INHALTSVERZEICHNIS 1 STEUERRECHTLICHE INFORMATION

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1 Vorsorgewohnungen Steuerrechtliche Information

2 INHALTSVERZEICHNIS 1 STEUERRECHTLICHE INFORMATION Steuerliches Ergebnis und steuerliche Veranlagung Spekulationsfrist Liebhaberei bei Vermietung von Eigentumswohnungen Begriff der 'Liebhaberei' Richtlinie zur Liebhabereibeurteilung 2012 (LRL 2012) Werbungskosten Abschreibung Kreditzinsen Finanzierungsnebenkosten Instandhaltungsaufwendungen Verwaltungskosten Erhaltungsaufwand Steuerberatungskosten Umsatzsteuer Umsatzsteuernummer Umsatzsteuervoranmeldung Umsatzsteuererklärung Vorsteuer Kleinunternehmerregelung Eigennutzung 8 i

3 1 Steuerrechtliche Information 1.1 Steuerliches Ergebnis und steuerliche Veranlagung Der Eigentümer erzielt aus seiner Tätigkeit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß 28 EStG. Da von Anfang an Wohnungseigentum begründet werden soll, unterbleibt eine einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat damit die Einnahmen/Ausgaben aus der Vermietung seiner Eigentumswohnung(-en) in seiner Einkommensteuer- und Umsatzsteuererklärung zu erfassen. Im Rahmen der Veranlagung erfolgt zunächst ein Ausgleich mit anderen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und in einem zweiten Schritt der Ausgleich mit Gewinnen und Verlusten aus anderen Einkunftsarten. Miteigentümer, die bisher als unselbständig Erwerbstätige nur Lohnsteuer zu entrichten hatten und die daher noch nicht zur Einkommensteuer bzw. Umsatzsteuer veranlagt wurden, haben zur steuerlichen Erfassung der Veranlagung bei ihrem zuständigen Finanzamt (i.d.r. beim Wohnsitzfinanzamt) eine Steuernummer zur Veranlagung zur Einkommensteuer und zur Umsatzsteuer zu beantragen. 1.2 Spekulationsfrist Bei der Veräußerung einer Vorsorgewohnung im Privatbesitz liegt grundsätzlich ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vor. Von der Besteuerung ausgenommen sind jedoch unter anderem Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen, wenn diese vom Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Die Einkünfte aus der Veräußerung einer Vorsorgewohnung unterliegen einem Steuersatz von 25 %, sofern kein Antrag auf Besteuerung nach dem Tarif gestellt wird (sogenannte Immobilienertragsteuer) Die Bemessungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer ermittelt sich wie folgt: 1

4 Veräußerungserlös abzüglich noch nicht steuerlich geltend gemachte Anschaffungs,- Herstellungs- und Instandsetzungskosten (d.h. der Buchwert der Wohnung) Von obiger Zwischensumme ist nach Ablauf des 10. Jahres noch ein Inflationsabschlag in Höhe von 2% pa., höchstens jedoch 50%, abzuziehen. abzüglich Kosten im Zusammenhang mit der Mitteilung/Selbstbemessung durch Parteienvertreter = Gewinn Davon 25 % Immobilienertragsteuer Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen sind mit Gewinnen aus Grundstücksveräußerungen im selben Kalenderjahr, aber nicht mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten, ausgleichsfähig 1.3 Liebhaberei bei Vermietung von Eigentumswohnungen Begriff der 'Liebhaberei' Aus dem Begriff des "Einkommens" bzw. aus der Umschreibung der Einkünfte als Gewinn bzw. als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten des EStG 1988 wird abgeleitet, dass nur eine Tätigkeit, die auf Dauer ein positives wirtschaftliches Gesamtergebnis erbringt, als Einkunftsquelle in Betracht kommt und bei der Einkommensteuer zu berücksichtigen ist. Wirft eine Tätigkeit auf Dauer keine Überschüsse ab, so wird von der Finanz Liebhaberei unterstellt, mit der Konsequenz, dass Verluste aus dieser Tätigkeit nicht mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden können und weiters kein Vorsteuerabzug zusteht. Nach der Liebhabereiverordnung 1993 (LiebVO) ist Liebhaberei anzunehmen, wenn bei der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken Verluste entstehen ( 1 Abs. 2 Z 3 LiebVO) und die Art der Bewirtschaftung oder der Tätigkeit in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten nicht erwarten lässt. ( 2 Abs. 4 LiebVO) Nach der Liebhaberei-Verordnung erfolgt die Vermietung von Wohnungen und Gebäuden folgendermaßen: 2

5 Überlassung von Gebäuden: Hier ist ein Beobachtungszeitraum von 25 Jahren ab Beginn der Vermietung, höchstens 28 Jahre ab dem ersten Anfall von Ausgaben zu Grunde zu legen. Überlassung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen (Vorsorgewohnungen) und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten. Bei der Liebhabereibeurteilung ist ein Zeitraum von 20 Jahren ab dem Beginn der Vermietung, höchstens 23 Jahre ab dem Anfall von Ausgaben zu berücksichtigen Richtlinie zur Liebhabereibeurteilung 2012 (LRL 2012) Beurteilungseinheit bei den Überschusseinkünften ist die einzelne Einkunftsquelle. Dies ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Allgemeinen das einzelne Miethaus, sofern nicht für einzelne Wohnungen eine gesonderte Bewirtschaftungsart zu erkennen ist. Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen ist die Prüfung grundsätzlich für die einzelne Wohnung anzustellen, es sei denn, eine Mehrheit von Wohnungen wird einheitlich bewirtschaftet. Gewinn- oder Überschusserzielungsabsicht: Bei vorzeitiger Beendigung hat der Steuerpflichtige den Nachweis zu führen, dass seine ursprüngliche Planung bis zum Erreichen eines Gesamtgewinnes geplant war und sich der Entschluss zur vorzeitigen Einstellung erst nachträglich ergeben hat. Fremdfinanzierung: Kann eine ernsthafte Absicht für eine von Beginn der Tätigkeit an geplante vorzeitige Darlehensrückzahlung nachgewiesen werden, ist wenn sich hierdurch ein prognostizierter Gesamtüberschuss ergibt die Tätigkeit als Einkunftsquelle einzustufen. Wird entgegen der ursprünglichen Absicht das Darlehen nicht vorzeitig getilgt, ist zu unterscheiden: Ist das Unterlassen der Darlehenstilgung auf Unwägbarkeiten (z.b. Zahlungsunfähigkeit eines Mieters, schwere Erkrankung, Arbeitsunfähigkeit und dgl.) zurückzuführen, liegt weiterhin eine Einkunftsquelle vor. Andernfalls hat der Steuerpflichtige den Nachweis zu führen, dass sich das Unterlassen der Darlehenstilgung erst nachträglich ergeben hat. Gelingt der Nachweis nicht, stellt das Unterlassen der Darlehenstilgung ein Indiz dafür dar, dass - entgegen dem Vorbringen des Steuerpflichtigen - keine vorzeitige Darlehenstilgung geplant war. 3

6 Die (entgeltliche oder unentgeltliche) Übertragung der Einkunftsquelle beendet grundsätzlich die Betätigung für den Übertragenden und führt zu einem neuerlichen Beginn der Betätigung beim Übernehmenden. 1.4 Werbungskosten Zu den Werbungskosten zählen die laufenden Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung der Eigentumswohnung. Im Wesentlichen fallen folgende Werbungskosten an: Abschreibung Das Gebäude kann jährlich mit 1,5 % der Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Dies entspricht einer Nutzungsdauer von 67 Jahren. Die Bemessungsgrundlage für die jährliche Abschreibung errechnet sich folgendermaßen: Kaufpreis Eigentumswohnung (exkl. USt) + Grunderwerbsteuer + Grundbuchseintragungsgebühr + Rechtsanwaltskosten = Bemessungsgrundlage Sämtliche angeführten Positionen verstehen sich jeweils ohne Grundanteil Kreditzinsen Die Zinsen für die Kreditfinanzierung im Zusammenhang mit dem Kauf der Eigentumswohnung können als Werbungskosten abgesetzt werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die Zinsen für das jeweils laufende und folgende Kalenderjahr vorauszuzahlen. In der Raiffeisen-Leasing- Planrechnung ist als Variante vorgesehen, dass die Zinsen für das erste und zweite Jahr bereits bei Kreditabschluss zur Gänze vorausbezahlt werden. Dies bringt den Vorteil, dass die Zinsen bereits im ersten Jahr als vorweggenommene Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können und somit die Verlustzuweisung erhöhen. Wichtig ist, dass dem Kunden diese Zahlung aus steuerlichen Gründen auch tatsächlich als Zinsvorauszahlung in Rechnung gestellt wird. 4

7 1.4.3 Finanzierungsnebenkosten Üblicherweise werden die Finanzierungsnebenkosten (z.b. Kreditgebühr, Hypothekareintragungsgebühr, Beglaubigungskosten, Bearbeitungsgebühr für Raiffeisenbank) in der Verwaltungspraxis ebenfalls als sofort abzugsfähige Werbungskosten anerkannt Instandhaltungsaufwendungen Allfällige Instandhaltungsaufwendungen können zum Zeitpunkt der Zahlung in voller Höhe als Aufwand geltend gemacht werden oder - wenn der Aufwand nicht regelmäßig jährlich anfällt - auch auf Antrag gleichmäßig auf 10 Jahre verteilt werden. Mit der Aufteilung auf 10 Jahre soll vermieden werden, dass der Anleger infolge eines außerordentlich hohen Reparaturaufwandes einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung erzielt, den er möglicherweise mit anderen Einkünften nicht ausgleichen kann. In der Raiffeisen-Leasing-Beispielsplanrechnung ist hierfür zusammen mit dem Leerstehungsrisiko ein Wert von 5 % der laufenden Mieterträge ab dem dritten Jahr berücksichtigt worden Verwaltungskosten Auch die jährlich vorgesehenen Kosten für die Verwaltung der Vorsorgewohnung können als Werbungskosten abgesetzt werden. Es handelt sich um die nicht an die Mieter weiterverrechenbaren Kosten der Hausverwaltung und die Kosten des Betreuungsvertrages. In der Planrechnung erfolgte der Ansatz der Verwaltungskosten mit 210,-- p.a. (indexiert) Erhaltungsaufwand Zur Erhaltung erfolgt die Dotierung der Erhaltungsrücklage gemäß Wohnungseigentumsvertrag in Höhe von 0,15 / m² p. M. Die Dotierung der Erhaltungsrücklage kann nicht unmittelbar abgesetzt werden, da diese aber für die Erhaltung der Allgemeinflächen verwendet wird, kann sie im Jahr der Verwendung als Aufwand abgesetzt werden. In der Musterplanrechnung wurde insgesamt Erhaltungsaufwand in Höhe von 5 % p.a. (indexiert) angesetzt Steuerberatungskosten Fallen für den Anleger auch Kosten für die Steuerberatung an, können diese ebenso als Werbungskosten abgesetzt werden. Dabei ist aber zu beachten, dass diese in der von uns erstellten Planrechnung nicht berücksichtigt wurden. 5

8 1.5 Umsatzsteuer Umsatzsteuernummer Durch die Absicht, die Eigentumswohnung zu vermieten, wird der Anleger zum Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Sollte der Käufer der Vorsorgewohnung noch nicht zur Umsatzsteuer veranlagt werden, ist eine Umsatzsteuernummer beim zuständigen Finanzamt zu beantragen Umsatzsteuervoranmeldung Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieten und Betriebskosten inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen und diese an das Finanzamt abzuführen. Hiezu ist die sogenannte Umsatzsteuervoranmeldung zu erstellen, wobei bei Umsätzen unter ,-- die Umsatzsteuer quartalsweise zu entrichten ist. Für alle anderen Unternehmer ist das Kalendermonat gleichzeitig Voranmeldungszeitraum. 1 Monat und 15 Tage nach Ende des Monats ist die sog. Umsatzsteuerzahllast (Umsatzsteuer aus Mieten abzüglich Vorsteuer) an das Finanzamt zu entrichten. Bei pünktlicher Entrichtung der Umsatzsteuerzahllast entfällt die Verpflichtung zur Einreichung der Umsatzsteuervoranmeldung, sofern die Umsätze im letzten Kalenderjahr Euro nicht überschritten haben. Sollte sich ein Guthaben ergeben (= Überschuss), so kann ein entsprechender Rückzahlungsantrag beim zuständigen Finanzamt gestellt werden. Die Erstellung der Umsatzsteuervoranmeldungen und die Abführung der Umsatzsteuer erfolgt durch den Anleger oder dessen Steuerberater. Die notwendigen Unterlagen für die Erstellung der Umsatzsteuervoranmeldungen werden von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellt Umsatzsteuererklärung Neben diesen Umsatzsteuervoranmeldungen gibt es noch eine Umsatzsteuerjahreserklärung, die gleichzeitig mit den üblichen Jahreserklärungen, wie z.b. Einkommensteuer, abzugeben ist. Sie ist grundsätzlich eine Zusammenfassung aller Umsatzsteuervoranmeldungen, korrigiert um etwaige nachträgliche Veränderungen, die nicht in den Umsatzsteuervoranmeldungen berücksichtigt werden konnten. Basierend auf dieser Umsatzsteuererklärung erfolgt dann die Veranlagung, woraus sich Umsatzsteuerguthaben bzw. -nachzahlungen ergeben können. 6

9 1.5.4 Vorsteuer Allgemeiner Vorsteuerabzug Durch die vorhandene Unternehmereigenschaft kann der Anleger sämtliche im Zusammenhang mit der Wohnung anfallenden Vorsteuern beim Finanzamt geltend machen. Dies bedeutet, dass die Vorsteuern für den Anleger keinen Kostenbestandteil darstellen. Option auf Steuerpflicht Grundsätzlich sind Geschäfte im Zusammenhang mit Grundstücken umsatzsteuerfrei. Diese Befreiung ist jedoch eine sogenannte unechte Steuerbefreiung, die zu einem Ausschluss des Vorsteuerabzuges führt, d.h. bei Erwerb einer Eigentumswohnung fällt grundsätzlich keine Umsatzsteuer an, anderseits kann ein Bauträger Vorsteuern im Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes nicht als Vorsteuern geltend machen (z. B. Vorsteuern auf Baukosten). Diese Vorsteuern werden in der Regel zum Kostenfaktor. Gem. 6 Abs. 2 UStG 1994 kann jedoch der Verkäufer einer solchen Eigentumswohnung auf normale Steuerpflicht optieren. Folge dieser Option ist, dass der Grundstücksumsatz zu einem Normalumsatz wird, d. h. der Käufer hat, sofern er Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes ist, das Recht die bezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer beim Finanzamt geltend zu machen, und der Verkäufer hat das Recht, Vorsteuern die bei der Errichtung angefallen sind (Baukosten) entgegen der sonstigen Regelung ebenfalls als Vorsteuern geltend zu machen. Da das Konzept der Vorsorgewohnung auch auf der Begünstigung des Rechtes auf Geltendmachung der Vorsteuern beim Kauf beruht, ist in den Verträgen vorgesehen, dass diese Option durch den Verkäufer ausgeübt wird. Vermietung der Vorsorgewohnung Wir die Vorsorgewohnung für Wohnzwecke vermietet, so unterliegt die Vermietung der 10%igen Umsatzsteuer. Wird die Vorsorgewohnung vom Mieter für Geschäftszwecke genutzt, so ist die Vermietung grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Dies würde in der Folge auch zu einem Ausschluss vom Vorsteuerabzug führen. Es kann jedoch auf die Steuerbefreiung verzichtet werden, sofern der Mieter die Wohnung nur für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Daher ist zum Beispiel keine Option zur Steuerpflicht möglich, wenn es sich beim Mieter um einen Arzt handelt, der die Wohnung als Praxis nutzt. 7

10 Vorsteuerrückrechnung Wird die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren (umsatz)steuerfrei verkauft oder wird die Vermietungstätigkeit beendet, so muss die beim Kauf abgezogene Vorsteuer anteilig rückerstattet werden. Das heißt, z.b. bei einem Verkauf nach 6 Jahren müssen 14/20 der in Anspruch genommenen Vorsteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Grundsätzlich bestünde auch die Möglichkeit bei Verkauf auf Steuerpflicht zu optieren, wodurch diese Rückrechnung entfallen würde. Der steuerpflichtige Verkauf unterliegt der Umsatzsteuer mit 20 %, wobei dies den Kaufpreise bei Verkauf an einen Nicht-Unternehmer entsprechend erhöhen würde und die Optionsmöglichkeit daher nur bei Verkauf an einen Unternehmer in Betracht kommen würde Kleinunternehmerregelung Gemäß 6 Abs 1 Z 27 UStG sind Kleinunternehmer, das sind Unternehmer mit einem Umsatz von unter ,-- pro Jahr, von der Umsatzsteuer befreit. Sie verlieren jedoch gleichzeitig auch das Recht auf Vorsteuerabzug. Aus diesem Grund kommt diese Befreiung (siehe Vorsteuer) für das hier vorgestellte Vorsorgemodell nicht in Frage. Allen Interessenten an der Vorsorgewohnung muss klar sein, dass sie durch die Unternehmereigenschaft grundsätzlich zum Unternehmer für alle (auch bisher unter die Kleinunternehmerreglung fallenden) Bereiche werden, so dass sie nicht für Teilbereiche die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen kann. Wählt man daher das Vorsorgemodell, so muss bei einem Umsatz unter jedenfalls ein schriftlicher Antrag auf Regelbesteuerung bei Finanzamt gestellt werden. 1.6 Eigennutzung Die Eigennutzung der Eigentumswohnung ist grundsätzlich möglich. Es ist aber aus steuerlichen Gründen empfehlenswert, die Wohnung erst dann selbst zu nutzen, wenn der steuerliche Totalüberschuss erreicht wurde, da sonst die Vorteile im Bereich der Einkommensteuer und Umsatzsteuer verloren gehen. Neben der Erreichung des Totalüberschusses ist auch auf die eventuell noch notwendige Vorsteuerkorrektur (20-Jahresfrist) zu achten. 8