Der Immobilienkauf aus steuerlicher Sicht Seite 1
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- Damian Vogel
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1 Der Immobilienkauf aus steuerlicher Sicht Seite 1
2 DER IMMOBILIENKAUF AUS STEUERLICHER SICHT FÜR WELCHEN ZWECK WIRD DIE IMMOBILIE ERWORBEN WER SOLL DIE IMMOBILIE ERWERBEN AN WEN SOLL DIE IMMOBILIE VERMIETET WERDEN Seite 2
3 DER IMMOBILIENKAUF AUS STEUERLICHER SICHT Immobilienerwerb Eigennutzung Vermietung Geschäftsraummiete Wohnraummiete Vermietung an Unternehmer mit wesentlichen umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen Vermietung an Unternehmer mit kaum umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen (zb Arzt) Seite 3
4 FÜR WELCHEN ZWECK WIRD DIE IMMOBILIE ERWORBEN Seite 4
5 FÜR WELCHEN ZWECK WIRD DIE IMMOBILIE ERWORBEN Immobilienerwerb Eigennutzung Vermietung Seite 5
6 FÜR WELCHEN ZWECK WIRD DIE IMMOBILIE ERWORBEN Steuerliche Themenstellungen beim Kauf Kaufpreis - brutto/netto Anschaffungsnebenkosten Grunderwerbsteuer: idr 3,5 % vom Kaufpreis Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % vom Kaufpreis Vertragserrichtungskosten: nach Vereinbarung Maklerhonorar: idr 3 % vom Kaufpreis zzgl 20 % Umsatzsteuer Fremdfinanzierung Kreditbereitstellungsgebühr (Vereinbarung mit Bank) ggf 1,2 % Eintragungsgebühr Pfandrecht im Grundbuch Unterschriftenbeglaubigung Notar Seite 6
7 FÜR WELCHEN ZWECK WIRD DIE IMMOBILIE ERWORBEN Immobilienerwerb Vermietung Seite 7
8 WER SOLL DIE IMMOBILIE ERWERBEN Seite 8
9 WER SOLL DIE IMMOBILIE ERWERBEN WER soll die Immobilie erwerben? Natürliche Person Ehegatte, Kinder Juristische Person (GmbH) Privatstiftung ein Erwerber vs mehrere Erwerber (Miteigentumsgemeinschaft) Seite 9
10 WER SOLL DIE IMMOBILIE ERWERBEN Welche Entscheidungsparameter sind ua relevant? Einkommensteuertarif des Käufers/Vermieters bereits vorhandene Eigenmittel für Erwerb der Immobilie erbrechtliche Themenstellungen Sind Eigenmittel in einer GmbH und müssten diese vorab ausgeschüttet werden (27,5 % KESt) oder investiert die GmbH? Seite 10
11 WER SOLL DIE IMMOBILIE ERWERBEN PRIVATE SPHÄRE Erwerb Immobilie Ausschüttung 27,5 % KESt Gesellschafter GmbH BETRIEBLICHE SPHÄRE Seite 11
12 WER SOLL DIE IMMOBILIE ERWERBEN PRIVATE SPHÄRE Gesellschafter BETRIEBLICHE SPHÄRE GmbH Erwerb Immobilie Seite 12
13 WER SOLL DIE IMMOBILIE ERWERBEN PRIVATE SPHÄRE Gesellschafter Ausschüttung ohne KESt Holding GmbH Erwerb Immobilie Gesellschafter BETRIEBLICHE SPHÄRE GmbH Seite 13
14 AN WEN SOLL DIE IMMOBILIE VERMIETET WERDEN Seite 14
15 AN WEN SOLL DIE IMMOBILIE VERMIETET WERDEN Vermietung Geschäftsraummiete Wohnraummiete Vermietung an Unternehmer mit wesentlichen umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen Vermietung an Unternehmer mit kaum umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen (zb Arzt) Seite 15
16 AN WEN SOLL DIE IMMOBILIE VERMIETET WERDEN Wohnraummiete Kauf unecht USt befreit oder Option zur USt Pflicht bei Option: Vermietung mit 10 % USt GrESt/Eintragungsgebühr wird vom Bruttokaufpreis berechnet Seite 16
17 AN WEN SOLL DIE IMMOBILIE VERMIETET WERDEN Geschäftsraummiete Mieter > 95 % umsatzsteuerpflichtige Umsätze ident mit Wohnraummiete Mieter < 95 % umsatzsteuerpflichtige Umsätze (zb Arzt, Kleinunternehmer, Bank, Versicherung) Problematik: Kauf unecht USt befreit oder Option zur USt Pflicht macht eventuell Sinn, wenn innerhalb von 20 Jahren nach Erwerb Wechsel zu USt-pflichtiger Vermietung (nachträgliche USt Gutschrift) Seite 17
18 WEITERE STEUERLICHE THEMENSTELLUNGEN Steuerliche Themenstellungen nach dem Immobilienkauf Laufende Besteuerung bei Vermietungstätigkeit Gewinnermittlung Einkommensteuer/Körperschaftsteuer Umsatzsteuer Steuererklärungen Besteuerung bei entgeltlicher Übertragung (Verkauf) bzw, bei unentgeltlicher Übertragung (Erbschaft/Schenkung) Seite 18
19 DANKE FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT Für Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung! Mag. Michael Nösslböck Geschäftsführer Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Mag. Elisabeth Kürmayr Prokuristin Steuerberaterin Mag. Welf Kleinhanns Steuerberater Mag. Thomas Zimprich Steuerberater Die Vortragsfolien zum Download finden Sie unter Seite 19
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