Internet-Seminar Umsatzsteuer

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1 Internet-Seminar Umsatzsteuer USt-FALL 1 GRUNDSTÜCKSKAUF Stand: Dezember 2013 Verfasser: Klaus Koch Steuerberater Fachanwalt für Steuerrecht Vereidigter Buchprüfer Klaus Koch Kaiser-Wilhelm-Straße Baden-Baden Tel: 07221/ Fax: 07221/ mail@steuer-rechtsprechung.de

2 USt-FALL 1: GRUNDSTÜCKSKAUF INHALTSVERZEICHNIS Fall A) Allgemeine Angaben 1 B) Umsätze 1 Sachverhalt 1: Grundstückskauf 1 Sachverhalt 2: Vermietung an die Spedition 1 Lösung A) Allgemeine Angaben 2 B) Umsätze 3 Sachverhalt 1 Grundstückskauf Abzugsverfahren 3 Grundstückslieferung 3 Leistungsaustausch gegen Entgelt 3 Ort der Lieferung 3 Grundstückslieferung ist pflichtig 3 Entgelt 4 Steuersatz 4 Umsatzsteuer entsteht 4 Steuerschuldner Abzugsverfahren 4 Sachverhalt 2 1. Vermietung an die Spedition 5 Leistungsform 5 Leistungsaustausch gegen Entgelt 5 Leistungsort 5 Vermietung ist pflichtig 5 Entgelt 6 Steuersatz 6 Umsatzsteuer entsteht 6 2. Nutzung des Obergeschosses 7 3. Vorsteuerabzug 7 Hinweis 8 Themen 1. Schema Umsatzsteuer 9 2. Unternehmer Schema Leistung Vorsteuerabzug Abzugverfahren Grundstückslieferung 18

3 GRUNDSTÜCKSKAUF 1 FALL A) ALLGEMEINE ANGABEN Axel ist selbständiger Künstler. Er versteuert seine Umsätze nach vereinbarten Entgelten B) UMSÄTZE Sachverhalt 1 Grundstückskauf Axel kauft im April 2012 ein Wohn- und Geschäftshaus in München von einem Grundstückshändler. Der Kaufpreis beträgt Axel übernimmt die Grunderwerbsteuer. Der Verkäufer verzichtet im notariellen Kaufvertrag auf die Umsatzsteuer-Befreiung. Besitz, Nutzen und Lasten gehen am 1. Juli 2012 über. Das Gebäude steht im Zeitpunkt des Verkaufs leer. 4 Nr. 9 UStG 9 UStG Axel nutzt das Obergeschoß ab 1. Juli 2012 als Wohnung. Er vermietet das Erdgeschoß ab 1. September 2012 an eine Spedition. Erdgeschoß und Obergeschoß haben die gleiche Fläche. Axel teilt dem Finanzamt in der Umsatzsteuer-Voranmeldung für Juli 2012 mit, daß er das Grundstück insgesamt seinem Unternehmensvermögen zuordnet. Sachverhalt 2 Vermietung an die Spedition Axel vermietet das Erdgeschoß seines Wohn- und Geschäftshauses an die Spedition ab 1. September Axel und Spedition vereinbaren eine monatliche Miete von zzgl. 950 offen ausgewiesener Umsatzsteuer. Die Spedition führt Gütertransporte in die Schweiz mit eigenen Lkw aus. 1

4 GRUNDSTÜCKSKAUF 1 LÖSUNG A) ALLGEMEINE ANGABEN Axel ist Unternehmer durch seine selbständige künstlerische Tätigkeit und die Vermietung. Axel übt eine wirtschaftliche Tätigkeit aus, ist selbständig und nachhaltig tätig, beteiligt sich am wirtschaftlichen Verkehr und hat Einnahmenerzielungsabsicht. Die künstlerische Tätigkeit und die Vermietung sind 1 Unternehmen (Einheit des Unternehmens). Axel ist Vollunternehmer. Seine pflichtigen Umsätze im Vorjahr übersteigen Die Umsätze von Axel unterliegen der Soll-Besteuerung nach vereinbarten Entgelten. 2 Abs. 1 UStG 2 Abs. 1 Satz 2 UStG 19 Abs. 1 UStG 16 UStG 2

5 GRUNDSTÜCKSKAUF 1 LÖSUNG B) UMSÄTZE Sachverhalt 1 Grundstückskauf Abzugsverfahren Grundstückslieferung Der Grundstückshändler führt an Axel eine Grundstückslieferung aus. Die Grundstückslieferung erfolgt mit Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht am 1. Juli Eine nichtsteuerbare Geschäftsveräußerung liegt nicht vor, da das leerstehende Grundstück nicht vermietet ist. Axel führt daher kein Vermietungsunternehmen des Veräußerers fort. 3 Abs. 1 UStG 3 Abs. 1 UStG 1 Abs. 1 a UStG Leistungsaustausch gegen Entgelt Die Grundstückslieferung erfolgt gegen Kaufpreis, d. h. gegen Entgelt durch Leistungsaustausch. 10 Abs. 1 UStG Ort der Lieferung Die Grundstückslieferung erfolgt am Ort der Übergabe in München und ist daher steuerbar. 3 Abs. 7 Satz 1 UStG Grundstückslieferung ist pflichtig Die Grundstückslieferung ist befreit. Sie ist jedoch pflichtig, da der Verkäufer auf die Befreiung verzichtet. Der Grundstückshändler hat jedoch im notariellen Kaufvertrag auf die Befreiung verzichtet. Der Verzicht ist wirksam. Der Grundstückshändler liefert an einen Unternehmer für dessen Unternehmen. Axel wird durch die Vermietung Unternehmer und ordnet das Grundstück mit 100 % seinem Unternehmen zu. Der Verzicht auf die Befreiung erfolgt im notariellen Kaufvertrag. 4 Nr. 9 UStG 9 UStG 9 Abs. 3 Satz 2 UStG 3

6 GRUNDSTÜCKSKAUF 1 LÖSUNG Entgelt Entgelt für die pflichtige Grundstückslieferung 10 Abs. 1 UStG ist der Kaufpreis mit Die Grunderwerbsteuer erhöht nicht das Entgelt, 10.1 Abs. 7 Satz 6 da Axel die Grunderwerbsteuer im Kaufvertrag übernommen hat. UStAE Steuersatz Die Umsatzsteuer beträgt 19 % aus = Abs. 1 UStG Steuerschuldner Abzugsverfahren Axel schuldet die Umsatzsteuer als Leistungsempfänger (Abzugsverfahren). Die pflichtige Grundstückslieferung erfolgt an einen Unternehmer (Axel). 13 b Abs. 2 Nr. 3 UStG Umsatzsteuer entsteht Die Umsatzsteuer entsteht mit Ausstellung der Rechnung, d. h. mit Abschluß des Notarvertrages im April b Abs. 2 Satz 1 UStG 4

7 GRUNDSTÜCKSKAUF 1 LÖSUNG Sachverhalt 2 1. Vermietung an die Spedition Leistungsform Axel erbringt eine sonstige Leistung durch die Vermietung des Erdgeschosses an die Spedition. Axel erbringt monatliche selbständige Teilleistungen. Die Vermietung ist wirtschaftlich teilbar. Axel hat mit der Spedition monatliche Teilleistungen vereinbart. 3 Abs. 9 UStG 13 Abs. 1 Nr. 1 a UStG Leistungsaustausch gegen Entgelt Axel erbringt die Vermietungsleistung gegen Entgelt, d. h. gegen die monatliche Miete (Leistungsaustausch). Leistungsort Die Vermietungsleistung erfolgt am Belegenheitsort des Grundstücks in München. Die Vermietung ist daher steuerbar. 3 a Abs. 3 Nr. 1 UStG Vermietung ist pflichtig Die Vermietung ist befreit. Sie ist jedoch pflichtig, da Axel auf die Befreiung verzichtet. 4 Nr. 12 UStG 9 UStG Axel verzichtet auf die Befreiung durch den gesonderten Ausweis der Umsatzsteuer im Mietvertrag. Der Mietvertrag ist eine Rechnung gegenüber der Spedition Abs. 2 Satz 1 UStAE Der Verzicht ist zulässig. Axel vermietet an einen Unternehmer für dessen Unternehmen. Der Verzicht ist unzulässig, wenn der Mieter befreite Umsätze ausführt. Die Beförderungsleistungen der Spedition werden aufgeteilt. Die grenzüberschreitende Güterbeförderung im Inland ist steuerbar, aber befreit. Die befreiten Umsätze nach 4 Nr. 1 bis 7 UStG sind Abzugsumsätze. 9 Abs. 2 UStG 4 Nr. 3 UStG 15 Abs. 3 Nr. 1 a UStG 5

8 GRUNDSTÜCKSKAUF 1 LÖSUNG Entgelt Entgelt für die monatlichen selbständigen Teilleistungen ist die monatliche Miete mit Abs. 1 UStG Steuersatz Die Umsatzsteuer beträgt 19 % aus der monatlichen Miete: 19 % aus = Abs. 1 UStG Umsatzsteuer entsteht Die Umsatzsteuer entsteht mit Vollendung der selbständigen Teilleistung am jeweiligen Monatsende. 13 Abs. 1 Nr. 1 a UStG 6

9 GRUNDSTÜCKSKAUF 1 LÖSUNG 2. Nutzung des Obergeschosses Die Nutzung des Obergeschosses zu eigenen Wohnzwecken ist kein Eigenverbrauch durch unentgeltliche Wertabgabe, da der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. 3 Abs. 9 a Nr. 1 UStG 15 Abs. 1 b UStG 3. Vorsteuerabzug Axel hat das Grundstück durch Zuordnungsentscheidung 15.2 Abs. 21 gegenüber dem Finanzamt insgesamt mit UStAE 100 % seinem Unternehmensvermögen zugeordnet. Er hat daher den Vorsteuerabzug, 15 Abs. 1 UStG soweit er das Grundstück für Abzugsumsätze verwendet. Der fehlende Hinweis im notariellen Kaufvertrag, 13 b.1 Abs. 42 daß der Leistungsempfänger Steuerschuldner ist, schadet nicht. UStAE Der Vorsteuerabzug des Leistungsempfängers im Abzugsverfahren verlangt keinen Verweis auf eine Rechnung. Axel verwendet das Grundstück für die pflichtige Vermietung an die Spedition und für die Nutzung des Obergeschosses zu eigenen Wohnzwecken. Die pflichtige Vermietung ist ein Abzugsumsatz. Die nichtsteuerbare Nutzung zu Wohnzwecken ist dagegen ein Ausschlußumsatz. Die Vorsteuer wird daher aufgeteilt. 15 Abs. 4 UStG Die Vorsteuer wird bei Gebäuden in der Regel Abs. 7 Satz 4 nach Nutzflächen aufgeteilt. UStAE Die Vorsteuer für das Obergeschoß mit 50 % aus = ist daher nicht abziehbar. Ergebnis Die abziehbare Vorsteuer für das Erdgeschoß beträgt

10 GRUNDSTÜCKSKAUF 1 LÖSUNG Hinweis Bei einer Nutzungsänderung im Berichtigungszeitraum von 10 Jahren erfolgt eine Vorsteuerberichtigung. Beispiel Axel vermietet das Obergeschoß pflichtig an die Spedition. 15 a UStG 8

11 1 SCHEMA UMSATZSTEUER Unternehmer Unternehmer 1 Unternehmen 2 Abs. 1 UStG Vollunternehmer oder Kleinunternehmer 19 UStG Soll-Besteuerung oder Ist-Besteuerung 16 oder 20 UStG Leistung Lieferung oder sonstige Leistung 3 Abs. 1 UStG Leistungsaustausch gegen Entgelt 3 Abs. 9 UStG Leistungsort im Inland 3 Abs. 6 oder 7 3 a, 3b UStG Pflichtig oder befreit 4 UStG Entgelt 10 UStG Steuersatz 12 UStG Umsatzsteuer entsteht Vorsteuerabzug Leistungsempfänger Leistung für das Unternehmen 15 Abs. 1 UStG Verwendung für Abzugsumsätze mit Vorsteueraufteilung Rechnung mit Steuerausweis Geschuldete Umsatzsteuer Vorsteuerberichtigung 15 Abs. 4 UStG 15 a UStG 9

12 1 SCHEMA UMSATZSTEUER Abzugsverfahren Leistung an einen Unternehmer Werklieferung oder sonstige Leistung 13 b UStG durch einen ausländischen Unternehmer Grundstückslieferung Sicherungsübereignung Bauleistung 10

13 2 UNTERNEHMER Unternehmer Der Unternehmer erfüllt 4 Voraussetzungen: wirtschaftliche Tätigket selbständig nachhaltig Einnahmenerzielungsabsicht. 2 Abs. 1 UStG Selbständig Selbständig ist, wer nicht weisungsgebunden ist hinsichtlich Art, Ort und Zeit seiner Tätigkeit. Der selbständig Tätige trägt Unternehmerrisiko: Er handelt auf eigene Rechnung und eigene Verantwortung. Arbeitnehmer oder freier Mitarbeiter? Der Arbeitnehmer ist nichtselbständig tätig. Er ist weisungsgebunden. Der Arbeitnehmer ist kein Unternehmer. Der freie Mitarbeiter ist selbständig tätig. Er ist nicht weisungsgebunden. Der freie Mitarbeiter ist Unternehmer. Einnahmenerzielungsabsicht Die Einkommensteuer verlangt Gewinnerzielungsabsicht. Bei der Umsatzsteuer genügt Einnahmenerzielungsabsicht. Beispiel Die Bürogemeinschaft oder Praxisgemeinschaft ist keine Mitunternehmerschaft, da sie ohne Gewinnerzielungsabsicht handelt. Die Bürogemeinschaft oder Praxisgemeinschaft ist umsatzsteuerlicher Unternehmer, da sie Einnahmenerzielungsabsicht hat. 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG 11

14 2 UNTERNEHMER Auftreten nach außen Der Unternehmer tritt nach außen auf. Beispiel Grundstück im Miteigentum der Eheleute Die Bruchteilsgemeinschaft der Eheleute wird umsatzsteuerlicher Unternehmer, wenn sie das ganze Grundstück vermietet. Beispiel Die Bruchteilsgemeinschaft der Eheleute vermietet das Grundstück an den Unternehmer-Ehegatten. Außengesellschaft oder Innengesellschaft Die Außengesellschaft ist Unternehmer. Denn sie tritt nach außen auf. Die Innengesellschaft dagegen ist kein Unternehmer. Denn sie tritt nicht nach außen auf. Beispiel Die stille Gesellschaft ist kein Unternehmer. Der Geschäftsinhaber ist Unternehmer, da er nach außen auftritt. 230 HGB 12

15 3 LEISTUNG Steuerbare Umsätze Lieferung oder sonstige Leistung 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG Einfuhr 1 Abs. 1 Nr. 4 UStG Innergemeinschaftlicher Erwerb 1 Abs. 1 Nr. 5 UStG Schema Leistung Lieferung oder sonstige Leistung Leistungsaustausch gegen Entgelt Lieferort oder Ort der sonstigen Leistung 3 Abs. 6,7 UStG im Inland 3 a UStG Pflichtig oder befreit Entgelt Steuersatz Umsatzsteuer entsteht Kein Leistungsaustausch Innenumsatz Echter Schadensersatz Echte Gesellschafterleistung Echter Mitgliederbeitrag Unselbständige Nebenleistung Die unselbständige Nebenleistung teilt das Schicksal der Hauptleistung. Beispiel Ist die Hauptleistung befreit, so ist auch die unselbständige Nebenleistung befreit. Die unselbständige Nebenleistung setzt voraus: enger Zusammenhang mit der Hauptleistung + nebensächlich + üblich 13

16 4 VORSTEUERABZUG Schema Vorsteuerabzug Leistungsempfänger Leistung für das Unternehmen 15 Abs. 1 UStG Verwendung für Abzugsumsätze mit Vorsteueraufteilung Rechnung mit Steuerausweis Geschuldete Umsatzsteuer Vorsteuerberichtigung 15 Abs. 4 UStG 15 a UStG Sofortabzug der Vorsteuer Der Unternehmer kann die Vorsteuer sofort abziehen mit Bezug der Leistung. Der Vorsteuerabzug setzt voraus: Bezug der Leistung und Rechnung mit Steuerausweis. 2 Abs. 1 UStG Leistungsempfänger hat Vorsteuerabzug Nur der Leistungsempfänger hat den Vorsteuerabzug. Leistungsempfänger ist, wer bürgerlich-rechtlich den Vertrag schließt mit dem leistenden Unternehmer. Vorsteuerabzug nach der Verwendungsabsicht Der Vorsteuerabzug erfolgt nach der Verwendungsabsicht beim Bezug der Leistung. Weicht die erstmalige Verwendung ab von der Verwendungsabsicht, muß der Vorsteuerabzug berichtigt werden nach 15 a UStG. 15 a UStG 14

17 4 VORSTEUERABZUG Fall Der Bauherr will das Gebäude pflichtig vermieten. Nach Fertigstellung vermietet er das Gebäude befreit. Lösung Der Bauherr kann die Vorsteuer bei Bezug der Bauleistungen in voller Höhe abziehen, da er pflichtig vermieten will Sofortabzug der Vorsteuer nach der Verwendungsabsicht. Der Bauherr muß eine jährliche Vorsteuerberichtigung durchführen, da die erstmalige Verwendung des Gebäudes von der Verwendungsabsicht abweicht. Er muß 1/10 der Vorsteuer pro Jahr zurückzahlen. 15 a UStG Vorsteueraufteilung Die Vorsteuer wird aufgeteilt bei Verwendung der Leistung für Abzugsumsätze und Ausschlußumsätze. Beispiel Das Gebäude wird pflichtig und befreit vermietet. Die Vorsteuer aus Hausanstrich und Dachreparatur wird aufgeteilt. 15 Abs. 4 UStG Vorsteueraufteilung Die Vorsteuer wird aufgeteilt, wenn der Unternehmer die Leistung teilweise für Abzugsumsätze und teilweise für Ausschlußumsätze verwendet. 15 Abs. 4 UStG Wirtschaftlicher Schlüssel oder Umsatzschlüssel Der wirtschaftliche Schlüssel teilt die Vorsteuer auf, z. B. nach qm bei pflichtiger und befreiter Vermietung. 15 Abs. 4 Satz 1 UStG Der Umsatzschlüssel teilt auf nach dem Verhältnis der Abzugsumsätze zu den Gesamtumsätzen, z. B. nach den Mieten. Abzugsquote = Abzugsumsätze Gesamtumsätze 15

18 4 VORSTEUERABZUG Abzug der geschuldeten Umsatzsteuer Nur die geschuldete Umsatzsteuer kann als Vorsteuer abgezogen werden. Beispiel Beim überhöhten Steuerausweis kann nur die materiell geschuldete Umsatzsteuer als Vorsteuer abgezogen werden. 15 Abs. 1 UStG Wird eine nichtsteuerbare Geschäftsveräußerung 1 Abs. 1 a UStG zu Unrecht der Umsatzsteuer unterworfen, kann die ausgewiesene Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abgezogen werden. Vorsteuerberichtigung Die Vorsteuer wird in den Folgejahren berichtigt, wenn sich die Verhältnisse für den Vorsteuerabzug im Berichtigungszeitraum von 5 oder 10 Jahren ändern. 15 a UStG Die Vorsteuerberichtigung erfolgt in 2 Fällen: Änderung der Abzugsquote oder Veräußerung. Beispiel Das Gebäude wird in 01 pflichtig vermietet und ab 06 befreit vermietet. Der Vorsteuerabzug aus den Baukosten in 01 muß ab 06 mit jährlich 1/10 zuungunsten berichtigt werden. Das Gebäude wird ab 01 unternehmerisch genutzt für Abzugsumsätze. Das Gebäude wird ab 04 befreit veräußert. Die Vorsteuer aus den Baukosten in 01 muß in 04 mit 6/10 zurückgezahlt werden. 16

19 5 ABZUGSVERFAHREN Abzugsverfahren Der Leistungsempfänger schuldet die Umsatzsteuer in 4 Fällen: Werklieferung oder sonstige Leistung durch einen ausländischen Unternehmer. Pflichtige Grundstückslieferung Lieferung durch Sicherungsgeber bei Verwertung des Sicherungsguts bei der Sicherungsübereignung vor der Insolvenz. Bauleistungen an einen anderen Unternehmer. 13 b UStG 930 BGB Der Leistungsempfänger muß Unternehmer sein. Der Leistungsempfänger schuldet die Umsatzsteuer, auch wenn die Leistung für den Privatbereich erfolgt. Beispiel Der Münchener Rechtsanwalt läßt in seinem Einfamilienhaus Marmorböden verlegen von dem italienischen Marmorhandwerker Angelo. Der Rechtsanwalt schuldet die Umsatzsteuer aus der steuerpflichtigen Werklieferung von Angelo. Der Leistungsempfänger wird Steuerschuldner, auch wenn die Leistung für den Privatbereich erfolgt. Rechnung ohne Umsatzsteuer Der leistende Unternehmer darf keine Umsatzsteuer in seiner Rechnung ausweisen. Die Rechnung muß auf das Abzugsverfahren hinweisen: Sie schulden als Leistungsempfänger die Umsatzsteuer nach 13 b UStG. Nullregelung Beim Leistungsempfänger saldieren sich Umsatzsteuer aus dem Abzugsverfahren und Vorsteuerabzug auf Null, wenn er die Leistung für Abzugsumsätze verwendet. 15 Abs. 1 UStG 17

20 6 GRUNDSTÜCKSLIEFERUNG Grundstückslieferung Die Grundstückslieferung ist befreit. 4 Nr. 9 UStG Der Verkäufer kann auf die Befreiung verzichten (Option), wenn er das Grundstück an einen Unternehmer 9 UStG für dessen Unternehmen liefert, z. B. um eine Vorsteuerberichtigung zu vermeiden. 15 a UStG Abzugsverfahren Bei einer pflichtigen Grundstückslieferung schuldet der Käufer die Umsatzsteuer. 13 b UStG Verzicht auf die Steuerbefreiung Die Grundstückslieferung ist befreit. 4 Nr. 9 UStG Sie ist pflichtig, wenn der Grundstücksverkäufer auf die Befreiung verzichtet (Option), 9 UStG z. B. um eine Vorsteuerberichtigung zuungunsten zu vermeiden. 15 a UStG Der Verzicht muß im notariellen Kaufvertrag oder im notariellen Änderungsvertrag erklärt werden. 9 Abs. 3 Satz 2 UStG Entgelt 19 % Umsatzsteuer und 3,5 oder 5 % Grunderwerbsteuer aus dem Entgelt netto. 18

21 6 GRUNDSTÜCKSLIEFERUNG Verkauf von vermieteten Grundstücken Jedes vermietete Grundstück ist ein gesondert geführter Betrieb. Der Verkauf von Mietgrundstücken ist daher eine Geschäftsveräußerung und nichtsteuerbar, wenn der Käufer die Vermietung fortsetzt. Der Erwerber muß das Vermietungsunternehmen des Veräußereres fortsetzen. Es gilt die Fußstapfentheorie. Bei der Vorsteuerberichtigung werden dem Erwerber zugerechnet: Vorsteuerabzug Abzugsquote im Erstjahr und Berichtigungszeitraum des Veräußerers. 1 Abs. 1 a UStG 15 a Abs. 10 UStG 19