Umsatzsteuerbefreiung der Wohnraumvermietung

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1 Reihe: Immobilienmanagement Band 5 Herausgegeben von Prof. Dr. Wolfgang Pelzl Institut für Immobilienmanagement der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig Dr. Peggy Tillich Umsatzsteuerbefreiung der Wohnraumvermietung Grundlagen, Auswirkungen und Alternativen

2 XII Geleitwort Vorwort Gliederung Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Anlagenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Symbolverzeichnis V VII IX Xu XXII XXHI XXIX XXXV XL 1 Einleitung Problemstellung Untersuchungsziel Vorgehensweise 4 2 Die umsatzsteuerliche Behandlung der Wohnraumvermietung Die geltende Rechtslage Steuerbarkeit Steuerbefreiung Optionsmöglichkeit nach 9 UStG Steuerbemessungsgrundlage und Steuersatz Steuerbemessungsgrundlage Anzuwendender Steuersatz 14

3 XIII Der Vorsteuerabzug Die Vorsteuerabzugsmöglichkeit gem. 15 UStG Die Vorsteuerberichtigung gem. 15a UStG Änderung der Verhältnisse Der Berichtigungszeitraum Das Berichtigungsverfahren Die Anwendung von Vorsteuerpauschalen Zusammenfassung der geltenden umsatzsteuerlichen Behandlung der Wohnraumvermietung Die Auswirkungen der geltenden Rechtslage Allgemeines Der Vorteil der Steuerpflicht dargestellt an einem Basisfall Fallbeschreibung Auswirkungen der Besteuerung (verbale Darstellung) Auswirkungen der Besteuerung (Quantifizierung) Umschlagen des Vorteils einer Besteuerung in einen Nachteil Die Vorteilhaftigkeit einer Steuerpflicht in Abhängigkeit von der Möglichkeit des Vorsteuerabzuges Die Auswirkungen auf die Ertragsteuern und andere Steuerarten Der Einfluss auf die Steuern von Einkommen und Ertrag Die Behandlung der Wohnraumvermietung bei den Steuern von Einkommen und Ertrag Die Auswirkungen der umsatzsteuerlichen Behandlung der Wohnraumvermietung auf die Steuern von Einkommen und Ertrag Der Einfluss auf andere Steuerarten 52

4 XTV,3 Mögliche Alternativen und deren Vereinbarkeit mit dem Gemeinschaftsrecht Die Umsatzbesteuerung der Wohnraumvermietung im Gemeinschaftsrecht Alternativen zur derzeitigen Umsatzbesteuerung der Wohnraumvermietung Generelle USt-Pflicht der Wohnraumvermietung mit 16 % USt-Befreiung, aber Option gem. 9 UStG zur USt- Pflicht mit 16 % USt-Pflicht mit 7 % USt-Befreiung, aber Option gem. 9 UStG zur USt- Pflicht mit 7 % USt-Befreiung mit Vorsteuerabzug oder Steuerpflicht mit Anwendung eines Nullsteuersatzes Anwendung von Vorsteuerpauschalen Weitere Berücksichtigung der einzelnen Alternativen in der Untersuchung 69 4 Grundlagen der ökonomischen Analyse Auswahl der Analyseverfahren Anwendung der Kapitalwertmethode Allgemeines : Auswahl des Betrachtungszeitraumes Auswahl des zu verwendenden Zinssatzes Weitere Annahmen im Modell Anwendung eines an die Teilsteuerrechnung angelehnten Verfahrens Ziel der Teilsteuerrechnung Überblick über die Vorgehensweise (bei einperiodischer Betrachtung) Verknüpfung von Teilsteuerrechnung und Kapitalwertmethode 82

5 XV 4.2 Einzubeziehende Steuerarten Auswahl der Steuerarten und ihre Dependenzen und Interdependenzen Ermittlung der relevanten Steuersätze Umsatzsteuer/Vorsteuer Ertragsteuern Bestimmung der relevanten Bemessungsgrundlagenteile Bemessungsgrundlagenteile bei der Umsatzsteuer Bemessungsgrundlagenteile bei den Ertragsteuern Weitere Spaltung der Bemessungsgrundlagenteile Übersicht über die Bemessungsgrundlagenteile Wohnungswirtschaftliche Zuordnungen und mögliche Wechselwirkungen 99 5 Höhe und Entwicklung der Bemessungsgrundlagenteile Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie B estandteile der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie Höhe der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie Anschaffungskosten von Grund und Boden Anschaffungskosten von Wohnimmobilien Anschaffungskosten bei Mehrfamilienhäusern Anschaffungskosten bei Reihenhäusern Anschaffungskosten bei Eigentumswohnungen Herstellungskosten einer Wohnimmobilie Standardisierung der Anschaffungs- und Herstellungskosten Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf Grund und Boden sowie Gebäude 114

6 XVI Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten entsprechend der Vorsteuerbelastung Vorsteuerbelastung bei Anschaffung Vorsteuerbelastung bei Herstellung Die Miete Höhe der Mieten Relation der Miete zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten Relation der Miete zu den Anschaffungskosten Relation der Miete zu den Anschaffungskosten von Mehrfamilienhäusern Relation der Miete zu den Anschaffungskosten von Reihenhäusern und Eigentumswohnungen Relation der Miete zu den Herstellungskosten Angesetzter Wert der Relation Miete zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den weiteren Berechnungen Entwicklung der Miethöhe Die Bewirtschaftungskosten Höhe der Bewirtschaftungskosten und ihre Relation zu den Mieten sowie den Anschaffungs- oder Herstellungskosten Entwicklung der Bewirtschaftungskosten Aufteilung der Bewirtschaftungskosten entsprechend der Vorsteuerbelastung Die Erhaltungsaufwendungen Höhe und Zeitpunkt des Auftretens von Erhaltungsaufwendungen Schätzung der Erhaltungsaufwendungen auf der Basis von Instandhaltungskostenpauschalen Schätzung der Erhaltungsaufwendungen auf der Basis einer Modernisierungspauschale 140

7 XVII Ermittlung der Erhaltungsaufwendungen auf der Grundlage der Lebensdauer und des Wertes einzelner Bauteile Durchschnittswerte tatsächlicher Modernisierungsmaßnahmen und Aufteilung nach Gewerken Sonderfall: Nachträgliche Herstellungskosten als Erhaltungsaufwand Berücksichtigung der Erhaltungsaufwendungen in den folgenden Berechnungen Preisentwicklung bei Erhaltungsaufwendungen Aufteilung der Erhaltungsaufwendungen entsprechend der Vorsteuerbelastung Die nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten Abgrenzung zu Erhaltungsaufwand Höhe und Zeitpunkt des Auftretens nachträglicher Anschaffungs- oder Herstellungskosten Aufteilung der nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten entsprechend ihrer Vorsteuerbelastung Vorsteuerberichtigungen Zusammenfassung Auswirkungen der einzelnen Bemessungsgrundlagenteile Auswirkungen des Vorsteuerabzuges aus den AK/HK des Grundstücks Auswirkungen eines Vorsteuerabzuges aus den Anschaffungskosten von Grund und Boden Auswirkungen eines Vorsteuerabzuges aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes Auswirkungen eines Vorsteuerabzuges bei linearer Abschreibung Auswirkungen eines Vorsteuerabzuges bei degressiver Abschreibung 160

8 XVIII Auswirkungen eines Vorsteuerabzuges bei anderen planmäßigen Abschreibungsverläufen Auswirkungen eines Vorsteuerabzuges bei außerplanmäßigen Abschreibungen Analyse der Ergebnisse der Abschreibungswirkungen Auswirkungen bei Veräußerung oder Entnahme bzw. Nutzungsänderung des Gebäudes Zusammenfassung der Entlastungswirkung eines Vorsteuerabzuges aus den gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten Auswirkungen einer Umsatzsteuerpflicht der Mieten Auswirkungen einer Umsatzsteuerpflicht der Mieten für ein Jahr Auswirkungen einer Umsatzsteuerpflicht der Mieten bei einer mehrperiodischen Betrachtung ohne Mietsteigerungen Auswirkungen einer Umsatzsteuerpflicht der Mieten bei einer mehrperiodischen Betrachtung mit Mietsteigerungen Zusammenfassung der Ergebnisse Auswirkungen eines Vorsteuerabzuges aus den Bewirtschaftungskosten Auswirkungen eines Vorsteuerabzuges aus den Erhaltungsaufwendungen Auswirkungen eines Vorsteuerabzuges aus den nachträglichen AK/HK Auswirkungen eines Vorsteuerabzuges aus den nachträglichen Anschaffungskosten des Grund und Bodens Auswirkungen eines Vorsteuerabzuges aus den nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes Auswirkungen von Vorsteuerberichtigungen 197

9 XIX 7 Die Auswirkungen der einzelnen umsatzsteuerlichen Alternativen Allgemeines Zu unterscheidende Fallarten Auswahl der Fälle Annahmen zur Vereinfachung Erläuterung der Berechnungen anhand der Belastungsfaktoren aus Kapitel 6 und einem Beispielfall Hinweise zur Ergebnisinterpretation Auswirkungen bei Objekten mit vollem Vorsteuerabzug (neue Fälle) Auswirkungen bei Herstellung Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 16 % Option zur Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 16% Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 7 % Option zur Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 7% Umsatzsteuerbefreiung der Mieten mit Vorsteuerabzug Auswirkungen bei Anschaffung (steuerpflichtige Übertragung mit Kaufpreis inkl. USt) Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 16 % / Option zur Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 16 % Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 7 % Option zur Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 7% Steuerbefreiung der Mieten mit Vorsteuerabzug Auswirkungen bei Anschaffung (steuerfreie Grundstücksübertragung) Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 16 % Option zur Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 16% 227

10 XX Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 7 % Option zur Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 7% Umsatzsteuerbefreiung der Mieten mit Vorsteuerabzug Auswirkungen bei Altfällen mit teilweisem Vorsteuerabzug Erreichbare Vorteile aus der Berichtigung des Vorsteuerabzuges aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten über 15aUStG Auswirkungen insgesamt Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 16 % Option zur Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 16% Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 7 % Option zur Umsatzsteuerpflicht der Mieten mit 7% Steuerbefreiung mit Vorsteuerabzug Auswirkungen bei Altfällen ohne Vor Steuerabzug Auswirkungen einzelner Einflussgrößen Einfluss der Änderung von allgemeinen Einflussgrößen auf das Gesamtergebnis Änderung des Betrachtungszeitraumes Änderung des Zinssatzes Änderung des Umsatzsteuertarifes Änderung des Berichtigungszeitraumes nach 15a UStG Änderungen weiterer allgemeiner Einflussgrößen Einfluss von Änderungen fallbezogener Einflussgrößen Änderung der anzuwendenden Ertragsteuerbelastung Änderungen des Verhältnisses des Wertes von Grund und Boden zum Wert des Gebäudes Änderungen der Erhaltungsaufwendungen 255

11 XXI Auftreten von nachträglichen Anschaffungsoder Herstellungskosten Zwischenergebnis Schlussbemerkungen Umsetzung des Sozialmotivs Umsetzung des verwaltungstechnischen Motivs Fazit 273 Anhang 277 Quellenverzeichnis Index RES Consult GmbH - Real Estate Solutions CD-Reihe Immobilienwissen aktuell" Schriftenreihe Immobilienmanagement" XLI LXI LXVII LXVIII LXIX