Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für die Stadt Flensburg

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1 Rheinstraße Darmstadt Germany Fon: +49(0)6151/ Fax: +49(0)6151/ Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für die Stadt Flensburg Neuerhebung Methodenbericht Eine Untersuchung im Auftrag des Fachbereiches Jugend, Soziales, Gesundheit der Stadt Flensburg Darmstadt, den Autoren: Dr. Christian von Malottki Galina Nuss

2 Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für die Stadt Flensburg Grundsicherungsrelevanter Mietspiegel 2015 Autoren: Dr. Christian von Malottki Galina Nuss INSTITUT WOHNEN UND UMWELT GMBH Rheinstraße Darmstadt Germany Telefon: +49(0)6151/ / Fax: -97 Internet: 2

3 Methodenbericht Inhalt 1 Einführung Rechtsgrundlagen und Anwendungsbereich Anlass, Zielsetzung und Aufbau des Gutachtens Das IWU-Konzept und seine Einordnung in die Methodenlandschaft Erfüllung der Anforderungen des BSG Weitere methodische Anmerkungen Aufgabe und Grenzen eines statistischen Modells zu Bestimmung der abstrakten Referenzmiete Günstigerrechnung im Falle statistischer Unsicherheit Rundungsregeln während der Berechnung Bestimmung der angemessenen Wohnfläche Festlegung des räumlichen Vergleichsmaßstabs Datenerhebung und -auswertung der Angebotsmieten Gegenstand der Beobachtung und Ziel der Analyse Datenerfassung Datenaufbereitung Quantifizierung der Grundgesamtheit Repräsentative Gewichtung der Anbietersegmente Redressement nach Flächengrößenklassen Imputation fehlender Werte Standardisierung auf Bruttokaltmieten Deskriptive Auswertung der Quadratmetermieten Datenerhebung und -auswertung der Bestandsmieten im einfachen Segment Gegenstand der Beobachtung und Ziel der Analyse Datenerfassung Datenaufbereitung Aussonderung von Haushalten mit über 5 Personen Hochrechnung von Fällen ohne Angaben Deskriptive Auswertung der Quadratmetermieten Schlussfolgerungen Häufigkeitsanalyse von Wohnungsangeboten Definition von Eignungsklassen Berücksichtigung längerfristig verfügbaren Angebots Wohngemeinschaften für Unter-25-Jährige Vermietungsbereitschaft an Leistungsbezieher Ergebnistabelle des tatsächlich anmietbaren Angebots pro Monat Häufigkeitsanalyse der Nachfrage Berücksichtigung der aus dem Leistungsbezug ausscheidenden Leistungsbezieher Reguläre Umzüge

4 Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für die Stadt Flensburg Berücksichtigung anerkannter Überschreiter Potenzielle Nachfragerelevanz der Überschreiter pro Monat Ergebnistabelle der nachfragerelevanten Fälle pro Monat Häufigkeitsabgleich von Angebot und Nachfrage Ergebnis der Häufigkeitsanalyse Prüfung des Bezugs zum Wohnkonsum von Niedrigeinkommensbeziehern außerhalb der Grundsicherung Prüfung der Vermeidung von Segregation Wahl der Angemessenheitsgrenze Sensitivitätsanalyse Nachrichtliche Bestimmung einer nettokalten Referenzmiete Einordnung der Ergebnisse Literatur

5 Methodenbericht Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Definition der Angemessenheitsgrenzen anhand der Verfügbarkeit 10 Abbildung 2: Graphischer Marktabgleich 41 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Bestimmung des relevanten Mietwohnungsmarktes 15 Tabelle 2: Repräsentative Gewichtung der Angebotsmieten 17 Tabelle 3: Redressement nach Wohnflächenklassen 18 Tabelle 4: Fallkonstellationen der Betriebskostenimputation (Angebotsseite) 19 Tabelle 5: Quadratmeterbezogene Auswertung der repräsentativ gewichteten Angebotsmieten nach Perzentilen (jeweils in /m² bruttokalt) 21 Tabelle 6: Fallausschluss im SGB II / XII 22 Tabelle 7: Quadratmeterbezogene Auswertung der Bestandsmieten im SGB II / XII nach Perzentilen (jeweils in /m² bruttokalt) 23 Tabelle 8: Aufteilung des Marktes nach Zimmerzahlen und Wohnflächenklassen, Quelle: Gewichteter Angebotsdatensatz 24 Tabelle 9: Bildung von Eignungsklassen nach Zimmerzahlen und Wohnflächenklassen, Quelle: Gewichteter Angebotsdatensatz 25 Tabelle 10: Angebotsmieten bruttokalt nach Preis- und Eignungsklassen 26 Tabelle 11: Hochrechnung längerfristig verfügbaren Angebots 27 Tabelle 12: Vermietungsbereitschaft an Leistungsempfänger 29 Tabelle 13: Tatsächlich anmietbares Angebot pro Monat nach Preis- und Eignungsklassen bruttokalt 30 Tabelle 14: Bestandsmieten im SGB II nach Mietenstufen und Haushaltsgröße 32 Tabelle 15: Bestandsmieten im SGB XII nach Mietenstufen und Haushaltsgröße 33 Tabelle 16: Gewichtungsfaktoren im SGB II / XII 35 Tabelle 17: Nachfrage pro Monat nach Preis- und Haushaltsgrößenklassen 37 Tabelle 18: Angebotsseite: Kumulation 39 Tabelle 19: Nachfrageseite: Kumulation 40 Tabelle 20: Ergebnis der Häufigkeitsanalyse 41 Tabelle 21: Mietniveau in unterschiedlichen Postleitzahlbezirken 43 Tabelle 22: Wahl der Angemessenheitsgrenze 43 Tabelle 23: Perzentilwerte 44 Tabelle 24: Nachrichtliche nettokalte Richtwerte 45 Tabelle 25: Zur Information: Vergleichswerte 46 5

6 Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für die Stadt Flensburg 1 Einführung 1.1 Rechtsgrundlagen und Anwendungsbereich Das deutsche Sozialleistungssystem sichert auch für den Bereich des Wohnens das Existenzminimum ab. Zielgruppen sind: Empfänger der Grundsicherung für Arbeitsuchende nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs (SGB II) Empfänger von Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung sowie von Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem Zwölften Buch des Sozialgesetzbuchs (SGB XII) Dabei werden Leistungsempfängern die tatsächlich anfallenden Kosten der Unterkunft (KdU) und Heizung (KdH) nach 22 SGB II und 35 SGB XII bis zu einem angemessenen Niveau gewährt. Angemessen sind die Aufwendungen für eine Wohnung nur dann, wenn diese nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist. 1. Dieses Niveau muss anhand der Analyse des lokalen Wohnungsmarktes näher bestimmt werden. Leistungsempfänger mit höheren Wohnkosten werden in der Regel zur Kostensenkung aufgefordert. Die Kostensenkung kann durch Umzug erfolgen, aber bspw. auch durch Untervermietung oder Verhandlungen mit dem Vermieter. Erfolgt dies nicht, so werden nach einer Übergangszeit von in der Regel sechs Monaten die erstatteten KdU bzw. KdH auf das Niveau der Angemessenheitsgrenze abgesenkt. Der Bundesgesetzgeber hat die Bestimmung und Begründung der Angemessenheitsgrenze den örtlichen Trägern, d.h. Kreisen und kreisfreien Städten überantwortet. Zum einen tragen sie abgesehen von einem Bundeszuschuss die Leistungen, zum anderen können sie nach Ansicht des Gesetzgebers den örtlichen Wohnungsmarkt besser einschätzen. Die Rechtsprechung des Bundessozialgerichts (BSG) unterscheidet zwischen der abstrakten Angemessenheitsgrenze und der Angemessenheitsgrenze im konkreten Einzelfall. Die abstrakte Angemessenheitsgrenze gilt übergreifend für den ganzen Markt und dient letztlich der Vereinheitlichung und der Verwaltungsvereinfachung. Das Ziel der abstrakten Angemessenheitsgrenze ist es, dass sie in der Mehrzahl der Einzelfälle valide ist, und nur bei Vorliegen besonderer Gründe des Einzelfalls von ihr abgewichen wird. Die abstrakte Angemessenheitsgrenze ist jedoch nicht die Antizipation einer jeden Einzelfallentscheidung. Da der Bundesgesetzgeber keine weiteren methodischen Vorgaben bezüglich der abstrakten Ermittlung der Angemessenheitsgrenze gemacht hat, erfolgten die relevanten Rahmensetzungen durch die Rechtsprechung. Das BSG hat seit 2006 das so genannte schlüssige Konzept mit formalen und teils auch inhaltlichen Anforderungen an die Bestimmung der Angemessenheitsgrenze entwickelt. Die folgenden Ausführungen gliedern sich grundsätzlich nach den darin aufgeführten Arbeitsschritten: 1. Bestimmung einer angemessenen Wohnfläche (siehe Kapitel 2), 2. Bestimmung eines örtlichen Vergleichsraums (siehe Kapitel 3) und 3. Bestimmung einer abstrakten Referenzmiete (Bruttokaltmiete, d.h. Miete und kalte Nebenkosten, pro Quadratmeter) (siehe Kapitel 4). Die Angemessenheitsgrenze in ergibt sich aus dem Produkt aus angemessener Wohnfläche und Referenzmiete. In der Anwendung gilt jedoch die so genannte Produkttheorie. So müssen die beiden Faktoren angemessene Fläche und angemessene Miete pro Quadratmeter nicht beide für sich erfüllt werden. Lediglich das Produkt aus beiden Größen (die Miete für die ganze Wohnung in ) zählt als Angemessenheitsgrenze. Die Anerkennung von KdU im konkreten Einzelfall über den jeweiligen Richtwert hinaus kommt z.b. in Betracht bei sogenannten Härtefällen, in Fällen der Unwirtschaftlichkeit von Umzügen (im Vergleich zu den eingesparten Kosten der Unterkunft und Heizung) sowie befristet bei einer dokumentierten erfolglosen 1 BSGE B 7 b AS 18/06 R 6

7 Methodenbericht Wohnungssuche. Nur so ist sichergestellt, dass den besonderen Umständen und Bedürfnissen eines Haushalts Rechnung getragen wird. Die Angemessenheitsgrenze gilt in gleicher Höhe auch für Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum und deckt deren Zinskosten sowie die kalten Nebenkosten ab. 1.2 Anlass, Zielsetzung und Aufbau des Gutachtens Bereits im Jahr 2011 hat das IWU für die Stadt Flensburg ein Wohnungsmarktgutachten zur Festlegung der Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft vorgelegt. Angesichts der in 558d BGB und 22c SGB II festgelegten Fortschreibungsfrist von zwei Jahren ist davon auszugehen, dass dieses Zeitintervall auch in Kommunen ohne Anwendung der Satzungsermächtigung sachgerecht ist wurde deshalb analog zum Mietrecht eine Indexfortschreibung durchgeführt. Nun entsteht die Notwendigkeit, das damals erstellte Gutachten durch neue Datenerhebungen an die aktuelle Marktentwicklung anzupassen. Die angemessene Wohnfläche und der örtliche Vergleichsraum werden in Kapitel 2 und 3 bestimmt. Das Konzept beruht grundsätzlich auf einer Datenerhebung und -auswertung von Angebotsmieten aus Internetportalen und von Wohnungsunternehmen (Kapitel 4), denen in Kapitel 5 eine Sekundärdatenanalyse von Bestandsmieten im einfachen Segment (Bestandsmieten der Leistungsempfänger) gegenübergestellt wird. Kapitel 6 zieht Schlussfolgerungen aus den Daten, begründet diese und legt damit die Angemessenheitsgrenzen fest. Auf das Konzept bei den Schlussfolgerungen wird im folgenden Kapitel 1.3 eingegangen. 1.3 Das IWU-Konzept und seine Einordnung in die Methodenlandschaft Das Konzept zur Ermittlung der Referenzmiete beruht grundsätzlich auf einer Datenerhebung und -auswertung von Angebotsmieten. Dabei wurde empirica Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme Marktdatenbank) vom IWU ausgewertet, um Daten von weiteren institutionellen Anbietern ergänzt und entsprechend der Zusammensetzung des Flensburger Wohnungsmarktes repräsentativ gewichtet. Diesem Datensatz wird eine Analyse der Bestandsmieten der Leistungsempfänger gegenübergestellt. Aus den analysierten Daten muss als Ergebnis die eigentliche Angemessenheitsgrenze abgeleitet werden ( aus der Datenanalyse gezogene Schlüsse ). Das IWU greift bei den Schlussfolgerungen im Grundsatz auf sein mit dem Kreis Offenbach entwickeltes Konzept zur Erstellung eines grundsicherungsrelevanten Mietspiegels 2 zurück, welches in Dresden auf der Basis eines qualifizierten Mietspiegels in BSGE B 4 AS 9/14 für schlüssig befunden wurde Dem Konzept liegt die Idee zugrunde, den gesamten Wohnungsmarkt zu analysieren und innerhalb der Häufigkeitsverteilung der Angebotsmieten einen Perzentilwert 3 als Kappungsgrenze 4 und damit Angemessenheitsgrenze festzulegen. Das BSG hat inzwischen in BSGE B 4 AS 77/12 die Entscheidung des LSG Bayern für München bestätigt, die Kappungsgrenze normativ auf das 20 %-Perzentil der Mietspiegelmieten in der Flächengrößenklasse um den jeweiligen Flächenrichtwert herum zu legen. Das BSG hat mit BSGE 4 AS 9/14 R auch für Dresden einer Analyse des Gesamtmarktes und der Einführung einer Kappungsgrenze unter Verwendung empirisch ermittelter Perzentilwerte zugestimmt. Das Konzept aus Analyse des Gesamtmarktes und Kappungsgrenze wird zudem von den deutschen Wohnungsmarktinstituten, die bislang zum Thema Kosten der Unterkunft Konzepte publiziert haben, favorisiert. 5 Die Alternative einer Mittelwertbildung in normativ definierten Teilmärkten wird verworfen Malottki / Berner (2010) Perzentile teilen eine Grundgesamtheit so, dass der genannte Anteil in Prozent unterhalb dieser Schwelle liegt und der Rest darüber. Ein 20%-Perzentil der Mieten ist also der Schwellenwert, unter dem 20% der Mieten liegen. Vgl. BSGE B 4 AS 18/09 R Rn. 19 Vgl. Heising, (2010); Malottki / Berner (2010); BMVBS/BBSR (2013), S. 22; 7

8 Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für die Stadt Flensburg Dem Konzept liegt darüber hinaus die Annahme zugrunde, dass die Festlegung der Angemessenheitsgrenze, d.h. die Wahl des richtigen Perzentilwerts, nicht normativ erfolgen darf, sondern dabei empirische Aspekte zu berücksichtigen sind, die inhaltliche Voraussetzungen der Gewährleistung eines Existenzminimums sind. Dabei gehen folgende Bedingungen ein, die der Rechtsprechung des BSG bereits vor dem Dresden- Urteil entnommen sind: Bedingung 1 Tatsächliche Anmietbarkeit in ausreichender Häufigkeit: Angemessener Wohnraum muss in ausreichender Häufigkeit tatsächlich am Markt anmietbar, d.h. verfügbar, sein. Bei der Auswertung der Mietspiegeldaten ( ) kann sich ergeben, dass die Berücksichtigung von gewichteten Mittelwerten der (gegebenenfalls nach Ausklammerung bestimmter Baualtersklassen, Wohnungsstandards oder Wohnlagen) herangezogenen Tabellenfeldern wegen der damit berücksichtigten tatsächlichen Häufigkeit sicherstellt, dass ein ausreichender Bestand an den einbezogenen Wohnungen vorhanden und damit angemessener Wohnraum für den Leistungsberechtigten tatsächlich erreichbar ist. 6 Die konkrete Verfügbarkeit wird im Grundsatz zwar in der Einzelfallprüfung untersucht. Allerdings ist es wenig sinnvoll, abstrakte Richtwerte festzulegen, zu denen der aktuelle Wohnungsmarkt konkret keine Wohnungen in ausreichender Zahl vorhält. Dies würde eine Vielzahl von Modifikationen in der Einzelfallprüfung und letztlich eine Aushebelung der Richtwerte bedeuten. Dies steht nach Ansicht des IWU auch im Widerspruch zu 22 SGB, in dem eine Verlängerung der Übernahme der tatsächlichen Kosten über sechs Monate hinaus der durch individuelle Faktoren bedingte Einzelfall und nicht der durch die Wohnungsmarktlage implizierte Regelfall sein sollte. Deshalb wird hier eine abstrakte Verfügbarkeit bzw. Häufigkeit angemessener Wohnungen bereits bei der Festlegung der Richtwerte berücksichtigt, so dass abgesehen von besonderen Bedingungen des Einzelfalls für nahezu alle konkreten Fälle ausreichend angemessene und zumutbare Wohnungen zur Verfügung stehen werden. Dies ersetzt nicht die Einzelfallprüfung, aber es erleichtert sie. Der Ansatz des IWU besteht nun darin, die für das Ergebnis maßgebliche Häufigkeit von Wohnungen auf der Angebotsseite im Verhältnis zur zu erwartenden Nachfrage 7 als Maßstab zu wählen. Dies ist die maßgebliche Bedingung für die Schlussfolgerungen. Denn die tatsächliche Anmietbarkeit in ausreichender Häufigkeit kann sich nach Ansicht des IWU nur auf Neuvertragsmieten beziehen. Damit erfüllt das Verfahren auch die Anforderungen des 22a Abs. 2 SGB II (Ausreichend-Bedingung). 8 Bedingung 2 Berücksichtigung der Lebensumstände von anderen Beziehern niedriger Einkommen außerhalb des Transferleistungssegments: Der Anteil der Referenzgruppe bzw. des angemessenen Segments am Gesamtmarkt muss so groß sein, dass er den Lebensumständen anderer Bezieher niedriger Einkommen außerhalb des Transferleistungssegments entspricht. Dabei wird ( ) möglicherweise nicht hinreichend Rücksicht darauf genommen, dass sich der Maßstab dessen, was Hilfeempfänger von der Allgemeinheit beanspruchen können, auch daran orientieren muss, was sich Menschen, die ihren Lebensunterhalt durch Einkommen selbst verdienen, in einem vergleichbaren Wohnumfeld leisten können und wollen. 9 Einen Hinweis auf die Größe dieses vergleichbaren Umfelds im Vergleich zur Gesamtbevölkerung mag das Verfahren zur Bestimmung der Höhe der Regelleistung ( 3 f. RBEG) oder BSGE B AS 77/12 R geben. Gewählt wird hier aufgrund der Baustruktur der Stadt Flensburg BSGE B AS 77/12 R BSGE B 4 AS 19/11 R Rn. 33 Vgl. auch Berlit, 22 Rn. 62. Genauso argumentiert Klerks (2008), S Für eine Interpretation siehe: Deutscher Verein für öffentliche und private Fürsorge (2011), S. 8 ff. BSGE B 4 AS 30/08 R Rn. 17 8

9 Methodenbericht Bedingung 3 Vermeidung von Segregation: Der Anteil der Referenzgruppe bzw. des angemessenen Segments am Gesamtmarkt muss über das ganze Stadtgebiet verteilt sein und darf nicht zu Segregation ( Gettoisierung ) führen: Zudem birgt die Verweisung auf bestimmte Bauklassen verdeckt die Gefahr einer Gettoisierung. Solange nicht statistisch valides Material vorliegt, das eine Aussage darüber zulässt, welche Bauklassen in welchem Umfang tatsächlich die gesamte Stadt als Vergleichsraum und nicht lediglich ganz bestimmte, als sozial problematisch einzuschätzende Teile einer Stadt prägen, erscheint es nicht zulässig, allein bestimmte Bauklassen in Bezug zu nehmen. 10 Erstmals hat das LSG Bayern einen Algorithmus zur qualifizierten Begutachten der Segregation ( Gettoisierung ) vorgeschlagen. Dabei sei entscheidend, dass sich die Stadtbezirke mit Über- und Unterrepräsentation in etwa die Waage hielten. Diese Verteilung ist Ausdruck einer normalen städtischen Struktur und zeigt, dass eine Gettoisierung ( ) nicht zu befürchten ist. 11 Die Segregationsproblematik wird in Flensburg aber letztlich als nicht ausschlaggebend für die Ableitung von Richtwerten betrachtet. Denn die Untersuchungen in Kapitel 6.6 zeigen, dass zu den gewählten Angemessenheitsgrenzen in allen Stadtvierteln am freien Markt Wohnungen zur Verfügung stehen. Da die ausreichende Häufigkeit die am schwierigsten zu erfüllende Bedingung darstellt, geringere Wertungsspielräume zulässt und zugleich deutlich rechenintensiver ist, wird die Angemessenheitsgrenze im Folgenden zunächst anhand dieser Anforderung berechnet. Die Orientierung an den Lebensverhältnissen von Niedrigeinkommensbeziehern bzw. die Vermeidung von Segregation werden lediglich nachträglich überprüft. Anders als in anderen KdU-Konzepten 12 wird dabei mit Stromgrößen (Angebot und Nachfrage pro Monat) gearbeitet und nicht mit Bestandsgrößen (Haushalte und Wohnungen im Bestand). Just (2014) schreibt hierzu: Die Analyse des IWU zielt auf die Erfassung von Stromgrößen ab. Diese bilden auf Immobilienmärkten die Marktpreise. In den Rückfragen des Sozialgerichts [Dresden, Anm. d. Autors] kam mitunter der Eindruck auf, dass größeres Gewicht auf Bestandsgrößen gelegt werden sollte. Dies wäre nicht dienlich, weil sich Miethöhen eben ausschließlich auf den Stromgrößenmärkten bilden. Das grundsätzliche Vorgehen, Stromgrößen in den Mittelpunkt der Analyse zu rücken, ist sinnvoll. 13 Als Spannenoberwert bzw. Kappungsgrenze wird in den jeweiligen Häufigkeitsverteilungen der Mieten dasjenige Perzentil definiert, bei dem das einfache Segment angebotsseitig in den Grenzen der Orientierung an den Lebensumständen anderer Niedrigeinkommensbezieher und der Vermeidung von Segregation möglichst klein ist, aber dennoch so groß, dass eine bedarfsdeckende Versorgung der dann unangemessen Wohnenden in den Bestandsdaten auf dem Wohnungsmarkt quantitativ möglich ist (vgl. Abbildung 1) BSGE B 14 AS 50/10 R Rn. 28 LSG Bayern L 16 AS 127/10, Rn. 218, Kommentierung des Themas Segregation v. Malottki 2014 Vgl. BSGE B 4 AS 77/12 R und BMVBS / BBSR (Hg.) 2013 Vgl. Just (2014), S. 1. Der Autor hält es allerdings im Sinne der vom BSG vertretenen Methodenoffenheit durchaus auch für zulässig, mit Bestandsgrößen zu arbeiten, solange hier das aktuelle Marktpreisniveau und die Nachfragekonkurrenz sinnvoll abgebildet sind. 9

10 Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für die Stadt Flensburg Abbildung 1: Definition der Angemessenheitsgrenzen anhand der Verfügbarkeit Anzahl Verteilung des Angebots pro Monat (A) Quelle: Angebotsdaten aus Internet, Printmedien, Wohnungsunternehmen Verfügbares Angebot A Miete m Verteilung der Nachfrage pro Monat (N) Quelle: Bestandsdaten Leistungsempfänger SGB II / XII Anzahl N Unangemessen Wohnende Miete m Schwellenwert, an dem gilt: Zahl der Nachfrager (Unangemessen Wohnende) = Zahl der Angebote (Verfügbares Angebot) x m 0 A( m) m x N( m) Das Wohnungsmarktmodell sucht also für jeden unangemessen Wohnenden rechnerisch ein Wohnungsangebot. Die obere Häufigkeitsverteilung in Abbildung 1: quantifiziert das Angebot pro Monat in Abhängigkeit vom Preisniveau. Sie wird errechnet aus den Erhebungen zum Wohnungsangebot in Internetportalen, Zeitungen, Wohnungsunternehmen etc. Die dunklen Säulen bzw. der Ausdruck A( m) quantifizieren das für Leistungsempfänger nach dem SGB II / XII verfügbare und zumutbare Angebot an Wohnungen unterhalb der Angemessenheitsgrenze. 14 Je höher die Angemessenheitsgrenze, desto mehr Angebote an Wohnungen sind angemessen und verfügbar. Die untere Häufigkeitsverteilung in Abbildung 1: quantifiziert die Nachfrage pro Monat in Abhängigkeit vom Preisniveau. Sie wird errechnet aus den Bestandsdaten der Leistungsempfänger nach dem SGB II / XII. Die dunklen Säulen bzw. der Ausdruck m x x m 0 N ( m) quantifizieren die Nachfrage, die entsteht, weil Haushalte über den Angemessenheitsgrenzen eine angemessene Wohnung suchen. 15 Je höher die Angemessenheitsgrenze, desto weniger Haushalte werden nachfragerelevant. Mathematisch gesprochen wird die Angemessenheitsgrenze x bestimmt aus der Gleichung: m x N( m) x m 0 A( m) mit N als Zahl der Nachfrager in Abhängigkeit von der Miethöhe m und A als Zahl der Angebote in Abhän Diese diskrete Berechnung entspricht im stetigen Fall dem Ergebnis des Integrals von Null bis zur Angemessenheitsgrenze in Abhängigkeit von der Angemessenheitsgrenze. Auf die Modellierung einer stetigen Funktion wurde verzichtet, da Wohnungsmieten (der gesamte Markt) nicht normalverteilt, sondern rechtsschief sind (vgl. Tabelle 5 für die Quadratmetermieten, bei Absolutmieten ist der Effekt deutlicher) und somit durch die diskrete Variante schneller genaue Ergebnisse erzielt werden können. Dieser diskreten Berechnung entspricht im stetigen Fall dem Ergebnis des Integrals von der Angemessenheitsgrenze bis unendlich in Abhängigkeit von der Angemessenheitsgrenze. 10

11 Methodenbericht gigkeit von m. Die Gleichung enthält mit der Angemessenheitsgrenze x nur eine Unbekannte, nach der aufgelöst werden kann. Der Monat wird als Zeitraum gewählt, weil Vermietungen bedingt durch die Kündigungsregelungen in 573c BGB üblicherweise immer zum ersten eines Monats starten. Auch der Zugang in und Abgang aus dem Leistungsbezug findet gemäß der arbeitsrechtlichen Praxis häufig zum Monatswechsel statt. Der Monat kann also als Spielrunde des Marktes betrachtet werden, innerhalb dessen eine feststehende Menge von Angeboten und Nachfragern aufeinander treffen. Nach der Errechnung in Kapitel 6.1 bis 6.4 erfolgt in Kapitel 6.5 und 6.6 die genannte Prüfung des Bezugs zu den Wohnkosten von Menschen außerhalb des Transferleistungsbezugs und der Vermeidung von Segregation. 1.4 Erfüllung der Anforderungen des BSG Mit den drei Schritten Datenerhebungen, Datenauswertungen und Schlussfolgerungen wird der Katalog der Anforderungen an das schlüssige Konzept (vgl. z.b. BSGE B 4 AS 18/09 R Rn. 19) erfüllt. Insbesondere gelten dabei folgende Qualitätsmaßstäbe, die in den jeweils genannten Kapiteln des Gutachtens nachvollzogen werden können: Datenerhebung im Vergleichsraum (vgl. Kapitel 3) Definition des Gegenstands der Beobachtung (vgl. Kapitel 4.1 für die Angebotsmieten und Kapitel 5.1 für die Bestandsmieten; Differenzierung nach Wohnungsstandard (über die Perzentilauswertung in Kapitel 4.4 bzw. Kapitel 5.4); Standardisierung auf Brutto- bzw. Nettomieten (vgl. Kapitel bzw. Kapitel 5.3); Differenzierung nach der Wohnungsgröße (umgesetzt in den Auswertungen in Kapitel 4.4 bzw. Kapitel 5.4). Angaben über den Beobachtungszeitraum (vgl. Kapitel 4.2 und 5.2) Festlegung der Datenquellen (vgl. ebd.) Repräsentativität (vgl. Kapitel und bzw ) Validität der Datenerhebung (vgl. Kapitel 4.2 bzw. 5.2) Einhaltung mathematisch-statistischer Grundsätze bei der Datenauswertung (vgl. Kapitel 6.1 für die Angebotsmieten und 6.2 für die Bestandsmieten). Angaben über die gezogenen Schlüsse: Dieser zentrale Punkt des schlüssigen Konzeptes wurde in Kapitel 1.3 näher erläutert und wird in Kapitel 6 umgesetzt. 1.5 Weitere methodische Anmerkungen Aufgabe und Grenzen eines statistischen Modells zu Bestimmung der abstrakten Referenzmiete Die Rechtsprechung des BSG unterscheidet zwischen der abstrakten Referenzmiete und der Festlegung der Angemessenheitsgrenze im konkreten Einzelfall. Nur so ist sichergestellt, dass den besonderen Umständen und Bedürfnissen eines Haushalts Rechnung getragen wird. Die Anerkennung von KdU im konkreten Einzelfall über den jeweiligen Richtwert hinaus kommt z.b. in Betracht bei sogenannten Härtefällen, in Fällen der Unwirtschaftlichkeit von Umzügen (im Vergleich zu den eingesparten Kosten der Unterkunft und Heizung) sowie befristet bei einer dokumentierten erfolglosen Wohnungssuche. Die abstrakte Referenzmiete gilt übergreifend für den ganzen Markt und dient letztlich der Vereinheitlichung, der Verwaltungsvereinfachung und der Sicherstellung des Gleichbehandlungsgrundsatzes. Das Ziel der abstrakten Referenzmiete ist es, dass sie in der Mehrzahl der Einzelfälle valide ist, und nur bei Vorliegen besonderer Gründe des Einzelfalls von der abstrakten Referenzmiete abgewichen wird. Entsprechend sind alle wesentlichen relevanten Faktoren, die das Existenzminimum betreffen, bei der Ermittlung der abstrakten Referenzmiete zu berücksichtigen. Hierzu gehören nach dem Konzept des IWU insbesondere die drei 11

12 Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für die Stadt Flensburg Bedingungen ausreichende Häufigkeit, Vermeidung von Segregation und Bezug zu den Lebensumständen von Menschen außerhalb des Transferleistungssystems. Insbesondere zur Berücksichtigung der ausreichenden Häufigkeit werden Angebot und zu erwartende Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt gegenübergestellt oder statistisch-ökonomisch formuliert als Modell abgebildet. Die abstrakte Referenzmiete kann jedoch nicht die Antizipation einer jeden Einzelfallentscheidung sein. Dies ist ex ante gar nicht möglich. Entsprechend ist ein statistisch-ökonomisches Modell zur Beschreibung der aktuellen Lage am Wohnungsmarkt ein vereinfachtes Abbild der Realität. Immobilienmärkte sind in hohem Maße intransparente Märkte, Immobilien sind in hohem Maße heterogene Güter, viele Informationen liegen nicht zuletzt deswegen nicht in der gewünschten Form vor. Es ist daher für viele immobilienmarktrelevante Fragestellungen notwendig, Schätzungen vorzunehmen, um die eigentlich gesuchten Größen näherungsweise zu treffen. Dies stellt regelmäßig in schnell veränderlichen Märkten die Analyse vor Herausforderungen. Es wird daher ( ) explizit nicht auf eine ideale theoretische Datenwelt rekurriert, sondern allein darauf, ob das Vorgehen einen gangbaren Weg in dieser intransparenten Welt heterogener Teilmärkte darstellt. 16 Aufgabe des sachverständigen Modellierers ist es deshalb, die ergebnisrelevanten, sensitiven Stellschrauben im Modell zu berücksichtigen, aber an den Stellen, an denen ein hohes Maß an Detaillierung geringe Auswirkungen auf das Ergebnis hat 17 und die Transparenz der Berechnung eher beeinträchtigt, die Realität tatsächlich nur vereinfacht abzubilden. Es ist Aufgabe der Einzelfallprüfung, individuellen Sachverhalten gerecht zu werden Günstigerrechnung im Falle statistischer Unsicherheit Jede modellhaft vereinfachte Abbildung der Realität (z.b. die Untersuchung einer Mietspiegelstichprobe statt aller Mietverhältnisse) führt zu statistischer Unsicherheit. Leitlinie auf der Ebene der Bestimmung eines abstrakten Richtwerts ist es deshalb, an keiner Stelle systematische Verzerrungen zu Lasten der Leistungsbezieher zu errechnen. Einzige Ausnahme bildet dabei die Tatsache, dass die Festlegung der Richtwerte nach dem Stichtagsprinzip auf aktuelle bzw. notgedrungenerweise leicht zurückliegende empirische Erhebungen zurückgreift und die daraus resultierenden Ergebnisse für zukünftige Gültigkeitszeiträume anwendet. 18 Diese letztlich der Praktikabilität geschuldete Festlegung befindet sich im Einklang mit der bisherigen sozialgerichtlichen Rechtsprechung, der Regelbedarfsermittlung bzw. dem oft als Vorbild für KdU-Methoden verwendeten Mietrecht. Sie bildet aber einen weiteren Grund für die Durchführung der Einzelfallprüfung auf der konkreten Ebene des Einzelfalls. Kleineren Unsicherheiten bei der Wahl der Grundgesamtheit oder in einzelnen Rechenschritten wird dadurch Rechnung getragen, dass Annahmen zugunsten der Leistungsempfänger getroffen werden. Darunter fallen: Die Analyse von Angebotsmieten und nicht von Neuvertragsmieten Die Hochrechnung des unter der Hand vergebenen Segments durch Angebotsmieten: Vergleiche von Mietspiegelerhebungen mit Angebotsmieterhebungen zeigen, dass letztere den Markt eher überschätzen. Der vollkommene Verzicht auf Erhebungen zur Frage, inwieweit statt einem Umzug auch eine Untervermietung oder eine Kostensenkung auf andere Weise ( 22 (I) SGB II, zu nennen sind bspw. Nachverhandlungen mit dem Vermieter) möglich ist Just (2014), S. 1. Zum Begriff der noch hinnehmbaren Unsicherheit vgl. auch die Rechtsprechung des BSG zum Regelbedarf in BSGE B 14 AS 153/11 R Rn. 73. Vgl. Just (2014), S

13 Methodenbericht Die unbekannte Schnittmenge aus regulären Umzügen und Kostensenkungsaufforderungen wird aus der Nachfrage nicht herausgerechnet (vgl. Kapitel 6.2.2). Der vollkommene Verzicht auf Erhebungen zur Frage, inwieweit Kostensenkungen freiwillig akzeptiert werden und der Haushalt damit eigentlich nicht nachfragerelevant wäre, bspw. wegen in das Wohnen investierten Zuverdiensten oder dem gewollten Einsatz von Vermögen zum Erhalt einer großen Wohnung (ausgeschlossen sind nur die Anteile von Härtefällen und anerkannten Überschreitungen aus Wirtschaftlichkeitsgründen, vgl. Kapitel 6.2.3). All diese Punkte sind von vergleichsweise geringer Auswirkung auf das Ergebnis, so dass sie nicht zu einer Detaillierung und damit auch Verkomplizierung der Berechnung führen sollten. Gleichzeitig kann das Modell aber auch nicht in jedem Rechenschritt einen weiteren Sicherheitspuffer berücksichtigen Rundungsregeln während der Berechnung An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass während der Berechnung soweit nicht anders angegeben nicht gerundet wird. Damit werden Verzerrungen des Ergebnisses durch wiederholtes Auf- oder Abrunden verhindert. Alle Zwischenergebnisse sind zur nachvollziehbaren Darstellung des Rechenwegs nachrichtlich gerundet angegeben. Beim separaten Nachrechnen einzelner Rechenschritte auf Basis nachrichtlich gerundeter Zwischenergebnisse können deshalb Rundungsdifferenzen zum angegebenen Ergebnis auftreten. Lediglich ganz am Schluss wird das Ergebnis auf volle Cent aufgerundet. 2 Bestimmung der angemessenen Wohnfläche Als angemessene Wohnfläche werden (in Fällen ohne Satzung) gemäß der BSG-Rechtsprechung die Werte der schleswig-holsteinischen Landeswohnraumförderungsbestimmungen verwendet. Sie lauten: 50 m² für einen Ein-Personen-Haushalt 60 m² für einen Zwei-Personen-Haushalt 75 m² für einen Drei-Personen-Haushalt 12 m² für jede weitere Person Die Anwendung dieser Richtwerte wurde durch BSGE B 4 AS 9/14 R bestätigt. Es sei allerdings darauf hingewiesen, dass die Flächenwerte zwar bei der Berechnung der Perzentilwerte für quadratmeterbezogene Mieten eine Rolle spielen, nicht aber bei der Festlegung der Angemessenheitsgrenze auf Basis der ausreichenden Häufigkeit. Diese erfolgt mit Absolutmieten, denn Leistungsempfänger sind auf eine ausreichende Häufigkeit von Wohnungen und nicht von Einzelfaktoren der Produkttheorie angewiesen. 3 Festlegung des räumlichen Vergleichsmaßstabs Das BSG definiert den so genannten Vergleichsraum zur Bestimmung der Angemessenheitsgrenze der Kosten der Unterkunft als homogenes Gebiet, welches insbesondere infrastrukturell zusammenhängt. Innerhalb des Vergleichsraums sind Umzüge im Grundsatz zumutbar. Da die Rechtsprechung für kreisfreie Städte einen Vergleichsraum über das ganze Stadtgebiet bejaht hat, wird dies auch in Flensburg angewandt. Danach wird der maßgebliche Vergleichsraum für das Stadtgebiet Flensburg nicht auf verschiedene Stadtteile eingeschränkt. Durch den öffentlichen Nahverkehr sind alle Flensburger Stadtteile so angebunden, dass Fahrzeiten (und Fahrpreise) entstehen, die zumutbar sind. Somit kann davon ausgegangen werden, dass für die Stadt Flensburg zur Bestimmung der angemessenen KdU das gesamte Stadtgebiet als maßgeblicher Vergleichsraum zu Grunde gelegt werden kann. Innerhalb dieses Gebiets sind Umzüge zumutbar. Alle folgenden Datenerhebungen umfassen das gesamte Stadtgebiet. 13

14 Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für die Stadt Flensburg 4 Datenerhebung und -auswertung der Angebotsmieten 4.1 Gegenstand der Beobachtung und Ziel der Analyse Bei der Analyse der Angebotsmieten ist der komplette Markt Gegenstand der Beobachtung. Eine Voreinschränkung auf ein einfaches oder einfacheres Segment findet im Grundsatz nicht statt. Angebotsmieten sind nicht unbedingt die letztendlich vereinbarten Neuvertragsmieten. Der Unterschied zwischen dem annoncierten Preis (Angebotsmiete) und dem schließlich vereinbarten Preis nach den Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter (Neuvertragsmiete) der so genannte Kontrahierungsabschlag ist auf dem Mietwohnungsmarkt gegenüber dem Eigentumsmarkt vernachlässigbar. Transferleistungsempfänger dürften zudem kaum Verhandlungsspielraum besitzen. Ziel der Auswertung der Annoncen ist die statistische Häufigkeitsverteilung der angebotenen Quadratmetermieten nach Wohnungsgröße. 4.2 Datenerfassung Die angebotsseitigen Daten (Angebotsmieten) werden aus der empirica Preisdatenbank (Basis: empiricasysteme Marktdatenbank) der Jahre 2013 und 2014 abgerufen. Dieser Anbieter erfasst alle Inserate in den gängigen Internetportale und Printquellen. Es handelt sich um Annoncen, die vom Datenbankanbieter bereits dublettenbereinigt wurden. Darüber hinaus sind aktuelle Annoncen bei den Wohnungsunternehmen eingeflossen, wobei sich die Situation hier unterschiedlich darstellt: Der SBV (Selbsthilfebauverein) annonciert weitgehend über seine Homepage, hier wurden nur die aktuellen Stichtagsannoncen abgerufen. Vom FAB (Flensburger Arbeiter-Bauverein), der seine Wohnungen überwiegend über seine unternehmensinterne Warteliste vergibt, wurde eine Liste mit den vom bis zum vermieteten Wohnungen übergeben. Die Gewoba Nord Baugenossenschaft annonciert weitgehen in den gängigen Internetdatenbanken. Insgesamt flossen hier 132 weitere Wohnungen ein, die zu den Angebotsmieten von empirica hinzugefügt wurden. Parallel wurden über sechs Wochen hinweg die örtlichen Annoncenblätter MoinMoin und Wochenschau ausgewertet. Dabei stand die These im Raum, dass hier insbesondere das preisgünstigere Segment annonciert werde. Diese These hat sich nicht bestätigt. Wegen der vergleichsweise geringen Fallzahl und der bei einer Zusammenführung dann auftauchenden Problematik, Internet und Zeitung adäquat zu gewichten, wurde auf die weitere Auswertung dieser Datenquelle verzichtet. 4.3 Datenaufbereitung Quantifizierung der Grundgesamtheit Ziel ist nun ein repräsentatives Abbild 19 des verfügbaren Wohnraums in Flensburg und gleichzeitig auch im Hinblick auf die Häufigkeitsanalyse in Kapitel 6 eine absolute Quantifizierung in Angeboten pro Monat. Dazu wird der Zensus ausgewertet. Zunächst wird dabei die Summe aller Wohnungen in Flensburg (Quelle Zensus 2011, vom Statistischen Bundesamt gegenüber der Erstveröffentlichung korrigierte Daten) verteilt auf die Gruppen Wohneigentum, Leerstand, Ferienwohnungen und Mietwohnungen ( Wohnungen). Leer stehende Wohnungen werden an dieser Stelle noch nicht berücksichtigt, hierzu dient der separate Rechenschritt in Kapitel 6.1.2). Im nächsten Schritt werden Wohnheime abgezogen. Auch diese 19 Repräsentativität ist kein statistischer Fachbegriff. In Marktforschung und Alltagssprache wird darunter verstanden, dass aus Ergebnissen einer Stichprobe Rückschlüsse auf die Grundgesamtheit gezogen werden können. Vgl. Cischinsky et al. (2014). 14

15 Methodenbericht werden gemeinsam mit den WG-Zimmern in einem separaten Rechenschritt ausschließlich für Unter-25- Jährige Leistungsbezieher (vgl. Kapitel 6.1.3) berücksichtigt. Schließlich werden gemäß der Rechtsprechung des BSG Substandardwohnungen abgezogen. Der Zensus 2011 ergibt, dass 211 Wohnungen entweder keine Heizung oder keine Dusche / Badewanne oder kein WC haben. 20 Die Zielgröße der für die Versorgung der Leistungsbezieher relevanten Wohnungen beträgt somit Tabelle 1: Bestimmung des relevanten Mietwohnungsmarktes Alle Wohnungen Abzgl. Leerstand und Ferienwohnungen Bewohnte Wohnungen Abzgl. Eigentum Mietwohnungen abzgl. Wohnheime 342 abzgl. Substandard 211 Relevante Mietwohnungen In einem zweiten Schritt wird die Zahl der relevanten Mietwohnungen multipliziert mit der Fluktuationsquote der Wohnungen pro Monat. Daten des Zensus liegen hierzu nicht vor. Deshalb muss auf den Mikrozensus 2010 (Zusatzerhebung Wohnen) zurückgegriffen werden. 21 Dabei tritt jedoch die Problematik auf, dass die Fallzahl von Flensburg alleine nicht geeignet ist, valide Werte abzuleiten. Deshalb wird auf eine im IWU durchgeführt bundesweite Regressionsanalyse zurückgegriffen. Hierbei wird davon ausgegangen, dass grundlegende Eigenschaften des Wohnungsmarktes, die der amtlichen Statistik zu entnehmen sind, so mit der Zielgröße der Fluktuation korrelieren, dass ein statistischer Zusammenhang zwischen Fluktuationsquote und Raumstrukturmerkmalen für alle deutschen Kreise konstruiert werden kann. Der individuelle Wert für Flensburg wird dann anhand der Raumstrukturmerkmale von Flensburg berechnet. Ein ähnliches Verfahren schlägt die Arbeitshilfe der Bundesregierung zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen der Unterkunft im Rahmen kommunaler Satzungen für die Vergleichsraumbildung vor. 22 Als erklärende Variable wurden die Größen Eigentumsquote (Zensus), Anteil der Haushalte mit Bezug von Grundsicherungsleistungen, durchschnittliche Haushaltsgröße und regionales Mietniveau verwendet. Die Besonderheiten von Uni- Städten wurden durch Dummy-Variable modelliert. Als Ergebnis für Flensburg ergibt sich eine Fluktuationsquote von 12,7% der Mietwohnungen pro Jahr. Für die relevanten Mietwohnungen ergibt sich deshalb (Multiplikation mit der Fluktuationsquote und Division durch 12) eine Größe von rechnerisch 350,9 relevanten Mietwohnungen, die pro Monat auf den Markt kommen Bei der Bestimmung dieser Quote ist insofern eine Ungenauigkeit enthalten, als Wohnungen ohne Heizung UND ohne Dusche/Badewanne doppelt gezählt wurden und die Quote damit überschätzt wurde. Auf der anderen Seite hat der Zensus 2011 die inzwischen sehr seltenen Kohleeinzelöfen nicht mehr erfasst, die nach der Rechtsprechung des BSG auch als nicht zumutbar gelten dürften. Da es sie vereinzelt noch geben mag, ist die Quote an dieser Stelle unterschätzt. Angesichts der geringen Zahl der betroffenen Wohnungen und der geringen Auswirkungen auf das Ergebnis ist davon auszugehen, dass eine Definition des unzumutbaren Segments anhand der Kategorien des Zensus 2011 sachgerecht ist. Die darauf folgende Zusatzerhebung Wohnen fand 2014 statt und wird voraussichtlich 2016 vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht. Sie steht somit noch nicht für Auswertungen zur Verfügung. Vgl. BMVBS (2013), S. 40. Zwar wird hier die Clusteranalyse und nicht die Regressionsanalyse verwendet, die Grundphilosophie der Ersetzung einer an sich unbekannten Variablen durch besser erfassbare korrelierende Variable ist jedoch die gleiche. 15

16 Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für die Stadt Flensburg Repräsentative Gewichtung der Anbietersegmente Ziel ist nun die Gewichtung der erfassten Annoncen in der Form, dass die Anbietersegmente im Datensatz mengenmäßig so zusammengesetzt sind wie in der Grundgesamtheit des Angebots pro Monat ( Repräsentativität ). Denn die bislang durchgeführte Angebotsmieterhebung ist im vorliegenden Zustand noch nicht repräsentativ: Das Verhältnis der Wohnungen aus den einzelnen Quellen zueinander ist relativ willkürlich. Um die tatsächliche Bedeutung der einzelnen Fälle für den Wohnungsmarkt angemessen zu berücksichtigen, wird jeder Fall mit einem Gewichtungsfaktor versehen, der in die weiteren Rechnungen eingeht. 23 Hierzu sind die von den Unternehmen und der amtlichen Statistik genannten Bestandszahlen und Fluktuationsquoten deutlich valider als die Fallzahlen der Stichprobenerhebung selbst. Die drei Genossenschaften werden dabei gemeinsam betrachtet, um die Antwortausfälle auszugleichen. Trotz der Tatsache, dass Wohnungsannoncen aus allen zugänglichen Quellen berücksichtigt wurden, muss man sich klarmachen, dass auch diese Analyse nur einen Teil des Wohnungsangebotes erfasst. Eine weitergehende Analyse von Vermietungen unter der Hand erscheint nicht unbedingt sachgerecht, da ein hierzu notwendiges Netzwerk bei Transferleistungsempfängern nicht vorausgesetzt werden kann. Die entsprechende Menge an unter der Hand vergebenen Wohnungen ist jedoch für die Häufigkeitsanalyse von Bedeutung. Aus diesem Grund wird der nicht erfasste Teil des Wohnungsmarktes hochgerechnet und dabei das Preisniveau der erfassten Internet- und Unternehmensannoncen zugrunde gelegt. Die Berechnung der Gewichtungsfaktoren zeigt Tabelle 2. Von den relevanten Mietwohnungen werden nun die bei den Wohnungsunternehmen erfragten Bestandszahlen (Zeile 2-4 in Tabelle 2) abgezogen, so dass sich als Rest ein Bestand von Mietwohnungen von Privatvermietern von ergibt. Bei den Wohnungsunternehmen wird dann die individuell erfragte Fluktuationsquote angewandt und auch hier werden pro Monat auf den Markt kommende Wohnungen errechnet. Es handelt sich um rechnerisch 69,8 Wohnungen pro Monat. Nach Verrechnung mit den insgesamt 350,9 Wohnungen pro Monat ergeben sich 281,0 Wohnungen pro Monat auf dem privaten Markt. Da auch Institutionelle teilweise im Internet und in der Zeitung inserieren, ergeben sich daraus 45,8 Vergaben durch die Wartelisten etc. der Institutionellen und 305,1 Wohnungsvergaben über Internet und unter der Hand. Diesen Zielzahlen werden nun die tatsächlich erfassten Angebote gegenübergestellt. Für die beiden Anbietergruppen ergeben sich nun jeweils Gewichtungsfaktoren, die sich aus der Zielzahl geteilt durch die tatsächliche Zahl an vorliegenden Annoncen errechnet. Im Folgenden ergibt sich nun immer eine Zahl von gewichtet 350,9 Wohnungen pro Monat. Bei der Beurteilung der Fallzahl ist immer zu beachten, dass hinter diesen Wohnungen ungewichtete Annoncen stehen. 23 Bei der Berechnung von Mittelwerten oder Medianen geht die Fallzahl in die Berechnungsformel ein. Bei gewichteten Mittelwerten geht jeder Fall nun nicht mit der Fallzahl 1 ein, sondern mit dem jeweiligen Gewichtungsfaktor. 16

17 Zahl der Wohnungen (Quelle: Zensus 2011, Unternehmensangaben) Anteil (A/A1) Fluktuations-quoten pro Jahr (Quelle: Mikrozensus Zusatzerhebung Wohnen 2010) Fluktuation pro Monat (A*C/12) Quote der in Internet und Zeitung annoncierten Wohnungen (Unternehmensangaben) Fluktuation pro Monat nach Annoncierungsquelle (bei nicht gebundenen Wohnungen: MITTELWERT(D;D*(1-E))) Vorliegende Annoncen (ungewichtete Anzahl) Gewichtungsfaktor (F/G) Methodenbericht Tabelle 2: Repräsentative Gewichtung der Angebotsmieten A B C D E F G H 1 2 Relevante Mietwohnungen, davon FAB Flensburger Arbeiter- Bauverein eg ,0% 12,7% 350,9 350, ,1% 10,9% 21,5 30% 18, SBV Selbshilfe-Bauverein eg ,0% 7,9% 45,7 87% 25, GEWOBA Nord Baugenossenschaft eg Summe: Institutioneller Markt Residualgröße: Privatmietmarkt bzw. Internet- /Zeitungsmarkt (Zeile 1 - Zeile 5) 244 0,7% 13,2% 2,7 70% 1, ,9% 8,8% 69,8 45, , ,14% 14,3% 281,0 100% 305, , Redressement nach Flächengrößenklassen Da bei der Beurteilung der ausreichenden Verfügbarkeit angemessener Wohnungen die Fallzahl der Angebote pro Wohnungsgrößenklasse eine wichtige Rolle spielt, wurde zur Qualitätssicherung überprüft, inwiefern die Aufteilung der (gewichteten) Angebote auf die Wohnflächenklassen (getrennt jeweils durch die schleswig-holsteinischen Flächenrichtwerte) den Ergebnissen des Zensus entspricht. Dabei ist festzustellen, dass kleine Wohnungen offensichtlich deutlich weniger öffentlich annonciert werden als große, so dass die Annoncenerhebung gewissermaßen gegenüber der Grundgesamtheit verzerrt ist. Dies wird über einen weiteren Gewichtungsfaktor ausgeglichen (so genanntes Redressement). 17

18 Ermittlung von Richtwerten für die Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für die Stadt Flensburg Tabelle 3: Redressement nach Wohnflächenklassen Wohnflächenklasse Wohnflächenklassen 2015 (Angebot) 22,5% 18,5% 31,5% 11,2% 16,3% Wohnflächenklassen Zensus (Bestand) 29,1% 18,6% 27,8% 9,7% 14,7% Redressement-Faktor 1,296 1,007 0,883 0,870 0, Imputation fehlender Werte Ein Grundproblem einer jeden empirischen Untersuchung besteht darin, dass einzelne Werte in den Daten nicht bekannt sind. Da ein Ausschluss der kompletten Fälle regelmäßig zu einer deutlichen Reduzierung der Fallzahl und zu Verzerrungen im Datensample führt, ist es meist sinnvoller, die fehlenden Werte so zu berechnen, dass die Auswertungen nicht verzerrt werden (so genannte Imputation). 24 Dies gilt umso mehr, da im hier angewandten Untersuchungsdesign explizit die Quantifizierung aller Fälle eine Zielgröße darstellt. Aus diesem Grund soll der Ausschluss ganzer Fälle möglichst vermieden werden. In einem ersten Schritt werden die stark miteinander korrelierenden Größen Wohnfläche und Zimmerzahl zur wechselseitigen Imputation genutzt. Hierzu werden zunächst bei denjenigen Fällen, bei denen Zimmerzahl und Wohnfläche vorliegen, die Mittelwerte der Wohnfläche je Zimmerzahl berechnet. Fehlt die Zimmerzahl, so wird diejenige Zimmerzahl eingesetzt, bei der der Mittelwert der Wohnfläche am nächsten an der tatsächlichen Wohnfläche der jeweiligen Wohnung liegt. Dies wurde in (gewichtet) 0,7 von 350,9 Fällen durchgeführt. Fehlt die Wohnfläche, so könnte der Mittelwert der Wohnfläche bei der entsprechenden Zimmerzahl eingesetzt werden dieser Fall trat aber nicht ein Standardisierung auf Bruttokaltmieten Bei der Angemessenheitsgrenze der Unterkunftskosten sind grundsätzlich Bruttokaltmieten Gegenstand der Betrachtung. Im Folgenden werden deshalb im Angebotsdatensatz gegebene Grundmieten (GM) oder Bruttowarmmieten (BWM) in Bruttokaltmieten (BKM) umgerechnet. Dabei besteht das Problem, dass eine annoncierte Grundmiete oft bereits gewisse Nebenkostenbestandteile enthält und damit höher liegt als eine Nettokaltmiete. Ein ähnliches Problem taucht bei den Betriebskosten auf. Bei der Angabe in den Annoncen kann es sich sowohl nur um kalte Betriebskosten als auch um die Summe aus kalten und warmen Betriebskosten handeln. Auch die in den Annoncen angegebene Gesamtmiete kann entweder eine Bruttokaltmiete oder eine Bruttowarmmiete sein. Angesichts fehlender detaillierterer Informationen müssen hier plausible Annahmen getroffen werden und fehlende Werte begründet berechnet (imputiert) werden. Die Imputation erfolgt jedoch so, dass sie statistisch neutral ist. Das heißt sie führt nicht zu einer Verfälschung der Ergebnisse und insbesondere nicht zu einer im sozialrechtlichen Sinne nicht belegten Schlechterstellung der Leistungsempfänger. Tabelle 4 zeigt nun die Häufigkeit verschiedener Fallkonstellationen über die Angabe von Nebenkosten. 24 Eine gute Einführung zum Thema bietet Allison (2001). 18

19 Methodenbericht Tabelle 4: Fallkonstellationen der Betriebskostenimputation (Angebotsseite) Fallkonstellation FallKo 3 BKO miss, KNK > 0, HKO miss FallKo 4 BKO miss, KNK > 0, HKO > 0 FallKo 5 BKO > 0, KNK miss, HKO miss FallKo 6.1 BKO > 0, KNK miss, HKO > 0; BKO = HKO FallKo 6.2 BKO > 0, KNK miss, HKO > 0; BKO > HKO Gesamtsumme GMQM Grundmiete pro m² BKOQM Nebenkosten unspez. pro m² KNKQM kalte Nebenkosten pro m² HKOQM Heizkosten pro m² Fallzahl gewichtet 4 SBV 5,8772 0,7959 0,3 Gesamtsumme 5,8772 0,7959 0,3 2 FAB 5,7788 1,4992 1, ,1 4 SBV 5,0941 1,4862 1,1000 4,7 6 GEWOBA 10,7725 1,9104 1,3916 1,2 9 Immodaten 5,9845 1,3710 1, ,4 Gesamtsumme 5,9460 1,4075 1, ,4 9 Immodaten 6,7730 2, ,5 Gesamtsumme 6,7730 2, ,5 9 Immodaten 6,3953 1,2249 1, ,8 Gesamtsumme 6,3953 1,2249 1, ,8 9 Immodaten 5,7276 2,4126 1, ,9 Gesamtsumme 5,7276 2,4126 1, ,9 6,0450 2,3029 1,4064 1, ,9 Fallkonstellation 4: Grundmiete, kalte und warme Betriebskosten gegeben. In 173,4 Fällen liegen alle relevanten Informationen vor und es ist keine Imputation notwendig. Diese Daten lassen sich allerdings dafür verwenden, die relevanten Informationen für die Imputation in weiteren Fallkonstellationen abzuleiten. So betragen die kalten Nebenkosten im Mittel 1,41 /m², die warmen 1,15 /m². Fallkonstellation 3: Grundmiete und kalte Betriebskosten gegeben. Auch in diesem Fall können die Bruttkaltmieten aus den Annoncen unmittelbar berechnet werden. Mit (gewichtet) nur 0,3 Fällen ist diese Fallkonstellation allerdings auch nicht bedeutend. Es ergibt sich im Mittel eine Grundmiete von 5,87 /m² bei kalten Betriebskosten von 0,80 /m². Imputiert werden die Heizkosten mit 1,14 /m². Fallkonstellation 5: Grundmiete und unspezifizierte Betriebskosten gegeben. In (gewichtet) 61,5 Fällen liegen nur Nettokaltmieten und unspezifizierte Betriebskosten vor. Der Mittelwert von 2,36 /m² zeigt an, dass hier häufig kalte und warme Kosten enthalten sein werden. Da der Wert aber nicht so hoch ist, dass davon ausgegangen werden kann, dass dies immer so ist, wird jeder Fall mit dem Faktor ( ) / multipliziert. Die Aufteilung in die kalte und warme Komponente 19