Grundverkehrsrechtliche Aspekte beim Erwerb von Zweitwohnsitzimmobilien

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1 Grundverkehrsrechtliche Aspekte beim Erwerb von Zweitwohnsitzimmobilien Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002 K-GVG LGBl. Nr. 9/2004, zul. geändert durch LGBl. Nr. 85/2013 Amt der Kärntner Landesregierung Abteilung 10 Land- und Forstwirtschaft Unterabteilung Agrarrecht

2 Allgemeines Grundverkehr ist jeder rechtsgeschäftliche Verkehr mit Grund und Boden Rechtserwerb durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden zb: Kauf, Tausch, Schenkung, Bestandnahme Rechtserwerb im Rahmen einer (Zwangs-)Versteigerung Schenkung auf den Todesfall Zielsetzung des K-GVG ( 1) Nutzung von Grund und Boden entsprechend den raumordnerischen Grundsätzen Schaffung/Erhaltung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft Beschränkung von Grunderwerb durch (Drittstaaten-) Ausländer (zb Zweitwohnsitze) Geltungsbereich K-GVG ( 2) Grüner Grundverkehr: land- und/oder forstwirtschaftliche Grundstücke bzw. Teile dieser Grundstücke, Wohnund Wirtschaftsgebäuden von lw. Betrieben Ausländergrundverkehr alle Grundstücke/Grundstücksteile, an denen (Drittstaaten-)Ausländer Rechte erwerben 2

3 Gemeinsame Bestimmungen Liegen die Genehmigungsvoraussetzungen vor Rechtsanspruch auf Genehmigungserteilung Negativbestätigung ( 18) BVB hat zutreffendenfalls auf Antrag zu bestätigen, dass RG nicht den Bestimmungen des K-GVG unterliegt oder RG von der Genehmigungspflicht des K-GVG ausgenommen ist Zivilrechtliche Wirkung ( 19 ff) Genehmigung hat konstitutiven, GB-Eintragung nur deklarativen Charakter ohne Genehmigung darf der Rechtstitel nicht ausgeübt werden ohne Genehmigung/Negativbestätigung/Bestätigung 31/2 (Genehmigungsfiktion) keine Eintragung ins GB Versagung macht RG rückwirkend rechtsunwirksam RG rechtsunwirksam, wenn nicht binnen 2 Jahren nach Ablauf der Antragsfrist (nachträglich) Antrag gestellt wird GB-Eintragung ohne erforderliche Genehmigung wirkt auch gegenüber Dritten bescheidmäßige Feststellung, dass Genehmigung fehlt dieser Bescheid ist im GB anzumerken Genehmigung nachträglich beantragen (sofern noch möglich) bei Versagung hat das GB-Gericht die Eintragung auf Antrag der Behörde zu löschen 3

4 Gemeinsame Bestimmungen Rückabwicklung ( 22) Löschung zu Unrecht erfolgter GB-Eintragung: Veräußerer kann Löschung von Rechten, die (inzwischen) nicht im guten Glauben eingetragen wurden, verlangen Veräußerer kann Rückabwicklung unter bestimmten Umständen verweigern uu mit nachfolgender Versteigerung Zwangsversteigerungen/Freiwillige Feilbietung ( 23 ff) Bestimmungen gelten wie für den rechtsgeschäftlichen Erwerb Zuschlagserteilung unter dem Vorbehalt der Genehmigung Meistbieter ist aufzufordern, die Genehmigung zu beantragen Versagung der Genehmigung Exekutionsgericht hat neuerliche Versteigerung anzuordnen (Bieterkreis ist eingeschränkt) Schein-/Umgehungsgeschäfte ( 29 f) Beurteilung nach der wahren Beschaffenheit bzw. nach dem beabsichtigten RG Feststellungsklage, dass ein RG nichtig ist (v.a. weil es ein Schein-/ Umgehungsgeschäft ist) Klage durch Landesregierung 4

5 Grüner Grundverkehr Land-/forstwirtschaftliche Grundstücke isd K-GVG ( 3/1) FWP: GL Land- und Forstwirtschaft oder GL Erholung, sofern sie zu einem lw. oder fw. Betrieb gehören (oder) lw. oder fw. genutzt sind (oder) lw. oder fw. Genutzt waren und weiterhin lw. oder fw. nutzbar sind FWP: BL Dorfgebiet, sofern sich auf ihnen lw./fw. Wohn- oder Wirtschaftsgebäude befinden Grundstücke, die selbst nicht in eine der beiden Kategorien passen, aber gemeinsam mit solchen Grundstücken verkauft werden und die Voraussetzungen erfüllen Beurteilung erfolgt ausschl. durch den lw./fw. Sachverständigen grundsätzlich keine größenmäßige Beschränkung Landwirt isd K-GVG ( 10/4) wer im Erwerbszeitpunkt einen lw./fw. Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit führt und daraus den Lebensunterhalt (zumindest zt) bestreitet wer nach dem Erwerb in gleicher Weise tätig sein will, sofern er die fachlichen Fähigkeiten besitzt auch jur. Personen können Landwirt sein Beurteilung erfolgt im Einzelfall durch den lw./fw. Sachverständigen anhand objektiver Kriterien (Erheblichkeit) weitere Versagungstatbestände (neben der fehlenden Landwirt-Eigenschaft) 5

6 Ausländergrundverkehr Ausländer ( 6) nat. Personen ohne AT/EU/EWR-Staatsangehörigkeit jur. Personen mit Sitz außerhalb AT/EU/EWR jur. Personen mit Sitz in AT(EU/EWR), aber in überwiegender ausländ. Verfügungsmacht Vereine, mit überwiegend ausländ. ordentl. Mitgliedern Stiftungen, Fonds etc., deren Erträgnisse überwiegend Ausländern zukommen Gleichstellung mit Inländern ( 7) Staatsangehörige EU/EWR-Staat, jur. Personen ( ), die nach EU/EWR-Rechtsvorschriften gegründet wurden & ihren Sitz in einem dieser Staaten haben wenn der Rechtserwerb im Rahmen der Ausübung der EU-Grundfreiheiten Arbeitnehmerfreizügigkeit Niederlassungsfreiheit freien Dienstleistungsverkehrs *) Aufenthaltsrechts freien Kapitalverkehrs *) *) es genügt auch bei Drittstaatenangehörigen die Ansässigkeit in einem EU/EWR- Staat, Drittstaatenangehörige müssen eine Erklärung abgeben Abkommen mit Drittstaaten bzw. internationalen Organisationen sind großteils für den Grunderwerb faktisch bedeutungslos 6

7 Ausländergrundverkehr Genehmigungsvoraussetzungen ( 15/1) beabsichtigte Nutzung widerspricht nicht dem FWP/ einer Einzelbewilligung nach K-BO Grundstück dient als Hauptwohnsitz (HWS) für Ausländer/seine Familie Rechtserwerb an mehreren Grundstücken in Kärnten nur ausnahmsweise Errichtung/Erweiterung der Betriebsstätte eines wirtsch. Unternehmens, sofern kein Widerspruch zu FWP bzw. Raumordnung besondere Eignung zur Verwirklichung der Raumordnungsziele Freizeitwohnsitz nur unter bestimmten Voraussetzungen mind. 5 Jahre HWS Verlegung HWS ins Ausland ist nicht zu erwarten FWP: Sonderwidmung Appartmenthaus oder sonstiger Freizeitwohnsitz aufrechte Baubewilligung für Appartmenthaus/Gebäude d. sonst. Freizeitwohnsitzes Verwendungszweck ist festzulegen Vorschreibung von Auflagen jedenfalls: Frist für eine dem Verwendungszweck entsprechende Nutzung (max. 10 Jahre) bzw. Bebauung (mind. 6 max. 10 Jahre) Nachweis der Erfüllung der Auflagen Fristverlängerung möglich, wenn besonders berücksichtigungswürdige Gründe vorliegen Änderung des Verwendungszwecks möglich, wenn auch für den neuen Zweck die Genehmigungsvoraussetzungen vorliegen 7

8 Zusammenfassung Nicht jedermann kann jedes Grundstück erwerben! Lw./Fw. Grundstücke sollen prinzipiell der Land-/und Forstwirtschaft vorbehalten bleiben! Drittstaatenausländer sollen Grundstücke nur unter besonderen Voraussetzungen erwerben dürfen! Grundverkehrsrechtliche Bestimmungen greifen zulässig in Grundrechte sowie in EUrechtlich gewährleistete Rechte ein. Für den Erwerb von Grundstücken (zu Zweitwohnsitzzwecken) kann eine Genehmigung nach den Bestimmungen zum Grünen Grundverkehr und zum Ausländergrundverkehr erforderlich sein (ACHTUNG unterschiedliche Behörden!). 8

9 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Abteilung 10 Land- und Forstwirtschaft Unterabteilung Agrarrecht Mag. Carmen Zraunig Tel: /11414 Fax: /