Satzung des Vogelsbergkreises zur Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft im SGB II- und im SGB XII-Bereich

Transkript

1 Lesefassung ab : Satzung des Vogelsbergkreises zur Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft im SGB II- und im SGB XII-Bereich 1 Anwendungsbereich (1) Diese Satzung regelt für das Gebiet des Vogelsbergkreises die Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft ( 22 Abs. 1 SGB II) und damit die Angemessenheit der und der Nebenkosten (kalte ) gemäß 22a Abs. 1 Satz 1 SGB II. (2) Diese Satzung gilt nach 35a Satz 1 SGB XII auch für den Vogelsbergkreis als örtlicher Träger der Sozialhilfe; 4 Abs. 2 enthält eine Sonderregelung für die Bedarfe älterer Menschen mit einem erhöhten Raumbedarf. 2 Datenerhebung, -auswertung und -überprüfung (1) Zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft sind durch ein Fachunternehmen geeignete statistische Daten erhoben und ausgewertet worden und es ist im Oktober 2012 ein schlüssiges Konzept erstellt worden. (2) Zur Methodik der Datenerhebung und -auswertung wird auf die daraus abgeleitete Begründung verwiesen, die auch die besonderen Bedarfe für die Unterkunft nach 4 berücksichtigt; diese Anlage ist Bestandteil dieser Satzung ( 22c Abs. 1 SGB II). (3) Der Vogelsbergkreis wird die durch Satzung bestimmten Werte für die Unterkunft einschließlich der erhobenen und ausgewerteten Daten mindestens alle zwei Jahre überprüfen und gegebenenfalls neu festsetzen ( 22c Abs. 2 SGB II). 3 Angemessenheit der Unterkunftskosten (1) Nach den erhobenen und ausgewerteten Daten unter Berücksichtung der Struktur des örtlichen Wohnungsmarktes gibt es für das Gebiet des Vogelsbergkreises mit seinen 19 Städten und Gemeinden zwei Vergleichsräume ( 22b Abs. 1 Satz 4 SGB II). (2) Der Vergleichsraum I umfasst die Städte Alsfeld, Lauterbach (Hessen) und Schotten: 1

2 Vergleichsraum I Anzahl der Personen pro abstrakt angemessene Bedarfsgemeinsch Wohnungsgröße aft kalte (Nebenkosten) Addition und kalte Bruttokaltmiete (Produkt aus Spalte 2 und 5) 1 Person 50 m² 4,65 1,50 6,15 307,50 2 Personen 62 m² 4,33 1,69 6,02 373,24 3 Personen 74 m² 4,51 1,50 6,01 444,74 4 Personen 86 m² 4,35 1,38 5,73 492,78 5 Personen 98 m² 3,82 1,31 5,13 502,74 jede weitere Person + 12 m² 3,75 1,31 5, ,72 (3) Der Vergleichsraum II umfasst die Städte Grebenau, Herbstein, Homberg (Ohm), Kirtorf, Romrod, Schlitz und Ulrichstein sowie die Gemeinden Antrifttal, Feldatal, Freiensteinau, Gemünden (Felda), Grebenhain, Lautertal, Mücke, Schwalmtal und Wartenberg: Vergleichsraum II Anzahl der Personen pro abstrakt angemessene Bedarfsgemeinsch Wohnungsgröße aft kalte (Nebenkosten) Addition und kalte Bruttokaltmiete (Produkt aus Spalte 2 und 5) 1 Person 50 m² 4,19 1,50 5,69 284,50 2 Personen 62 m² 4,08 1,69 5,77 357,74 3 Personen 74 m² 3,87 1,50 5,37 397,38 4 Personen 86 m² 3,96 1,38 5,34 459,24 5 Personen 98 m² 3,48 1,31 4,79 469,42 jede weitere Person + 12 m ² 3,45 1,31 4, ,12 (4) Der Vergleichsraum I umfasst die Städte Alsfeld, Lauterbach (Hessen) und Schotten, wobei die nachstehende Tabelle ab Anwendung findet: Vergleichsraum I Anzahl der Personen pro abstrakt angemessene Bedarfsgemeinsch Wohnungsgröße aft kalte (Nebenkosten) Addition und kalte Bruttokaltmiete (Produkt aus Spalte 2 und 5) 1 Person 50 m² 4,83 1,50 6,33 316,50 2 Personen 62 m² 4,50 1,69 6,19 383,78 3 Personen 74 m² 4,68 1,50 6,18 457,32 4 Personen 86 m² 4,52 1,38 5,90 507,40 5 Personen 98 m² 3,97 1,31 5,28 517,44 6 Personen 110 m² 3,89 1,31 5,20 572,00 jede weitere Person + 12 m² 3,89 1,31 5,20 62,40 2

3 (5) Der Vergleichsraum II umfasst die Städte Grebenau, Herbstein, Homberg (Ohm), Kirtorf, Romrod, Schlitz und Ulrichstein sowie die Gemeinden Antrifttal, Feldatal, Freiensteinau, Gemünden (Felda), Grebenhain, Lautertal, Mücke, Schwalmtal und Wartenberg, wobei die nachstehende Tabelle ab Anwendung findet: Vergleichsraum II Anzahl der Personen pro abstrakt angemessene Bedarfsgemeinsch Wohnungsgröße aft kalte (Nebenkosten) Addition und kalte Bruttokaltmiete (Produkt aus Spalte 2 und 5) 1 Person 50 m² 4,35 1,50 5,85 292,50 2 Personen 62 m² 4,24 1,69 5,93 367,66 3 Personen 74 m² 4,02 1,50 5,52 408,48 4 Personen 86 m² 4,11 1,38 5,49 472,14 5 Personen 98 m² 3,61 1,31 4,92 482,16 6 Personen 110 m² 3,58 1,31 4,89 537,90 jede weitere Person + 12 m² 3,58 1,31 4,89 58,68 4 Besondere Bedarfe für die Unterkunft (1) Einen besonderen Bedarf für die Unterkunft haben Personen, die wegen einer Behinderung ( 2 Abs. 1 SGB IX) einen erhöhten Raumbedarf haben. Der erhöhte Raumbedarf ist durch das Amt für Soziale Sicherung zu ermitteln ( 22b Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 SGB II). Behinderungsbedingt werden für den erhöhten Raumbedarf die angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft nach 3 Abs. 2 oder 3 um 24 % erhöht. Die angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft werden ab nach 3 Abs. 4 oder 5 um 24 % erhöht, um den behinderungsbedingt erhöhten Raumbedarf nach Satz 1 und 2 zu berücksichtigen. (2) Einen besonderen Bedarf für Unterkunft haben auch Personen, die aufgrund ihres Alters einen erhöhten Raumbedarf haben ( 35a Satz 1 SGB XII). Für die Altersgrenze gilt 41 Abs. 2 SGB XII mit der Maßgabe, dass der Beginn des Monats maßgebend ist, der auf die Vollendung des dort angegebenen Lebensalters folgt. Der erhöhte Raumbedarf ist durch das Amt für Soziale Sicherung zu ermitteln. Altersbedingt werden für den erhöhten Raumbedarf die angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft nach 3 Abs. 2 oder 3 um 12 % erhöht. Altersbedingt werden für den erhöhten Raumbedarf die angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft ab nach 3 Abs. 4 oder 5 um 12 % erhöht. (3) Einen besonderen Bedarf für Unterkunft haben weiterhin Personen, die regelmäßig, mindestens vierzehntägig und über Nacht das Umgangsrecht mit ihrem minderjährigen Kind ausüben und deswegen einen erhöhten Raumbedarf 3

4 haben ( 22b Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 SGB II). Der erhöhte Raumbedarf ist gegeben, wenn das minderjährige Kind das dritte Lebensjahr vollendet hat. Bei ein oder zwei minderjährigen Kindern ist die Anzahl der Personen pro Bedarfsgemeinschaft für die umgangsbedingt angemessenen Aufwendungen der Unterkunft nach 3 Abs. 2 oder 3 um eine Person zu erhöhen (Spalte 1). Bei drei oder mehr minderjährigen Kindern ist für die umgangsbedingt angemessenen Aufwendungen der Unterkunft nach 3 Abs. 2 oder 3 die Anzahl um zwei Personen zu erhöhen (Spalte 1). Bei ein oder zwei minderjährigen Kindern ist ab die Anzahl der Personen pro Bedarfsgemeinschaft für die umgangsbedingt angemessenen Aufwendungen der Unterkunft nach 3 Abs. 4 oder 5 um eine Person zu erhöhen (Spalte 1); bei drei oder mehr minderjährigen Kindern ist für diese Aufwendungen der Unterkunft die Anzahl um zwei Personen nach 3 Abs. 4 oder 5 (Spalte 1) zu erhöhen. 5 Inkrafttreten (Diese Satzung ist zum in Kraft getreten und zum entsprechend dieser Fassung geändert worden.) Anlage zu 2 Abs Übersicht Der Vogelsbergkreis ist gemäß den 22a bis 22c SGB II i. V. m. 4a des Hessischen OFFENSIV- Gesetzes (HOFFG) ermächtigt zu bestimmen, in welcher Höhe die Aufwendungen für Unterkunft und Heizung angemessen sind ( 22a Abs. 1 Satz 1 SGB II). 22a Abs. 3 SGB II hat folgenden Wortlaut: Die Bestimmung der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung soll die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden. Sie soll die Auswirkungen auf den örtlichen Wohnungsmarkt berücksichtigen hinsichtlich 1. der Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen, 2. der Verfügbarkeit von Wohnraum des einfachen Standards, 3. aller verschiedenen Anbietergruppen und 4. der Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen. 22c Abs. 1 Satz 1 SGB II lautet wie folgt: Zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen sollen die Kreise und kreisfreien Städte insbesondere 1. Mietspiegel, qualifizierte Mietspiegel und Mietdatenbanken und 2. geeignete eigene statistische Datenerhebungen und auswertungen oder Erhebungen Dritter einzeln oder kombiniert berücksichtigen. Bisher hat der Vogelsbergkreis im Rahmen des SGB II und des SGB XII gemäß den Verwaltungsrichtlinien nach der Produkttheorie nur die ermittelt, da sowohl die Nebenkosten (kalte ) als auch die Heizkosten (warme ) im tatsächlichen angemessenen Umfang berücksichtigt worden sind. Da im Gebiet des Vogelsbergkreises keine Mietspiegel oder qualifizierte Mietspiegel vorhanden sind, hat der Kreisausschuss im Dezember 2011 ein Fachunternehmen beauftragt, für das Kreisgebiet auf einer breiten empirischen Datengrundlage ein schlüssiges Konzept zu erstellen. Die Datenerhebung 4

5 für die Bestandsmieten ist zum Stichtag erfolgt und die Angebotsmieten sind in der Zeit von November 2011 bis Juli 2012 erhoben worden. Ziel der Erhebung und der Auswertung der Daten ist es gewesen, einen Quadratmeterpreis für Wohnungen des einfachen Standards zu ermitteln; dieser wird nach Maßgabe der Produkttheorie mit der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße multipliziert zur Bestimmung der angemessenen Unterkunftskosten. Die Bestimmung der Angemessenheit im Rahmen dieser Satzung beschränkt sich auf die Kosten der Unterkunft ( und Nebenkosten), so dass die Kosten der Heizung nicht erfasst sind ( 3). Gemäß 22b Abs. 3 SGB II soll für Personen mit einem besonderen Bedarf für Unterkunft eine Sonderregelung getroffen werden: Dies gilt insbesondere für Personen, die einen erhöhten Raumbedarf haben wegen 1. einer Behinderung oder 2. der Ausübung ihres Umgangsrechts. Nach 35a Satz 1 SGB XII gilt die Satzung auch für Leistungen für die Unterkunft im Rahmen der Sozialhilfe entsprechend, sofern darin nach 22b Abs. 3 SGB II Sonderregelungen für Personen mit einem besonderen Bedarf für Unterkunft und Heizung getroffen werden und dabei zusätzlich auch die Bedarfe älterer Menschen berücksichtigt werden ( 4). 2. Zur Festlegung der beiden Vergleichsräume ( 3) 2.1 Grundlagen Um die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt realitätsgerecht abzubilden, können die Kreise und kreisfreien Städte ihr Gebiet in mehrere Vergleichsräume unterteilen, für die sie jeweils eigene Angemessenheitswerte bestimmen ( 22b Abs. 1 S. 4 SGB II). Dabei sind strukturell vergleichbare Wohnungsmärkte zu einem Vergleichsraum zusammen zu fassen, wobei die Kommunen im Kreisgebiet keine unmittelbare Nachbarschaft aufweisen müssen. Für jeden der Vergleichsräume ist die Angemessenheit der Unterkunftskosten ( und Nebenkosten) eigenständig festzustellen. Eine solche Unterteilung des Wohnungsmarktes in Vergleichsräume stellt sicher, dass in den Kommunen mit strukturell höheren Mieten durch die Festlegung einer angemessenen Miete tatsächlich auch Wohnungen des einfachen Standards angemietet werden können. Zugleich wird damit verhindert, dass in Kommunen mit einer strukturell niedrigeren Miete höhere Mieten als angemessen zu berücksichtigen sind. Der Vogelsbergkreis ist ländlich strukturiert und hat Kreisangehörige, die sich auf 10 Städte und 9 Gemeinden verteilen. Diese 19 kreisangehörigen Städte und Gemeinden haben (Stand: ) zwischen Einwohnern (Stadt Alsfeld) und Einwohnern (Gemeinde Antrifttal). Diese 10 Städte und 9 Gemeinden weisen teilweise unterschiedliche Wohnungsmärkte mit einer deutlich zu unterscheidenden Angebotsstruktur auf. Da in den einzelnen Kommunen wegen der überschaubaren Einwohnerzahlen nur ein geringes Angebot an Mietwohnungen besteht und der Anteil an selbstgenutztem Wohneigentum sehr hoch ist, ist erhebungstechnisch die Erstellung einer Mietübersicht für jede der 19 Städte und Gemeinden nicht möglich gewesen. 2.2 Die Vergleichsräume I und II Die Gruppierung der 10 Städte und der 9 Gemeinden zu insgesamt zwei Vergleichsräumen ist insbesondere auf der Grundlage von Indikatoren aus der amtlichen Statistik des Landes Hessen erfolgt, die einen starken Einfluss auf die Bildung der regionalen Mieten aufweisen. Hierbei sind folgende amtliche Indikatoren berücksichtigt worden (Abbildung 1): 5

6 Abbildung 1: Indikatorenkatalog Mietwert-Erhebung 2012 Nr. Parameter Einflussgröße 1 Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung auf Ebene der Städte und Gemeinden 2 Bevölkerungsdichte Einwohner pro Hektar Siedlungs- und Verkehrsfläche (ohne Betriebs-/ Friedhofsfläche) 3 Siedlungsstruktur Anteil der Mehrfamilienhäuser (3 und mehr Wohneinheiten) 4 Pro-Kopf-Einkommen Gesamtbetrag der Einkünfte je Steuerpflichtigen 5 Neubautätigkeit Durchschnittliche Baufertigstellung neuer Wohngebäude 6 Wohngeld-Einstufung Mietenstufen gemäß 12 des Wohngeldgesetzes (WoGG) 7 Bodenpreis Durchschnittliche Bodenrichtwerte der Städte und Gemeinden Quelle: Mietwert-Erhebung Vogelsbergkreis in 2012 durch Fachunternehmen. Berücksichtigt wurden die Daten des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Nr. 6), des Hessischen Statistischen Landesamtes Wiesbaden (Nr. 1 5) und des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich des Vogelsbergkreises (Nr. 7). Die Zuordnung zu den beiden Vergleichsräumen mit einem vergleichbar homogenen Niveau der Mieten ist mit dem multivarianten Verfahren Clusteranalyse (Ballungsanalyse) berechnet worden. Durch dieses Verfahren und die Nutzung der statistischen Indikatoren ist die Zuordnung der 19 Städte und Gemeinden des Vogelsbergkreises zu den beiden Vergleichsräumen methodisch ableitbar, mathemathisch begründet und damit frei von einer subjektiven Einschätzung. Als Ergebnis der mathematischen Berechnung sind an sich drei Vergleichsräume für das Kreisgebiet angezeigt gewesen. Aufgrund der regionalen Gegebenheiten wären jedoch bei einer Bevölkerung von rund Kreisangehörige nicht alle drei Vergleichräume groß genug. Die Beschränkung auf zwei Vergleichsräume stellt demgegenüber sicher, dass sich diese hinreichend deutlich voneinander unterscheiden; eine solche Unterteilung in zwei Vergleichsräume stellt für den ländlich strukturierten, gering besiedelten Vogelsbergkreis (74 Einwohner/km²) den sachgerechten Kompromiss dar zwischen einer möglichst homogenen Ballungsstruktur und einer niedrigen Anzahl von Vergleichsräumen. Der Vergleichsraum I umfasst die 3 Städte Alsfeld, Lauterbach und Schotten mit jeweils mehr als Einwohnern ( 3 Abs. 2). Er ist gekennzeichnet durch eine überdurchschnittliche Siedlungsstruktur und eine Einstufung in die Mietenstufe II nach 12 WoGG, wobei auch die Bodenrichtwerte ( 196 BauGB) in diesen drei Städten über dem Kreisdurchschnitt liegen. Der Vergleichsraum II besteht aus den übrigen 7 Städten und den 9 Gemeinden ( 3 Abs. 3). Diese 16 kreisangehörigen Städte und Gemeinden gehören zur Mietenstufe I nach 12 WoGG und weisen eine nur durchschnittliche Siedlungsstruktur und durchschnittliche Bodenrichtwerte auf. 3. Erhebung der Daten ( 22c Abs. 1 SGB II) 3.1 Abstrakt angemessene Wohnungsgrößen In der Satzung ist zu bestimmen, welche Wohnfläche entsprechend der Struktur des örtlichen Wohnungsmarktes als angemessen anerkannt wird ( 22b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SGB II). Soweit in der Rechtsprechung auf die förderungsfähigen Wohnflächen abgestellt wird, die die Länder im Rahmen der Sozialen Wohnraumförderung vorgegeben haben, orientieren sich diese Regelwohnflächen jedoch am städtisch geprägten Bedarf und am Neubau von Wohnungen. Aufgrund der ländlichen Struktur der 19 Städte und Gemeinden mit ihrer geringen Bevölkerungsdichte und den im Vergleich günstigen Bodenpreisen weisen die vorhandenen Wohnungen im Kreisgebiet im 6

7 Vergleich mit städtisch geprägten Landkreisen und größeren Städten regelmäßig eine größere Wohnfläche auf. Das zur Verfügung stehende Angebot von Wohnungen für Haushalte mit einer Person und mit zwei Personen, die den größten Anteil der Bedarfsgemeinschaften im SGB II und SGB XII stellen, ist daher bei Beachtung der förderungsfähigen Wohnflächen für diese Haushalte von 45 m² und von 60 m² (Ziffer des Erlasses Soziale Wohnraumförderung des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft und Verkehr und Landesentwicklung vom , StAnz S. 286, 287) zu gering. Daher ist die zu berücksichtigende Regelwohnfläche als abstrakt angemessene Wohnungsgröße maßvoll erweitert worden. Die Wohnraum-Versorgung für Bedarfsgemeinschaften mit einer Person wird bis zu 50 m² (statt bis zu 45 m²) und mit zwei Personen bis zu 62 m² (statt bis zu 60 m²) verbessert, ohne dass davon ausgegangen werden muss, dass die sich für den übrigen Wohnungsmarkt preissteigernd auswirkt. Für Bedarfsgemeinschaften mit mehr als zwei Personen ist die Regelwohnfläche gemäß Ziffer des fachministeriellen Erlasses dann entsprechend für jede weitere Person um jeweils 12 m² erhöht worden. Die Abbildung 2 zeigt die Struktur der Wohnflächen im Kreisgebiet im ermittelten Bestand an Mietwohnungen. Berücksichtigt worden sind Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen, Mieten von angebotenen Wohnungen sowie tatsächliche Mieten aus dem Bestand des Kommunalen Jobcenters. Abbildung 2: 3.2 Mieten im Bestand im Kreisgebiet Die Ermittlung der Bestandsmieten ist durch Erhebungen bei den regionalen Großvermietern, bei Klein- und Kleinstvermietern im Vogelsbergkreis erfolgt unter Einbeziehung der insgesamt vorhandenen Struktur von Eigentümern. Berücksichtigt worden sind Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von mindestens 35 m² mit Bad und Sammelheizung als Standard, die keine gewerblichen Mietanteile aufweisen, die nicht möbliert sind und die zu den üblichen Bedingungen des Wohnungsmarktes angeboten werden. Nicht berücksichtigt worden sind leerstehende Wohnungen sowie Wohnungen in Heimen und in heimähnlichen Einrichtungen. Die erhobenen Daten geben die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsbestandes wieder, wenn sie auf mindestens 10 von Hundert des kreisweit in Betracht zu ziehenden Bestandes an Mietwohnungen beruht. Der Vogelsbergkreis weist nach der Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes in Hessen (Stichtag: ) durch das Hessische Statistische Landesamt einen Gesamtbestand 7

8 von Wohnungen auf, wobei sich Wohnungen in Einfamilienhäusern, Wohnungen in Zweifamilienhäusern und Wohnungen im Geschosswohnungsbau befinden. Bei der Berechnung des potenziellen Angebots der zur Verfügung stehenden Mietwohnungen ist zu berücksichtigen, dass im ländlichen Raum in Zweifamilienhäusern der Eigentümer regelmäßig eine Wohnung selbst nutzt, so dass nur die weitere Wohnung zum potenziellen Angebot gehört. In Hessen belief sich die Vermietungsquote in 2010 (Mikrozensus) auf 49,2 von Hundert, so dass von Wohnungen dem Bestand an Mietwohnungen zuzurechnen gewesen sind. Im Rahmen der Datenerhebung sind tatsächlich Mietwohnungen berücksichtigt worden, so dass die 10 %-Grenze von Mietwohnungen überschritten worden ist. Es kann deshalb dahinstehen, dass wegen der ländlichen Struktur des Kreisgebietes die Quote an Wohnungen, die vom Eigentümer selbst genutzt werden, den Durchschnitt in Hessen übersteigt, so dass die Vermietungsquote im Vogelsbergkreis niedriger als 49,2 von Hundert ist. Um tatsächlich nur Wohnungen zu berücksichtigen, bei denen die Bildung der Miete marktkonform erfolgt ist, ist wie bei der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels ( 558d BGB) eine tabellenbezogene Kappung der extremen Mietwerte mittels eines Konfidenzintervalls von 95 von Hundert durchgeführt worden. Ein zufällig ausgewählter Messwert liegt dabei mit einer Wahrscheinlichkeit von 95 von Hundert innerhalb dieses Konfidenzintervalls; außerhalb dieses Intervalls liegende Werte werden folglich als Extremwerte behandelt und von einer weiteren Berücksichtigung ausgeschlossen. Wegen der danach erfolgten Kappung von 139 extremen Mietwerten fußt der Vergleichsraum I auf Mietwerten ( 3 Abs. 2) und der Vergleichsraum II auf 694 Mietwerten ( 3 Abs. 3). 3.3 Angebotsmieten/Neuvertragsmieten im Kreisgebiet Die Recherchen zu den angebotenen Mietwohnungen wurden im Zeitraum November 2011 bis Juli 2012 durchgeführt. Dabei sind als Quellen ausgewertet worden: Immoscout 24, Immonet und Immowelt (jeweils Internet-Immobiliensuchportale), die regionale Tagespresse, die Anzeigenblätter sowie die Internetseiten der großen Wohnungsanbieter im Kreisgebiet. Es ist aber nicht möglich, alle tatsächlich auf dem Wohnungsmarkt angebotenen Mietwohnungen zu erfassen. Rund 40 von Hundert Mietwohnungen werden direkt vermietet, ohne dass eine Anzeige geschaltet wird. Wohnungsunternehmen haben regelmäßig Interessentenlisten und bieten ferner nicht alle leerstehenden, sondern ausgewählte Wohnungen an. Die inserierten Mietwohnungen spiegeln daher nicht das tatsächlich im Kreisgebiet zur Verfügung stehende Angebot an Mietwohnungen wider. Hinzu kommt, dass ein Angebot insbesondere bei einem schwächeren Wohnungsmarkt wie im Kreisgebiet noch bei Abschluss des Mietvertrages reduziert werden kann. Eine statistische Auswertung, die ausschließlich auf Angebotsmieten fußt, führt daher regelmäßig zu einer Übergewichtung von teuren Mietwohnungen und damit zu einer Überschätzung des Niveaus der Angebotsmieten. Die Auswertung dieser Angebotsmieten hat für den Vergleichsraum I insgesamt 324 Mietwerte und für den Vergleichsraum II insgesamt 221 Mietwerte ergeben. Um diesen methodischen Effekt der Übergewichtung zu verringern, sind neben den Angebotsmieten auch die Neuvertragsmieten ausgewertet worden ( 22c Abs. 1 Satz 3 SGB II); dabei handelt es Mietverträge, die in den letzten 9 Monaten vor dem Erhebungsstichtag ( ) abgeschlossen worden sind. 4. Auswertung der Daten 4.1 Grundlagen Die Abgrenzung zwischen einer angemessenen Miete für den einfachen Standard und einer dafür unangemessenen Miete ist anhand des Niveaus von Bestands- und Angebotsmieten vorgenommen 8

9 worden. Maßgebend ist allein die Höhe der Miete, da wegen der Kappung der extremen Mietwerte sich auch die Ausstattung einer Mietwohnung in der Miete widerspiegelt. Die angemessenen Mieten haben sicherzustellen, dass auch in Konkurrenz mit anderen Bewerbern die Empfänger von SGB II- und SGB XII-Leistungen tatsächlich Wohnraum anmieten können. Daher sind die Empfänger von SGB II- und SGB XII-Leistungen sowie die Empfänger von Wohngeld in Beziehung zu setzen zu der Gesamtzahl der Haushalte, die auf eine Mietwohnung angewiesen sind, und der Haushalte, die über ein niedriges Einkommen verfügen; zudem ist zusätzlich ein Sicherheitszuschlag zu berücksichtigen. Gemäß der amtlichen Statistik sind SGB II-Bedarfsgemeinschaften (Juni 2012) berücksichtigt worden sowie 721 SGB XII-Bedarfsgemeinschaften (Oktober 2012) und 962 Haushalte, die Wohngeld erhalten haben. Insgesamt sind dies rund 9 von Hundert der Bedarfsgemeinschaften/- Haushalte im Kreisgebiet. Bundesweit hatten in 2009 rund 8 von Hundert der Haushalte ein niedriges Einkommen zur Verfügung (Forschungsprojekt Kosten der Unterkunft und die Wohnungsmärkte des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung, 2009). Für den Vogelsbergkreis wird aufgrund der ländlichen Struktur und wegen der Arbeitslosenquote sowie der regionalen Lohnverhältnisse von einem etwas höheren Anteil ausgegangen. Der Bedarf an verfügbaren Mietwohnungen für diese Personengruppen beläuft sich nach Einschätzung des Fachunternehmens auf 17 von Hundert. Weiter wird angenommen, dass das zur Verfügung stehende Angebot jeweils zu 1/3 aus dem einfachen, dem mittleren und dem gehobenen Wohnungsmarkt stammen sollte. Um eine ungewollten Beeinflussung des Wohnungsmarktes im Kreisgebiet zu vermeiden, ist geprüft worden, wie hoch der Anteil an Mietwohnungen sein muss, um eine ausreichende Versorgung der Nachfragergruppen im unteren Segment des Wohnungsmarktes sicherzustellen. Im Gegenzug ist in Betracht gezogen worden, welche Anteile der Angebotsmieten zur Verfügung stehen. Die Auswertung der Neuvertragsmieten ist zur Korrektur mit berücksichtigt worden. Abbildung 3 (Verfahren zur Ermittlung des jeweiligen Mietwertes): 4.2 (Spalte 3 der Tabellen zu 3 Abs. 2 und 3) Bezogen auf die regionalen Besonderheiten im Kreisgebiet ist für die Tabellenwerte berücksichtigt worden, dass aus einer Person bestehende Bedarfsgemeinschaften überproportional vorhanden sind. 9

10 Zudem hat die Auswertung der Angebotsmieten ein großes Angebot an größeren Mietwohnungen ergeben, so dass zusätzlich ein ausreichender Sicherheitszuschlag erforderlich gewesen ist. Abbildung 4 (Ergebnis der Ermittlung des jeweiligen Mietwertes): Nachfrager nach preiswertem Wohnraum - Bedarfsgemeinschaften - Wohngeldempfänger - Geringverdiener ohne Leistungsbezug - Sonstige Nachfrager hoch niedrig Wohnungsmieten Angemessenes nicht angemessenes Segment Lokaler Wohnungsbestand Bei Bedarfsgemeinschaften mit einer Person ist im Vergleichsraum I der Tabellenwert so festgelegt worden, dass die Abgrenzung zwischen der Angemessenheit und der nicht mehr gegebenen Angemessenheit durch das 45 %-Perzentil definiert ist; dabei liegen 45 von Hundert der berücksichtigten Mietverträge (Miete/m²) unterhalb des Tabellenwertes. Der Tabellenwert im Vergleichsraum II ist anhand des 55 %-Perzentils definiert worden. In den Vergleichsräumen I und II ist der Tabellenwert bei Bedarfsgemeinschaften mit zwei und mehr Personen auf Grundlage des 40 %-Perzentils ermittelt worden. Unter Berücksichtigung dieser Abgrenzungen ergeben sich gem. den nachfolgenden Tabellen folgende Werte für die : Vergleichsraum I Personen Wohnungsgröße in 1 Person 35 bis 50 m² 50 x 4,65 232,50 2 Personen > 50 bis 62 m² 62 x 4,33 268,46 3 Personen > 62 bis 74 m² 74 x 4,51 333,74 4 Personen > 74 bis 86 m² 86 x 4,35 374,10 5 Personen Anpassung: > 86 bis 98 m² 98 x 3,75 98 x 3,82 367,50 374,36 6 Personen > 98 bis 110 m² 110 x 3,75 412,50 Vergleichsraum II Personen: Wohnungsgröße in 1 Person 35 bis 50 m² 50 x 4,19 209,50 2 Personen > 50 bis 62 m² 62 x 4,08 252,96 3 Personen > 62 bis 74 m² 74 x 3,87 286,38 4 Personen > 74 bis 86 m² 86 x 3,96 340,56 5 Personen Anpassung: > 86 bis 98 m² 98 x 3,45 98 x 3,48 338,10 341,08 6 Personen > 98 bis 110 m² 110 x 3,45 379,50 10

11 Der ermittelte Quadratmeterpreis ist als in der Spalte 3 der Tabellen zu 3 Abs. 2 und zu 3 mit folgender Anpassung übernommen: Für Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 86 m² ergibt sich im Vergleichsraum I ein Quadratmeterpreis von 3,75 Euro und im Vergleichsraum II ein Quadratmeterpreis von 3,45 Euro. Für eine Bedarfsgemeinschaft mit 5 Personen (87 bis 98 m²) errechnet sich jedoch mit diesen Quadratmeterpreisen für beide Vergleichsräume eine geringere als für eine Bedarfsgemeinschaft mit 4 Personen (75 bis 86 m²): bei Vergleichsraum I 367,50 Euro gegenüber 374,10 Euro und bei Vergleichsraum II 338,10 Euro gegenüber 340,56 Euro. Zur Korrektur ist daher nur für die Bedarfsgemeinschaft mit 5 Personen die geringfügig erhöht worden und zwar wie in den vorstehenden Tabellen dargestellt - im Vergleichsraum I von 3,75 Euro auf 3,82 Euro und im Vergleichsraum II von 3,45 Euro auf 3,48 Euro. Ab 6 Personen findet dann die ermittelte von 3,75 Euro (Vergleichsraum I) und von 3,45 Euro (Vergleichsraum II) Anwendung (Spalte 3 der Tabellen zu 3 Abs. 2 und zu 3). 4.3 Nebenkosten (kalte : Spalte 4 der Tabellen zu 3 Abs. 2 und 3) Die Nebenkosten sind auf der Grundlage der Nebenkosten (kalte ) der SGB-II Empfänger im Bestand des Kommunalen Jobcenters errechnet worden. Bei der Auswertung ist die jeweilige Größe der Bedarfsgemeinschaft (Personenanzahl) und die Struktur der Wohnungsgrößen herangezogen worden. Unübliche kalte von weniger als 0,50 Euro/m² und von mehr als 3,00 Euro/m² sind dabei nicht berücksichtigt worden. Als im Rahmen der Produkttheorie zu berücksichtigender Tabellenwert ist das 70%-Perzentil festgelegt worden; es berücksichtigt den Umstand, dass der Tabellenwert nur aus Daten von SGB-II Empfängern ermittelt worden ist. 4.4 Bruttokaltmiete (Spalte 6 der Tabellen zu 3 Abs. 2 und 3) Die Angemessenheit der Unterkunftskosten bestimmt sich nach der Bruttokaltmiete (Spalte 6) als Produkt aus der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße (Spalte 2) und aus der Addition (Spalte 5)der mit den Nebenkosten als kalte. Das Verhältnis zwischen der (Spalte 3) und den Nebenkosten als kalte (Spalte 4) ist im Rahmen der Angemessenheit unerheblich. 5..Besondere Bedarfe für die Unterkunft ( 4) 5.1 Besonderer Bedarf wegen Behinderung ( 4 Abs. 1) Für Personen, die aufgrund einer Behinderung einen erhöhten Raumbedarf haben, sind die angemessenen Unterkunftskosten zu erhöhen. Der Begriff der Behinderung entspricht 2 Abs. 1 SGB IX und umfasst somit auch die Personen, welche von Behinderung bedroht sind. Ein behinderungsbedingt erhöhter Raumbedarf entsteht in der Regel, wenn die Personen zur Fortbewegung Hilfsmittel (Rollstuhl, Gehhilfen) benötigen, in anderer Weise in ihrer Mobilität erheblich eingeschränkt sind oder im Alltag Hilfe von Dritten in erheblichem Umfang benötigen. Sowohl der Zugang zur Wohnung wie auch deren Ausstattung müssen für die Berücksichtigung dieses Bedarfs diesen besonderen Anforderungen angepasst sein. Der fachministerielle Erlass Soziale Wohnraumförderung vom (StAnz 2009 S. 286, 287) regelt, dass bei Wohnungen für Rollstuhlbenutzer gemäß DIN Teil 1 die förderungsfähige Wohnfläche ohne besondere Begründung um 16 % erhöht werden kann. Es ist daher sachgerecht, für den Personenkreis der behinderten Menschen die angemessene Wohnfläche um 16 % zu erhöhen. 11

12 Daneben wird ein weiterer Aufschlag um 50 von Hundert dieses Erhöhungswertes berücksichtigt, da behindertengerechte Wohnungen regelmäßig mit einer höheren Miete angeboten werden. Der besondere Bedarf für behinderte Menschen gemäß 4 Abs. 1 wird folglich dadurch berücksichtigt, dass die angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft gemäß 3 um 24 % des jeweiligen Wertes für die Bruttokaltmiete (Spalte 6 der Tabellen zu 3 Abs. 2 und 3) erhöht werden. 5.2 Besonderer Bedarf für ältere Menschen ( 4 Abs. 2) Für ältere Menschen, die einen erhöhten Raumbedarf haben, sind die angemessenen Unterkunftskosten zu erhöhen. Die Altersgrenze entspricht der Regelung des 41 Abs. 2 im 4. Kapitel des SGB XII (Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung). Ein altersbedingt erhöhter Raumbedarf entsteht in der Regel, wenn die Personen in ihrer Mobilität eingeschränkt sind, im Alltag sonstige Hilfe von Dritten benötigen oder andere altersbedingte Einschränkungen vorliegen. Der Zugang zur Wohnung wie auch deren Ausstattung müssen für die Berücksichtigung dieses Bedarfs diesen besonderen Anforderungen angepasst sein. Der fachministerielle Erlass Soziale Wohnraumförderung vom (StAnz 2009 S. 286, 287) regelt, dass für barrierefreie Wohnungen gemäß DIN Teil 2 die förderungsfähige Wohnfläche ohne besondere Begründung um 8 % erhöht werden kann. Es ist daher sachgerecht, für den Personenkreis der älteren Menschen die angemessene Wohnfläche um 8 % zu erhöhen. Daneben wird ein weiterer Aufschlag um 50 von Hundert dieses Erhöhungswertes berücksichtigt, da barrierefreie Wohnungen regelmäßig zu einem höheren Mietpreis angeboten werden. Der besondere Bedarf für ältere Menschen gemäß 4 Abs. 2 wird folglich dadurch berücksichtigt, dass die angemessenen Aufwendungen für die Unterkunft gemäß 3 um 12 % des jeweiligen Wertes für die Bruttokaltmiete (Spalte 6 der Tabellen aus 3 Abs. 2 und 3) erhöht werden. 5.3 Besonderer Bedarf für Personen, die ihr Umgangsrecht ausüben ( 4 Abs. 3) Maßstab für die Festlegung des besonderen Bedarfs für Personen, die ihr Umgangsrecht ausüben, ist das Verhalten eines verständigen Umgangsberechtigten außerhalb des Bezugs von SGB II- und SGB XII-Leistungen. Für Personen, die ihr Umgangsrecht mit ihren minderjährigen Kindern ausüben, besteht ein besonderer Bedarf für die Unterkunft, sofern das Umgangsrecht regelmäßig mindestens alle zwei Wochen für mehr als einen Tag ausgeübt wird. Für Kinder, die über Nacht bleiben und das dritte Lebensjahr noch nicht vollendet haben, ist ein weiteres Zimmer nicht notwendig. Die Ausübung des Umgangsrechts mit ihnen löst daher keinen erhöhten Raumbedarf aus. Bei Kindern, die das dritte Lebensjahr vollendet haben, wird bei Ausübung des Umgangsrechts ab Beginn des folgenden Monats ein erhöhter Raumbedarf bejaht. Die Berücksichtigung des nächsthöheren Tabellenwertes (Spalte 1) gemäß 3 Abs. 2 oder 3 stellt sicher, dass der erhöhte Raumbedarf gedeckt werden kann. Da es sich beim Umgang nicht um einen dauerhaften Aufenthalt von Kindern in der Wohnung handelt, ist der übernächsthöhere Tabellenwert (Spalte 1) gemäß 3 Abs. 2 oder 3 erst zu berücksichtigen, wenn sich mindestens drei minderjährige Kinder, die das dritte Lebensjahr vollendet haben, regelmäßig und gleichzeitig in der Wohnung aufhalten. Damit wird sichergestellt, dass auch der nochmals erhöhte Raumbedarf gedeckt werden kann. 6. Indexfortschreibung 2014 Die durch die Satzung bestimmten Werte für die Unterkunft sind mindestens alle zwei Jahre zu überprüfen und gegebenenfalls neu festzusetzen ( 22c Abs. 2 SGB II i.v.m. 2 Abs. 2 der Unterkunftskosten-Satzung). 12

13 Für die regelmäßige Überprüfung und Neufestsetzung ist ein sachgerechter Anpassungsmechanismus erforderlich (BT-Dr. 17/3404, S. 102: allgemeine Mietentwicklung). Die Fortschreibung der Werte nach 3 Abs. 2 und 3 erfolgt analog den Vorgaben für den qualifizierten Mietspiegel ( 558d BGB). Maßgebend ist danach die Veränderung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland; dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt seit 2003 als Verbraucherindex für Deutschland (VPI) veröffentlicht. Der VPI spiegelt die Preisentwicklung eines Warenkorbes mit unterschiedlichen Gütergruppen wider, der nicht nur die Entwicklung der Wohnkosten berücksichtigt. Diese Indexfortschreibung erfolgt ohne die Neuerhebung von Mieten; die im Rahmen einer Ersterhebung ermittelten Mieten werden vielmehr einmalig für einen Zeitraum von zwei Jahren mittels eines Indexes fortgeschrieben. Aktuell wird die Entwicklung der Lebenshaltungskosten stark von der Entwicklung der Energiekosten beeinflusst. Die Heizenergiekosten bleiben im Anwendungsbereich dieser Satzung jedoch nach 1 Abs. 1 unberücksichtigt, da nur die Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft und damit für die Angemessenheit der und der Nebenkosten (kalte ) geregelt ist. Gemäß der Empfehlung des eingeschalteten Fachunternehmen wird für die einmalig mögliche Fortschreibung nicht der VPI herangezogen, sondern als VPI-Spezialindex ein Index, der nur die Entwicklung der Mietkosten und nur deren Entwicklung im Bundesland Hessen auf Monatsbasis berücksichtigt. Daher wird für die Fortschreibung der Werte nach 3 Abs. 4 und 5 ein Index genutzt, der die Entwicklung der Mietkosten für Hessen auf Monatsbasis wiedergibt. Die Aktualisierung zum erfolgt getrennt für die Mietpreisentwicklung sowie die Preisentwicklung für die Nebenkosten (kalte ). Die Ergebnisse sind zur Bruttokaltmiete zusammengefasst worden. Die Mietpreisentwicklung bezieht sich auf den Zeitraum von März 2012 bis September 2014; damit erfolgt die Aktualisierung der Werte exakt 2 ½ Jahre nach der Ersterhebung der Bestandsmieten und der Angebotsmieten (vgl. Ziffer 1 (Übersicht) Abs. 5). Verbraucherpreisindizes Hessen (Basis 2010 = 100) März 2012 September 2014 Veränderung 03/12-09/14 Multiplikationsfaktor Wohnungsmieten ohne Nebenkosten 102,2 106,1 3,82% 1,0382 Wohnungsnebenkosten 101,7 101,2-0,49% 0,9951 Quelle: Hessisches Statistisches Landesamt: Verbraucherpreisindex für Hessen, Stand: März 2012 Verbraucherpreisindex für Hessen, Stand: September 2014 Gemäß dem VPI Hessen für die Wohnungsmieten ohne Nebenkosten erfolgt die Anpassung für die Vergleichsräume I und II jeweils um 3,82 % durch Anwendung des Multiplikationsfaktors 1,0382. Soweit die Nebenkosten nach dem VPI Hessen in diesem Zeitraum von 2 ½ Jahren um 0,49 % zurückgegangen sind, ist dieser geringfügige Rückgang durch einen Abgleich der Daten des KVA- Jobcenter von März 2012 im Verhältnis zu September 2014 bestätigt worden. Gleichwohl ist davon abgesehen worden, die Nebenkosten durch Anwendung des Multiplikationsfaktors 0,9951 geringfügig zu reduzieren. 13