Baukostenplanung und -steuerung

Transkript

1 Baukostenplanung und -steuerung

2 Klaus D. Siemon Baukostenplanung und -steuerung bei Neu- und Umbauten 6., überarbeitete und aktualisierte Auflage

3 Klaus D. Siemon Vellmar b. Kassel, Deutschland ISBN DOI / ISBN (ebook) Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Springer Vieweg Springer Fachmedien Wiesbaden 1986, 1995, 2007, 2009, 2012, 2016 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlags. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Der Verlag, die Autoren und die Herausgeber gehen davon aus, dass die Angaben und Informationen in diesem Werk zum Zeitpunkt der Veröffentlichung vollständig und korrekt sind. Weder der Verlag noch die Autoren oder die Herausgeber übernehmen, ausdrücklich oder implizit, Gewähr für den Inhalt des Werkes, etwaige Fehler oder Äußerungen. Lektorat: Karina Danulat Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier. Springer Vieweg ist Teil von Springer Nature Die eingetragene Gesellschaft ist Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH

4 Vorwort zur 6. Auflage Planungs- und Baukosten sind mit der Neufassung der HOAI 2013 noch weiter in den Blickpunkt der Planungsleistungen der Architekten und Ingenieure gerückt. Die herrschende Rechtsprechung hat inzwischen zugesicherte Eigenschaften im werkvertraglichen Sinn auch in Bezug auf verbindliche Kostenziele zum Thema gemacht. Aber auch, wenn keine verbindlichen Vereinbarungen getroffen wurden, sind die Baukosten immer wieder Gegenstand von vermeidbaren Auseinandersetzungen. Mit der vorliegenden 6. Auflage des Werkes wird diesen Umständen noch weitgehender Rechnung getragen. Es werden die aktuellen Entwicklungen im Tagesgeschäft der Planung und Kostensteuerung behandelt. Dabei wird nach preisrechtlich geregelten Leistungen und Honoraren der Planer (Grundleistungen nach HOAI in den jeweiligen Leistungsbildern) und frei zu vereinbarenden Leistungen und Honoraren unterschieden. Ein weiteres Thema sind die verschiedenen praktischen Umsetzungen von Kostensteuerungsmaßnahmen bei Neu- und Umbauten von großen und kleinen Projekten. Im Weiteren wird im Einzelnen auf die Mitwirkungspflichten der Auftraggeber von Planungs- und Bauleistungen eingegangen. Denn die Mitwirkungspflichten spielen häufig eine zentrale Rolle bei der Frage nach Zuständigkeiten, wenn bei Baukostenveränderungen gefragt wird, wer diese im Grundsatz zu vertreten hat. Darüber hinaus zeigt das vorliegende Werk aus dem Blickwinkel des Tagesgeschäfts und gleichermaßen der strukturierten Projektabwicklungsmethodik viele Vorschläge für eine geordnete und vorausschauende Kostensteuerung auf, bei der einerseits Kostentransparenz und andererseits wenig Streitanfälligkeit besteht. Vellmar bei Kassel Klaus Dieter Siemon V

5 Inhaltsverzeichnis 1 Grundlagen der Baukostenplanung und Steuerung Einführung Methodik der Baukostenplanung und Steuerung Grundlagen und Anforderungen Einzelfallbezogene systematische Vorgehensweise Zweistufige Methodik der Kostenplanung Kostenermittlungen und Vertragsumfang Prinzipien von vorkalkulatorischen Kostenermittlungen Kostenkennwerte Nachvollziehbarkeit von Kostenermittlungen 16 2 Kostensteuerung als Managementinstrument Grundlagen bei der Vorplanung und Entwurfsplanung Kostensteuerung bei der weiteren Planungsvertiefung und Ausführung Iterativer Planungsprozess Kostenplanung/Kontrolle nach HOAI Grundlagen Übergreifende HOAI Regelungen bei Kostenermittlungen Mitwirkung der Planungsbeteiligten bei Kostenermittlungen Koordination der Objektplanung bei Grundleistungen Grenzen der Prüfung der Fachbeiträge Leistungsphase 1 (Kostenrahmen) Leistungsphase 2 (Kostenschätzung) Leistungsphase 3 (Kostenberechnung) Leistungsphase 6 (bepreiste Leistungsverzeichnisse) Leistungsphase 7 (Kostenanschlag) Wegfall des Kostenanschlags aus den Grundleistungen Leistungsphase 8 (Kostenfeststellung) Mitwirkungspflicht des Auftraggebers bei Kostenermittlungen Übergreifende Pflichten VII

6 VIII Inhaltsverzeichnis Beratung durch den Planer Unzureichende Planungsvoraussetzungen Beispiele für Mitwirkung des Auftraggebers Gesetzliche Regelung Mitwirkungspflichten beim Bauen im Bestand Mitwirkungspflichten im Kontext der HOAI Mitwirkungspflicht im Kontext der DIN Werkvertragliche Aspekte der Baukostenplanung Grundlagen Vertragsgegenstand als Ausgangsbasis Vertragsinhalte Kostenobergrenze als zugesicherte Eigenschaft Wirksamkeit einer Kostenobergrenze Kostenobergrenzen in der Praxis Sinnhaftigkeit von vertraglichen Kostenobergrenzen Beispiel einer Kostenobergrenze Haftung bei Baukostenüberschreitung Toleranzen bei Kostenermittlungen Übergreifendes und Grundlagen Abgrenzung Toleranzen Planungsfehler Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Kostenschätzung und Kostenberechnung Toleranzen bei Kostenobergrenzen Projektorganisation und Kostenmanagement Allgemeines Generalplanervergabe Generalunternehmerbeauftragung Generalübernehmer Ebenen der Kostenplanung und Steuerung Einzelvergabe von Planung und Ausführung PPP-Projekte Bündelung der Kostenkompetenz Regelwerk der DIN Anwendungsbereich und Begriffe Grundsätzliches Nicht nach DIN 276 geregelte Kosten Grundsätze der Kostenplanung (Abschn. 3.1) Anpassung von Qualitäten und Quantitäten Minimierung der Kosten... 86

7 Inhaltsverzeichnis IX 7.3 Kostenvorgabe (Abschn. 3.2) Vollständigkeit von Kostenermittlungen Grundlagen und Erläuterungen Kostenermittlung bei Bauabschnitten (Abschn ) Bauprojekte im Bestand Vorhandene Bausubstanz und wieder verwendete Teile Eigenleistungen Besondere Kosten Kostenrisiken Grundlagen Beispiele für Kostenrisiken Kostenstand und Kostenprognose Umsatzsteuer Stufen der Kostenermittlung nach DIN Kostenrahmen Kostenschätzung Kostenberechnung Kostenanschlag Kostenfeststellung Kostenkontrolle und Kostensteuerung (Abschn. 3.5) Zweck und Grundsatz Dokumentation Kostenkontrolle bei der Vergabe und Ausführung Kostengliederung (Abschn. 4) Aufbau der Kostengliederung Ausführungsorientierte Gliederung der Kosten nach DIN 276 (Abschn. 4.2) Darstellung der Kostengliederung (Abschn. 4.3) Baukostenplanung in der Praxis Grundsätzliches Kostenrahmen Allgemeines Erstellung eines Kostenrahmens Beispiele für Kostenrahmen nach DIN Mögliche Vertragsregelungen zur Erarbeitung eines Kostenrahmens Projektentwicklung Kriterienkatalog beim Kostenrahmen oder Projektentwicklung Kostenschätzung Grundsätzliches Gliederung der Kostenschätzung nach DIN

8 X Inhaltsverzeichnis Mitwirkung des Auftraggebers Mitwirkung der Planungsbeteiligten Unvollständige Beauftragung von Planungsleistungen Anforderungen an die Vollständigkeit der Kostenschätzung Besondere Kosten Auswirkungen der Planungsvertiefung Kostenschätzung als Grundlage der Honorarermittlung Praktische Erstellung der Kostenschätzung Kostenschätzung beim Bauen im Bestand Kostenberechnung Grundsätzliches Kostenberechnung im Planungsprozess Planungsvertiefung nach der Kostenberechnung Mitwirkung der Planungsbeteiligten Anforderungen an die Vollständigkeit Unvollständige Beauftragung von Planungsleistungen Praktische Erstellung einer Kostenberechnung Kostenberechnung für Außenanlagen (gewerkeorientiert) Kostenberechnung beim Bauen im Bestand Beispiel eines Formulars für eine Kostenberechnung nach Kostengruppen Beispiel: Ergebnisse einer Kostenberechnung Doppelgliederung der Kostenberechnung Kostenberechnung als Grundlage der Honorarberechnungen Kostenberechnung bei Planungsänderungen Leistungsphase 6 Bepreiste Leistungsverzeichnisse Übergreifendes Kostentoleranzen bei bepreisten Leistungsverzeichnissen Fachbeiträge der Tragwerksplanung in LPH Fachbeiträge der Fachplanung Technische Ausrüstung Leistungsphase 7 Ausschreibungsergebnisse Vergleich der Ausschreibungsergebnisse Kostentoleranzen bei Ausschreibungsergebnissen Baufachtechnische Kostenrisiken Das Verfahren der Angebotseinholung, Prüfung und Wertung Nachträge zu Ausschreibungsergebnissen und Bauaufträgen Leistungsphase 7 Kostenanschlag Grundsätzliches Beispiel eines Kostenanschlags (Umbau) Kostenanschlag für einen Umbau nach Vergabeeinheiten Beispielformular für Ergebnisse eines Kostenanschlags Kostenfeststellung

9 Inhaltsverzeichnis XI Grundsätzliches Mitwirkung der Planungsbeteiligten Anforderungen an Genauigkeit und Vollständigkeit Praktische Erstellung der Kostenfeststellung Kostenfeststellung und Honorarberechnung Baukostenmanagement und Projektabwicklung Ausgangslage Formale Aspekte der Baukostenmanagement-Leistungen Baukostenmanagement als ergänzende Besondere Leistung Beispiel eines Baukostenmanagementsystems Grundlagen des Baukostenmanagementsystems Grundstrukturen Rechnerisches Prinzip des Baukostenmanagementsystems Finanzierungsplanung, Mittelabflussplanung Leistungsabgrenzung bei externem Projektmanagement Planungs- und Kostenänderungen im Projektablauf Allgemeines Definition von Änderungen Umgang mit Änderungen: Änderungsmanagement Auswirkung von Planungsänderungen auf die Kostengruppe Beispiel einer Änderung als neuer Auftrag Risiken der Kostenermittlung beim Bauen im Bestand Änderung von technischen Regeln während der Planung Baukostenmanagement bei öffentlichen Baumaßnahmen Übersicht aus der Rechtsprechung zu Baukosten Rechtsprechung zu Planungsverträgen Keine Toleranz bei Vereinbarung einer Baukostenobergrenze Beratungspflicht während der Planung und Bauüberwachung Erklärung ist keine Baukostengarantie Bausummengarantie des Architekten als Ausnahme Feste Kostenobergrenze im Architektenvertrag? Mitverarbeitete Bausubstanz mit 0,00 C zulässig? Kostenberechnungen und anrechenbare Kosten Bausummenhöchstgrenze vereinbart? Kostenlose Voruntersuchung schließt Architektenvertrag nicht aus Baukostengarantie durch Planungsbüro Kostengrenze kann wegen AGB-Verstoß unwirksam sein Kein Toleranzrahmen bei Vereinbarung einer Kostenobergrenze VOF-Verfahren: fehlende Kostenberechnung

10 XII Inhaltsverzeichnis 10.2 Rechtsprechung zu anrechenbaren Kosten Grenze zwischen Gebäude und Mieterausbauten Anrechenbare Kosten Nachvollziehbare Ermittlung Baukostenvereinbarung gem. 6 HOAI ist unwirksam Tragwerksplaner darf anrechenbare Kosten schätzen Anrechenbare Kosten bei Kostengrenze Finden Nachträge beim Kostenanschlag Berücksichtigung? Vereinbarte Bausumme bildet die Obergrenze der anrechenbaren Kosten Honorarberechnung nach Kostenfeststellung ist möglich Generalplaner und Techn. Ausrüstung Änderung einer getroffenen Honorarvereinbarung Rechtsprechung zur Abwicklung v. Planungsverträgen Architekt hat auf wirtschaftliche Risiken hinzuweisen Muss Architekt bei Fehler eines Sonderfachmanns erkennen? Schuldet der Architekt die kostengünstigste Planung? Architekt und kostengünstigste Planung Beratungspflichten Baubegleitende Kostenermittlung BGH stellt klar: Unwirtschaftliche Planung kann auch mangelhaft sein Mängelbeseitigungskosten mit oder ohne Umsatzsteuer? Planungsmangel: Bei Sowiesokosten entfällt die (materielle) Schadenersatzpflicht Auftrag über Lph 6 und 7: Muss Wirtschaftlichkeit der Planung geprüft werden? Architekt muss Bauherrn über voraussichtliche Baukosten beraten Privatgutachterkosten bei Gericht mit 140 C/h erstattungsfähig Mangelhafte Mengenermittlung Haftung nur bei Vermögensschaden des Bauherrn Honorarminderung wegen fehlender Kostenermittlung? Anrechenbare Kosten: Wie muss Bauherr Auskunft geben? Baukosteneinhaltung: BGH verschärft Pflichten des Architekten Architektenplanung ist ohne zutreffende Kostenplanung unbrauchbar Architekt muss Bauherrn nach Kostenrahmen fragen Kosten für die TGA bei mitverwerteter Bausubstanz? Bauherr kann anrechenbare Kosten nicht pauschal bestreiten Eigene Planungs- oder Überwachungsmängel wirtschaftlich beseitigen

11 Inhaltsverzeichnis XIII Auftraggeber muss Auskunft über die Höhe der anrechenbaren Kosten geben Vorhandene Bausubstanz als anrechenbare Kosten Wie genau muss eine vorläufige Kostenberechnung sein? Wirtschaftliche Projektabwicklung: BGH genehmigt den Planern zeitsparende Kommunikation Rechtsprechung zu Haftungsrisiken bei Baukostenerhöhungen Haftung des Architekten Folgen einer nicht eingehaltenen Kostenobergrenze Bauherrnseitig verursachte Überschreitung einer Kostenobergrenze Baukostenüberschreitung und Schadensersatzanspruch Baukostenüberschreitung als Mangel Berufshaftpflichtversicherung bei Kostenüberschreitung Schadensersatz bei unerwarteter Baukostenüberschreitung Vereinbarung und Überschreitung eines Kostenlimits Baukostenüberschreitung: Toleranzrahmen von 30 %? Einseitige Kostenvorgaben binden nicht Kostensichere Planung hohe Anforderungen an Planer Haftung bei überschrittenen Kostenrahmen Projektsteuerer haftet nicht für fehlerhafte Kostenübersicht Haftungsumfang bei Baukostenüberschreitung Wirtschaftlichkeitsberechnungen Allgemeines Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Zuge der Bauplanung Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Schwerpunkt bei den Investitionskosten (z. B. tragende Deckenkonstruktion) Wirtschaftlichkeitsberechnung ohne Schwerpunktbildung (Fassade) Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Schwerpunkt bei Folgekosten (Technische Ausrüstung) Baukosten und Facility-Management Allgemeines Baukostenplanung und Facility-Management Nutzungskosten im Hochbau Allgemeine Hinweise Nutzungskostengliederung (DIN 18960) Grundlagen der DIN Allgemeines

12 XIV Inhaltsverzeichnis Begriffsbeschreibungen und Hinweise für Flächen Begriffsbeschreibungen für Rauminhalte Literatur Sachverzeichnis