Genossenschaft Kirschblüte Rebe Nennigkofen. 22. Oktober 2014 VWBES Sehr geehrte Damen und Herren

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1 Verwaltungsgericht ToNsoIoth urn Amthaus / Postfach Solothurn Telefon Telefax Jeannette Probst Genossenschaft Kirschblüte Rebe Nennigkofen 22. Oktober 2014 VWBES Sehr geehrte Damen und Herren Als Beilage erhalten Sie den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 20. Oktober 2014 in Sachen Einwohnergemeinde Lüsslingen-Nennigkofen, Nennigkofen, vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Harald Rüfenacht; gegen 1. Regierungsrat des Kantons Solothurn, Solothurn, vertreten durch Bau- und Justizdepartement, 2. Genossenschaft Kirschblüte, Nennigkofen, 3. Wohnbaugenossenschaft am Bach, Nennigkofen, betreffend Planungszone Lüsslingen- Nennigkofen Freundliche Grüsse Kanzlei des Verwaltungsgerichts Unser Zeichen: VWBES doc

2 Verwaltungsgericht ToNsolothurn Urteil vom 20. Oktober 2014 Es wirken mit: Präsident Stöckli Oberrichterin Scherrer Reber Ersatzrichter Vägell Gerichtsschreiber Schaad In Sachen Einwohnergemeinde Lüsslingen-Nennigkofen, Gemeindepräsidium, 4574 Nennigkofen, vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Harald Rüfenacht, Platzer Strausak Partner, Gurzelngasse 27, Postfach 1355, 4502 Solothurn Beschwerdeführerin gegen 1. Regierungsrat des Kantons Solothurn, Rathaus, 4509 Solothurn, vertreten durch Bau- und Justizdepartement, Rätihof, Werkhofstrasse 65, 4509 Solothurn 2. Genossenschaft Kirschblüte, Rebe 155, 4574 Nennigkofen, 3. Wohnbaugenossenschaft am Bach, Dorfstrasse 287, 4574 Nennigkofen, Beschwerdegegner betreffend Planungszone Lüsslingen-Nennigkofen Unser Zeichen: VWBES doc

3 2 zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung: 1. Die Genossenschaft «Kirschblüte» und die Wohnbaugenossenschaft (<Am Bach» als Eigentümer der Liegenschaften GB Nennigkofen Nr. 141 bzw. GB Nennigkofen Nr. 448 waren seit mehreren Jahren mit dem (damaligen) Gemeinderat von Nennigkofen in Verhandlung über einen Gestaltungsplan für das Projekt Mühlegarten auf den beiden Arealen. Die beiden Grundstücke liegen gemäss aktueller und vom Regierungsrat genehmigter Nutzungsplanung in der Gewerbezone mit Wohnen (GW). Zudem machen die beiden Grundstücke gemäss besagtem Zonenplan den Perimeter des Gebiets mit Gestaltungsplanpflicht «Mülacker» aus. Mit Schreiben vom 9. Juli 2010 der (damaligen) Einwohnergemeinde Nennigkofen hatte der Gemeinderat den Grundeigentümerinnen vorgeschlagen, auf Basis des kurz zuvor vorgestellten Projekts einen Gestaltungsplan ausarbeiten zu lassen; auf auf eine Zonenplanänderung oder die Auflage einer Planungszone würde verzichtet und auf eine einvernehmliche Lösung vertraut. 2. Am 31. Januar 2013 bzw. am 11. Februar 2013 beschloss der Gemeinderat der inzwischen fusionierten Einwohnergemeinde Lüsslingen-Nennigkofen eine Planungszone gemäss 23 des Planungs- und Baugesetzes (PGB; BGS 711.1) über alle im damaligen Zeitpunkt nicht bzw. nur teilweise überbauten Grundstücke im Ortsteil Nennigkofen. Die Planungszone wurde vom 14. Februar 2013 bis 15. März 2013 öffentlich aufgelegt (Plan und Raumplanungsbericht). Sie umfasst auch die beiden Grundstücke GB Nennigkofen Nr. 141 und 448 im Gestaltungsplanperimeter «Mülacker». Mit gemeinsamer Eingabe vom 4. März 2013 erhoben die Genossenschaft «Kirschblüte» und die Wohnbaugenossenschaft «Am Bach» Einsprache gegen die Planungszone. 3. Während die Gemeinde die Einsprache abwies, hiess der Regierungsrat die dagegen erhobene Beschwerde der Grundeigentümerinnen mit Beschluss Nr. 2014/1 075 vom 17. Juni 2014 gut, soweit darauf eingetreten werden konnte, und hob die Planungszone auf den beiden Grundstücken GB Nennigkofen Nr. 141 und GB Nennigkofen Nr. 448 auf. 4. Mit Eingabe vom 30. Juni 2014 und fristgerecht nachgereichter Begründung vom 25. August 2014 erhob die Einwohnergemeinde Lüsslingen-Nennigkofen Verwaltungsgerichtsbeschwerde Sie verlangte die Aufhebung des genannten Regierungsratsbeschlusses und die Erteilung der aufschiebenden Wirkung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. In ihrer gemeinsamen Stellungnahme vom 15. September 2014 beantragten die Genossenschaft «Kirschblüte» und die Wohnbaugenossenschaft «Am Bach» im Wesentlichen Abweisung der Beschwerde.

4 3 Das Bau- und Justizdepartement plädierte in seiner Eingabe vom 16. September 2014 auf Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Mit Verfügung vom 18. September 2014 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt. 5. Auf die weiteren Ausführungen und Beweismittel der Parteien in ihren Rechtsschriften wird im Folgenden, soweit notwendig, eingegangen. 1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig ( 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS ). Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und hat als Trägerin der Planungshoheit ein schutzwürdiges kommunales Interesse an dessen Aufhebung. Sie ist damit zur Beschwerde legitimiert, auf ihre Beschwerde ist einzutreten. 2. Gemäss Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Nach 10 Abs. 2 PBG haben die Einwohnergemeinden die Ortsplanung in der Regel alle zehn Jahre zu überprüfen und wenn nötig zu ändern. Die Überprüfung der Nutzungspläne im Rahmen dieser Zeitvorgabe ist eine normale Pflicht der Einwohnergemeinden, welche unabhängig von einem effektiven und konkreten Handlungsbedarf besteht und nicht zwingend zu Planänderungen führt. 3. Die Gemeindeversammlung hat am 12. Dezember 2013 diskussionslos und ohne weitere Begründung einen Kredit über CHF 100'000 für die offenbar in den Jahren vorgesehene Revision der aus dem Jahre 2000 stammenden Ortsplanung Nennigkofen gesprochen. Eine konkrete Vorstellung, in welche Richtung die Revision gehen soll, ist weder aus dem Protokoll der Gemeindeversammlung noch sonstwie ersichtlich. Aus der Einladung der Gemeinde zur Zukunftswerkstatt vom 24. Juni 2014 und der eingereichten Terminplanung geht jedoch hervor, dass das räumliche Leitbild unter Einbezug der Bevölkerung erst noch erarbeitet werden soll. Die Einwohnergemeinde Lüsslingen-Nennigkofen nimmt dementsprechend eine turnusgemäss gebotene Überprüfung der Ortsplanung bzw. eines Teils der Ortsplanung (Nennigkofen) vor. Ob die Überprüfung zu einer Revision der Ortsplanung führt und in welcher Art und Richtung die Anpassungen ausfallen, ist gänzlich unbekannt. Was unbekannt ist, kann und muss aber auch nicht gesichert werden. Das Raumplanungsgesetz sieht denn auch vor, dass die Sicherung bzw. die Bestimmung von Planungszonen einerseits nur für genau bezeichnete Gebiete erfolgen kann; andererseits ist vorausgesetzt und verlangt, dass Nutzungspläne angepasst werden müssen oder noch gar keine vorliegen (Art. 27 Abs. 1 Satz 1 RPG).

5 ri 4. Die Gemeinde verfügt auch im Teilgebiet Nennigkofen über einen gültigen, bisher als zweckmässig erachteten und vom Regierungsrat genehmigten Ortsplan. Andererseits besteht noch keine Vorstellung darüber, was inskünftig nicht mehr zweckmässig sein soll. Dies bedeutet, dass nicht voraussehbar ist, ob überhaupt eine Anpassung des Ortsplans erfolgen wird, und falls eine solche ins Auge gefasst würde, in welche Richtung sie ginge. Für den Erlass einer Planungszone besteht daher kein Raum. Unzulässig ist darüber hinaus, Planungszonen über «bestimmte Gebiete>) hinaus und wie hier über alle im Ortsteil Nennigkofen noch unbebauten Bauparzellen und über alle unbebauten Bereiche von teilweisen überbauten Parzellen, auf denen die Errichtung eines weiteren Gebäudes aufgrund der Platzverhältnisse theoretisch möglich ist, zu erlassen. Die undifferenzierte und nicht beschränkte Planungszone führt ohne ersichtliche Begründung zu einem mehrjährigen Bauverbot in dem ganzen Gemeindeteil, welcher vor der Fusion der Gemeinde Nennigkofen entsprach. Dies ist willkürlich, missbräuchlich und damit ohne weiteres auch unverhältnismässig. 5. Die Beschwerdeführerin irrt in ihrer verallgemeinerten und absolut deklarierten Grundannahme, wonach Planungszonen bezwecken sollen, der Planungsbehörde im Hinblick auf erst beabsichtigte Planungen die nötige Entscheidfreiheit zu sichern und sicher zu stellen, dass während des Planungsprozesses die Ziele einer künftigen Planung nicht durch die Realisierung von im Einklang mit der geltenden Nutzungsordnung stehenden Bauvorhaben erschwert werden. Die Auslegung der Beschwerdeführerin würde wie oben gezeigt zu einem faktischen Bauverbot führen und der Gemeinde erlauben, in freier Willkür geltende Nutzungspläne durch die blosse Kundgabe eines allgemeinen Revisionswillens und den anschliessenden Erlass einer Planungszone aufzuheben. Die wäre das Gegenteil von Raumplanung und Rechtssicherheit. Eine beabsichtigte Planung setzt schon begrifflich eine konkrete Vorstellung oder Absicht voraus, wie ein bestimmtes Gebiet genutzt werden soll oder wie eine bestehende Nutzung zu ändern sei. Eine beabsichtigte Nutzungsänderung müsste sich ausserdem auf Gründe abstützen, für welche öffentliche oder private Interessen vorgebracht und den bestehenden Interessen der Betroffenen gegenübergestellt werden können. Die Beschwerdeführerin bringt keine solchen Interessen vor, sondern begnügt sich mit der Kundgabe eines allgemeinen Revisionswillens und der Tatsache, dass die geltende Nutzungsplanung im Jahre 2000 verabschiedet worden ist. Dies genügt nicht für den Erlass einer Planungszone. Daher kann offen bleiben, weshalb der Gemeinderat die Planungszone bereits am 31. Januar 2013 bzw. 11. Februar 2013 beschlossen hat, die Überprüfung der Planung jedoch erst ab 2014 an die Hand genommen werden soll und die Gemeinde auch den für die Überprüfung notwendigen Beschluss und Kredit erst rund ein Jahr nach dem Beschluss der Planungszone am 12. Dezember 2013 getroffen hat. 6. Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, die Planungszone sei erlassen worden zum Zweck der Ortsplanungsrevision bzw. Harmonisierung der beiden Ortplanungen aufgrund der erfolgten Gemeindefusion. Das Argument überzeugt nicht. Wenn die Planungen zweier ehemaliger Gemeinden zusammengelegt, überprüft und harmonisiert werden sollen, wären zwangsläufig alle fusionierten

6 5 Teile (und Zonen) einzubeziehen. Im vorliegenden Fall wird jedoch lediglich der Ortsteil Nennigkofen berücksichtigt. Nur für die Revision dieses einen Ortsteils ist am 12. Dezember 2013 ein Kredit gesprochen worden, während der Ortsteil Lüsslingen entgegen den Ausführungen in der Beschwerdeschrift keine Rolle zu spielen scheint. Dennoch beruft sich die Beschwerdeführerin auf ein sehr grosses Gewerbegebiet im Ortsteil Lüsslingen, welches jedoch nicht in die Überprüfung einbezogen werden soll und stellt dieses dem kleineren und zentraler gelegenen Gewerbegebiet Mülacker im Ortsteil Nennigkofen gegenüber, welches möglicherweise um- oder ausgezont werden könnte, weil man eventuell in der Fusionsgemeinde zu viel Gewerbeland habe. Ohne Einbezug der ganzen Fusionsgemeinde kann die angeblich in Folge der Fusion zu überprüfende Frage nach Sinn und Notwendigkeit von bestehenden, bisher als sinnvoll erachteten Gewerbezonen in Teilgebieten gar nicht sachgerecht beantwortet werden. Dies gilt auch in Berücksichtigung der Tatsache, dass die überarbeitete Ortsplanung Lüsslingen erst 2012 genehmigt wurde. Mit der Fusion wurden neue Tatsachen geschaffen, welche ein Rückkommen bzw. eine erneute Überarbeitung nicht zum vornherein verunmöglicht hätten, wenn die im September 2011 beschlossene Fusion nicht bereits berücksichtigt war. Die Beschwerdeführerin verhält sich hier jedenfalls widersprüchlich. 7. Gegenstand der Beschwerde bildet die Planungszone in Bezug auf die beiden Grundstücke GB Nennigkofen Nr. 141 und GB Nennigkofen Nr. 448 und nicht die Planungszone über das ganze Baugebiet einer ehemaligen Gemeinde bzw. des Gemeindeteils Nennigkofen. Daher kann die Planungszone auch nur in Bezug auf diese beiden Grundstücke aufgehoben werden, obwohl sich die Planungszone als Ganzes als nicht rechtmässig erweist. Die Beschwerde ist unbegründet und abzuweisen. 8. Weil der Gestaltungsplan nicht Gegenstand des angefochtenen Entscheides ist, kann den Antrag der Beschwerdegegnerinnen, wonach das Gestaltungsplanverfahren «Mühlegarten» beförderlich an die Hand zu nehmen und entsprechend den gemachten Zusicherungen zu genehmigen sei, nicht eingetreten werden. Da jedoch sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Beschwerdegegnerinnen wiederholt auf den Gestaltungsplan Bezug nehmen und offensichtlich langdauernde Verhandlungen geführt und massgebende Zusicherungen auch von Seiten der Behörden abgeben worden sind, Rechtsmissbrauch und Rechtsverweigerung im Raum stehen, und auch der Regierungsrat sich dazu veranlasst sah, entsprechende Randbemerkungen zu machen, sei Folgendes festgehalten: Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, es könne ihr nicht auferlegt werden, den erforderlichen und von den Beschwerdegegnerinnen verlangten Gestaltungsplan beförderlich an die Hand zu nehmen, da dies bedeuten würde, die Gewerbezone Mülacker müsse beibehalten werden, was mit der Planungsautonomie der Gemeinde unvereinbar sei und ihr die planerische Entscheidfreiheit bezüglich Bauzonenzugehörigkeit der beiden Grundstücke nehmen würde. Effektiv verhält es sich umgekehrt: Die Gemeinde hat in ihrer Planungsautonomie die

7 Ortsplanung vorgenommen und die Gewerbezone Mülacker geschaffen. Die heute geltende Ortsplanung ist vom Regierungsrat genehmigt worden und in Rechtskraft erwachsen. Es steht der Gemeinde weder zu, frei und nach Belieben über die weitere Zugehörigkeit von einzelnen Grundstücken zur Bauzone zu entscheiden noch darf sie mit der jederzeit gültigen Leerformel, dass auch eine andere Planung denkbar wäre, zonenkonforme Bauvorhaben verhindern. Über die Raumplanung werden zwar Rechte und Pflichten der Gemeinden geschaffen, aber primär wird auf die Rechtsstellung der Grundeigentümer eingewirkt, welche auf die der Nutzungsplanung entsprechende Nutzung Anspruch haben. Weil das bisherige Zonenreglement bis zur Ortsplanrevision weitergilt ( 155 PBG) und die Notwendigkeit einer Anpassung der Ortsplanung nicht rechtsgenügsam ersichtlich ist, mithin für den Erlass einer Planungszone kein Raum besteht, haben die Grundeigentümer Anspruch auf zonenkonforme Überbauung und die Gemeinde hat die Pflicht, den dazu notwendigen Gestaltungsplan ohne Verzug an die Hand zu nehmen. 9. Gemäss 77 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS ) werden die Prozesskosten (Gerichts- und Parteikosten) in sinngemässer Anwendung der Artikel der Schweizerischen Zivilprozessordnung auferlegt. Den am verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden werden in der Regel keine Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen zugesprochen. Die Gerichtskosten sind daher vom Staat Solothurn zu tragen. Parteientschädigungen sind weder verlangt noch zuzusprechen. Demnach wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht sind vom Staat Solothurn zu tragen. Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an: Harald Rüfenacht, Gurzelngasse 27, 4502 Solothurn, Empfangsbescheinigung A-Post Genossenschaft Kirschblüte, Rebe 155, 4574 Nennigkofen, A-Post Wohnbaugenossenschaft am Bach, Dorfstrasse 287, 4574 Nennigkofen, A-Post Bau- und Justizdepartement, Werkhofstrasse 65, 4509 Solothurn, Interne Post Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident Der Gerichtsschreiber /. Stöckli Schaad