Bezirksrätin G. Hug Bezirksrätin E. Aeberli Bezirksratsschreiberin J. Eberhard Bach. In Sachen A.B., Y.-Strasse, Z. Erwerber

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1 Kanton Zürich Bezirksrat Meilen Dorfstr. 38 Briefadresse: Postfach 8706 Meilen Telefon Telefax GR / Beschluss vom 14. Oktober 2014 Mitwirkende Präsident U. Hofmann Bezirksrätin G. Hug Bezirksrätin E. Aeberli Bezirksratsschreiberin J. Eberhard Bach In Sachen A.B., Y.-Strasse, Z. Erwerber betreffend Grunderwerb in Z. (Nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht)

2 Seite 2/8 Der Bezirksrat stellt fest und erwägt: 1.1. Der deutsche Staatsangehörige A.B. erwarb am 2013 im Rahmen einer Zwangsverwertung die Liegenschaft Y.- Strasse in Z. (Grundbuch Blatt Kat. Nr. ). Er wurde am 2013 ohne Durchführung eines Bewilligungsverfahrens im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, da der Notar davon ausging, A.B. habe seinen Wohnsitz bereits in der Schweiz Am 28. Mai 2014 erschien in der Neuen Zürcher Zeitung ein Artikel, dem zu entnehmen war, dass das von A.B. erworbene Haus die meiste Zeit leer stehe und dieser einen Grossteil seiner Zeit in seiner Heimatstadt in Deutschland verbringe. Im Bericht wurde sinngemäss in Frage gestellt, dass A.B. seinen tatsächlichen Lebensmittelpunkt je in der Schweiz hatte (act. 1). Daraufhin entschied der Bezirksrat Meilen, ein Verfahren zur nachträglichen Feststellung der Bewilligungspflicht zu eröffnen Zunächst wurden vom Notariat Z. die dort vorhandenen Unterlagen betreffend den fraglichen Erwerb eingefordert. Diese gingen am 20. Juni 2014 beim Bezirksrat ein (act. 3-7). In der Folge wurde A.B. mit Schreiben vom 3. Juli 2014 zur schriftlichen Stellungnahme und Beantwortung konkreter Fragen aufgefordert (act. 8). Die entsprechende Eingabe von A.B. datiert vom 31. Juli 2014 (act. 9). Er legte zudem diverse Beilagen ins Recht (act. 10/1-29). Am 11. September 2014 fand eine persönliche Befragung des Notars durch eine Delegation des Bezirksrats statt (act. 16).

3 Seite 3/ Nach entsprechender telefonischer Ankündigung reichte Rechtsanwalt C.D. namens seiner Klientschaft am 9. Oktober 2014 eine Eingabe ins Recht. Darin wurde im Wesentlichen mitgeteilt, das Erfordernis des Wohnsitzes von A.B. in der Schweiz sei weder vor noch während der Eigentumsübertragung erfüllt gewesen. Folglich bedürfe dieser einer Bewilligung für den Erwerb der Liegenschaft (act. 19). Die erwähnte Eingabe von Rechtsanwalt D. ist zwar im Rahmen der geltenden Untersuchungsmaxime grundsätzlich zu berücksichtigen. Da sie aber keinen wesentlichen Einfluss auf den vorliegenden Entscheid des Bezirksrats hat, kann darauf verzichtet werden, sie A.B. vorgängig zur Stellungnahme zuzustellen Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Personen im Ausland gelten unter anderem Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG). Der bewilligungsfreie Erwerb durch einen Ausländer, der einem EU-Land angehört, setzt somit die Wohnsitznahme in der Schweiz voraus. Massgeblich für den Begriff des Wohnsitzes ist im Wesentlichen Art. 23 ZGB. Danach befindet sich der Wohnsitz einer Person am Ort, wo sie sich mit der Absicht dauernden Verbleibs aufhält (Art. 23 Abs. 1 ZGB). Um diesen Ort zu ermitteln, ist zu prüfen, wo die betreffende Person ihren persönlichen und beruflichen Lebensmittelpunkt hat (BGer 20. März 2012, 2C_876/2011, E. 2; BGE 136 II 405, E. 4.3) Nach Art. 25 Abs. 1 bis BewG wird die Bewilligungspflicht von Amtes wegen nachträglich festgestellt, wenn der Erwerber einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregister-

4 Seite 4/8 führer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat. Für die Feststellung der Bewilligungspflicht in einem nachträglichen Verfahren ist somit erforderlich, dass ein bewilligungspflichtiges Rechtsgeschäft ohne vorgängigen Entscheid der Bewilligungsbehörde im Grundbuch eingetragen worden ist, weil der Grundbuchverwalter aufgrund von vorsätzlich oder fahrlässig gemachten unrichtigen oder unvollständigen Angaben des Erwerbers von einem nichtbewilligungspflichtigen Geschäft ausgegangen ist (BGer 18. April 2012, 2C_1021/2011, E. 3). Vorausgesetzt wird mithin, dass der Erwerber über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat (BGer 20. März 2012, 2C_876/2011, E. 5). Gestützt auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts kann dabei nicht bereits dann von einer derartigen Täuschung die Rede sein, wenn der Erwerber gegenüber dem Grundbuchamt lediglich angibt, er habe sich bei der Einwohnerkontrolle der entsprechenden Gemeinde angemeldet Der Erwerber A.B. hatte seit 2008 eine 4 ½- Zimmerwohnung in X. inklusive Garage gemietet (act. 6). Er schloss am 2009 einen Anstellungsvertrag mit der E. AG, die am 2009 ins Schweizerische Handelsregister eingetragen worden war (act. 17). Als Angestellter soll er die Unternehmung beim Aufbau eines Immobilienportefeuilles, der Entwicklung und dem Bau eines 4-Stern-Design-/ Boutiquehotels im Raum Zürich vertreten (act. 10/1). A.B. verfügt seit 2011 über einen schweizerischen Führerschein und seit Januar bzw. Februar 2013 über zwei in der Schweiz immatrikulierte Privatfahrzeuge (act. 10/5-7). Es ist jedoch unbestritten, dass seine Ehefrau mit den zwei Kindern im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft in Z. und auch heute noch in Deutschland wohnhaft war. Zudem hat die erwähnte Gesellschaft im Jahr

5 Seite 5/ offenbar ein Hotel in W. (Deutschland) eröffnet (act. 9 S. 3). Aufgrund dieser Tatsachen ist zweifelhaft, ob A.B. seinen zivilrechtlichen Wohnsitz im Sinne des Lebensmittelpunkts im Zeitpunkt des Erwerbs tatsächlich in der Schweiz hatte. Die Zweifel am schweizerischen Wohnsitz werden auch durch die Eingabe von Rechtsanwalt D. vom 9. Oktober 2014 (act. 19) bestätigt Zu prüfen ist nun aber, ob der Erwerber dem zuständigen Grundbuchverwalter falsche oder unvollständige Angaben über für die Beurteilung der Bewilligungspflicht relevante Tatsachen gemacht hat. Die Befragung des zuständigen Notars hat ergeben, dass A.B. ihm bereits vor Durchführung der konkursamtlichen Versteigerung mitgeteilt hatte, dass er seit ein paar Jahren in X. wohne. Der Notar konnte nicht mehr mit Sicherheit sagen, ob er vom Erwerber damals auch schon darüber informiert worden war, dass dessen Familie noch in Deutschland wohne. Er hielt dies für möglich und anerkannte, diesem Kriterium in jenem Zeitpunkt kein allzu grosses Gewicht beigemessen zu haben, zumal er einen älteren Entscheid des Bezirksrats im Kopf gehabt habe, in dem eine ähnliche Situation vorgelegen habe und die Bewilligungspflicht verneint worden sei. Der Notar gab weiter zu Protokoll, der Erwerber habe anlässlich der Versteigerung den Ausländerausweis (Aufenthaltsbewilligung B) vorgelegt und die Vorlage des bestehenden Mietvertrags und der Immatrikulation der Fahrzeuge in der Schweiz bei der Eigentumsübertragung in Aussicht gestellt. Aufgrund dieser Angaben sei er zum Schluss gekommen, der Wohnsitz des Erwerbers in der Schweiz sei gegeben und habe entschieden, dass die Bewilligungspflicht ohne nähere Prüfung ausgeschlossen werden könne (act. 16).

6 Seite 6/ Aus vorstehenden Ausführungen ist zu schliessen, dass dem Erwerber kein täuschendes Verhalten gegenüber dem zuständigen Notar vorgeworfen werden kann. Er hat keine unrichtigen Angaben gemacht, denn er besass einen Mietvertrag für eine Wohnung in X. und über in der Schweiz immatrikulierte Fahrzeuge. Weiter ist auch nicht erwiesen, dass der Erwerber dem Notar eine wesentliche Tatsache den Umstand, dass seine Familie in Deutschland wohnhaft war verschwiegen und damit unvollständige Angaben gemacht hat. Gemäss seinen Ausführungen hat er den Notar bereits bei der Besichtigung der Liegenschaft darüber informiert, dass seine Familie noch in Deutschland lebe und erst übersiedeln werde, wenn ein passendes Haus für die ganze Familie gefunden sei (act. 9 S. 2). Dies konnte der Notar nicht ausschliessen. Vielmehr mass er diesem Kriterium gemäss eigenen Aussagen damals kein grosses Gewicht bei. Unter diesen Umständen kann dem Erwerber kein Vorwurf gemacht werden. Damit sind die Voraussetzungen für die nachträgliche Feststellung der Bewilligungspflicht nicht erfüllt Abschliessend ist darauf hinzuweisen, dass ein Erwerb auch dann nicht bewilligungspflichtig ist, wenn das Grundstück dem Erwerber als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient (Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG). Dabei genügt grundsätzlich die Absicht der Wohnsitznahme, um ohne Bewilligung ein Grundstück erwerben zu können (Geissmann/Huber/Wetzel, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Zürich 1998, S. 55 Rz. 153; Beschluss der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich vom 23. September 2008). Allerdings muss die geltend gemachte Absicht der Wohnsitznahme zumindest mit Indizien unterlegt und damit glaubhaft gemacht werden. Der Erwerber hat glaubhaft dargelegt, dass er plant, das bestehende Haus, welches in einem schlechten Zustand sein soll, abzureissen und durch einen Neubau zu ersetzen. Mit der Einreichung des entsprechenden Bauprojekts musste er so lange zuwarten, da die teil-

7 Seite 7/8 revidierte Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Z. durch den Kanton erst Ende Juni dieses Jahres genehmigt wurde. Das Bauamt Z. hat bestätigt, dass der Erwerber inzwischen eine Baueingabe eingereicht hat (act. 18). Es ist damit glaubhaft gemacht, dass er zusammen mit seiner Familie seinen Lebensmittelpunkt in die erworbene Liegenschaft nach Z. verlegen will. Somit würde es heute ohnehin an der Bewilligungspflicht des Erwerbers fehlen. 4. Auf die Erhebung von Verfahrenskosten ist zu verzichten. Der Bezirksrat beschliesst: I. Die Bewilligungspflicht wird nicht nachträglich festgestellt. II. Verfahrenskosten werden keine erhoben. III. Gegen diesen Beschluss kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Baurekursgericht des Kantons Zürich, 8090 Zürich, schriftlich Rekurs erhoben werden. Die in dreifacher Ausfertigung einzureichende Rekursschrift muss einen Antrag und dessen Begründung enthalten. Der angefochtene Beschluss ist beizulegen. Die angerufenen Beweismittel sind genau zu bezeichnen und, soweit möglich, beizulegen. Materielle und formelle Urteile des Baurekursgerichts sind kostenpflichtig; die Kosten hat die im Verfahren unterliegende Partei zu tragen.

8 Seite 8/8 IV. Mitteilung an: BEZIRKSRAT MEILEN Der Präsident Die Ratsschreiberin U. Hofmann J. Eberhard Bach versandt: 14. Oktober 2014