Geschäftsbericht 2014

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1 Geschäftsbericht 2014 Träume brauchen Räume

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3 Träume brauchen Räume Planen. Bauen. Wohnen. Mieten. Vermieten. Kaufen. Verkaufen. Vermitteln. Verwalten. Betreuen. Sanieren. Modernisieren. Renovieren.

4 Träume brauchen Räume Bericht des Vorstandes Ein attraktives Zuhause ist für die meisten Deutschen ein wichtiges Gut, bestätigen zahlreiche Studien immer wieder. Die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden e.g. trägt mit dem Bau von Miet- und Eigentumswohnungen dazu bei, dass sich die Menschen ihre Wohnwünsche erfüllen können. Als genossenschaftliches Bauunternehmen geht es uns nicht um Gewinnmaximierung, sondern um die Zufriedenheit unserer Mitglieder. Wir bieten gute Wohnqualität zu fairen Preisen. Mit unserem Gründungsauftrag übernehmen wir auch die soziale Verantwortung, Mieter und Mitglieder mit modernen und bedarfsorientierten Wohnungen zu versorgen. Dabei ist es uns sehr wichtig, ökologische Belange einzubeziehen, um einen Beitrag zur Entlastung der Umwelt und zur Schonung von Ressourcen zu leisten. Beim Traum von den eigenen vier Wänden denken die meisten Menschen immer noch an das Eigenheim im Grünen. Wir erleben in den letzten Jahren aber den Trend zum Wohnen in zentraler Lage. Dem haben wir Rechnung getragen durch den Bau von stadtnahen Eigentumswohnungen, zum Beispiel in Achern und Appenweier. In Lahr haben wir im Oktober 2014 ein Projekt der Städtischen Wohnungsbau GmbH Lahr übernommen: das bisher größte Neubauvorhaben in der über 65-jährigen Geschichte unserer Baugenossenschaft. Mit einem voraussichtlichen Investitionsvolumen von 12 Millionen Euro entstehen Am GoetheBrunnen in Lahr 54 attraktive Mietwohnungen mit einer Wohnfläche von ca Quadratmetern sowie eine Gewerbeeinheit und 52 Tiefgaragenstellplätze. Baubeginn wird voraussichtlich nach den Sommerferien 2015 sein. Den Mitgliedern der Baugenossenschaft und dem Lahrer Wohnungsmarkt werden künftig 54 neue innerstädtische Wohnungen zur Verfügung stehen. Die Baugenossenschaft ergänzt ihren Mietwohnungsbestand in Lahr dadurch um 85 Prozent auf insgesamt 117 Wohnungen. Im aktuellen Geschäftsbericht stellen wir das Projekt mit einigen Bildern vor. Bei allen Bauvorhaben steht für uns das Wohl unserer Mitglieder im Mittelpunkt. Für die Modernisierung und Werterhaltung der Mietwohnungen investieren wir jährlich hohe Summen. Wer sich den Wunsch vom eigenen Heim erfüllen möchte, ob als Mehr- oder Einfamilienhaus oder als Eigentumswohnung, wird von der Planung bis zum Einzug betreut. Hochwertige Qualität und Ausstattung gehören für die Baugenossenschaft Familienheim genauso dazu wie die Berücksichtigung der individuellen Wohnwünsche der künftigen Eigentümer. Aufgrund der anhaltend günstigen Zinsen bleiben die Investition in Immobilien interessant und die Nachfrage entsprechend hoch. Mit dem vorliegenden Geschäftsbericht informiert der Vorstand über die Geschäftstätigkeit der Baugenossenschaft und das Ergebnis im Jahr Außerdem wird den Mitgliedern über die Lage der Genossenschaft, die Aussichten und Perspektiven berichtet. Dienstleistungen ohne Grundstücks- und Wohnungswesen 0,8 % Landwirtschaft 25,9 % Produzierendes Gewerbe ohne Baugewerbe Baugewerbe Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Bruttowertschöpfung nach Wirtschaftsbereichen; Bruttowertschöpfung zuzüglich Steuern abzüglich Subventionen entspricht dem Bruttoinlandsprodukt 57,4 % Bruttowertschöpfungsanteil der Immobilienwirtschaft Anteil der Wirtschaftsbereiche an der Bruttowertschöpfung 2014, nominal 2,612 Mrd. 4,8 % 11,1 % Grundstücks- und Wohnungswesen 4

5 Bericht des Vorstandes 1. Allgemeine wirtschaftliche Lage Konjunkturelles Umfeld der deutschen Wirtschaft sehr heterogen Zur Jahreswende 2014/2015 erscheint das weltwirtschaftliche Umfeld der deutschen Wirtschaft alles andere als homogen. Positive Anstöße kommen etwa aus den USA und Großbritannien. Beide haben ihre Wachstumsschwäche der vergangenen Jahre überwunden und sind wieder auf Expansionskurs. Im Gegensatz dazu senden die großen asiatischen Volkswirtschaften eher bremsende Impulse. In China hat sich die konjunkturelle Entwicklung deutlich abgeschwächt. Zweistellige Wachstumsraten des Bruttoinlandsproduktes scheinen dort zunächst der Vergangenheit anzugehören. Eine Gefahr für die konjunkturelle Stabilität geht hier vor allem von Preiskorrekturen auf dem chinesischen Immobilienmarkt aus, auf dem es nach Einschätzung von Experten im Boom der letzten fünf Jahre zu erheblichen Preisübertreibungen gekommen ist. Japan befindet sich seit dem dritten Quartal 2014 in einer Rezession. Weiterhin stehen Brasilien und insbesondere Russland am Rande einer ähnlichen Situation. Das Expansionstempo der Weltwirtschaft verringerte sich nach ersten Berechnungen des Internationalen Währungsfonds (IWF) im Jahr 2014 auf einen Zuwachs von 2,7 %. In den beiden Jahren zuvor war die Weltwirtschaft um jeweils 3,4 % gewachsen. Im Euroraum hat die Konjunktur 2014 nur zögerlich Fahrt aufgenommen. In den Eurostaaten ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2014 um 0,8 % gestiegen. Gegenüber dem leichten Rückgang von 0,5 % in 2013 deutet sich eine allmähliche Erholung an. Die Krisenstaaten Griechenland, Irland, Portugal und Spanien zeigen nach langer Rezession wieder Wachstumstendenzen. Sorge bereitet die Stagnation in Frankreich sowie die weiterhin verfestigte Rezession in Italien, Finnland und Zypern. Dennoch sind die grundlegenden strukturellen Verwerfungen der Staatsschuldenkrise in den südeuropäischen Ländern noch lange nicht behoben. Dies verdeutlicht auch die Entscheidung der EZB vom Jahresanfang 2015, massiv Mittel für den Erwerb von Staatsanleihen zur Verfügung zu stellen. Prognosen für 2015 Bruttoinlandsprodukt in Deutschland Preisbereinigte Wachstumsrate zum Vorjahr in % Ist Prognose ,0 3,6 3,0 2,0 1,0 1,5 1,5 1,3 1,0 1,3 1,5 1,7 1,6 1,0 1,4 1,3 1,5 0,4 0, , IWF Okt 14 Bundesregierung Okt 14 SVR Nov 14 HWWI Dez 14 RWI Dez 14 IfW Dez 14 IMK Dez 14 Deutsche Bundesbank Dez 14 DIW Dez 14 IWH ifo Dez 14 Dez 14 DIW HWWI ifo IfW IMK Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Berlin Hamburgisches Welt-Wirtschafts-Institut ifo-institut für Wirtschaftsforschung, München Institut für Weltwirtschaft, Kiel Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung, Düsseldorf IWH RWI SVR IWF Institut für Wirtschaftsforschung, Halle Rheinisch-Westfälisches Institut für Wirtschaftsforschung, Essen Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Internationaler Währungsfonds, Washington Quelle: Statistisches Bundesamt sowie Prognosen der genannten Institute 5

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7 Bericht des Vorstandes Nach wie vor stellt auch die niedrige Inflation im Euroraum ein Risiko dar. So hat sich der Preisauftrieb von 2,8 % im Januar 2013 auf 0,4 % im Dezember 2014 abgeschwächt. Im Extremfall könnte der Euroraum in die Deflation rutschen. Ein fallendes Preisniveau erhöht etwa den realen Wert der zu bedienenden Schulden. Schließlich verbergen sich auch in den jüngsten Vermögenspreisentwicklungen nicht unerhebliche Risiken. So sind die Aktienindizes der wichtigsten Börsen trotz der verhaltenen Konjunktur kräftig gestiegen. Es ist nicht auszuschließen, dass es in einigen Segmenten bereits zu Übertreibungen gekommen ist. Eine schroffe Korrektur könnte die Vermögensposition der privaten Haushalte sowie die Finanzierungsbedingungen der Unternehmen abrupt verschlechtern. Deutsche Konjunktur gewinnt zum Jahresende 2014 allmählich an Schwung Die Konjunktur in Deutschland war im Laufe des Jahres von einem Auf und Ab geprägt. Im Sommerhalbjahr 2014 hatte die deutsche Wirtschaft im Vergleich zum dynamischen Jahresanfang deutlich an Schwung eingebüßt. Nach einer halbjährigen Stagnationsphase im zweiten Quartal war die Wirtschaftsleistung gegenüber dem Vorquartal sogar leicht gesunken setzten sich zum Abschluss des Jahres deutlich konjunkturelle Erholungstendenzen durch. Diese stützten sich vor allem auf den kräftigen Anstieg des privaten Konsums. Bei steigenden Arbeitseinkommen sorgte der durch den Ölpreisverfall bedingte geringe Preisauftrieb bei den privaten Verbrauchern zusätzlich für höhere Kaufkraft. Im Jahresdurchschnitt 2014 lag das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 1,5 % höher als im Vorjahr. Damit übertraf das Wirtschaftswachstum 2014 den Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von 1,2 % leicht. In den zwei Jahren zuvor war das BIP dagegen kaum gewachsen (2013 um 0,1 % und 2012 um 0,4 %). Offensichtlich konnte die deutsche Wirtschaft 2014 trotz eines schwierigen weltwirtschaftlichen Umfelds das längerfristige Potenzialwachstum erreichen und vor allem von einer starken Binnennachfrage profitieren. Nach Urteil der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute werden 2015 die im Vorjahr wirksamen dämpfenden Einflüsse des weltwirtschaftlichen Umfeldes deutlich abnehmen. Mit zunehmender Aufhellung der weltwirtschaftlichen Lage, einer weiteren Abwertung des Euro und sinkenden Ölpreisen dürften sich die Exportaussichten deutlich verbessern. Damit dürften auch die Ausrüstungsinvestitionen wieder stärker anziehen. Auf Guthabenseite des Wirtschaftswachstums 2015 kann bereits ein statistischer Überhang aus dem Jahr 2014 verbucht werden. Demnach würde die Wirtschaft im Jahr 2015 bereits um 0,2 % steigen, wenn das Inlandsprodukt lediglich konstant auf dem Niveau des 4. Quartals stagniert. Hinzu kommt 2015 ein positiver Kalendereffekt durch die geringere Zahl an Feiertagen, die auf einen Arbeitstag fallen. Zusammengenommen machen beide Effekte bereits ein halbes Prozent Wirtschaftswachstum aus. Im Jahr 2015 dürfte die deutsche Wirtschaft nach zum Jahresanfang vorliegenden Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute zwischen 1,0 % und 1,7 % wachsen und damit auf einen abgeflachten Expansionspfad einschwenken. Wirtschaftsleistung der Grundstücksund Wohnungswirtschaft wächst um 1 % In fast allen Wirtschaftsbereichen ist die Wirtschaftsleistung 2014 gestiegen. Charakteristisch für 2014 war im Gegensatz zum Vorjahr, dass sowohl das Produzierende Gewerbe als auch die Dienstleistungsbereiche zur wirtschaftlichen Belebung beigetragen haben. Insbesondere im Baugewerbe kam es unter anderem begünstigt durch die extrem milde Witterung in den Wintermonaten im Jahr 2014 zu einem kräftigen Anstieg der wirtschaftlichen Leistung von 2,7 %; im Vorjahr hatte es im Baugewerbe noch einen Rückgang gegeben. Das Produzierende Gewerbe, das ohne das Baugewerbe gut ein Viertel der gesamten Bruttowertschöpfung ausmacht, konnte ebenfalls spürbar um 1,1 % zulegen. Das lag nicht zuletzt am stark exportorientierten Verarbeitenden Gewerbe, wo es 2014, trotz einer leichten Schwächephase im Sommer, im Jahresdurchschnitt wieder aufwärtsging (+ 2 %). Daneben entwickelten sich auch die Dienstleistungsbereiche überwiegend positiv. Die im Wirtschaftsbereich Grundstücks- und Wohnungswesen zusammengefassten Vermieter, Vermittler und Verwalter, die rund 11 % der Wirtschaftsleistung darstellen, konnten ihre Bruttowertschöpfung um 1 % steigern. Etwas mehr als im Vorjahr. Damals hatte der Zuwachs noch bei 0,9 % gelegen. 7

8 Lediglich die Finanz- und Versicherungsdienstleister lagen 2014 wohl auch aufgrund weiterer Verlustabschreibungen preisbereinigt mit 0,5 % leicht im Minus. Insgesamt stieg die preisbereinigte Bruttowertschöpfung aller Wirtschaftsbereiche im Jahr 2014 gegenüber dem Vorjahr um 1,4 %. Nochmals Anstieg von Erwerbstätigkeit und Zuwanderung Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2014 nach ersten vorläufigen Berechnungen von rund 42,7 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Im achten Jahr in Folge erreichte die Erwerbstätigkeit damit einen erneuten Höchststand. Im Vergleich zum Vorjahr, in dem sich der Beschäftigungsaufbau aufgrund der verhaltenen Konjunktur etwas abgeschwächt hatte, wuchs die Beschäftigung 2014 mit 0,9 % (oder Personen) wieder deutlicher. Der robuste Beschäftigungsaufbau der vergangenen zehn Jahre, der auch in der Wirtschaftskrise von 2009/2010 nur kurzzeitig zum Stillstand kam, beruht vor allem auf Zuwächsen bei sozialversicherungspflichtigen Teilzeitbeschäftigten. Auf sie entfallen 90 % der seit 2005 hinzugewonnenen Erwerbstätigen. Die Zahl der in marginalen Beschäftigungsverhältnissen Arbeitenden (Minijob, Ein- Euro-Job, Gelegenheitsjob) ist dagegen in den letzten zehn Jahren nach einem massiven Bedeutungszuwachs zwischen 1991 bis 2005 leicht zurückgegangen. Das vergleichsweise gute Abschneiden der deutschen Wirtschaft gegenüber anderen europäischen Ländern hat das Muster der Binnenmigration in der EU verändert. In Folge der Eurokrise ist Deutschland zu einem bevorzugten Ziel der europäischen Wanderungsbewegungen geworden. Betrug das Zuwanderungsplus im Jahr 2013 bereits Personen, dürfte dieser Wanderungsgewinn im Jahr 2014 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes nochmals auf knapp Personen ansteigen. Die Mehrzahl der ausländischen Zuwanderer kam aus Osteuropa (Polen, Rumänien, Bulgarien). Wie schon 2013 stieg aber insbesondere die Zuwanderung aus EU-Ländern, die von der Finanz- und Schuldenkrise besonders betroffen sind (Italien, Spanien, Portugal, Griechenland). Trotz deutlicher Erholungstendenzen in einigen Ländern ist die europäische Wirtschaftskrise noch nicht überwunden. Die Nettozuwanderung nach Deutschland dürfte also hoch bleiben und im kommenden Jahr sogar noch etwas steigen und die Marke übersteigen. Das Arbeitskräftepotenzial der deutschen Wirtschaft profitiert derzeit eindeutig von der hohen Nettozuwanderung ausländischer Arbeitskräfte. Allein aufgrund der demografischen Entwicklung wäre das Arbeitskräfteangebot 2014 nach Berechnungen des Instituts für Arbeitsmarkt und Berufsforschung (IAB) um Personen zurückgegangen. Für 2015 wird ein negativer Demografieeffekt in gleicher Höhe erwartet. Neben der Zuwanderung konnte das Arbeitskräfteangebot 2014 in deutlich geringerem Umfang auch durch eine höhere Erwerbsquote der Frauen sowie längere Erwerbsbeteiligung Älterer gesteigert werden. Entwicklung der Bau- und Wohnungswirtschaft Wachstumsimpulse kamen 2014 vor allem aus dem Inland Der inländische Konsum war im abgelaufenen Jahr wichtigster Wachstumsmotor der deutschen Wirtschaft. Im Inland wurde im Jahr 2014 mehr konsumiert und mehr investiert als im Jahr 2013: Die Konsumausgaben des Staates stiegen preisbereinigt um 1 %, die privaten Konsumausgaben ebenso wie die Konsumausgaben insgesamt um 1,1 %. Die Bruttoinvestitionen, das sind Ausrüstungsinvestitionen, Bauinvestitionen und sonstige Anlagen sowie Vorratsveränderungen, waren preisbereinigt um 1,7 % höher als im Vorjahr. Maßgeblich für diesen Zuwachs waren die Investitionen in Ausrüstungen und in Bauten: In Ausrüstungen also vor allem Maschinen und Geräte sowie Fahrzeuge investierten Staat und Unternehmen zusammen 3,7 % mehr als ein Jahr zuvor. In Bauten wurde preisbereinigt um 3,4 % mehr investiert als im Vorjahr, und zwar vor allem in Wohnbauten (+ 3,7 %) sowie in den öffentlichen Tiefbau (+ 6,8 %). Zusammengenommen lag der Wachstumsbeitrag der inländischen Verwendung bei 1,1 Prozentpunkten des BIP-Wachstums im Jahr Der Außenhandel entwickelte sich ebenfalls positiv, stützte das Wachstum mit nur 0,4 Prozentpunkten allerdings weniger stark. Im Jahr 2015 wird der private Verbrauch den Prognosen der Institute nach weiter die zentrale Stütze der Konjunktur bleiben. Die allgemeine Entwicklung der Bruttolöhne erhält hier zusätzlichen Auftrieb durch die flächendeckende Einführung eines Mindestlohnes. Entsprechend erwarten die Institute bei gleichbleibend geringer Sparneigung ein nochmals stärkeres Wachstum des privaten Konsums von 1,4 % bis 1,8 %. 8

9 Bericht des Vorstandes Mit weiterer Besserung der Exportperspektiven werden sich auch die Ausrüstungsinvestitionen in Maschinen und Fahrzeuge 2015 wieder ausweiten. Eine Steigerung von 3 % bis 4,5 % scheint hier möglich. Die Bauinvestitionen bleiben mit einem Zuwachs von 1,9 % bis 2,9 % weiterhin aufwärtsgerichtet, legen aber nicht mehr so stark zu wie noch Wohnungsbauinvestitionen im fünften Wachstumsjahr erneut deutlich gestiegen Der Wohnungsbau zeigte sich im Jahr 2014 sehr dynamisch. Rund 174 Milliarden EUR flossen in den Neubau und die Modernisierung der Wohnungsbestände in Deutschland. Dies ist ein Zuwachs von 3,7 % gegenüber dem Vorjahr. Die nun im fünften Jahr in Folge aufwärtsgerichteten Investitionen in den Wohnungsbau profitieren gegenwärtig von einem historisch niedrigen Zinsniveau und einer günstigen Lage auf dem Arbeitsmarkt. Zudem bleibt die Rendite alternativer Kapitalanlagen gering. Vor diesem Hintergrund hält die Suche nach stabilen Sachwerten als Anlagegut weiter an. Trotz dieser guten Rahmenbedingungen deutet die Entwicklung der Baugenehmigungen darauf hin, dass der Wohnungsbauzyklus seinen Höhepunkt bereits überschritten haben könnte und sich der Aufwärtstrend deutlich abflacht. Insbesondere die Baugenehmigungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind seit Ende 2013 rückläufig. Die Wohnungsbautätigkeit dürfte im Jahr 2015 etwas langsamer zunehmen. Ein Wachstum in der Spannbreite von 1,4 % bis 2,2 % halten die Institute dabei im Jahr 2015 für möglich. Rund Baugenehmigungen Zuwachs bei Mehrfamilienhäusern, Rückgänge bei Eigenheimen Im Jahr 2014 dürfte die Zahl der neu genehmigten Wohneinheiten nach letzten Schätzungen einen Wert von Einheiten erreichen. Dies entspricht einer Steigerung um 5,3 % gegenüber dem Vorjahr. Seit sieben Jahren steigt die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland an. Im Jahr 2013 hatte der Zuwachs allerdings noch bei 13 % gelegen. Seit dem Jahr 2013 werden zudem mehr Neubauwohnungen im Geschosswohnungsbau als Ein- und Zweifamilienhäuser auf den Weg gebracht. Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern waren wie 2013 auch 2014 der dynamischste Bereich des Neubaugeschehens. Mit neu genehmigten Mietwohnungen entstanden rund Einheiten mehr als im Vorjahr (+ 9,5 %). Im Geschosswohnungsbau insgesamt wurden rund Wohnungen neu auf den Weg gebracht. Dies entspricht einem Zuwachs von 9,3 % bzw Einheiten mehr. Die Zahl der neu genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser war 2014 dagegen deutlich rückläufig und sank um 3 %. Zwei Jahre zuvor, im Jahr 2012, war die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen in diesem Segment letztmalig gesunken. Insgesamt kann bei einem Genehmigungsvolumen von rund Einheiten im Jahr 2014 davon ausgegangen werden, dass etwa dieser Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung stehen werden. Dabei wird berücksichtigt, dass auch von den neu genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von den Eigentumswohnungen ein Teil vermietet wird und die in Wohnheimen erstellten Wohnungen vollständig sowie ein Großteil der durch Maßnahmen im Bestand erstellten Wohneinheiten den Mietwohnungen zuzurechnen sind. Im Jahr 2015 dürfte sich die Wohnungsbautätigkeit weiter positiv entwickeln. Die Zahl der neu genehmigten Wohnungen dürfte im laufenden Jahr einen Wert von Wohneinheiten erreichen. Dabei wird der Ein- und Zweifamilienhausbau weiter leicht rückläufig sein. Dagegen legt der Mehrfamilienhausbau, vor allem getätigt von Wohnungsunternehmen und Anlegern, weiter zu. 2. Bericht über die Lage der Genossenschaft Im Geschäftsjahr 2014 hat sich die gute Entwicklung der vergangenen Jahre fortgesetzt. Mit der Weiterführung des zukunftsorientierten, nachhaltigen Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms sichert sich die Genossenschaft die Werterhaltung bzw. Wertsteigerung ihres Wohnungsbestandes. Die Mieter erhalten dadurch einen attraktiven und zeitgemäßen Wohnstandard. Die Aufwendungen für Instandhaltungen und Modernisierungen werden mit ca. 1,8 Mio. Euro pro Kalenderjahr auf gleichem Niveau weitergeführt und aus den laufenden Mieteinnahmen finanziert. Der Cashflow nach DVFA/SG betrug im Jahr ,3 TEuro. Weitere Geschäftsfelder sind, neben der Bewirtschaftung und Verwaltung des eigenen und fremden Wohnungsbestandes, die Bau- und Verkaufstätigkeit sowie die Planung und technische Betreuung privater Bauvorhaben. Außerdem werden Immobilien vermittelt. 9

10 Planen. Bauen. Wohnen. Lahr, Am GoetheBrunnen Träume brauchen Räume

11 Bericht des Vorstandes Betriebsbereiche Veränderungen Betriebsbereiche T T T Hausbewirtschaftung 1.995, ,6 153,8 Bau-, Verkaufs- und Betreuungstätigkeit 484,6 617,1-132,5 Kapitaldienst - 25,9-28,2 2,3 Summe 2.454, ,5 23,6 Verwaltungskosten , ,5 205,7 Betriebsergebnis 520,3 291,0 229,3 Übrige Rechnung - 25,6-28,9 3,3 Jahresergebnis vor Steuern von Einkommen und Ertrag 494,7 262,1 232,6 Steuern von Einkommen und Ertrag - 40,6-49,1 8,5 Jahresüberschuss 454,1 213,0 241,1 Neubau, Verkauf, Vermittlung Beim Neubau- und Bauträgergeschäft hat sich die wirtschaftliche Entwicklung weiterhin positiv ausgewirkt. Im Objekt Plaukelmatte 14 in Achern wurden vier Eigentumswohnungen verkauft. Im Neubauprojekt Hauptstraße 94 in Achern mit sieben Eigentumswohnungen, acht Tiefgaragenstellplätzen und 7 Außenstellplätzen konnten alle Wohnungen verkauft und bezugsfertig übergeben werden. In der Simon-Bruder-Straße 4 in Appenweier wurden drei Eigentumswohnungen verkauft. Die Umsatzerlöse aus dem Bauträgergeschäft werden auch 2015 einen ähnlichen Umfang wie 2014 erreichen. Geplant ist der Verkauf von 12 Eigentumswohnungen in Achern. Das Baukostenrisiko ist durch Abschluss eines Vertrages mit einem Generalunternehmer zum Festpreis minimiert. Das Dienstleistungsangebot Baubetreuung wurde mit der Erstellung eines Wohn- und Geschäftshauses für einen Handwerksbetrieb in Kehl-Goldscheuer belegt. Im Rahmen der Immobilienvermittlung bzw. Maklertätigkeit konnte eine Eigentumswohnung vermittelt werden. Der Baulandvorrat reduzierte sich durch Bebauung (1.153 m²) auf m². Das entspricht einem Buchwert von ,51 Euro. Auf Bauplätze in Ottenhöfen wurde aufgrund anstehender Verkäufe eine Abschreibung in Höhe von ,89 Euro vorgenommen. Im Vorratsbestand befinden sich derzeit noch ein Reihenhaus in Seelbach-Wittelbach sowie drei vermietete Wohneinheiten in der Plaukelmatte 14 in Achern, die als Eigentumswohnungen verkauft werden sollen. Bau- und Modernisierungstätigkeit Bautätigkeit Modernisierung und Sanierung Wohneinheiten Überhang Bauvorhaben davon Fertigstellungen in Modernisierungstätigkeit eigener Bestand 0 Die Genossenschaft hat im Geschäftsjahr 2014 für die Instandhaltung und Sanierung ihres Wohnungsbestandes rund 1,8 Mio. Euro investiert. Ein Objekt mit sechs Mietwohnungen wurde in der Bismarckstraße in Appenweier fertiggestellt und konnte von den Mietern bezogen werden. Bauvorbereitungskosten von ca TEuro sind bis zum Bilanzstichtag für Objekte in Ettenheim und Lahr angefallen. Die Vermietung der Genossenschaftswohnungen war gut. Die Nachfrage nach zeitgemäßem Wohnraum ist nach wie vor groß. Die Wohnungsleerstände sind gegenüber dem Vorjahr gesunken. Die Erlösschmälerung bei den Mieten 11

12 im Jahr 2014 beläuft sich auf rund Euro gegenüber Euro im Vorjahr. Das entspricht 1,29 % (Vorjahr 1,65 %) der Sollmieten. Die monatliche Durchschnittsmiete im Jahr 2014 bei den Mietwohnungen betrug, wie im Vorjahr, 5,20 Euro je Quadratmeter. Bewirtschaftung des genossenschaftlichen Mietshausbestandes An den Orten Bühl, Sasbach, Achern, Renchen, Appenweier, Oberkirch, Kehl, Offenburg, Lahr, Seelbach und Ettenheim bewirtschaftet die Genossenschaft: Mietwohnungen in 61 Häusern 345 Garagen 13 gewerbliche Einheiten Zum eigenen Wohnungsbestand der Genossenschaft gehören zum Bilanzstichtag Wohnungen, 345 Garagen sowie 13 gewerbliche Einheiten. Der Verwaltungsbestand betrug im zurückliegenden Geschäftsjahr Eigentumswohnungen in 56 Gemeinschaften und 63 Mietwohnungen Dritter. Verwaltungsbetreuung Die Verwaltung von Wohnungseigentum ( Dritte Eigentümer ) wurde nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ordnungsgemäß durchgeführt. Es wurden 60 Eigentümerversammlungen und 24 Beiratssitzungen (insgesamt 84) durchgeführt. Die Abrechnungen für die entsprechenden Wirtschaftseinheiten Dritter wurden termingerecht abgewickelt. Die Verwaltervergütungen wurden regelmäßig geprüft und dem Marktniveau angepasst. Verwaltungsbestand Eigentümer Verwaltungseinheiten Wohnungen Gewerbliche Genossenschaft Dritte Eigentümer Gesamt Wirtschaftliche Verhältnisse der Genossenschaft Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Genossenschaft sind geordnet, die Ansätze des Anlage- und Umlaufvermögens in der Bilanz gemäß den gesetzlichen Vorschriften bewertet und ausgewogen finanziert. Jahresabschluss 2014 Die Bilanzsumme des Jahresabschlusses 2014 beträgt in Aktiva und Passiva ,94 Euro (Vorjahr ,67 Euro) und erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um ,27 Euro. Aus der Gewinn- und Verlustrechnung ergibt sich ein Jahresüberschuss von ,45 Euro (Vorjahr: ,08 Euro). Der ausgewiesene Bilanzgewinn beläuft sich, nach ,00 Euro Einstellung in die Ergebnisrücklage, auf ,29 Euro. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der Mitgliederversammlung für das Geschäftsjahr 2014 die Verwendung des Bilanzgewinns wie folgt vor: Einstellung in die gesetzliche Rücklage mind. 10 % aus dem Jahresüberschuss ,00 Einstellung in die freien Rücklagen ,00 Ausschüttung an die Mitglieder 4 % ,59 Gewinnvortrag auf ,70 Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Die Genossenschaft hat das Geschäftsjahr 2014 mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen. Die erzielten Gewinne dienen vor allem der Finanzierung der notwendigen Instandhaltung der Mietshäuser. Soweit wirtschaftlich vertretbar, wurden zur Erweiterung des Wohnungsportfolios Neubauvorhaben durchgeführt. Am Erwerb von Gebrauchtimmobilien ist die Genossenschaft auch in Zukunft interessiert. Vor dem Kauf werden die Objekte geprüft und bei gegebener Wirtschaftlichkeit erworben. Vermögenslage Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2014 spiegelt sich in der Bilanz wider. Die Bilanzsumme beträgt knapp 44 Mio. Euro. Es stehen Zugänge beim Anlagevermögen mit ca. 2,3 Mio. Euro durch Zukauf eines Grundstücks mit Projektierungskosten in Lahr und die Fertigstellung des Mietshauses in Appenweier den Abgängen beim Umlaufvermögen durch den Verkauf von Vorratsbauten gegenüber. Die Vermögensstruktur wird bestimmt durch das Anlagevermögen. Die Anlagenintensität beträgt rund 87,8 % (Vorjahr 82,6 %). Das Anlagevermögen ist langfristig durch Eigen- und Fremdkapital finanziert. 12

13 Bericht des Vorstandes Die Kapitalstruktur ist geprägt durch das Eigenkapital und die Dauerfinanzierungsmittel. Das bilanzielle Eigenkapital der Genossenschaft hat sich vor allem aufgrund des Jahresüberschusses erhöht. Die Eigenkapitalquote beträgt 42,3 % (Vorjahr 41,3 %). Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten verzeichnen trotz hoher Investitionen in das Anlagevermögen einen leichten Rückgang. Insbesondere kurzfristige Finanzierungen für das Bauträgergeschäft konnten zurückgeführt werden. Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet. Finanzlage Die Finanzlage im Berichtsjahr 2014 war geordnet und entwickelte sich planmäßig. Die Genossenschaft war jederzeit in der Lage, die vereinbarten Tilgungen vorzunehmen und ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Liquide Mittel standen durch Inanspruchnahme von Giro- und Zwischenkrediten ausreichend zur Verfügung. Die Zahlungsfähigkeit war stets gegeben. Über die in der Bilanz ausgewiesenen Mittel hinaus sind ausreichend Liquiditätsspielräume vorhanden. Diese ergeben sich im Wesentlichen aus nicht valutierten Grundschulden sowie vorhandenen, aber nicht in Anspruch genommenen Kreditlinien. Vermögenslage und Kapitalstruktur Veränderungen T % T % T Vermögensstruktur Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen ,3 87, ,2 82, ,1 Finanzanlagen 3,6 0,0 3,6 0,0 0,0 Umlaufvermögen Bautätigkeit 3.604,3 8, ,1 12, ,8 Unfertige Leistungen 1.449,3 3, ,0 3,3 0,3 Flüssige Mittel 109,8 0,2 195,5 0,4-85,7 Übriges Umlaufvermögen 202,5 0,5 531,6 1,2-329,1 Rechnungsabgrenzungsposten 19,5 0,0 22,0 0,1-2,5 Gesamtvermögen ,3 100, ,0 100,0 95,3 Kapitalstruktur Veränderungen T % T % T Eigenkapital ,4 42, ,0 41,3 464,4 Fremdkapital Rückstellungen Pensionsrückstellungen 2.031,4 4, ,9 4,3 151,5 Übrige Rückstellungen 66,7 0,2 109,2 0,2-42,5 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ,5 45, ,4 45,0 144,1 Erhaltene Anzahlungen 1.582,4 3, ,0 4,1-236,6 Übrige Verbindlichkeiten 1.838,9 4, ,5 5,1-385,6 Gesamtkapital ,3 100, ,0 100,0 95,3 13

14 Mieten. Vermieten. Ettenheim, Fürstenfeldstraße Träume brauchen Räume

15 Bericht des Vorstandes Ertragslage Das Jahresergebnis 2014 hat sich gegenüber dem Vorjahr erhöht. Das Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung erhöhte sich im Wesentlichen durch die höheren Mieterlöse (129,4 TEuro). Dem stehen geringere Instandhaltungskosten (17,8 TEuro), geringere Zinsaufwendungen (38,1 TEuro) und höhere Abschreibungen (49,9 TEuro) gegenüber. Die Erlöse aus der Bau-, Verkaufs- und Betreuungstätigkeit gingen im Vergleich zum Vorjahr um 132,5 TEuro zurück von 617,7 TEuro auf 484,6 TEuro. Der Kapitaldienst betrifft überwiegend Zinsaufwendungen für kurzfristige Finanzierungsmittel. Die Ertragslage ist zufriedenstellend. 4. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die sich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft auswirken, haben sich nach dem Bilanzstichtag nicht ergeben. 5. Bauleistungen der Genossenschaft Durch die Bautätigkeit 2014 sind zehn Eigentumswohnung fertiggestellt worden. Dadurch erhöhte sich die Leistungsbilanz unserer Genossenschaft, seit der Gründung im Jahr 1949, auf insgesamt Wohnungen/ Fertigstellungen. Nach Rechtsbeschaffenheit bzw. Wohnformen ergibt sich folgende Gliederung: Wohnungen in genossenschaftlichen Mietshäusern Wohnungen in Kaufeigenheimen und Eigentumswohnungen Wohnungen im Betreuungsverfahren (Eigenheime und Geschosswohnungen) Hinzu kommen zahlreiche Maßnahmen der Infrastruktur sowie Wohnfolge- und Versorgungseinrichtungen: Ladengeschäfte, Büros, Praxen, Verwaltungsgebäude, Kindergärten, Betreuungseinrichtungen im Betreuten Wohnen. Die Wohnungen wurden an folgenden Orten errichtet: Bauort Wohnungen Bauort Wohnungen Achern 997 Oberkirch 255 Appenweier 97 Offenburg und Offenburger Land 450 Baden-Baden-Neuweier 28 Ottenhöfen 38 Baden-Baden-Steinbach 39 Ottersweier 108 Baden-Baden-Varnhalt 11 Renchen 145 Bad Peterstal 16 Rheinau 29 Bühl 592 Rheinmünster 61 Bühlertal 88 Ringsheim 3 Ettenheim 201 Rust 74 Friesenheim 75 Sasbach 297 Gengenbach 6 Sasbachwalden 14 Hohberg-Niederschopfheim 1 Schuttertal 34 Kappel-Grafenhausen 5 Schutterwald 4 Kappelrodeck 130 Schwanau 9 Kehl 638 Seebach 14 Kippenheim 15 Seelbach 269 Lahr 565 Sinzheim 167 Lauf 40 Willstätt 29 Lichtenau 33 Wolfach 5 Mahlberg 60 Wyhl am Kaiserstuhl 2 Meißenheim 10 Zell am Harmersbach 8 Neuried 28 Gesamtbauleistung zum Wohnungen 15

16 6. Organe der Genossenschaft, Personal und Mitgliedschaften Mitglieder/Mitgliederversammlung Die Zahl der Genossenschaftsmitglieder hat sich im Berichtsjahr von auf erhöht. 144 Mitgliedschaften wurden neu begründet, 136 endeten. Die Zahl der Geschäftsanteile beläuft sich auf 5.346, die Geschäftsguthaben sind mit einer Gesamtsumme von ,80 Euro ausgewiesen. Die Mitgliederversammlung hat unter Beachtung der nach Gesetz und Satzung vorgeschriebenen Regularien am 8. Juli 2014 in Achern stattgefunden. Unseren verstorbenen Mitgliedern gilt ein ehrendes Gedenken, den Angehörigen unsere Anteilnahme. Aufsichtsrat Der Aufsichtsrat hat regelmäßig in gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand über die Belange der Genossenschaft beraten, die erforderlichen Beschlüsse gefasst und die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen wahrgenommen. In der Besetzung des Aufsichtsrates gab es im Berichtsjahr keine Veränderungen. Das Mandat von fünf Aufsichtsratsmitgliedern war turnusgemäß abgelaufen. Es wurde einstimmig um eine weitere Amtsperiode verlängert. Der Aufsichtsrat ist unverändert mit 8 Personen besetzt. Vorstand und Verwaltung Dem Vorstand gehörten am die hauptamtlich tätigen Vorstandsmitglieder Siegbert Hauser, Offenburg, und Alexander Huber, Renchen, an. In der Verwaltung der Genossenschaft in Achern und in der Geschäftsstelle Lahr waren neben den Vorstandsmitgliedern zum Jahresende 27 Personen tätig: 15 kaufmännische Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (davon 6 Teilzeitkräfte) 2 technische Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 7 Hausmeister / Handwerker 3 Reinigungskräfte 0 Auszubildende Außerdem hat die Genossenschaft im eigenen Namen und für den Bereich WEG-Verwaltung weitere rund 100 Nebenerwerbsverhältnisse für die örtliche Hausbetreuung unter Vertrag, für die ebenfalls die Lohn- und Personalverwaltung durch die Genossenschaft erbracht wird. Vereinigungen, Verbände Während des Geschäftsjahres 2014 war unsere Genossenschaft Mitglied in folgenden Verbänden und Vereinigungen: vbw Verband baden-württembergischer Wohnungsund Immobilienunternehmen e.v., Stuttgart Siedlungswerk Baden e.v., Karlsruhe Vereinigung von Wohnungsunternehmen in der Erzdiözese Freiburg KSD Katholischer Siedlungsdienst e.v., Berlin DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.v., Köln/Berlin 7. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Für das Jahr 2015 sehen wir eine positive Geschäftsund Ertragsentwicklung. Aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Konjunkturperspektiven erwarten wir weiterhin eine anhaltende Nachfrage nach Immobilien und nach attraktivem Wohnraum. Das niedrige Zinsniveau ermöglicht für Interessenten weiterhin günstige Finanzierungen. Zum Sparen bietet das niedrige Zinsniveau allerdings kaum Anreize. Die Verlagerung des Wohnortes vom ländlichen Bereich in die Stadt ist ein weiterer Grund für die Nachfrage nach Wohnungen. Die gute Infrastruktur, die demografische und die wirtschaftliche Entwicklung unserer Region sowie die Attraktivität der Genossenschaften insgesamt wirken sich positiv aus und verbessern unsere Marktstellung. Die gute Konjunktur und die damit verbundene Zunahme bzw. Sicherung der Arbeitsplätze beeinflusst die Einkommenssituation positiv und sorgt für eine gute Zahlungsmoral der Mieter. Mit der sorgfältigen Auswahl bei der Neubelegung von Wohnungen wird der Gefahr von Mietausfällen entgegengewirkt. Forderungsausfällen wird durch ein effizientes Mahnwesen begegnet. 16

17 Bericht des Vorstandes Mit den seit Jahren kontinuierlich durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen im Wohnungsbestand ist die Genossenschaft in der Lage, Wohnungen anzubieten, die den heutigen hohen Ansprüchen in Bezug auf Qualität und Ausstattung entsprechen. Energetische Sanierungen und der Einsatz regenerativer Energien bei Neubauvorhaben ergeben niedrigere Kosten bei der Bewirtschaftung. Die Mieter honorieren dies und bleiben der Genossenschaft treu. Und damit wird ein Beitrag zur langfristigen Mieterbindung geleistet. Der zeitgemäße Zustand unserer Wohnungen und die prognostizierte Entwicklung unserer Region helfen auch künftig, Leerstände zu vermeiden. Mit der Planung für den Bau eines neuen Mietshauses in Ettenheim mit neun Wohneinheiten und der Übernahme eines Neubauprojektes von der Städtischen Wohnungsbau GmbH Lahr mit insgesamt 54 Mietwohnungen wollen wir unseren Bestand an attraktiven Mietwohnungen in guter Lage weiter ausbauen. Das Ergebnis aus dem Bauträgergeschäft zum Gesamtbetriebsergebnis befindet sich auf zufriedenstellendem Niveau. Die hohen Gestehungskosten durch hochwertige Ausstattung und qualitativ hohe Bauweise der Neubauten und das gestiegene Preisniveau beeinflussen den Ertrag in diesem Segment. Die Genossenschaft hält an ihrer Qualitätsstrategie fest. Die Nachfrage ist noch gegeben, allerdings in manchen Regionen durch die Vielzahl der Mitbewerber zunehmend schwieriger. Der stetige Anstieg der Bau- und Grundstückspreise, nicht zuletzt wegen gesetzlicher Auflagen und Vorschriften, führt zu Immobilienpreisen, die für viele Interessenten nicht mehr finanzierbar sind. Das Bauträgergeschäft wollen wir auf dem aktuellen Niveau weiterführen, wobei wir auf geeignete Grundstücke angewiesen sind. Vorrangig soll dies im Geschosswohnungsbau realisiert werden. Mit einer Eigenkapitalquote von 42,3 % ist die Genossenschaft komfortabel ausgestattet. Günstige Finanzierungsmittel werden für die Bestandsmodernisierung in Anspruch genommen. Zinsänderungsrisiken bestehen aufgrund langfristiger Zinsbindungen nicht. Die Risiken aus der Finanzwirtschaft werden im Rahmen des vorhandenen Risiko-Managements mit den Aufsichtsgremien turnusmäßig behandelt und dokumentiert, sie erfordern gegenwärtig keinen Handlungsbedarf. Aufgrund gestaffelter, langjähriger Zinsfestschreibungen und Verteilungen auf mehrere Banken ist das Zinsänderungsrisiko gering. Risiken aus Zahlungsstromschwankungen werden nicht gesehen. Die wesentlichen wohnwirtschaftlichen Kennzahlen werden im Rahmen eines Risikofrühwarnsystems zeitnah beobachtet. Risikoreiche Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Es bestehen zum Bilanzstichtag nur originäre Finanzinstrumente. Dazu zählen im Wesentlichen Forderungen, sonstige Vermögensgegenstände, liquide Mittel und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die Beschaffung von Finanzmitteln ist unproblematisch. Die Beobachtung und Beurteilung der weiteren Entwicklung auf dem Finanzmarkt ist Teil des praktizierten Risikomanagements. 8. Prognosebericht Die Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden e.g. wird auch künftig ihre solide Unternehmenspolitik fortsetzen. Der Konjunkturmotor in Baden-Württemberg und auch im Ortenaukreis läuft gut. Die Unternehmen sind mit der Auftragslage zufrieden. Insbesondere das Baugewerbe glänzt mit einer guten Geschäftslage, wie die IHK Südlicher Oberrhein in ihrem Konjunkturbericht zum Jahresbeginn 2015 berichtet. Die wesentliche Triebfeder für die konjunkturelle Lage in Baden-Württemberg ist einmal mehr die Auslandsnachfrage. Aber auch bei der Binnennachfrage ist ein Aufschwung zu verzeichnen. Eine wichtige Stütze der Binnenkonjunktur bleibt der Arbeitsmarkt. Was für Baden-Württemberg der Fall ist, sehen die führenden Wirtschaftsinstitute auch für Gesamtdeutschland. Die Ökonomen heben ihre Prognose vom Herbst 2014 von 1,2 auf 2,1 % an. Billiges Rohöl und ein schwacher Euro beflügeln den Export außerhalb der Euroländer. Die konsumfreudigen Verbraucher sind für die starke Inlandsnachfrage der Hauptantreiber. Der Beschäftigungsaufbau setzt sich weiter fort. Die Preise sind stabil, die Zinsen niedrig und der Arbeitsmarkt robust. Diese positiven Perspektiven kommen unseren Mitgliedern, Mietern und Geschäftspartnern zugute. Unsere Genossenschaft ist gut aufgestellt und hat eine besondere Vertrauensstellung bei unseren Mitgliedern und Geschäftspartnern. Durch dieses Vertrauen werden wir unsere Marktposition weiter stärken und ausbauen und damit die Zukunft unserer Baugenossenschaft nachhaltig sichern. Die Statistiken bestätigen, dass die Nachfrage nach attraktivem Wohnraum anhält. >>> weiterlesen auf Seite 23 17

18 18

19 Träume brauchen Räume 19

20 in Lahr entsteht das bisher größte Neubauvorhaben in der über 65-jährigen Geschichte der Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden e.g. Pressekonferenz vom 24. Oktober 2014 zur Übernahme des Projektes Am GoetheBrunnen, Lahr, von der Städtischen Wohnungsbau GmbH, Lahr 20

21 Hier entsteh r ehen: 54 Hier Mie 4 entsteh r ietw ehen: wohnu hnung gen Au vo 2- ufzüge on ca. 54 b und 3-, Tiefgarage 4 bis 18 d 4-Zimm gro rage 85 m² mer-wo Inn oßer hnunge nenhof en 1 sc Au Ge chwellen ufzüge, b e Zu enlose Tiefgarage E be ugänge gro rage, Einhe Inn oßer inheit nenhof ca 1 a. 150 m Gew 0 m² werb be-e Einhe inheit www el Te elefon: 0.familienheim-achern.de elefon: 0782.familienheim-achern.de familienheim-achern.de 2-0.familienheim-achern.de 21

22 Sanieren. Modernisieren. Renovieren. Seelbach-Wittelbach, St. Raphael Träume brauchen Räume

23 Bericht des Vorstandes Deshalb bleiben Neubautätigkeit und der Verkauf in den nächsten Jahren wichtig. Weiterhin spürbar ist die Nachfrage von älteren Menschen nach Wohnungen in zentraler Stadtlage mit dem Ziel, ein langes, selbstständiges Wohnen zu ermöglichen. Auch junge Menschen suchen verkehrstechnisch gute Innenstadtlagen. Zielgruppengerechte Wohnformen und Wohnungsangebote zu realisieren ist die Antwort auf die aktuellen Themen wie demografische Entwicklung, Versingelung, barrierefreies Wohnen, Mehrgenerationen- Wohnen, technische Ausstattung, Zusatzservice und Sicherheit. Mit den zuletzt gebauten Objekten in zentraler Lage in Achern und dem anstehenden Neubau-Projekt mit insgesamt 54 Mietwohnungen Am GoetheBrunnen in Lahr in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt stellt sich die Genossenschaft diesen Anforderungen. Für weitere Bauvorhaben, insbesondere im Geschosswohnungsbau, werden geeignete Grundstücke gesucht. Die Immobilienvermittlung wollen wir weiterhin fortsetzen, allerdings gibt es einen Mangel an guten Gebrauchtimmobilien. Auch bei neu gebauten Immobilien zeigt sich, dass sich diese nicht selbstverständlich verkaufen lassen. Wir arbeiten mit den Immobilienabteilungen der Banken zusammen, die einen wesentlich breiteren Interessentenpool einbringen können, insbesondere Kapitalanleger. Der Verkauf der Eigentumswohnungen in der Plaukelmatte in Achern läuft inzwischen zufriedenstellend. Fünf der insgesamt acht Wohnungen sind verkauft. Die Einnahmen aus der Einspeisevergütung der Photovoltaik-Anlagen auf 19 eigenen Mietshäusern belaufen sich auf rund 152 TEuro (Vorjahr 139 TEuro) und damit rund 13 TEuro über den Umsätzen des Vorjahres. Organisation und Risikomanagement befinden sich auf aktuellem Stand. Organisatorische Maßnahmen und personelle Strategien sind darauf ausgerichtet, bei gleichbleibendem Sach- und Personalaufwand höhere Erträge aus den einzelnen Geschäftsbereichen zu erwirtschaften. Im Vordergrund steht das umfassende Dienstleistungsangebot durch fachlich geschultes Personal zum Wohle der Genossenschaftsmitglieder. Aufgrund der hohen Investitionen in den Wohnungsbestand können die Mieten angepasst und somit höhere Erlöse aus der Bestandsbewirtschaftung erzielt werden. Ein Anstieg der Sollmieten von 4,78 Mio. Euro auf 4,90 Mio. Euro konnte insbesondere durch Mietanpassungen erreicht werden. Die Vermietung ist das wichtigste Standbein der Genossenschaft und trägt maßgeblich zum Betriebsergebnis bei. Neben einem bedarfsgerechten Wohnungsangebot beschäftigt sich die Genossenschaft mit den Zukunftsfragen des Wohnens: Attraktive Wohnungen an guten Standorten und ein breit gefächertes Dienstleistungsangebot tragen zur langfristigen Mieter- und Mitgliederbindung bei und vermindern das Leerstandsrisiko (1,30 %) und die Fluktuationsrate (8,7 %). Für 2015 rechnen wir mit ähnlichen Umsatzerlösen, jedoch steigenden Aufwendungen bei den Zinsen durch die Finanzierung des Objektes Am GoetheBrunnen in Lahr. Dies hat zur Folge, dass wir mit einem zurückgehenden Jahresergebnis rechnen müssen. Das prognostizierte Jahresergebnis kann nur eingehalten werden, wenn die geplanten Verkäufe im Bauträgergeschäft realisiert werden und die Instandhaltungsaufwendungen in geplanter Höhe und ohne zeitliche Verschiebungen anfallen. Bestandsgefährdende Risiken sowie sonstige Risiken, die wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft nehmen, sind nicht erkennbar. Achern, 5. Mai 2015 Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden e.g. Der Vorstand Siegbert Hauser Alexander Huber 23

24 Kaufen. Verkaufen. Vermitteln. Achern, Hauptstraße Träume brauchen Räume

25 Bericht des Aufsichtsrates Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat sich im Berichtsjahr 2014 regelmäßig über die Lage und die Entwicklung der Genossenschaft sowie über die Aktivitäten in den Bereichen Wohnungsneubau, Vermittlung, Modernisierung und Miethausbewirtschaftung informiert und vom Vorstand berichten lassen. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat und die Ausschüsse des Aufsichtsrates in regelmäßig stattfindenden Sitzungen über die Geschäftsentwicklung, die Finanzund Ertragslage sowie über besondere Ereignisse. Die dem Aufsichtsrat obliegenden Prüfungen wurden in gesonderten Sitzungen vorgenommen und die erforderlichen Beschlüsse gefasst. Die gesetzliche Prüfung durch den vbw, Verband badenwürttembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v., als zuständigem Prüfungsverband erfolgte im Juni 2015 in den Geschäftsräumen der Genossenschaft. Die schriftlichen Prüfungsberichte liegen vor und werden der Mitgliederversammlung am 7. Juli 2015 bekannt gegeben. Darüber hinaus wurde der Aufsichtsrat am 8. Juni 2015 durch den Prüfungsverband mündlich über die erfolgten Prüfungen und deren Ergebnisse informiert. Der zusammengeführte Jahresabschluss 2014 und der Lagebericht des Vorstandes werden der Mitgliederversammlung vom Aufsichtsrat zur Genehmigung empfohlen. Dem Vorschlag des Vorstandes zur Ergebnisverwendung stimmt der Aufsichtsrat zu. In der letzten Mitgliederversammlung am 8. Juli 2014 sind die Aufsichtsratsmandate der Herren Manfred Basler, Offenburg, Dr. Christian Enders, Kehl, Dr. Wolfgang G. Müller, Lahr, Heinz Panter, Baden-Baden, und Claus Preiss, Kehl, turnusgemäß abgelaufen. Ihre Wiederwahl war zulässig und wurde der Mitgliederversammlung empfohlen. Die Verlängerung der Mandate um eine weitere Amtszeit erfolgte einstimmig. In der Mitgliederversammlung 2015 läuft das Mandat von Frau Ulrike Vath, Achern, ab. Ihre Wiederwahl ist zulässig und wird der Mitgliederversammlung empfohlen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand für die offene, konstruktive und vertrauensvolle Zusammenarbeit. Ein besonderer Dank geht an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die durch ihr Engagement entscheidend zum Erfolg der Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden e.g. beigetragen haben. Mit ihrer engagierten Arbeit haben sie sich den Herausforderungen an ein wohnwirtschaftliches Unternehmen gestellt und für das Wohl der Genossenschaft eingesetzt. Bei allen Aktivitäten stand die Zufriedenheit der Mitglieder, Mieter und Geschäftspartner der Baugenossenschaft stets im Mittelpunkt. Der Aufsichtsrat bedankt sich für das gute und kooperative Zusammenwirken. Achern, im Juni 2015 Manfred Basler Aufsichtsratsvorsitzender 25

26 Ehrung für 60-jährige Mitgliedschaft (2014) Mitgliederehrungen für 25-, 40- und 50-jährige Treue zur Baugenossenschaft (2014) Spende von 8 Bildschirmen an die Arbeiterwohlfahrt (AWO), Achern 1. Spatenstich, Achern, Hauptstraße Rohbau, Achern, Hauptstraße 26

27 Neugestaltung der Geschäftsstelle Achern Seelbach-Wittelbach, St. Raphael 1. Spatenstich, Ettenheim, Fürstenfeldstraße Auf gute Zusammenarbeit! 27

28 Aktivseite A. ANLAGEVERMÖGEN I. Immaterielle Vermögensgegenstände 5.495, ,00 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte , ,48 mit Wohnbauten 2. Grundstücke mit Geschäfts- und , ,20 anderen Bauten 3. Grundstücke ohne Bauten ,06 0,00 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter , ,83 5. Technische Anlagen , ,00 6. Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,40 7. Anlagen im Bau 0, ,17 8. Bauvorbereitungskosten , ,41 0,00 III. Finanzanlagen 1. Sonstige Ausleihungen 0,51 0,51 2. Andere Finanzanlagen 3.550, , , , ,59 B. UMLAUFVERMÖGEN I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke ohne Bauten , ,54 2. Bauvorbereitungskosten 647,66 647,66 3. Grundstücke mit unfertigen Bauten , ,57 4. Grundstücke mit fertigen Bauten , ,91 5. Unfertige Leistungen , ,63 6. Andere Vorräte , , ,53 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung , ,90 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken , ,02 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 2.100, ,02 4. Sonstige Vermögensgegenstände , , ,11 III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,99 C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 1. Geldbeschaffungskosten , ,20 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 3.716, , ,00 Bilanzsumme , ,67 28

29 Bilanz zum 31. Dezember 2014 Passivseite EIGENKAPITAL 1. Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,13 der verbleibenden Mitglieder , ,76 aus gekündigten Geschäftsanteilen 0, ,80 0,00 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile ,97 (Vorjahr ,24) 2. Ergebnisrücklagen a) Gesetzliche Rücklage , ,00 davon aus JÜ Geschäftsjahr eingestellt ,00 (Vorjahr ,00) b) Bauerneuerungsrücklage , ,00 c) Andere Ergebnisrücklagen , , ,00 davon aus JÜ Geschäftsjahr eingestellt ,00 (Vorjahr ,28) 3. Bilanzgewinn a) Gewinnvortrag 357,84 746,92 b) Jahresüberschuss , ,08 c) Einstellung in Ergebnisrücklagen , , ,28 Eigenkapital gesamt , ,61 RÜCKSTELLUNGEN 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen , ,00 2. Steuerrückstellungen , ,00 3. Sonstige Rückstellungen , , ,00 VERBINDLICHKEITEN 1. Vbdl. gegenüber Kreditinstituten , ,55 2. Vbdl. gegenüber anderen Kreditgebern , ,35 3. Erhaltene Anzahlungen , ,20 4. Vbdl. aus Vermietung , ,23 5. Vbdl. aus Betreuungstätigkeit 653,50 793,81 6. Vbdl. aus Lieferungen und Leistungen , ,28 7. Sonstige Verbindlichkeiten , , ,64 davon aus Steuern ,99 (Vorjahr ,55) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit ,28 (Vorjahr ,55) Bilanzsumme , ,67 29

30 Gewinn- und Verlustrechnung vom bis Gewinn- und Verlustrechnung Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,69 b) aus Verkauf von Grundstücken , ,90 c) aus Betreuungstätigkeit , ,10 d) aus and. Lieferungen und Leistungen , , ,69 Erhöhung /Verminderung des Bestandes , ,38 an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen Andere aktivierte Eigenleistungen 0, ,00 Sonstige betriebliche Erträge , ,05 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufw. für Hausbewirtschaftung , ,68 b) Aufw. für Verkaufsgrundstücke , ,56 c) Aufw. für andere Lieferungen und Leistungen , , ,29 ROHERGEBNIS , ,28 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,40 b) soziale Abgaben und Aufwendungen , , ,20 für Altersversorgung und Unterstützung, davon für Altersversorgung ,33 (Vorjahr ,19) Abschreibungen auf immaterielle Vermögens , ,12 gegenstände des Anlageverm. und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,42 Erträge aus Ausleihungen u.a. Finanzanlagen 204,00 208,76 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 309,42 513, ,63 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,75 Ergebnis der gew. Geschäftstätigkeit , ,78 Außerordentliche Erträge 0,00 0,00 Außerordentliche Aufwendungen , ,00 Außerordentliches Ergebnis , ,00 Steuern vom Einkommen und Ertrag , ,00 Sonstige Steuern , ,70 Jahresüberschuss , ,08 Gewinnvortrag 357,84 746,92 Einstellung in Ergebnisrücklagen , ,28 Bilanzgewinn , ,72 30

31 Anhang A. Allgemeine Angaben Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GenG und der Satzung aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Bei der Erstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: Anlagevermögen Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sachanlagen erfolgte zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten. Die Abschreibungen auf die Wohn-, Geschäfts- und anderen Bauten werden linear nach der Restnutzungsdauermethode vorgenommen unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von längstens 80 Jahren bei Wohn- und Geschäftsbauten und bis zu 40 Jahren bei Garagen. Die Gegenstände der Immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Technische Anlagen werden mit 5 bis 33 1 / 3 % der Anschaffungskosten abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150,00 bis 1.000,00 Euro werden in Übereinstimmung mit 6a EStG in einem jahresbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben. Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Umlaufvermögen Grundstücke ohne Bauten, Bauvorbereitungskosten sowie Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten wurden zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Zugänge an Herstellungskosten enthalten neben den angefallenen Fremdkosten auch Eigenleistungen (anteilige Verwaltungsund Architektenleistungen). Zinsen für Fremdmittel wurden nicht aktiviert. Die unfertigen Leistungen wurden mit den Anschaffungsund Herstellungskosten angesetzt. Der Ausweis enthält am Bilanzstichtag noch nicht abgerechnete Betriebskosten einschließlich Hausmeisterlöhnen in Höhe von ,95 Euro. Die Vorräte sind zu Einstandspreisen bewertet. Auf unbebaute Grundstücke wurde eine Abschreibung in Höhe von ,89 Euro vorgenommen. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden mit dem Nennbetrag angesetzt. Allen erkennbaren Risiken wurde durch Abschreibung Rechnung getragen. Verbindlichkeiten und Rückstellungen Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet. Den Pensionsrückstellungen liegen versicherungsmathematische Gutachten nach der PuC-Methode zugrunde. Dabei wurde ein Zinssatz von 4,53 % sowie eine erwartete Rentensteigerung von 2 % und eine Gehaltssteigerung von 3 % zu Grunde gelegt. Zudem wurden die Sterbetafeln nach Heubeck aus dem Jahr 2005 verwendet. Vom Wahlrecht, die aufgrund des BilMoG erforderliche Zuführung auf bis zu 15 Jahre zu verteilen, wurde Gebrauch gemacht. Der auszuweisende Betrag nach BilMoG zum beträgt ,00 Euro. Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. Aufgrund gesetzlicher Änderungen ist das zu gemeinnützigen Zeiten entstandene Eigenkapital der Familienheim Baden GmbH (sogenanntes EK02) pauschal mit 3 % Abgeltungssteuer belegt worden. Die Steuerschuld beträgt ,00 Euro, zahlbar in 10 Jahresraten. Hierfür ist eine Verbindlichkeit mit dem abgezinsten Betrag von ,37 Euro eingestellt worden. 31

32 C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz 1. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen enthalten ,00 Euro für Verpflichtungen aus Altersversorgung aufgrund des Ausscheidens der Familienheim Baden GmbH aus der ZVK. 2. Die Forderungen haben alle eine Laufzeit von unter einem Jahr. II. Gewinn- und Verlustrechnung Die außerordentlichen Aufwendungen enthalten ,00 Euro aufgrund der geänderten Bewertung nach BilMoG. Im Zinsaufwand sind ,00 Euro Aufzinsungsbeträge für Pensionsrückstellungen enthalten. 3. Mitgliederbewegung Mitglieder Geschäftsanteile Anfang Zugang Abgang Ende Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr erhöht um ,27 Euro. 4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v., Herdweg 54, Stuttgart 5. Mitglieder des Vorstandes: D. Sonstige Angaben Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene Verpflichtungen: 1. Für die bis Ende 2014 begonnenen Eigentumswohnungen und Eigenheime sind noch ca ,00 Euro Kosten zu erwarten. 2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Vollzeit Teilzeit kaufmännische Mitarbeiter 9 6 technische Mitarbeiter 1 0 Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hausmeister etc Siegbert Hauser, Offenburg Alexander Huber, Renchen 6. Mitglieder des Aufsichtsrates: Manfred Basler, Offenburg Roland Hailer, Offenburg Bernd Siefermann, Renchen Dr. Christian Enders, Kehl Dr. Wolfgang G. Müller, Lahr Heinz Panter, Baden-Baden Claus Preiss, Bühl Ulrike Vath, Achern Achern, 5. Mai 2015 gez. Hauser gez. Huber (Sprecher) (Vorsitzender) (stellv. Vorsitzender) (stellv. Vorsitzender) 32

33 Anhang Anlagespiegel 2014 Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Abschreibungen Buchwert Abschreibungen Herstellungskosten kumuliert Geschäftsjahr Immaterielle Vermögensgegenstände ,23 691,68 0,00 0, , , ,68 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , ,51 0, , , , ,83 Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten ,42 0,00 0,00 0, , , ,00 Grundstücke ohne Bauten 0, ,06 0,00 0,00 0, ,06 0,00 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter ,83 0,00 0,00 0,00 0, ,83 0,00 Technische Anlagen ,69 0,00 0,00 0, , , ,00 Betriebs- u. Geschäftsausstattung , , ,27 0, , , ,14 Anlagen im Bau ,17 0,00 0, ,17 0,00 0,00 0,00 Bauvorbereitungskosten 0, ,48 0,00 0,00 0, ,48 0, , , ,27 0, , , ,97 Finanzanlagen Sonstige Ausleihungen 0,51 0,00 0,00 0,00 0,00 0,51 0,00 Andere Finanzanlagen 3.550,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0, ,51 0,00 0,00 0,00 0, ,51 0,00 Anlagevermögen gesamt , , ,27 0, , , ,65 Verbindlichkeitenspiegel 2014 insgesamt Restlaufzeit Restlaufzeit Restlaufzeit Restlaufzeit gesichert Art der unter 1 Jahr unter 1 Jahr 1 5 Jahre über 5 Jahre Sicherung (Vorjahr) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , , ,79 GPR Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , ,35 0,00 0,00 0,00 Erhaltene Anzahlungen , , ,20 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Vermietung , , ,23 0,00 0, ,16 BÜ Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 653,50 653,50 793,81 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , , ,28 0,00 0,00 0,00 Sonstige Verbindlichkeiten , , , ,57 0,00 0,00 Gesamtbetrag , , , , , ,95 GPR = Grundpfandrecht BÜ = Bankbürgschaft 33

34 Vereinigung von Wohnungsunternehmen in der Erzdiözese Freiburg RHEIN-NECKAR MANNHEIM BUCHEN-TAUBERBISCHOFSHEIM HEIDELBERG MOSBACH SIEDLUNGSWERK BADEN e.v. KARLSRUHE RASTATT BRUCHSAL ALBA BAUGENOSSENSCHAFT ETTLINGEN BAUGEMEINSCHAFT ETTLINGEN BADEN-BADEN EPPINGEN PFORZHEIM MITTELBADEN ACHERN MITTELBADEN GS LAHR HAUSACH FREIBURG BAUVEREIN BREISGAU FREIBURG MARKGRÄFLERLAND MÜLLHEIM HOCHSCHWARZWALD TITISEE-NEUSTADT SCHWARZWALD-BAAR-HEUBERG VILLINGEN-SCHWENNINGEN BODENSEE RADOLFZELL SCHWARZWALD-BAAR DONAUESCHINGEN BODENSEE GS MARKDORF Quelle: Siedlungswerk Baden e.v., LÖRRACH BAUGENOSSENSCHAFT FÖFA WALDSHUT-TIENGEN BAD SÄCKINGEN 34

35 IMPRESSUM Herausgeber: v.i.s.d.p.: Fotos: Konzeption, Layout, DTP: Druck: Baugenossenschaft Familienheim Mittelbaden e.g. Hornisgrindestraße 30, Achern, Der Vorstand Michaela Gabriel, Achern; Dieter Wissing, Gengenbach, Fotolia Kalisch & Partner Werbeagentur GmbH, Offenburg Achertäler Druckerei GmbH & Co. KG, Kappelrodeck