Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung. Berechnung und Umgehung

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1 Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung Berechnung und Umgehung Ein Ratgeberartikel von Ausgezeichnete Beratung von erfahrenen Anwälten

2 Inhaltsverzeichnis advocado stellt sich vor Was ist die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung? Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung Auswirkungen anderer Steuern auf die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung Umsatzsteuer Erbschafts- und Schenkungssteuer Achtung! Grunderwerbsteuerbescheid der Behörde meist falsch Umgehung der Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung Aufhebung der Steuerfestsetzung Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung reduzieren Stundung Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Erbrecht...11

3 advocado stellt sich vor Ob der eigene Nachlass, Baupfusch oder fristlose Kündigung advocado vermittelt ausgezeichnete Beratung von erfahrenen und spezialisierten Anwälten zu jedem Rechtsproblem. Durch unsere kostenfreie Ersteinschätzung bieten wir Ihnen immer eine schnelle und unverbindliche Orientierungshilfe. Sofern eine weiterführende Betreuung notwendig ist, wird ein auf Sie zugeschnittenes Angebot mit detailliertem Leistungsumfang und zum transparenten Festpreis erstellt. Sie entscheiden selbst, ob Ihnen die kostenfreie Ersteinschätzung genügt oder ob Sie eine anwaltliche Betreuung in Anspruch nehmen wollen. Focus-Money zeichnete advocado mit der höchsten Weiterempfehlungsquote im Bereich der Online-Rechtsberatung aus.

4 1. Was ist die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung? Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich um eine besondere Form der Zwangsversteigerung, mit deren Hilfe Miteigentum auseinandergesetzt werden kann. In der Regel wird dabei eine Immobilie oder ein Grundstück versteigert. Diese wird an denjenigen verkauft, der den Zuschlag erhält man spricht von Grunderwerb. Es wird eine Grunderwerbsteuer fällig, die auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und individuell berechnet wird. Relevant werden kann eine Teilungsversteigerung z. B. im Falle einer Erbengemeinschaft, nach einer Scheidung oder bei der Auflösung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Weitere Informationen dazu finden Sie in unseren Beiträgen Teilungsversteigerung und Teilungsversteigerung Erbengemeinschaft. Nicht mit der Grunderwerbsteuer verwechselt werden darf die Grundsteuer. Während die Grunderwerbsteuer einmalig beim Kauf einer Immobilie anfällt, ist die Grundsteuer jährlich fällig sie fußt auf dem anhaltenden Besitz der Immobilie. Wie die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung berechnet wird, erfahren Sie im Folgenden.

5 2. Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Ländersteuer, welche von den Kommunen erhoben werden kann. Deswegen kann sich ihr prozentualer Anteil am Grundstückswert von Bundesland zu Bundesland unterscheiden: Bundesland Steuersatz Baden-Württemberg 5,0 % Bayern 3,5 % Berlin 6,0 % Brandenburg 6,5 % Bremen 5,0 % Hamburg 4,5 % Hessen 6,0 % Mecklenburg-Vorpommern 5,0 % Niedersachsen 5,0 % Nordrhein-Westfalen 6,5 % Rheinland-Pfalz 5,0 % Saarland 6,5 % Sachsen 3,5 % Sachsen-Anhalt 5,0 % Schleswig-Holstein 6,5 % Thüringen 6,5 %

6 In Ländern wie Bayern oder Sachsen ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % deutlich geringer als in Ländern wie Schleswig-Holstein oder Thüringen mit 6,5 %. Kaufinteressenten, die sich im Rahmen einer Teilungsversteigerung nach neuem Grundeigentum umsehen und Geld sparen wollen, sollten sich daher überlegen, in welchem Bundesland sie investieren möchten. Die genaue Höhe der Grunderwerbsteuer ist dabei immer abhängig vom Einzelfall Bemessungsgrundlage ist der Wert der erworbenen Immobilie. Je höher der Wert, desto höher ist der zu entrichtende Betrag. Zur Veranschaulichung stellen wir Ihnen im Folgenden zwei Rechenbeispiele zur Verfügung: Beispiel 1 Die Immobilie ist wert und befindet sich in Berlin der Steuersatz beträgt 6,0 % * 6,0 % = Es fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von an. Beispiel 2 Die Immobilie ist wert und befindet sich in Sachsen der Steuersatz beträgt 3,5 % * 3,5 % = Es fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von an.

7 3. Auswirkungen anderer Steuern auf die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung Beim Erwerb einer Immobilie können neben der Grunderwerbsteuer weitere Steuern anfallen z. B. die Umsatz-, die Erbschafts- und die Schenkungssteuer. Ob und wie sich diese auf die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung auswirken, lesen Sie hier. 3.1 Umsatzsteuer Die Umsatzsteuer auch bekannt als Mehrwertsteuer belastet so gut wie alle Konsumausgaben und beträgt 19 % des Kaufpreises. Obwohl es sich auch beim Kauf einer Immobilie um eine solche Ausgabe handelt, wird gemäß 4 Nr. 9a des Umsatzsteuergesetzes von einer doppelten Besteuerung mit Umsatz- und Grunderwerbsteuer abgesehen die Umsatzsteuer entfällt daher beim Immobilienkauf. 3.2 Erbschafts- und Schenkungssteuer Eine doppelte Steuerbelastung soll auch dann vermieden werden, wenn Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig werden die Grunderwerbsteuer entfällt. Erbschafts- oder Schenkungssteuer fallen an, wenn entweder ein Erbfall oder eine Schenkung eintritt. Weitere Informationen finden Sie in unserem Beiträgen Immobilien vererben Immobilien verschenken und Erbschaftssteuer berechnen. Da eine Teilungsversteigerung weder auf Erbschaft oder Schenkung, sondern auf einen Verkauf abzielt, sind diese Steuern in diesem Fall irrelevant.

8 4. Achtung! Grunderwerbsteuerbescheid der Behörde meist falsch Ist es zu einem Grunderwerb gekommen, wird die zuständige Finanzbehörde darüber in Kenntnis gesetzt. Nach kurzer Zeit stellt diese einen Grunderwerbsteuerbescheid zu, in welchem der Käufer über die Fälligkeit und Höhe der Grunderwerbsteuer informiert wird. Bevor die Grunderwerbsteuer beglichen wird, sollte der Bescheid einer eingehenden Prüfung unterzogen werden. Bei Unstimmigkeiten kann innerhalb von vier Wochen nach Zugang Widerspruch eingelegt werden. Speziell im Falle der Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung kommt es oft zu Fehlern. So muss das Gericht, welches die Teilungsversteigerung durchgeführt hat, der Finanzbehörde sämtliche Besteuerungsgrundlagen mitteilen. Funktioniert die Kommunikation zwischen beiden nicht, fehlen der Finanzbehörde unter Umständen wichtige Informationen über den Grunderwerb und setzt die Grunderwerbsteuer zu hoch an.

9 5. Umgehung der Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung Die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung kann nur in Ausnahmefällen vollständig umgangen werden. Welche das sind und welche Möglichkeiten es darüber hinaus gibt, erfahren Sie im Folgenden. 5.1 Aufhebung der Steuerfestsetzung Mit dem Kauf einer Immobilie wird die Grunderwerbsteuer automatisch gegen den Käufer festgesetzt. Aufgehoben werden kann dieser Vorgang nur unter besonderen Umständen. Die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung entfällt gemäß 3 des Grunderwerbsteuergesetzes immer dann, wenn die Immobilie von einem Verwandten 1. Grades erworben wird. Von dieser Regelung umfasst sind Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder des oder der Versteigernden. Ersteigert und kauft also z. B. die Tochter eines Miterben die Immobilie, muss sie keine Grunderwerbsteuer zahlen. Nicht erhoben wird die Grunderwerbsteuer gemäß 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes auch dann nicht, wenn der Kaufpreis der Immobilie weniger als beträgt. Wurde die Immobilie nicht gekauft, sondern geerbt oder verschenkt, wird ebenfalls keine Grunderwerbsteuer erhoben. Für die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung ist diese Regelung jedoch nicht relevant Ziel einer Versteigerung ist immer ein Verkauf. Grunderwerbsteuer muss auch dann nicht gezahlt werden, wenn die Immobilie aufgrund von Todesfall oder Schenkung erworben wird. Jedoch sind die Betreiber einer Teilungsversteigerung am Leben und zielen nicht auf eine Schenkung, sondern einen Verkauf ab für die Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung ist diese Sonderregelung daher nicht relevant.

10 5.2 Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung reduzieren Ist eine Aufhebung der Steuerfestsetzung nicht möglich, kann die Grunderwerbsteuer zumindest reduziert werden. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich immer nach dem Wert der Immobilie. Dazu wird in der Regel der dem Kaufvertrag zugrundeliegende Kaufpreis herangezogen. Dieser kann in Absprache mit dem Verkäufer reduziert werden. Erklären sich beide Parteien zu einer solchen Einigung bereit, sollten sie im Kaufvertrag nur jene Positionen berücksichtigen, die untrennbar mit der Immobilie verbunden sind. Besondere Ausstattungen, die mit dem Haus verkauft werden sollen z. B. Küche, Sauna, Gartenhäuser, Haushaltsgeräte, können im Kaufvertrag als bewegliche Extras gesondert aufgeführt werden. Weitere Informationen zum Kaufvertrag finden Sie in unserem Beitrag Kaufvertrag einer Immobilie. Beispiel Die Immobilie ist wert und befindet sich in Sachsen der Steuersatz beträgt 3,5 % / 100 * 3,5 = Es fällt eine Grunderwerbsteuer in Höhe von an. Werden die mit dem Haus verkaufte Küche, der Pool und die Sauna im Gesamtwert von als bewegliche Extras gesondert berücksichtigt, reduziert sich der zu berücksichtigende Kaufpreis auf / 100 * 3,5 = Die fällige Grunderwerbsteuer beträgt nun Es kommt zu einer Ersparnis von 525.

11 5.3 Stundung Sieht sich der Käufer trotz Reduzierung der Grunderwerbsteuer nicht in der Lage, sie unmittelbar nach der Teilungsversteigerung zu zahlen, kann er auf eine Stundung hoffen. Eine solche hätte zur Folge, dass die Fälligkeit der Forderung hinausgeschoben wird. Auf diesem Wege können kurzzeitige Liquiditätsprobleme des Schuldners überbrückt werden. Da es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine sogenannte Verkehrssteuer handelt, ist ihre Stundung in der Praxis grundsätzlich nicht möglich. Jedoch ist die Einräumung einer längeren Zahlungsfrist abhängig vom Einzelfall und liegt gemäß 15 Satz 2 des Grunderwerbsteuergesetzes im freien Ermessen der zuständigen Finanzbehörde. Liegen im Einzelfall besonders schwerwiegende Umstände vor, die eine Stundung rechtfertigen würden, müssen diese der Finanzbehörde dargelegt werden. 6. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Erbrecht Ziehen Sie die Ersteigerung einer Immobilie in Betracht, sollten Sie sich bewusst sein, dass eine Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung anfällt. Darüber hinaus sollten Sie Möglichkeiten zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer im Auge behalten. Haben Sie Fragen oder konkrete Probleme zur Grunderwerbsteuer bei Teilungsversteigerung, können diese in unserer kostenloses Ersteinschätzung unverbindlich geklärt werden. Hier haben Sie die Möglichkeit, Ihre Frage oder Ihr Rechtsproblem mit unserem Anwalt für Zwangsvollstreckungsrecht zu besprechen. Einfach das Rechtsproblem kurz schildern, absenden und noch am selben Tag eine kostenlose telefonische Ersteinschätzung von unserem Rechtsanwalt erhalten. advocado übernimmt dabei die Garantie für ausgezeichnete Beratung.

12 In 3 Schritten zu Ihrem Recht 1. Fall schildern Schildern Sie uns kurz Ihren Fall und geben Sie Ihre Kontaktdaten an. Wir vereinbaren für Sie einen Termin mit unseren erfahrenen Anwälten. 2. Kostenfreie Ersteinschätzung Unser Anwalt erläutert Ihnen Gesetzeslage, Ihre Rechten & Pflichten sowie die mit einem juristischen Vorgehen verbundenen Chancen & Risiken. Zudem schätzt er ein, ob es sich lohnt, juristische Hilfe in Anspruch zu nehmen. 3. Individuelles Angebot Sollten Sie anschließend eine juristische Betreuung wünschen, erstellen wir Ihnen ein auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenes Angebot zum Festpreis. Ihren Fall können Sie über folgende Wege einreichen: online auf, telefonisch unter (kostenfrei). Kontakt advocado GmbH Christian Sudoma service@advocado.de