Büros Imovag Hochdorferstrasse 14, Emmenbrücke

Transkript

1 2017 Jahresbericht

2 Büros Imovag Hochdorferstrasse 14, Emmenbrücke

3 54. Jahresbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017

4 Inhalt 4 Organisation 5 Kennzahlen Jahresbericht 8 Vermögensrechnung 9 Erfolgsrechnung 9 Verwendung des Erfolges 10 Veränderung des Nettofondsvermögens 10 Hypotheken 12 Verzeichnis/Inventar der Liegenschaften 16 Gestehungskosten, Versicherungs- und Verkehrswerte der Liegenschaften 16 Grundsätze der Bewertung 19 Effektenbestand 19 Veränderungen im Liegenschaftenbestand 19 Verzeichnis der zum Fonds gehörenden Immobiliengesellschaften 20 Bericht der Schatzungsexperten 21 Bericht der Revisionsstelle 23 Entwicklung der Ausschüttung und des Ausgabepreises Organisation Fondsleitung Imovag Immobilien Verwaltungs AG, Luzern Verwaltungsrat * Erwin Kunz, Bücherexperte, Emmenbrücke, bis GV * Hans T. Frei, dipl. Chemiker ETHZ, Merlischachen, bis GV * Dr. Markus Lötscher, Rechtsanwalt und Notar, Emmenbrücke Rudolf Freimann, a. Bankdirektor, Luzern Jürg Büchler, dipl. Bauingenieur ETH, Buonas Martin Scherrer, dipl. Treuhandexperte, Betriebsökonom FH, Willisau, ab GV * Diese Mitglieder bilden den geschäftsführenden Ausschuss Schatzungsexperten Depotbank Hauptzahlstellen Zahlstellen Revisionsstelle Josef Zangger, dipl. Architekt ETH/BSA/SIA, Sempach Thomas Häfliger, eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder, Schmiedrued-Walde Luzerner Kantonalbank, Luzern Luzerner Kantonalbank, Luzern und sämtliche Zweigstellen CREDIT SUISSE, Luzern und sämtliche schweizerischen Niederlassungen PricewaterhouseCoopers AG, Luzern Imovag Immobilien Verwaltungs AG Luzern Büro Hochdorferstrasse Emmenbrücke Tel Fax info@imovag.ch

5 Kennzahlen Gesamtfondsvermögen Zu Verkehrswerten (Mio. ) Nettofondsvermögen (Mio. ) Mietausfallrate 0,34% 0,39% 0,60% Fremdfinanzierungsquote 30,67% 28,47% 28,91% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 70,47% 70,20% 70,40% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF [GAV]) 0,62% 0,63% 0,63% Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF [MV]) 0,84% 0,87% 0,91% Eigenkapitalrendite (ROE) 2,60% 2,94% 3,00% Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 2,20% 2,45% 2,52% Ausschüttungsrendite 2,88% 2,90% 3,20% Ausschüttungsquote (Payout ratio) 78,01% 86,63% 83,14% Agio/Disagio 11,77% 8,70% 2,80% Performance * n/a n/a n/a Anlagerendite 4,99% 5,13% 4,93% Angaben pro Anteil (Valorennr ) Inventarwert () Ausschüttung () Anteile im Umlauf Anzahl Anteile am 1. Januar Ausgaben Rücknahmen Anzahl Anteile am 31. Dezember * Die Kennzahl ist nicht anwendbar, da die Anteilscheine des Fonds nicht kotiert sind. Historische Performancedaten sind keine Garantie für zukünftige Erträge. Die Erträge des Fonds sowie die Werte der Fondsanteile können zu-, aber auch abnehmen und nicht garantiert werden. Bei der Rückgabe von Fondsanteilen kann der Investor eventuell weniger Geld zurückbekommen, als er ursprünglich eingesetzt hat. Effektive Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens (Auszug aus Paragraf 19 des Fondsvertrages) Verwaltungskommission der Fondsleitung: 0,2% p.a. (des Gesamtfondsvermögens) Depotbankkommission der Depotbank: 0,075% p.a. (des Nettoinventarwertes) Wichtiger rechtlicher Hinweis Die Informationen auf dieser Seite gelten nicht als Offerte. Sie dienen nur zu Informationszwecken. Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

6 54. Jahresbericht mit Vermögens- und Erfolgsrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember An die Inhaber von Anteilen des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds 1. Der Centralfonds im Berichtsjahr Während der Berichtsperiode erfolgten keine Ausgaben und keine Rücknahmen von Anteilscheinen. Am 31. Dezember 2017 waren somit unverändert Anteile im Umlauf. Im Geschäftsjahr 2017 mussten keine Anteile zurückgenommen werden und am Abschlusstag lagen keine Kündigungen vor. Im Berichtsjahr wurden keine Objekte aus dem Bestand veräussert. Gekauft wurde die Liegenschaft Hengsthöhe 4 und 6 in Hochdorf, bestehend aus 2 Mehrfamilienhäusern mit zusammen 26 Wohnungen, 6 Disporäumen, 36 Autoeinstellplätzen und 4 Motorradplätzen. Der Centralfonds besass somit am Bilanzstichtag 36 überbaute Liegenschaften in 4 Kantonen, verteilt auf 11 Ortschaften mit insgesamt 654 Wohnungen, m2 Ladenfläche, 994 Garagen- und Einstellplätze sowie 185 Aussen-Parkplätze. Besondere Bedeutung wurde wiederum der Vollvermietung, dem Unterhalt und der Werterhaltung der Liegenschaften zugemessen. Die Mietzinseinnahmen haben gesamthaft um 6.14 % zugenommen. Der Anstieg ist auf den erstmaligen Ertrag der Hengsthöhe 4 und 6 in Hochdorf zurückzuführen. Die Mietausfallrate über den gesamten Bestand sank auf erfreuliche 0.34 % des Soll-Netto- Mietertrages. Die Verkehrswerte aller Liegenschaften wurden per Abschlusstag durch die ständigen Schätzungsexperten auf der Basis des dynamischen Ertragswertes nach der Discounted Cash-Flow-Methode (DCF) von Grund auf überprüft oder neu ermittelt. Sie erfasst den Marktwert jeder einzelnen Liegenschaft mit den zukünftigen Einnahmen und Ausgaben. Die angewandten Diskontierungssätze bewegen sich zwischen 2.55 % und 5.00 % und lagen durchschnittlich (gewichtet) bei 3.50 % (VJ 3.58 %). Für reine Wohnobjekte betrug die Bandbreite 2.55 % bis 3.80 %. Für die drei kommerziell genutzten Liegenschaften wurden die Sätze von 3.75 % (Baujahr 2013), 4.10 resp % angewandt. Die für gemischte Liegenschaften angewandte Bandbreite lag zwischen 3.60 % und 4.02 %. Die Änderung der Diskontierungssätze gegenüber dem Vorjahr ist primär auf die Reduktion des Basissatzes von 0.42 % auf 0.25 % zurückzuführen. Bei der Festlegung des Basissatzes orientierten sich die Schätzer am 5-Jahresdurchschnitt der Verzinsung von 10-jährigen Bundesobligationen. 2. Vermögensrechnung Das Gesamtfondsvermögen (Liegenschaften zu Verkehrswerten) bilanzierte sich am Abschlusstag mit 223,627 Millionen (VJ 212,151 Millionen). Der Verkehrswert des Liegenschaftsbestands hat sich im Berichtsjahr, dies im Wesentlichen als Folge des Zuwachses Hengsthöhe 4 und 6, um 14,175 Millionen bzw % erhöht. Die Hypotheken und Darlehen wurden im Rahmen des getätigten Immobilienkaufs um 8,872 Millionen auf 67,441 Millionen (VJ 58,569 Millionen) aufgestockt. Die Fremdfinanzierungsquote beläuft sich am Bilanzstichtag auf % (VJ %) gemessen am Verkehrswert aller Liegenschaften. Die übrigen Passiven (Kreditoren und sonstige Verbindlichkeiten) stehen mit 1,45 Millionen (VJ 1,28 Millionen) zu Buche. Die Konti Abschreibungen der Grundstücke und Rückstellungen für künftige Grossreparaturen machten am Abschlusstag 41,14 Millionen (VJ 38,05 Millionen) oder % der Gestehungskosten aller Immobilien aus. Das Nettofondsvermögen betrug am Ende des Geschäftsjahres unter Abzug der bei einer allfälligen Liquidation des Fonds sich ergebenden Steuern von 8,00 Millionen (VJ 7,82 Millionen) 146,733 Millionen (VJ 144,482 Millionen). Daraus errechnet sich bei umlaufenden Anteilen ein Inventarwert von (VJ ). Inventarwerterhöhung und Ausschüttung erreichen zusammen eine Anlagerendite von 4.99 % (VJ 5.13 %). Der Rücknahmepreis je Anteil inklusive Coupons Nr berechnet sich per 31. März 2018 auf (VJ ). 3. Erfolgsrechnung Im Berichtsjahr sind die Mieteinnahmen aller Liegenschaften dank des erstmaligen ganzjährigen Mietertrags der Liegenschaft Hengsthöhe 4 und 6 um auf 13,776 Millionen gestiegen. Die Kapitalzinserträge ergaben An den Gesamteinnahmen von partizipierten die Mietzinseinnahmen im Berichtsjahr mit % (VJ %).

7 Durch den gestiegenen Hypothekenbestand erhöhten sich die Hypothekar- und sonstigen Passivzinsen um auf (VJ ). Für den Liegenschaftsunterhalt und die übrigen Reparatur- und Unterhaltskosten wurden zusammen 1,389 Millionen (VJ 1,371 Millionen) aufgewendet. Die weiteren Liegenschaftskosten (Strom, Wasser, Versicherungen, Hausverwaltung), die Steuern, die Verwaltungskosten sowie der Schätzungs- und Prüfaufwand beanspruchten (VJ ). Dem Konto Rückstellungen für Grossreparaturen wurden (VJ ) zugewendet. Auf den Grundstücken wurden im Berichtsjahr (VJ ) abgeschrieben. Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung, die Depotbank und die Immobilienverwalterin beliefen sich auf (VJ ). Den Gesamteinnahmen von stehen Aufwendungen von gegenüber. Daraus resultiert für das Geschäftsjahr 2017 ein Jahresgewinn von (VJ ). 4. Gewinnverteilung Unter Einbezug des Gewinnvortrages von stehen für die Ausschüttung zur Verfügung. Den Anteilscheininhabern des Centralfonds wird eine von bisher 115. auf 118. je Anteil erhöhte Ausschüttung ausgerichtet. Die Auszahlung erfolgt mit zwei Coupons (Nr ). Sie sind vom 31. März 2018 an wie folgt zahlbar: Coupon Nr. 25 (aus indirektem Immobilienbesitz) Bruttoanteil 60. abzüglich 35 % VST 21. Ausschüttung netto 39. Coupon Nr. 26 (aus direktem Immobilienbesitz) Bruttoanteil 58. abzüglich 35 % VST 00. Ausschüttung netto 58.* * steuerfrei für natürliche Personen Die Auszahlung erfolgt bei den auf S. 4 aufgeführten Zahlstellen. 5. Fondsvertrag Der Fondsvertrag des Centralfonds sieht in 16 Ziff. 8 für unbebaute Grundstücke als auch angefangene Bauten eine Bilan - zierung zu Anschaffungskosten abzüglich Wertbeeinträchtigung vor. Neu sind Grundstücke gemäss KAG Art. 90 Abs. 2 zu Verkehrswerten zu bilanzieren. Zu den Grundstücken gehören gemäss KKV Art. 86 Abs. 2 e) auch Bauland (unbebaute Grundstücke). Ebenfalls zu Verkehrswerten zu bilanzieren sind angefangene Bauten (KKV-FINMA Art. 86). 6. Ausblick a. Für das Geschäftsjahr 2018 ist man unverändert zuversichtlich. Die Ertragslage, der Gewinn sowie die Ausschüttung sind im gleichen Umfang gewährleistet. b. Es stehen aktuell keine Käufe oder Verkäufe von Liegenschaften oder bedeutende Sanierungsprojekte an. c. Die auf den rechtswirksame Senkung des Referenzzinssatzes von 1.75 % auf 1.50 % wird vereinzelt zu geringen Mietzinsanpassungen führen. d. Auf die Generalversammlung vom 22. März 2018 hin haben der Präsident Erwin Kunz und der Vizepräsident Hans T. Frei altershalber ihren Rücktritt bekannt gegeben. Der Generalversammlung wird Mark Bachmann, lic.oec. HSG und Unternehmer zur Wahl als Verwaltungsrat vorgeschlagen. Luzern, 22. März 2018 IMOVAG Immobilien Verwaltungs AG Erwin Kunz Hans T. Frei Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

8 Vermögensrechnung per 31. Dezember 2017 (Verkehrswerte) Vergleich Bankguthaben Grundstücke Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland inklusive Abbruchobjekte und angefangene Bauten Kontokorrent Imovag Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen abzüglich: Bankschulden Kreditoren Kurzfristig verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten Nettovermögen vor geschätzten Liquidationssteuern Geschätzte Liquidationssteuern Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil Informationen zu Bilanz und gekündigten Anteilen Abschreibungskonto der Grundstücke Rückstellungskonto für künftige Grossreparaturen Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile Anteilscheinbestand Anfangsbestand der ausgegebenen Anteile per im Berichtsjahr zurückgenommene Anteile + im Berichtsjahr ausgegebene Anteile Schlussbestand der ausgegebenen Anteile

9 Erfolgsrechnung vom 1. Januar 31. Dezember Vergleich 2016 Mietzinseinnahmen Erträge der Bankguthaben Sonstige Aktivzinsen Auflösung Rückstellung Grossreparaturen Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge abzüglich: Hypothekarzinsen Sonstige Passivzinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung aufgeteilt in: Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Schätzungs- und Prüfaufwand Abschreibungen auf Grundstücken Bildung Rückstellung Grossreparaturen Reglementarische Vergütungen an: Fondsleitung Depotbank Immobilienverwalterin Sonstige Aufwendungen Steuern und Abgaben Total Aufwendungen Nettoertrag des Rechnungsjahres Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste einschliesslich Liquidationssteuern Gesamterfolg Verwendung des Erfolges 2017 Vergleich 2016 Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres zur Verteilung verfügbarer Erfolg zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Anteile mit Coupons Nr Vortrag auf neue Rechnung Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

10 Veränderung des Nettofondsvermögens Angaben früherer Jahre zum Nettofondsvermögen Nettofondsvermögen zu Beginn des Berichtsjahres Ausschüttungen Ausgabe neuer Anteilscheine Erfolg des Rechnungsjahres Zunahme ()/Abnahme (+) latente Steuern Veränderung nicht realisierte Kapitalgewinne (exkl. latente Steuern) Veränderung Rückstellung Grossreparaturen Buchmässige Abschreibungen Nettofondsvermögen am Ende des Berichtsjahres Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil Hypotheken per 31. Dezember 2017 Betrag in Art Laufzeiten ab Zinssätze Ø Zinssatz fällig innerhalb von 1 Jahr fällig innerhalb von 1 bis 5 Jahren Variabel 2.325% 2.325% Libor % 0.850% Fest bis / % 3.30% 1.586% Fest bis / % 1.16% 1.016% Fest bis % 0.770% Fest bis / % 1.90% 1.809% Fest bis % 1.72% 1.676% fällig nach 5 Jahren Fest bis % 0.970% Fest bis % 1.880% %

11 Hengsthöhe 4 und 6, Hochdorf Aussichten Süd-Ost mit Sitzplatz 10 11

12 Verzeichnis/Inventar der Liegenschaften per 31. Dezember 2017 Ort Adresse Baujahr Erneuerung Anzahl Wohnungen Anzahl Zimmer 1. Wohnbauten 11 1 / / / / /2 Dierikon Zentralstrasse 30/ / Emmenbrücke Ahornweg 17/ Emmenbrücke Neuenkirchstrasse 37/37a Emmenbrücke Riffigstrasse Emmenbrücke Benziwil Emmenbrücke Obere Wiese 1 4, / / Hochdorf Hengsthöhe 4/6 2013/ Kriens Emanuel-Müllerstrasse 13/ Kriens Feldmühlestrasse 3/5 1965/ Kriens Rainacherstrasse / Luzern Eichenstrasse 1/3 1966/ Luzern Eichenstrasse 5/7 1966/ Luzern Eichenstrasse 9/ / Luzern Eichenstrasse 13/15/17/ / Luzern Ruopigenplatz 6/ Luzern Waldstrasse / Rothenburg Konstanz

13 Mietzinse pro Monat Verkaufsfläche m 2 Garagen Einstellplätze Parkplätze Gestehungskosten Versicherungswert Geschätzter Verkehrswert Bruttoertrag Anzahl Läden Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

14 Inventar des Liegenschaftsbestandes per 31. Dezember 2017 Ort Adresse Baujahr Erneuerung Anzahl Wohnungen Anzahl Zimmer 1. Wohnbauten 11 1 / / / / /2 Rothenburg Konstanz Sempach Station (Gde Neuenkirch) Mettenwilstrasse / Sursee Leopoldweg 1d/1e Menziken Oelbergstrasse 10/ Sarnen Nelkenstrasse 3 (Baurecht) Sarnen Nelkenstrasse Total 2. Kommerziell genutzte Liegenschaften Emmenbrücke Neuenkirchstrasse Sempach Station (Gde Neuenkirch) Mettenwilstrasse /13 Sarnen Nelkenstrasse Total * Mieter mit Anteil > 5% am Bruttoertrag: Sarnen/Nelkenstrasse 5 (Migros) 6.5% 3. Gemischte Bauten Langnau am Albis Neue Dorfstrasse 20/20a Höflistrasse 7, 7a, 7b 2008/ Total Grundstücke Es bestehen keine Objekte im Stockwerkeigentum

15 Mietzinse pro Monat Verkaufsfläche m 2 Garagen Einstellplätze Parkplätze Gestehungskosten Versicherungswert Geschätzter Verkehrswert Bruttoertrag Anzahl Läden Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

16 Gestehungskosten, Versicherungs- und Verkehrswerte der Liegenschaften per 31. Dezember 2017 Grundstücke Gestehungskosten Versicherungswert geschätzter Verkehrswert Bruttoertrag 1. Wohnbauten Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Total Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstücke sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften: Keine Grundsätze der Bewertung Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds (Link: werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Bezüglich Details verweisen wir auf den Bericht der Schätzungsexperten (Seite 20). Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Sämtliche Liegenschaften werden gem. Art. 84, Abs. 2, Bst. C, KKK-FINMA bewertet. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kaufund Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.

17 Hengsthöhe 6, Hochdorf Aussicht Nord-Ost 16 17

18 Hengsthöhe 4, Hochdorf Aussicht Nord-Ost und Spielturm Legende

19 Effektenbestand Der Fonds hatte während der ganzen Rechenschaftsperiode keinen Effektenbestand. Veränderungen im Liegenschaftenbestand Rechnungsjahr 2017 Käufe GB-Nr. 2206: Hengsthöhe 4 und 6, Hochdorf, 2 MFH mit 26 Wohnungen, 6 Disponibelräumen, 36 Autoeinstellplätzen, 4 Motorradparkplätzen, Kaufpreis Verkäufe keine Verzeichnis der zum Fonds gehörenden Immobiliengesellschaften Firma Ciag Immobilien AG Sitz Luzern Zweck Erwerb, Verwaltung und Veräusserung, Miete sowie Vermietung, Pacht sowie Verpachtung und Überbauung von eigenen Grundstücken im Rahmen der Bestimmungen des Anlagefondsrechts und des Fondsreglements des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds. Aktienkapital in Beteiligungsquote in % 100 % Firma Sprengi Immobilien AG Sitz Luzern (Kauf per 1. Januar 2012) Zweck Erwerb, Verwaltung und Veräusserung, Miete sowie Vermietung, Pacht sowie Verpachtung und Überbauung von eigenen Grundstücken im Rahmen der Bestimmungen des Anlagefondsrechts und des Fondsreglements des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds. Aktienkapital in Beteiligungsquote in % 100 % Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

20 Bericht der Schatzungsexperten Von den unabhängigen Schatzungsexperten sind sämtliche Liegenschaften beurteilt, geschätzt und mit Stichtag 31. Dezember 2017 bewertet worden. Grundsatz Die Liegenschaften des Centralfonds sind zu Verkehrswerten zu bilanzieren. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Standardschätzmethode Die Schätzung der Liegenschaften des Centralfonds erfolgt nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Die DCF-Methode ermittelt den Markt wert jeder einzelnen Liegenschaft auf der Basis der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben. In einem ersten Schritt werden über einen Betrachtungszeitraum von zehn Jahren die jähr lich er war teten Nettomieterträge berechnet. Ebenfalls objektspezifisch werden für die Dauer von zehn Jahren die zu er wartenden Kosten für Be trieb, Un ter halt und Instandsetzungen usw. er mit telt. Anschliessend werden die resultierenden, jährlichen Netto-Cash-Flows auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert und zusammengefasst. Für die Bestimmung des Residualwertes ab dem elften Jahr wird ein auf den Bewertungsstichtag abgezins ter Barwert (Exit Value) berechnet. Die Abgeltung der künftigen Instandsetzungs kos ten erfolgt durch Schätzung der Instandsetzungsaufwendungen in Ab hängigkeit der Neuer stellungs kosten, Schätzung des In standsetzungszeitpunktes und der Anzahl der Wiederholungen, abdiskontiert auf den Zeitpunkt der Bewertung. Der für die Abdiskontierung der Cash-Flows anzuwendende Diskontsatz basiert auf einem langjährigen Durchschnittswert risikoloser Anlagen (Bundesobligationen mit 10 Jahren Laufzeit). Dieser durchschnittliche Zinssatz der letzten fünf Jahre ist auf 0,25 % gesunken, der Immobilitätszuschlag von 1,10 % (Kapital- Illiquidität), sowie der Zuschlag gemäss individuellem Immobilienrating sind unverändert. Im Berichtsjahr 2017 wurde wie schon in den Vorjahren bei sämtlichen Liegenschaften der «Zuschlag infolge starren Mietzinsen» situativ beibehalten, erhöht oder reduziert. Nach der allgemeinen Besichtigung (Dezember 2016) wurden die Berechnungseinheiten des Diskontsatzes überprüft und angepasst. Mieterträge, welche sich nach dem Landesindex der Konsumentenpreise richten, erfahren keine Senkung des gesunkenen Zinsniveaus. Das Belassen der Mieterträge bei gleichzeitiger Senkung des Diskontsatzes hätte eine mathematische Wertsteigerung zur Folge, welche einer nachhaltigen Grundlage entbehren würde. Aufgrund der Trägheit des Referenzzinssatzes stehen insbesondere bei älteren Liegenschaften die Senkung des Diskontsatzes und das Mietzinssenkungspotential in einem wertverzerrenden Verhältnis. Darum wurde bei den betreffenden Bewertungen die angepasste Senkung des Diskontsatzes mit einer entsprechenden Korrektur abgefedert. Diese Massnahme folgt sinngemäss dem Muster der letzten Jahre, bei dem bereits bei einigen neu bei allen Liegenschaften ein Zuschlag aufgrund der starren Mietzinse erhoben wurde. Der Wertzuwachs aufgrund der Senkung des Diskontsatzes wäre, ohne diese Korrektur, unrealistisch und nicht zu vertreten. Erst nach einer allfälligen Senkung des Referenzzinssatzes und der entsprechenden Senkung der Mietzinse oder nach einem Wiederanstieg der Bundesobligationen kann auf diese Massnahme verzichtet werden. Zu beachten ist die Zusammensetzung des jeweiligen Diskontsatzes auf der Zusammenstellung. Für die Liegenschaften des Centralfonds liegt der Diskontierungszinssatz in einer Bandbreite von 2,55 % bis 5,00 %. Der durchschnittliche, gewichtete Diskontierungszinssatz 2017 beträgt 3.50 %. Bewertungsresultat Unter Berücksichtigung der oben dargelegten Ausführungen schätzen wir den Marktwert des Portfolios des Centralfonds per auf Sempach/Sursee, 31. Dezember 2017 Die Schatzungsexperten: Thomas Häfliger Josef Zangger

21 Bericht der Revisionsstelle Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die Jahresrechnung des Anlagefonds Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. b h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) (Seiten 5, 8 10, 12 16, 19 des Jahresberichts), für das am abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern sind. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetz licher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. Luzern, 26. Januar 2018 PricewaterhouseCoopers AG Simon Bandi Revisionsexperte Leitender Prüfer Roman Aregger Revisionsexperte Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

22 Hengsthöhe, Hochdorf Treppenhaus

23 Entwicklung der Ausschüttung und des Ausgabepreises Jahr Anzahl Anteilscheine Ausschüttung pro Anteil Ausgabepreis im Umlauf Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

24 bischof meier