Mettenwilstrasse 3, Sempach Station

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1 2015 Jahresbericht

2 Mettenwilstrasse 3, Sempach Station

3 52. Jahresbericht vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015

4 Inhalt 4 Organisation 5 Kennzahlen Jahresbericht 8 Vermögensrechnung 9 Erfolgsrechnung 9 Verwendung des Erfolges 10 Veränderung des Nettofondsvermögens 10 Hypotheken 12 Verzeichnis/Inventar der Liegenschaften 16 Gestehungskosten, Versicherungs- und Verkehrswerte der Liegenschaften 16 Grundsätze der Bewertung 19 Effektenbestand 19 Veränderungen im Liegenschaftenbestand 19 Verzeichnis der zum Fonds gehörenden Immobiliengesellschaften 20 Bericht der Schatzungsexperten 21 Bericht der Revisionsstelle 23 Entwicklung der Ausschüttung und des Ausgabepreises Organisation Fondsleitung Verwaltungsrat Imovag Immobilien Verwaltungs AG, Luzern * Erwin Kunz, Bücherexperte, Emmenbrücke * Hans T. Frei, dipl. Chemiker ETHZ, Merlischachen * Dr. Markus Lötscher, Rechtsanwalt und Notar, Emmenbrücke Rudolf Freimann, a. Bankdirektor, Luzern Jürg Büchler, dipl. Bauingenieur ETH, Buonas * Diese Mitglieder bilden den geschäftsführenden Ausschuss Schatzungsexperten Josef Zangger, dipl. Architekt ETH/BSA/SIA, Sempach Depotbank Hauptzahlstellen Zahlstellen Revisionsstelle Luzerner Kantonalbank, Luzern Luzerner Kantonalbank, Luzern und sämtliche Zweigstellen CREDIT SUISSE, Luzern und sämtliche schweizerischen Niederlassungen PricewaterhouseCoopers AG, Luzern Imovag Immobilien Verwaltungs AG Luzern Büro Hochdorferstrasse Emmenbrücke Tel Fax info@imovag.ch

5 Kennzahlen Gesamtfondsvermögen Zu Verkehrswerten (Mio. ) Nettofondsvermögen (Mio. ) Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-) Quote 0,47% 0,36% 0,55% 28,91% 31,86% 41,37% Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 70,40% 58,22% 50,05% REF [GAV]) 0,63% 0,61% 0,65% REF [NAV]) 0,95% 0,99% 1,14% 3,00% 8,80% 3,90% 83,14% 140,46% 157,21% Ausschüttungsrendite 3,20% 3,20% 3,40% Agio/Disagio 2,80% 1,50% 3,40% n/a n/a n/a Anlagerendite 4,93% 10,28% 4,67% Angaben pro Anteil (Valorennr ) Inventarwert () Ausschüttung () Anteile im Umlauf Anzahl Anteile am 1. Januar Ausgaben Rücknahmen Anzahl Anteile am 31. Dezember * Die Kennzahl ist nicht anwendbar, da die Anteilscheine des Fonds nicht kotiert sind. Historische Performancedaten sind keine Garantie für zukünftige Erträge. Die Erträge des garantiert werden. Bei der Rückgabe von Fondsanteilen kann der Investor eventuell weniger Geld zurückbekommen, als er ursprünglich eingesetzt hat. Effektive Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens Verwaltungskommission der Fondsleitung: 0,2% p.a. (des Gesamtfondsvermögens) Depotbankkommission der Depotbank: 0,075% p.a. (des Nettoinventarwertes) Wichtiger rechtlicher Hinweis Die Informationen auf dieser Seite gelten nicht als Offerte. Sie dienen nur zu Informationszwecken. Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

6 52. Jahresbericht mit Vermögens- und Erfolgsrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember An die Inhaber von Anteilen des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds 1. Der Centralfonds im Berichtsjahr keine Rücknahmen von Anteilscheinen. Am 31. Dezember 2015 waren somit unverändert Anteile im Umlauf. Im Geschäftsjahr 2015 mussten keine Anteile zurückgenommen werden und am Abschlusstag lagen keine Kündigungen vor. Im Berichtsjahr wurde das Mehrfamilienhaus Mettenwilstrasse 3 Termin bezogen. Im Miteigentum wurden 35 Einstellplätze für diese Liegenschaft gekauft. Verkäufe von Immobilien sind im Geschäftsjahr keine getätigt worden. Der Centralfonds besass am Bilanzstichtag 34 überbaute Liegenschaften in 4 Kantonen, 185 Aussen-Parkplätze. Grosses Gewicht wurde wiederum haltigkeit des Liegenschaften-Portefeuilles zugemessen. Die Mietzinseinnahmen erhöhten sich um 0.77 %. Die Senkung des Referenzzinssatzes von 2.25 % auf 2.00 % führten einerseits zu einer leichten Reduktion des Mietertrages; andererseits ergaben sich durch durchgeführte Erhöhung der Mietzinse (2. Rate) der sanierten Liegenschaft Rainacherstrasse 1-7, Kriens-Obernau sowie die erstmaligen Mietzinseinnahmen des Neubaus Mettenwilstrasse 3 Sempach Station ab November 2015 höhere Erträge. Die Rückzahlung weiterer Hypotheken den allgemeinen Mietzinsabschlägen waren die Geschäftsliegenschaften. Die Mietzinsausfall-Quote liegt mit 0.47 % des Soll-Netto-Mietertrages leicht über dem Vorjahr. Die Verkehrswerte aller Liegenschaften wurden per Abschlusstag durch die ständigen Schätzungsexperten auf der Basis des dynamischen Ertragswertes nach der Discounted Cash-Flow- Methode (DCF) von Grund auf überprüft oder neu ermittelt. Sie erfasst den Marktwert jeder einzelnen Liegenschaft mit den zukünftigen Einnahmen und Ausgaben. Die angewandten Diskontierungssätze bewegen sich zwischen 3.25 % und 5.05 % und lagen durchschnittlich (gewichtet) bei 3.63 % (VJ 3.75 %). Für die drei kommerziell genutzten Liegenschaften wurde ein Satz von 3.80 %, 4.15 resp % angewandt. Die für gemischte Liegenschaften angewandte Bandbreite lag zwischen 3.95 % und 4.05 %. Bei der Festlegung des Basissatzes orientierten sich die Schätzer am 5-Jahresdurchschnitt der Verzinsung von 10-jährigen Bundesobligationen. 2. Vermögensrechnung Das Gesamtfondsvermögen (Liegenschaften zu Verkehrswerten) bilanzierte sich am Abschlusstag mit 211,224 Millionen (VJ 211,648 Millionen). Die Finanzierung des Neubaus Mettenwilstrasse 3 erfolgte ausschliesslich aus laufender Rechnung. Der Verkehrswert des Liegenschaftsbestands hat sich im Berichtsjahr um 7,846 Millionen bzw % erhöht. Die Zunahme ist auf das im Geschäftsjahr 2015 abgeschlossene Mehrfamilienhaus Mettenwilstrasse 3 zurückzuführen. Unter Ausklammerung der im Berichtsjahr erfolgten Bautätigkeit Finanzierung des Neubaus Mettenwilstrasse 3 ohne Darlehensaufnahme und andererseits die Hypotheken und Darlehen von 63,125 Millionen auf 59,547 Millionen zu reduzieren % (VJ %) gemessen am Verkehrswert aller Liegenschaften. Die übrigen Passiven (Kreditoren und sonstige Verbindlichkeiten) stehen mit 1,98 Millionen (VJ 1,33 Millionen) zu Buche. Die Konti Abschreibungen der Grundstücke und Rückstellungen für künftige Grossreparaturen machten am Abschlusstag 35,17 Millionen (VJ 32,70 Millionen) oder % der Gestehungskosten aller Immobilien aus. Das Nettofondsvermögen betrug am Ende des Geschäfts- des Fonds sich ergebenden Steuern von 7,66 Millionen (VJ 7,22 Millionen) - 142,036 Millionen (VJ 139,968 Millionen). Daraus errechnet sich bei umlaufenden Anteilen ein Inventarwert von (VJ ). Inventarwerterhöhung und Ausschüttung erreichen zusammen eine Anlagerendite von 4.93 % (VJ %). Der Rücknahmepreis je Anteil inklusive Coupons Nr berechnet sich per 31. März 2016 auf (VJ ).

7 3. Erfolgsrechnung Im Berichtsjahr sind die Mietzinseinnahmen um auf 12,414 Millionen gestiegen. Höhere Mieten als Folge des 2. Mietzinsaufschlages der sanierten Liegenschaft Rainacherstrasse 1-7 in Kriens sowie der erstmalige Mietertrag des Neubaus Mettenwilstrasse 3 ab November 2015 führten zu diesen Mehreinnahmen. Die übrigen Erträge von zusammen ergaben sich aus Bankguthaben und Kapitalzinserträgen. Die Gesamteinnahmen erreichten Dazu trugen die Mietzinseinnahmen im Berichtsjahr % (VJ %) bei. Die günstigen Zinsen wirkten sich wie im Vorjahr positiv auf den Finanzierungsaufwand aus. Für Hypothekar- und sonstige Passivzinsen mussten insgesamt oder weniger aufgewendet werden. Für den Liegenschaftsunterhalt und die übrigen Reparatur- und Unterhaltskosten wurden insgesamt 1,264 Millionen (VJ 2,829 Millionen) ausgegeben. Die weiteren Liegenschaftskosten die Verwaltungskosten sowie der Schätzungs- und Prüfaufwand beanspruchten zusammen (VJ ). Dem Konto Rückstellungen für Grossreparaturen wurden zugewendet. An Abschreibungen auf den Grundstücken konnten im Berichtsjahr (VJ ) verbucht werden. Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung, die Depotbank und die Immobilienverwalterin beliefen sich auf (VJ ). Den Gesamteinnahmen von stehen Aufwendungen von gegenüber. Daraus resultiert für das Geschäftsjahr 2015 ein Jahresgewinn von (VJ ). 4. Gewinnverteilung Unter Einbezug des Gewinnvortrages von stehen für die Ausschüttung zur Verfügung. Den Anteilscheininhabern des Centralfonds wird eine unveränderte Ausschüttung von 115. je Anteil ausgerichtet. Die Auszahlung erfolgt mit zwei Coupons (Nr ). Sie sind vom 31. März 2016 an wie folgt zahlbar: Coupon Nr. 21 (aus indirektem Immobilienbesitz) Bruttoanteil 60. abzüglich 35 % VST 21. Ausschüttung netto 39. Coupon Nr. 22 (aus direktem Immobilienbesitz) Bruttoanteil 55. abzüglich 35 % VST 00. * steuerfrei für natürliche Personen Die Auszahlung erfolgt bei den auf S. 4 aufgeführten Zahlstellen. 5. Rückblick Die Änderungen bzw. Anpassungen an die revidierten kollektivanlagerechtlichen Bestimmungen des Fondsvertrages hat die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA am 25. September 2015 mit Inkraftsetzung ab 28. September 2015 genehmigt. Der Vereinfachte Prospekt und der Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag stehen unter zur Verfügung oder können jederzeit bei der Fondsleitung bestellt werden. 6. Ausblick Im Geschäftsjahr 2016 stehen aktuell keine Käufe oder Verkäufe von Liegenschaften oder bedeutende Sanierungsprojekte an. Die auf den rechtswirksame Senkung des Referenzzinssatzes von 2 % auf 1.75% dürfte vereinzelt zu geringen Mietzinssenkungen führen. Die Ertragslage, der Gewinn sowie die Ausschüttung sind für das Geschäftsjahr 2016 im gleichen Umfang budgetiert. Luzern, 16. März 2016 IMOVAG Immobilien Verwaltungs AG Erwin Kunz Hans T. Frei Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

8 Vermögensrechnung per 31. Dezember 2015 (Verkehrswerte) Vergleich Bankguthaben Grundstücke Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Bauland inklusive Abbruchobjekte und angefangene Bauten Kontokorrent Imovag Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen abzüglich: Bankschulden Kreditoren Hypothekarschulden Sonstige Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil Informationen zu Bilanz und gekündigten Anteilen Abschreibungskonto der Grundstücke Rückstellungskonto für künftige Grossreparaturen Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile Anteilscheinbestand Anfangsbestand der ausgegebenen Anteile per im Berichtsjahr zurückgenommene Anteile + im Berichtsjahr ausgegebene Anteile Schlussbestand der ausgegebenen Anteile

9 Erfolgsrechnung vom 1. Januar 31. Dezember Vergleich 2014 Mietzinseinnahmen Erträge der Bankguthaben Sonstige Aktivzinsen Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge abzüglich: Hypothekarzinsen Sonstige Passivzinsen Unterhalt und Reparaturen Liegenschaftenverwaltung aufgeteilt in: Liegenschaftsaufwand Verwaltungsaufwand Schätzungs- und Prüfaufwand Abschreibungen auf Grundstücken Bildung Rückstellung Grossreparaturen Reglementarische Vergütungen an: Fondsleitung Depotbank Immobilienverwalterin Sonstige Aufwendungen Steuern und Abgaben Total Aufwendungen Nettoertrag des Rechnungsjahres Realisierte Kapitalgewinne und -verluste Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg Verwendung des Erfolges 2015 Vergleich 2014 Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag des Vorjahres zur Verteilung verfügbarer Erfolg zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg Anteile mit Coupons Nr Vortrag auf neue Rechnung Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

10 Veränderung des Nettofondsvermögens Angaben früherer Jahre zum Nettofondsvermögen Nettofondsvermögen zu Beginn des Berichtsjahres Ausschüttungen Ausgabe neuer Anteilscheine Erfolg des Rechnungsjahres Zunahme ()/Abnahme (+) latente Steuern Veränderung nicht realisierte Kapitalgewinne (exkl. latente Steuern) Veränderung Rückstellung Grossreparaturen Buchmässige Abschreibungen Nettofondsvermögen am Ende des Berichtsjahres Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil Betrag in Art Laufzeiten ab Zinssätze Ø Zinssatz Variabel 2.325% 2.325% Fest bis /2011/ % 2.72% 1.919% Fest bis % 3.300% Fest bis / % 1.16% 1.025% Fest bis % 0.770% Fest bis / % 1.90% 1.809% Fest bis % 1.72% 1.676% Fest bis % 1.880% %

11 Mettenwilstrasse , Sempach Station

12 Verzeichnis/Inventar der Liegenschaften per 31. Dezember 2015 Ort Adresse Baujahr Erneuerung Anzahl Wohnungen Anzahl Zimmer 1. Wohnbauten 11 1 / / / / /2 Dierikon Zentralstrasse 30/ / Emmenbrücke Ahornweg 17/ Emmenbrücke Neuenkirchstrasse 37/37a Emmenbrücke Emmenbrücke Benziwil Emmenbrücke 1974/ / Kriens Emanuel-Müllerstrasse 13/ Kriens Feldmühlestrasse 3/5 1965/ Kriens Rainacherstrasse / Luzern Eichenstrasse 1/3 1966/ Luzern Eichenstrasse 5/7 1966/ Luzern Eichenstrasse 9/ / Luzern Eichenstrasse 13/15/17/ / Luzern Ruopigenplatz 6/ Luzern / Rothenburg Konstanz

13 Mietzinse pro Monat 2 Garagen Einstellplätze Gestehungskosten Versicherungswert Geschätzter Verkehrswert Bruttoertrag Anzahl Läden Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

14 Inventar des Liegenschaftsbestandes per 31. Dezember 2015 Ort Adresse Baujahr Erneuerung Anzahl Wohnungen Anzahl Zimmer 1. Wohnbauten 11 1 / / / / /2 Rothenburg Konstanz Sempach Station (Gde Neuenkirch) Mettenwilstrasse / Sursee Leopoldweg 1d/1e Menziken Oelbergstrasse 10/ Sarnen Nelkenstrasse 3 (Baurecht) Sarnen Nelkenstrasse Total 2. Kommerziell genutzte Liegenschaften Emmenbrücke Neuenkirchstrasse Sempach Station (Gde Neuenkirch) Mettenwilstrasse /13 Sarnen Nelkenstrasse Total * Mieter mit Anteil > 5% am Bruttoertrag: Sarnen/Nelkenstrasse 5 (Migros) 7.3% 3. Gemischte Bauten Langnau am Albis Neue Dorfstrasse 20/20a 2008/ Total Grundstücke

15 Mietzinse pro Monat 2 Garagen Einstellplätze Gestehungskosten Versicherungswert Geschätzter Verkehrswert Bruttoertrag Anzahl Läden Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

16 Gestehungskosten, Versicherungs- und Verkehrswerte der Liegenschaften per 31. Dezember 2015 Grundstücke Gestehungskosten Versicherungswert geschätzter Verkehrswert Bruttoertrag Kommerziell genutzte Liegenschaften Gemischte Bauten Total Grundsätze der Bewertung Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds (Link: werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.

17 Treppenhaus Mettenwilstrasse 3, Sempach Station

18 Legende Ausblick Mettenwilstrasse 3, Sempach Station

19 Effektenbestand Der Fonds hatte während der ganzen Rechenschaftsperiode keinen Effektenbestand. Veränderungen im Liegenschaftenbestand Rechnungsjahr 2015 Käufe 35 Einstellplätze, Mettenwilstrasse 3, Sempach Station Verkäufe keine Verzeichnis der zum Fonds gehörenden Immobiliengesellschaften Firma Ciag Immobilien AG Sitz Luzern Zweck Erwerb, Verwaltung und Veräusserung, Miete sowie Vermietung, Pacht sowie Verpachtung und Überbauung von eigenen Grundstücken im Rahmen der Bestimmungen des Anlagefondsrechts und des Fondsreglements des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds. Aktienkapital in % Firma Sprengi Immobilien AG Sitz Luzern (Kauf per 1. Januar 2012) Zweck Erwerb, Verwaltung und Veräusserung, Miete sowie Vermietung, Pacht sowie Verpachtung und Überbauung von eigenen Grundstücken im Rahmen der Bestimmungen des Anlagefondsrechts und des Fondsreglements des Centralfonds, Zentralschweizerischer Immobilienfonds. Aktienkapital in % Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

20 Bericht der Schatzungsexperten Von den unabhängigen Schatzungsexperten sind sämtliche Liegenschaften beurteilt, geschätzt und mit Stichtag 31. Dezember 2015 bewertet worden. Die Liegenschaft Mettenwilstrasse 3 wurde am kurz vor Bezug durch die Erstmieter besichtigt. Die anderen Immobilien werden nächstes Mal Ende 2016 besichtigt. Grundsatz Die Liegenschaften des Centralfonds sind zu Verkehrswerten zu bilanzieren. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Standardschätzmethode Die Schätzung der Liegenschaften des Centralfonds erfolgt nach der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF). Die DCF-Methode ermittelt den Markt wert jeder einzelnen Liegenschaft auf der Basis der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben. In einem ersten Schritt werden über einen Betrachtungszeitraum von zehn Jahren die jähr lich er war teten Netto- Dauer von zehn Jahren die zu er wartenden Kosten für Be trieb, Un ter halt und Instandsetzungen usw. er mit telt. Anschliessend werden die resultierenden, jährlichen Netto-Cash-Flows auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert und zusammengefasst. Für die Bestimmung des Residualwertes ab dem elften Jahr wird ein auf den Bewertungsstichtag abgezins ter Barwert (Exit Value) berechnet. Die Abgeltung der künftigen Instandsetzungs kos ten erfolgt durch Schätzung der Instandsetzungsaufwendungen in Ab hängigkeit der Neuer stellungs kosten, Schätzung des In standsetzungszeitpunktes und der Anzahl Bewertung. Der für die Abdiskontierung der Cash-Flows anzuwendende Diskontsatz basiert auf einem langjährigen Durchschnittswert risikoloser Anlagen (Bundesobligationen mit 10 Jahren Laufzeit: Dieser durchschnittliche Zinssatz der letzten fünf Jahre ist erneut gesunken) in der Höhe von 0,75%, den Immobilitäts- gemäss individuellem Immobilienrating. Die Liegenschaftsratings sind unverändert. Im Berichtsjahr 2015 wurde wie schon in den Vorjahren bei den Gewerbeimmobilien der «Zuschlag infolge starren Mietzinsen» genschaften eingeführt. Nach der nächsten allgemeinen Besichtigung (Dezember 2016) werden die Berechnungseinheiten des Diskontsatzes überprüft und allenfalls angepasst. Mieterträge, welche sich nach dem Landesindex der Konsumentenpreise richten, erfahren keine Senkung des gesunkenen Zinsniveaus. Das Belassen der Mieterträge bei gleichzeitiger Senkung des Folge, welche einer nachhaltigen Grundlage entbehren würde. Aufgrund der Trägheit des Referenzzinssatzes stehen insbesondere bei älteren Liegenschaften die Senkung des Diskontsatzes und das Mietzinssenkungspotential in einem wertverzerrenden Verhältnis. Darum wurde bei den betreffenden Bewertungen die Senkung des Diskontsatzes (-0.35 Punkte) mit einer entsprechenden Korrektur von 0.3 Punkten abgefedert. Diese Massnahme folgt sinngemäss dem Muster der letzten Jahre, bei dem bereits bei einigen neu bei allen Liegenschaften ein Zuschlag wachs aufgrund der Senkung des Diskontsatzes wäre, ohne diese Korrektur, unrealistisch und nicht zu vertreten. Erst nach einer allfälligen Senkung des Referenzzinssatzes und der ent- anstieg der Bundesobligationen kann auf diese Massnahme verzichtet werden. Zu beachten ist die Zusammensetzung des jeweiligen Diskontsatzes auf der Zusammenstellung. Mit dieser Massnahme wird bei gewerblich genutzten Liegenschaften bzw. Liegenschaften mit indexierten Mieterträgen der Basis- Zinssatz faktisch bei 2,1% (Niveau ,1%) eingefroren. erhoben. Für die Liegenschaften des Centralfonds liegt der Diskontierungszinssatz in einer Bandbreite von 3,25% bis 5,05%. Der durchschnittliche, gewichtete Diskontierungszinssatz 2015 beträgt 3.63%. Bewertungsresultat Unter Berücksichtigung der oben dargelegten Ausführungen schätzen wir den Marktwert des Portfolios des Centralfonds per auf Sempach/Sursee, 31. Dezember 2015 Die Schatzungsexperten:

21 Bericht der Revisionsstelle Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir den Jahresbericht des Anlagefonds Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. b h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG, Seiten 5, 8 10, 12 16, 19), für das am abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung des Jahresberichtes in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung des Jahresberichts, der frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob der Jahresbericht frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die im Jahres- Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben im Jahresbericht als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Jahresberichts von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie nachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Nach unserer Beurteilung entspricht der Jahresbericht für das am abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetz licher Vorschriften die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. Luzern, 29. Januar 2016 PricewaterhouseCoopers AG Heinz Furrer Revisionsexperte Leitender Prüfer Roman Aregger Revisionsexperte Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

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23 Entwicklung der Ausschüttung und des Ausgabepreises Jahr Anzahl Anteilscheine Ausschüttung pro Anteil Ausgabepreis im Umlauf Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilienfonds Jahresbericht

24 bischof meier