GuG 4. Grundstücksmarkt und Grundstückswert. Zeitschrift für Immobilienwirtschaft Bodenpolitik und Wertermittlung.

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1 G Juli/August 2018 Art.-Nr ISSN GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert Zeitschrift für Immobilienwirtschaft Bodenpolitik und Wertermittlung Herausgeber: Dr. Daniela Schaper MinRat a.d. Prof. Dipl.-Ing. Wolfgang Kleiber Aus dem Inhalt Der neue Koalitionsvertrag, die Bodenpolitik und der sozial geförderte Wohnungsbau Fabian Thiel Seite 197 Digitalisierung der Justiz und elektronische Anbindung des Gerichtssachverständigen Walther Bredl Seite 205 Die Energiewende in der Immobi- lienwirtschaft: Ausgestaltung, regulative Rahmenbedingungen und Förderung von Mieterstrommodellen Bettina Hennig Seite 210 Arbeitsrecht im Sachver ständigenbüro Andrea Raffler/ Ulrike Augustin/Volker Schlehe Seite 215 Schäden an Außenwänden Wärmedämm- Verbundsysteme (WDVS) Ralf Ertl/Martin Egenhofer/ Michael Hergenröder/Thomas Strunck Seite 223

2 GuG Grundstücksmarkt und Grundstückswert Juli/August Jahrgang Herausgeber: Dr. Daniela Schaper MinRat. a. D. Prof. Dipl.-Ing. Wolfgang Kleiber Editorial Liebe Leserin, lieber Leser, zu jeder Branchenstrukturanalyse gehört die»five Forces«Theorie von Porter, nach der die Branche durch fünf Komponenten geprägt ist. Darin unterscheidet sich die Immobilienbranche nicht von anderen Branchen. Aufgrund der Intransparenz des Marktes und der Asymmetrie der Informationen ist die Immobilienwirtschaft darüber hinaus stark durch politische und rechtliche Rahmenbedingungen geprägt, die man gut und gerne als sechste Kraft bezeichnen könnte. Der Inhalt dieser Ausgabe zeigt das sehr eindrücklich auf. Den Anfang macht ein Beitrag, in dem die Auswirkungen der im Koalitionsvertrag von den Regierungsparteien getroffenen Vereinbarungen für den Immobilienmarkt reflektiert werden. Die Digitalisierung schreitet unaufhaltsam voran, so dass sich auch die Justiz damit auseinandersetzen muss. Neben bundeseinheitlichen Vorgaben besteht Gestaltungsspielraum für die Bundesländer, in denen die Digitalisierung der Justiz unterschiedlich weit vorangeschritten ist. Gutachten sollen jedoch bald standardmäßig mit elektronischer Signatur versehen direkt an das jeweilige Gericht versandt werden. Eine Abhandlung zeigt die Hintergründe und den Status Quo auf, unter besonderer Berücksichtigung der Situation in Bayern, und ermöglicht uns einen Blick in die Zukunft. Ein weiteres aktuelles Thema ist die Energiewende und die Umstellung auf erneuerbare Energien. In diesem Zusammenhang bestehen spezielle Förderungen für Mieterstrommodelle, die uns in einem Beitrag nähergebracht werden. Der Einsatz von Mitarbeitern in Sachverständigenbüros bietet Chancen zur Expansion angesichts wachsender Aufgaben. Dabei gibt es vielfältige Alternativen, deren rechtliche Rahmenbedingungen man kennen muss. In einem Aufsatz wird uns ein praxisorientierter Überblick gegeben, um das passende Modell für die eigene individuelle Bedarfslage zu finden. In der Rubrik»Aus der Praxis«geht es diesmal um die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Forstflächen. Die besondere Schwierigkeit besteht darin, den Aufwuchs bzw. die Bestockung sachgerecht zu berücksichtigen. Hierfür gibt es verschiedene Methoden, die in einem Beitrag vergleichend dargestellt werden. Die Reihe zu typischen Bauschäden wird fortgesetzt mit Ausführungen über Schadensbilder an Außenwänden. Thema des Glossars ist die Differenzierung von Baumängeln und Bauschäden. Besonders möchte ich auf die erläuternden Hinweise zur wichtigen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes zum Thema Grundsteuer im Rechtsprechungsteil aufmerksam machen. Abgerundet wird das Programm wie immer durch wichtige Marktinformationen. In der kommenden Ausgabe werden wir von der GuG-Jahrestagung berichten, die auf großes Interesse gestoßen ist. Wer in diesem Jahr keinen Platz mehr bekommen hat, hat die Möglichkeit, sich bereits jetzt die Teilnahme für das nächste Jahr zu sichern. SAVE THE DATE: Die nächste GuG-Jahrestagung findet am Mittwoch, den 5. Juni 2019, in Frankfurt am Main statt. Es grüßt Sie herzlich Ihre Dr. Daniela Schaper Verantwortliche Herausgeberin So finden Sie uns: de www. gug- tagung. de GuG I

3 Inhalt Editorial Vorschau Impressum Abhandlungen Der neue Koalitionsvertrag, die Bodenpolitik und der sozial geförderte Wohnungsbau Fabian Thiel, Frankfurt am Main 197 Digitalisierung der Justiz und elektronische Anbindung des Gerichtssachverständigen Walther Bredl, München 205 Die Energiewende in der Immobilienwirtschaft: Ausgestaltung, regulative Rahmenbedingungen und Förderung von Mieterstrommodellen Bettina Hennig, Berlin 210 Arbeitsrecht im Sachverständigenbüro Andrea Raffler/ Ulrike Augustin/Volker Schlehe, München 215 Schäden an Außenwänden Wärmedämm- Verbundsysteme (WDVS) Ralf Ertl, München/Martin Egenhofer, Landshut/ Michael Hergenröder, Lauf/Thomas Strunck, Herford 223 Aus der Praxis Ermittlung von Bodenwerten für Forstflächen Armin Offer, Gießen 227 Glossar Baumängel versus Bauschäden Daniela Schaper, München/Andreas Jardin, Pulheim 235 I V V Informationen Bewertung von Hinterliegergrundstücken 236 Mietpreise für kleine Wohnungen in Studentenstädten 238 Campus Mixed-Use Entwicklungen auf dem Vormarsch Größter Stadtumbau seit 50 Jahren 239 Einzelhandel setzt zu Jahresbeginn wieder stärker auf Metropolen 240 Sachwertfaktoren 2017: Faktoren zur Anpassung des Sachwerts von Grundstücken mit Eigenheimen an die Lage auf dem Grundstücksmarkt in Berlin 241 Richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur verbilligten Abgabe von Grundstücken (VerbR) 246 Merkblatt zur Anwendung der»richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur verbilligten Abgabe von Grundstücken (VerbR)«für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus 249 Rechtsprechung Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig BVerfG, Urt. v BvL 11/ Höhe der Vergütung des Sachverständigen bei rechtzeitigem Hinweis auf die zu erwartende Überschreitung des Auslagenvorschusses OLG Stuttgart, Beschl. v W 262/ Frist für die Ablehnung eines Sachverständigen OLG Celle, Beschl. v W 79/ Herausgabe von statistischen Einzeldaten zum Mietspiegel VG München, Urt. v M 7 K Rezension 260 GuG III

4 Abhandlungen Der neue Koalitionsvertrag, die Bodenpolitik und der sozial geförderte Wohnungsbau Fabian Thiel, Frankfurt am Main Der am unterzeichnete Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD kündigt auf den Zeilen 5113 f. für die neue Legislaturperiode eine Enquête-Kommission für eine»nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik«an (Zeilen ). Aus Sicht des Grundstücksmarktes und der Grundstücksbewertung sind weitere Aussagen des Koalitionsvertrags beachtenswert, wie etwa die Unterstützung des Engagements von Genossenschaften, kommunalen und kirchlichen Unternehmen, nicht gewinnorientierten Initiativen und Stiftungen für den Neubau sowie eine sozialverträgliche Sanierung im Sinne einer Gemeinwohlorientierung (Zeilen ). Mit vermehrten Eingriffen in den Bodenmarkt ist zu rechnen. Der vorliegende Beitrag setzt sich kritisch mit der politisch gewollten Unterwertveräußerung von Grundstücken durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) auseinander und verweist auf europarechtliche Fallstricke bei der geforderten bodenpolitischen»neuausrichtung«. Wohin treibt die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG? 1 Einführung: Die»Bodenfrage«ist zurück jedenfalls im aktuellen Koalitionsvertrag Aktuelle Positions- und Strategiepapiere des DIFU, vhw und Deutschen Städtetags fordern angesichts zunehmender Aufgaben und Baulandknappheiten in den wachsenden Gemeinden eine»neue bodenpolitische Agenda«. Im Folgenden soll lediglich auf die boden- und wohnungsmarktpolitischen Aspekte des aktuellen Koalitionsvertrages eingegangen werden. In dem Dokument heißt es etwa:»wir werden die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und Sicherung bezahlbaren Wohnens unterstützen und streben dazu weitere Verbesserungen im Bauplanungsrecht an (Zeilen ). Weitere Verschärfungen der Eingriffsmöglichkeiten der Kommunen in Eigentumsrechte durch Gestaltung auf Bundesebene werden dabei nicht verfolgt«(zeilen ). Zudem sind eine Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und dessen Harmonisierung mit dem Mietrecht geplant (Zeilen ). Der Vertrag 1 gibt Anlass, im Fachbeitrag theoretische Konzepte der wohnungspolitischen Umsetzung der»bodenfrage«und ihrer Grundstücksbewertung in den Blick zu nehmen. Der Koalitionsvertrag betont bspw. prominent die»gemeinwohlorientierung«der Wohnungswirtschaft. 2 Bei der Diskussion um Mietpreisbremse und Gentrifizierung muss indes berücksichtigt werden, dass in Deutschland über 80 % der Wohneinheiten privaten»kleineigentümern«gehören, 12 % gehört Genossenschaften, Staat und Stiftungen und (nur) 7 % sind den privatwirtschaftlichen Unternehmen zuzurechnen. Die Bau- und Immobilienwirtschaft ist ein wichtiger Beteiligter an der Grundstücksnutzung. Den Immobilien- und Wohnungsmarkt (»Markt für Wohnen«) kann man gewiss als ein zentrales Segment der Gesamtwirtschaft ansehen. Die Wohnung ist gar das zentrale Objekt eines Güterverbundes, mit einer volkswirtschaftlichen Schlüsselposition für den Baumarkt, Arbeitsmarkt, Wohnungsmarkt und Konsumgütermarkt (Beispiel: Privatisierung ehemaliger Mietwohnungen). 3 Wohnungspolitik kann als essenzieller Bestandteil der Eigentumspolitik verstanden werden, denn Wohnungspolitik dient als Verteilungs- und Versorgungspolitik sozialpolitischen Zielen und erfüllt überdies als Instrument der Eigentumsbildung gesellschaftspolitische Funktionen. Wohnungspolitik widmet sich damit in erster Linie der Förderung des privaten Eigentums an der Wohnung. Die Wohnung ist ein privates Konsumgut, nicht nur (lediglich) ein Wirtschaftsgut. Das Marktprinzip ist beherrschend, aber nur in seiner sozial verträglichen Ausgestaltung. 4 Dass Wohnungen gemeinschaftlich genutzt werden, bedeutet nicht, die Wohnungen würden damit automatisch zu öffentlichen Gütern. 1 Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD: Ein neuer Aufbruch für Europa. Eine neue Dynamik für Deutschland. Ein neuer Zusammenhalt für unser Land, Berlin Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 111 (Zeilen ). 3 Hämmerlein, Wohnökonomie, 2006, S. 52 ff., S Dazu wegweisend Oettle, Die Wohnung als wirtschaftliches Gut. In: Engelhardt/ Thiemeyer (Hrsg.), Festschrift für Jenkis, 1987, S. 235 ff., S GuG

5 Abhandlungen Thiel, Der neue Koalitionsvertrag, die Bodenpolitik und der sozial geförderte Wohnungsbau 2 Eigentumsverteilung Die Bundesregierung möchte insbesondere Familien beim Erwerb von Wohneigentum unterstützen, etwa durch ein»baukindergeld«i.h.v je Kind pro Jahr. 5 Die Deutsche Bundesbank nahm erstmals im Jahr 1997 das deutsche private Immobilienvermögen genauer unter die Lupe. Dabei stellte die Bank fest, dass das private Grundstücksvermögen abzüglich Abschreibungen mit schätzungsweise gut 7 Billionen DM zu Buche schlug. 6 Berufsgruppe Eigentumsanteil Landwirte 90,32 % Gewerbetreibende und Freiberufler 68,82 % Beamte 68,72 % Angestellte 51,24 % Arbeiter 47,78 % Arbeitslose 23,18 % Nichterwerbstätige 45,00 % Tab. 1: Eigentumsanteil verschiedener Berufsgruppen Aus Tab. 1 wird der Anteil am Privateigentum an Grundstücken der jeweiligen Berufs- und Bevölkerungsgruppe ersichtlich (Stand: 2013). 7 Vor allem das private Grundstückseigentum hat eine Leitbildfunktion für die Interpretation von Privateigentum. Es gilt der Grundsatz:»Superficies solo cedit«. Nach dem Akzessionsprinzip sind Gebäude, wenn sie mit ihrem Fundament in das Grundstück hineingebaut und mit ihm fest verbunden sind, rechtlich Bestandteile dieses Grundstücks ( 94 BGB). 8 Eine Gesamtübersicht der Eigentumsquoten aller Vermögenswerte der Deutschen liefert Tabelle 2. Frappant ist vor allem der Unterschied beim selbst genutzten Wohneigentum zwischen den alten und neuen Bundesländern. Während in Westdeutschland 14 Mio. Haushalte über Immobilieneigentum verfügen, sind es in Ostdeutschland lediglich 2 Mio. Haushalte. Eigentums- und Anlageformen Eigentümer Wohnbevölkerung 9 82,6 Mio. Haushalte 39,1 Mio. Sparbuch 40 Mio. 49 % > 100 % Bausparvertrag 40 Mio. 49 % > 100 % Aktien (Fonds und andere Anlageformen) Selbstgenutztes Wohneigentum (Wohneigentumsquote) davon Westdeutschland davon Ostdeutschland Landwirtschaftliches Grundstückseigentum 11 Mio. 13 % 27 % 16 Mio. 41 % 14 Mio. 42 % 2,0 Mio. 31 % 5,0 Mio. 6 % 13 % Tab. 2: Eigentumsquoten an ausgewählten beweglichen und unbeweglichen Vermögensgegenständen in Deutschland Das Spannungsverhältnis zwischen Privateigentümern und Nicht-Privateigentümern lässt sich an der Debatte um die Wohneigentumsquote und die Miet-Wohnungsprivatisierung in der Bundesrepublik veranschaulichen (Tab. 2). Seit den 1980er Jahren ist eine regelrechte Eigentumsbildungseuphorie zu beobachten. Das private Immobilienvermögen in Deutschland verdoppelte sich in den vergangenen 20 Jahren auf 6 Billionen Euro. Das Immobilienvermögen ist analog zu anderen Vermögenspositionen ungleich zwischen Gering- und Gutverdienern, Alten und Jungen, Erwerbs- und Nichterwerbstätigen sowie zwischen Westdeutschland und Ostdeutschland verteilt. 10 Von den 24. Mio. Mietwohnungen in der Bundesrepublik stehen 59 % in privatem Eigentum, davon 13 % private Haushalte. 46 % dieser Kleinanbieter lassen sich zu den gewerblichen nicht selbstnutzenden Vermietern zählen. Hinzu kommen 24 % kirchliche und genossenschaftliche Eigentümer sowie sonstige Eigentümer mit einem Wohnungsanteil von 18 %. Hämmerlein vertritt die Auffassung, dass mit Blick auf die Wohneigentumsquote in Spanien von 87 % und in Italien mit 73 % der Anstieg des privaten Wohneigentums (für die Mieter) in Deutschland zumutbar sei und ohne Subventionen erfolgen könne; es gibt freilich auch Mieter, die finanziell und mental schlichtweg nicht eigentumsbereit sind. Der Wohnungsmarkt behält vielmehr den Charakter des Angebotsvolumens verfügbarer Wohnungen für den Wohnungsbedarf privater Haushalte an den von den Wohnungsnachfragern ausgewählten Standorten. 11 Der Einsatz städtebaurechtlicher Maßnahmen ist durchaus zwiespältig zu sehen, denn sie stehen im Spannungsfeld zwischen Kostenerhöhung und Steigerung der Bodenpreise einerseits und der Vermeidung von Vermögensumverteilungen mit dem Resultat einer Konzentration des Grundstückseigentums in der Hand weniger Personen und Kapitalgesellschaften andererseits Eigentumspolitik als»überbau«der Wohnungspolitik Der Grundsatz»Eigentum verpflichtet«nach Art. 14 Abs. 2 GG gilt auch und vor allem für die Wohnungswirtschaft. Helmut Jenkis führt in diesem Kontext aus: Die Wohnung sei ein»wirtschaftsgut contra Sozialgut«. Beim Sozialgut Wohnung sei das Wohnen der Nutzungsvorgang des Gutes Wohnung. 13 Hans Hämmerlein verdanken wir eine kritische Analyse des Marktes für Wohnungen als Teil der Wohnökonomie, die ihrerseits ein wichtiges Element der Immobilienökonomie verkörpert. Am 5 Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 16 (Zeilen ). 6 Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Januar 1999, Nr. 1, S. 41 ff. 7 Deutsche Bundesbank, Monatsbericht 6/2013; Statistisches Bundesamt, Fachserie 15, Sonderheft 1, Haus- und Grundbesitz, Ivo, in: Weirich/Ivo, Grundstücksrecht, 4. Aufl. 2015, 24, Rn Statistisches Bundesamt, Aktuelle Zahlen zu Bevölkerung, Erwerbstätigkeit, Altersaufbau, Haushalte. (www. destatis. de), Stand: Institut der deutschen Wirtschaft, Hämmerlein, Wohnökonomie, 2006, S Güttler, Marktverhalten, Bodenpreisbildung, Planung, qualitative Faktoren, Instrumente der Bodenpolitik. In: Dieterich-Buchwald/Dieterich, Neue Perspektiven des Bodenrechts, 1997, S Jenkis, Wirtschaftsgut contra Sozialgut. In: Frankfurter Allgemeine Zeitung, Ausgabe Nr. 185 v , S GuG

6 Thiel, Der neue Koalitionsvertrag, die Bodenpolitik und der sozial geförderte Wohnungsbau Abhandlungen Beispiel der Wohnimmobilie lässt sich die Raum-Zeit-Dimension und die eigentumspolitische Implikation des wohnökonomischen Werts des Bodens gut illustrieren:»real estate is space and money over time«. So lautet eines der Charakteristika für Wohnimmobilien gemäß der Definition von Schulte et al. 14 Der Erwerb der Wohnung ist ein Investitionsvorhaben durch den Eigentümer. Die Wohnung ist ein Wirtschaftsgut; die selbstgenutzte Wohnung für private Haushalte stellt hierbei ein Konsumgut dar. 15 Die Veräußerung großer Wohnungsbestände, die sich überwiegend im Eigentum der öffentlichen Hand befinden, ist indes keine Wohnungsprivatisierung. 16 Folgende Unternehmen des Wohnungsbaus lassen sich u.a. anführen: Wohnungsgenossenschaften; Kapitalgesellschaften; öffentliche und private Sanierungs- und Entwicklungsträger; öffentliche Landesentwicklungs- und Wirtschaftsförderungsgesellschaften; 17 private Bauträgerunternehmen zur Generierung privaten Eigentums und private Wohnungsverwaltungsunternehmen. Die heutige Baustruktur unserer Städte und das Ziel einer effektiven Innenentwicklung sind im Übrigen natürlich ohne das Wohnungseigentum nicht vorstellbar. 6 Mio. Eigentumswohnungen sind mittlerweile in Deutschland errichtet worden. Insbesondere im Siedlungsbestand erfreut sich das Wohneigentum gegenwärtig zunehmender Beliebtheit. 18 Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 19 trifft in seinem ersten Teil detaillierte Regelungen zum Wohnungseigentum, von dem 81 % der Bevölkerung glaubt, es sei eine gute Immobilienanlageform. Wohnungseigentum ist nach 1 WEG ein Miteigentums- und Teileigentumsanteil (besonders ausgestaltetes Bruchteilseigentum) an einem Grundstück in Verbindung mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder einem nicht zu Wohnzwecken dienenden, in sich abgeschlossenen Gebäudeteil ( 1 Abs. 2 und 3 WEG). Das WEG kombiniert somit das Alleineigentum ( 903 BGB) mit dem Bruchteilseigentum ( 1008 BGB). Wohnungseigentum kann nur mit einem Miteigentumsanteil verknüpft werden. 4 (Wohnungs-)Gemeinnützigkeit: Renaissance? Wohnungsgemeinnützigkeit erlebt derzeit eine gewisse Renaissance in der Debatte um»bezahlbares Wohnen«. 20 Angesichts steigender Marktwerte für den Boden in sämtlichen Entwicklungsstufen ( 5 ImmoWertV) in Metropolregionen haben freilich die gemeinnützigen Unternehmen gegenwärtig einen gravierenden Wettbewerbsnachteil, der nur durch steuerliche und bodenpolitische Sondervorteile ausgeglichen werden kann. Derzeit wird diskutiert, (öffentlichen) gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften Grundstücke zur Verfügung zu stellen, die Gemeinden über das städtebaurechtliche Vorkaufsrecht ( 24 bis 28 BauGB) vorher erworben haben. Hier ist zu differenzieren: Das allgemeine Vorkaufsrecht gilt z.b. im Geltungsbereich eines B-Plans. Das besondere Vorkaufsrecht kann z.b. im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung geltend gemacht werden, dies aber nur innerhalb von 2 Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags. Ankauf zum Kaufpreis bzw. Ankauf zum Verkehrswert regelt 28 Abs. 3 BauGB. Eine»deutliche Überschreitung«dürfte bei über 30 % des Verkehrswerts beginnen. Die Regelungen zum Vorkaufsrecht sind insgesamt kompliziert und rechtsmittelanfällig; zudem drohen latent Verstöße gegen das unionsrechtliche Wettbewerbs- und Beihilfenrecht. 21 Gemeinnützigkeit ist generell geeignet und erforderlich, die Lebensgrundlagen des Gemeinwesens zu festigen, zu sichern oder zu erhalten. Gemeinnützig handelt, dessen oder deren Tätigkeit darauf gerichtet ist, die Allgemeinheit auf materiellem, geistigem oder sittlichem Gebiet selbstlos zu fördern ( 52 Abs. 1 Satz 1 AO). 22 Gemeinnützigkeit stellt einen ausfüllungsbedürftigen, unbestimmten Rechtsbegriff dar. Die steuerrechtliche Norm des 52 Abs. 2 AO liefert auch nur einen groben Beispielskatalog. Auch der Dritte Sektor neben der Öffentlichen Hand und der Privatwirtschaft als den anderen beiden Sektoren lässt sich nicht eindeutig einer bestimmten Rechtsform zuordnen. Zwar wurde im Jahr 1989 als Ergebnis der Vorgänge um die Neue Heimat die institutionelle Förderung von Wohnungsunternehmen mit der Aufhebung der steuerbefreiten Wohnungsgemeinnützigkeit der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen (GWU) beendet. 23 Seit dieser Zeit kommen lediglich noch Wohnungsgenossenschaften mit gemeinnütziger Unternehmensausrichtung in den Genuss der ehemaligen Steuerbefreiungen. 24 Das Ende der Gemeinnützigkeitsidee bedeutete diese Rechtsänderung zum allerdings nicht. Denn die Unternehmensformen der (ehemals) gemeinnützigen Wohnungswirtschaft sind heute unabhängig von gewährten Steuervorteilen recht vielfältig. Sie bestehen aus Stiftungen, Bauvereinen, Genossenschaften, 25 Vereinen, Woh- 14 Schulte/Vogt, Grundlagen der Investition in Immobilien. In: Schulte (Hrsg.), Handbuch Immobilien-Investition, 1998, S Zum wirtschaftlichen und nichtwirtschaftlichen Wohnungsbegriff siehe Oettle, Die Wohnung als Wirtschaftsgut. In: Festschrift für Jenkis, 1991, S. 239 ff. 16 Hämmerlein, Wohnökonomie, 2006, S. 54, Albers vermutet, dass die Flexibilisierung dieser Gesellschaften, im Vergleich zu öffentlichen Körperschaften, dadurch gewonnen wird, dass die Beschlussfassung in den demokratisch legitimierten Gremien ebenso umgangen werden kann wie eine effektive Bürgerbeteiligung. Siehe Albers, Stadtentwicklungsplanung. Albers, In: ARL, Handwörterbuch der Raumordnung, 2005, S Diese Behauptung von Albers lässt sich durch zahllose Beispiele belegen, in denen Wirtschaftsförderungsgesellschaften (z.b. GmbHs) in Trägerschaft der Gemeinden oder der Landkreise undurchsichtige, nachgerade unkontrollierbare Grundstücksgeschäfte tätigen und hierdurch nicht selten an den Rand der Insolvenz geraten, aus der sie dann nur durch öffentlich finanzierte (!) Bürgschaften und Bankkredite zu retten sind. 18 Pick, in: Bärmann/Pick (Hrsg.), WEG Kommentar, 19. Aufl. 2010, Einl., Rn Zuletzt geändert 2007, BGBl I S Laut Koalitionsvertrag v ist in dieser Legislaturperiode eine Novellierung des WEG geplant. 20 Vgl. Kapitel»Lebenswerte Städte, attraktive Regionen, bezahlbares Wohnen«, Koalitionsvertrag, Kap.»Wohnen«, zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S (insb. Zeilen 5212 f.). 21 Siehe die Ausführungen unten unter Punkt Schauhoff (Hrsg.), Handbuch der Gemeinnützigkeit, Verein, Stiftung, GmbH, 2005, S. 5 ff. 23 Die Zukunft der Gemeinnützigkeitsidee betont Püttner, Wohnungsgemeinnützigkeit und Verfassungsrecht. In: Engelhardt/Thiemeyer (Hrsg.), Festschrift für Jenkis, 1987, S. 261 ff. 24 Hämmerlein, Wohnökonomie, 2006, S Mit dem Zusatz»gemeinnützig«bis zum Jahr 1990; vgl. 22 WGG, 22 WGGDV; Jenkis, Kommentar zum Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1988; dazu ausführlich Müller, Effizienz- und Verteilungswirkungen staatlicher Einflussnahme in die Wohnungswirtschaft, unveröff. Diplomarbeit Univ. Hamburg, 1992, S GuG

7 Abhandlungen Thiel, Der neue Koalitionsvertrag, die Bodenpolitik und der sozial geförderte Wohnungsbau nungsbaugesellschaften in den Rechtsformen GmbH und AG sowie aus öffentlichen Landesentwicklungsgesellschaften. 26 In diesem Rahmen können gemeinwirtschaftliche Unternehmen der Grundstücksnutzung auch in privatrechtlicher Form (GmbH, GmbH & Co KG, AG) organisiert sein, solange sichergestellt ist, dass der Staat als Garant gemeinwirtschaftlicher Handlungsformen bereitsteht. Die Unternehmen der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft (GWU) erfüllen durchweg diese Kriterien. Sie müssen im Gefolge der»neuen Heimat«-Affäre mit einem erheblichen Imageproblem leben, dem allerdings durch gesetzgeberische Initiativen für mehr Transparenz und Kontrolle im gemeinnützigen Wirtschaftsverhalten beizukommen ist. 27 In Frage kommt außerdem die Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft (eg), die die Bundesregierung ausdrücklich fördern möchte. 28 Der gemeinwirtschaftliche und gemeinnützige Charakter von Genossenschaften ist umstritten. Die Reanimation der steuerlichen Wohnungsgemeinnützigkeit steht derzeit in der Diskussion; eine Studie zur»neuen Wohnungsgemeinnützigkeit«29 hat jüngst beachtliche Aufmerksamkeit auch jenseits der Fachveröffentlichungen gefunden. Ob dieser Vorstoß durch Einräumung von Steuervorteilen, 30 möglicherweise unterstützt durch die vermehrte Gründung kommunaler Wohnungsunternehmen oder Landgesellschaften mit unabsehbaren beihilfenrechtlichen Folgen Erfolg versprechend ist, kann derzeit nur zurückhaltend beurteilt werden. Das Kernproblem der aktiven steuernden Liegenschafts- und Baupolitik ist durchweg die mangelnde Verfügbarkeit an Grundstücken im Eigentum der Kommunen und somit das Fehlen strategischer bodenpolitischer Ziele, die im Idealfall in einem liegenschaftspolitischen Grundsatzbeschluss im Gemeinderat oder in der Stadtverordnetenversammlung niedergelegt werden sollten. 5 Rechtsfähige Stiftungen im Immobilienbereich Der Koalitionsvertrag betont ferner die Rolle der Stiftungen im Grundstücksmarkt. 31 Das Stiftungsrecht ist Teil des Rechts der Non-Profit-Organisationen, was gleichbedeutend mit dem Recht des Dritten Sektors ist. Die Bedeutung der Rechtsform der rechtsfähigen Stiftung nimmt zu. Derzeit existieren in Deutschland schätzungsweise bürgerlich-rechtliche Stiftungen. Insbesondere sind auf den Feldern Biotopschutz, Artenschutz, Kreislaufwirtschaft, Energie und Verkehr zahlreiche privatrechtliche Privat-, Banken- und Firmenstiftungen gegründet worden. Hinzu treten die Stiftungen der öffentlichen Hand. Die Stiftungslandschaft, auch und gerade im Wohnungsbereich, ist somit in den letzten Jahren auf Grund verbesserter gesetzlicher Regelungen sehr vielschichtig geworden. 32 Der Stiftung fehlt auf Grund der Gemeinnützigkeit der»owner«, also eine Person mit Anspruch auf Gewinnausschüttung. Sie hat auch keine Mitglieder und verbietet die Existenz von Eigentümern, Anteilseignern, Gesellschaftern oder Mitgliedern. 33 Eine Stiftung gehört und verwaltet sich selbstständig; sie kennt kein Eigentum. Die rechtliche Konstruktion einer Stiftung ist allerdings im Hinblick auf Kontrollmöglichkeiten der Destinatäre, der Publizitäts- und Haftungsvorschriften sowie Steuerbefreiungen nicht gänzlich unproblematisch. 34 Denn die im Kapitalgesellschaftsrecht entwickelten Vorschriften über Kapitalausstattung, Insolvenzantragspflicht oder Arbeitnehmerschutz bleiben bei wirtschaftlich tätigen Stiftungen maßgeblich hinter der Regelungsdichte für GmbHs und Aktiengesellschaften zurück, 35 etwa bei Immobilienaktiengesellschaften. Um Missbräuche zu vermeiden, sind umfangreiche stiftungsrechtliche Aufsichtsverfahren erforderlich, etwa über externe Kontroll- und Beratungsgremien als Steuerungsinstanzen. 6 Wohnungsgenossenschaften Wie erwähnt, möchte die neue Bundesregierung in der kommenden Legislaturperiode verstärkt die Wohnungsgenossenschaften fördern. 36 Im Jahr 2013 gab es rund Wohnungsgenossenschaften, davon zwei Drittel in den alten Bundesländern. Eigentumsrechtlich betrachtet ist genossenschaftliches Eigentum solidarisches Mit-Eigentum. 37 Die Nutzung einer Genossenschaftswohnung durch ein Mitglied ist als ein zwischen Wohnungseigentum und Mietwohnung verlaufender»dritter Weg«zu interpretieren. 38 Das genossenschaftliche Wohnungseigentum unterscheidet sich vom»reinen«wohnungseigentum durch die Kapitalaufbringung für die gemeinschaftliche Wohnraumversorgung, die nur für Genossenschaftsmitglieder als Nachfrager geöffnet ist. 39 Demgegenüber verpflichtet der Eigentumswohnungserwerb auch gleichzeitig zur Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies spiegelt sich in den Grundsätzen des Genossenschaftsgesetzes ( 1 GenG) 40 wider. Gemeinschaftliches Handeln ( 17 GenG) bedeutet dasselbe wie genossenschaftliches Tun, sodass der Geschäftsbetrieb auf dem genossenschaftlichen Selbsthilfeprinzip beruhen muss. 26 Jenkis, Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft zwischen Kritik und Reformvorschlägen Eine Replik, So Püttner, Wohnungsgemeinnützigkeit und Verfassungsrecht. In: Engelhardt/ Thiemeyer (Hrsg.), Festschrift für Jenkis, 1987, S Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 111 (Zeilen ). 29 Dazu ausführlich Kuhnert/Leps, Neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Wege zu langfristig preiswertem und zukunftsgerechtem Wohnraum, Wiesbaden, Vgl. die Vorarbeiten und Überlegungen vor Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit: Thieme, Die Stellung des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts im Rechtssystem. In: Jenkis (Hrsg.), Kommentar zum Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1988, S. IL LXV. 31 Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 111 (Zeilen ). 32 Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung von Stiftungen v Thymm, Das Kontrollproblem der Stiftung und die Rechtsstellung der Destinatäre, 2007, S. 66; Seifart/v. Campenhausen, Handbuch des Stiftungsrechts, 1999, 8, Rn. 132 f. 34 Thymm, Das Kontrollproblem der Stiftung und die Rechtsstellung der Destinatäre, 2007, S. 16 ff. 35 Rawert, Stiftung und Unternehmen. In: Non profit law yearbook, 3/2004, S. 1, 3 ff. 36 Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 111 (Zeilen ). 37 Freitag, Adresse»Wohnungsgenossenschaft«Erfahrungen und Perspektiven. In: Schwäbisch Hall-Stiftung (Hrsg.), Kultur des Eigentums, 2006, S. 256, Holthaus/Lehnhoff, in: Lang/Weidenmüller (Hrsg.), GenG, Genossenschaftsgesetz, Kommentar, 38. Aufl. 2016, Einf., Rn. 7 ff. und 1, Rn Hämmerlein, Die unternehmerische Wohnungswirtschaft, 1988, S. 230 ff.; ders., Wohnökonomie, 2006, S. 83 f. 40 Gesetz betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften i.d.f. d. B. vom GuG

8 Thiel, Der neue Koalitionsvertrag, die Bodenpolitik und der sozial geförderte Wohnungsbau Abhandlungen Vor allem aber stellen Genossenschaften die Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum (genossenschaftliches Gemeinschaftseigentum) oder auch mit Wohneigentum (individuelles Eigentum) sicher, 41 teilweise auch in Verbindung mit erbbaurechtlichen Grundstücksnutzungen. 42 Im Immobilienbereich können Genossenschaften vielfältige Ausprägungen haben: Vermietungs- und Nutzergenossenschaften, Bauträgerwohnungsgenossenschaften, Dachgenossenschaften, 43 Vermietungs- und (Einzel-)Eigentümergenossenschaften, 44 wohnungsbezogene Dienstleistungsgenossenschaften und Dienstleistungsgenossenschaften als Träger kommunaler Baubetriebe. Die eingetragene Genossenschaft (eg) entsteht durch den Gründungsvorgang, mithin durch den Gründungsvertrag durch mind. drei Gründungsmitglieder. Rechtsfähig wird die eg erst durch Eintragung in das Genossenschaftsregister ( 13 und 17 GenG). Zur Aufrechterhaltung des genossenschaftlichen Sektors sind finanzielle Fördermittel durch die öffentliche Hand, durch öffentliche und private Kreditinstitute notwendig, etwa Zuschüsse zum Grundstückskauf oder die verbilligte Abgabe kommunaler Grundstücke, kombiniert mit entsprechenden Konzeptverfahren. 45 Die mittlerweile abgeschaffte Eigenheimzulage sah nach 17 EigZulG die Förderung von Genossenschaftswohnungen zum Aufbau einer»eigentumsorientierten Wohnungsgenossenschaft«vor, deren Rechtsform es seit dem Jahr 1994 gibt. Die Satzung der Genossenschaft ist dann»eigentumsorientiert«, wenn sie den Genossenschaftsmitgliedern unwiderruflich das vererbliche Recht auf Erwerb des Eigentums an den ihnen zu Wohnzwecken überlassenen Wohnungen einräumt. 46 Die Förderung von Geschäftsanteilen an eigentumsorientierten Wohnungsgenossenschaften wurde bis zum Jahr 2004 sogar bei fehlender Selbstnutzung durch den Genossen gewährt, 47 hieran anschließend an eine Nutzungszeit eines Genossen von acht Jahren geknüpft. Ursprünglich waren die Wohnungsgenossenschaften eng mit dem Gemeinnützigkeitsprinzip verwoben. Sie sollten sich in ihrer Mietpreisgestaltung nicht am Gewinn, sondern am Kostendeckungsprinzip orientieren, die Wohnungen an»breite Schichten der Bevölkerung«vergeben und beim Ausscheiden eines Genossenschaftsmitglieds auf eine Beteiligung an den stillen Reserven verzichten. Die»Blütezeit«der Genossenschaften war in den Aufbaujahren von 1950 bis Mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes 48 entfielen auch die Vorgaben der Mietpreisgestaltung für die Wohnbaugenossenschaften und ihres Geschäftskreises. Die Förderzulagen 2006 wurden 2008 durch Wohn-Riester ersetzt. Heute kann der Erwerb weiterer Genossenschaftsanteile mittels eines Altersvorsorgevertrages nach dem Eigenheimrentengesetz gefördert werden. Es dürfen sich allerdings nur diejenigen Wohnungsgenossenschaften als»gemeinnützig«bezeichnen, denen dies durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht von 1930 bis 1990 ebenfalls zugesichert war. Ein als GmbH tätiges Wohnungsunternehmen, das die Bezeichnung»gemeinnützig«kurzfristig geführt hatte (der Fall spielte in den neuen Bundesländern), musste sich vom BGH»irreführende Werbung«gem. 3 UWG vorhalten lassen, weil es sich im Geschäftsgebaren und aufgrund seiner Satzung alles andere als gemeinnützig verhalten hatte Immobilienbewertung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus: Beispiel Hessen»Der soziale Wohnungsbau muss mindestens auf heutigem Niveau und langfristig verstetigt werden. Dafür ist es erforderlich, dass der Bund auch in Zukunft gemeinsam mit den Ländern Verantwortung für die soziale Wohnraumförderung übernehmen kann. Falls erforderlich wird dazu eine Grundgesetzänderung vorgenommen«. 50 Im Folgenden soll kurz die Praxis in der Stadt Frankfurt zur Bewertung des von der Bundesregierung ausdrücklich geförderten öffentlichen Wohnungsbaus vorgestellt werden. 51 Gentrifizierung wird gewiss stetig zum Mittelschichtsproblem. Die städtische Wohnungspolitik und die Bundesregierung fordert dies für ganz Deutschland 52 soll gegen den zunehmenden Preisdruck in den Innenstädten auf den sozialen Wohnungsbau abzielen. Die Stadtverwaltung von Frankfurt betont drei Instrumente, um der Gentrifizierung der ansässigen Wohnbevölkerung entgegenzuwirken: a. Wahrnehmung des Vorkaufsrechtes in Milieuschutzgebieten, b. Planungswertausgleich, c. Realisierung von öffentlich gefördertem Wohnungsbaus. Auf die Probleme des Planungswertausgleichs ist an anderer Stelle schon vertieft eingegangen worden. 53 In diesem Beitrag soll die (vermehrte) Realisierung des öffentlich geförderten 41 Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Modelle genossenschaftlichen Wohnens. In: ExWoSt-Informationen, Nr. 1 5/2005, S. 4 ff.; Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften, 2004, S. 1 ff. 42 Siehe die Beispiele bei Bura et al. (Hrsg.), Wohnprojekte Baugemeinschaften soziale Stadtentwicklung, 2002, S. 62 ff. 43 Die Dachgenossenschaft vereint verschiedene Hausgemeinschaften, die aus der Trägerform eines Vereins oder einer GbR bestehen können. Rechte und Pflichten aus der Grundstücksnutzung werden auf die Hausgemeinschaften im Rahmen von Gesamtnutzungsverträgen übertragen. Siehe Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Genossenschaftspotenziale, 2006, S. 30 ff. 44 Unterformen der eigentumsorientierten Wohnungsbaugenossenschaft zielen aus steuerlichen Gründen auf die Schaffung von Wohnungs-Einzeleigentum unter genossenschaftlichem Dach. Es fällt mitunter schwer, die Grenze zur»reinen«wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) trennscharf zu ziehen. 45 Das ist europarechtlich nicht unproblematisch. Siehe die Ausführungen unten unter Punkt Siehe 17 EigZulG v (geändert im Jahr 2005, BGBl I, S. 3680); nunmehr:»wohn-riester«; OFD Frankfurt am Main, Rundverf. vom , S2222A-18-ST BFH, BStBl. 2002, S Auf die durchaus problematischen Folgen der Objektförderung im Wohnungsbau soll nicht eingegangen werden. 48 Steuerreformgesetz 1990, BGBl I, S. 1093; Jenkis, Kommentar zum Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1988, S. 485 ff. 49 BGH, Urt. v , AZ I ZR 25/01 = GRUR 2003, ; dazu Holthaus/Lehnhoff, in: Lang/Weidenmüller (Hrsg.), Genossenschaftsgesetz, 38. Aufl. 2016, 1, Rn. 89 ff. 50 Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, 2018, S. 110 (Zeilen ). 51 Vortrag von Dipl.-Ing. Debus, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main, Präsentation anlässlich der Tagung»Eigentum verpflichtet«am in Frankfurt am Main. 52 Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD, S. 109 (Zeilen ). 53 Thiel, Bezahlbarer Wohnraum durch Bodenwertabschöpfung? Steuerrechtliche und wertermittlungstechnische Aspekte, GuG 5/2017, GuG

9 Abhandlungen Thiel, Der neue Koalitionsvertrag, die Bodenpolitik und der sozial geförderte Wohnungsbau Wohnungsbaus thematisiert werden, und zwar am Beispiel des gegenwärtigen Wohnungsmarktumfelds in der Stadt Frankfurt. Die Stadt Frankfurt überlegt, die öffentliche Bindung geförderter Wohnungen auf 30 Jahre zu verlängern. Als landesrechtliche Grundlage ist zusätzlich das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung 54 heranzuziehen. 10 Abs. 1 Nr. 1 des Gesetzes definiert die Wohnungsgrößen: Bei Bestimmungen der Länder über die Grenzen für Wohnungsgrößen sind folgende Grundsätze zu berücksichtigen ( ). Die Größe der zu fördernden Wohnung muss entsprechend ihrer Zweckbestimmung angemessen sein. Die das Gesetz ergänzende Landesrichtlinie konkretisiert das Kriterium der»angemessenheit«. Punkt der Landesrichtlinie besagt, dass die förderungsfähige Wohnfläche (Regelwohnfläche) bei Wohnungen für eine Person bis 45 m 2, bei Wohnungen für zwei Personen bis 60 m 2 und für jede weitere Person 12 m 2 mehr beträgt. Bei Wohnungen mit drei Zimmern zzgl. Bad und Küche ist die förderungsfähige Wohnfläche unabhängig von der beabsichtigten Belegung auf 72 m 2 begrenzt. Punkt der Richtlinie setzt fest, dass alle Wohnungen direkten Bezug zum Freiraum haben sollen, und zwar im Erdgeschoss durch Haus-/Mietergärten, Terrassen, im Obergeschoss durch Balkone, Loggien, nicht beheizbare Wintergärten oder Terrassen. Bauliche Anlagen dieser Art sollen eine der Haushaltsgröße entsprechende nutzbare Fläche i.d.r. von mindestens 4 m 2 und eine Tiefe von mindestens 1,75 m haben. Punkt legt fest, dass Fenster und Balkon- oder ähnliche Türen, die im Erdgeschoss liegen oder sonst ohne Hilfsmittel von außen erreichbar sind, mit einbruchshemmenden Verriegelungen, mit Klapp- oder Rollläden bzw. innenliegendem Sichtschutz ausgestattet werden sollen. Einbruchhemmende Wohnungseingangstüren sind vorzusehen. Dies schränkt die Baufreiheit eines Grundstückseigentümers erheblich ein. Bundesrechtlich bestimmt 9 Abs. 1 Nr. 7 und 8 BauGB: Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden: [ ] die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen. In Frankfurt ergänzt die»magistratsvorlage M 9«vom : Der Magistrat wird beauftragt [ ], soweit die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen gegeben sind, städtebauliche Verträge mit dem Ziel abzuschließen, 30 % der durch neu aufgestellte Bebauungspläne zusätzlich ermöglichten BGF Wohnen für den geförderten Wohnungsbau zu sichern. Fraglich ist nun der Einfluss der landesrechtlichen und kommunalen Förderung (Land Hessen finanziert im 1. Förderweg, Stufe 1 und 2, die Stadt Frankfurt bezuschusst durch den Förderweg 2) auf den Bodenwert. Es ist eine Berechnung des Werteinflusses auf den Bodenwert durch Mietmindererträge vs. Einsparung durch Kredite und Zuschüsse vorzunehmen. Der Grundstückseigentümer hat im Rahmen der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) eine Einschränkung durch gebundene Mieten (5,50 /m 2 ), durch die Vorgabe der Wohnungsgrößen und der Ausstattung (z.b. Passivhaus, barrierefrei) hinzunehmen. Demgegenüber sind die Vorteile der Fördermittelvergabe (Darlehen oder Zuschüsse, Mietzuschüsse) und günstige Kreditkonditionen gegenüberzustellen. 56 Die Kapitalisierung der Mietmindererträge zwischen Fördermiete und Marktmiete erfolgt über den Bindungszeitraum. Erforderlich ist eine Kapitalisierung der Mietmindererträge zwischen dem Ende des Bindungszeitraums und dem Erreichen der Marktmiete, also eine Diskontierung auf die Gegenwart sowie die Berechnung der Zinszahlungen der Förderkredite über den Bindungszeitraum sowie eine Berechnung der Zinszahlungen vergleichbarer Bankkredite in Höhe der Fördermittel und Zuschüsse. Ein Beispiel für eine Finanzierung mit Landesmitteln sähe folgendermaßen aus: Fördermittel Land (Basis Bodenwert und m (WFgef.): Zuschuss 10 %: Fördermittel Stadt: Höhe des aufzunehmenden Bankkredits (inkl. Disagio) Damit ergeben sich durch den Einsatz der Förderprogramme für den Investor folgende Ersparnisse: Zinszahlungen bei einer Finanzierung der Mittel ,21 über einen üblichen Bankkredit Disagio Bankkredit ,81 Disagio Förderkredite Land Hessen und Stadt Frankfurt Zinszahlungen aus dem Förderkredit des Landes Hessen Verwaltungskostenbeitrag aus dem Darlehen der Stadt Frankfurt Zinszahlungen aus dem Darlehen der Stadt Frankfurt , , , ,93 Ersparnis durch den Einsatz der Förderprogramme ,49 Ergebnis: Gegenüberstellung der Mietminderung einerseits und Förderung andererseits: Ersparnis durch den Einsatz der Förderprogramme Mietmindererträge Stufe 1 (inkl. Mietzuschuss) = Tab. 3: Förderungs- und Finanzierungsmodell für sozial geförderten Wohnungsbau in Hessen (Beispiel: Frankfurt am Main) Bewertung (vgl. Tab. 3): Bei einem angenommenen Grundstückswert von bedeutet dies eine Wertminderung von 15 %. Dies gilt unter der Annahme, dass 30 % der genehmigten BGF als geförderter Wohnungsbau errichtet werden, und zwar 15 % Förderweg 1 Stufe 1, 5 % Förderweg 1 Stufe 2, 10 % Förderweg 2, bei Baukosten von /m 2 BGF, einer Grundstücksgröße von m 2 und 54 Vgl. Hessisches Wohnraumförderungsgesetz (HWoFG). 55 Stadt Frankfurt am Main/Stadtplanungsamt, Plan.Werk 2015, Jahrbuch, 2016, S Dazu ausführlich Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl. 2014, S GuG

10 Thiel, Der neue Koalitionsvertrag, die Bodenpolitik und der sozial geförderte Wohnungsbau Abhandlungen Liegenschaftszinssätzen in Anlehnung an den IMB der Stadt Frankfurt Als Zwischenergebnis kann festgehalten werden: Unter städtebaulichen Folgekosten wird auch die Entwicklung von öffentlich gefördertem Wohnungsbau verstanden. Die Regelung über den öffentlich geförderten Wohnungsbau wird ebenfalls in städtebaulichen Verträgen festgelegt und wirkt zumeist wertmindernd. Bei einem eventuell beabsichtigen Verkauf muss beachtet werden, dass der Alteigentümer nicht den vollen zukünftigen Baulandwert erhält, sondern dass die von der Stadt geforderte Planungsgewinnabschöpfung mit in die Projektkalkulation einbezogen wird. Zukünftig werden in neuen Bebauungsplänen in Frankfurt 58 entsprechende Ausweisungen/Festsetzungen an Kontingentierungen für öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgenommen. Diese Ausweisungen sorgen allerdings nur dafür, dass die Bauherren gewisse Einschränkungen hinsichtlich der Grundrisskonzeption und Ausstattung haben. Sie sind nicht verpflichtet, die mietpreisreduzierenden Einschränkungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus umzusetzen sowie die Fördermittel der Stadt und des Landes in Anspruch zu nehmen. In der augenblicklichen Niedrigzinsphase und einem hohen Mietpreisniveau können die Einschränkungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus für eine Preisreduzierung pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche von über 400 /m 2 sorgen. In Gebieten mit einem niedrigen Mietniveau kann sich der Einfluss des öffentlich geförderten Wohnungsbaus allerdings auch werterhöhend auswirken. Es gibt mithin Lagen, in denen der geförderte Wohnungsbau sogar einen Vorteil darstellt. Ein Abschlag ist auch geringfügig abhängig vom Förderweg (Zone 4329): 30 % im Förderweg 1 Stufe 1: Abschlag 20,9 %; 30 % im Förderweg 1 Stufe 2: Abschlag 21,6 %; 30 % im Förderweg 2: Abschlag 20,6 %. Bei 100 % gefördertem Wohnungsbau beträgt der Abschlag rd. 68 %. In sog. Top-Lagen wird das Grundstück bei hoher Ausnutzung (ab WGFZ 4,0) bei 100 % gefördertem Wohnungsbau sehr stark im Wert gemindert. 8 Grundstücksvergabeverfahren, Konzeptvergabe und Unterwertveräußerung Im Jahr 2017 haben wichtige stadtpolitische Institutionen Forderungen zu bodenpolitischen 59 und planungsrechtlichen Reformen auf die Tagesordnung gesetzt, sei es der SRL oder auch der Deutsche Städtetag, der ein Positionspapier zur Neuausrichtung der Wohnungs- und Baulandpolitik erarbeitet hat. 60 Eine von DIFU/vhw 61 organisierte Arbeitsgruppe hat eine»bodenpolitische Agenda «vorgelegt; in ähnliche Richtung zielen Vorschläge der Arbeitsgruppe»Aktive Liegenschaftspolitik«des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen beim BMUB/BBSR. 62 Mit Boden in öffentlichem Eigentum sei stets im Bewusstsein seiner Bedeutung für eine nachhaltige Entwicklung der Städte und Gemeinden umzugehen. Dabei sind rein fiskalische Interessen zurückzustellen. Dies erfordert auf der Ebene des Bundes zunächst eine Änderung des Gesetzes über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), etwa eine Weiterentwicklung der Verbilligungsrichtlinie. 63 Der Deutsche Städtetag schlägt vor, die verbilligte Abgabe von bundeseigenen Liegenschaften an Kommunen oder mehrheitlich kommunal gehaltenen Gesellschaften zum Zwecke der Bebauung mit sozialem Wohnungsbau vorzusehen. Ferner sei es zwingend erforderlich, auf eine volumen- bzw. betragsmäßige Deckelung der Verbilligung (derzeit 100 Mio. für alle Standorte in Deutschland und maximal je Grundstücksgeschäft für den Wohnungsbau) zu verzichten. 64 Neben den Festsetzungen im Rahmen der Bauleitplanung macht eine vorausschauende und aktivierende Bodenpolitik Kommunen handlungsfähig. Durch den (Zwischen-)Erwerb von Schlüsselgrundstücken und Entwicklungsflächen können sie aktiv Einfluss auf die Entwicklung ihrer Stadt nehmen. Es gibt Festpreisverfahren und Mindestpreisverfahren (Konzeptbieterverfahren), die den Bauinteressenten Verpflichtungen und Bindungen auferlegen. Das Land Hessen erarbeitet derzeit einen Leitfaden für Kommunen und kommunale Unternehmen und Stiftungen, der sie in die Lage versetzen soll, Grundstücke nach inhaltlichen Konzepten zu vergeben. Es soll auch geprüft werden, wie Grundstücke zu einem geringeren als dem Marktwert ( 194 BauGB) veräußert werden können, um besondere soziale oder wohnungspolitische Ziele zu verfolgen. Auf die Leistungsfähigkeit der Gebietskörperschaft ist Rücksicht zu nehmen, 65 interessanterweise nicht jedoch auf die wirtschaftlichen Interessen der Bauerwerber. Im Rahmen der Vergabe können drei Verfahren unterschieden werden: Dialogische Konzeptverfahren, d.h. Klärung der Quartiersentwicklung im»dialog«zwischen Kommune und Investor, wobei der Dialogprozess dem eigentlichen Konzeptverfahren vorangestellt wird. 2. Konzeptverfahren nach dem Wettbewerbsprinzip, bei denen die erwünschte Nutzung im Wesentlichen im Voraus bereits feststeht. Ziel des Konzeptverfahrens ist es, sowohl die Kreativität von Bewerbern (und des reinen, unverfälschten Marktes) 67 zu prüfen, als auch die Stadtgesellschaft einzubinden. 57 Immobilienmarktbericht der Stadt Frankfurt am Main Magistratsvorlage»M9«der Stadt Frankfurt am Main v Bodenpolitik zielt auf eine Analyse und Weiterentwicklung der Eigentumsverhältnisse an Grundstücken ab. 60 Deutscher Städtetag, Neuausrichtung der Wohnungs- und Baulandpolitik, September 2017, http: / / www. staedtetag. de/ imperia/ md/ content/ dst/ veroeffentlichungen/ mat/ positionspapier_ neuausrichtung_ wohnungs- _ und_ baulandpolitik_ verlinkt. pdf (zuletzt abgerufen am ). 61 Deutsches Institut für Urbanistik/vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.v., Bodenpolitische Agenda , Warum wir für eine nachhaltige und sozial gerechte Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik eine andere Bodenpolitik brauchen, Oktober Abschlussbericht der Arbeitsgruppe»Aktive Liegenschaftspolitik«des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen beim BMUB/BBSR, o.j., S. 21 ff. 63 Richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur verbilligten Abgabe von Grundstücken (VerbR), Stand Deutscher Städtetag, Neuausrichtung der Wohnungs- und Baulandpolitik, September 2017, S Vgl. Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, Interessenbekundungsverfahren»formloser Teilnahmewettbewerb vor Beschränkten Ausschreibungen und Freihändigen Vergaben oder sonstigen Verfahren«, Favier/Schüler, Etablierte Regeln für das Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb auf dem Prüfstand des neuen Rechts, ZfBR 2016, Kritisch Ziegler, Wettbewerb ohne Wettbewerb? Zur Beschaffung in»defekten«märkten, ZfBR 2018, 37, (42). GuG

11 Abhandlungen Thiel, Der neue Koalitionsvertrag, die Bodenpolitik und der sozial geförderte Wohnungsbau 3. Der dritte Typus, das Konzeptverfahren im Stil einer Ausschreibung, kombiniert einen geringen Aufwand, vorherige Nutzungsfestlegung mit minimalen dialogischen Komponenten und der Suche nach dem geeigneten Partner für die Projektumsetzung. Die Vergabe öffentlicher Grundstücke nach Konzeptqualität statt nach dem höchsten Preis ist ein zentraler Schlüssel auf dem Weg zu einer lebendigen, sozial gerechten und funktional gemischten Stadt und damit zur Schaffung von Urbanität und»urbaner Governance«. 68 Die Konzeptvergabe führt zwar zu einer Kaufpreisdämpfung (Grundstück) und Kostenminderung, die allerdings der Projektqualität zugutekommt. Um die Projektqualität zu sichern, sind entsprechende Anforderungen und Bewertungskriterien aufzustellen, im Bereich des Vergaberechts als Bauauftrag, auch Zuschlagskriterien. Hier können in der Praxis zahlreiche Fehler auftreten. Die Varianten der Konzeptvergabe unterscheiden sich in der Gewichtung des Preises innerhalb der Zuschlags-/Wertungskriterien: Ist ein Festpreis ( Verkehrswert) Voraussetzung für den Erwerb eines Grundstücks, dann umfassen die Qualitätskriterien in Summe 100 % der Zuschlagskriterien. Bei einem Bestgebotsverfahren findet neben den qualitativen Kriterien auch der Preis eine Berücksichtigung. Zur Bewertung der Angebote wird bereits mit der Bekanntmachung die Gewichtung von Konzeptqualität und Kaufpreisangebot festgelegt. Die Qualität des Konzepts wird anhand aufgabenspezifischer Kriterien bewertet, die bei einer Vergabe nach Festpreis ( Verkehrswert) eine Gewichtung der Konzeptqualität von 100 % vorsehen, und im Bestgebotsverfahren eine 70 %-ige Gewichtung des Konzepts und einen 30 %-igen Anteil des Kaufpreises vorsehen. 9 Implikationen der Unterwertveräußerung als unionsrechtliches Problem Europarechtlich sind Ausgestaltungen der kommunalen Grundstücksvergaben und Unterwertveräußerungen (»Preisnachlässe«) 69 nicht unproblematisch. Denn Ausgleichszahlungen, kommunale Grundstücksüberlassungen oder Auswahlverfahren bei konkurrierenden Bauanträgen 70 bergen regelmäßig EU-beihilfenrechtliche Fallstricke in sich. Ein Beihilfenelement liegt nicht nur dann vor, wenn eine Gemeinde etwa mit einem Unternehmen einen Ansiedlungsvertrag schließt, durch den Gewerbeflächen an das Unternehmen (ggf. unter dem Marktwert nach 194 BauGB als»preisnachlass«) verkauft werden. Haushaltsrechtlich dürfen Grundstücke in der Regel nur zum Verkehrswert veräußert werden; eine Veräußerung unter Verkehrswert wird zur Erfüllung von Gemeindeaufgaben anerkannt. Strategien, die mit der Modifizierung zu Gunsten einer»aktiven«, Bodenmarkt steuernden Veränderung der gemeindlichen Liegenschaftspolitik einhergehen, müssten somit dem Gemeindewohl dienen. Die Wirtschaftsförderung gehört anerkanntermaßen nicht dazu, 71 möglich indes die verbilligte Abgabe von Gewerbegrundstücken zur Neuansiedlung von Gewerbebetrieben, die in manchen Gemeindeordnungen nicht unter die Ausnahmeregelung fällt (vgl. etwa Art. 75 Abs. 1 Satz 2 BayGO). Die Notifizierungspflicht für Grundstücksverkäufe richtet sich danach, ob das Grundstücksgeschäft unter die ab dem geltende Grenze von fällt und das Deminimis bzw. DAWI 72 -De minimis-konto der horizontalen Beihilfen nicht anderweitig ausgeschöpft ist. 73 Stadtmarketing, Jugendhilfe, Sportbetrieb, Grünflächenpflege, Theater und Regionalflughäfen, Flächenentwicklung und Facility Management sind ähnlich beihilfenelement-anfällige Bereiche. Auch Inhouse-Vergaben sind vergaberechtlich durchaus kritisch zu sehen. Sind Leistungen im Zusammenhang mit der Grundstücksnutzung vorgesehen, so empfiehlt sich regelmäßig ein Betrauungsakt mit Freistellungsentscheidung und die Erstellung eines detaillierten Wirtschaftsplans mit Rentabilitätsberechnungen und Wertgutachten. Die Motive des europäischen Vergaberechts sind im Übrigen andere als diejenigen des nationalen Vergaberechts aus 97 Abs. 1 GWB. Die unionsrechtliche Vergabe zielt im Kern nicht auf den Beschaffungsvorgang, sondern auf die Förderung eines fairen, freien und lauteren Wettbewerbs 74 zur Verwirklichung der Grundfreiheiten und zur Stärkung des Wettbewerbs Bewertung und Ausblick Der Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD vom strebt zwar keine Eingriffe in das Eigentumsrecht Privater an, kündigt für die kommende Legislaturperiode indes umfassende bodenpolitische und planungsrechtliche Initiativen an. Es soll vor allem Eigentum an bezahlbarem Wohnraum geschaffen werden. Stellt sich, unter anderen Vorzeichen, eine»neue soziale Frage«? Zu einer städtebaulichen»atempause«wird es mithin in den nächsten Jahren nicht kommen, trotz aller Hoffnungen. Dies gilt für die Bodenpolitik, die Bodenordnung und insbesondere die Wohnungswirtschaft. Und dann gibt es noch die Vorarbeiten an der Immobilienwertermittlungsrichtlinie. Besonders brisant sind Modifizierungen bei der Grundstücksvergabe und Bewertung von Liegenschaften durch die BImA hinsichtlich der angestrebten Unterwertveräußerung sowie die Förderung von Stiftungen, Initiativen und Genossenschaften im Wohnungsbereich, die gemeinnützige Zwecke verfolgen. Am Beispiel der Stadt Frankfurt am Main 68 Dazu Jarass Cohen, Vergaberecht und städtebauliche Kooperation, Zum Problem der verbilligten Grundstücksveräußerungen i.r.d. städtebaulichen Sanierungsrecht kritisch: Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl. 2014, S f. 70 Hertwig, Vergabeverfahren um Baugenehmigungen? BauR 2017, 639 (642 f.). 71 IMBek vom (AllMBl. S. 535), Nr DAWI Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse; vgl. Protokoll Nr. 26 AEUV; DAWI wird auch als das europarechtliche Synonym für Daseinsvorsorge eingestuft. Letztlich haben die Mitgliedstaaten auf nationaler, regionaler und kommunaler Ebene Beurteilungsspielräume bei der Förderung der Daseinsvorsorge; vgl. vor allem EU-Kommission, Mitteilung betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand, Abl Nr. C 209/3. 73 Gleiches gilt für Beihilfen für KMU, Ausbildungsbeihilfen und Beschäftigungsbeihilfen; vgl. Leippe, EU-Beihilferecht in der kommunalen Praxis, 2. Aufl. 2016, S. 77 f.; Koenig/Kühling, Grundstücksveräußerungen der öffentlichen Hand, planerischer Wandel und EG-Beihilferecht, NZBau 2001, 409; Berger, Die Ausschreibungspflicht bei der Veräußerung von Unternehmensanteilen durch kommunale Körperschaften, ZfBR 2002, EuGH, Urt. v , NVwZ 1990, 353, So darf ein öffentlicher Auftrag im Unionsrecht regelmäßig nur nach zwei Kriterien vergeben werden: niedrigster Preis oder günstigstes Angebot. 204 GuG

12 Thiel, Der neue Koalitionsvertrag, die Bodenpolitik und der sozial geförderte Wohnungsbau Abhandlungen konnte gezeigt werden, dass die Bewertung öffentlich geförderten Wohnungsbaus im gegenwärtigen Marktumfeld zu erheblichen Bodenwertminderungen und Einschränkungen der Baufreiheit (abgeleitet aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) der Grundstückseigentümer führen kann. Möglicherweise wird die Vorgabe fester Quoten (Kontingentierungen) an sozial gebundenen Wohnungen zu Klageverfahren betroffener Grundstückseigentümer führen, da diese Einschränkungen zu europarechtlichen Kollisionen führen können, etwa in Bezug auf Niederlassungs- und Kapitalverkehrsfreiheiten sowie das europäische Eigentumsgrundrecht. Privatdozent Dr. Fabian Thiel Fachgebiete Baurecht und Immobilienbewertung Frankfurt University of Applied Sciences Nibelungenplatz 1, Frankfurt am Main bodenrecht@fabian- thiel. de Digitalisierung der Justiz und elektronische Anbindung des Gerichtssachverständigen Walther Bredl, 1 München Die fortschreitende Digitalisierung umfasst alle Lebensbereiche. Die Justiz steht im Mittelpunkt der Gesellschaft und muss schon deshalb mit dieser Entwicklung Schritt halten. Auf der Grundlage der gesetzlichen Rahmenbedingungen treiben die Länder unter der Bezeichnung»E-Justice«umfangreiche Programme voran, deren Kern die Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Gerichtsakte ist. Auch Hindernisse auf dem Weg werden die Digitalisierung in der Justiz und bei den Verfahrensbeteiligten nicht aufhalten. Ein wenig Geduld wird aber erforderlich sein, bis sich die neuen Prozesse überall etabliert haben. 1 Elektronischer Rechtsverkehr was lange währt, wird endlich gut? Bereits mit dem Formvorschriftenanpassungsgesetz von ist 130a in die Zivilprozessordnung aufgenommen worden. Die Vorschrift ermöglichte es Bund und Ländern für ihren Bereich den elektronischen Rechtsverkehr in der Zivilgerichtsbarkeit zu eröffnen. Abgesehen von einigen Versuchen in Form von Pilotprojekten fand diese Möglichkeit, die elektronische Kommunikation für die Einreichung bestimmter Schriftsätze zuzulassen, jedoch in den Folgejahren, von wenigen respektablen Ausnahmen abgesehen, wenig Anwendung. Auch das Justizkommunikationsgesetz von 2005, 3 das der Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und von elektronischen Akten (ausgenommen in Strafsachen) in allen wesentlichen gerichtlichen Verfahrensbereichen den Weg geöffnet hat, brachte in der Breite keine signifikante Wende. Neben weiteren Hindernissen, wie etwa der notwendigen Verwendung einer qualifizierten digitalen Signatur, stand vor allem die fehlende Planungssicherheit der Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs entgegen. Es wurde das Risiko gesehen, dass hohe Investitionen in Technik und Organisation getätigt werden, die möglicherweise ins Leere laufen. Dass es funktionieren kann, zeigte erstmals die Umsetzung des EHUG von 2016, 4 das die bundesweite Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs bei den Registergerichten binnen kürzester Zeit zur Folge hatte. Der Unterschied zum Formvorschriftenanpassungsgesetz und zum Justizkommunikationsgesetz lag vor allem in der verbindlichen gesetzlichen Vorgabe. Eine solche enthalten auch das Gesetz zur Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten (sog.»e-justice-gesetz«) von sowie das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechts- 1 Der Autor ist Leiter des Referats IT-Strategie, IT-Organisation, E-Justice und IT- Anwendungen im Bayerischen Staatsministerium der Justiz sowie Vorsitzender der Arbeitsgruppe Elektronischer Rechtsverkehr der Bund-Länder-Kommission für Informationstechnik in der Justiz. 2 Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr vom (BGBl. I S. 1542). 3 Gesetz über die Verwendung elektronischer Kommunikationsformen in der Justiz vom (BGBl. I S. 837). 4 Gesetz über elektronische Handelsregister und Genossenschaftsregister sowie das Unternehmensregister vom (BGBl. I S. 2553). 5 Gesetz zur Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom (BGBl. I S. 3786). GuG

13 Abhandlungen Bredl, Digitalisierung der Justiz und elektronische Anbindung des Gerichtssachverständigen verkehrs (sog.»erv-fördergesetz«) von Die elektronische Kommunikation mit den Gerichten hat seither Fahrt aufgenommen, wenngleich von einem Hype bisher nicht die Rede sein kann. In Bayern liegt der Anteil elektronischer Eingänge bei den Gerichten, die bereits eine elektronische Akte einsetzen, bei 5 %. Bei den übrigen bayerischen ordentlichen Gerichten ist er wesentlich niedriger. 2 Der gültige rechtliche Rahmen Mit dem E-Justice-Gesetz wurde sowohl für die Gerichte als auch für bestimmte Verfahrensbeteiligte ein verbindlicher Rahmen mit einem konkreten Zeitplan vorgegeben. Für die Gerichte wurde bestimmt, dass sie bis zum einen elektronischen Zugang für die Einreichung vorbereitender Schriftsätze und deren Anlagen, schriftlich einzureichende Anträge und Erklärungen der Parteien sowie schriftlich einzureichende Auskünfte, Aussagen, Gutachten, Übersetzungen und Erklärungen Dritter eröffnen müssen ( 130a Abs. 1 ZPO, 14 Abs. 2 Satz 1 FamFG, 46c Abs. 1 ArbGG, 65a Abs. 1 SGG, 55a Abs. 1 VwGO, 52a Abs. 1 FGO). Dabei wurde Bund und Ländern die Möglichkeit eingeräumt, diesen Zeitpunkt um maximal zweimal ein Jahr, also bis zum oder längstens bis zum hinauszuschieben. Die Länder haben von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht. Alle ordentlichen Gerichte und Fachgerichte sind deshalb ab dem an den elektronischen Rechtsverkehr angeschlossen, soweit sie nicht bereits vorher den elektronischen Rechtsverkehr auf der Grundlage der bisher gültigen Ermächtigungsnormen eingeführt haben, wovon teilweise Gebrauch gemacht worden ist. So hat Bayern auf dieser Grundlage den elektronischen Rechtsverkehr bei allen ordentlichen Gerichten sukzessive bereits in der Zeit vom bis eingeführt. Auch andere Länder haben diesen Schritt schon vor dem vollzogen. Einen Überblick über den Stand der Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte gibt die Internetseite der deutschen Justiz unter www. justiz. de in der Rubrik»Elektronischer Rechtsverkehr«. Im Gegenzug zu der Verpflichtung der Gerichte, den elektronischen Zugang zu eröffnen, wurden bestimmte Verfahrensbeteiligte durch das E-Justice-Gesetz verpflichtet, den elektronischen Zugang der Gerichte für die Einreichung von vorbereitenden Schriftsätzen und deren Anlagen sowie schriftlich einzureichende Anträgen und Erklärungen zu nutzen (sog. aktive Nutzungspflicht). Diese Verpflichtung betrifft Behörden, Rechtsanwälte und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse ( 130d Satz 1 ZPO künftiger Fassung und vergleichbare Regelungen in den übrigen Verfahrensordnungen). Allerdings gilt die aktive Nutzungspflicht gem. Art. 26 Abs. 7 des sog.»e-justice-gesetzes«erst ab dem Gem. Art. 24 Abs. 2 des sog.»e-justice-gesetzes«können Bund und Länder diesen Zeitpunkt unter bestimmten Voraussetzungen um bis zu zwei Jahre vorziehen. Bis zu dem Termin, ab dem die aktive Nutzungspflicht gesetzlich verbindlich ist, können Behörden, Rechtsanwälte und juristische Personen des öffentlichen Rechts am elektronischen Rechtsverkehr für elektronische Einreichungen teilnehmen, sie müssen es jedoch nicht. Für alle anderen Verfahrensbeteiligten, wie z.b. Sachverständige, Dolmetscher, Wirtschaftsunternehmen und für die Bürger gilt zeitlich unbefristet, dass sie am elektronischen Rechtsverkehr teilnehmen können, aber nicht müssen. Mit dem Gesetz zur Durchführung der Verordnung (EU) Nr. 655/21014 sowie zur Änderung sonstiger zivilprozessualer, grundbuchrechtlicher und vermögensrechtlicher Vorschriften und zur Änderung der Justizbeitreibungsordnung (EuKoPfVODG) vom wurde der elektronische Rechtsverkehr auf die Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher ausgedehnt. Ein besonderes Problem besteht beim elektronischen Rechtsverkehr in der Zwangsvollstreckung darin, dass zum Schutze des Schuldners vor einer Mehrfachvollstreckung grundsätzlich die Vorlage des körperlichen Vollstreckungstitels erforderlich ist. Um ein generelles Hybridverfahren zu vermeiden, bei dem der Vollstreckungsantrag elektronisch und der Vollstreckungstitel in Papierform übermittelt werden muss, wurde mit 754a Abs. 1 ZPO eine Regelung geschaffen, die in bestimmten, der Forderung nach beschränkten Fällen (Höchstgrenze ), eine ausschließlich elektronische Verfahrenseinleitung ermöglicht. Nach Lösungen für die übrigen Fälle wird in einer Länder-Arbeitsgruppe gesucht, um das wenig praktikable Hybridverfahren auch in diesen Fällen künftig vermeiden zu können. Mit dem Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom (sog.»erv-fördergesetz«) wurde schließlich der rechtliche Rahmen für die verbindliche Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs komplettiert. Durch 32a Abs. 1 StPO wurde der elektronische Rechtsverkehr bei allen Strafverfolgungsbehörden (z.b. Polizei und Staatsanwaltschaften) und Gerichten in Strafsachen eröffnet. Auf Grund der Gesetzesverweisung in 110c Satz 1 OWiG gilt Entsprechendes auch für das Ordnungswidrigkeitenverfahren. Der elektronische Rechtsverkehr in Straf- und Ordnungswidrigkeitenverfahren wurde im Übrigen weitestgehend den entsprechenden Regelungen für die Zivilgerichtsbarkeit angepasst. Auf Grund der sehr weitreichenden Auswirkungen dieses Gesetzes insbesondere im Bereich der Bußgeldbehörden (auch im kommunalen Bereich) haben eine Reihe von Ländern von der gesetzlichen Ermächtigung in 15 EGStPO bzw. 134 OWiG Gebrauch gemacht, den elektronischen Rechtsverkehr in Strafsachen und/oder Ordnungswidrigkeitenverfahren durch Landesrechtsverordnung um bis zu zweimal ein Jahr, also längstens bis zum zu verschieben (sog. Opt-out). Bayern hat die Verschiebung des elektronischen Rechtsverkehrs auf die Ordnungswidrigkeitenverfahren und auf ein Jahr beschränkt. 8 6 Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom (BGBl. I S. 2208). 7 Gesetz zur Durchführung der Verordnung (EU) Nr. 655/2014 sowie zur Änderung sonstiger zivilprozessualer, grundbuchrechtlicher und vermögensrechtlicher Vorschriften und zur Änderung der Justizbeitreibungsordnung vom (BGBl. I S. 2591). 8 Verordnung über den Übergang zum elektronischen Verfahren im Bußgeldverfahren (E-Rechtsverkehrsübergangsverordnung Bußgeld ERVVÜBuß vom (GVBl. S. 553). 206 GuG

14 Bredl, Digitalisierung der Justiz und elektronische Anbindung des Gerichtssachverständigen Abhandlungen Die Vorschriften in den Verfahrensordnungen beschränken sich notwendigerweise auf die grundlegenden Regelungen für den elektronischen Rechtsverkehr und enthalten im Übrigen Ermächtigungsnormen für die Exekutive, die für das Funktionieren der sicheren, vertraulichen elektronischen Kommunikation erforderlichen technisch-organisatorischen Details durch Rechtsverordnung zu regeln. Bis zum waren Bund und Länder durch die Verfahrensordnungen ermächtigt, die Detailregelungen für den elektronischen Rechtsverkehr durch Bundes- bzw. Landesrechtsverordnung zu treffen. Ab dem ist allein die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrats ermächtigt, die für die Übermittlung und Bearbeitung von Dokumenten im elektronischen Rechtsverkehr geeigneten technischen Rahmenbedingungen zu bestimmen, die von den Verfahrensbeteiligten einzuhalten sind (vgl. 130a Abs. 2 Satz 2 ZPO und die vergleichbaren Regelungen in den übrigen Verfahrensordnungen). Die Bundesregierung hat mit Zustimmung des Bundesrats durch Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer Rechtsverkehr-Verordnung ERVV) vom die im elektronischen Rechtsverkehr zu beachtenden Bearbeitungsdetails festgelegt. Wesentliche Inhalte der Verordnung sind das zu verwendende Dateiformat (PDF und zusätzlich TIFF, wenn bildliche Darstellungen im Dateiformat PDF nicht verlustfrei wiedergegeben werden können), die Gestaltung des Dateinamens, die Beifügung eines strukturierten maschinenlesbaren Datensatzes im Dateiformat XML, die Ausnahme vom Erfordernis der elektronischen Übermittlung bei Überschreitung von Höchstgrenzen, die Bestimmung des Übermittlungswegs bei Dokumenten mit qualifizierter elektronischer Signatur und das Verbot der Verwendung von Containersignaturen. Nachdem sich die Regelung von technischen und organisatorischen Details, die kurzfristigen Änderungen unterliegen können, durch Rechtsverordnung auf Grund des relativ aufwändigen Verordnungsgebungsverfahrens nicht eignet, werden solche Detailbestimmungen durch die Bundesregierung im Bundesanzeiger und auf der Internetseite www. justiz. de bekannt gemacht. 10 Dabei handelt es sich um die zulässigen Versionen der Dateiformate PDF 11 und TIFF, 12 die Definitions- und Schemadateien für die zusätzlich zum elektronischen Dokument vorgesehene Übermittlung des strukturierten Datensatzes, die Höchstgrenzen für Anzahl 13 und Volumen 14 elektronischer Dokumente, die Bestimmung der zulässigen physischen Datenträger 15 und Einzelheiten der Anbringung der qualifizierten elektronischen Signatur. Mit den seit dem gültigen Regelungen in den Verfahrensordnungen, der ERVV und der Bekanntmachung in www. justiz. de wurde erstmals für den elektronischen Rechtsverkehr in ganz Deutschland ein einheitlicher Rechtsrahmen geschaffen. Etwaige in diesem Anwendungsbereich abweichende Regelungen der Länder soweit sie nicht ausdrücklich aufgehoben worden sind haben hierdurch ihre Gültigkeit verloren. 3 Elektronischer Rechtsverkehr aber wie? Das vor dem Hintergrund des am in Kraft getretenen Gesetzes über elektronische Handelsregister und Genossenschaftsregister sowie das Unternehmensregister (EHUG) für den elektronischen Rechtsverkehr entwickelte EGVP bildete lange Jahre das Rückgrat verbindlicher, vertraulicher elektronischer Kommunikation in gerichtlichen Verfahren. Es beruht auf dem Transportprotokoll OSCI (Online Services Computer Interface) und ist wegen verschiedener Merkmale, wie z.b. Ende-zu-Ende-Verschlüsselung, für die Anforderungen des elektronischen Rechtsverkehrs gut geeignet. Der sog.»egvp-bürgerclient«wurde für jedermann kostenlos im Internet bereitgestellt und zur Unterstützung der Nutzer eine Hotline angeboten. Auf Grund der sich abzeichnenden Entwicklungen hat die deutsche Justiz ihre ERV-Gesamtstrategie 2014 umgestellt. Basis soll weiterhin die dem EGVP zu Grunde liegende OSCI-Infrastruktur sein. Die Justiz hat dabei EGVP zu einer in die Fachanwendungen integrierbaren Enterprise-Version weiterentwickelt. Die bidirektionale elektronische Kommunikation kann auf diese Weise unter Nutzung von Stammdaten und Funktionen der Fachanwendungen effizienter abgewickelt werden. Auch Verfahrensbeteiligten steht EGVP- Enterprise für die Integration in ihre Fachanwendungen unter bestimmten Bedingungen zur Verfügung. Für die Rechtsanwälte stellt die Bundesrechtsanwaltskammer gem. 31a BRAO das besondere elektronische Anwaltspostfach (bea) bereit. Für die Notare wird von der Bundesnotarkammer gem. 78n BNotO seit das besondere elektronische Notarpostfach (ben) bereitgestellt. Für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts wird von der Justiz die Infrastruktur für das besondere elektronische Behördenpostfach (bebpo) bereitgestellt. Die ERVV regelt in 6 ff. die Voraussetzungen für die Einrichtung, die notwendigen Funktionen, das Identifizierungsverfahren, den Zugang und die Zugangsberechtigung für das bebpo. 9 Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach vom (BGBl. I S. 3803). 10 Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Bekanntmachung zur Verfügung gestellt zu 5 Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung (Elektronischer-Rechtsverkehr-Bekanntmachung 2018 ERVB 2018) vom (www. justiz. de Rubrik Elektronischer Rechtsverkehr). 11 PDF einschließlich PDF 2.0, PDF/A-1, PDF/A-2, PDF/UA. 12 TIFF Version Höchstens 100 Dateien. 14 Höchstens 60 Megabyte. 15 DVD und CD. GuG

15 Abhandlungen Bredl, Digitalisierung der Justiz und elektronische Anbindung des Gerichtssachverständigen Die besonderen elektronischen Postfächer haben Gemeinsamkeiten. Technisch beruhen bea, ben und bebpo auf dem OSCI-Protokollstandard (Details unter www. osci. de), die Identität der Postfachinhaber wird in einem geregelten Identifizierungsverfahren geprüft und bestätigt. Der Postfachinhaber wird in einem sicheren elektronischen Verzeichnis eingetragen. Durch Verwendung von Zertifikaten ist feststellbar, dass das elektronische Dokument vom Postfachinhaber versandt worden ist. Werden elektronische Dokumente zwischen den besonderen elektronischen Postfächern und dem elektronischen Postfach des Gerichts übermittelt, so liegt nach 130a Abs. 4 ZPO (die übrigen Verfahrensordnungen enthalten entsprechende Regelungen) die Nutzung eines sicheren Übermittlungsweges vor, bei der es nicht erforderlich ist, das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur zu versehen. Welche Möglichkeiten der Teilnahme am elektronischen Rechtsverkehr haben andere Verfahrensbeteiligte, wie z.b. Sachverständige? Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Justiz zwar den bisher für den elektronischen Rechtsverkehr nutzbaren EGVP-Bürger-Client nur noch vorübergehend bereitstellt, jedoch die bewährten Infrastrukturkomponenten für die Kommunikation (die Postfächer und der Verzeichnisdienst SAFE) den Nutzern weiterhin zur Verfügung gestellt werden. Die Bereitstellung einer Sende- und Empfangskomponente (Client-Software) ist allerdings den Softwareherstellern überlassen. Detailinformationen über solche Drittprodukte für Client-Software enthält die Internetseite www. egvp. de. Darüber hinaus besteht auch die Möglichkeit, die Software EGVP- Enterprise in eine etwaige Fachanwendung einzubinden. Zu berücksichtigen ist, dass es sich bei dieser Lösung um eine Serveranwendung handelt, die nicht für die Nutzung am lokalen Arbeitsplatz geeignet ist. Diese Variante wird deshalb nur dann in Betracht kommen, wenn ein entsprechendes Volumen an Übermittlungen im elektronischen Rechtsverkehr vorliegt und eine Fachanwendung für die Einbindung der EGVP-Enterprise genutzt wird. In allen diesen Fällen ist zu berücksichtigen, dass Dokumente i.s.v. 130a Abs. 1 ZPO mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen werden müssen. 16 Darunter fallen bspw. Sachverständigengutachten. Darüber hinaus könnte für Verfahrensbeteiligte, die nur selten Bedarf an einer elektronischen Übermittlung von Dokumenten an Gerichte haben, auch das ab Januar 2018 bereitgestellte WEB-EGVP unter https: / / webegvp. justiz. de in Betracht kommen. Das Web-EGVP ermöglicht die Einreichung von elektronischen Dokumenten. Sofern ein Schriftformerfordernis für die Einreichung besteht, müssen die Dokumente mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen werden. Zu beachten ist bei der Nutzung des WEB-EGVP allerdings, dass eine elektronische Rückantwort an den Einreicher nicht möglich ist. Hinzuweisen ist schließlich noch auf die Möglichkeit, für die Übermittlung von Dokumenten an das elektronische Postfach des Gerichts D zu nutzen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nur bei Nutzung einer sog.»absenderbestätigten D «i.S.v. 130a Abs. 4 Nr. 1 ZPO (eine entsprechende Regelung findet sich auch in den übrigen Verfahrensordnungen) von der Anbringung einer qualifizierten elektronischen Signatur an dem zu übermittelnden elektronischen Dokument abgesehen werden darf, wenn es sich bei dem Dokument um eines i.s.v. 130a Abs. 1 ZPO handelt, wie das z.b. bei Sachverständigengutachten der Fall ist. Die Einreichung eines elektronischen Dokuments mit qualifizierter elektronischer Signatur per einfacher D erfüllt die Anforderungen nicht (vgl. 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV). 4 Potentiale des elektronischen Rechtsverkehrs Der elektronische Rechtsverkehr führt de facto dazu, dass die Gerichte an 365 Tagen im Jahr rund um die Uhr erreichbar sind. Und das von jedem Ort aus, an dem das Internet erreichbar ist. Weiterer positiver Aspekt ist der Wegfall von Transportzeiten. Zusätzliche spürbare Vorteile sind dann erzielbar, wenn die im elektronischen Rechtsverkehr übermittelten Daten maschinell verarbeitbar sind. Zu unterscheiden ist dabei zwischen Metadaten und Inhaltsdaten. Die in der elektronischen Poststelle des Gerichts im elektronischen Rechtsverkehr eingehenden Nachrichten samt Dokumenten müssen zunächst an die zuständige Gerichtseinheit gelangen und dort dem entsprechenden Verfahren zugeordnet werden. Soweit elektronische Akten geführt werden, müssen die elektronischen Nachrichten und Dokumente der jeweiligen elektronischen Verfahrensakte zugeordnet und klassifiziert werden, um sie in dieser rasch auffinden zu können. Mögen die damit verbundenen Arbeiten im Einzelfall auch überschaubar sein, so ist es doch die Menge der Fälle, die in der Summe zu einem damit verbundenen beachtlichen Arbeitsaufwand führen. Durch die Übermittlung eines für die maschinelle Bearbeitung geeigneten strukturierten Datensatzes werden diese Arbeiten obsolet oder zumindest sehr vereinfacht. Die Übermittlung eines solchen Datensatzes im XML-Dateiformat ist in 2 Abs. 3 ERVV vorgesehen. Dabei handelt es sich um folgende rudimentäre Angaben: Bezeichnung des Gerichts, Aktenzeichnung des Verfahrens, sofern bekannt, Bezeichnung der Parteien oder Verfahrensbeteiligten, Verfahrensgegenstand, Aktenzeichen eines denselben Verfahrensgegenstand betreffenden Verfahrens und Bezeichnung der die Akten führenden Stelle. Wenngleich die Verpflichtung zur Übermittlung des strukturierten maschinenlesbaren Datensatzes parallel zu dem elektronischen Dokument die Verfahrensbeteiligten betrifft, so besteht in der Justiz das grundsätzliche Verständnis, dass es sich hierbei um eine Maßnahme handelt, die auf Gegenseitigkeit beruht. Auch in der Justiz besteht die Absicht, künftig bei elektronischen Übermittlungen an (professionelle) Verfahrensbeteiligte entsprechende maschinell bearbeitbare Datensätze zusammen mit den elektronischen Dokumenten zu übersenden. 16 Vgl. auch 130a Abs. 3 ZPO, 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV. 208 GuG

16 Bredl, Digitalisierung der Justiz und elektronische Anbindung des Gerichtssachverständigen Abhandlungen Ein weiterer erheblicher Nutzen wäre durch die parallele Übermittlung strukturierter Inhaltsdaten im Dateiformat XML erzielbar, wie das Beispiel des elektronischen Rechtsverkehrs bei den Registergerichten eindrucksvoll belegt. Notare fügen den elektronischen Registeranmeldungen strukturierte Datensätze im Dateiformat XML bei. Die Struktur ist dabei durch Schemadateien (x-justiz) vorgegeben. Die XML-Dateien werden durch die Fachanwendung der Registergerichte maschinell verarbeitet und führen zu einem Entwurf der mit der Anmeldung verfolgten Eintragung im Handelsregister. Bei positivem Ergebnis der Prüfung der formellen und materiellen Voraussetzungen des Antrags wird der maschinell erzeugte Entwurf durch den Richter oder Rechtspfleger bestätigt und hierdurch ohne weiteren Erfassungsaufwand zur endgültigen Eintragung im Register umgewandelt. Dieses effiziente Verfahren ist nicht zuletzt durch die Besonderheiten des Registerverfahrens möglich. Es lässt sich sicherlich nicht ohne Weiteres und uneingeschränkt auf andere Verfahren, insbesondere das kontradiktorische Verfahren übertragen. Die Möglichkeiten, in bestimmten Fällen vergleichbar vorzugehen, werden wegen der hierdurch erzielbaren Synergieeffekte jedoch auch in anderen Verfahrensbereichen im Auge behalten werden müssen. 5 Elektronischer Rechtsverkehr nur eine Seite der Medaille! Mit dem elektronischen Rechtsverkehr allein können die Potentiale der Digitalisierung nicht vollständig ausgeschöpft werden. Solange die interne Bearbeitung papiergestützt erfolgt, führen Medienbrüche zwangsläufig zu einem Mehraufwand und kann von den Möglichkeiten, die elektronischen Eingänge digital für die weitere Bearbeitung zu nutzen, kein effektiver Gebrauch gemacht werden. Nur durch einen durchgängigen elektronischen Workflow vom Eingang der elektronischen Anträge über die Bearbeitung der Verfahren in einer elektronischen Akte bis zur elektronischen Zustellung können die Vorteile elektronischer Abläufe genutzt, Mehraufwände infolge von Medienbrüchen vermieden und die Verfahren gestrafft werden. Dabei liegen die Vorteile einer elektronischen Aktenführung auf der Hand. Die elektronische Akte steht für die berechtigten Nutzer jederzeit und an jedem Ort, von dem aus über die Endgeräte auf die Daten im gesicherten Netz online zugegriffen werden kann, zur Verfügung. Und die elektronische Akte kann zeitgleich von mehreren Bediensteten genutzt werden, was bei der Papierakte nicht der Fall ist und deshalb zu Verzögerungen führt. Für die Digitalisierung der Justiz ist es konsequent, wenn durch das sog.»erv-fördergesetz«auch die Einführung der elektronischen Akte mit einer zeitlichen Vorgabe verbindlich festgeschrieben worden ist, und zwar nicht nur für Strafsachen und Ordnungswidrigkeitenverfahren, sondern auch für den Anwendungsbereich des sog.»e-justice-gesetzes«und mithin für alle wesentlichen Verfahren der ordentlichen Gerichte sowie der Fachgerichte. Bund und Länder haben dafür bis längstens Zeit. Bis dahin können sie auf Grund der Ermächtigungsnormen in den Verfahrensordnungen die elektronische Aktenführung sukzessive auf einzelne Gerichte und Verfahrensbereiche ausdehnen (vgl. 32 Abs. 1 StPO und die vergleichbaren Regelungen in den übrigen Verfahrensordnungen). Diese Regelung ermöglicht es, die Programme optimal auf eine den unterschiedlichen Anforderungen entsprechende elektronische Aktenführung anzupassen sowie die vor allem an den Arbeitsplätzen und im Sitzungssaal benötigte Technik auszuwählen und das Zusammenwirken der Komponenten zu erproben. Zu berücksichtigen ist dabei, dass die elektronische Akte zu einer signifikanten Änderung der Arbeitsabläufe und des individuellen Arbeitsplatzes führt. Bei den Projekten ist deshalb ein Akzeptanzmanagement unverzichtbar. Hinzu kommen enorme Aufwände für den Aufbau der benötigten technischen Infrastruktur, die Ausstattung der Arbeitsplätze und Sitzungssäle mit der geeigneten Technik sowie für die Schulung und Einführung. Die Einführung der elektronischen Akte erfordert deshalb einen Kraftakt, der nur langfristig zu bewältigen ist. Der gesetzlich vorgegebene Zeitplan für die Einführung der elektronischen Akten bei den Gerichten und Staatsanwaltschaften erfordert für die Umsetzung ein engagiertes Vorgehen unter enger Einbeziehung von Praktikern, um die notwendige Akzeptanz erreichen zu können. Für die elektronische Aktenführung in der Justiz sind drei Systeme entwickelt worden, die jeweils in mehreren Ländern zum Einsatz kommen, nämlich»eakte als Service«(eAS),»ergonomische elektronische Akte«(e2A) und das»elektronische Integrationsportal«(eIP). Diese Programme bilden die Grundlage für die Einführung der elektronischen Akte in der Rechtspflege. Die Programme werden derzeit in mehreren Ländern und in verschiedenen gerichtlichen Verfahrensbereichen im Echtbetrieb praktisch erprobt, an die konkreten Anforderungen angepasst und für den Einsatz bei weiteren Gerichten und Verfahrensbereichen vorbereitet. Für jedes eaktensystem besteht ein Entwicklungs- und Pflegeverbund mit derzeit folgenden Beteiligungen: eas: Baden-Württemberg, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen; e2a: Bremen, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Sachsen-Anhalt; eip: Bayern, Berlin, Brandenburg, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Rheinland-Pfalz; Österreich hat eip für die dortigen Gerichte übernommen und an die abweichenden Anforderungen angepasst. Die Auswirkungen der elektronischen Aktenführung sind nicht auf den gerichtsinternen Betrieb beschränkt. In Zusammenhang mit der Akteneinsicht ergeben sich auch für die Verfahrensbeteiligten Berührungspunkte. Und auch hier wirken sich die Vorteile der Digitalisierung aus. Die Länder haben sich mit dem Ziel einer effizienten Nutzung der elektronischen Daten dafür entschieden, die Akteneinsicht künftig auch über ein bundesweites Akteneinsichtsportal zu ermöglichen. Die Rechtsgrundlage hierfür wurde durch 32f StPO (in anderen Verfahrensordnungen gelten vergleichbare Regelungen, mit teilweise verfahrensspezifisch abweichenden Bedingungen) geschaffen. Das Akteneinsichtsportal begründet dabei kein Akteneinsichtsrecht, sondern regelt die Modalitäten der Ein- GuG

17 Abhandlungen Bredl, Digitalisierung der Justiz und elektronische Anbindung des Gerichtssachverständigen sicht in elektronische Akten in einem besonderen technischen Verfahren. Programm und Infrastruktur sollen künftig länderübergreifend erprobt werden. 6 E-Justice quo vadis? Durch die Schaffung eines weitreichenden gesetzlichen Rahmens für die Nutzung digitaler Medien in der Justiz sowie durch die Erstellung der benötigten Software und den begonnenen Aufbau der erforderlichen technischen Infrastruktur wurde eine Entwicklung in Gang gesetzt, die zu gravierenden Veränderungen in der Justiz und ebenso bei den Verfahrensbeteiligten führen wird. Der Umfang der hierfür erforderlichen Maßnahmen zwingt dazu, schrittweise vorzugehen, was nicht zuletzt auch der Akzeptanz bei den Beteiligten dienlich sein wird. Sorgfalt und Gründlichkeit muss bei der Durchführung der technischen Projekte im Interesse der Verlässlichkeit justizieller Abläufe Vorrang vor Schnelligkeit eingeräumt werden. Mit den bestehenden gesetzlichen Regelungen können die Möglichkeiten der Digitalisierung längst noch nicht ausgeschöpft werden. Eine Länderarbeitsgruppe ist damit befasst, den Bedarf für gesetzliche Ergänzungen und Anpassungen zu prüfen und Vorschläge zu unterbreiten. Zu den Themen auf der Agenda gehören z.b. die Ausdehnung der aktiven Nutzungspflicht für den elektronischen Rechtsverkehr auf weitere professionelle Verfahrensbeteiligte wie etwa Sachverständige, die Ausdehnung der Möglichkeiten, das Internet für gerichtliche Bekanntmachungen zu nutzen und das Verfahren der Zustellung gerichtlicher Entscheidungen insbesondere an Privatpersonen durch digitale Abläufe in Form elektronischer Zustellungsaufträge an die Zustellungsunternehmen effizienter zu gestalten. Über Rechtsänderungen hinaus wird auch die fortschreitende Technik die weitere Digitalisierung der Justiz und der Verfahrensbeteiligten fördern und zu künftigen Veränderungen führen. Mit Spannung wird verfolgt werden können, wie sich neue Technologien, wie z.b. Künstliche Intelligenz und Blockchain, auf die Justiz und deren Umfeld auswirken. Unter dem Begriff Legal Tech werden bereits seit einiger Zeit konkrete Einsatzmöglichkeiten für neue Technologien erkennbar. Die Zukunft wird zeigen, ob und ggf. wie diese Techniken genutzt werden können. Walther Bredl Ministerialrat, Leiter des Referats für IuK Walther. Bredl@stmj. bayern. de Die Energiewende in der Immobilienwirtschaft: Ausgestaltung, regulative Rahmenbedingungen und Förderung von Mieterstrommodellen Bettina Hennig, Berlin In der Immobilienwirtschaft besteht ein zunehmendes Interesse an regenerativen dezentralen Stromliefermodellen, gemeinhin häufig zusammengefasst unter dem Schlagwort»Mieterstrom«: Den Hausbewohnern soll ein energetisches All-inclusive-Konzept angeboten werden, das auch die Versorgung mit Grünstrom vom eigenen Dach beinhaltet. Ein solches Angebot erhöht die Attraktivität von modernen Immobilienangeboten ungemein. Derlei Modelle, mit denen Immobilienwirtschaft wie Mieter an der Energiewende partizipieren können, werden nunmehr sogar gesetzlich gefördert. So wurde im Juli 2017 das sogenannte Mieterstromgesetz verabschiedet, das neben der Förderung mit dem Mieterstromzuschlag auch eine Reihe von weiteren wichtigen Regelungen für solche Modelle gebracht hat. Jedoch bestehen für dezentrale Energiekonzepte in der Immobilienwirtschaft auch weiterhin einige juristische Stolpersteine. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten Neuregelungen und den geltenden regulativen Rahmen für Mieterstrommodelle. 210 GuG

18 Hennig, Die Energiewende in der Immobilienwirtschaft Abhandlungen 1 Mieterstrom was ist das, welche Modelle gibt es und was ist rechtlich zu beachten? 1.1 Überblick über wesentliche Begriffsmerkmale Unter dem Schlagwort»Mieterstrom«werden aktuell verschiedene Stromversorgungskonzepte diskutiert, in denen Strom aus dezentralen Erzeugungsanlagen (in der Regel Solaranlagen oder Blockheizkraftwerke, sog. BHKW) direkt an die Bewohner eines Hauses geliefert wird. 1 Entscheidend ist dabei, dass der Strom unmittelbar am Ort der Erzeugung verbraucht wird, ohne dass vorher eine Durchleitung durch das Netz der allgemeinen Versorgung stattfindet. 2 Abzugrenzen ist Mieterstrom dabei von sog. Eigenversorgungskonzepten, bei denen der jeweilige Stromverbraucher die Stromerzeugungsanlagen selbst betreibt (zur Bedeutung dieser Abgrenzung siehe unten Abschnitt 1.3). Bei den Nutzern des Stroms kann es sich typischerweise um Mieter handeln, jedoch ist dies keine zwingende Voraussetzung. So werden als Mieterstrom auch solche Modelle bezeichnet, in denen die jeweiligen Stromverbraucher Eigentümer der mit dem dezentral erzeugten Strom versorgten Wohnungen oder Gebäude sind. Typisch ist bei all diesen verschiedenen Mieterstrommodellen jedoch, dass der Anlagenbetreiber sich neben der Belieferung der Bewohner mit Strom aus der jeweiligen Stromerzeugungsanlage auch um die Veräußerung des»überschüssigen«stroms über das Netz der allgemeinen Versorgung kümmert sowie die Vollversorgung seiner Kunden durch zugekauften Netzstrom sicherstellt. Mieterstrommodelle kombinieren also in der Regel die dezentrale Stromlieferung, die Netzeinspeisung von Überschussstrom und den Bezug sowie den Weiterverkauf von Strom aus dem Netz der allgemeinen Versorgung Ausgestaltungsoptionen für Mieterstrommodelle Die konkrete Ausgestaltung eines Mieterstromkonzepts kann dabei ganz unterschiedliche Formen annehmen, wobei je nach konkreter Umsetzung auch das entsprechende Vertragswerk entwickelt und auf die jeweiligen Anforderungen zugeschnitten werden muss: So ist zum Beispiel denkbar, dass der Gebäudeeigentümer selbst die jeweiligen Stromerzeugungsanlagen betreibt und den Bewohnern den Strom verkauft. Damit wird der Gebäudeeigentümer zu einem Akteur der Energiewirtschaft und ihn treffen dementsprechend eine Reihe von unterschiedlichen regulatorischen Pflichten. So nimmt der Gebäudeeigentümer in einem solchen Modell die energiewirtschaftliche Marktrolle eines Anlagenbetreibers und eines Stromlieferanten, also eines sog. EVU (Energie- oder Elektrizitätsversorgungsunternehmen), ein. Gleichzeitig muss der Gebäudeeigentümer Strom einkaufen und an die Bewohner weiterverkaufen, damit in Zeiten geringer Stromerzeugung die Vollversorgung seiner Kunden gewährleistet ist. Verbraucht der Hauseigentümer vor Ort selbst einen Teil des von ihm erzeugten Stroms, wird er zusätzlich zum Eigenversorger. Für alle dieser drei Marktrollen gelten wiederum unterschiedliche gesetzliche Anforderungen wie etwa verschiedene Registrierungs-, Melde- und Mitteilungspflichten nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG), dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) oder dem Stromsteuergesetz (StromStG) sowie ggf. spezielle Vorgaben an die Vertrags- und Abrechnungsgestaltung oder die Stromkennzeichnung. Will oder kann der Gebäudeeigentümer all diese regulatorischen Vorgaben nicht selbst erfüllen, kann ein Mieterstrommodell auch in Kooperation mit einem Dritten, z.b. einem spezialisierten Dienstleister oder dem örtlichen Stadtwerk, umgesetzt werden. In solchen Konzepten verpachtet der Gebäudeeigentümer diesem Dritten typischerweise seine Dachoder Kellerflächen und der Mieterstromanbieter errichtet dort die jeweiligen Stromerzeugungsanlagen. In diesem Konstrukt ist Anlagenbetreiber und Stromlieferant also der externe Dritte; dieser schließt auch die entsprechenden Strombezugs- und Lieferverträge und kümmert sich um die Vermarktung des Überschussstroms. Dabei ist es theoretisch auch möglich, dass das Eigentum an der Anlage und die Anlagenbetreibereigenschaft rechtlich auseinanderfallen. Investiert etwa der Hauseigentümer selbst in eine Anlage und verpachtet diese dann an einen Dritten (etwa einen Dienstleister), kann dieser Dritte bei entsprechender Ausgestaltung des Pachtverhältnisses rechtlich zum Anlagenbetreiber werden und dann die Mieterstrombelieferung umsetzen. 4 Zuletzt sind natürlich auch Mischformen denkbar, wie etwa die Errichtung und der Betrieb durch den Gebäudeeigentümer, aber die Durchführung einzelner Dienstleistungen (z.b. Messstellenbetrieb und Abrechnung) durch einen spezialisierten Kooperationspartner. 1.3 Energierechtliche Einordnung und regulatorischer Rahmen von Mieterstrommodellen Wie bereits angesprochen, sind Mieterstrommodelle energierechtlich insbesondere von der sog. Eigenversorgung (vgl. 3 1 Vgl. zu Mieterstromkonzepten aus rechtlicher Perspektive auch etwa Meitz, C., REE 2017, 17 ff.; Ahlers, M./Kaspers, J., ZNER 2017, 173 ff.; zur wechselhaften Entwicklung und Bewertung dezentraler Energiekonzepte m.w.n. insgesamt auch etwa Hennig, B./Herz, S., ZNER 2016, 30 ff. 2 Vgl. etwa die Regierungsbegründung zum Entwurf des Mieterstromgesetzes, BT-Drucks. 18/12355, S. 12, zum Begriffsverständnis der Bundesregierung im Kontext des Mieterstromgesetzes (vgl. dort auch S. 17):»Als Mieterstrom wird Strom bezeichnet, der in einer Solaranlage auf dem Dach eines Wohngebäudes erzeugt und an Letztverbraucher (insbesondere Mieter) in diesem Wohngebäude geliefert wird«. 3 So auch das Verständnis der Bundesregierung im Mieterstromgesetz, vgl. BT- Drucks. 18/12355, S. 12:»Nicht im Gebäude verbrauchter Strom kann ins Netz der allgemeinen Versorgung eingespeist oder zwischengespeichert werden. In der Praxis erzeugt und liefert der Vermieter den Strom oft nicht selbst, sondern schaltet hierfür Dritte ein. Um die vollumfängliche Versorgung der Mieterstromkunden sicherzustellen, werden diese gegebenenfalls mit (am Strommarkt beschafftem) Zusatz- und Reservestrom versorgt«. 4 Bei der Ausgestaltung eines entsprechenden Pachtmodells müssen allerdings verschiedene Besonderheiten berücksichtigt werden. Insb. muss der Pächter das wirtschaftliche und technische Betriebsrisiko übernehmen, die Schlüsselgewalt zu der Anlage innehaben und die Betriebsweise der Anlage selbstständig bestimmen können, vgl. hierzu etwa Hennig, B./von Bredow, H./Valentin, F., in: Frenz/ Müggenborg/Cosack/Hennig/Schomerus, EEG, 5. Aufl Rn. 37 ff. GuG

19 Abhandlungen Hennig, Die Energiewende in der Immobilienwirtschaft Nr. 19 EEG 2017) 5 abzugrenzen. 6 Entscheidendes Merkmal einer Eigenversorgung ist stets die Personenidentität von Anlagenbetreiber und Letztverbraucher. Diese liegt bei der für Mieterstrommodelle typischen Stromlieferung des Anlagenbetreibers an einen Dritten (den Mieter/Bewohner) aber gerade nicht vor. Der wesentliche Unterschied zwischen einer Eigenversorgung und einer sog. Direktlieferung 7 ist dabei, dass bei einer Eigenversorgung Privilegien bei der Belastung mit der EEG-Umlage gelten, vgl. 61 ff. EEG Im Jahr 2018 beträgt die EEG-Umlage 6,792 Cent/kWh. Bei einer Eigenversorgung kann dieser gesetzliche Strompreisaufschlag etwa bei Kleinanlagen ganz entfallen (vgl. 61a EEG 2017) oder etwa bei EEG-Anlagen auf 40 % reduziert sein (vgl. 61b EEG 2017). Bei einer Stromlieferung wird demgegenüber jede Kilowattstunde gesetzlich mit der vollen EEG-Umlage beaufschlagt; für die Abführung der EEG-Umlage an den insoweit zuständigen Übertragungsnetzbetreiber ist das jeweilige EVU verantwortlich, hier also der Mieterstromanbieter (vgl. 60 Abs. 1 EEG 2017). Zudem gelten für den Mieterstromanbieter als EVU wie bereits oben angerissen spezielle Melde- und Mitteilungspflichten (vgl. etwa 60, 74 EEG 2017), die wiederum von denen für Eigenversorger abweichen (vgl. 74a EEG 2017). 8 Gemeinsam ist der Eigenversorgung und der Direktlieferung von Mieterstrom allerdings, dass das Netz der allgemeinen Versorgung nicht genutzt wird. Daher entfallen für die jeweiligen Strommengen bislang die mit der Netznutzung einhergehenden gesetzlichen Letztverbraucherabgaben (z.b. Netzentgelte, KWKG-Umlage, Offshore-Haftungsumlage, Umlage für abschaltbare Lasten, 19-StromNEV-Umlage, Konzessionsabgabe). 9 Auch die Stromsteuer kann jedenfalls bei der Stromerzeugung in Kleinanlagen bis zu 2 MW in Eigenversorgungsund Direktlieferkonstellationen entfallen, vgl. 9 Abs. 1 Nr. 3 StromStG. Hierbei sind jedoch je nach Einzelfall auch die speziellen Zusammenfassungsregelungen nach 12b Stromsteuer-Durchführungsverordnung (StromStV) zu beachten, die eine Stromsteuerbefreiung nach 9 Abs. 1 Nr. 3 StromStG ausschließen können. Insgesamt müssen die stromsteuerrechtlichen Folgen und Pflichten für Mieterstromanbieter stets einzelfallgerecht und umfassend geprüft werden. Insbesondere kann aus der Einordnung als Versorger i.s.d. Stromsteuerrechts eine stromsteuerrechtliche Verantwortlichkeit des Gebäudeeigentümers für den gesamten von ihm bezogenen Strom (also auch außerhalb des Mieterstrommodells) resultieren, vgl. 5 StromStG. Insofern gelten allerdings auch verschiedene spezielle Einschränkungen und Ausnahmen, die insbesondere für dezentrale Stromlieferkonzepte wie Mieterstrommodelle ab dem noch einmal deutlich ausgeweitet wurden: Hier gelten künftig insbesondere für bezogene und direkt an die Mieterstromkunden weitergeleistete Strommengen verschiedene Erleichterungen (vgl. 1a StromStV). 10 Da die stromsteuerrechtlichen Einzelheiten den Rahmen dieses Beitrag sprengen würden, kann insofern nur angeraten werden, im jeweiligen Einzelfall eine umfassende stromsteuerrechtliche Prüfung vorzunehmen oder sich hier spezialisierte Beratung zu suchen. Als Stromlieferant unterliegen Mieterstromanbieter anders als Eigenversorger zudem grundsätzlich auch sämtlichen sonstigen regulatorischen Pflichten für EVU, die sich etwa aus dem EnWG, den Vorgaben an die Meldungen zum Marktstammdatenregister, dem Stromsteuerrecht oder dem allgemeinen Zivilrecht (etwa hinsichtlich der verwendeten Verträge, insbesondere bei AGB) ergeben. 11 Insoweit gelten auch keinerlei Bagatellgrenzen für räumlich eng umgrenzte Energieversorgungskonzepte oder kleine Stromerzeugungsanlagen: Sobald Strom an einen Letztverbraucher vor Ort geliefert wird, sind die vorstehenden Pflichten zu berücksichtigen. Auch können sich für Wohnungsunternehmen und -genossenschaften bei dem gewerblichen Verkauf von Strom Folgefragen im Körperschafts- und Gewerbesteuerrecht stellen, da der Handel mit Strom als»schädliche Tätigkeit«entsprechende steuerliche Privilegien gefährden kann. 12 Insgesamt hat der komplexe regulatorische Rahmen bislang verhindert (oder jedenfalls nicht dazu beigetragen), dass das enorme Potenzial für Beiträge der Immobilienwirtschaft zur Energiewende gerade im urbanen Raum in befriedigendem Umfang gehoben wird. Das Interesse an solchen Konzepten ist indes ungebrochen. Vor diesem Hintergrund wurde mit dem sogenannten Mieterstromgesetz im Juli 2017 ein wichtiger gesetzgeberischer Schritt unternommen, solche Konzepte zunehmend anzureizen und durch eine direkte finanzielle Förderung zu unterstützen. 2 Das Mieterstromgesetz Durchbruch für Mieterstromkonzepte? 2.1 Überblick über die wichtigsten Inhalte Das am in Kraft getretene sog. Mieterstromgesetz 13 enthielt eine Reihe von Änderungen, Ergänzungen und Neure- 5 Hiernach ist eine Eigenversorgung i.s.d. EEG»der Verbrauch von Strom, den eine natürliche oder juristische Person im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit der Stromerzeugungsanlage selbst verbraucht, wenn der Strom nicht durch ein Netz durchgeleitet wird und diese Person die Stromerzeugungsanlage selbst betreibt«. 6 Zur Abgrenzung sowie zur Kritik an der»ungleichbehandlung«von Eigenversorgungs- und Mieterstrommodellen vgl. Ahlers, M./Kaspers, J., ZNER 2017, 173 (174, 176). 7 Also einer Stromlieferung ohne Durchleitung durch das Netz der allgemeinen Versorgung, vgl. 21 Abs. 4 Nr. 2 EEG Hierauf ausdrücklich hinweisend auch BT-Drucks. 18/12355, S Vgl. hierzu auch BT-Drucks. 18/12355, S. 12:»Mieterstrommodelle sind für die an ihnen beteiligten Akteure wirtschaftlich interessant, weil bei Mieterstrom nach dem derzeitigen Rechtsrahmen einige Kostenbestandteile im Vergleich zum Strombezug aus dem Netz nicht anfallen (Netzentgelte, netzseitige Umlagen, Stromsteuer und Konzessionsabgabe). Dies kann sich zukünftig gegebenenfalls ändern. So wird beispielsweise hinsichtlich der Netzentgelte eine stärkere Fokussierung auf die Vorhaltung von Netzkapazität, beispielsweise über die stärkere Berücksichtigung der Netzanschlussleistung, diskutiert«. 10 Geändert durch Art. 3 Nr. 2 der Dritten Verordnung zur Änderung der Energiesteuer- und der Stromsteuer-Durchführungsverordnung (3. EnergieStVuaÄndV) vom (BGBl. I S. 84); vgl. zur Begründung insb. auch im Hinblick auf Mieterstrommodelle den im Internet abrufbaren Referentenentwurf des BMF vom , dort insb. S. 1, Überblicksartig und m.w.n. hierzu etwa Schneider, C., IR 2015, 199; Schneider, C./Tigges, D., IR 2015, 221; Dümke,C., REE 2014, 155 ff. 12 Vgl. zum energie- und steuerrechtlichen Rahmen von Mieterstrommodellen insgesamt auch etwa Ahlers, M./Kaspers, J., ZNER 2017, 173 ff.; Meitz, C., REE 2017, 17 (18 f.). 13 Gesetz zur Förderung von Mieterstrom und zur Änderung weiterer Vorschriften des Erneuerbare-Energien-Gesetzes vom (BGBl. I S. 2532). 212 GuG

20 Hennig, Die Energiewende in der Immobilienwirtschaft Abhandlungen gelungen zum gerade erst Anfang 2017 in Kraft getretenen novellierten Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG 2017) und zum Energiewirtschaftsgesetz (EnWG). Namensgeber und inhaltlicher Kern der Novelle waren dabei die Neuregelungen zur Förderung von Mieterstrommodellen mit dem sog. Mieterstromzuschlag. Ursprünglich war in der zunächst in Kraft getretenen Fassung des EEG 2017 eine Verordnungsermächtigung vorgesehen gewesen, mit der es ermöglicht werden sollte, in Mieterstrommodellen eine verringerte EEG-Umlage zu erheben (vgl. 95 Nr. 2 EEG 2017 a.f.). Dieser Förderansatz wurde mit dem Mieterstromgesetz jedoch verworfen und mit dem Mieterstromzuschlag eine direkte Förderung für den gelieferten Strom eingeführt. 14 Die wesentlichen Regelungen zu den Voraussetzungen, zur Berechnung und zur Auszahlung des Mieterstromzuschlags finden sich dabei in den neu gefassten 21 Abs. 3 und 23b EEG 2017 (siehe hierzu unten 2.2.2). Zudem enthält das Gesetz auch einige Neuregelungen zur Umsetzung von Mieterstrommodellen, insbesondere zum Messkonzept (vgl. 20 Abs. 1d EnWG) sowie zur Ausgestaltung von Mieterstromverträgen (vgl. 42a EnWG, siehe hierzu unten 2.2.3). Zuletzt wurden mit dem Mieterstromgesetz auch zahlreiche weitere Änderungen und Korrekturen im EEG vorgenommen, die allerdings im hiesigen Kontext nicht weiter von Interesse sind. 2.2 Der Mieterstromzuschlag wie er funktioniert und für welche Modelle er gezahlt wird Systematische Einordnung und Berechnung des Mieterstromzuschlags Der Mieterstromzuschlag ist ein gesetzlicher Förderanspruch, der unter bestimmten Voraussetzungen für an Letztverbraucher gelieferte Strommengen aus Solaranlagen gewährt wird. 15 Beanspruchen kann ihn der jeweilige Anlagenbetreiber für eine Gesamtförderdauer von bis zu 20 Jahren zuzüglich des Inbetriebnahmejahres; zur Auszahlung verpflichtet ist der Netzbetreiber, an dessen Netz die Solaranlage angeschlossen ist. Der Mieterstromzuschlag für dezentral verbrauchte Strommengen tritt also für die erfassten Solaranlagen neben die»klassischen«eeg-zahlungsansprüche auf die Einspeisevergütung und die Marktprämie für den ins Stromnetz eingespeisten Strom (vgl. 19 Abs. 1 EEG 2017). Berechnet wird der Mieterstromzuschlag wie folgt: Mieterstromzuschlag = anzulegender Wert der Anlage 8,5 ct/kwh 0,4 ct/kwh. Maßstab für die Höhe des Mieterstromzuschlags ist also immer der im Zeitpunkt der Inbetriebnahme konkret für die jeweilige Solaranlage geltende leistungsabhängige Fördersatz. Da auch hier die allgemeinen Degressionsregelungen gelten, wird sich die absolute Höhe des Mieterstromzuschlags also mit den Vergütungssätzen künftig reduzieren oder erhöhen (vgl. 49 EEG 2017) Voraussetzungen des Mieterstromzuschlags Die wesentlichen Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des Mieterstromzuschlags gem. 21 Abs. 3, 23b, 100 Abs. 7 EEG 2017 sind: Es muss sich um eine Solaranlage handeln, die seit dem in Betrieb genommen wurde. Für ältere Bestandsanlagen gilt der Mieterstromzuschlag nicht. Die installierte Leistung der Solaranlage auf dem jeweiligen Gebäude darf maximal 100 kwp betragen. Die Zusammenfassung mehrerer Solarmodule erfolgt hier allein gebäudespezifisch. Die weiteren zeitlichen und räumlichen Kriterien der allgemeinen Anlagenzusammenfassungsregelung nach 24 Abs. 1 EEG 2017 finden insoweit keine Anwendung. Auch wenn mehrere abgrenzbare Gebäude direkt nebeneinander errichtet wurden kann also auf jedem dieser Gebäude eine mieterstromfähige 100-kW-Anlage errichtet werden, wobei die Abgrenzung insbesondere bei mehreren miteinander verbundenen Gebäuden (z.b. Reihenhäuser oder größere Wohnblöcke) wohl eine Frage des Einzelfalls bleiben dürfte. 16 Es muss sich bei dem Gebäude, auf dem die Solaranlage errichtet ist, um ein Wohngebäude handeln, dessen Fläche zu mindestens 40 % dem Wohnen dient. 17 Der Strom muss im selben Gebäude oder in Wohngebäuden oder Nebengebäuden im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit dem Gebäude, auf dem die Solaranlage installiert ist, durch einen Letztverbraucher verbraucht werden. Ob sich hierbei um einen privaten oder gewerblichen Letztverbraucher handelt ist unerheblich, sofern die Gesamtwohnflächenvorgabe an das Gebäude erfüllt ist (siehe oben). Auch muss es sich entgegen der Bezeichnung des Zahlungsanspruchs nicht um Mieter im rechtlichen Sinne handeln. Auch Eigentümer können also von einem Dritten mit förderfähigem Mieterstrom beliefert werden. Jedoch muss der Verbrauch in hinreichender räumlicher Nähe zur erzeugenden Anlage stattfinden. Auch Quartierslösungen können also in gewissem Maße förderfähig sein, allerdings kommt es hier stets auf eine umfassende Einzelfallbetrachtung an, ob tatsächlich der geforderte»unmittelbare räumliche Zusammenhang«vorliegt. 18 Der Strom darf nicht durch das Netz der allgemeinen Versorgung durchgeleitet werden. Die Solaranlagen muss als»mieterstromanlage«beim Marktstammdatenregister registriert sein und beim An- 14 Vgl. zur Normentwicklung Hennig, B./von Bredow, H./Valentin, F., in: Frenz/ Müggenborg/Cosack/Hennig/Schomerus, EEG, 5. Aufl Rn. 8 f.; zur Entwicklung des Mieterstromgesetzes auch etwa Meitz, C., REE 2017, 17 ff.; Ahlers, M./Kaspers, J., ZNER 2017, 173 ff. 15 Zur Nutzung und Förderung von KWK-Anlagen in Mieterstromkonzepten sowie kritisch zur Beschränkung des Mieterstromzuschlags auf Solaranlagen Ahlers, M./Kaspers, J., ZNER 2017, 173 (174, 176). 16 Eingehender hierzu m.w.n. Hennig, B./von Bredow, H./Valentin, F., in: Frenz/ Müggenborg/Cosack/Hennig/Schomerus, EEG, 5. Aufl. 2018, 21 Rn. 44 und Hennig, B./Herz, S., ebenda, 23b Rn. 4. Zu zahlreichen Einzelfragen bezüglich der gebäudebezogenen Voraussetzungen des Mieterstromzuschlags vgl. auch das Hinweisverfahren 2017/46 der Clearingstelle EEG KWKG (vgl. https: / / www. clearingstelle- eeg- kwkg. de/ hinwv/ 2017/ 46, letzter Abruf: ). 17 Vgl. für die Einzelheiten dieser Voraussetzung, etwa zur Zuordnung verschieden genutzter Flächen oder zur Zuordnung von Nebenanlagen zu einem Wohngebäude, m.w.n. Hennig, B./von Bredow, H./Valentin, F., in: Frenz/Müggenborg/ Cosack/Hennig/Schomerus, EEG, 5. Aufl Rn. 42 f. 18 Vgl. zu verschiedenen Einzelfragen in diesem Zusammenhang m.w.n. Hennig, B./von Bredow, H./Valentin, F., in: Frenz/Müggenborg/Cosack/Hennig/Schomerus, EEG, 5. Aufl Rn. 45 ff. und 48 ff. GuG

21 Abhandlungen Hennig, Die Energiewende in der Immobilienwirtschaft schlussnetzbetreiber der Veräußerungsform des Mieterstromzuschlags zugeordnet worden sein. 19 Der sogenannte Mieterstromdeckel (500 MW als Mieterstromanlagen registrierte installierte Leistung pro Jahr in ganz Deutschland) darf in dem Jahr der Registrierung der Solaranlage nicht ausgeschöpft sein. In diesem Fall besteht der Anspruch aber grundsätzlich ab dem nächsten dann folgenden Kalenderjahr. 20 Der Strom muss nach den Vorgaben des Messstellenbetriebsgesetzes gemessen werden. 21 Beim Einsatz von Stromspeichern in einem Mieterstrommodell gilt zudem die Besonderheit, dass der Mieterstromzuschlag nicht für den eingespeicherten, sondern lediglich für den ausgespeicherten Strom in Anspruch genommen werden kann. 22 Letzte Voraussetzung für die Auszahlung des Mieterstromzuschlags war, dass die EU-Kommission den Mieterstromzuschlag beihilferechtlich genehmigt. Die auf zehn Jahre befristete Genehmigung hat die Kommission am erteilt. 23 Seitdem kann der Mieterstromzuschlag von den verpflichteten Netzbetreibern ausgezahlt werden. 24 Das Gesetz stellt dabei keine weitergehenden Anforderungen an den Mieterstromlieferanten. So ist es z.b. nicht erforderlich, dass der Mieterstromlieferant auch der Eigentümer des jeweiligen Gebäudes ist. Vielmehr sind auch solche Konzepte förderfähig, in denen ein Dritter etwa ein spezialisierter Dienstleister oder ein Stadtwerk die Dachfläche pachtet und eine Mieterstromsolaranlage dort betreibt (siehe zu den verschiedenen Ausgestaltungen von Mieterstrommodellen oben 1.2). 25 So will der Gesetzgeber ausdrücklich der»vielgestaltigen Praxis«von Mieterstrommodellen Rechnung tragen Spezielle Vorgaben für die Ausgestaltung von Mieterstromverträgen Ergänzend wurden im Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) spezielle Gestaltungsvorgaben für Verträge über die Mieterstrombelieferung aufgenommen (vgl. 42a EnWG). Diese sollen insbesondere dem Schutz der Verbraucher vor einer zu starken Verknüpfung des langfristigen Wohnraummietverhältnisses mit dem liberalisierten und stark verbraucherschutzgeprägten Stromlieferverhältnis dienen. So soll insgesamt verhindert werden, dass Verbraucher in Mieterstromkonstellationen über das Mietverhältnis unter Druck gesetzt werden könnten, ihnen zustehende Rechte bezüglich der Auswahl und der Preisgestaltung ihres Stromlieferanten nicht auszuüben. Die wichtigsten Vorgaben für Mieterstromverträge im Überblick: Die Kopplung eines Mieterstromvertrags an einen Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen gelten nur für bestimmte kurzfristige Mietverhältnisse. Ein solcher gekoppelter Mieterstromvertrag ist nichtig; der Verbraucher schuldet in diesem Fall nur einen verringerten Wertersatz für den gelieferten Strom. Ein allgemeiner All-inclusive-Mietvertrag ohne weiter ausdifferenzierte Regelungen zur Stromversorgung und zur Laufzeit (dazu sogleich) ist hiernach also nicht ohne weiteres möglich. Bei der Beendigung eines Wohnraummietvertrags endet grundsätzlich auch der Mieterstromvertrag mit der Rückgabe der Wohnung, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Ein Mieterstromvertrag muss überdies nicht nur Regelungen zu Lieferung des Stroms aus der jeweiligen Solaranlage enthalten, sondern die umfassende Versorgung des Letztverbrauchers mit Strom auch für solche Zeiten sicherstellen, in denen kein Solarstrom geliefert werden kann. Dabei gilt eine gesetzliche Preisvorgabe: So darf der für den Mieterstrom und den zusätzlichen Strombezug zu zahlende Preis maximal 90 % des jeweils geltenden Grundversorgungstarifs betragen (auf Basis des Grund- und Arbeitspreises). Bei einem Verstoß gegen diese Vorgabe erfolgt eine gesetzliche Preisanpassung auf den vorgegebenen Höchstpreis. Hierbei ergibt sich allerdings nicht restlos eindeutig aus dem Gesetzeswortlaut und dem entsprechenden Normverweis, ob diese Regelung in sämtlichen Mieterstrommodellen gilt oder nur in solchen, in denen tatsächlich ein Wohnraumvermieter seinen Mietern ein entsprechendes Stromversorgungsangebot unterbreitet. So könnte die Verweiskette und der systematische Zusammenhang mit den Regelungen zu Wohnraummietverträgen ggf. auch so verstanden werden, dass bei einer Mieterstrombelieferung durch einen am Mietverhältnis nicht beteiligten Dritten die Vollversorgungsvorgabe des 42a Abs. 2 Satz 6 EnWG und damit auch die hierauf verweisende Preisvorgabe des 42a Abs. 4 EnWG nicht gelten soll. Ob sich eine entsprechende Auslegung künftig durchsetzt, scheint jedoch ungewiss. Zuletzt gilt für Mieterstromverträge eine maximale Vertragslaufzeit von einem Jahr und eine maximale Kündigungsfrist von drei Monaten von Ablauf der zunächst vorgesehenen oder stillschweigen verlängerten Vertragsdauer. Weitere für EVU geltende Pflichten nach dem EnWG, etwa zur Gestaltung der Stromlieferverträge, der Abrechnung oder der Stromkennzeichnung (vgl. 40 bis 42 EnWG), bleiben grundsätzlich unberührt. Gleiches gilt für die oben angespro- 19 Vgl. hierzu Hennig, B./Herz, S., in: Frenz/Müggenborg/Cosack/Hennig/Schomerus, EEG, 5. Aufl b Rn. 7 ff. 20 Eingehender hierzu Hennig, B./Herz, S., in: Frenz/Müggenborg/Cosack/Hennig/ Schomerus, EEG, 5. Aufl b Rn. 11 ff. 21 Vgl. hierzu auch Hennig, B./Herz, S., in: Frenz/Müggenborg/Cosack/Hennig/ Schomerus, EEG, 5. Aufl b Rn. 52 f. 22 Vgl. hierzu auch Hennig, B./von Bredow, H./Valentin, F., in: Frenz/Müggenborg/ Cosack/Hennig/Schomerus, EEG, 5. Aufl Rn. 46, Siehe die Zusammenfassung zu dem beihilferechtlichen Vorgang (Fallnummer SA.48327) hier: http: / / ec. europa. eu/ competition/ elojade/ isef/ case_ details. cfm? proc_ code= 3_ SA_ (letzter Abruf: ). 24 Der Originaltext der Genehmigung in deutscher Sprache kann abgerufen werden unter http: / / ec. europa. eu/ competition/ state_ aid/ cases/ / _ _ 114_ 3. pdf (letzter Abruf: ). 25 Vgl. hierzu auch Hennig, B./von Bredow, H./Valentin, F., in: Frenz/Müggenborg/ Cosack/Hennig/Schomerus, EEG, 5. Aufl Rn BT-Drucks. 18/12355, S GuG

22 Hennig, Die Energiewende in der Immobilienwirtschaft Abhandlungen chenen regulatorischen Pflichten, die sich bei der Belieferung von Letztverbrauchern mit Strom aus anderen Rechtsgebieten, wie etwa dem Stromsteuerrecht, dem allgemeinen Zivilrecht (etwa im Hinblick auf die Gestaltung von AGB) oder bei Wohnungsunternehmen und -genossenschaften aus dem Körperschafts- und Gewerbesteuerrecht ergeben können Fazit Klar ist, dass mit dem Mieterstromgesetz ein wünschenswertes Signal des Gesetzgebers für eine zunehmende Beteiligung der Immobilienwirtschaft an der Energiewende einherging. Ob die mit dem Mieterstromzuschlag gesetzten Anreize jedoch ausreichen, um das Energiewende-Potenzial urbaner Räume zu heben und insbesondere auch Mieter hinreichend an diesem gesamtgesellschaftlichen Prozess zu beteiligen, muss wohl eher zurückhaltend bewertet werden. Insbesondere wurde während des Gesetzgebungsverfahrens intensiv darum gestritten, ob die Kalkulation des Mieterstromzuschlags die mit der Umsetzung eines Mieterstrommodells einhergehenden Kosten zutreffend spiegeln. Auch die»preisbremse«sowie die weiteren restriktiven Vorgaben an Mieterstromverträge wurden im Gesetzgebungsverfahren aus den betroffenen Branchen und Verbänden äußerst kritisch bewertet. Und zu guter Letzt bleibt es für Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft sicherlich nicht selten eine gewisse Herausforderung, sich den komplexen regulatorischen Anforderungen des Energierechts zu stellen, wenn sie selbst den Schritt in die Strombelieferung ihrer Mieter und Bewohner wagen. Nicht zuletzt die steuerlichen Hemmnisse dürften dabei in vielen Fällen abschreckend auf Akteure der Wohnungswirtschaft wirken. Hier bleibt zu wünschen, dass der Gesetzgeber noch einmal nachbessert und insgesamt einen noch ausgewogeneren und praxistauglichen Rechtsrahmen für Stromlieferungen vom eigenen Dach schafft. Hierbei dürfte in vielen Fällen gar nicht so sehr die finanzielle Förderung im Mittelpunkt stehen als vielmehr die Handhabbarkeit und Verhältnismäßigkeit der administrativen Belastungen. Eine spannende Option bleiben insofern sicherlich auch kooperative Ansätze zwischen der Immobilien- und der Energiewirtschaft. Denn eines ist klar: Bei einem weiteren Fortschreiten der Energiewende, insbesondere auch im Mobilitäts- und Wärmesektor sind zunehmend dezentrale und quartiersbezogene Konzepte in Zukunft alternativlos und Mieterstrom wird gerade für die urbane Energiewende weiterhin ein zentraler Baustein bleiben. Dr. Bettina Hennig Rechtsanwältin von Bredow Valentin Herz Rechtsanwälte, Berlin Tel. 030/ Hennig@vbvh. de 27 Vgl. für einen Überblick hierzu etwa Ahlers, M./Kaspers, J., ZNER 2017, 173 ff.; Meitz, C., REE 2017, 17 (18 f.). Arbeitsrecht im Sachverständigenbüro 1 Andrea Raffler/ Ulrike Augustin/ Volker Schlehe, München Der nachfolgende Beitrag wurde für den Sachverständigentag 2017 der IHK für München und Oberbayern zusammengestellt. Die Verfasser stellen dar, welche arbeitsrechtlichen Besonderheiten bei der Beschäftigung von Mitarbeitern in einem Sachverständigenbüro zu beachten sind und geben Praxistipps für die Gestaltung von Arbeitsverträgen. 1 Überblick: Einstellung und Beschäftigung von Arbeitnehmern Erste Informationen, was bei der Einstellung von Arbeitnehmern 2 zu beachten ist, geben das IHK-Merkblatt»Einstellung von Arbeitnehmern«sowie ein Erklärvideo auf der IHK-Website: www. ihk- muenchen. de. Grundsätzlich gelten für Arbeitsverhältnisse im Sachverständigenbüro die allgemeinen arbeitsrechtlichen Regelungen, wie in jedem anderen Arbeitsverhältnis auch. Besonderheiten ergeben sich aber insoweit, als die aus der öffentlichen Bestellung als Sachverständiger resultierenden öffentlich-rechtlichen Pflichten zu beachten sind. Dies betrifft insbesondere die persönliche, unabhängige und weisungsfreie Leistungserbringung, die Verschwiegenheitspflicht sowie die Aufbewahrung der Akten. 2 Abs. 1 des Gesetzes über den Nachweis der für ein Arbeitsverhältnis geltenden wesentlichen Bedingungen (NachwG) schreibt vor, dass spätestens 1 Monat nach dem vereinbarten 1 Wir danken dem Verlag C.H. Beck für die Nachdruckgenehmigung aus DS 2018, Soweit in diesem Beitrag aus Gründen der Einfachheit die männliche Schreibweise benutzt wird, sind stets Frauen und Männer gemeint. GuG

23 Abhandlungen Raffler/Augustin/Schlehe, Arbeitsrecht im Sachverständigenbüro Beginn des Arbeitsverhältnisses die wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich niedergelegt werden müssen. Jedoch empfiehlt es sich, einen schriftlichen Arbeitsvertrag bereits vor Beginn des Arbeitsverhältnisses zu schließen. Bei einer Befristung (befristeter Arbeitsvertrag) ist das sogar zwingend erforderlich, sonst ist die Befristung unwirksam. Das NachwG schreibt folgenden Inhalt vor: Name und Anschrift der Vertragsparteien, Zeitpunkt des Beginns des Arbeitsverhältnisses, bei befristeten Arbeitsverhältnissen: die vorhersehbare Dauer des Arbeitsverhältnisses (Achtung: Die Befristung muss schriftlich vor Vertragsbeginn vereinbart werden), Arbeitsort oder, falls der Arbeitnehmer nicht nur an einem bestimmten Arbeitsort tätig sein soll, Hinweis darauf, dass der Arbeitnehmer an verschiedenen Orten beschäftigt werden kann, kurze Charakterisierung oder Beschreibung der vom Arbeitnehmer zu leistenden Tätigkeit, Zusammensetzung und Höhe des Arbeitsentgelts einschließlich der Zuschläge, Zulagen, Prämien und Sonderzahlungen sowie anderer Bestandteile des Arbeitsentgelts und deren Fälligkeit, vereinbarte Arbeitszeit, Dauer des jährlichen Erholungsurlaubs, Fristen für die Kündigung des Arbeitsverhältnisses, in allgemeiner Form gehaltener Hinweis auf Tarifverträge, Betriebs- oder Dienstvereinbarungen, die auf das Arbeitsverhältnis anzuwenden sind. Weitere für den Arbeitsvertrag im Sachverständigenbüro wichtige Punkte sind Verschwiegenheitspflichten (im Sachverständigenbüro dringend zu empfehlen, siehe unten: Wichtig im Sachverständigenbüro: Geheimnisschutz und Schweigepflicht). Zusätzlich kann bspw. noch Folgendes im Arbeitsvertrag geregelt werden: Probezeit, Pflicht zur Leistung von Überstunden und deren Vergütung, Nebentätigkeiten, Ausschlussfristen für die Geltendmachung von Ansprüchen aus dem Arbeitsvertrag, Beendigung mit Ablauf des Monats in dem das Regelrenteneintrittsalter erreicht wird, vertragliche und nachvertragliche Wettbewerbsverbote, Kundenschutz- oder Kundenübernahmeklauseln. Aus wirtschaftlichen Überlegungen heraus besteht gelegentlich der Wunsch, den Arbeitsvertrag zu befristen. Man unterscheidet zwei Arten von Befristungen: 1. War der Arbeitnehmer zuvor noch nicht bei demselben Arbeitgeber in einem Arbeitsverhältnis tätig, kommt nach 14 Abs. 2 Teilzeit- und Befristungsgesetz (TzBfG) eine kalendermäßige Befristung ohne Sachgrund in Betracht, d.h. es bedarf keines Befristungsgrundes. Eine solche sachgrundlose Befristung ist bis zu einer Dauer von zwei Jahren möglich. Wird der Zweijahreszeitraum nicht ausgeschöpft, kann bis zu dreimal vor Auslauf des befristeten Arbeitsvertrages eine schriftliche Verlängerung bis auf insgesamt längstens zwei Jahre vereinbart werden. 2. Außerdem gibt es noch die Befristung mit Sachgrund, hier knüpft der Gesetzgeber die Zulässigkeit der Befristung eines Arbeitsverhältnisses an bestimmte, im Wesentlichen in 14 Abs. 1 TzBfG genannte Gründe, bspw. daran, dass der betriebliche Bedarf an der Arbeitsleistung nur vorübergehend besteht. Eine Befristung ist gem. 14 Abs. 4 TzBfG nur wirksam, wenn sie schriftlich vor Beginn des Arbeitsverhältnisses getroffen wird. Die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung muss gem. 15 Abs. 3 TzBfG explizit im Arbeitsvertrag vereinbart werden, da der Gesetzgeber ansonsten davon ausgeht, dass der Arbeitsvertrag bis zum Ende der Befristung laufen soll. Oft herrscht Unsicherheit, welche allgemeinen Rechte Arbeitnehmer haben und was man als Arbeitgeber beachten muss. Da der Gesetzgeber davon ausgeht, dass der Arbeitnehmer der schwächere Vertragspartner ist, gibt es Gesetze, die den Arbeitnehmer schützen, z.b.: Das Arbeitszeitgesetz sieht eine werktägliche Höchstarbeitszeit von 8 bzw. 10 Stunden am Tag vor. Anschließend muss dem Arbeitnehmer eine ununterbrochene Ruhezeit von mindestens 11 Stunden gewährt werden. Dem Arbeitnehmer steht ein gesetzlicher Anspruch von 4 Wochen bezahltem Jahresurlaub zu (24 Tage bei einer 6-Tage-Woche, 20 Tage bei einer 5-Tage-Woche, 16 Tage bei einer 4-Tage-Woche usw.). Allerdings werden in der betrieblichen Praxis fast immer mehr Urlaubstage gewährt. Über das»normale«urlaubsentgelt hinaus besteht kein gesetzlicher Anspruch auf ein zusätzliches Urlaubsgeld. Der Arbeitnehmer hat einen Anspruch auf Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall und wenn die Arbeit aufgrund von Feiertagen ausfällt. Bei Krankheit muss der Arbeitgeber bis zur Dauer von sechs Wochen Lohnfortzahlung leisten. Arbeitgeber, die in der Regel nicht mehr als 30 Arbeitnehmer beschäftigen, erhalten auf Antrag bis zu 80 % dieser Kosten einschließlich der Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung von der Krankenkasse erstattet ( 1 Abs. 1, 2 Abs. 2 Aufwendungsausgleichgesetz AAG). In Bezug auf die Beendigung von Arbeitsverhältnissen gilt: Ein kalendermäßig befristeter Arbeitsvertrag endet gem. 15 Abs. 1 TzBfG mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Eine Befristung liegt auch vor, wenn im Arbeitsvertrag eine automatische Beendigung des Arbeitsverhältnisses mit Ablauf des Monats vereinbart wird, in dem der Arbeitnehmer das Regelrenteneintrittsalter erreicht. Ansonsten muss zur Beendigung eine schriftliche Kündigung ausgesprochen oder einvernehmlich ein schriftlicher Aufhebungsvertrag geschlossen werden. In Sachverständigenbüros mit mehr als zehn Arbeitnehmern ist das Kündigungsschutzgesetz zu beachten, das besonde- 216 GuG

24 Raffler/Augustin/Schlehe, Arbeitsrecht im Sachverständigenbüro Abhandlungen re Anforderungen an eine Kündigung stellt ( 1, 23 Abs. 1 Satz 3 KSchG). 3 Auch in Kleinbetrieben gilt jedoch ein etwaiger besonderer Kündigungsschutz bspw. wegen Mutterschutz ( 17 MuSchG), Elternzeit ( 18 BEEG) oder einer Schwerbehinderung (hier erst nach 6 Monaten; 85, 90 SGB IX). In den drei vorgenannten Fällen ist eine Kündigung aber möglich, wenn vorher das Gewerbeaufsichts- bzw. das Integrationsamt zustimmen. Zudem müssen bei jeder ordentlichen Kündigung, also auch in kleinen Betrieben, die Kündigungsfristen eingehalten werden. Etwa anderes gilt bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gem. 626 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Bei einer ordentlichen Kündigung durch den Arbeitgeber verlängern sich die gesetzlichen Kündigungsfristen (nach einer ggf. vereinbarten Probezeit) je nach Dauer der Betriebszugehörigkeit nach und nach: Von 4 Wochen zum 15. oder zum Monatsende in den ersten 2 Jahren steigen sie auf bis zu 7 Monate zum Monatsende bei einer 20-jährigen Betriebszugehörigkeit an ( 622 Abs. 2 BGB). 2 Exkurs: Abgrenzung freier Mitarbeiter vom Arbeitnehmer Gelegentlich gibt es in Sachverständigenbüros auch die Überlegung, sogenannte freie Mitarbeiter einzustellen. Ein freier Mitarbeiter ist grundsätzlich kein Arbeitnehmer, sondern ein Selbstständiger, der im Rahmen eines Werk- oder Dienstvertrages für ein Unternehmen tätig wird. Eine sorgfältige Abgrenzung vom Arbeitnehmer ist wichtig, weil bei einer falschen Einordnung als freier Mitarbeiter eine sogenannte Scheinselbstständigkeit angenommen wird mit der Konsequenz, dass ein Arbeitsverhältnis vorliegt. Dann sind vom vermeintlichen Auftraggeber (tatsächlich Arbeitgeber) Sozialversicherungsbeiträge (Arbeitnehmer- und Arbeitgeberanteil), Unfallversicherungsbeiträge und Lohnsteuer nachzuentrichten. Zudem besteht die Gefahr, den Unfallversicherungsträgern deren Aufwendungen infolge eines Versicherungsfalles, die diese an den Scheinselbstständigen leisten, erstatten zu müssen ( 110 SGB VII). Bei vorsätzlichem Handeln kommt eine Strafbarkeit wegen Vorenthaltens und Veruntreuens von Arbeitsentgelt sowie wegen Steuerhinterziehung in Betracht. Es gilt also bei der Einstellung von freien Mitarbeitern ein besonderes Augenmerk darauf zu richten, dass nicht tatsächlich ein Arbeitsverhältnis vorliegt. Nicht zu verwechseln ist die freie Mitarbeit mit den freien Berufen. Ein freier Mitarbeiter kann freiberuflich oder gewerblich tätig sein. In groben Zügen zusammengefasst muss der freie Mitarbeiter persönlich unabhängig sein, eigenverantwortlich handeln, seine Tätigkeit frei von Weisungen organisieren und darf nicht in die Arbeitsorganisation des Auftraggebers eingegliedert werden. Die Hürden für das Vorliegen einer freien Mitarbeit sind sehr hoch. Die Rechtsprechung hat eine Fülle von Kriterien mit unterschiedlicher Gewichtung entwickelt und zudem klargestellt, dass es immer auf die Eigenart der jeweiligen Tätigkeit und eine Gesamtbetrachtung aller Umstände ankommt. Bei Schreibkräften und Bürogehilfen wird eine freie Mitarbeit in der Regel nicht in Betracht kommen, da die Tätigkeit Zuarbeit bedeutet und inhaltlich von demjenigen vorgegeben wird, dem zugearbeitet wird. 4 Auch dürfte meist eine Eingebundenheit in den Betrieb zu bejahen sein und die»dienende Teilhabe«im Vordergrund stehen. 5 Bei öffentlich bestellten Sachverständigen ist eine freie Mitarbeit denkbar. Hier dürfte die Rechtsprechung des Bundessozialgerichts zu»diensten höherer Art«zur Anwendung kommen, wonach es weniger auf die fehlende Weisungsgebundenheit, als auf das eigene Unternehmerrisiko, das Vorhandensein einer eigenen Betriebsstätte, die Verfügungsmöglichkeit über die eigene Arbeitskraft und die im Wesentlichen frei gestaltete Tätigkeit und Arbeitszeit ankommt. Ob jemand beschäftigt oder selbstständig tätig ist, richtet sich danach, welche Umstände das Gesamtbild prägen. 6 Wegen der weitreichenden Konsequenzen bei einer fehlerhaften Einordnung, empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes und ggf. die Durchführung eines Statusfeststellungsverfahrens bei der Clearingstelle der Deutschen Rentenversicherung, wenn ein freier Mitarbeiter beschäftigt werden soll. 3 Wissenswertes über 450-Euro-Minijobs Im Sachverständigenbüro wird die Einstellung von geringfügig entlohnten Beschäftigten (450-Euro-Minijob) insbesondere für Bürotätigkeiten sinnvoll sein. Dagegen wird eine Beschäftigung von Sachverständigen auf Minijob-Basis eher nicht in Betracht kommen. Bei den sogenannten 450-Euro-Minijobs (geringfügig entlohnte Beschäftigung) handelt es sich um»normale«arbeitsverhältnisse, d.h. auch für sie gelten die arbeitsrechtlichen Bestimmungen zum Urlaub, zur Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall und bei Feiertagen, zu Kündigungsfristen etc. Besonderheiten ergeben sich hinsichtlich Sozialversicherung und Steuer. Die Voraussetzungen für einen 450-Euro-Minijob liegen vor, wenn der Verdienst des Arbeitnehmers regelmäßig im Monat die gesetzlich festgelegte Höchstgrenze von 450 nicht übersteigt. Arbeitnehmer ohne versicherungspflichtige Hauptbeschäftigung dürfen mehrere 450-Euro-Minijobs ausüben, solange bei Zusammenrechnung die monatliche Grenze von 450 nicht überschritten wird. Wird eine versicherungs- 3 Teilzeitkräfte mit einer regelmäßigen wöchentlichen Arbeitszeit von nicht mehr als 20 Stunden werden dabei mit 0,5 und bei nicht mehr als 30 Stunden mit 0,75 berücksichtigt. Auszubildende werden nicht mitgerechnet ( 23 Abs. 1 Satz 2 4 KSchG). 4 LAG Hessen, Urt. v Sa 1068/98, Rn LSG Baden-Württemberg, Urt. v L 4 R 2078/11; s.a. BayLSG, Urt. v L 5 R 11/13, Rn BSG, Urt. v B 12 7/15 R, Rn. 21. GuG

25 Abhandlungen Raffler/Augustin/Schlehe, Arbeitsrecht im Sachverständigenbüro pflichtige Hauptbeschäftigung ausgeübt, ist daneben nur ein 450-Euro-Minijob möglich. Nach 17 Abs. 1 Mindestlohngesetz (MiLoG) sind Arbeitgeber verpflichtet, Beginn, Ende und Dauer der täglichen Arbeitszeit von geringfügig Beschäftigten aufzuzeichnen. Die Aufzeichnung muss spätestens innerhalb einer Woche nach der Arbeitsleistung erfolgen und mindestens 2 Jahre aufbewahrt werden. Arbeitgeber sind gem. 8 Abs. 2 Ziffer 7 Beitragsverfahrensordnung (BVV) verpflichtet, eine Erklärung des geringfügig entlohnten Beschäftigten über weitere Beschäftigungen sowie die Bestätigung, dass die Aufnahme weiterer Beschäftigungen dem Arbeitgeber anzuzeigen ist, zu den Entgeltunterlagen zu nehmen. Der Arbeitgeber zahlt grundsätzlich Pauschalbeiträge zur Kranken- (derzeit 13 %) und zur Rentenversicherung (derzeit 15 %) sowie Umlagen (derzeit insgesamt 1,2 %). Sofern die einheitliche Pauschsteuer von 2 % gewählt wird, müssen insgesamt Abgaben i.h.v. 31,2 % abgeführt werden (Stand Januar 2018). Für den Minijobber selbst (Arbeitnehmer) ist der 450-Euro- Minijob versicherungsfrei in der Kranken-, Pflege- und Arbeitslosenversicherung. Er erlangt auch durch die Beiträge des Arbeitgebers keinen eigenen Krankenversicherungsschutz. Seit 2013 zahlen Minijobber grundsätzlich Beiträge zur Rentenversicherung (3,6 %, Stand Januar 2018), was sich in der Regel rentensteigernd und auf die Pflichtbeitragszeiten auswirkt. Von der Rentenversicherungspflicht können sich Minijobber befreien lassen. Der Arbeitgeber muss zudem Beiträge an die Berufsgenossenschaft abführen, so dass der Minijobber gegen Arbeits- und Wegeunfälle versichert ist. Minijobber müssen bei der Minijobzentrale und der Berufsgenossenschaft angemeldet werden. 4 Wichtig im Sachverständigenbüro: Geheimnisschutz und Schweigepflicht, speziell 203 StGB und 16 SVO 203 StGB und 16 SVO Im Bereich des Geheimnisschutzes und der Schweigepflicht sind für den öffentlich bestellten Sachverständigen insbesondere die gesetzlichen Regelungen zur Verletzung von Privatgeheimnissen und Verwertung fremder Geheimnisse in 203, 204 StGB von Bedeutung. Gem. 203 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 5 StGB wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft, wer unbefugt ein fremdes Geheimnis, namentlich ein zum persönlichen Lebensbereich gehörendes Geheimnis oder ein Betriebs- oder Geschäftsgeheimnis, offenbart, das ihm als öffentlich bestelltem Sachverständigen, der auf die gewissenhafte Erfüllung seiner Obliegenheiten aufgrund eines Gesetzes förmlich verpflichtet worden ist, anvertraut oder sonst bekanntgeworden ist. Handelt der Täter gegen Entgelt oder in der Absicht, sich oder einen anderen zu bereichern oder einen anderen zu schädigen, so ist die Strafe Freiheitsstrafe bis zu 2 Jahren oder Geldstrafe. Wer unbefugt ein fremdes Geheimnis, namentlich ein Betriebs- oder Geschäftsgeheimnis, zu dessen Geheimhaltung er nach 203 StGB verpflichtet ist, verwertet, wird gem. 204 Abs. 1 StGB mit Freiheitsstrafe bis zu 2 Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Ferner gelten für den öffentlich bestellten Sachverständigen die in 16.1 SVO geregelten beruflichen Standespflichten zur Verschwiegenheit und zum Verwertungsverbot. Gem SVO hat der Sachverständige ferner seine Mitarbeiter zur Beachtung der Schweigepflicht zu verpflichten. Dies sollte im Arbeitsvertrag, andernfalls in einem gesonderten Dokument erfolgen. Er hat dafür zu sorgen, dass die Schweigepflicht von allen im Betrieb des Sachverständigen mitarbeitenden Personen eingehalten wird. Die Verschwiegenheitspflicht besteht auch über die Beendigung des Auftragsverhältnisses und über den Tod des Auftraggebers hinaus und gilt auch für die Zeit nach dem Erlöschen der öffentlichen Bestellung, 16.4 SVO. Allgemeine Verschwiegenheitspflicht Aufgrund seiner dem Arbeitsvertrag immanenten Schutz- und Rücksichtnahmepflicht ist der Arbeitnehmer zudem allgemein gehalten, auf die geschäftlichen Interessen des Arbeitgebers Rücksicht zu nehmen und auch ohne ausdrückliche Vereinbarung über Betriebsinterna Stillschweigen zu bewahren. Dabei ist die arbeitsvertragliche Schutz- und Rücksichtnahmepflicht des Arbeitnehmers nicht auf Geschäfts- und Betriebsgeheimnisse beschränkt, sondern erfasst auch konkrete, subjektive Geschäftsinteressen des Arbeitgebers. So ist der Arbeitnehmer verpflichtet, über sämtliche Angelegenheiten Stillschweigen zu bewahren, die ihm im Zusammenhang mit seiner Stellung im Betrieb bekanntgeworden sind, insbesondere über Tatsachen, die sich auf die Person des Arbeitgebers, Kollegen oder auch Drittunternehmen beziehen und an deren Geheimhaltung der Arbeitgeber ein berechtigtes Interesse hat. 7 Eine einzelvertragliche Erweiterung der Schweigepflicht ist nur innerhalb der allgemeinen Grenzen der 134, 138, 242, 305 BGB möglich. Sog. All-Klauseln, durch die sich der Arbeitnehmer zur Geheimhaltung aller ihm bekanntgewordener geschäftlicher bzw. betrieblicher Tatsachen verpflichtet, binden den Arbeitnehmer unverhältnismäßig und gehen über das anzuerkennende berechtigte Arbeitgeberinteresse hinaus; sie sind daher gem. 138 Abs. 1 BGB nichtig. 8 Für Verschwiegenheitsklauseln bezüglich des Inhalts des Arbeitsvertrages, insbesondere über Lohn- und Gehaltsdaten, wird ein berechtigtes Geheimhaltungsinteresse des Arbeitgebers grundsätzlich dann anerkannt, wenn durch eine Veröffentlichung der Daten seine Wettbewerbsfähigkeit betroffen ist oder die Offenbarung der Vergütung gegenüber den Arbeitskollegen den Betriebsfrieden stört; etwas anderes gilt aber dann, wenn der Arbeitnehmer dadurch gehindert ist, Verstö- 7 BAG , NZA 14, LAG Hamm , DB 89, GuG

26 Raffler/Augustin/Schlehe, Arbeitsrecht im Sachverständigenbüro Abhandlungen ße gegen eigene Grundrechte oder den Gleichbehandlungsgrundsatz geltend zu machen oder wenn der Arbeitnehmer zur Offenbarung seines Einkommens gegenüber Behörden verpflichtet bzw. zur Erlangung sozialer Leistungen angewiesen ist oder die Angaben für eine anderweitige Stellensuche erforderlich sind. Nachvertragliche Verschwiegenheitspflicht Sofern nicht anderweitig, insbesondere in speziellen Gesetzen oder Verordnungen wie in 16.4 SVO geregelt, endet die allgemeine Verschwiegenheitspflicht des Arbeitnehmers mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Ob und in welchem Umfang Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse über das rechtliche Ende des Arbeitsverhältnisses hinaus geschützt werden, ist umstritten. Aus wettbewerbsrechtlicher Sicht hat der BGH ausgeführt, dass ein ausgeschiedener Mitarbeiter die während der Beschäftigungszeit erworbenen Kenntnisse grundsätzlich unbeschränkt verwenden darf, wenn er keinem Wettbewerbsverbot unterliegt; dies bezieht sich allerdings nur auf Informationen, die er in seinem Gedächtnis bewahrt. 9 Aus arbeitsrechtlicher Perspektive hat das BAG entschieden, dass den Arbeitnehmer nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses auch ohne einen ausdrücklichen Geheimhaltungsvertrag eine nachvertragliche Verschwiegenheitspflicht treffen kann; ihr Umfang bestimme sich nach einer Gesamtwürdigung aller erheblichen Umstände. 10 Es empfiehlt sich daher, die nachvertragliche Verschwiegenheitspflicht im Arbeitsvertrag ausdrücklich zu regeln. Die Gestaltung derartiger Klauseln ist allerdings problemträchtig: Zum einen muss ein effektiver Schutz der berechtigten Geheimhaltungsinteressen des Arbeitgebers sichergestellt sein; zum anderen darf der Arbeitnehmer nicht unangemessen in seinem beruflichen Fortkommen behindert werden. Aus Sicht des Arbeitgebers ist besonders wichtig, dass die Schwelle von der entschädigungslos wirksamen Verschwiegenheitsvereinbarung zum nachvertraglichen Wettbewerbsverbot i.s.d. 74 ff. Handelsgesetzbuch (HGB) nicht überschritten wird, da dieses nur bei Leistung einer Karenzentschädigung verbindlich ist und zeitlich für höchstens 2 Jahre vereinbart werden kann. Weitere spezielle Verschwiegenheitspflichten Gem. 17, 18 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) wird bestraft, wer als eine bei einem Unternehmen beschäftigte Person ein Betriebs- oder Geschäftsgeheimnis, das ihr im Rahmen des Arbeitsverhältnisses anvertraut oder zugänglich gemacht worden ist, während der Geltungsdauer des Arbeitsverhältnisses unbefugt an jemanden zu Zwecken des Wettbewerbs, aus Eigennutz, zu Gunsten eines Dritten oder in der Absicht, dem Inhaber des Unternehmens Schaden zuzufügen, mitteilt. Unlauteres Verhalten kann Schadensersatzansprüche aus 823 Abs. 2 BGB i.v.m. 3 UWG, 9 Abs. 1 UWG und 826 BGB sowie Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gem. 8 UWG nach sich ziehen. Arbeitnehmer haben gem. 24 Abs. 2 des Gesetzes über Arbeitnehmererfindungen (ArbnErfG) Diensterfindungen so lange geheim zu halten, wie diese noch nicht frei geworden sind. Eine Diensterfindung wird frei, wenn der Arbeitgeber sie durch Erklärung in Textform freigibt. Der Arbeitgeber muss also formgerecht den Willen zum Ausdruck bringen, die Erfindung nicht selbst verwerten zu wollen. Arbeitnehmer, die mit Datenverarbeitung befasst sind, sind nach 5 Satz 2 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) auf das Datengeheimnis zu verpflichten, welches gem. 5 Satz 3 BDSG auch nach Beendigung der Tätigkeit fortbesteht. Schuldhafte Verletzungen des Datengeheimnisses können eine Abmahnung oder eine verhaltensbedingte Kündigung rechtfertigen. 5 Besonderheiten bei der Beschäftigung von öffentlich bestellten Sachverständigen Persönliche Leistungserbringung und Weisungsfreiheit Öffentlich bestellte Sachverständige müssen ihre Sachverständigenaufgaben unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch erfüllen und ihre Gutachten entsprechend erstatten. Gem. 10 SVO hat der Sachverständige die von ihm angeforderten Leistungen unter Anwendung der ihm zuerkannten Sachkunde in eigener Person zu erbringen (persönliche Aufgabenerfüllung). Insbesondere die Gutachtenerstattung ist also eine persönliche Tätigkeit. 11 Bei angestellten Sachverständigen ist zwischen einem Sachverständigen, der selbst öffentlich bestellt ist, und einem Sachverständigen, der sich erst für eine öffentliche Bestellung weiterqualifizieren möchte (sozusagen»sachverständiger in Ausbildung«), zu unterscheiden. Je nachdem kommt dem angestellten Sachverständigen eine unterschiedliche Rolle zu. Dem angestellten»sachverständigen in Ausbildung«muss klar sein, dass er eine dem öffentlich bestellten Sachverständigen übertragene Aufgabe nicht übernehmen darf. Demgegenüber arbeiten angestellte öffentlich bestellte Sachverständige selbstständig und erstellen ihre Gutachten in eigener Verantwortung und im eigenen Namen. Gegebenenfalls kann auch eine gemeinschaftliche Gutachtenerstattung in Betracht kommen ( 12 SVO). Der angestellte öffentlich bestellte Sachverständige benötigt nach 3 Abs. 3 SVO eine sogenannte Freistellungserklärung von seinem Arbeitgeber. Bei angestellten öffentlich bestellten Sachverständigen sollte im Arbeitsvertrag geregelt werden, ob die Gutachtertätigkeit Teil des Arbeitsvertrages ist oder ob es sich um eine genehmigte Nebentätigkeit handelt. Sofern der Arbeitnehmer als öffentlich bestellter Sachverständiger angestellt ist, ist es üblich, dass Gutachten während der Arbeitszeit erstellt werden und der Erlös dem Arbeitgeber zusteht. Teilweise wird in Arbeits- 9 BGH , NJW 2006, BAG , AP Nr. 1 zu 611 GBG Betriebsgeheimnis. 11 Bleutge, in: Landmann/Rohmer Gewerberecht, 75. Erg.Lfg. März 2017, 36 Rn GuG

27 Abhandlungen Raffler/Augustin/Schlehe, Arbeitsrecht im Sachverständigenbüro verträgen jedoch vereinbart, dass Gerichtsgutachten von den angestellten Sachverständigen privat abgerechnet werden dürfen und es sich insoweit um eine genehmigte Nebentätigkeit handelt. In diesem Fall sollte klargestellt werden, ob der Arbeitnehmer die Büroausstattung (ggf. entgeltlich) nutzen darf oder ob er seine eigene Ausrüstung nutzen muss. Aktenführung Aktenführung während des Arbeitsverhältnisses Auf Arbeitnehmerseite bestehen neben der Pflicht zur Arbeitsleistung unter dem Gesichtspunkt der Rücksichtnahme-/ Treuepflicht, die sich aus 241 Abs. 2, 242 BGB ergibt, diverse Nebenpflichten. Insoweit obliegt dem Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber insbesondere die Pflicht zur Wahrung des Unternehmenseigentums und zur Einhaltung der betrieblichen Ordnung. Dabei empfiehlt es sich, das Verhalten am Arbeitsplatz, das Zusammenwirken der Arbeitnehmer im Betrieb sowie den Umgang mit dem Eigentum des Arbeitgebers bei größeren Betrieben in einer Betriebsordnung, ansonsten im Rahmen von schriftlichen Anweisungen zu regeln. Die betriebliche Ordnung zu stützen bedeutet, im Interesse einer hohen Effizienz reibungslose Arbeitsabläufe zu gewährleisten. Für den Sachverständigen sind dessen Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten zusätzlich in 14 SVO der Sachverständigenordnung geregelt. Grundsätzlich wird jeder Auftragsvorgang in einer sog. Handakte angelegt. Dabei kann der Arbeitgeber die Organisation der Aktenführung vorgeben, also z.b. bestimmen, wie eine Akte aufgebaut sein soll und welche Unterlagen in die Akte aufzunehmen sind. Hier empfiehlt es sich, eine schriftliche Aktenordnung auszuhändigen, in der auch die Vorgaben für die digitale Ablage der Unterlagen geregelt sind. Auch kann der Arbeitgeber bestimmen, dass die Akte in den Geschäftsräumen des Arbeitgebers aufzubewahren ist und nur nach dessen vorheriger Zustimmung entfernt werden darf. Fachliche Weisungen, die den Bereich der Leistungserbringung des Sachverständigen tangieren, sind dem Arbeitgeber aber auch im Rahmen der Aktenführung untersagt. Aktenmitnahme bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses Soweit ersichtlich, ist bislang gerichtsfest nicht geklärt, wem die Akte bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses zusteht. Im allgemeinen Arbeitsrecht gilt, dass Geschäftsunterlagen, die der Arbeitnehmer im Rahmen seines Arbeitsverhältnisses erstellt, bearbeitet oder aus anderen Gründen in seinem Besitz hat, bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses vollständig an den Arbeitgeber zurückzugeben sind. Beim öffentlich bestellten Sachverständigen stellt sich jedoch wegen dessen Pflicht zur persönlichen Aufgabenerfüllung und zur Aufbewahrung der Aufzeichnungen und schriftlichen Unterlagen gem SVO die Frage, ob der Sachverständige bei Beendigung seines Arbeitsverhältnisses Herausgabe zumindest seiner gutachterlichen Stellungnahmen vom Arbeitgeber verlangen kann. Insoweit sollte in jedem Fall eine Regelung in den Arbeitsvertrag aufgenommen werden, die lauten könnte, dass der bisherige Arbeitgeber die Akte mit den Originalunterlagen behält, dem ausgeschiedenen Sachverständigen jedoch in begründeten Fällen, insbesondere wenn die IHK vom ausgeschiedenen Sachverständigen Auskünfte oder Unterlagen fordert, ein Einsichts- und Kopierrecht zugestanden wird. Allerdings ist nicht auszuschließen, dass eine derartige Regelung einer gerichtlichen Prüfung nicht standhält und dem ausgeschiedenen Sachverständigen ein Anspruch auf Herausgabe, eventuell sogar der gesamten Akte, zugestanden wird. In Aussicht stellen der Partnerschaft Gestaltungsmöglichkeiten Das in Aussicht stellen der Partnerschaft kann, bei Beginn oder im Laufe des Arbeitsverhältnisses, im Wege einer verbindlichen Zusage oder im Rahmen einer unverbindlichen Absichtserklärung erfolgen. In beiden Fällen können die Erklärungen nur an einen bestimmten Zeitpunkt, z.b. Bestehen eines ungekündigten Arbeitsverhältnisses nach einer Betriebszugehörigkeit von drei Jahren, geknüpft oder aber unter konkret bezeichnete Voraussetzungen gestellt werden. Form und Inhalt Sowohl die verbindliche Zusage einer Partnerschaft als auch die unverbindliche Absichtserklärung sollten in einem separaten Dokument schriftlich niedergelegt und dem Arbeitnehmer gegen Empfangsbestätigung im Original ausgehändigt werden. Inhaltlich sollte auf zuvor geführte Gespräche Bezug genommen und bestätigt werden, auf welche Punkte sich die Parteien geeinigt haben, die zu einer Partnerschaft führen (könnten). Sofern nicht nur auf einen bestimmten Zeitpunkt abgestellt werden soll, müssen die Voraussetzungen im Einzelnen definiert werden. Insoweit kommen insbesondere in Betracht: Akquise und Bearbeitung einer bestimmten Anzahl von Fällen; erfolgreiche Teilnahme an bestimmten Fortbildungsmaßnahmen; öffentliche Bestellung zum Sachverständigen bis zu einem bestimmten Zeitpunkt. Ferner sollte bereits in der verbindlichen Zusage bzw. unverbindlichen Absichtserklärung festgelegt werden, in welchem Umfang der Arbeitnehmer Partner werden kann, wobei auch eine Staffelung der Beteiligung, die sich jeweils bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen erhöht, vereinbart werden könnte. Zudem sollten beiden Parteien die Eckdaten, wie eine derartige Partnerschaft ausgestaltet wäre, bekannt sein. Zur Klarstellung sollte am Ende des schriftlichen Dokuments bestätigt werden, dass es sich um eine verbindliche Zusage oder eben nur um eine unverbindliche Absichtserklärung handelt. Zu beachten ist allerdings insoweit, dass auch mit der unverbindlichen Absichtserklärung bereits Pflichten, insbesondere Rücksichtnahmepflichten i.s.v. 241 Abs. 2 BGB, verbunden sein können. 6 Wettbewerbsverbote Wettbewerbsverbot während des Arbeitsverhältnisses Während der Dauer des Arbeitsverhältnisses darf der Arbeitnehmer gem. 60 Abs. 1 HGB (analog) ohne Einwilligung 220 GuG

28 Raffler/Augustin/Schlehe, Arbeitsrecht im Sachverständigenbüro Abhandlungen des Arbeitgebers weder ein Handelsgewerbe betreiben, noch in dem Handelszweig des Arbeitgebers für eigene oder fremde Rechnung Geschäfte machen. Danach wäre der Betrieb eines Handelsgewerbes schlechthin verboten; dies ist jedoch in verfassungskonformer Auslegung von Art. 3, 12 GG auf solche Betätigungen einzuschränken, die dem Arbeitgeber schädlich werden können, also auf Geschäfte im Handelszweig des Arbeitgebers. 12 Verletzt der Arbeitnehmer das Wettbewerbsverbot, so kann der Arbeitgeber gem. 61 Abs. 1 HGB Schadensersatz fordern oder stattdessen verlangen, dass der Arbeitnehmer die für eigene Rechnung gemachten Geschäfte als für Rechnung des Arbeitgebers eingegangen gelten lässt und die aus Geschäften für fremde Rechnung bezogene Vergütung herausgibt oder seinen Anspruch auf die Vergütung abtritt. Zusätzlich kann ein Wettbewerbsverbot auch vertraglich vereinbart werden. Ein vertragliches Wettbewerbsverbot ist allerdings nur wirksam, wenn es schützenswerten geschäftlichen Interessen des Arbeitgebers dient. 13 Neben den Schadensersatzansprüchen besteht für den Arbeitgeber die Möglichkeit, einen Verstoß gegen das Wettbewerbsverbot mit arbeitsrechtlichen Maßnahmen zu ahnden, insbesondere mit einer Abmahnung oder einer, in schwerwiegenden Fällen auch fristlosen, Kündigung. Ferner kann für den Fall eines Wettbewerbsverstoßes einzelvertraglich eine Vertragsstrafe vereinbart werden. Nachvertragliches Wettbewerbsverbot Das nachvertragliche Wettbewerbsverbot ist ein gegenseitiger Vertrag, der gem. 74 Abs. 1 HGB der Schriftform bedarf. Leistung des Arbeitnehmers ist das Unterlassen von Wettbewerb nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses, Gegenleistung des Arbeitgebers ist die Bezahlung einer Karenzentschädigung. Die Wettbewerbsabrede muss den gegenständlichen Verbotstatbestand in zumindest bestimmbarer Weise umschreiben, insbesondere dem Transparenzgebot des 307 BGB genügen. Unternehmensbezogene Verbote knüpfen an die Unternehmen an, für die der Arbeitnehmer nach seinem Ausscheiden gesperrt sein soll. Durch ein tätigkeitsbezogenes Konkurrenzverbot wird dem Arbeitnehmer die Verpflichtung auferlegt, sich in bestimmten Arbeits- oder Fertigungsbereichen nicht zu betätigen. Ferner sollte das Wettbewerbsverbot eine Regelung darüber enthalten, für welche räumlichen Gebiete es gilt. Der zeitliche Verbotsumfang eines nachvertraglichen Wettbewerbsverbots kann nach 74a Abs. 1 Satz 3 HGB nicht auf einen Zeitraum von mehr als 2 Jahren von der rechtlichen Beendigung des Arbeitsverhältnisses an erstreckt werden. Da das Wettbewerbsverbot den Arbeitnehmer in seinem Fortkommen nicht in unbilliger Weise behindern darf, ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die Maximalfrist von 2 Jahren ausgeschöpft werden darf. Gem. 74 Abs. 2 HGB ist der Arbeitgeber verpflichtet, dem Arbeitnehmer für die Dauer des Wettbewerbsverbots eine Entschädigung zu zahlen, die für jedes Jahr des Verbots mindestens die Hälfte der von dem Arbeitnehmer zuletzt bezogenen vertragsmäßigen Leistungen erreicht. Beim völligen Fehlen einer Karenzentschädigung ist die Wettbewerbsvereinbarung nichtig. Auf die Entschädigung muss sich der Arbeitnehmer gem. 74c HGB anrechnen lassen, was er während des Zeitraums, für den die Entschädigung gezahlt wird, durch anderweitige Verwertung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt, soweit die Entschädigung unter Hinzurechnung dieses Betrags den Betrag der zuletzt von ihm bezogenen vertragsmäßigen Leistungen um mehr als ein Zehntel bzw. bei notwendiger Wohnsitzverlegung um mehr als ein Viertel übersteigen würde. Der Arbeitgeber kann vor der Beendigung des Arbeitsverhältnisses gem. 75a HGB durch schriftliche Erklärung auf das Wettbewerbsverbot mit der Wirkung verzichten, dass er mit dem Ablauf 1 Jahres seit der Erklärung von der Verpflichtung zur Zahlung der Entschädigung frei wird. 7 Kundenschutz- und Kundenübernahmeklauseln Kundenschutzklauseln Unter Kundenschutzklauseln versteht man vertragliche Abreden, die dem ausgeschiedenen Arbeitnehmer die Betreuung von Kunden seines früheren Arbeitgebers verbieten. Insoweit wird der Arbeitnehmer verpflichtet, innerhalb von z.b. 3 Jahren nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses keine Tätigkeit, freiberuflich oder als Arbeitnehmer eines anderen Berufsangehörigen, für solche Auftraggeber auszuüben, die z.b. in den letzten 2 Jahren vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses zum Kundenkreis der Firma gehörten. Da Kundenschutzklauseln den ausgeschiedenen Arbeitnehmer in seiner beruflichen Betätigung beschränken, unterfallen diese den 74 ff. HGB. Eine Kundenschutzklausel ist deshalb nur dann wirksam, wenn eine Entschädigung gem. 74 Abs. 2 HGB zugesagt wird. Kundenübernahmeklauseln Im Bereich der freien Berufe weit verbreitet sind auch sog.»kundenübernahmeklauseln«, wonach der ausgeschiedene Arbeitnehmer bei der Betreuung von Kunden seines früheren Arbeitgebers einen gewissen Honoraranteil aus diesen Mandaten abzuführen hat. Die Besonderheit dieser Klauseln liegt darin, dass dem Arbeitnehmer nichts direkt verboten wird, sondern er in beliebigem Umfang Kunden seines ehemaligen Arbeitgebers betreuen darf. Nach der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts 14 ist hinsichtlich der Vereinbarkeit von»kundenübernahmeklauseln«mit den 74 ff. HGB zu differenzieren: Ist der Honoraranteil, den der ausgeschiedene Arbeitnehmer abzuführen hat, derart hoch, dass die Bearbeitung dieser Mandate wirtschaftlich nicht 12 BAG, BB 70, BAG , AP Nr. 68 zu 626 BGB. 14 BAG , AP 4 zu 75b HGB. GuG

29 Abhandlungen Raffler/Augustin/Schlehe, Arbeitsrecht im Sachverständigenbüro lohnt, so ist der Schutzbereich der 74 ff. HGB tangiert. Dies wurde in einem Fall angenommen, in dem ein ausgeschiedener Wirtschaftsprüfer 30 % seiner Honorare abführen sollte. Dabei kommt es jedoch nicht nur auf den Prozentsatz der abzuführenden Honorare an, auch darf der Zeitraum, für den die Abführungspflicht bestehen soll, nicht zu lang sein. Ist dagegen der abzuführende Honoraranteil so gering, dass sich die Bearbeitung der Mandate trotzdem lohnt, richtet sich die Zulässigkeit solcher Kundenübernahmeklauseln ausschließlich nach der Grenze der Sittenwidrigkeit gem. 138 BGB. 8 Musterklauseln Im Folgenden sind zwei unverbindliche Vorschläge für Vertragsklauseln zur Sicherung der Schweigepflicht von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie zur Aktenführung im Sachverständigenbüro abgedruckt. Diese könnten in einen schriftlichen Arbeitsvertrag übernommen werden. Eine Haftung für die rechtliche Wirksamkeit kann von den Verfassern jedoch nicht übernommen werden. 1. Verschwiegenheitspflicht Der/die Arbeitnehmer/in wurde darüber belehrt, dass die bei dem Arbeitgeber tätigen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nach dem Verpflichtungsgesetz und der Sachverständigenordnung zur Verschwiegenheit förmlich verpflichtet wurden und dass öffentlich bestellte Sachverständige auch ihre Mitarbeiter/innen zur Beachtung der Schweigepflicht zu verpflichten haben. Die Schweigepflicht besteht über die Beendigung des Auftragsverhältnisses hinaus und gilt auch für die Zeit nach dem Erlöschen der öffentlichen Bestellung. Eine Verletzung der Verschwiegenheitspflicht kann nach 203 Abs. 2 Nr. 5 StGB für den öffentlich bestellten Sachverständigen strafbewehrt sein. Der/die Arbeitnehmer/in ist verpflichtet, über Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse sowie über Angelegenheiten, die der Arbeitgeber als vertraulich bezeichnet hat oder die offensichtlich vertraulich sind, gegenüber Unbefugten, auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses, Stillschweigen zu wahren. Sollte die nachvertragliche Verschwiegenheitspflicht den/die Arbeitnehmer/in in seinem/ihrem beruflichen Fortkommen unangemessen hindern, hat der/die Arbeitnehmer/in gegen den Arbeitgeber einen Anspruch auf Freistellung von dieser Pflicht. 2. Aktenführung und Aktenaufbewahrung Der/die Arbeitnehmer/in wurde darüber belehrt, dass öffentlich bestellte Sachverständige über die von ihnen angeforderten Leistungen Aufzeichnungen machen müssen und alle Aufzeichnungen, Gutachten und sonstige Ergebnisnachweise sowie sonstige schriftliche Unterlagen, die sich auf die Sachverständigentätigkeit beziehen, mindestens 10 Jahre lang aufzubewahren sind. Die Aktenführung und Speicherung von Dateien für die Geschäftsvorgänge richtet sich nach der Aktenordnung des Arbeitgebers in der jeweils aktuell gültigen Fassung. Sämtliche Akten, Geschäftsunterlagen und Dateien, die der/ die Arbeitnehmer/in im Rahmen seines/ihres Arbeitsverhältnisses bearbeitet oder in Besitz hat, sind regelmäßig zu archivieren und spätestens bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses an den Arbeitgeber zurückzugeben. Soweit der/die Arbeitnehmer/in als Sachverständiger öffentlich bestellt und vereidigt ist und bestimmte Unterlagen zur Erteilung von Auskunft oder Vorlage bei der Bestellungskörperschaft oder zur Abwehr von Haftungsansprüchen von Dritten benötigt, steht ihm/ihr gegen den Arbeitgeber, jeweils gegen Vorlage eines entsprechenden Nachweises, ein Einsichtsrecht und, bei einem darüber hinaus bestehenden berechtigten Interesse ein Kopierrecht zu. Dies gilt auch nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Andrea Raffler Rechtsanwältin, Fachanwältin für Arbeitsrecht Rechtsanwälte Kohlndorfer, München raraffler@goethe- 12. de Ulrike Augustin Referentin Arbeits- und Sozialversicherungsrecht IHK für München und Oberbayern, München ulrike. augustin@muenchen. ihk. de Volker Schlehe Leiter Referat Zivil- und Handelsrecht, Sachverständige, MediationsZentrum und Schiedsgericht, München volker. schlehe@muenchen. ihk. de 222 GuG

30 Ertl/Egenhofer/Hergenröder/Strunck, Schäden an Außenwänden Abhandlungen Schäden an Außenwänden Wärmedämm- Verbundsysteme (WDVS) Ralf Ertl, München/ Martin Egenhofer, Landshut/Michael Hergenröder, Lauf/ Thomas Strunck, Herford Dieser Beitrag ist ein Auszug aus Kapitel 4 des Buchs»Typische Bauschäden im Bild«, herausgegeben von Dipl.-Ing. Univ. Ralf Ertl.* Im Zuge der Bemühungen um Energieeinsparung werden seit mehreren Jahrzehnten im Neu- und Altbau Wärmedämm-Verbundsysteme für die Fassadendämmung eingesetzt. Wärmedämm-Verbundsysteme bestehen aufgrund ihrer Bauart aus verschiedensten Baustoffen; der grundsätzliche Aufbau aus Wärmedämmung, gewebearmiertem Unterputz und Oberputz ist bei allen Varianten gleich. Als Dämmstoffe sind Polystyrol- und Mineralwolleplatten gebräuchlich. Bei den Putzsystemen sind sowohl rein mineralische oder kunstharzgebundene Systeme als auch Kombinationen aus mineralischen und kunstharzgebundenen Stoffen möglich. Für Oberputze spielen auch Dispersionssilikatputze und Silikonharzputze eine Rolle. Neuere Entwicklungen bei den Dämmstoffen ermöglichen die Verwendung von Mineralschaum- und Holzfaserplatten. Seit ca. 2 Jahrzehnten treten bei hochwärmegedämmten Fassaden häufig Probleme mit Befall durch Mikroorganismen auf. Dies führt in kurzer Zeit zu störenden Verfärbungen an den Oberflächen von Wärmedämm-Verbundsystemen. Die großen Dämmstoffdicken führen zu niedrigen Oberflächentemperaturen an den Fassaden, die einerseits die Entstehung von Tauwasser begünstigen und andererseits das Abtrocknen der Fassaden verzögern. Dies ergibt günstige Wachstumsbedingungen für Mikroorganismen. Durch Anpassung der Putzmörtel und der Anstriche an diese Vorgänge versucht die Industrie, diesem Schadensmechanismus entgegenzutreten. Die grundsätzlichen Vorgänge und Zusammenhänge des mikrobiellen Befalls werden anhand zweier Schadensbeispiele verdeutlicht. Um den auf die Fassaden direkt einwirkenden Witterungseinflüssen aus Temperaturschwankungen (Tag/Nacht, Sommer/ Winter), Schlagregen und Sonneneinstrahlung dauerhaft zu widerstehen, kommt es bei Wärmedämm-Verbundsystemen nicht nur auf das Zusammenspiel der Baustoffe in der Fläche, sondern durch die Gestaltung und Gliederung der Fassaden mit Fenstern, Balkonen, Vor- und Rücksprüngen, Einbauteilen usw. auch auf richtig ausgeführte Anschlussdetails an. Sämtliche Anschlüsse müssen thermische Bewegungen schadensfrei aufnehmen können und dauerhaft schlagregen- und winddicht sein. Die Produkthersteller bieten Detaillösungen an, die auch über das Internet verfügbar sind. Es ist jedoch festzustellen, dass die Vorschläge und Empfehlungen der Produkthersteller nicht immer bei der Ausführung vor Ort berücksichtigt werden. Der teilweise schlechte Ruf der Wärmedämm-Verbundsysteme als schadensträchtige Bauweise resultiert in erster Linie aus diesen Versäumnissen bei der Ausführung. In mehreren Schadensbeispielen werden typische Schäden dargestellt, die durch die fehlende Berücksichtigung thermischer Bewegungen bei der Planung und die fehlende Dichtigkeit von Bauteilanschlüssen infolge von Ausführungsfehlern verursacht werden. 4.2 Dunkle Verfärbungen an einer WDVS- Putzfassade (2) Schadensbild Bei einer größeren Wohnanlage mit fünfgeschossigen Gebäuden traten innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung der Fassaden dunkle Verfärbungen auf. Die Verfärbungen wurden mit zunehmender Standdauer der Gebäude intensiver und betrafen nach etwa 5 Jahren Standzeit die gesamte Fassadenfläche. Die Fassade ist mit einem Wärmedämm-Verbundsystem bekleidet. Die Dicke der Dämmstoffplatten aus Polystyrol beträgt 12 cm. Sie sind mit einem mineralischen, gewebearmierten Unterputz (Schichtdicke ca. 4 mm) versehen, auf die ein dünner Oberputz mit einer Körnung von 2 mm aufgebracht wurde. Die Gebäude besitzen überwiegend Flachdächer ohne Dachüberstände. Die dunkelgrauen, braunen und grünen Verfärbungen waren insbesondere an den nach Nordost und Nordwest orientierten Fassadenflächen festzustellen (siehe Abb. 4.5). An den Fassadenflächen unterhalb der äußeren Fensterbänke waren keine Verfärbungen erkennbar (siehe Abb. 4.6). Ein Teil der Wohnanlage besteht aus 4 aneinander anschließenden Gebäuden. Die 4 Hauseingänge an der Nordostfassade wurden aus gestalterischen Gründen mit beidseitigen Wandvorsprüngen ausgeführt, die jeweils etwa 50 cm über die eigentliche Fassadenfläche hinausragen. An 3 der 4 Hauseingänge sind an den nach Norden orientierten Wandvorlagen dunkelgraue, braune und grüne Verfärbungen vorhanden (siehe Abb. 4.7 und 4.8). Bei diesen Gebäuden haben die Flachdächer keine Dachüberstände. Die Wandvorsprünge sind der Witterung unmittelbar ausgesetzt. Am vierten Hauseingang sind keine Verfärbungen am Wandvorsprung aufgetreten * Ertl/Egenhofer/Hergenröder/Strunck, Typische Bauschäden im Bild erkennen bewerten vermeiden instand setzen. Verlagsges. Rudolf Müller, Köln, 2. Aufl. 2014, gebunden, 404 Seiten mit 713 farbigen Abbildungen. ISBN ,00. GuG

31 Abhandlungen Ertl/Egenhofer/Hergenröder/Strunck, Schäden an Außenwänden ( siehe Abb. 4.9), obwohl dieser so orientiert und ausgeführt ist wie die anderen Wandvorsprünge. Der einzige Unterschied besteht darin, dass das vierte Gebäude mit einem flach geneigten Satteldach und einem Dachvorsprung gestaltet ist. Der Dachvorsprung überdeckt hierbei auch die Wandvorsprünge des Hauseinganges. Ursachen Bei den Verfärbungen an den Putzoberflächen der WDVS- Fassade handelt es sich um ein typisches Beispiel von mikrobieller Besiedelung durch Algen, Pilze und Flechten. Die grundsätzlichen Bedingungen und Abläufe bei mikrobieller Besiedelung sind im vorangehenden Schadensbeispiel (siehe Kapitel 4.1) beschrieben. Das Wachstum von Mikroorganismen wird maßgeblich durch die Wasserbeanspruchung und die Dauer der Oberflächenbefeuchtung durch Tau und Niederschlagswasser beeinflusst. Anhand der Unterschiede zwischen den seitlichen Wandvorsprüngen, die nicht überdacht sind, und dem Wandvorsprung, der unter einem Dachüberstand liegt, ist der Einfluss von Tau- und Niederschlagswasser deutlich sichtbar. Ein relativ geringer Dachüberstand von etwa 50 cm hat ausgereicht, um das Wärmedämm-Verbundsystem über die gesamte Fassadenhöhe des fünfgeschossigen Gebäudes über einen Zeitraum von mehreren Jahren vor mikrobieller Besiedelung zu schützen. Gleiches ist an den von den Fensterbänken überdeckten Fassadenflächen festzustellen. Dort findet keine mikrobielle Besiedelung statt, während in den unmittelbar daneben liegenden Flächen, die der Witterung ungeschützt ausgesetzt sind, starker Befall auftritt. Abb. 4.6: Keine Verfärbungen unter den Fensterbänken Hinweise zur Schadensvermeidung Dachüberstände bzw. über die Fassade stehende Abdeckungen beeinflussen die Tauwasserbildung an der Fassadenoberfläche nicht nur durch das Fernhalten von Niederschlagswasser, sondern auch durch die Reduzierung der Auskühlung der Bauteiloberflächen infolge nächtlicher Abstrahlung. Die Zeitspannen mit Taupunktunterschreitungen an der Fassade werden durch die geringere Auskühlung kürzer. Abb. 4.7: Verfärbungen an den Wandvorsprüngen der Hauseingänge Abb. 4.5: Verfärbungen an der Fassade Abb. 4.8: Detail der Verfärbungen an den Wandvorsprüngen 224 GuG

32 Ertl/Egenhofer/Hergenröder/Strunck, Schäden an Außenwänden Abhandlungen Randaufkantungen als auch oberhalb der Bordprofile auf (siehe Abb und 4.34). Bei Abplatzungen oberhalb der Bordprofile steht der obere waagerechte Schenkel der Bordprofile oft über den Leibungsputz vor. Die Putzbekleidung ist bis direkt an die Randaufkantungen geführt. Durch Risse und Abplatzungen in diesen Übergängen ist die Dichtheit der Anschlüsse nicht mehr gegeben. Es kann zu Feuchteschäden am Wärmedämm-Verbundsystem kommen. Bei den in den Abb bis 4.34 dargestellten Fensterbänken sind die seitlichen Bordprofile nach dem Zuschnitt der Fensterbänke entweder press aufgesteckt oder direkt befestigt worden. Es handelt sich somit um starre Anschlüsse der seitlichen Bordprofile. Abb. 4.9: Keine Verfärbungen am Wandvorsprung unter dem Dachüberstand Taupunktunterschreitungen können zeitlich auch durch die Verwendung von dickschichtigen Putzsystemen verringert werden, da diese gegenüber den konventionellen Dünnputzsystemen ein höheres Wärmespeichervermögen aufweisen. Maßnahmen und Kosten der Instandsetzung Die Beseitigung der mikrobiellen Besiedelung erfolgte nach Reinigung und Desinfektion durch Neuanstrich der betroffenen Fassadenflächen mit einem biozid ausgerüsteten Beschichtungssystem. Für die Instandsetzung der betroffenen Flächen von rund 500 m² wurden Kosten i.h.v. 20,00 /m 2 zuzüglich Mehrwertsteuer veranschlagt. 4.8 Putzabplatzungen und Rissbildungen beim Anschluss WDVS-Fensterbank Schadensbild Bei WDVS werden Brüstungsabdeckungen überwiegend mit vorkonfektionierten Fensterbänken aus Aluminium hergestellt. Die Fensterbänke sind an den seitlichen Rändern, im Anschluss an das Wärmedämm-Verbundsystem mit Randaufkantungen, sog. Bordprofilen, ausgestattet, um schlagregendichte Anschlüsse zwischen Fensterbänken und Wärmedämm- Verbundsystem zu erzielen. Ein häufig anzutreffendes Schadensbild sind Abplatzungen und Risse bei den Anschlüssen der Putzbekleidungen an die äußeren Fensterbänke. Risse in der Putzbekleidung beginnen typischerweise auf Höhe der seitlichen Bordprofile der Fensterbänke (siehe Abb und Abb. 4.32) und verlaufen horizontal bzw. fächerförmig in die angrenzenden Putzflächen. Abplatzungen treten sowohl unmittelbar neben den seitlichen Ursachen Risse und Abplatzungen der Putzbekleidungen an den seitlichen Bordprofilen der Fensterbänke werden durch die unterschiedlichen thermischen Längenänderungen der Fensterbänke und der Putzsysteme verursacht. Fensterbänke sind den Witterungsbeanspruchungen direkt ausgesetzt. Bei starker Sonneneinstrahlung können sich Oberflächentemperaturen von bis zu 80 C ergeben, während in den Wintermonaten Temperaturen von 20 C möglich sind. Für die Abschätzung von Längenänderungen von Metallbauteilen an Fassaden wird daher üblicherweise ein Temperaturunterschied von 100 K angesetzt. Aluminium weist einen Dehnungskoeffizienten α T von 2, K 1 auf. Aluminiumfensterbänke dehnen sich bspw. bei einer Einbautemperatur von 10 C um 1,6 mm pro Meter aus. Putzsysteme haben demgegenüber einen deutlich kleineren Dehnungskoeffizienten α T von etwa 1, K 1. Durch die größere Ausdehnung der Fensterbänke gegenüber dem Putzsystem drücken sich die Bordprofile in die seitliche Putzlage. Die Putzsysteme sind aufgrund ihrer geringen Dicke nicht in der Lage, die auftretenden Druckspannungen aufzunehmen. Es kommt zwangsläufig zu Rissen und Abplatzungen an den Übergängen von Randaufkantungen und Putzsystemen. Bei in der Leibung überstehenden Bordprofilen kann Niederschlagswasser auf den Überständen stehen bleiben und die unteren Putzanschlüsse mit Wasser durchfeuchten. Durch die kapillare Saugfähigkeit der Putzbekleidung am Übergang zu den Bordprofilen kommt es dann zu einer länger andauernden Feuchtebelastung des Putzes mit der Folge von frostbedingten Putzabplatzungen an der Leibung. Hinweise zur Schadensvermeidung Zur Aufnahme der thermischen Längenänderungen der Fensterbänke werden bei Wärmedämm-Verbundsystemen Bewegungsmöglichkeiten durch Einlage eines vorkomprimierten Dichtbandes an der Oberseite und der Seitenfläche starrer Bordprofile hergestellt. Das Putzsystem wird dann durch einen Kellenschnitt von den Randaufkantungen getrennt. Rissbildungen und Putzabplatzungen lassen sich damit aber nicht sicher verhindern. GuG

33 Abhandlungen Ertl/Egenhofer/Hergenröder/Strunck, Schäden an Außenwänden Abb. 4.31: Rissbildung auf Höhe des seitlichen Bordprofils der Fensterbank (Riss zur besseren Erkennbarkeit nachgezeichnet) Abb. 4.34: Abplatzungen oberhalb des seitlichen Bord-profils, horizontaler Schenkel steht seitlich über den Leibungsputz vor Daher sollten Fensterbänke mit beweglichen Bordprofilen verwendet werden, die mit Spielraum und elastischen Zwischenlagen auf die Fensterbänke gesteckt werden. Die auftretenden Längenänderungen werden dann zwischen Bordprofilen und Fensterbänken aufgenommen. Die seitlich anschließende Putzbekleidung wird nicht belastet. Der Einbau vorkomprimierter Dichtungsbänder ist auch bei beweglichen Bordprofilen erforderlich, um einen schlagregendichten Anschluss zu gewährleisten. Wichtig ist auch der bündige Abschluss der Bordprofile mit dem Leibungsputz, da überstehende Bordprofile zu Durchfeuchtungen an der Putzkante und nachfolgenden Putzabplatzungen führen. Abb. 4.32: Fächerförmige Rissbildung auf Höhe des seitlichen Bordprofils (Risse zur besseren Erkennbarkeit nachgezeichnet) Maßnahmen und Kosten der Instandsetzung Abplatzungen und Rissbildungen an Fensterbankanschlüssen können nur durch Einbau beweglicher Bordprofile an den seitlichen Anschlüssen dauerhaft beseitigt werden. Die Kosten für den Austausch einer Fensterbank und die Ergänzung der Putzbekleidung sind mit etwa 250,00 /Fensterbank zu veranschlagen. Infolge der teilflächigen Nachbesserung lassen sich erfahrungsgemäß Strukturunterschiede zur übrigen Putzfläche nicht vermeiden. Dipl.- Ing. Univ. Ralf Ertl, München Ö.b.u.v. Sachverständiger für Schäden an Gebäuden. E- Mail: de Dipl.- Ing. Univ. Martin Egenhofer, Landshut Ö.b.u.v. Sachverständiger für Schäden an Gebäuden. E- Mail: de Dr. Ing. Michael Hergenröder, Lauf Ö.b.u.v. Sachverständiger für Schäden an Gebäuden. E- Mail: de Abb. 4.33: Putzabplatzung auf Höhe des seitlichen Bordprofils Dipl.- Ing. Thomas Strunck, Herford Ö.b.u.v. Sachverständiger für Schäden an Gebäuden. E- Mail: de 226 GuG

34 Aus der Praxis Ermittlung von Bodenwerten für Forstflächen Armin Offer, Gießen Die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Forstflächen ohne Aufwuchs bereitet den Gutachterausschüssen erhebliche Schwierigkeiten, da bei den meisten Kauffällen der Waldzustand unbekannt ist und nur selten unbestockte Waldflächen veräußert werden. Wie aussagekräftig sind die für die Ermittlung herangezogenen Kaufpreisdaten und wie sind die angewandten Ableitungsmethoden zu beurteilen? Führt die von Forstsachverständigen durchgeführte Ermittlung von forstlichen Bodenverkehrswerten aus landwirtschaftlichen Bodenwerten noch zu marktorientierten Ergebnissen? Darüber und über eine in Hessen praktizierte Ableitung aus Kauffällen für unbestockte und bestockte Waldflächen soll nachfolgend berichtet werden. Es wird empfohlen, den Bodenrichtwert für Forstflächen ohne Aufwuchs in der Regel im Bereich von 35 % des datenbereinigten mittleren Waldpreises des jeweiligen Landkreises oder Subkreises zu suchen. 1 Gesetzlicher Auftrag Nach 196 Baugesetzbuch (BauGB) ist es Aufgabe der Gutachterausschüsse (GAA) Bodenrichtwerte (BRW) zu ermitteln, zu beschließen und zu veröffentlichen. Die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) ist eine Bundesrichtlinie. Sie enthält Empfehlungen für die Ermittlung von BRW nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren. Die Festsetzung der BRW erfolgt durch die örtlichen GAA nach gutachtlichem Ermessen. Der BRW ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebietes, die nach ihren Grundstücksmerkmalen ( 4 Abs. 2 ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen ( 3 Abs. 2 ImmoWertV). Die BRW sollen vorrangig aus den Daten der Kaufpreissammlung der GAA im Vergleichswertverfahren abgeleitet werden. Das Verfahren für die Ableitung ist zu dokumentieren, um es bei Bedarf nachvollziehbar darlegen zu können. Für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke ist der BRW ohne Wertanteil für den Aufwuchs zu ermitteln (Ziffer 7, Nr. 4 BRW-RL). Die meisten Bundesländer haben über die bundesrechtlichen Regelungen hinaus ergänzende bzw. auch abweichende Standards zur Ermittlung der BRW festgelegt. So können zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Mecklenburg- Vorpommern die GAA für Forstflächen auch BRW einschließlich Aufwuchs veröffentlichen. Diese sind mit einem entsprechenden Hinweis zu kennzeichnen. BRW werden in Bodenrichtwertkarten als zonale BRW mit flächenscharfer Abgrenzung dargestellt. 2 Datengrundlagen und Fehlerquellen Die den Kaufvertrag beurkundende Stelle ist verpflichtet, dem GAA eine Abschrift des Kaufvertrages zu übersenden ( 195 BauGB). Diese enthalten in den wenigsten Fällen eine Aufteilung des Kaufpreises in die Teilwerte von Boden und Waldbestand (in Hessen < 5 % der Kauffälle), denn Boden und Waldbestand bilden für Waldbesitzer eine wirtschaftliche Einheit. Soweit Bodenwertanteile ausgewiesen sind, entstammen sie aus Quellen bzw. sind sie von Motiven beeinflusst, die wenig mit der tatsächlichen Werteinschätzung eines Käufers für eine unbestockte Waldfläche in einem konkreten Kauffall zu tun haben. Mögliche Quellen sind zum Beispiel Verkehrswertgutachten von Sachverständigen,»übliche«Werte oder solche, die aus steuerlichen Gründen gewählt wurden. Wenn ein Wertgutachten vorliegt und im Kaufvertrag nur der Gesamtkaufpreis angegeben ist, wird der Bodenwert üblicherweise durch Abzug des angegebenen Wertes für den Aufwuchs (Bestandeswert) ermittelt (Differenz- oder Restwertmethode). Da der tatsächlich gezahlte Kaufpreis oft unter dem Gutachtenwert liegt, ist dieses Vorgehen zur Ableitung von BRW in der Regel ungeeignet. Es können sich nach Abzug des Aufwuchswertes sogar negative Bodenwerte errechnen. Wenn der so ermittelte Bodenwert dem Sachbearbeiter unplausibel erscheint, wird zuweilen der gesamte Kauffall als»ungewöhnlich«klassifiziert und für weitere Kaufpreisanalysen nicht mehr herangezogen. Bei Waldkaufpreisanalysen muss man aber akzeptieren, dass es abweichende Wertvorstellungen von Waldkäufern und Forstexperten und unterschiedliche Kaufmotive gibt. So werden in manchen Regionen für»brennholztaugliche«mittelalte Laubholzbestände mäßiger Holzqualität GuG

35 Aus der Praxis Offer, Ermittlung von Bodenwerten für Forstflächen nicht viel geringere Kaufpreise als für ältere produktive Fichtenbestände gezahlt. Auch der mit dem Alter der Waldbestände deutlich ansteigende Abtriebswert (Sachwert) spiegelt sich in den Kaufpreisen von Waldflächen nur relativ schwach ausgeprägt wider. 1 Mit dem Argument»Auswertung nur von forstwirtschaftlich zweckmäßig nutzbaren Waldflächen«2 werden oft zu hohe Flächenmindestgrößen für die Datenauswertung festgesetzt. In vielen Bundesländern liegt der Median der Kaufflächengröße aber deutlich unter 1 ha (in Hessen 2016: 0,45 ha; 75 % der Kauffälle sind zwischen 0,1 und 1,0 ha groß). Daher sollten Kauffälle ab etwa 0,1 ha und nicht erst ab 0,25 ha oder 1 ha für die Kaufpreisanalyse herangezogen werden. Der mittlere Kaufpreis von Waldflächen der Größenklassen 0,1 0,25 ha und von 0,25 ha bis 0,5 ha unterscheidet sich in Hessen kaum. Dieser Befund wird auch von Gutachterausschüssen anderer Länder berichtet. Bei Festsetzung einer zu hohen Flächenmindestgröße für die Datenauswertung besteht die Gefahr einer verzerrten Abbildung des Waldgrundstücksmarktes. Weiterhin wurde festgestellt, dass in der Rubrik»Bodenpreis«der Kaufpreissammlung sowohl Werte für den»reinen«bodenwert als auch für den Gesamtkaufpreis der Waldfläche enthalten sein können. Auch die gutachtlich vorgenommene Trennung eines Gesamtkaufpreises, der sich aus forstlichen und landwirtschaftlichen Grundstücken zusammensetzt, ist problematisch. Aus diesen heterogenen und tlw. fehlerhaften Daten aussagefähige BRW für Forstflächen ohne Aufwuchs abzuleiten, ist kaum möglich. Einige GAA kommen daher für ihren Zuständigkeitsbereich zu dem gut nachvollziehbaren Schluss, dass sie aus den ihnen vorliegenden Kaufpreisdaten keine Ableitung von BRW für Forstflächen ohne Aufwuchs vornehmen können. Sie setzten daher alternativ, ausgehend von den mittleren Waldpreisen einer Region, BRW für Forstflächen mit Aufwuchs fest und kennzeichnen diese auch entsprechend (z.b. die GAA in MV, BB und einige GAA in NW). 3 Da es beide Ableitungsarten gibt (BRW für Forstflächen mit und ohne Aufwuchs) kann es zu Verwechslungen kommen. Hier gilt es für Sachverständige insbesondere bei mündlichen BRW-Auskünften aufzupassen und sich genau zu erkundigen. Ein weiteres Problem ergibt sich durch unterschiedliche Vorgehensweisen bei der Datenanalyse bzw. eine diesbezüglich unvollständige Dokumentation. Zum Teil ist nicht klar, ob alle Waldkauffälle ausgewertet wurden (z.b. für die Umsatzanalyse) oder ob und nach welchen Kriterien eine vorherige Datenbereinigung erfolgte (z.b. für die Preisanalyse). Einige GAA berechnen überwiegend nur Medianwerte (z.b. der Obere Gutachterausschuss in NI), andere dagegen arithmetische Mittelwerte. Auch aus diesen Gründen hat das im Immobilienmarktbericht Deutschland 2017 je Bundesland publizierte Preisniveau nur einen sehr eingeschränkten Aussagewert. Da offenbar keine Medianwerte, sondern arithmetische Mittelwerte berechnet wurden, wird vermutlich ein zu hohes Preisniveau vorgetäuscht (z.b. für Hessen 0,60 /m 2 ; der häufigste Wert in Hessen liegt jedoch bei nur 0,45 /m 2 ). 3 Ermittlung für steuerliche Zwecke Die Finanzverwaltung nimmt die Aufteilung des Gesamtkaufpreises nach der sogenannten konventionellen Methode oder»verhältniswertmethode«vor. Dazu ermittelt der Forstsachverständige bei der Oberfinanzdirektion aus den Waldzustandsdaten zunächst nachträglich den Waldeinzelwert, bestehend aus dem Teilwert für den Boden (z.b. aus den BRW für Forstflächen der GAA oder aus landwirtschaftlichen Bodenwerten) und dem Teilwert für den Bestand im Alterswertfaktorenverfahren nach den Waldbewertungsrichtlinien des Bundes, ermittelt die Relation beider Wertarten zueinander und überträgt diese auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis. Beispiel: Kaufpreis für eine 10 ha große Waldfläche ; Waldeinzelwert mit den Teilwerten bzw. 0,40 /m 2 für den Boden und bzw. 1,40 /m 2 für den Bestand; damit Bodenwertanteil 22 %, Bestandswertanteil 78 %. Der Kaufpreisanteil, der auf den Boden entfällt, beträgt somit x 0,22 = bzw. 0,29 /m 2. Es wird damit deutlich, dass die für steuerliche Zwecke entwickelte und durch die Rechtsprechung bestätigte Konvention ungeeignet für die Ableitung von BRW für Forstflächen ist. 4 Ableitung aus landwirtschaftlichen Bodenwerten Seit langem ist es in der forstlichen Bewertungspraxis üblich und durch Bewertungsrichtlinien kodifiziert, den forstlichen Bodenwert hilfsweise aus landwirtschaftlichen Bodenwerten abzuleiten, wenn für die Bewertung keine ausreichenden bzw. geeigneten Vergleichspreise für unbestockte Waldflächen zur Verfügung stehen. Dabei wird unterstellt, dass zwischen land- und forstwirtschaftlichen Bodenmärkten ein enger Wertzusammenhang besteht. 4.1 Vorgehensweise nach WaldR 2000 So wird nach Ziffer 5.2 der Waldbewertungsrichtlinien des Bundes (WaldR 2000) 4 empfohlen, das Verhältnis von mittlerem Waldbodenpreis zum mittleren landwirtschaftlichen Bodenwert einer Region zu ermitteln und die festgestellte Relation auf eine vergleichbare Bewertungsregion zu übertragen. In einem Bewertungsbeispiel wird eine Wertrelation von Waldbodenpreis zu landwirtschaftlichem Bodenpreis einer Gegend von 45:100 genannt (Ziffer der WaldR 2000). Da jedoch der mittlere Waldbodenpreis die gesuchte Größe ist bzw. meist nur aus wenigen bekannten Kauffällen von unbestockten Waldflächen bestimmt werden kann, ist die Ermittlung einer Verhältniszahl nicht möglich oder sehr unsicher. Häufig unter- 1 Offer, A. (2014). Waldgrundstücksmarkt in Hessen AFZ/Der Wald, 69. Jg., S Ache, P. (2013). Ableitung von Bodenrichtwerten für forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke in Niedersachsen. 28. SVK-Forsttagung 2013 in Künzell bei Fulda. Tagungsmappe. 3 Es werden in diesem Artikel überwiegend die offiziellen Ländercodes verwendet; z.b. für Nordrhein-Westfalen NW, für Sachsen-Anhalt ST und für Sachsen SN. 4 WaldR Richtlinien für die Ermittlung und Prüfung des Verkehrswertes von Waldflächen und für Nebenentschädigungen (Waldbewertungsrichtlinien 2000-WaldR) i.d.f. vom (BAnz. Nr. 168a vom ). 228 GuG

36 Offer, Ermittlung von Bodenwerten für Forstflächen Aus der Praxis stellen Sachverständige unter Bezug auf die Regelungen nach WaldR 2000 in generalisierender Form, dass der Waldbodenpreis bei etwa % des landwirtschaftlichen Bodenwertes liegt. Hierbei stellt sich die Frage, ob mit landwirtschaftlichem Bodenwert der mittlere Kaufpreis von Ackerland, von Grünland oder der gemittelte Wert aus beiden Nutzungsarten gemeint ist. Auch wenn sich eine derartige Ableitung in der Bewertungspraxis oft bewährt hat und durch einige ältere Untersuchungen bestätigt wird, 5 ist sie unbefriedigend und führt, wie noch gezeigt werden wird, in vielen Regionen der Bundesrepublik nicht (mehr) zu zutreffenden Ergebnissen. 4.2 Vorgehensweise nach Hessischen Waldbewertungsrichtlinien Nach den Hessischen Waldbewertungsrichtlinien 6 wird bei der Ableitung des forstlichen Bodenwertes von dem»derzeitigen, gegendüblichen Kaufpreis von landwirtschaftlichen Grenzertragsböden ausgegangen, die eine Ertragsmesszahl (EMZ) je Ar von etwa 20 haben«. Es wird dabei unterstellt, dass Wald überwiegend auf Böden wächst, die für eine landwirtschaftliche Produktion wenig geeignet sind. Ein Boden mit der Ertragsmesszahl 20 wird dabei als Äquivalent für einen Waldboden mittlerer Güte (= Fichtenbestockung zweiter Ertragsklasse) angesehen. Für Böden, auf denen Waldbestände höherer Produktivität wachsen, wird ein Wertzuschlag in Abhängigkeit von Baumart und Ertragsklasse, für Böden mit Waldbeständen schlechterer Produktivität ein Wertabschlag vorgenommen. Wenn keine ausreichenden und hinreichend geeigneten Verkaufsfälle von Grenzertragsböden vorliegen (Regelfall), wird der landwirtschaftliche Bodenrichtwert mit bekannter Ertragsmesszahl/Ar (ggf. Mittelwert aus Acker- und Grünlandwert) auf einen Boden mit der Ertragsmesszahl 20/Ar umgerechnet (= forstlicher Ausgangsbodenwert). Die Umrechnung erfolgte in der Vergangenheit mithilfe einer aus Kaufpreisen des Zeitraums abgeleiteten e-funktion 7 und heute da eine derartige Korrelation nicht mehr statistisch abgesichert werden kann vereinfachend durch Dreisatzrechnung. Beispiel: landwirtschaftlicher Bodenrichtwert 1,00 /m 2, Bezugs-Ertragsmesszahl/Ar 50 Waldbodenwert ohne Berücksichtigung besonderer Grundstücksmerkmale 0,40 /m 2. Nach der generalisierenden Vorgehensweise nach WaldR 2000 (Annahme forstlicher Bodenwert = 45 % des landwirtschaftlichen Bodenwertes) würde sich in diesem Falle ein forstlicher Bodenwert von 0,45 /m 2 errechnen. Da innerhalb eines größeren Waldgebietes, das in mehreren Gemeinden und Gemarkungen liegen kann, keine nachweisbaren Kaufpreisunterschiede für Waldflächen trotz unterschiedlicher landwirtschaftlicher Bodenrichtwerte nach Gemarkungen vorliegen, muss ggf. aus den abgeleiteten forstlichen Bodenwerten gutachtlich ein Mittelwert gebildet werden, um plausible Werte zu erhalten. 4.3 Zusammenhang zwischen land- und forstwirtschaftlichen Bodenwerten Land- und forstwirtschaftliche Teilmärkte haben sich wegen unterschiedlicher Förderpolitik und zum Teil unterschiedlicher Kaufmotive zunehmend entkoppelt, sodass der in der Vergangenheit teilweise nachgewiesene enge Zusammenhang 8 zwischen land- und forstwirtschaftlichen Grundstückswerten schwächer geworden ist bzw. nicht mehr besteht (Hypothese). Auch sind die landwirtschaftlichen Bodenpreise in vielen Regionen absolut stärker angestiegen als die Waldpreise. Eine Auswertung der Landesgrundstücksmarktberichte einiger Länder ergab folgende Befunde auf Länderebene mit erheblichen Unterschieden in einzelnen Landkreisen bzw. Regionen (s. Tabelle 1 und Abbildung 1 und 2): Der Prozentsatz des mittleren Waldpreises, bezogen auf den mittleren Preis für Ackerland, liegt auf Länderebene zwischen 32 % (NW) und 76 % (TH), für Grünland zwischen 46 % (NW) und 109 % (TH), und für landwirtschaftliche Flächen allgemein zwischen 35 % (NW) und 127 % (HE, RP Kassel). Wenn man die mittleren Preise je Landkreis betrachtet, bestehen in den Ländern BY und HE (außer Regierungsbezirk Darmstadt; Ballungsraum Rhein-Main) enge Relationen zwischen dem Waldpreis und den landwirtschaftlichen Vergleichswerten, in den Ländern NW, SN, ST und TH kann dagegen kein oder nur ein schwacher Zusammenhang festgestellt werden. Bei einer Auswertung der Preise innerhalb der Landkreise (z.b. auf Gemeinde- oder Gemarkungsebene) lassen sich oft keine eindeutigen Preisrelationen zwischen Wald und landwirtschaftlichen Flächen feststellen. Dies liegt vermutlich vor allem an der geringen Anzahl an Waldverkaufsfällen mit heterogenen Wertmerkmalen. Diese unvollständige Auswertung soll lediglich aufzeigen, dass der traditionell vermutete starke Preiszusammenhang zwischen land- und forstwirtschaftlichen Flächen nicht für das Bundesgebiet verallgemeinert werden darf. 9 In Ländern oder Regionen, in denen kein gesicherter Wertzusammenhang besteht, können daher die landwirtschaftlichen Bodenwerte auch kaum für die Ableitung forstlicher Bodenwerte genutzt werden. Es kann also vor allem in diesen Regionen nicht davon ausgegangen werden, dass der forstliche Bodenverkehrswert bei % des landwirtschaftlichen Bodenrichtwertes liegt, wie mit Bezug auf die WaldR 2000 von Forstsachverständigen häufig angenommen wird. Auch die tradierte und in der Waldbewertungsliteratur aufgeführte Faustzahl, nach der sich Waldbodenpreise zu Grünland- und Ackerpreisen im Verhältnis 1:2:3 verhalten, 10 kann durch die aktuellen Marktdaten nicht mehr bestätigt werden (siehe Tabelle 2). 5 Petri, G., Hilfsmethoden zur Ermittlung von Waldbodenwerten i.r.d. Einzelbewertung. AFZ, 25. Jg., S Sagl, W., Bewertung von Forstbetrieben. Berlin, Wien 1970, 306 S. Wagner, L. Bestimmungsgründe von Waldgrundstückspreisen in Hessen. Frankfurt am Main Erlass zur Durchführung von Waldwertschätzungen im Staatswald des Landes Hessen mit Bewertungsrichtlinien. Hessisches Ministerium für Umwelt, Energie, Landwirtschaft und Verbraucherschutz. StAnz. 18/2013 S. 579 vom Weimann, H.J. und Haub, H.H.: Vergleichende forstliche Bodenbewertung Bewertungshilfen nach Analyse der hessischen landwirtschaftlichen Kaufpreisstatistik. AFZ 1985, S Siehe Fn Alle statistischen Auswertungen in diesem Artikel besitzen wegen unterschiedlicher bzw. unbekannter Datenbasis einen eingeschränkten Aussagewert. Im Interesse einer besseren Lesbarkeit wird hier darauf verzichtet, dies jeweils näher zu erläutern. Die dargelegten generellen Schlussfolgerungen können jedoch als gesichert unterstellt werden. 10 Siehe Fn. 5. GuG

37 Aus der Praxis Offer, Ermittlung von Bodenwerten für Forstflächen Bundesland Mittlerer Waldpreis in % des mittleren Preises für Ackerland Grünland Landwirtschaftliche Fläche BY 54 % (R 2 0,955) 70 % (R 2 0,923) 63 % (R 2 0,948) HE RP GI 119 % (R 2 0,711) HE RP KS 127 % (R 2 0,752) HE RP DA 52 % (R 2 0,285) NW 32 % (R 2 0,019) 46 % (R 2 0,038) 35 % (R 2 0,007) SN 61 % (R 2 0,085) 88 % (R 2 0,005) 72 % (R 2 0,001) ST 44 % (R 2 0,280) 84 % (R 2 0,275) 57 % (R 2 0,305) TH 76 % (R 2 0,121) 109 % (R 2 0,247) 88 % (R 2 0,174) Tab. 1: Mittlere Waldpreise in % vom mittleren Preis für Ackerland und Grünland sowie für landwirtschaftliche Flächen. Letzterer ist in BY, NRW, SN, ST, TH der Mittelwert von Acker- und Grünlandpreis, in HE der generalisierte Bodenwert. Quelle: Landesgrundstücksmarktberichte. Mi l. Kaufpreis Waldflächen [ /m²] 6,0 5,5 y = 0,708x - 0,1748 5,0 R² = 0,9247 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 Mi l. Kaufpreis landw. Fläche [ /m²] Abb. 1: Beziehung zwischen den mittleren Kaufpreisen für Wald- und Grünlandflächen in Landkreisen des Freistaats Bayern. Quelle: Landesgrundstücksmarktbericht Bayern ,5 Mi l. Kaufpreis Waldflächen [ /m²] 2,0 1,5 1,0 0,5 y = -0,0265x + 1,2901 R² = 0,0381 0,0 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 Mi l. Kaufpreis landw. Fläche [ /m²] Abb. 2: Beziehung zwischen den mittleren Kaufpreisen für Wald- und Grünlandflächen in Landkreisen Nordrhein-Westfalens. Quelle: Landesgrundstücksmarktbericht NW GuG

38 Offer, Ermittlung von Bodenwerten für Forstflächen Aus der Praxis Bundesland Preisrelationen und Preise Wald ohne Aufwuchs Grünland Ackerland BY 1 (0,98 /m 2 ) 4,1 (4,00 /m 2 ) 5,0 (4,90 /m 2 ) NW 1 (0,44 /m 2 ) 6,5 (2,88 /m 2 ) 8,5 (3,74 /m 2 ) SN 1 (0,19 /m 2 ) 3,3 (0,63 /m 2 ) 4,8 (0,91 /m 2 ) ST 1 (0,20 /m 2 ) 3,5 (0,69 /m 2 ) 7,2 (1,43 /m 2 ) TH 1 (0,21 /m 2 ) 3,0 (0,64 /m 2 ) 4,3 (0,90 /m 2 ) Tab. 2: Preisrelationen von Waldflächen ohne Aufwuchs zu Grünland und Ackerland bei Annahme eines Bodenwertanteils von 35 % des mittleren Waldpreises eines Bundeslandes. In Klammern der unterstellte bzw. errechnete Preis in /m 2. 5 Ableitung aus Kaufpreisen für unbestockte Waldböden In Hessen haben sich die Voraussetzungen zur direkten Ableitung lagetypischer Bodenrichtwerte für Forstflächen ohne Aufwuchs aus Verkäufen unbestockter Waldböden deutlich verbessert. Hier stellt die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (ZGGH) im Rahmen einer Kooperationsvereinbarung der Servicestelle Waldbewertung von HessenForst jährlich die Waldkaufpreisdaten der Kaufpreissammlung für Analysezwecke zur Verfügung. Mitgeliefert werden Erhebungsbögen über den Waldzustand der Kauffälle, die von den Käufern ausgefüllt und an die ZGGH zurückgesandt werden (Rücklaufquote 50 %). Abgefragt wird unter anderem das Merkmal»ohne Aufwuchs«(Blöße) mit einem Restbestockungsanteil von max. 10 % der Fläche. Bezogen auf die Anzahl der Kauffälle, für die ein Erhebungsbogen vorliegt, beträgt der mittlere Anteil an Verkäufen ohne Aufwuchs im Zeitraum % (143 Kauffälle); jeweils nach Datenbereinigung. Der arithmetische mittlere Bodenwert beträgt 0,41 /m 2, der Medianwert 0,40 /m 2, bei geringer Streuung um den Mittelwert (+/-0,10 /m 2 ). Die mittlere Flächengröße der Kauffälle liegt bei 0,38 ha. Es kann ein leichter Trend zu einem Preisanstieg beobachtet werden. Der Auswertungszeitraum darf nicht zu kurz gewählt werden, da anderenfalls wegen geringer Datenmenge eine Auswertung nicht mehr möglich ist. Zu berücksichtigen ist, dass sich die Kauffälle unbestockter Waldflächen auf nur 6 von 21 Landkreisen konzentrieren (73 % aller Fälle; davon 34 % nur im Vogelsbergkreis), so dass nur für diese Landkreise der Marktwert von unbestockten Waldflächen direkt aus Kaufpreisdaten abgeleitet werden kann (s. Tabelle 3). Der Aussagewert wird unter anderem dadurch eingeschränkt, dass die als unbestockt klassifizierten Kauffälle vermutlich auch Flächen enthalten, auf denen eine Restbestockung vorhanden ist (werterhöhender Einfluss) oder auf denen nach Sturmschäden (vor allem durch den Orkan Kyrill 2007) eine starke Bodenverwilderung eingetreten ist (wertmindernder Einfluss, da die Flächen vor Neubepflanzung erst gesäubert werden müssen). Inwieweit diese besonderen Merkmale bei den Kauffällen vorliegen, ist nicht bekannt. Der Flächenzustand soll künftig durch stichprobenartige Ortsbesichtigungen erhoben werden. Wenn verwilderte Flächen in wertrelevantem Umfang vorliegen sollten, spricht dies für eine»gedämpfte«erhöhung der aus den Kaufpreisen abgeleiteten Mittelwerte. Trotz der eingeschränkten Aussagefähigkeit der Kaufpreisdaten wird eine verständige gutachtliche Ableitung von BRW aus den Daten zu unbestockten Waldflächen gegenüber den bislang üblichen Ableitungsverfahren vom Verfasser als erheblich verlässlicher und transparenter eingestuft. 6 Ableitung aus der prozentualen Wertrelation von unbestockten und bestockten Waldflächen Für die sechs Landkreise in Hessen, für die ein BRW für Forstflächen ohne Aufwuchs aus den Kaufpreisdaten für unbestockten Waldflächen gutachtlich hinreichend sicher abgeleitet werden kann, ist auch der datenbereinigte mittlere Kaufpreis (arithmetisches Mittel) der bestockten Waldflächen bekannt. Damit kann die Wertrelation beider Waldflächenarten als Prozentsatz des mittleren Preises für unbestockte Waldflächen, bezogen auf den mittleren Preis für bestockte Waldflächen, berechnet werden. Ermittelt wurde eine Wertrelation mit einer Spanne zwischen 32 % (Vogelsbergkreis) und 42 % (Landkreis Marburg-Biedenkopf) bzw. bei gutachtlicher Mitberücksichtigung der Anzahl der Kauffälle und der Sicherheit der Ableitung in den einzelnen Landkreisen von im Mittel etwa 35 % und bei Bezug auf die jeweiligen Medianwerte von etwa 40 %. Die ermittelte Wertrelation kann man nun zur gutachtlichen Ableitung von BRW für andere Landkreise mit ähnlicher Kaufkraft und ähnlicher Landnutzungsprägung (z.b.»ländlich«oder»nähe zu Ballungsraum Rhein-Main«) nutzen. Auf diese Weise konnten für die ländlich geprägten Landkreise (15 von 21 Landkreisen) BRW Empfehlungen i.h.v. 0,25 /m 2 (Werra-Meißner-Kreis) bis 0,50 /m 2 (Odenwaldkreis) abgeleitet werden. Durch mehrere Untersuchungen konnte nachgewiesen werden, dass der Bodenwertanteil mit der Nähe zum Ballungsraum Rhein-Main erheblich ansteigt. 11 Aus eigenen Nachbewertungen von Kauffällen mit Waldbestockungen ähnlicher 11 Siehe Fn. 7. GuG

39 Aus der Praxis Offer, Ermittlung von Bodenwerten für Forstflächen Wertigkeit (berechnet im Alterswertfaktorenverfahren) 12 in Landkreisen ländlicher Prägung und im Landkreis Offenbach (Ballungsraum) konnte ein Bodenwertanteil am mittleren Kaufpreis von Waldflächen im Landkreis Offenbach von etwa 65 % geschätzt werden. Dementsprechend wird für die Ableitung von BRW gutachtlich unterstellt, dass der Bodenwertanteil im Großraum Rhein-Main mit zunehmender Nähe zum Landkreis Offenbach (zentrale Lage) ansteigt (z.b. Landkreis Bergstraße 45 %, Landkreis Darmstadt-Dieburg 60 %). Diese indirekte Art der Ableitung ist trotz erheblicher Unsicherheit hilfsweise erforderlich, da andere Quellen nicht zur Verfügung stehen. So wurden für diesen Ballungsraum BRW Empfehlungen zwischen 0,60 /m 2 (Landkreis Bergstraße; Teilregion Odenwald) und 1,30 /m 2 (Landkreis Offenbach) abgeleitet. Die Auswertung der Landesgrundstücksmarktberichte anderer Länder zeigt, dass das für den Rhein-Main-Ballungsraum festgestellte erheblich höhere Waldpreisniveau und der unterstellte hohe Bodenwertanteil am Waldpreis in anderen Ballungsräumen nicht oder nur deutlich geringer ausgeprägt beobachtet werden kann (z.b. Ruhrgebiet, Großraum Hannover, Berliner Umland). Das mag an der vergleichsweise geringeren Kaufkraft dieser Regionen liegen. Im Gegensatz zu früheren Annahmen 13 ist die Kennziffer»Bevölkerungsdichte«allein vielleicht kein hinreichender Weiser für die Höhe des Waldpreises und des Bodenwertanteils. Dies wäre näher zu untersuchen. Auch die Oberen Gutachterausschüsse der Länder Niedersachsen und Brandenburg haben einen Bodenwertanteil am mittleren Waldkaufpreis einer Region ermittelt und kommen, trotz problematischer Ableitungsmethode (Restwertmethode), zu ähnlichen Ergebnissen wie in Hessen (NI: % mit Bezug auf den Waldpreismittelwert als Medianwert, BB: 35 %). Die Annahme, dass der BRW für Forstflächen ohne Aufwuchs einem Prozentsatz des mittleren Kaufpreises für Waldflächen entspricht, ist weit überzeugender als eine Ableitung aus landwirtschaftlichen Bodenwerten oder aus Gesamtkaufpreisen nach der Restwertmethode. Nach Auffassung des Verfassers kann für viele Regionen des Bundesgebietes angenommen werden, dass der lagetypische BRW für Forstflächen ohne Aufwuchs bei etwa 35 % bis 40 % des datenbereinigten mittleren Kaufpreises für bestockte Waldflächen eines Landkreises oder Subkreises liegt. Die Kennziffer kann auch dazu genutzt werden, um abgeleitete BRW gutachtlich auf Plausibilität zu prüfen. So kann man bspw. feststellen, dass der von einigen GAA in NW festgesetzte BRW für Forstflächen ohne Aufwuchs im Bereich von % des arithmetischen Mittels der Kaufpreise von bestockten Waldflächen liegt (BRW 0,45 0,50 /m 2 ; mittlerer Waldpreis 1,25 1,30 /m 2 ). Dagegen ergibt sich in ST aus dem mittleren BRW für Forstflächen ohne Aufwuchs (0,30 /m 2 ) und dem mittleren Preis für bestockte Waldflächen (arithmetisches Mittel 0,57 /m 2 ) ein auffällig abweichendes Verhältnis von 59 %. Die Abweichung könnte auf einen Überprüfungsbedarf der BRW-Ableitung aus Verkäufen»ohne wertbeeinflussenden Bestand«hindeuten. Wenn jedoch auf Basis dieser Kaufpreise gutachtlich eingeschätzt wird, dass 0,30 /m 2 in ST ein marktüblicher Wert für unbestockte Waldflächen darstellt, dann könnte dies ein informativer Hinweis darauf sein, dass sich die Wertrelation von bestockten hin zu unbestockten Waldflächen verschiebt. Die Kaufpreisanalyse in Hessen und von GAA in anderen Ländern, die Erhebungen zum Waldzustand (Baumart, Alter etc.) durchführen, zeigt, dass sich die aus forstwirtschaftlicher Sicht erheblich wertbeeinflussenden Faktoren im Kaufpreis nur sehr gedämpft widerspiegeln. Waldkäufer sind offenbar zunehmend am Erwerb von wertstabilen Grundflächen interessiert, wobei die Art der Bestockung trotz insgesamt gestiegener Waldpreise immer mehr an Bedeutung verlieren könnte. 12 Siehe Fn Siehe Fn. 5 und 7. Landkreis Ø KP-u Ø Fläche Ø KP-b Wert-relation KP-u/KP-b Arith. Mittel Median Anzahl Spanne Arith. Mittel Arith. Mittel BRW Forstflächen ohne Aufwuchs /m 2 /m 2 n /m 2 ha /m 2 % /m 2 Vogelsberg 0,30 0, ,14 0,54 0,6 0, ,30 Waldeck- Frankenberg Marburg- Biedenkopf 0,40 0,48 9 0,23 0,59 1,9 1, ,45 0,42 0, ,14 0,65 0,3 1, ,40 Fulda 0,44 0,47 8 0,29 0,60 0,8 1, ,45 Lahn-Dill 0,45 0, ,25 0,62 0,4 1, ,45 Main-Kinzig (Nordteil) 0,37 0,30 5 0,25 0,60 0,5 1, ,40 Tab. 3: Mittlere Kaufpreise für unbestockte Waldflächen (KP-u) und bestockte Waldflächen (KP-b), Wertrelation KP-u/KP-b, sowie den Gutachterausschüssen zur Festsetzung empfohlene BRW für Forstflächen ohne Aufwuchs. 232 GuG

40 Offer, Ermittlung von Bodenwerten für Forstflächen Aus der Praxis 7 Bodenrichtwerte und Marktdaten zu Forstflächen in den Grundstücksmarktberichten Bei der Beschreibung der Art der Ableitung sollte nicht zu viel Präzision vorgetäuscht werden (»Ableitung aus regionalbezogenen Regressionsrechnungen«). Durch den ausschließlichen Hinweis, dass die BRW aus Gesamtkaufpreisen abgeleitet wurden (Restwertmethode), mindert man den Aussagewert, da dies kaum möglich ist. Wenn eine direkte Ableitung aus Kauffällen von unbestockten Waldflächen nicht vertretbar erscheint, sollte der GAA dies auch mitteilen. Es bleibt eine deduktive oder gutachtliche Ableitung, wobei dem vermutlich generalisierbaren Wertanteil des unbestockten Waldbodens am mittleren Gesamtkaufpreis einer Region (30 % 35 % 40 %) eine hohe stützende Funktion zukommt. Dieser Wertanteil sollte zweckmäßigerweise nicht von den örtlichen, sondern von den Oberen Gutachterausschüssen ermittelt und publiziert werden (Beispiele OGA NI und BB), da meist nur in einigen Regionen ausreichend für die Auswertung geeignete Kauffälle von unbestockten Waldflächen anfallen. Nur aus einer Gesamtschau heraus können Empfehlungen für eine Übertragbarkeit auf andere Regionen abgeleitet werden. Die Identifizierung von Kauffällen unbestockter Waldböden erfordert eine Erhebung wertrelevanter Merkmale der Waldkauffälle durch den Käufer über einen Fragebogen, der auch das Merkmal»ohne Aufwuchs bzw. Restbestockung bis 10 % der Grundfläche«enthält. Wegen der besonderen Ableitungsprobleme bei Forstflächen können die BRW nur für größere Regionen (Landkreise, Subkreise) und nicht zonenscharf abgeleitet werden. Die Zuordnung zu Richtwertzonen entsprechend der Vorgabe nach BRW-RL muss in einem weiteren Arbeitsschritt gutachtlich erfolgen (z.b. zu Gemarkungen oder Gemeinden). Im Übergang zu angrenzenden Richtwertzonen sind deutliche Wertsprünge oft unvermeidlich. Sie müssen bei der Wertermittlung gutachtlich ausgeglichen werden. Das Bodenrichtwertgrundstück darf mit Blick auf die vielfältigen Kaufmotive bei Waldflächen nicht zu eng definiert werden. Die BRW beziehen sich auf gebietstypische Waldflächen, die in marktüblicher Weise als Nutz-, Schutzoder Erholungswald genutzt werden können und für die eine Umwandlung in eine andere Nutzungsart nicht absehbar ist. Bei Beschränkung auf rein»forstwirtschaftliche Nutzflächen«müsste man einen Großteil der Kauffälle aussondern und würde den Waldgrundstücksmarkt einer Region nicht realitätsgerecht abbilden. Die umfassende Definition schließt nicht aus, dass einige wenige Flächen höher- oder geringerwertig genutzt werden können (»besondere Flächen der Forstwirtschaft«) und einen abweichenden Marktwert aufweisen (z.b. naturschutzrechtliche Kompensationsflächen, Freizeitgelände). Im allgemeinen Textteil der Grundstücksmarktberichte sollte zur Erhöhung des Informationsgehaltes neben dem festgesetzten BRW für Forstflächen ohne Aufwuchs (= gutachtlich abgeleiteter Wert) mindestens auch der datenbereinigte mittlere Waldpreis der Bezugsregion und weitere direkt berechnete Daten mitgeteilt werden (Kaufpreisspanne ohne Ausreißer, mittlere Flächengröße, Wertanteil des BRW am mittleren Kaufpreis). Dem mittleren Waldpreis kommt für eine marktkonforme Verkehrswertermittlung eine größere Bedeutung zu als dem BRW ohne Aufwuchs, da beim Wald Boden und Aufwuchs faktisch eine wirtschaftliche Einheit bilden. Im einfachsten Fall bei Vorliegen vieler Kauffälle könnte man in einer Region, in der eine Baumart vorherrscht (z.b. die Kiefer in der Altmark, ST, oder die Fichte im Hochsauerlandkreis, NW) schätzen, dass der Marktwert eines mittelalten Waldbestandes im Bereich des mittleren Kaufpreises liegt. Jüngere Bestände sollten einen geringeren, ältere einen höheren Marktwert aufweisen. Als wertmäßige Leitplanken können dann die mitgeteilten Spannenwerte dienen (Maklermethode). Damit die publizierten Marktdaten der GAA auf verschiedenen Ebenen (örtlicher GAA, OGA; Auswertungen auf Bundesebene) besser miteinander vergleichbar werden, sollten bestehende Standards weiter präzisiert und ggf. nach Immobilienobjekten differenziert werden. Für die Auswertung von Waldkaufpreisdaten und die Publikation der abgeleiteten Marktdaten wäre die Erstellung eines speziellen Leitfadens wünschenswert. 8 Vom Bodenrichtwert zum Bodenverkehrswert Es muss davon ausgegangen werden, dass die meisten Kauffälle unbestockter Waldflächen Besonderheiten aufweisen, die bei Anlegen eines strengen Maßstabes einen direkten Preisvergleich unmöglich machen. Mit näherungsweiser Ähnlichkeit muss man sich begnügen. Auch ein»vergleichbar machen«durch Herausrechnen besonderer Zustandsmerkmale (indirekter Preisvergleich) ist nur deduktiv möglich, wie entsprechende Untersuchungen gezeigt haben. 14 Die Ableitung von BRW ohne Aufwuchs aus Kauffällen unbestockter Waldflächen erfordert eine verständige gutachtliche Würdigung der besonderen Zustandsmerkmale, soweit diese überhaupt bekannt sind. Dies gilt auch für die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale (bog) i.s.v. 8 Abs. 3 ImmoWertV. Die aus forstwirtschaftlicher Sicht wertbeeinflussenden Faktoren sind Forstsachverständigen in der Regel bekannt. Überschätzt wird häufig deren Einfluss auf den Kaufpreis. Zumindest kann dieser nicht aus Marktdaten gestützt werden. 15 BoG-bedingte Zu- oder Abschläge sind kein Ersatz für eine fehlende Marktanpassung. Da sich die meisten bog untrennbar auf die wirtschaftliche Nutzung von Waldboden und Waldbestand auswirken, werden sie im Sachwertverfahren Offer 16 für die Verkehrswertermittlung kleiner Waldflächen (< 3 ha) ImmoWertV-konform erst nach der Ermittlung des marktangepassten Sachwertes berücksichtigt (»externe Methode«). 14 Wagner, L., Bestimmungsgründe von Waldgrundstückspreisen in Hessen. Frankfurt am Main Siehe Fn Offer, A., Marktkonforme Verkehrswertermittlung von Waldgrundstücken. Wertermittlungsforum 2017 S HessenForst (2017), Leitfaden zur Verkehrswertermittlung von kleinen Waldgrundstücken. GuG

41 Aus der Praxis Offer, Ermittlung von Bodenwerten für Forstflächen Neben einer Ableitung des Bodenverkehrswertes aus BRW für Forstflächen ohne Aufwuchs kann dieser in Regionen, in denen noch ein enger Preiszusammenhang zwischen land- und forstwirtschaftlichen Flächen besteht, stützend aus BRW für landwirtschaftliche Flächen abgeleitet werden. Dabei sollte die bereits beschriebene Vorgehensweise nach den hessischen Waldbewertungsrichtlinien gewählt werden, da hierbei im Vergleich zur»methode WaldR 2000«die Ertragsleistung des Bodens als wichtiger wertbeeinflussender Faktor berücksichtigt wird. Soweit BRW für Acker- und Grünlandflächen vorliegen, ist zuvor der Mittelwert aus den beiden Werten und den Bezugs-Ertragsmesszahlen zu bilden. Beide Ableitungsarten führen bei Vorliegen der genannten Voraussetzungen nach Bewertungserfahrungen häufig zu ähnlichen Bodenwerten. Ergeben sich unterschiedliche Bodenwerte, muss man sich gutachtlich für eine Ableitungsart entscheiden und die Wahl nachvollziehbar begründen. Dadurch wird die Transparenz der Wertfindung erhöht. 9 Folgerungen Aus der Untersuchung lassen sich folgende Schlüsse ziehen: Bei Waldflächen bilden Boden und Waldbestand eine wirtschaftliche Einheit. Daher können Bodenrichtwerte für Forstflächen ohne Aufwuchs (BRW) weder aus einer Übernahme des in Kaufverträgen ausgewiesenen Bodenwertanteils noch aus einer nachträglichen Aufteilung durch Abzug des Wertes für den Aufwuchs (Restwertmethode) zuverlässig abgeleitet werden. Die von Forstsachverständigen praktizierte Ableitung des forstlichen Bodenwertes aus landwirtschaftlichen Bodenwerten setzt voraus, dass zwischen beiden Immobilienmärkten ein enger Wertzusammenhang besteht. Dies ist in vielen Landkreisen der Bundesrepublik nicht mehr der Fall. Aus einigen Landkreisen Hessens liegen genügend Kauffälle von unbestockten Waldböden vor, so dass daraus BRW hinreichend sicher abgeleitet werden können. Zur Identifizierung dieser Fälle muss von den Gutachterausschüssen ein Erhebungsbogen über Waldzustandsdaten an die Waldkäufer versandt und ausgewertet werden. Für ländlich geprägte Landkreise wurde festgestellt, dass der mittlere Kaufpreis von unbestockten Waldflächen ungefähr 35 % des datenbereinigten mittleren Kaufpreises von bestockten Waldflächen entspricht. Diese Wertrelation kann zur Ableitung von BRW in anderen Landkreisen auch anderer Bundesländer genutzt werden, wenn dort nicht ausreichend Kauffälle unbestockter Waldböden vorliegen und es sich nicht um Ballungsräume handelt. Die Kennziffer eignet sich auch zur Plausibilitätsprüfung bereits festgesetzter BRW. Das Bodenrichtwertgrundstück darf mit Blick auf die vielfältigen Kaufmotive für Waldflächen nicht zu eng definiert werden. Neben den BRW sollten in den Grundstücksmarktberichten mindestens auch der mittlere Kaufpreis für Waldflächen, die Preisspannen und die mittlere Flächengröße der Kauffälle als arithmetische Mittelwerte und als Medianwert publiziert werden. Mit diesen Daten kann in einfachen Fällen nach der Maklermethode eine Verkehrswertschätzung durchgeführt werden. Zur Sicherstellung einer standardisierten Datenanalyse von Waldkauffällen in der Bundesrepublik sollte ein spezifischer Leitfaden erstellt werden. Gegenwärtig sind die Umsatz- und Preisinformationen in den Landesgrundstücksmarktberichten und im Immobilienmarktbericht Deutschland wegen unterschiedlicher Vorgehensweisen nur begrenzt vergleichbar. Armin Offer Landesbetrieb HessenForst Servicestelle Waldbewertung, Gießen Armin. Offer@forst. hessen. de 234 GuG

42 Glossar Baumängel versus Bauschäden Daniela Schaper, München Andreas Jardin, Pulheim Baumängel und Bauschäden sind gem. 8 ImmoWertV als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale auf Basis von vorläufigem Ertragswert, vorläufigem Vergleichswert oder vorläufigem (marktangepasstem) Sachwert zu berücksichtigen 1 Rechtliche Grundlagen 8 Absatz 3 ImmoWertV: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie bspw. ( ) Baumängel oder Bauschäden ( ) können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden. SW-RL, Ziff. 6: Wertminderungen auf Grund von Baumängeln und/oder Bauschäden können durch Abschläge nach Erfahrungswerten, unter Zugrundelegung von Bauteiltabellen oder auf der Grundlage von Schadensbeseitigungskosten berücksichtigt werden. Ein Abzug der vollen Schadensbeseitigungskosten kommt nur in Betracht, wenn der Schaden unverzüglich beseitigt werden muss. Dabei ist ggf. ein Vorteilsausgleich (»neu für alt«) vorzunehmen. 2 Definitionen Ein Baumangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Soll-Zustand. Ein Baumangel entsteht somit bspw. während der Bauzeit durch fehlerhafte Planung oder Ausführung sowie durch mangelhafte Baustoffe. Bei BGB-Verträgen ist das Bauwerk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat ( 633 Abs. 2 Satz 1 BGB), die üblicherweise in einer Leistungsbeschreibung und in Plänen enthalten ist. Da laut Rechtsprechung der Begriff»Baumangel«eine rechtliche Einschätzung ist, wird oftmals Sachverständigen der Wertermittlung empfohlen, mit diesem Begriff vorsichtig umzugehen. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen in Bezug auf die Haftung wegen Baumängeln wird die Hinnehmbarkeitsgrenze in der Regel vom Gericht definiert. 1 3 Eskalationsstufen bei Bauschäden In einem Verkehrswertgutachten ist es in der Regel nicht erheblich zu erörtern, ob ein Schaden durch einen Mangel aufgrund nicht vertragsgemäßer Leistung entstanden ist. Daher wird nachfolgend ausschließlich der Begriff»Bauschaden«verwandt. Bei einer Überarbeitung der Wertermittlungsrichtlinien wäre zu erörtern, ob der Begriff»Baumangel«im gleichen Kontext wie»bauschaden«verwandt werden darf oder ob die Begriffe zu differenzieren sind. Die Unterscheidung von vier Eskalationsstufen kann Ausgangspunkt für die Bemessung des Werteinflusses von Bauschäden sein: 4 I. Durchschnittliche Gebrauchsspuren: Die Beseitigung erfolgt im Rahmen der laufenden Instandhaltung. Dies wird in der Alterswertminderung berücksichtigt. II. Disponible Schadensbeseitigungskosten: Die Schadensbehebungsmaßnahmen stehen im Ermessen des Eigentümers. Es ist zu prüfen, ob diese rentierlich sind, d.h. sich in einem entsprechend erhöhten Objektwert niederschlagen. III. Unabweisbare Schadensbeseitigungskosten: Die Schadensbeseitigungsmaßnahmen müssen, zum Beispiel aus rechtlichen Gründen, durchgeführt werden. Die Orientierung an den vollen Kosten steht im Vordergrund. IV. Nicht behebbare Bauschäden: Die Auswirkung des nicht behebbaren Bauschadens auf den Verkehrswert unter Berücksichtigung des Marktverhaltens im räumlichen und sachlichen Teilmarkt ist festzustellen. Die Marktlage entscheidet maßgeblich über die Höhe des Werteinflusses von Bauschäden. Hochpreisregionen mit Angebotsmangel in Ballungsgebieten: Möglicherweise finden auch starke Bauschäden keinen Niederschlag in der Preisfindung. Sehr strukturschwache Regionen: Denkbar sind hier Abschläge von mehr als 100 % der Schadensbeseitigungskosten trotz mäßiger Bauschäden. Die marktgerechte Berücksichtigung von Schäden ist weitaus komplexer als die Formulierung der Richtlinien es vermuten lässt. Des Weiteren sehen die Wertermittlungsrichtlinien vor, dass die bogs in allen Wertermittlungsverfahren möglichst identisch anzusetzen sind. Abb. 1: Erläuterung der Begriffe Baumangel und Bauschaden 2 Ein Bauschaden ist dagegen die Verschlechterung des Zustandes eines Bauteils durch ein schädigendes Ereignis. Bauschäden können infolge eines schädigenden Ereignisses (Wasser, Feuer etc.), unterlassene Instandhaltung bzw. Alterung oder eines Baumangels (Mangelfolgeschaden)hervorgerufen werden. 3 1 vgl. Oswald, R., Die Ermittlung von Minderwerten bei Baumängeln, Aachener Bausachverständigentage 2006, Vieweg Verlag, S Quelle: Kleiber, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. 2017, S Simon führt hierzu aus:»in der juristischen Terminologie gibt es den Begriff des Bauschadens nicht. Nur der Baumangel ist ein Rechtsbegriff, der im Werkvertragsrecht des BGB und in der VOB (Teil B) definiert ist. Danach ist ein Mangel an einem Bauwerk eine Bauwerksbeeinträchtigung, die Ausfluss der Verletzung von Vertragspflichten ist ( ).«, Simon, J./Kleiber, W./Joeris, D./Simon, T., Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 8. Aufl. 2004, S In Anlehnung an: Kleiber, W., Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. 2017, S mit eigenen Ergänzungen. GuG

43 Informationen Bewertung von Hinterliegergrundstücken Der Bundesfachausschuss für Immobiliensachverständige im IVD Die ehrenamtlichen Mitglieder des Bundesfachausschusses Sachverständige treffen sich mindestens zwei Mal im Jahr persönlich. Wiederkehrende Themen, wie politische Vorhaben, die aktuellen Verbandstätigkeiten, Aktivitäten in den Regionen, Veranstaltungen und Kongresse werden genauso diskutiert wie aktuelle Projekte. Schwerpunktthemen sind derzeit die Erfahrungen mit der Sachwertrichtlinie sowie die zu erwartende Ertragswertrichtlinie. Außerdem beschäftigen sich die Sachverständigen mit der Auswirkung der sogenannten»mietpreisbremse«auf die Bewertung von Grundstücken und Mietwertgutachten. Die Ausschussmitglieder werden aus allen Regionen gestellt und beraten den Bundesverband praxisnah. Expertenmeinung bzw. intersubjektiver Preisvergleich Im Vergleichswertverfahren stehen Immobiliensachverständigen verschiedene Methoden zur Ermittlung von Bewertungsfaktoren zur Verfügung. In der Praxis haben sich neben statistischen Verfahren der Auswertung von Kaufpreisen auch das deduktive Verfahren etabliert. Noch relativ neu ist das Verfahren des intersubjektiven Preisvergleichs, bei dem Sachverständige auf ihre Marktkenntnisse und Erfahrung abstellen. Hierzu besteht allerdings die Notwendigkeit, nachvollziehbare Begründungen für die Wertansätze zu erarbeiten. Der Bundesfachausschuss des Immobilienverbandes Deutschland nutzt das Werkzeug des intersubjektiven Expertenvergleichs wie im BGH Urteil vorgesehen zur Ermittlung belastbarer Größen in der Immobilienbewertung. Bei besonderen Sachverhalten der Immobilienwertermittlung, zu denen keine einschlägigen Vorgehensweisen aus der wissenschaftlichen Bewertungsliteratur oder nach der aktuellen Gesetzeslage vorgesehen, oder auch den Marktberichten der Gutachterausschüsse nicht zu entnehmen sind, werden regelmäßig erfahrene Sachverständige befragt, um ein möglichst repräsentatives Bild von möglichen Vorgehensweisen erhalten zu können. Die ermittelten Ergebnisse verfolgen damit folgende Ziele: Bewertungshilfe für Sachverständige durch den intersubjektiven Vergleich Darstellung der qualifizierten Mehrheitsmeinung zu Sachverhalten Ermittlung des Anteils von Sachverständigen, die von der Mehrheitsmeinung abweichen bzw. inwiefern sich diese bei der Wertermittlung anders verhalten, zu Prüfung, ob eine eigene Vorgehensweise gerechtfertigt erscheint Ermittlung der Bandbreite möglicher Sichtweisen zu einem Sachverhalt der Immobilienwertermittlung Fachliche Führung der Expertenbefragung: Ludger Kaup, Vorsitzender des Sachverständigen-Ausschusses Umsetzung der Befragung und Ergebnispräsentation: Thomas Bühren, IVD-Servicestelle für Immobiliensachverständige, Prof. Dr. Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies (CRES), Steinbeis-Hochschule Berlin Hinterliegerlage Gewerbe/Industrie 1. Problemstellung In einer Vermögensbewertung ist der Verkehrswert eines unbebauten Gewerbe-/Industriegrundstückes zu ermitteln. Es handelt sich um ein Grundstück in einer Großstadt in NRW mit guter Wirtschaftsstruktur. Der ausgewiesene Bodenrichtwert beträgt 165 /m 2 für ein großes Bodenrichtwertgebiet. Bei der Festsetzung des entsprechenden Vergleichswertes ist die konkrete Lage des Grundstückes zu berücksichtigen; wesentliche Frage ist die Werthaltigkeit aufgrund der Eigenschaft des Bewertungsgrundstücks als»hinterlieger«. Es ist Ihre Meinung gefragt zu dem möglichen Wertunterschied zwischen einer Lage unmittelbar an der Erschließungsstraße und einem Hinterliegergrundstück (durch einen Privatweg anzufahren) bei einem Gewerbe-/Industriegrundstück. 2. Notwendiger Stichprobenumfang Der notwendige Stichprobenumfang ist eine Kennzahl, die auf Basis wahrscheinlichkeits-theoretischer Grundlagen ermittelt werden muss. Hierzu muss neben der Anzahl der Personen, die grundsätzlich für die Befragung in Frage kommen (Grundgesamtheit/Population) von Personen auch festgelegt werden, wie genau die zu treffenden Aussagen einer Befragung ausfallen sollen. Werden bei den zu ermittelnden Anteilen in Prozent 236 GuG

44 Informationen Fehlermargen zugelassen, so wirkt sich dies auf die notwendige Stichprobengröße aus. Für die vorliegende Untersuchung erscheint eine Fehlermarge von 5 % angemessen. Daneben sind Stichproben immer mit einer gewissen Unsicherheit in der Aussage behaftet. In der Statistik haben sich zur Stichprobenunsicherheit Faustregeln etabliert, die sich zwischen 1 % (geringe Unsicherheit) und 10 % (hohe Unsicherheit) bewegen. Für die vorliegende Untersuchung erscheinen 5 % als mittlerer Wert angemessen. Auf Basis der folgend dargestellten, gängigen Formel zur Ermittlung des notwendigen Stichprobenumfangs ergibt sich: Wie hoch schätzen Sie den negativen Wertunterschied eines Hinterliegergrundstücks gegenüber einem Gewerbe-/Industriegrundstück mit direkter Anbindung an die Erschließungsstraße ein (in Prozent)? 1 % bis 5 % 6 % bis 10 % 11 % bis 15 % 16 % bis 20 % über 20 % Hinterlieger niedriger 2 Durchschnittlicher Abschlag: 13,0 % 2 Anzahl der Nennungen Der Erhebungszeitraum für die Expertenumfrage zum intersubjektiven Preisvergleich eines Hinterliegergrundstücks mit gewerblicher bzw. industrieller Nutzung umfasste den Insgesamt 388 Sachverständige haben an der Expertenumfrage teilgenommen. 3. Inhalt der empirischen Umfrage Hinterliegerlage Gewerbe/Industrie 3.1 Fragestellung: Ist ein Wertunterschied zwischen einem Gewerbe-/Industriegrundstück mit unmittelbarer Lage an der Erschließungsstraße und einer Hinterliegerlage festzustellen? 3.3 Fazit Schließt sich ein Sachverständiger der Mehrheitsmeinung (80 %) an, dann sollte im Mittel mit 13 % Abschlag gerechnet werden. Objekte, die weniger stark betroffen sind, sollten mit einem Abschlag zwischen 6 % und 10 % belegt werden. Aber auch Abschläge von mehr als 15 % lassen sich in einem Drittel aller Fälle rechtfertigen. Die Minderheitsmeinung von rund 18 % der befragten Sachverständigen sieht keinen Wertunterschied zwischen einem Gewerbe-/Industriegrundstück mit unmittelbarer Lage an der Erschließungsstraße und einer Hinterliegerlage. Nahezu vernachlässigbar sind 2 % der Befragten, die einem Hinterliegergrundstück einen Aufschlag von 6 bis über 20 %, im Durchschnitt 13,2 %, zuordnen. 4. Inhalt der empirischen Umfrage Hinterliegerlage Wohnen Nur gut ein Viertel der befragten Sachverständigen sieht für die Bewertung von Wohnbaugrundstücken eine vergleichbare Vorgehensweise vor bzw. hat sich ggf. auch durch diese beiden Beantwortungen leiten lassen. 3.2 Auf- und Abschläge Die Befragten wurden basierend auf der vorherigen Antwort gebeten, Auskünfte zu geben, welche Höhe von Auf- bzw. Abschlägen sie für das Hinterliegergrundstück als angemessen erachten. Wie hoch schätzen Sie den positiven Wertunterschied eines Hinterliegergrundstücks gegenüber einem Gewerbe-/Industriegrundstück mit direkter Anbindung an die Erschließungsstraße ein (in Prozent)? 1 % bis 5 % 6 % bis 10 % 11 % bis 15 % 16 % bis 20 % über 20 % Hinterlieger höher 1 Durchschnittlicher Aufschlag: 13,2 % 1 Anzahl der Nennungen Fazit Schließt sich ein Sachverständiger der Mehrheitsmeinung (73 %) an, dann ist die Ermittlung eines Wertab- oder zuschlags für Hinterliegergrundstücke bei Wohnnutzung mit der Situation einer Gewerbelage nicht vergleichbar. Quelle: IVD GuG

45 Informationen Mietpreise für kleine Wohnungen in Studentenstädten Die Bafög-Wohnkostenpauschale von bis zu 250 für Studierende reicht in Universitätsstädten wie München nicht für die Monatsmiete von rund 700 im Median. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Mietpreis-Analyse von immowelt. de. Dafür wurden die Mieten in 67 ausgewählten deutschen Universitätsstädten zwischen 2016 und 2017 verglichen. Gibt es jedoch Uni-Städte, in denen Wohnungen bis zu 40 Quadratmeter für 250 oder weniger zu finden sind? Für einige Hochschulstandorte lautet die Antwort ja und zwar trotz des Immobilienbooms während der vergangenen Jahre. Vor allem in Ostdeutschland und Nordrhein-Westfalen sind die Preise niedrig. Ganz anders verhalten sich die Kosten für Studenten, die im Süden Deutschlands leben und dort für ihre Zimmer oder Wohnungen viel mehr Miete als die Bafög-Wohnpauschale zahlen müssen. An der Spitze bei den teuersten Kleinwohnungen liegt die bereits genannte bayerische Landeshauptstadt München. Hier müssen im Schnitt bis zu 700 Miete bezahlt werden 450 mehr als die Wohnpauschale hoch ist. Hauptgrund ist, dass die Hochschulen der Stadt immer neue Rekorde bei den Einschreibungen vermelden. Der Neubau von bezahlbaren Wohnungen kann mit diesen und anderen Zuzügen aber bei weitem nicht mithalten Wohnraum ist also knapp und die Mieten steigen. Derzeit gibt es etwa Studenten in der Isar-Metropole und ein Ende dieser steigenden Zahlen ist wohl nicht in Sicht. Dort ist auch die Steigerung der Mieten mit 17 % gegenüber dem Vorjahr am höchsten. Mit einigem Abstand zu München landet Frankfurt am Main auf dem zweiten Platz der teuersten Studentenstädte. 470 muss dort für eine kleine Wohnung an Miete bezahlt werden 220 mehr als die Wohnpauschale hoch ist. Laut Studentenwerk fehlt es an günstigen Wohnheimplätzen, Studenten müssen sich daher auf dem sowieso schon angespannten freien Wohnungsmarkt umsehen. Ein Problem, das auch Ingolstadt zu schaffen macht. Der bayerische Universitätsstandort verzeichnet ebenfalls große Zuwächse bei den Studenten und benötigt dringend neuen Wohnraum. Der durchschnittliche Mietpreis liegt für Wohnungen bis 40 Quadratmetern bei 450, was deutschlandweit Platz 3 bedeutet. In Ostdeutschland verzeichnet Potsdam mit 330 die höchsten Mieten. Am günstigsten sind kleine Studentenbuden mit 190 in Chemnitz. Gegenüber dem Jahr 2016 haben sich diese Wohnungen nur um rund 10 verteuert. Von der Wohnpauschale bleiben angehenden Akademikern somit etwa 60 im Monat übrig. Hinter Chemnitz folgen Cottbus mit 200 sowie Halle mit 210. In Westdeutschland gibt es in Kaiserlautern mit 220 die günstigsten Mieten. Allerdings geht der Trend in der pfälzischen Stadt nach oben. Zwischen 2016 und 2017 stiegen die Mieten für Wohnungen bis 40 Quadratmeter um 16 %. Dennoch blieben Studenten in Kaiserslautern von der Bafög-Wohnpauschale noch 30 pro Monat übrig. Auffällig sind des Weiteren die sehr niedrigen Mieten in Nordrhein- Westfalen, die oft sogar im Vergleich zum Vorjahr stagnieren. Dies gilt für Dortmund mit 250 sowie Duisburg mit 230. In Paderborn sind die Mietkosten für kleinere Wohnungen zwischen 2016 und 2017 sogar um 4 % von 280 auf 270 zurückgegangen. Stadt Singlewohnung 2016 Singlewohnung 2017 Veränderung 2016/2017 Differenz Wohnpauschale 2017 A: Aachen % 50 Augsburg % 110 B: Bamberg % 80 Bayreuth % 40 Berlin % 160 Bielefeld % 40 Bochum % -10 Bonn % 110 Braunschweig % 20 Bremen % 50 C: Chemnitz % -60 Cottbus % -50 D: Darmstadt % 110 Dortmund % 0 Dresden % 20 Duisburg % -20 Düsseidoft % 130 E: Erfurt % 30 Eriangen % 120 Essen % 20 F: Frankfurt am Main Freiburg im Breisgau G: Gelsenkirchen % % % -20 Gießen % 100 Göttingen % 80 Greifswald % 10 H: Halle % -40 Hamburg % 150 Hannover % 60 Heidelberg % 120 Hildesheim % -10 I: Ingolstadt % GuG

46 Informationen Stadt Die sehr starke geographische Verortung auf die europäischen Innenstädte bzw. stadtnahe Strukturen»um die Verkehrsknotenpunkte herum«mit hervorragender Walkability ist dabei der Impulsgeber für Planer und Investoren. Wenn sich die städtebauliche Dynamik an den Hauptachsen und Knotenpunkten der Schienenstränge entfalte, werde deutlich, dass es offensichtlich eine starke gesellschaftliche Metamorphose hin zu veränderten Mobilitätsanforderungen gebe, so Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella. Klar erscheine aber auch, dass das futuristisch anmutende Smart City Konzept wohl erst die übernächste Phase der städtebaulichen Evolution sein werde. Zumal die neuen Ideen vielfach auf Be- Singlewohnung 2016 Singlewohnung 2017 Veränderung 2016/2017 Differenz Wohnpauschale 2017 Iserlohn % -10 J: Jena % 40 K: Kaisersalautern % -30 Karisruhe % 150 Kassel % 30 Kiel % 20 Koblenz % 100 Köln % 150 Konstanz % 150 L: Leipzig % -10 Lübeck % 30 M: Magdeburg % -30 Mainz % 130 Mannhelm % 70 Marburg % 70 München % 450 Münster % 120 N: Nürnberg O: Oldenburg % % 50 Osnabrück % 40 P: Paderborn % 20 Passau % 50 Potsdam % 80 R: Regensburg % 110 Rosenheim % 140 Rostock % -40 S: Saarbrücken % 80 Siegen % 0 Stuttgart % 160 T: Trier % 50 Tübingen % 130 U: Ulm % 80 W: Wiesbaden % 130 Wuppertal % -10 Würzburg % 100 Tab. 1: Übersicht der Mietpreise in deutschen Universitätsstädten alphabetisch sortiert Berechnungsgrundlage: Datenbasis für die Berechnung der Mieten in 67 ausgewählten deutschen Universitätsstädten waren auf immowelt. de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Es handelt sich bei den Mietpreisen um Nettokaltmieten von Wohnungen bei Neuvermietung. Quelle: Immowelt Campus Mixed-Use Entwicklungen auf dem Vormarsch Größter Stadtumbau seit 50 Jahren Eine neue Catella Studie zeigt ein Baukastenmodell für städtebauliche Entwicklungsprojekte in Europa. Gewichtungen von Büro-, Wohn- und Handelsnutzungen sind entscheidend für den Projekterfolg im urban development. Smart City Konzepte sind nur in Ansätzen erkennbar. Was ist Campus Mixed-Use?: Campus Mixed-Use bezeichnet eine Projektentwicklung mit mindestens zwei Hochbauten, die auf verschiedene Arten miteinander verbunden sind und dabei verschiedene Nutzungsformen miteinander kombinieren. Hierbei sollen die positiven Synergieeffekte der verschiedenen Nutzungsarten bestmöglich ausgenutzt werden. Es soll zudem kein geschlossener Gebäudekomplex entstehen, sondern durch öffentlich zugängliche publikumsbezogene Nutzung sowie unterstützende Nutzungsformen wie Gastronomie und Einzelhandel auch eine Verbindung zum umliegenden Stadtviertel geschaffen werden. Durch ihre aufwändige und moderne Architektur oft sind sie auch sehr hoch besitzen Campus Mixed-Use Projekte häufig Gebäude mit Landmark- Charakter. Welche beispielhaften Projekte lassen sich anführen?: Aktuell sind in Europa rund 7 Projekte zu identifizieren, welche die Attribute einer Campus Mixed-Use DNA aufweisen: u.a. in Helsinki REDI, in Dublin Bolands Quay, in Wien TRIIIPLE, in Kopenhagen Cactus Towers, in Rotterdam The SAX sowie die beiden deutschen Projekte Grand Central Düsseldorf und FOUR in Frankfurt. Ergänzt wird diese Liste durch weitere Projekte in Deutschland wie den Deutz Quartieren in Köln, der Entwicklung des alten Polizeipräsidiums in Frankfurt, dem Euro-Quartier im Europahafenkopf von Bremen und dem Urbanen Quartier in Hannover. GuG

47 Informationen Abb. 1: Sinus-Milieus in Deutschland 2017 Anmerkung zu Sinus-Milieus (nach der SINUS Markt- und Sozialforschung GmbH): Die Forscher bilden anhand einiger Faktoren spezifische Gruppen der Bevölkerung ab, die sich vor allem hinsichtlich ihrer Werte und ihrer Weltsicht unterscheiden. Anhand dieser Klassifizierung wurde geprüft, welche Gruppen sich für Campus Mixed-Use besonders eignen. Die obige Abbildung basiert auf dem Sinus-Milieu in Deutschland. standsobjekte stoße, die das Stadtbild bereits seit mehreren Generationen prägen, so Beyerle weiter. Die vollständige Analyse ist erhältlich unter: catella.com/research. Quelle: Catella Einzelhandel setzt zu Jahresbeginn wieder stärker auf Metropolen Der Trend zur Kleinteiligkeit im Einzelhandel setzt sich fort: Der deutsche Retail-Vermietungsmarkt hat zum Jahresbeginn m 2 umgesetzt. Dabei ging die Fläche auf Jahressicht um 5 % zurück, doch zugleich stieg die Anzahl der Anmietungen um 9 % auf 268 an. Schon im fünften Jahr in Folge dominieren die Flächengrößen unter 100 m 2 sowie die Klasse darüber bis 250 m 2. Zusammen erzielten sie im ersten Quartal rund 60 % aller Abschlüsse. Nur jeder zehnte Abschluss hatte mehr als m 2 Fläche. Ein anderer Trend der vergangenen Quartale wurde unterdessen gebrochen: Erstmals seit einem Jahr haben die Big 10 ihren Anteil wieder ausbauen können. Mit m 2 erzielten die Metropolen einen Anteil von 44 %. Vor einem Jahr waren es nur 18 % gewesen, doch hatte der Anteil langsam aber stetig wieder zugenommen. Besonders dynamisch waren in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres die Märkte in Köln ( m 2 ) und Leipzig ( m 2 ) sie profitierten von Großanmietungen wie dem Kölner Concept-Store von Saturn (6.500 m 2 ) und der wiederaufblühenden Petersstraße in der Sachsenmetropole. Auch die meisten anderen Städte schafften einen teils deutlich besseren Start als noch vor einem Jahr blieben langfristig gesehen aber 240 GuG

48 Informationen auf niedrigem Niveau. Allein Hamburg musste nach m 2 im Vorjahr einen Dämpfer hinnehmen und erzielte diesmal nur m 2. Berlin finde sich diesmal nur im Mittelfeld wieder, so JLL. Auch in den besten Lagen der Bundeshauptstadt stehe mittlerweile mehr Angebot zur Verfügung und Mieter können es sich erlauben, eine Standortentscheidung genau zu prüfen, bevor sie unterschreiben. Der Branchenvergleich fällt sehr heterogen aus: Der einst unangefochtene Textilhandel kommt mittlerweile nur noch auf 24 % der angemieteten Gesamtfläche nach 33 % im Vorjahr. In Spitzenzeiten waren es mehr als 40 % gewesen. Dahinter folgen Gastronomie mit 21 %, Gesundheit/Beauty mit 13 % sowie Sport/Outdoor mit 9 %. In dieser Branche zeigte sich vor allem die französische Marke Decathlon sehr expansiv. Mit Blick auf die Anzahl der Anmietungen gibt es Schwerpunkte bei den Größenkategorien. So liegt die Gastronomie mit 16 Abschlüssen im Segment 250 m 2 bis 500 m 2 vorne. Das Segment Heim-/Haus-Wohnbedarf mietete derweil ausschließlich in der Größenkategorie zwischen 500 m 2 und m 2 an. Die Spitzenmieten verharren derweil konstant, allein Hannover gibt um 5 je Quadratmeter im Monat nach. Bei JLL geht man davon aus, dass sich diese Lage zumindest in den Big 10 bis zum Jahresende nicht verändern werde. Abb. 2: Übersicht 1a Lagen Beispiel Hannover Deal Ticker Hannover/Aktuelle Vermietungen: (1) Royas by Motzigkeit, (2) Ace & Tate, (3) Francesca & Fratelli Veränderung gibt es indes, wenn man alle 185 erfassten Einzelhandelsstandorte betrachtet: Hier gingen die Spitzenmieten im Bundesdurchschnitt um 3 % zurück. Allerdings nicht einheitlich, sondern sehr unterschiedlich. So verzeichnen 105 Städte ebenfalls gleichbleibende Mieten, in 73 Fällen sind sinkende Werte zu beobachten und an sieben Standorten kann noch ein leichter Anstieg verzeichnet werden. Dazu zählen unter anderem die bayerischen Städte Würzburg und Rosenheim. Spitzenmieten im Einzelhandel in den Big 10 Stadt (Straße) 1. Hj Hj Veränderung zum 1. Hj München (Kaufingerstraße-Marienplatz) Prognose 2. Hj % 360 Berlin (Tauentzienstraße) % 330 Frankfurt/Main (Zeil) % 310 Düsseldorf (Königsallee) % 290 Hamburg (Spitalerstraße) % 280 Stuttgart (Königstraße) % 270 Köln (Schildergasse) % 260 Hannover (Georgstraße) % 185 Nürnberg (Ludwigsplatz- Hefnersplatz-Karolinenstraße) Leipzig (Petersstraße/ Grimmaische Straße) % % 120 Abb. 1: Spitzenmieten im Einzelhandel in den Big 10 (Spitzenmiete in /m 2 /Monat bei Neuvermietung, 100 m 2 ebenerdige Verkaufsfläche mit 6 m Front) Abb. 3: Übersicht 1a Lagen Beispiel Nürnberg Deal Ticker Nürnberg/Aktuelle Vermietungen: (1) Lederwaren Albrecht, (2) Hema Quelle: JLL Sachwertfaktoren 2017: Faktoren zur Anpassung des Sachwerts von Grundstücken mit Eigenheimen an die Lage auf dem Grundstücksmarkt in Berlin Bekanntmachung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom (ABl. Berlin 2018, 310). GuG

49 Informationen Aufgrund des 193 Abs. 5 des Baugesetzbuchs (BauGB) 1 i.v.m. 21 der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs (DVO BauGB) 2 werden nachstehend für die Wertermittlung erforderliche Daten gem. 14 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) 3 veröffentlicht. A Vorbemerkungen Bei der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren gem. 21 bis 23 ImmoWertV wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Dabei sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt durch die Anwendung von Sachwertfaktoren zu berücksichtigen. Sachwertfaktoren werden aus dem Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abgeleitet. Die Ableitung der Sachwertfaktoren erfolgt mit Hilfe mathematischstatistischer Analysen. Bei der Anwendung der Sachwertfaktoren ist zwingend Modellkonformität einzuhalten. 1 Zeitraum der verwendeten Daten Für die Ableitung der Sachwertfaktoren wurde in der Kaufpreissammlung nach Kauffällen in einem Zeitraum vom bis recherchiert. Den mathematischstatistischer Analysen lagen insgesamt Kauffälle zugrunde. 2 Teilmarkt Die Untersuchung erstreckte sich ausschließlich auf Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen und Zweifamilienhäuser, die als Massiv- beziehungsweise Fertighaus errichtet worden sind, sowie Villen und Landhäuser. Kauffälle, bei denen die schlüsselfertige Errichtung durch den Erstverkäufer erfolgte, sind in der Analyse enthalten. B Grundsätze der Kaufvertragsauswertung Der Ableitung der Sachwertfaktoren liegen folgende Annahmen zugrunde: Es wurden nur ursprüngliche Baujahre angesetzt. Es erfolgte keine Korrektur des Baujahres auf Grund von Modernisierungen. Eine Innenbesichtigung der Objekte erfolgte nicht. Es fand keine Überprüfung statt, ob Grundstücke rechtlich teilbar sind. Es sind ausschließlich bezugsfreie Objekte in der Auswertung berücksichtigt. 1 Ermittlung der Sachwerte Für die jeweiligen Gebäudetypen werden die NHK 2010 mit der Standardstufe 4 angesetzt (siehe Bekanntmachung der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts, BAnz AT B1). Dabei ist folgendes zu beachten: Ist das Dachgeschoss unter 50 % ausgebaut, wird der NHK-Typ nicht ausgebautes Dachgeschoss angewendet; ist das Dachgeschoss größer gleich 50 % ausgebaut, wird der NHK-Typ ausgebaut angewendet. Bei einer Giebelhöhe von kleiner gleich 1,50 m ist die BGF für das Dachgeschoss nicht zu berücksichtigen. Für Gebäude mit Teilkellern und Tiefkellern wird der NHK-Typ unterkellert angewendet. Für 3-geschossige Gebäudetypen sind die NHKs wie für 2-geschossige Gebäudetypen in Abhängigkeit des Kellerausbaus, der Dachform und der Gebäudestellung anzusetzen. Eine Korrektur bzgl. Zweifamilienhäuser findet nicht statt. Der Regionalfaktor beträgt 1,0. Als Baupreisindex ist der Preisindex für Wohngebäude in Berlin zum Kaufzeitpunkt (2010 = 100) veröffentlicht in den Statistischen Berichten des Amts für Statistik Berlin- Brandenburg anzusetzen. Die Berechnung der Brutto-Grundfläche erfolgt in Anlehnung an die DIN 277 1: (siehe Sachwertrichtlinie, BAnz AT B1). Die Gesamtnutzungsdauer beträgt 80 Jahre. Für die Ermittlung der Wertminderung wegen Alters gemäß ImmoWertV wird die lineare Abschreibung angesetzt. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beträgt bei Baujahren bis 1948 in Abhängigkeit vom Bauzustand: Guter Bauzustand: 55 Jahre Normaler Bauzustand: 40 Jahre Schlechter Bauzustand: 25 Jahre. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beträgt bei Baujahren ab 1949 in Abhängigkeit vom Bauzustand. Baualter in Jahren Bauzustand gut Bauzustand normal Bauzustand schlecht bis ab BauGB i.d.f. der Bekanntmachung vom (BGBl. I 2004, 2414), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom (BGBl. I 2017, 2808). 2 DVO-BauGB vom (GVBl. 1998, 331), geändert durch Art. 1 6 des Gesetzes vom (GVBl. 2006, 573). 3 ImmoWertV vom (BGBl. I 2010, 639). 242 GuG

50 Informationen 2 Bodenwert Für den Bodenwert wird der letzte vor dem jeweiligen Vertragsdatum des Kauffalles veröffentlichte Bodenrichtwert angesetzt. Eine GFZ-Anpassung wurde nicht vorgenommen. (Internetadresse: http: / / www. berlin. de/ gutachterausschuss/ marktinformationen/ bodenrichtwerte/ ). 3 Bauliche Anlagen Villen bzw. Landhäuser sind aufwendig errichtete Gebäude auf entsprechendem Grundstück, die sich von ihrer Größe, ihrer Bauweise, ihrer Ausstattung sowie ihrer Außengestaltung (und ihrem Preis) vom Üblichen nach oben abheben. Derartige Gebäude sind vorrangig in besseren Wohnlagen anzutreffen. Nicht zu verwenden bei Nutzung als Mehrfamilienhaus (sog. Stadtvillen) nach entsprechendem Umbau. Fertighäuser sind in industrieller Vorfertigung errichtete Einoder Zweifamilienhäuser. 4 Außenanlagen Der Kaufpreis ist um den Zeitwert der baulichen Nebenanlagen (Garagen, Geräteschuppen etc.), der besonderen Außenanlagen (Brunnenanlagen, besondere und umfangreiche Wege- bzw. Hofbefestigungen etc.), der besonderen Betriebseinrichtungen (immobile Anlagen wie z.b. Tresoranlagen, Back- und Kühlanlagen) und den Kaufpreisanteil für Nebenflächen (Straßenland, Wasserflächen etc.), soweit diese vorhanden sind, bereinigt worden. 5 Stadträumliche Wohnlagen Eine Einflussgröße, insbesondere für den Wert von Bauland, Eigenheimen und Wohnungseigentum, ist die Lage im Stadtgebiet. Als ein Merkmal der unterschiedlichen Qualität des Wohnens in der Stadt fließt bei der Analyse des Kaufpreismaterials i.d.r. das Merkmal»Wohnlage«ein. Sie spiegelt die Lagequalität des Wohnumfeldes wider. Die Wohnlage wird nach folgenden Kategorien unterschieden: 1. Einfache Wohnlage 2. Mittlere Wohnlage 3. Gute Wohnlage 4. Sehr gute Wohnlage Die Kriterien zur Differenzierung der Wohnlagen werden unter der Internetadresse: http: / / www. berlin. de/ gutachterausschuss/ service/ glossar/ artikel php beschrieben. 6 Baulicher Unterhaltungsaufwand Eine weitere Einflussgröße auf den Wert von bebauten Grundstücken ist der bauliche Unterhaltungszustand der baulichen Anlagen. Er fließt in die Analyse des Kaufmaterials ein und wird mit 3 Zustandsnoten beschrieben. Der bauliche Unterhaltungszustand wird nach den folgenden 3 Zustandsnoten unterschieden: 1. Guter Bauzustand 2. Normaler Bauzustand 3. Schlechter Bauzustand Die Kriterien zur Differenzierung der baulichen Unterhaltungszustände werden unter der Internetadresse: http: / / www. berlin. de/ gutachterausschuss/ service/ glossar/ artikel php beschrieben. 7 Erläuterungen zu den folgenden Tabellen Aus der mathematisch-statistische Analyse zur Ableitung von Sachwertfaktoren ergaben sich 2 Gruppen mit unterschiedlichen Gebäudetypen gemäß Tabelle 1. Gebäudetyp 1 Freistehende Einzelhäuser (Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen/Landhäuser) für alle Baujahre, Massiv- und Fertighäuser für die Altbezirke Charlottenburg, Neukölln, Reinickendorf, Spandau, Steglitz, Tempelhof, Wilmersdorf, Zehlendorf, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Köpenick, Lichtenberg, Marzahn, Pankow, Prenzlauer Berg, Treptow und Weißensee. 2 Doppelhaushälften, Reihenend- und Reihenmittelhäuser für alle Baujahre, Massiv- und Fertighäuser für die Altbezirke Charlottenburg, Neukölln, Reinickendorf, Spandau, Steglitz, Tempelhof, Wilmersdorf, Zehlendorf, Hellersdorf, Hohenschönhausen, Köpenick, Lichtenberg, Marzahn, Pankow, Prenzlauer Berg, Treptow und Weißensee. Tab. 1: Gebäudetyp Neben den Sachwertfaktoren werden auch die Mittelwerte derjenigen Daten, die bei der Berechnung der Sachwertfaktoren aus dem Kaufpreismaterial eingeflossen sind, und die 5 % und 95 % Perzentile für die Einzelwerte (d.h. 90 % aller verwendeten Daten lagen in diesem Bereich) in den Tabellen 2 und 3 veröffentlicht. Die Angabe dieser Datenbereiche soll den Sachverständigen ermöglichen, bei Wertermittlungen, in denen Einzelansätze außerhalb des hier verwendeten Datenmaterials liegen, Risiken bei der Verwendung der Sachwertfaktoren einzuschätzen. GuG

51 Informationen C Sachwertfaktoren 1 Statistische Angaben zum verwendeten Datenmaterial Anzahl Kaufpreis/Sachwert Ẍ 5 %-bzw. 95 %-Perzentile der Einzelwerte ,141 0,687 1,704 Grundstücksfläche (m 2 ) Min Max Ẍ 5 %-bzw. 95 %-Perzentile der Einzelwerte 0,27 2, Brutto-Grundfläche (m 2 ) Min Max Ẍ 5 %-bzw. 95 %-Perzentile der Einzelwerte Bodenrichtwert zum Vertragsjahr pro m 2 Fläche Min Max Ẍ 5 %-bzw. 95 %-Perzentile der Einzelwerte Min Max Tab. 2: Darstellung der Mittelwerte inklusive der 5 % der 95 % Perzentile der Einzelwerte, d.h. 90 % aller verwendeten Daten liegen innerhalb dieses Bereichs NHK 10* Sachwert des Grundstücks tatsächliche GFZ Bauzustand Wohnlage Ẍ Min Max Ẍ Min Max Ẍ Min Max gut normal einfach mittel 5 %-bzw. 5 %-bzw. 5 %-bzw. 95 %-Perzentile 95 %-Perzentile 95 %-Perzentile schlecht gut Sehr gut der Einzelwerte der Einzelwerte der Einzelwerte Anteil in % Anteil in % ,31 0,03 1, ,10 0, * Normalherstellungskosten 2010 und Regionalfaktor (1,0) Tab. 3: Darstellung der Mittelwerte inklusive der 5 % der 95 % Perzentile der Einzelwerte, d.h. 90 % aller verwendeten Daten liegen innerhalb dieses Bereichs Anzahl 2 Sachwertfaktoren Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2017 Sachwert des Grundstücks ( ) ,16* 1,05 0,92 0,78 0,64 0,56 *Sachwertanpassungsfaktor = Sachwert des Grundstücks x (-0, ) + 1,186 Innerhalb der Tabellenwerte kann linear interpoliert werden. Tab. 4: Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2017 Korrekturwerte (Additionskonstanten): Baujahrsgruppen Baujahrsgruppen kleiner 1925: -0,141 Baujahrsgruppen : -0,142 Baujahrsgruppen : -0,145 Baujahrsgruppen : -0,216 Baujahrsgruppen : -0,109 Baujahrsgruppen : -0,043 Baujahrsgruppen größer 1999: ±0 Gebäudeart Gebäudeart Villen/Landhäuser: +0,362 Gebäudeart freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus: ±0 Bauzustand Gebäude in gutem Bauzustand: -0,027 Gebäude in normalem Bauzustand: ±0 Gebäude in schlechtem Bauzustand: -0,055 Gebäudekonstruktion Fertighaus: -0,050 Massivhaus: ±0 Stadträumliche Wohnlage Gebäude in einfacher stadträumlicher Wohnlage: ±0 Gebäude in mittlerer stadträumlicher Wohnlage: ±0 Gebäude in guten stadträumlicher Wohnlage: +0,094 Gebäude in sehr guter stadträumlicher Wohnlage: ±0 244 GuG

52 Informationen Stadtlagen Westteil: +0,061 Ostteil: ±0 Altbezirke 4 Stadtlage Westteil Charlottenburg: +0,241 Neukölln: ±0 Reinickendorf: ±0 Spandau: ±0 Steglitz: ±0 Tempelhof: ±0 Wilmersdorf: +0,241 Zehlendorf: +0,241 Stadtlage Ostteil Hellersdorf: ±0 Hohenschönhausen: ±0 Köpenick: ±0 Lichtenberg: +0,241 Marzahn: ±0 Pankow: +0,241 Prenzlauer Berg: +0,241 Treptow: ±0 Weißensee: ±0 Sachwertfaktoren für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser im Jahr 2017 Sachwert des Grundstücks ( ) ,23* 1,12 0,98 0,85 0,71 0,63 * Sachwertanpassungsfaktor = Sachwert des Grundstücks * (-0, ) + 1,186+0,067 Innerhalb der Tabellenwerte kann linear interpoliert werden Tab. 5: Sachwertfaktoren für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser im Jahr 2017 Korrekturwerte (Additionskonstanten): Baujahrsgruppen Baujahrsgruppen kleiner 1925: -0,141 Baujahrsgruppen : -0,142 Baujahrsgruppen : -0,145 Baujahrsgruppen : -0,216 Baujahrsgruppen : -0,109 Baujahrsgruppen : -0,043 Baujahrsgruppen größer 1999: ±0 Gebäudeart Gebäudeart Doppelhaushälfte: ±0 Gebäudeart Reihenendhaus: ±0 Gebäudeart Reihenmittelhaus: +0,171 Bauzustand Gebäude in gutem Bauzustand: -0,027 Gebäude in normalem Bauzustand: ±0 Gebäude in schlechtem Bauzustand: -0,055 Gebäudekonstruktion Fertighaus: -0,050 Massivhaus: ±0 Stadträumliche Wohnlage Gebäude in einfacher stadträumlicher Wohnlage: ±0 Gebäude in mittlerer stadträumlicher Wohnlage: ±0 Gebäude in guten stadträumlicher Wohnlage: +0,094 Gebäude in sehr guter stadträumlicher Wohnlage: ±0 Stadtlagen Westteil: +0,061 Ostteil: ±0 Altbezirke Stadtlage Westteil Charlottenburg: +0,179 Neukölln: +0,179 Reinickendorf: ±0 Spandau: ±0 Steglitz: +0,179 Tempelhof: +0,179 4 http: / / www. berlin. de/ gutachterausschuss/ _ assets/ aservice/ aglossar/ uebersicht_ altbezirke_ neubezirke. pd. GuG

53 Informationen Wilmersdorf: ±0 Zehlendorf: +0,179 Stadtlage Ostteil Hellersdorf ±0 Hohenschönhausen: ±0 Köpenick: ±0 Lichtenberg: +0,179 Marzahn: ±0 Pankow: ±0 Prenzlauer Berg: +0,179 Treptow: ±0 Weißensee: ±0 Altbezirke Anzahl in Prozent Prenzlauer Berg 3 0,1 Charlottenburg 63 1,6 Spandau ,3 Wilmersdorf 42 1,0 Zehlendorf 355 8,9 Steglitz 277 6,9 Tempelhof 384 9,6 Neukölln ,4 Treptow 48 1,2 Köpenick 62 1,5 Lichtenberg 99 2,5 Weißensee 165 4,1 Pankow 193 4,8 Reinickendorf ,8 Marzahn 144 3,6 Hohenschönhausen 81 2,0 Hellersdorf 310 7,7 Gesamt Tab. 6: Altbezirke Gebäudeart Anzahl in Prozent Einfamilienhaus ,5 Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung 53 1,3 Zweifamilienhaus 155 3,9 Villa, Landhaus 14 0,3 Gesamt Tab. 7: Gebäudeart Baujahrsgruppen Anzahl in Prozent kleiner , , , , , ,2 größer ,2 Gesamt Tab. 8: Baujahrsgruppen Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur verbilligten Abgabe von Grundstücken (VerbR) (Stand: ) Präambel Durch die Neuausrichtung der Bundeswehr sowie den Abzug der ausländischen Streitkräfte stehen im Bundesgebiet in den nächsten Jahren mehr als ha Fläche zur Konversion an, wodurch die hiervon betroffenen Kommunen und Länder vor besondere Herausforderungen gestellt werden. Der Bund will die Gebietskörperschaften bei der zeitnahen Umnutzung der Liegenschaften zu einer wirtschaftlichen zivilen Anschlussnutzung unterstützen, die wirtschaftliche Entwicklung in den Kommunen anstoßen sowie diesen ermöglichen, durch Investitionen und die Schaffung von Arbeitsplätzen den mit der Standortaufgabe verbundenen Kaufkraftverlust abzufedern. In einem ersten Schritt hat der Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestages mit Beschluss vom Gebietskörperschaften sowie mehrheitlich von diesen getragenen Gesellschaften/Unternehmen, Stiftungen oder Anstalten eine Erstzugriffsoption eingeräumt, wonach sie Konversionsliegenschaften unmittelbar, d.h. ohne vorheriges Bieterverfahren, zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert erwerben können. Der Koalitionsvertrag 18. Legislaturperiode sieht darüber hinausgehend in Kapitel 4.2 auf S. 114 unter der Überschrift»Lebensqualität in der Stadt und auf dem Land«und dem Titel»Liegenschaftspolitik«vor, dass die BImA mit Rücksicht auf die vielen am Gemeinwohl orientierten Vorhaben der Kommunen, wie der Schaffung bezahlbaren Wohnraums und einer lebendigen Stadt, eine verbilligte Abgabe von Konversionsgrundstücken, mithin unterhalb des Verkehrswerts, realisiert. Das Gesamtvolumen ist dabei für die nächsten 5 Jahre auf höchstens 100 Mio. begrenzt. 246 GuG

54 Informationen Aufgrund des im Haushaltsgesetz 2015 im Epl. 60, Kap. 6004, Titel ausgebrachten Haushaltsvermerks Nr hat der Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestages am die am in Kraft gesetzte»richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur verbilligten Abgabe von Konversionsgrundstücken (VerbRKonv)«beschlossen. Mit dem Gesetz über die Feststellung eines Zweiten Nachtrags zum Bundeshaushaltsplan für das Haushaltsjahr 2015 (Zweites Nachtragshaushaltsgesetz 2015) wurde beschlossen, den Haushaltsvermerk Nr im Epl. 60, Kap. 6004, Titel auch auf den Erwerb von weiteren entbehrlichen Liegenschaften für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus anzuwenden. Die BImA hat ergänzend dazu mit Schreiben vom die angepasste»richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur verbilligten Abgabe von Grundstücken«(VerbR) in Kraft gesetzt. Beim Beschluss des Gesetzes über die Feststellung des Bundeshaushaltsplans für das Haushaltsjahr 2017 (Haushaltsgesetz 2017) wurde im Haushaltsvermerk 60.3 im Epl. 60, Kap. 6004, Titel der Zeitraum für die Gewährung der Verbilligung um 2 Jahre auf 6 Jahre, beginnend ab dem Haushaltsjahr 2015, verlängert. Haushaltsvermerk Im Haushaltsgesetz 2017 ist zu Epl. 60, Kap. 6004, Titel folgender Haushaltsvermerk Nr ausgebracht:»nach 63 Abs. 3 Satz 2 BHO wird zugelassen, dass die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben an Gebietskörperschaften sowie privatrechtliche Gesellschaften/Unternehmen, Stiftungen oder Anstalten, an denen die Kommune/Gebietskörperschaft mehrheitlich beteiligt ist, entbehrliche Grundstücke, die unmittelbar aus militärischer Vornutzung stammen und zu militärischen Zwecken genutzt wurden (Konversionsgrundstücke), im Rahmen des Erstzugriffs (ohne Bieterverfahren) unterhalb des gutachterlich ermittelten Verkehrswertes abgeben kann. Über Konversionsgrundstücke hinaus kann die Bundesanstalt für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus auch weitere entbehrliche Grundstücke unterhalb des gutachterlich ermittelten Verkehrswertes abgeben. Kaufangebote Dritter bleiben in diesen Fällen unberücksichtigt. Einzelheiten werden durch die Richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben zur verbilligten Abgabe von Konversionsgrundstücken unmittelbar bzw. in entsprechender Anwendung geregelt. Das Gesamtvolumen der gewährten Nachlässe auf den Verkehrswert von Konversionsgrundstücken ist auf einen Betrag von T beschränkt. Der Gewährungszeitraum ist auf sechs Jahre, beginnend ab dem Haushaltsjahr 2015, begrenzt. Die verbilligte Abgabe für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus für weitere entbehrliche Grundstücke gilt ausschließlich für Veräußerungsfälle, die am noch nicht notariell beurkundet waren.«anwendbarkeit des Haushaltsvermerkes zu I. durch die BImA Für o.a. Abschlag auf den Kaufpreis im Rahmen des Haushaltsvermerks gelten die Regeln der BImA für die Erstzugriffsoption wie folgt: 1. Definition Konversionsgrundstücke/weitere entbehrliche Liegenschaften 1.1 Definition Konversionsgrundstücke Der Begriff»Konversionsgrundstücke«(Grundstücke, die unmittelbar aus militärischer Vornutzung stammen und zu militärischen Zwecken genutzt wurden) ist weit auszulegen. Er umfasst neben den originär zu militärischen Zwecken genutzten Liegenschaften (z.b. Kasernen, Depots, Truppenübungsplätze, Flugplätze, Truppenunterkünfte) auch Immobilien, die zu Verwaltungszwecken genutzt wurden (z.b. Kreiswehrersatzämter oder Dienstleistungszentren etc.) sowie Infrastruktureinrichtungen der Streitkräfte (z.b. Schulen, Kindergärten, Einkaufszentren, Freizeiteinrichtungen) und Unterkunftsbereiche/Wohngebäude. Zu den Konversionsgrundstücken im Sinne des Beschlusses gehören alle von den Alliierten Streitkräften genutzten Wohnsiedlungen und sog.»feldwebelwohnungen«der Bundeswehr in und außerhalb von Kasernenarealen (sowohl Geschosswohnungen als auch Ein- und Zweifamilienhäuser). Das Erfordernis unmittelbarer militärischer Vornutzung schließt Liegenschaften der Bundespolizei, des THW etc. aus. 1.2 Definition»weitere entbehrliche Liegenschaften«Unter den Begriff der»weiteren entbehrlichen Liegenschaften«fallen alle Liegenschaften der BImA, die nicht aus unmittelbarer militärischer Vornutzung (Konversionsgrundstücke) stammen. Nicht der Erstzugriffsoption unterliegen Grundstücke, für die Bundesbedarf besteht. 2. Erwerbsberechtigte Erwerbsberechtigt sind Gebietskörperschaften sowie privatrechtliche Gesellschaften/Unternehmen, Stiftungen und Anstalten, an denen die Gebietskörperschaft mehrheitlich beteiligt ist. 3. Zweckerklärung der Gebietskörperschaft Der Gebietskörperschaft steht die Erstzugriffsoption für Konversionsliegenschaften nur zu, wenn sie verbindlich gegenüber der BImA erklärt, dass der Erwerb dauerhaft unmittelbar der Erfüllung einer der unter II. Ziffer 4. A) oder B) genannten»öffentlichen Aufgaben«dient, zu der die Gebietskörperschaft gesetzlich verpflichtet ist oder die sie auf der Grundlage der jeweiligen Kommunal-/Landesverfassung/Gemeindeordnung wahrnimmt (»Zweckerklärung«). Der Gebietskörperschaft steht die Erstzugriffsoption für weitere entbehrliche Liegenschaften zu, wenn sie verbindlich erklärt, dass der Erwerb zum Neubau von Wohnungen und Ausweitung des Bestands an Sozialwohnungen für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus (II. Ziffer 4. C)) vorgesehen ist (»Zweckerklärung«). Die Zweckerreichung bestimmt sich nach der Erfüllung der Anforderungen des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG), Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) sowie nach den danach erlassenen jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen. GuG

55 Informationen 4. Verbilligungsfähige Nutzungsarten Eine verbilligte Abgabe wird für folgende Nutzungsarten gewährt: A) Verbilligte Abgabe von Konversionsliegenschaften ohne beihilferechtliche Relevanz 1. Erwerb zur Nutzung für hoheitliche Tätigkeiten oder Überwachungs- und Genehmigungstätigkeiten der Gebietskörperschaften, die mit Zwangsbefugnissen einhergehen. 2. Erwerb zur Nutzung für Einrichtungen des öffentlichen Bildungswesens, die vom Staat finanziert und überwacht werden. Kommerzielle Beiträge, die die tatsächlichen Kosten nicht abdecken, stehen dieser Nutzung als öffentliche Bildungseinrichtung nicht entgegen. 3. Erwerb zur Nutzung für den Bau und Betrieb allgemeiner Basisinfrastruktureinrichtungen, die ohne Gegenleistung zur öffentlichen Verwendung bereitgestellt werden. 4. Erwerb zur Nutzung von rein sozialen Einrichtungen, die ausschließlich Leistungen der Sozialfürsorge verteilen. B) Verbilligte Abgabe von Konversionsliegenschaften mit ggf. beihilferechtlicher Relevanz 1. Erwerb zur Nutzung von rein sozialen Einrichtungen für Dienstleistungen von allgemeinem Interesse. 2. Erwerb zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden. 3. Erwerb zur Nutzung für lokale Infrastruktureinrichtungen ohne überregionale Bedeutung. Dabei handelt es sich um Einrichtungen, die keine Nachfrage oder Investitionen aus dem Umland oder Ausland anziehen, zu keinen Hindernissen für die Niederlassung von Unternehmen aus anderen Mitgliedsstaaten führen und deren Nutzung geografisch nur für ein begrenztes Gebiet von Interesse ist. 4. Erwerb zur Beseitigung städtebaulicher Missstände nach 136 Baugesetzbuch. C) Verbilligte Abgabe von Liegenschaften für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus mit ggf. beihilferechtlicher Relevanz Den Erwerbsberechtigten gemäß II. Ziffer 2. steht für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus im Geschosswohnungsbau mit mindestens acht Wohneinheiten die Erstzugriffsoption nicht nur für bebaute unvermietete und unbebaute Konversionsliegenschaften, sondern abweichend von II. Ziffer 1. auch für weitere entbehrliche Grundstücke zu. Für die verbilligte Abgabe von Liegenschaften für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus gilt die Beschränkung des Verbilligungsvolumens auf 100 Mio. nicht. Vermietete Wohnliegenschaften sind von der Verbilligung für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus ausgenommen, soweit nicht mindestens acht Wohneinheiten der sozialen Wohnraumnutzung zugeführt werden können. Eine verbilligte Abgabe von Liegenschaften für die unter II. Ziffer 4. B) und C) aufgelisteten Nutzungsarten unterliegt dem Vorbehalt einer EU-beihilferechtlichen Einzelfallprüfung durch die BImA sowie ggf. den nach EU-Recht vorgesehenen Genehmigungs-/Anzeigeverfahren. Die Gebietskörperschaft hat die beabsichtigten Nutzungsarten aus den unter II. Ziffer 4. A) bis C) aufgeführten Katalogen und die zeitnahe Verwirklichung des später bauleitplanerisch abzusichernden Nutzungszwecks gegenüber der BImA darzulegen. Hinsichtlich der Nutzungsart werden ggf. erforderliche ergänzende Unterlagen bzw. Erklärungen, welche für die EUbeihilferechtliche Prüfung bzw. ein in diesem Zusammenhang erforderliches Genehmigungs-/Anzeigeverfahren notwendig sind, von der BImA angefordert. Für die Aufnahme der Verhandlungen über den Erstzugriff ist erforderlich, dass der Vertretungsbefugte der Gebietskörperschaft die Zweckerklärung schriftlich gegenüber der BImA abgibt. Erklärt die Gebietskörperschaft nicht innerhalb eines Zeitraums von in der Regel sechs Monaten, nachdem sie von der BImA schriftlich oder gesprächsweise (Dokumentationspflicht) über die anstehende Freigabe unterrichtet, auf die Möglichkeit des Erstzugriffs hingewiesen und ihr die Besichtigung der Liegenschaft sowie Einsichtnahme der verfügbaren Pläne und Unterlagen angeboten wurde, ihr grundsätzliches und begründetes Erwerbsinteresse, verfällt die Option auf den Erstzugriff. Die BImA wird die Gebietskörperschaft dann informieren, dass die Verwertung der Liegenschaft nach den allgemeinen Verkaufsgrundsätzen der BImA durch Marktanbietung (i.d.r. Bieterverfahren) erfolgen wird. Die Gebietskörperschaft hat die Zweckerklärung bis spätestens zum Ende der Vertragsverhandlungen (Vereinbarung eines Notartermins) in bindender schriftlicher Form (im Idealfall durch Darlegung des manifestierten politischen Willens, z.b. durch Ratsbeschluss) vorzulegen. 5. Wertermittlung Auf Basis eines Nachnutzungskonzeptes, aus dem sich alle wesentlichen und für die Wertermittlung erforderlichen Daten der geplanten zivilen Nutzung ergeben, erstellen die Sachverständigen der BImA die Wertermittlung. Sie sind unabhängig und erfüllen damit die Voraussetzungen gem. Nr. 2 a) der»mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand«(Amtsblatt Nr. C 209, vom S ,»Grundstücksmitteilung«). Insbesondere bei Kapazitätsengpässen und bei einem erheblichen begründeten Dissens zwischen Käufer und BImA über das Ergebnis der ersten Wertermittlung kann die BImA auch externe Sachverständige beauftragen, die ebenfalls die Maßgaben der vorgenannten»grundstücksmitteilung«erfüllen. Die Kosten für die Beauftragung eines externen Sachverständigen sind im Falle eines Dissenses von der BImA und dem Käufer jeweils hälftig zu tragen. Das Ergebnis der Wertermittlung wird der Gebietskörperschaft schriftlich mitgeteilt. Die wesentlichen Faktoren und Eckdaten zur Wertfindung sollen ihr erläutert werden. 248 GuG

56 Informationen 6. Fristen zur Ausübung der Erstzugriffsoption Die Option auf einen Erstzugriff verfällt, wenn die Verkaufsverhandlungen nicht innerhalb eines Jahres nach Bekanntgabe des Wertermittlungsergebnisses zur notariellen Beurkundung eines (mindestens für die Gebietskörperschaft bindenden) Grundstückskaufvertrages geführt haben. Das gesamte Verfahren (ab Ausübung der Erstzugriffsoption bis zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages) sollte einen Zeitraum von regelmäßig zwei Jahren nicht überschreiten. Bei den Fristen handelt es sich nicht um Ausschluss-, sondern um Regelfristen. 7. Geltungsbereich für den Kaufpreisabschlag Der Kaufpreisabschlag (die Verbilligung) für Veräußerungen gemäß II. Ziffer 4. A) und B) wird mit einem Kaufvertragsabschluss ab dem gewährt. Die Verbilligung für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus gemäß II. Ziffer 4. C) gilt ausschließlich für Veräußerungsfälle, die am noch nicht notariell beurkundet waren. Die Verbilligungsrichtlinie gilt zunächst für das Jahr Der zeitliche Geltungsbereich verlängert sich jeweils, soweit der o.a. Haushaltsvermerk im folgenden Haushaltsjahr erneut ausgebracht wird. Die BImA behält sich die Entscheidung vor, welche nicht betriebsnotwendigen Liegenschaften wann in ihr Verkaufsportfolio aufgenommen werden. Über eine Veräußerung in Teilflächen und damit in mehreren Kaufverträgen entscheidet die BImA. Die Gewährung des Kaufpreisabschlages erfolgt pro Kaufvertrag. 8. Höhe des Kaufpreisabschlages a) Die Höhe des Kaufpreisabschlages für die verbilligte Abgabe von Konversionsliegenschaften (II. Ziffer 4. A) und B)) beträgt im Haushaltsjahr 2015 grundsätzlich pro Kaufvertrag und ist auf 50 % des Kaufpreises begrenzt. b) Für eine Nutzung zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden wird ein zusätzlicher Kaufpreisabschlag i.h.v pro Kaufvertrag gewährt. Die Verbilligungsabschläge zu a) und b) sind zusammen auf 80 % des Kaufpreises begrenzt. c) Die Höhe des Kaufpreisabschlages für die verbilligte Abgabe von Liegenschaften für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus im Geschosswohnungsbau mit mindestens acht Wohneinheiten (II. Ziffer 4. C)) wird auf pro neu geschaffene Wohneinheit festgesetzt. Die Verbilligung ist pro Kaufvertrag auf 80 % des Kaufpreises begrenzt. Soweit mehrere Liegenschaften in einem Kaufvertrag veräußert werden, ist eine Mehrfachgewährung des Kaufpreisabschlages möglich. Hierdurch wird gewährleistet, dass bei Vorliegen mehrerer förderfähiger einzelner Verkaufsfälle die jeweiligen Kaufpreisabschläge auch bei der Zusammenfassung in einem Kaufvertrag zuerkannt werden können. 9. Nachzahlung des Verbilligungsabschlags bei Zweckverfehlung Für den Fall, dass die Liegenschaft nicht für einen angemessenen Zeitraum, mindestens aber 10 Jahre für die unter II. Ziffer 4. aufgelisteten verbilligungsfähigen Nutzungsarten verwendet wird, ist die BImA verpflichtet, den gewährten Verbilligungsabschlag anteilig für den Zeitraum der zweckwidrigen Nutzung nebst Zinsen (jährliche Verzinsung i.h.v. 5 % über dem Basiszinssatz) ab Fälligkeit des Kaufpreises nachzufordern. Eine entsprechende Regelung ist im Kaufvertrag bei der verbilligten Veräußerung zu vereinbaren. Außerdem sind im Kaufvertrag als angemessene Frist für die Fertigstellung der geförderten Vorhaben nach II. Ziffer 4. C) ein Zeitraum von drei Jahren ab Eigentumsübergang sowie die Verpflichtung der Gebietskörperschaft zur Anzeige der Fertigstellung gegenüber der BImA zu vereinbaren. 10. EU-Konformität Die Gewährung des Kaufpreisabschlages steht unter dem Vorbehalt der EU-Konformität. 11. Änderungsvorbehalt Die BImA behält sich vor, die VerbR soweit erforderlich anzupassen. Quelle: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Merkblatt zur Anwendung der»richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur verbilligten Abgabe von Grundstücken (VerbR)«für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus Sparte Verkauf ZEVK.VV / Rechtliche Grundlagen Die BImA hat ergänzend zu dem im Bundeshaushaltsplan im Epl. 60, Kap. 6004, Titel ausgebrachten Haushaltsvermerk 60.3 die»richtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) zur verbilligten Abgabe von Grundstücken«(VerbR) in Kraft gesetzt. Im Haushaltsgesetz 2017 wurde der Gewährungszeitraum bis zum Jahr 2020 verlängert. Die Gewährung von Kaufpreisabschlägen ist nur an Berechtigte im Sinne der Erstzugriffsoption möglich (Gebietskörperschaften sowie insbesondere mehrheitlich von diesen getragene Gesellschaften, z.b. kommunale Wohnungsbaugesellschaften). Die BImA kann gem. VerbR II. 4. C) und 8. C) an die Berechtigten Liegenschaften für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus mit einem Verbilligungsabschlag von bis zu pro neu GuG

57 Informationen geschaffener Wohneinheit verkaufen. Damit soll primär ein Anreiz geschaffen werden, Potenzialflächen möglichst intensiv zum Neubau von öffentlich geförderten Sozialwohnungen für Haushalte im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG), Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) sowie nach den danach erlassenen jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen zu nutzen. Die Verbilligung ist dabei begrenzt auf 80 % des (Teil-)Kaufpreises (Kappungsgrenze), so dass im Einzelfall der Verbilligungsabschlag pro neu geschaffener Wohneinheit weniger als betragen kann. Für die Verbilligung müssen deshalb nachfolgende Voraussetzungen gegeben sein: Zweckerklärung der Gebietskörperschaft Die Gebietskörperschaft muss verbindlich erklären, dass der Erwerb durch sie oder eine mehrheitlich von ihr getragene Gesellschaft (Unternehmen, Stiftung oder Anstalt) zum Neubau von Sozialwohnungen bzw. zur Ausweitung des Bestands an Sozialwohnungen vorgesehen ist. Eine inhaltsgleiche Zweckerklärung ist ebenfalls von der erwerbenden Gesellschaft abzugeben. Die Zweckerreichung bestimmt sich nach der Erfüllung der Anforderungen des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG), des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) sowie nach den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen. Kaufgegenstand und Erstzugriffsoption Für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus können neben Konversionsliegenschaften auch weitere entbehrliche Grundstücke verbilligt verkauft werden. Um Wohnbauflächen zur Schaffung von preiswertem Wohnraum möglichst ökonomisch zu nutzen, wird eine Verbilligung nur für das Kaufobjekt bzw. für die Liegenschaftsteile (Wohnbauflächen) gewährt, die im Geschosswohnungsbau für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus genutzt werden. Die verbilligungsfähigen Bauvorhaben müssen mindestens den Neubau von acht Sozialwohnungen im Geschosswohnungsbau pro Kaufvertrag umfassen. Als Geschosswohnungsbau wird die Errichtung von mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern in verdichteter Bauweise (»Wohnblocks«) mit mindestens vier Wohnungen pro Wohnblock, dabei mindestens zwei Wohnungen pro Etage verstanden, bei denen die einzelnen Wohnungen durch ein durchgängiges, für sich abgeschlossenes gemeinsames Treppenhaus erschlossen sind. Die Entscheidung über eine evtl. Veräußerung in Teilflächen obliegt der BImA. Die Kaufpreisabschläge werden bis zur Kappungsgrenze von 80 % vom gutachterlich ermittelten Verkehrswert der für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus genutzten Liegenschaftsteile abgezogen. Wenn auf dem Kaufgegenstand nicht mindestens acht Sozialwohnungen binnen 3 Jahren nach Eigentumsübergang geschaffen und bezugsfertig zur Verfügung gestellt werden können, ist der verbilligte Verkauf nicht möglich. Betrauung mit einer DAWI Aufgrund der Privilegierung unter Ausschluss des Marktes stellt dieser Kaufpreisabschlag nach der VerbR eine Beihilfe gem. Art. 107 Abs. (1) des Vertrages über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) dar, die nach den für alle EU-Mitgliedsstaaten bindenden Entscheidungen der Kommission nur unter engen Voraussetzungen vom generellen Beihilfeverbot ausgenommen ist. Eine pauschale Freistellung von der Einzelfallprüfung bei der EU-Kommission besteht für Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse (DAWI), die dem Allgemeinwohl dienen und die ohne staatliche Eingriffe am Markt nicht/nicht zu marktüblichen Konditionen durchgeführt werden können. Das Ziel, Wohnraum für sozial benachteiligte Personen zur Verfügung zu stellen, die auf dem freien Wohnungsmarkt keine Wohnung finden können, wird von der EU-Kommission als eine solche DAWI angesehen. Ein EU-konformer verbilligter Direktverkauf für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus setzt daher die Bereitschaft des Käufers voraus, neben den Maßgaben des Haushaltsvermerks zur Erstzugriffsoption und der VerbR auch die speziellen Anforderungen einer DAWI zu erfüllen. Der Erwerber muss in diesem Zusammenhang mit einer Dienstleistung zur Schaffung von zusätzlichen Wohnungen für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus formal betraut werden. Der Betrauungsakt als verpflichtender Hoheitsakt kann nach der innerstaatlichen Kompetenzverteilung nur von der in der Bundesrepublik Deutschland nach Landesrecht dafür zuständigen Stelle durchgeführt werden. Die BImA kann aufgrund ihres gesetzlichen Auftrages zur wirtschaftlichen Verwertung keine Betrauungsakte vornehmen. Es obliegt somit der Belegenheitskommune, die auch die für die Ausübung der Erstzugriffsoption erforderliche Zweckerklärung abgibt, dass Wohnungsbaugesellschaften, an denen sie mehrheitlich beteiligt ist, mit der DAWI von einer nach Landesrecht zuständigen Stelle (in der Regel die Kommune) betraut werden. Der formale, rechtskräftige Betrauungsakt wird Anlage des Kaufvertrages mit der BImA. Die Beifügung eines Entwurfs reicht nicht aus. Wenn eine Kommune eine Liegenschaft unmittelbar von der BImA erwirbt, um sie im Rahmen ihrer gesetzlichen Befugnisse (insbesondere Wahrnehmung der Aufgabe der sozialen Wohnraumförderung als kommunale Aufgabe der Daseinsvorsorge) an Erstzugriffsberechtigte (i.d.r. kommunale Unternehmen) weiter zu veräußern oder sie in eine (private) Gesellschaft einzubringen, in der sie Mehrheitsgesellschafterin ist, bedarf es keines Betrauungsaktes, weil die Kommune nicht als»unternehmen«handelt sondern als Teil der öffentlichen Hand agiert. Bei einer eventuellen Weiterveräußerung muss die Kommune aber den (Zweit-)Erwerber betrauen. Inhalt einer DAWI Im Betrauungsakt werden der Anwendungsbereich und die jeweiligen Verpflichtungen des Unternehmens und der Kommune als betrauende Stelle festgelegt. Die Ausgleichsleistungen je DAWI dürfen insgesamt 15 Mio. pro Jahr nicht übersteigen. Neben dem Kaufpreisabschlag der BImA sind ggf. weitere Förderungen transparent zu machen. Die Käuferin hat der BImA darzulegen, ob und welche (weiteren) Förderungen sie auf welcher Grundlage erhalten wird (Vorlage des Förderbescheides bzw. eines Vorbescheides). 250 GuG

58 Informationen Im Betrauungsakt sind festzulegen: a) Gegenstand und Dauer der gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen (üblicherweise wird ein Unternehmen nicht länger als für 10 Jahre betraut). Wegen der meist notwendigen vorlaufenden Errichtung oder Herrichtung wird in der Regel dann die kaufvertraglich vereinbarte Mindestnutzung von 10 Jahren nach Bezugsfertigkeit noch nicht abgelaufen sein, so dass das Unternehmen entsprechend erneut zu betrauen ist; b) das Unternehmen und das konkrete Bauvorhaben (Schaffung von Wohnungen für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus); 1 c) etwaige dem Unternehmen durch die Bewilligungsbehörde gewährte ausschließliche oder besondere Rechte; d) Beschreibung des Ausgleichsmechanismus und der Parameter für die Berechnung, Überwachung und ggf. Änderung der Ausgleichsleistungen; e) Maßnahmen zur Vermeidung und Rückforderung von Überkompensationszahlungen; (Um zu vermeiden, dass Überkompensationen, die in der Regel erst durch hinzutretende Fördermittel bewirkt werden, zu einer Haftung der BImA führen, erwartet die BImA im Kaufvertrag die Übernahmebereitschaft zu einer entsprechenden Kontrollpflicht der Kommune. In Fällen, in denen eine kommunale Gesellschaft das Grundstück erwirbt, ist deshalb die Mitaufnahme der betrauenden Kommune im Kaufvertrag notwendig.) f) Verweis auf den Freistellungsbeschluss der EU-Kommission vom Die BImA stellt den Kommunen ein Grundmuster eines Betrauungsaktes zur Verfügung. Im Betrauungsakt sind lediglich abstrakt der Ausgleichsmechanismus (=Verbilligung oder Förderbescheid) sowie die Parameter für die Berechnung, Überwachung und Änderung der Ausgleichsleistungen darzustellen. Die Kompensation/Ausgleichszahlung, die sich nach den Nettomehrkosten richtet, die für die Erbringung der DAWI entstehen, ist nur allgemein zu beschreiben, ohne konkrete und detaillierte Angaben zu machen. Die Förderungen durch Dritte (meist Bundesländer) sehen i.d.r. jährliche Zuschüsse vor, während die BImA nach VerbR einen einmaligen Zuschuss in Form eines Abschlages vom Kaufpreis gewährt. Die Höhe aller Ausgleichszahlungen darf nicht über das hinausgehen, was erforderlich ist, um die durch die Erfüllung der gemeinwirtschaftlichen Verpflichtung verursachten Kosten unter Berücksichtigung der erzielbaren Einnahmen und eines angemessenen Gewinns abzudecken (Gefahr der Überkompensation). Durch die Verpflichtung zur getrennten Buchführung werden Kosten und Erlöse der DAWI transparent und sind etwaige Quersubventionierungen ausgeschlossen. Die Wohnungsbaugesellschaft als Erwerberin muss sich im Kaufvertrag verpflichten, gegenüber der BImA und ggf. weiteren Fördergebern mindestens alle 3 Jahre nach Ablauf des Geschäftsjahres über die DAWI unter dem Gesichtspunkt der Vermeidung einer Überkompensation Rechnung zu legen. Die BImA ist gehalten, die Bezugsfertigkeit des geförderten Wohnungsbauvorhabens innerhalb von 3 Jahren zeitnah zu prüfen. Falls gegenüber den im Betrauungsakt und Kaufvertrag vereinbarten Planungen tatsächlich mehr oder weniger Wohnungen für den sozialen Wohnungsbau innerhalb der Frist von regelmäßig 3 Jahren bezugsfertig erstellt werden, ist die gewährte Verbilligung anzupassen. D.h. ggf. muss die BImA die gewährte Verbilligung anteilig für nicht erstellte Wohnungen verzinst zurückfordern oder bei mehr Wohnungen den Kaufpreisabschlag nachträglich erhöhen. Inhalt des Kaufvertrages Erwirbt eine mehrheitlich von der Kommune getragene Gesellschaft das Grundstück, so ist die betrauende Kommune als Partei in den Kaufvertrag aufzunehmen, da ihr die Kontrollpflichten obliegen. Im Kaufvertrag werden folgende Vereinbarungen getroffen: a) Bindungsfristen Die baulichen Anlagen sind innerhalb von 3 Jahren ab Eigentumsübergang bezugsfertig zum Zweck der Schaffung von Wohnungen im öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau zu errichten und anschließend mindestens für die Dauer von 10 Jahren (Mindestnutzungszeitraum) entsprechend zu nutzen. Den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit hat der Käufer der BImA anzuzeigen. b) Kontrollpflichten Die Wohnungsbaugesellschaft als Erwerberin und die Kommune als betrauende Stelle müssen sich im Kaufvertrag verpflichten, gegenüber der BImA und ggf. weiteren Fördergebern mindestens alle drei Jahre nach Ablauf des Geschäftsjahres über die DAWI unter dem Gesichtspunkt der Vermeidung einer Überkompensation Rechnung zu legen. c) Weiterveräußerung Zur Sicherstellung der neu zu schaffenden Wohnungen für den sozialen Wohnungsbau wird von der BImA vertraglich eine Errichtungsfrist von drei Jahren ab Eigentumsübergang und ein Mindestnutzungszeitraum von mindestens 10 Jahren ab Bezugsfertigkeit vereinbart. Innerhalb dieser Fristen soll zur Vermeidung von Wettbewerbsbeeinträchtigungen eine Weiterveräußerung ebenso wie eine Übertragung von Gesellschaftsanteilen an Dritte, die nicht zum Kreis der Erstzugriffsberechtigten gehören, ausgeschlossen sein. Ein Weiterverkauf ist in dem v. g. Zeitraum nur an Erstzugriffsberechtigte zulässig. Voraussetzung ist jedoch, dass der Ersterwerber im Kaufvertrag mit dem Zweiterwerber die Verbilligung in vollem Umfang an den Zweiterwerber weitergibt. In diesem Fall ist zudem ein (neuer) Betrauungsakt gegenüber dem Zweiterwerber notwendig, um sicherzustellen, dass die Verpflichtung zur Durchführung der DAWI auf den Zweiterwerber übertragen wird. 1 Die Angabe der konkreten Anzahl der beabsichtigten Sozialwohnungen ist nicht erforderlich. GuG

59 Informationen Bei einem Weiterverkauf muss ein Erstzugriffsberechtigter darüber hinaus während der Dauer der o.g. Fristen mehrheitlich an der Gesellschaft beteiligt sein und Mehrheitsgesellschafter bleiben. Sollte sich der Erstzugriffsberechtigte innerhalb dieses Zeitraums aus der Gesellschaft zurückziehen, ist die Verbilligung zurückzufordern. Diese Verpflichtungen sind durch entsprechende Nachzahlungsklauseln kaufvertraglich abzusichern. Dies gilt auch für den Fall der Bestellung eines Erbbaurechts, das zwar keine Weiterveräußerung darstellt, aber nach Sinn und Zweck des Haushaltsvermerks einer solchen gleichgestellt ist sowie der Einbringung des Grundstücks in eine Gesellschaft. Die Weiterveräußerung von Liegenschaften durch den Ersterwerber an einen Zweiterwerber fällt grundsätzlich nicht mehr in den Verantwortungsbereich der BImA. Die Kaufverträge zwischen der BImA und dem Erstzugriffsberechtigten (Ersterwerb) und dem Erst- und Zweiterwerber (Zweiterwerb) sind eigenständige Rechtsverhältnisse. Die Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen obliegt den Parteien des Zweitgeschäfts, die die Einhaltung von innerstaatlichem und EU-Recht sicherstellen müssen. d) Nachzahlungspflichten Falls gegenüber den im Kaufvertrag vereinbarten Planungen tatsächlich mehr oder weniger Wohnungen für den sozialen Wohnungsbau bezugsfertig erstellt werden, ist die gewährte Verbilligung anzupassen. D.h. ggf. muss die BImA die gewährte Verbilligung anteilig für nicht erstellte Wohnungen verzinst zurückfordern oder bei mehr Wohnungen den entsprechenden Kaufpreisabschlag unverzinst nachzahlen. Die gewährte Verbilligung muss außerdem zurückgezahlt werden, wenn der mit der Verbilligung verbundene Zweck nicht oder nicht in dem vereinbarten Umfang erreicht wird, wenn bei einer Weiterveräußerung an einen Erstzugriffsberechtigten die Verbilligung nicht vollständig weitergegeben wird oder wenn die Weiterveräußerung an einen Nicht-Erstzugriffsberechtigten erfolgt. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der Ersterwerber (unter Verstoß gegen den Haushaltsvermerk) die Verbilligung weitergibt oder zum vollen Wert verkauft. Quelle: Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Rechtsprechung Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer verfassungswidrig 1. Der Gesetzgeber hat bei der Wahl der Bemessungsgrundlage und bei der Ausgestaltung der Bewertungsregeln einer Steuer einen großen Spielraum, solange sie geeignet sind, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen und dabei die Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abzubilden. 2. Ermöglichen Bewertungsregeln ganz generell keine in ihrer Relation realitätsnahe Bewertung, rechtfertigt selbst die Vermeidung eines noch so großen Verwaltungsaufwands nicht ihre Verwendung. Auch die geringe Höhe einer Steuer rechtfertigt die Verwendung solcher realitätsfernen Bewertungsregeln nicht. 3. Das Aussetzen der im Recht der Einheitsbewertung ursprünglich vorgesehenen periodischen Hauptfeststellung seit dem Jahr 1964 führt bei der Grundsteuer zwangsläufig in zunehmendem Umfang zu Ungleichbehandlungen durch Wertverzerrungen, die jedenfalls seit dem Jahr 2002 weder durch den vermiedenen Aufwand neuer Hauptfeststellungen noch durch geringe Höhe der individuellen Steuerlast noch durch Praktikabilitätserwägungen gerechtfertigt sind. BVerfG, Urt. v BvL 11/14 Erläuternde Hinweise Die Reform der Grundsteuer wird nunmehr seit bereits über zwei Jahrzehnten diskutiert. Spätestens durch den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom (BVerfG, BvR 552/91 ) zur Vermögens- und Erbschaftssteuer ist die Notwendigkeit zur Reform in der öffentlichen Diskussion angelangt. Es wird daher schon seit längerem davon ausgegangen, dass die Einheitswerte nach den Wertverhältnissen auf den in den alten Ländern bzw. auf den in den neuen Ländern keine relationsgerechte Bemessungsgrundlage darstellen. Das Konzept der»zeitgerecht mitschreitenden Einheitsbewertung«wurde letztendlich nicht umgesetzt, denn der in 21 Abs. 1 BewG normierte Turnus von sechs Jahren für eine neue Hauptfeststellung der Einheitswerte wurde ausgesetzt (vgl. Bew. ÄndG 1965 in der Fassung des Gesetzes von , BGBl 1970 I S. 1118). 252 GuG

60 Rechtsprechung Das Bundesverfassungsgericht stellte nun in seinem Urteil vom (BVerfG, BvL 11/14) fest, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz unvereinbar sind. Das Grundgesetz lässt dem Gesetzgeber bei der Ausgestaltung von Bewertungsvorschriften für die steuerliche Bemessungsgrundlage einen weiten Spielraum, verlangt aber ein in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerechtes Bewertungssystem. Wertverzerrung durch weit zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkt Das Festhalten des Gesetzgebers an den Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zur gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlung bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Ermöglichen diese Bewertungsregeln ganz generell keine in ihrer Relation realitätsnahe Bewertung, rechtfertigt selbst die Vermeidung eines noch so großen Verwaltungsaufwands nicht ihre Verwendung. Auch die geringe Höhe einer Steuer rechtfertigt nicht die Verwendung solcher realitätsfernen Bewertungsregeln. Der weit zurückliegende Hauptfeststellungszeitpunkt führt systembedingt in erheblichen Umfang zu Ungleichbehandlung durch ungleiche Bewertungsergebnisse. Infolge der Anknüpfung an die Wertverhältnisse zum spiegeln sich die wertverzerrenden Auswirkungen des überlangen Hauptfeststellungszeitraums in den einzelnen Bewertungselementen sowohl des Ertragswerts als auch des Sachwertverfahrens wieder. Die ursprünglich vorgesehene periodische Wiederholung des Hauptfeststellungszeitpunkts war zentral für das vom Gesetzgeber vorgegebene Bewertungssystem. Ihm liegt der Gedanke zugrunde, dass die den Verkehrswert der Grundstücke bestimmenden Verhältnisse einheitlich zum Hauptfeststellungszeitpunkt möglichst realitätsnah abgebildet werden. Die Aussetzung der Aktualisierung des Hauptfeststellungszeitpunkts führt im zunehmenden Maß zur Wertverzerrung innerhalb des Grundvermögens. Je länger der Hauptfeststellungszeitraum über die ursprünglich vorgesehenen 6 Jahre hinaus andauert, desto größer im Einzelfall und umfangreicher in der Gesamtzahl werden zwangsläufig die Abweichung zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und den auf den Hauptfeststellungszeitpunkt bezogenen Einheitswerten der Grundstücke. Die somit aus der Überdehnung des Hauptfeststellungszeitpunktes folgenden flächendeckenden zahlreichen und erheblichen Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung des Grundvermögens führen zu erheblichen Ungleichbehandlungen bei der Erhebung der Grundsteuer die letztendlich zur Unvereinbarkeit mit Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz führen und auch nicht mit einer Verwaltungsvereinfachung zu begründen sind. Das Aussetzen der im Recht der Einheitsbewertung ursprünglich vorgesehenen periodischen Hauptfeststellung seit dem Jahr 1964 führt bei der Grundsteuer zwangsläufig in zunehmendem Umfang zu Ungleichbehandlungen durch Wertverzerrungen, die jedenfalls seit dem Jahr 2002 (auf dieses Jahr bezog sich ein verhandelter Fall) weder durch den vermiedenen Aufwand neuer Hauptfeststellungen noch durch geringe Höhe der individuellen Steuerlast noch durch Praktikabilitätserwägungen gerechtfertigt sind. Exkursion: Beispiele der Wertverzerrung Es ist nicht vermittelbar, dass sowohl bei einem 1964 errichteten Gebäude als auch bei einem 2018 errichteten Gebäude keine Alterswertminderung erfasst und somit ungleiches gleichbehandelt wird, während ein 1920 errichtetes Gebäude eine Alterswertminderung bis 1964 erfährt. Die Ausstattungsmerkmale im Rahmen des Sachwertverfahrens der Einheitswertermittlung sind nicht mehr zeitgemäß vermittelbar. Denn im Rahmen der Einheitswertermittlung (1964) gilt bspw. eine Warmwasserzentralheizung nicht als Standardausstattung, sondern wird als höherwertigere Ausstattung erfasst. Hochwertigste Ausstattung im heutigen Sinne kann somit als solche im Rahmen der Einheitswertermittlung bezogen auf 1964 nicht erfasst werden. Zwischenzeitlich sind nur wenige SV noch in der Lage den umbauten Raum entsprechend der DIN 277 von 1950 im Rahmen des Einheitswertes 1964 in den alten Ländern (bzw im Rahmen des Einheitswertes 1935 in den neuen Ländern) im sogenannten Sachwertverfahren sachgerecht zu ermitteln. Denn die DIN 277 von 1950 bzw wird in der Baupraxis schon lange nicht mehr angewandt. Die nicht sachgerechte Anwendung der aktuellen Norm, die DIN 277 von 2016, im Rahmen der Einheitswertermittlung kann in Einzelfällen zu erheblichen Überbewertungen führen. In anders gelagerten Einzelfällen ist auch eine Unterbewertung möglich. In der Praxis ist daher eine relationsgerechte Erfassung auch in dieser Hinsicht nicht immer gegeben. Die typischen Mieten und Vervielfältiger im Ertragswertverfahren bezogen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt sind aus heutiger Sicht kaum durch den Bürger zu verifizieren. Ein Bezug zu modernen Gebäuden lässt sich relationgerecht nicht mehr darstellen. Gleiches gilt für die Bodenwertermittlung. Fortgeltung der aktuellen Vorschriften Die Vorschriften über die Einheitsbewertung wurden rückwirkend auf den als unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt (Art. 3 Abs. 1 GG). Dies bezieht sich explizit nur auf die Bewertung von bebauten Grundstücken in den alten Ländern, die nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören denn nur insoweit waren Verfahren beim Gericht anhängig. Gleichwohl dürften die Ausführungen des Gerichts seinem Inhalt nach ebenso für die Bewertung der Betriebe der Landund Forstwirtschaft und für die sog. neuen Bundesländer gelten. Das Gericht hat jedoch die Fortgeltung der aktuellen Vorschrift angeordnet und dabei eine zweistufig gestaltete Folgeanord- GuG

61 Rechtsprechung nung zu Grunde gelegt. Bis zum Ende des Jahres 2019 hat danach der Gesetzgeber, gemäß dem oben genannten Urteil, Gelegenheit ein neues Gesetz zu verabschieden, dessen Umsetzung bis zum Ende des Jahres 2024 abgeschlossen sein muss. Somit gilt für Zwecke der Grundsteuer weiterhin bis zum die Einheitsbewertung 1964 bzw Das Gericht hat unmissverständlich aufgezeigt, dass schon eine Verletzung der ersten Frist dazu führt, dass die Einheitsbewertung nicht mehr angewandt werden dürfte. Damit bleibt dem Gesetzgeber, nach Ansicht des Gerichts, ein angemessener Zeitraum. In jahrzehntelangen Reformbemühungen um die Grundsteuer wurden verschiedene Modelle erörtert und durchgerechnet, daher trifft den Gesetzgeber die Notwendigkeit einer alsbaldigen Neuregelung nicht unvorbereitet. zweiten Stufe wird ebenfalls durch die Finanzverwaltung der Steuermessbetrag durch Anwendung der Steuermesszahl auf den Einheitswert oder seinen steuerpflichtigen Teil ermittelt ( 13 GrStG). Die eigentliche Grundsteuerfestsetzung erfolgt durch die Gemeinden mit der dritten Stufe, hierbei wird durch Anwendung des von der Gemeinde bestimmten Hebesatzes auf dem Grundsteuermessbetrag, die Grundsteuer festgesetzt ( 25 GrStG). Somit ist eine verfahrensrechtliche Aufspaltung gegeben lediglich in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg sowie in der Stadtgemeinde Bremen führen die Finanzbehörden auch die Festsetzung und Erhebungen der Grundsteuer durch. Abb. 1: Durch das Bundesverfassungsgericht vorgegebene zweiteilige Zeitschiene zur Grundsteuerreform Zukünftige Gestaltung der Grundsteuer Hinsichtlich der zukünftigen Bemessungsgrundlage und der weiteren Gestaltung der Grundsteuer hat das Gericht, wie es allgemein auch erwartet wurde, nur wenige Vorgaben gemacht. Im Wesentlichen muss gewährleistet sein, dass die Neuregelung weiterhin eine Grundsteuer im verfassungsrechtlichen Sinne darstellen muss. Hierzu habe der Bund eine Gesetzgebungskompetenz nach dem Grundgesetz. Dabei muss das so gewählte und ausgestaltete Bemessungssystem, um eine lastengleiche Besteuerung zu gewährleisten, in der Gesamtsicht eine in der Relation realitäts- und damit gleichheitsgerechte Bemessung des steuerlichen Belastungsgrundes sicherstellen. Den Inhalt der Belastungsentscheidung, mithin der Belastungsgrund bzw. das Bewertungsziel, hat das Gericht nicht benannt was auch nicht vom Bundesverfassungsgericht zu erwarten gewesen wäre. Dem Gesetzgeber steht bei den Regeln zur Erfassung der Bemessungsgrundlage ein weiter Gestaltungsspielraum zu, solange sie geeignet sind, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen und dabei die Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abzubilden. Es ist abzuwarten, wie der Gesetzgeber mit dem durch das Gericht erklärten relativ weiten Spielraum umgehen wird. Zunächst ist zu klären, ob an der tradierten wertabhängigen verbundenen Grundsteuer festgehalten wird. D.h. ob die Steuer sowohl Grund und Boden als auch Gebäude einschließt, i.s.d. Art. 106 Abs. 6 i.v.m. Art. 28 Abs. 2 Grundgesetz. Hintergrund: Besteuerungsverfahren Das Besteuerungsverfahren der Grundsteuer vollzieht sich in drei aufeinander aufbauenden Stufen. Mit der ersten Stufe wird der Einheitswert durch die Finanzverwaltung für die wirtschaftliche Einheit des Grundbesitzes, des Steuergegenstandes, festgestellt ( 19 BewG). Mit der Abb. 2: Schematische Darstellung des grundsteuerrechtlichen Besteuerungsverfahrens Andreas Jardin, Pulheim Höhe der Vergütung des Sachverständigen bei rechtzeitigem Hinweis auf die zu erwartende Überschreitung des Auslagenvorschusses 1. Sinn und Zweck der Hinweispflicht in 407a Abs. 4 Satz 2 ZPO, 8a Abs. 4 JVEG ist nicht die Vermeidung von Gutachterkosten, sondern die Vermeidung der Überraschung der Parteien mit unerwartet hohen Kosten nach deren Entstehung. 2. Gibt der Sachverständige rechtzeitig den Hinweis auf die zu erwartende Überschreitung des bezahlten Auslagenvorschusses, so darf er, solange er keine gegenteilige Anweisung erhält, mit der Begutachtung fortfahren, ohne befürchten zu müssen, für diese Tätigkeiten später nur eine Vergütung bis zur Grenze des 8a Abs. 4 JVEG zu erhalten. OLG Stuttgart, Beschl. v W 262/17 Gründe I. Die Bezirksrevisorin wendet sich als Vertreterin der Staatskasse mit ihrer Beschwerde vom dagegen, dass das 254 GuG