Zur Abgrenzung von Miete und Pacht. Betriebspflicht bei Unternehmenspachtungen.

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1 Gericht OGH Rechtssatznummer RS Entscheidungsdatum Geschäftszahl 1Ob31/57; 6Ob70/58; 5Ob203/58; 3Ob460/58; 6Ob99/59; 1Ob6/66; 8Ob152/66; 2Ob15/67; 6Ob216/69; 6Ob94/70; 1Ob276/70; 1Ob1/72; 1Ob342/71; 8Ob97/72; 3Ob67/73; 1Ob132/73; 1Ob204/73; 3Ob510/76; 7Ob692/76; 1Ob539/78; 7Ob67/78; 1Ob551/79; 3Ob619/78; 3Ob569/79; 1Ob598/80; 2Ob503/81; 1Ob626/86; 6Ob671/85; 3Ob513/88; 8Ob636/89; 8Ob667/89; 8Ob659/89; 8Ob670/88; 7Ob529/90; 1Ob583/91; 4Ob535/92; 1Ob548/94; 10Ob2033/96k; 7Ob141/97d; 1Ob2315/96i; 6Ob293/98a; 6Ob106/99b; 7Ob270/00g; 6Ob33/02z; 3Ob274/02v; 10Ob7/03g; 8Ob11/04g; 7Ob87/04a; 6Ob182/04i; 1Ob147/06h; 1Ob25/08w; 3Ob208/10z; 5Ob76/11d; 2Ob133/11i; 8Ob14/14p Norm ABGB 1091 A1 Rechtssatz Zur Abgrenzung von Miete und Pacht. Betriebspflicht bei Unternehmenspachtungen. Entscheidungstexte TE OGH Ob 31/57 Veröff: JBl 1958,96 = MietSlg 5595 TE OGH Ob 70/58 Beisatz: Verpachtung eines Bäckereibetriebes. (T1) TE OGH Ob 203/58 Beisatz: Verpachtung eines Garagenbetriebes. (T2) Veröff: MietSlg 6750 TE OGH Ob 460/58 TE OGH Ob 99/59 Beisatz: Verpachtung eines Glasergewerbes. (T3) TE OGH Ob 6/66 Beisatz: Verpachtung einer ländlichen Gemischtwarenhandlung. (T4) Veröff: MietSlg TE OGH Ob 152/66 Veröff: MietSlg TE OGH Ob 15/67 Seite 1 von 5

2 Veröff: MietSlg TE OGH Ob 216/69 Beisatz: Für die Abgrenzung kommt es auf die Umstände des Einzelfalles in ihrer Gesamtheit an. Unternehmenspacht: Zurverfügungstellung von Räumen, Kundenstock, Betriebsmittel, Gewerbeberechtigung - Betriebspflicht; im Einzelfall müssen aber nicht alle diese Merkmale gleichzeitig erfüllt sein. (T5); Veröff: MietSlg TE OGH Ob 94/70 Veröff: MietSlg TE OGH Ob 276/70 ; Beisatz: Vermietung eines Gasthauses ohne Betriebspflicht. (T6); Veröff: MietSlg TE OGH Ob 1/72 Beisatz: Vermietung eines Grundstückes zur Errichtung eines Buffets. (T7) TE OGH Ob 342/71 ; Veröff: MietSlg TE OGH Ob 97/72 Veröff: MietSlg = HS 8066 TE OGH Ob 67/73 ; Veröff: MietSlg TE OGH Ob 132/73 Beisatz: Betrieb eines Schiliftes auf einem Grundstück ohne Betriebspflicht = Miete (T8) Veröff: SZ 46/92 = EvBl 1974/65 S 154 = RZ 1974/72 S 137 = JBl 1974,316 TE OGH Ob 204/73 Beisatz: Maßgebend ist das wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers an der Tatsache und der Art des Betriebes. (T9) Veröff: MietSlg TE OGH Ob 510/76 TE OGH Ob 692/76 Beis wie T9 TE OGH Ob 539/78 Beisatz: Bäckereibetrieb (T10) TE OGH Ob 67/78 TE OGH Ob 551/79 Beisatz: Arztpraxis (T11) TE OGH Ob 619/78 ; Beis wie T9 Seite 2 von 5

3 TE OGH Ob 569/79 TE OGH Ob 598/80 TE OGH Ob 503/81 Beisatz: Betriebspflicht spricht zwar in der Regel, aber nicht immer für eine Unternehmenspacht. (T12) TE OGH Ob 626/86 Beisatz: Hier: In Bestand gegebene Räume für zu gründenden Restaurationsbetrieb mit ausgestatteter Einrichtung als Pachtvertrag angesehen. (T13) TE OGH Ob 671/85 TE OGH Ob 513/88 Beis wie T9 TE OGH Ob 636/89 TE OGH Ob 667/89 TE OGH Ob 659/89 Auch; Beisatz: Im allgemeinen wird die Vereinbarung einer Betriebspflicht wichtigstes Kriterium eines Pachtvertrages sein, sofern dies auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers am Bestehen und der Art des Betriebes beruht. (T14) TE OGH Ob 670/88 Auch; Veröff: SZ 62/191 = WoBl 1990,95 TE OGH Ob 529/90 Auch TE OGH Ob 583/91 ; Beis wie T14; Beisatz: Bei der Unternehmenspacht muss dem Bestandnehmer neben den Räumlichkeiten in der Regel auch all das überlassen werden, was für den Betrieb des in Bestand gegebenen Unternehmens und dessen wirtschaftlichen Fortbestand notwendig ist, somit die Betriebsmittel, wie die Geschäftseinrichtung und das Warenlager, der Kundenstock, das erforderliche Personal und die Gewerbeberechtigung. (T15) TE OGH Ob 535/92 ; Beis wie T14; Beis wie T15 TE OGH Ob 548/94 ; Beis wie T9; Beis wie T14; Beisatz: Hier: Kursalon im Wiener Stadtpark (T16) TE OGH Ob 2033/96k ; Beis wie T10; Beisatz: Hier: Geschäftsraummiete: Es wurde ein Objekt in Bestand gegeben, das vorher lediglich als Wartehäuschen diente und nie einen gewerblichen Betrieb beherbergt hatte. Das Bestandobjekt eignete sich zunächst auch überhaupt nicht für die Einrichtung eines Lebensmittelgeschäftes oder Seite 3 von 5

4 Buffets und musste von der Beklagten erst durch kostspielige Umbau- und Sanierungsarbeiten in einen entsprechenden Zustand gebracht werden. Auch sämtliche Einrichtungsgegenstände mussten von der Beklagten angeschafft werden. Die Klägerin stellte auch keinen Gewerbeschein zur Verfügung, vielmehr war die Gewerbeberechtigung vertragsgemäß vom Bestandnehmer beizubringen. Da es an diesem Standort (Krankenhauseingang) bisher weder ein Lebensmittelgeschäft noch einen Buffetbetrieb gegeben hatte, kann auch nicht von einem "vorhandenen Kundenstock" gesprochen werden, auch wenn sich ein Großteil der künftigen Kunden aus Bediensteten, Patienten und Besuchern des Krankenhauses zusammensetzen wird. (T17) TE OGH Ob 141/97d Beis wie T14; Beisatz: Diese Betriebspflicht muss aber nicht ausdrücklich vereinbart sein, sondern kann sich aus den Umständen des Einzelfalles ergeben. Verpachtung eines Lokals (Bierstube). (T18) TE OGH Ob 2315/96i Auch; ; Beis wie T14 TE OGH Ob 293/98a Beis wie T14 TE OGH Ob 106/99b ; Beis wie T18; Beisatz: Die Betriebspflicht, dokumentiert das wirtschaftliche Interesse des Bestandgebers an Tatsache und Art der Unternehmensfortführung. (T19); Beisatz: Für die Annahme eines Pachtvertrages ist auch die Beibehaltung (oder zumindest eine weitgehende Übereinstimmung) des bisherigen Unternehmensgegenstandes von Bedeutung, sichert diese doch die Kontinuität des fortgeführten Geschäftsbetriebes. Eine eigene Gewerbeberechtigung des Bestandnehmers berührt dabei die Unternehmensidentität nicht. (T20) TE OGH Ob 270/00g ; Beis wie T9; Beis wie T14; Beis wie T15; Beis ähnlich wie T16; Beis wie T18; Beis wie T20; Beisatz: Aus der Vereinbarung eines vom Umsatz abhängigen Bestandzinses ergibt sich schlüssig die Vereinbarung einer Betriebspflicht, da sonst die Bezahlung des Bestandzinses beziehungsweise dessen Höhe im Belieben des Bestandnehmers stünde, was ohne weitere Anhaltspunkte nicht angenommen werden kann. (T21) TE OGH Ob 33/02z Beis wie T14; Beis wie T19 TE OGH Ob 274/02v Auch; ; Beis wie T14; Beis wie T15; Veröff: SZ 2002/160 TE OGH Ob 7/03g Auch; nur: Für die Abgrenzung kommt es auf die Umstände des Einzelfalles in ihrer Gesamtheit an. Im Einzelfall müssen aber nicht alle diese Merkmale gleichzeitig erfüllt sein. (T22); Beis wie T18 nur: Diese Betriebspflicht muss aber nicht ausdrücklich vereinbart sein, sondern kann sich aus den Umständen des Einzelfalles ergeben. (T23); Beisatz: Hier: Pachtverhältnis: Übernahme eines "lebenden Geschäftslokals" mit Kundenstock und kompletter Ausstattung (und Betriebspflicht); (fehlende Rückstellungsverpflichtung hier nicht ausschlaggebend). (T24) TE OGH Ob 11/04g Auch; Beisatz: Hier: Erst zu errichtendes Unternehmen - Pacht bejaht. (T25); Beisatz: Dem sonst für Unterscheidung zwischen Miete und Pacht besonders wesentlichen Kriterium der Betriebspflicht wird in dem Fall, in dem lediglich für den Zweck des in Aussicht genommenen Unternehmens noch gar nicht geeignete Räumlichkeiten überlassen wurden, weniger Bedeutung zugemessen. (T26) TE OGH Ob 87/04a Seite 4 von 5

5 Beis wie T9; Beis wie T21; Beis wie T18 nur: Diese Betriebspflicht muss aber nicht ausdrücklich vereinbart sein, sondern kann sich aus den Umständen des Einzelfalles ergeben. (T27); Beisatz: Hier: Trafikkiosk. (T28) TE OGH Ob 182/04i Beis wie T21 TE OGH Ob 147/06h Beis wie T14; Beis wie T26; Beisatz: Hier: Verpflichtung im Bestandvertrag zur Errichtung eines gastronomischen Betriebs" (Qualifikation als Geschäftsraummiete). (T29) TE OGH Ob 25/08w Vgl auch; Beisatz: Hier: Tabaktrafik in einem Krankenhaus. (T30); Beisatz: Die Vereinbarung einer Betriebspflicht im Rahmen einer Unternehmenspacht dient in erster Linie dazu, zu gewährleisten, dass dem Verpächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses ein lebendes und ertragsfähiges Unternehmen zurückgestellt wird. (T31) TE OGH Ob 208/10z Beis wie T22; Beis wie T23; Beis ähnlich wie T24 TE OGH Ob 76/11d Auch; Beis ähnlich wie T5; Beis ähnlich wie T22; Beisatz: Hier: Miete in einem Kinocenter. (T32) TE OGH Ob 133/11i Vgl TE OGH Ob 14/14p Beis ähnlich wie T5; Beis wie T22; Beis wie T23; Beisatz: Hier: Flugplatz. (T33) European Case Law Identifier ECLI:AT:OGH0002:1957:RS Seite 5 von 5