Wohnrecht im Wandel. Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien

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1 Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien

2 Vierter Teil Das aktuelle rechtspolitische Geschehen im Wohnrecht

3 Übersicht Wohnrechtliche Ankündigungen im Regierungsprogramm Verhandlungen über die Mietrechtsreform WRN 2015, WGG-Novelle 2016, 2. MILG Ruhende Projekte: Bauten auf fremdem Grund, Novelle zum Landpachtgesetz Der neue Normenkontrollantrag und seine Einwirkungen auf das Wohnrecht Mietrechtliche Anfechtungen; das Erkenntnis des VfGH vom , G 673/2015 Sonstige Normenkontrollanträge zu wohnrechtlichen Bestimmungen

4 Mietrechtliche Ankündigungen im aktuellen Regierungsprogramm Mietrechtsreform im Bereich des Wohnens (?) möglichst einheitlich, weitgehende Auflösung der vielschichtigen Anwendungsbereiche bessere Verständlichkeit für die Rechtsanwender; Transparenz Leistbarkeit der Mieten Entfall der Mietvertragsgebühr zumind. für unter 35-Jährige bei erstmal. Vertragsabschluss zur Hauptwohnsitzbegründung (?) BMF klare Regelung der Erhaltungs- und Wartungspflicht Einführung einer einfachen und transparenten Mietzinsbildung bei Fristvertrag Warnpflicht des Vermieters vor Vertragsablauf Reform des Betriebskostenkatalogs bezirksübergreifende Ausweitung der Schlichtungsstellen

5 Sonstige wohnrechtliche Elemente des Regierungsprogramms Modernisierung des Baurechts (auch abgabenrechtliche Attraktivität) siehe Projekt Bauten auf fremdem Grund Reform des WGG (erledigt durch BGBl I 2015/157) Regelungsbedürfnisse im Wohnungseigentumsrecht, nämlich Zubehör-Wohnungseigentum (erledigt durch WRN 2015, BGBl I 2015/100) Dotierung der Rücklage Entscheidungsprozesse in der Hausversammlung Rechtsposition der Wohnungseigentümer gegenüber den Verwaltern

6 Was hat sich seither zur großen Mietrechtsreform getan? Beratungen in einer noch von BM Dr. Karl eingesetzten Reformgruppe Mietrecht im BMJ einige Sitzungen, Austausch von Standpunkten, aber keine inhaltliche Annäherung Sommer 2014: BM Dr. Brandstetter erklärt die Arbeiten dieser Gruppe mangels Grundkonsenses für beendet Verhandlungen zwischen den Bautensprechern der beiden Regierungsparteien und ihren Beratern Dezember 2014: SPÖ präsentiert ihren Entwurf für ein Universalmietrecht immer wieder Verhandlungsrunden; manche Einigungen und Festlegungen in Teilfragen; immer wieder gutes Verhandlungsklima betont zusehends aber Unsicherheit über die Verhandlungsgrundlage durch die Anfechtungen des Mietrechts beim Verfassungsgerichtshof Sommer 2016: Druck über die Ankündigung von Pressekonferenzen letztlich nach wie vor kein Konsens Mit einem großen Reformwerk ist in dieser Legislaturperiode angesichts der weit auseinander liegenden Grundpositionen nicht mehr zu rechnen

7 Die bisherigen wohnrechtlichen Gesetzgebungsakte dieser Legislaturperiode Wohnrechtsnovelle 2015 (BGBl I 2014/100) Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum Erhaltungspflicht für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte WGG-Novelle BGBl I 2015/157 eigenständige Neuregelung zur Erhaltungspflicht Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag Spekulationsregel bei Weiterveräußerung Compliance, gemeinnützige Vermögensbindung 2. MILG BGBl I 2016/12: Hinausschieben der Richtwerterhöhung um ein Jahr Andere Gesetzesprojekte im Bereich des Wohnrechts liegen bis zur Einigung über eine Mietrechtsreform auf Eis Projekt Bauten auf fremdem Grund (siehe die nächsten beiden Folien) Novelle zum Landpachtgesetz (stärkerer Schutz des Pächters, vor allem hinsichtlich der Vertragsdauer)

8 Projekt Bauten auf fremdem Grund Fragestellung In der Praxis ergibt sich immer wieder das Bedürfnis, Bauten auf fremdem Grund zu errichten und zu benützen; sowohl Wohnbauten als auch gewerbliche Objekte In welcher Rechtsform soll das am besten geschehen? Soll der rechtliche Rahmen geändert werden? zwei Rechtsinstitute: Baurecht und Superädifikat Baurecht ist das dingliche und übertragbare Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben; BaurechtsG (RGBl 1912/86) Begründung durch Baurechtsvertrag und Eintragung im Grundbuch, daher positive und negative Publizität Superädifikat ist Bauwerk auf fremdem Grund, das dort ohne Belassungsabsicht errichtet wurde ( 297, 435 ABGB) Die Judikatur zur Erkennbarkeit dieser Absicht ist aber sehr großzügig, Gebäude können auch fest und solide sein Begründung des SÄ durch bloße Errichtung; Basis ist meistens ein befristetes Grundbenützungsrecht (zb Miete oder Pacht); keine Publizität Problem Wegen der höheren Abgabenbelastung und der inflexiblen Ausgestaltung des Baurechts wird in der Praxis meistens das dafür eigentlich nicht geeignete SÄ in Anspruch genommen Überhandnehmen von SÄen in fester u. solider Bauweise

9 Grundüberlegungen und bisheriges Geschehen Superädifikate sollen auf ihren ursprünglich vorgesehenen Anwendungsbereich, nämlich auf labile Bauwerke, zurückgedrängt werden Das Baurecht soll anwenderfreundlicher und flexibler ausgestaltet werden (zb mehr Gestaltungsmöglichkeiten für die Vertragspraxis) Reformentwurf des Notariats/LBI für Rechtsvorsorge und Urkundenwesen bereits 2013 zahlreiche sehr substanzielle Gesprächsrunden mit Interessenvertretern Auf Grundlage dieser Gespräche erstellte das BMJ einen weiterentwickelten Diskussionsentwurf Sukkus der bisherigen Diskussion: bei der Neuordnung des Baurechts auf die unterschiedlichen Erscheinungsformen (reine Gewerbebauten mehrgeschoßige Wohnbauten Mischnutzungen Bebauungen mit Ein- und Zweifamilienhäusern) Bedacht nehmen u. differenzieren Mehrfachnutzung eines Grundstücks durch Begründung mehrerer Baurechte? Stärkung der Rechtsstellung von Baurechtswohnungseigentümern Grundvoraussetzung: Lösung der abgabenrechtlichen Problematik derzeit aber noch kein politischer Auftrag zur Fortsetzung der Arbeiten

10 Der neue Normenkontrollantrag und sein Hereinwirken in das Wohnrecht Frühere Rechtslage im Zivilrecht: Geltendmachung der Verfassungswidrigkeit eines Gesetzes nur auf Antrag des OGH oder eines zweitinstanzlichen Gerichts Der einzelne Bürger hatte von den hier kaum vorkommenden Fällen unmittelbarer Wirkung abgesehen keine Möglichkeit, selbst zum VfGH zu kommen; brauchte immer ein Instanzgericht für die Normprüfung Die Zivilgerichte waren im Bereich des Wohnrechts mit Normprüfungsanträgen eher zurückhaltend zb 1 Ob 353/50; 8 Ob 152/97d; 5 Ob 5/00x; 5 Ob 130/04k; 5 Ob 214/04p; 5 Ob 42/15k; ua Seit Jahresbeginn 2015 ist das nun anders Rechtliche Grundlagen: Art 140 Abs 1 Z 1 lit d B-VG und 62a Abs 1 VfGG Eine Partei eines ordentlichen gerichtlichen Verfahrens kann aus Anlass eines Rechtsmittels gegen eine erstinstanzliche Gerichtsentscheidung die Verfassungswidrigkeit eines angewendeten Gesetzes geltend machen Davon waren aber folgende wohnrechtliche Verfahren ausgenommen: mietrechtliche Außerstreitverfahren nach 37 Abs 1 MRG wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren nach 52 Abs 1 WEG 2002 wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche Außerstreitverfahren nach 22 Abs 1 WGG Verfahren über die Kündigung von Mietverträgen und über die Räumung von Mietobjekten

11 Normenkontrollanträge zum Mietzinsrecht Zunächst Normenkontrollanträge zu 16 MRG: Anwendbarkeit des Richtwertsystems in Abhängigkeit vom Stichtag 8. Mai 1945 (G 206/2015) mit Beschluss des VfGH vom als unzulässig zurückgewiesen Dennoch in diesem Verfahren amtswegige Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Ausnahme von mietrechtlichen AußStrVerfahren in 62a Abs 1 Z 4 VfGG VfGH-Erkenntnis , G 346/2015: Ausnahme ab sofort als verfassungswidrig aufgehoben Damit war das MRG zum allgemeinen Beschuss mit verfassungsrechtlichen Argumenten freigegeben Sechs Normenkontrollanträge zum Wiener Richtwert ( 5 Abs 1 RichtWG) und zum Gründerzeitviertel ( 2 Abs 3 RichtWG): G 673/2015, G 74, 137, 141, 170, 268/2016 In G 141 und 268/2016 wurde auch der Befristungsabschlag angefochten Ein weiterer NKA gg. den Wr. Richtwert wurde mit Beschluss des VfGH vom , G 134/2016, wg. zu engen Anfechtungsumfangs zurückgewiesen NKA zum Ausschluss des 12a MRG im Teilanwendungsbereich des 1 Abs 4 Z 3 MRG: G 304/2016 noch anhängig

12 Sonstige Normenkontrollanträge zum MRG und zum ABGB-Bestandrecht NKA zur Kündigungsmöglichkeit nach 1121 ABGB: G 363/2015 Behandlung des Antrags vom VfGH mit Beschluss vom mangels Erfolgsaussicht abgelehnt Amtswegige Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Ausnahme von Verfahren über die Kündigung von Mietverträgen und über die Räumung von Mietobjekten in 62a Abs 1 Z 5 VfGG VfGH-Erkenntnis , G 541/2015: Ausnahme ab sofort als verfassungswidrig aufgehoben NKA zu den Kündigungsgründen des 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG (Ausnahme der Weitergabe an eintrittsberechtigte Personen): G 573, 575/2015 mit Beschluss des VfGH vom als unzulässig zurückgewiesen (weil 46 Abs 2 MRG nicht mitangefochten wurde) NKA zu 8 Abs 3 MRG (Entschädigung des Mieters für Beeinträchtigungen): G 288/2016 mit Beschluss des VfGH vom als unzulässig zurückgewiesen (weil NKA erst anlässlich eines Rekurses gegen die zweitinstanzliche Entscheidung erhoben wurde)

13 Sonstige Normenkontrollanträge zum MRG und zum Sondermietrecht NKA zu 33 Abs 2 MRG (nachträgliche Zahlung des Zinsrückstandes nützt dem Mieter nur, wenn kein grobes Verschulden) sowie zu 1096 ABGB: G 122, 125/2016 mit Beschluss des VfGH vom als unzulässig zurückgewiesen (wegen zu engen Anfechtungsumfangs) NKA zum Sportstättenschutzgesetz: Beschränkung auf Vermietung durch Gebietskörperschaft in 1 Abs 1: G 434/215 mit Beschluss des VfGH vom als unzulässig zurückgewiesen (wegen zu engen Anfechtungsumfangs)

14 Sonstige Normenkontrollanträge zum Wohnrecht Amtswegige Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Ausnahme von wohnungseigentumsrechtlichen AußStrVerf in 62a Abs 1 Z 4 VfGG (G 72/2016) VfGH-Erkenntnis , G 72/2016: Ausnahme ab sofort als verfassungswidrig aufgehoben WE-Recht: zum Gutachten nach 37 Abs 4 Dauer der Übergabepflicht? (G 33/2015) Behandlung des Antrags vom VfGH mit Beschluss vom mangels Erfolgsaussicht abgelehnt Amtswegige Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Ausnahme von wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlichen AußStrVerf in 62a Abs 1 Z 4 VfGG (G 370/2016) VfGH-Erkenntnis , G 370/2016: Ausnahme ab sofort als verfassungswidrig aufgehoben (und damit gesamte Z 4 aufgehoben) WGG: NKA zu 14 Abs 7a (Entgelt nach vollständiger Tilgung von Fremdmitteln): G 162/2016 noch anhängig WWG: NKA zu 15 Abs 9 (Anwendbarkeit des Mietzinsrechts auf mit Fondshilfe wiederhergestellte Mietobjekte): G 410/2016 noch anhängig

15 Das Erkenntnis des VfGH G 673/2015 Gründerzeitviertel Die NKA gegen 2 Abs 3 RichtWG ( Gründerzeitviertel ) werden abgewiesen VfGH betont unter Bezugnahme auf die EGMR-Judikatur (zb Mellacher), dass der Gesetzgeber beim Mietrecht über einen erheblichen Gestaltungsspielraum verfügt, weil er hier, insb beim Mietzins, teils widerstreitende wohnungs-, sozial- und stadtentwicklungspolitische Interessen zum Ausgleich bringen muss. Dem Ziel, Wohnen in zentrumsnaher städtischer Lage zu Preisen zu ermöglichen, die es auch Personen mit mittlerem und niedrigem Einkommen erlauben, ihren Wohnbedarf in dieser Lage angemessen zu decken, kommt besonderes Gewicht zu. Lagezuschlag in Gründerzeitvierteln dann zulässig, wenn sich die Wohnumgebung baulich so geändert hat, dass auf sie die Beschränkung des 2 Abs 3 RichtWG nicht mehr zutrifft rechtspolitischer Gestaltungsspielraum durch diese Regelung nicht überschritten 2 Abs 3 RichtWG, insb Begriff Wohnumgebung, ist hinreichend klar und bestimmt

16 Das Erkenntnis des VfGH G 673/2015 Befristungsabschlag Die NKA gegen 16 Abs 7 MRG (Befristungsabschlag) werden abgewiesen auch dazu wird Gestaltungsspielraum betont Regelung hat das Ziel, einen Anreiz für Vermieter zu schaffen, anstatt eines befristeten ein unbefristetes Mietverhältnis abzuschließen Dieser Anreiz ist nur möglich, wenn die Abschlagshöhe von der Dauer der Befristung unabhängig ist; degressive Staffelung würde dem angestrebten Effekt zuwiderlaufen Befristungsabschlag ist keine unsachliche Ungleichbehandlung Höhe der Umzugskosten korreliert nicht per se mit Befristungsdauer Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters an einer erhöhten Verfügbarkeit und den Interessen des Mieters an einem gesicherten Bestandrecht liegt innerhalb des Gestaltungsspielraums

17 Das Erkenntnis des VfGH G 673/2015 Wiener Richtwert Die NKA gegen die Richtwerte, insbesondere gegen den Wiener Richtwert, werden zurückgewiesen VfGH qualifiziert die Kundmachungen des BMJ über die Erhöhung der Richtwerte aufgrund der gesetzlichen Wertsicherungsregelung des 5 Abs 2 RichtWG als Rechtsverordnungen, die mitanzufechten gewesen wären, ebenso wie die Wertsicherungsbestimmung selbst daher Anfechtungsumfang zu eng Hier steht also eine inhaltliche Entscheidung des VfGH noch aus. Nur wenige Wochen danach neuer Normenkontrollantrag zum Wiener Richtwert bzw zu den Richtwerten insgesamt eingebracht G 428/2016, G 430/2016, V 75/2016 Verfahren noch anhängig

18 Ausblick Das Anfechtungsgeschehen wird auch im Wohnrecht noch weiter Fahrt aufnehmen. VfGH zeigt in sehr eingehend geführten Verfahren Verständnis für die sozialpolitischen Erfordernisse, die wohnrechtlichen Normen zugrunde liegen. Eine dennoch freilich immer mögliche Aufhebung von Normen wird jedoch wohl eher nur abgegrenzte Einzeltatbestände betreffen. Trotzdem können Aufhebungen je nachdem, welche Bestimmung sie betreffen sehr große Sprengkraft haben. Das könnte im Zusammenwirken mit einem untätigen Gesetzgeber durchaus zu erheblichen Lücken im wohnrechtlichen Regelungsgefüge führen. Das würde den Reformdruck noch erhöhen.

19 Ausblick auf den Abschluss dieser Lehrveranstaltung Am 20. Januar 2017 können Sie das Gehörte im Rahmen der Klausur nochmals Revue passieren lassen. Same station, aber erst 14 Uhr!