Wohnrecht im Wandel. Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien

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1 Wohnrecht im Wandel Die rechtspolitischen Hintergründe und die Wirkungsweise wohnrechtlicher Instrumentarien

2 Dritter Teil Das Wohnungseigentumsrecht

3 Rechtstatsächliches zum Wohnungseigentumsrecht größere rechtspolitische Bedeutung weitere Verbreitung, auch am Land Problemfall Sanierung, besonders bei Beton-Plattenbauten; Re-Constructing WGG: Anspruch auf nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum Zunahme der Gerichtsverfahren verbreiterte Rechtsdogmatik

4 Regelungsdefizite des ABGB Grundlage im ABGB: Rechtsgemeinschaft keine Anknüpfung an Stockwerkseigentum keine Zuordnung des Anteils zu einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit geringe Besicherungstauglichkeit jederzeitige Teilungsklage möglich kein Minderheitenschutz schwerfällige Willensbildung bei außerordentlicher Verwaltung Miteigentumsgemeinschaft keine juristische Person problematisch bei Solidarschuld keine Regeln über die Willensbildung

5 Geschichtliche Entwicklung Wohnungseigentumsgesetz 1948 ab den Fünfzigerjahren rasche Verbreitung Wohnungseigentumsgesetz 1975: Ehegattenwohnungseigentum Unwirksamkeit knebelnder Vertragsklauseln Neukodifikation 2002 neue Systematik, neue Terminologie Eigentümerpartnerschaft selbständiges Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen Ausschluss partieller Wohnungseigentumsbegründung Neuerungen bei Willensbildung und Vertretungsbefugnis Wohnrechtsnovelle 2006 Wohnrechtsnovelle 2015

6 Begriff und Inhalt des Wohnungseigentums Kombination zweier Elemente ideelles Miteigentum an der Liegenschaft dingliches Nutzungsrecht am WE-Objekt vorläufiges Wohnungseigentum untrennbare Verbindung mit Mindestanteil eigenständiger Rechtsschutz nach außen Unteilbarkeitsgrundsatz Titel und Modus zur Begründung von WE Vereinbarung oder gerichtliche Entscheidung Erwerbungsart: Grundbuchseintragung obligatorische WE-Begründung

7 Eigentümerpartnerschaft Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen gemeinsam Eigentümer eines WE-Objekts kein Angehörigenverhältnis erforderlich gleich große Anteile am Mindestanteil gleiche Belastung der beiden Anteile gemeinsame Ausübung der Mitwirkungsbefugnisse nur gemeinsame Rechtsgeschäfte Solidarhaftung der Eigentümerpartner

8 Wohnungseigentumstaugliche Objekte; Zubehör Wohnungen ( 2 Abs 2) sonstige selbständige Räumlichkeiten, zb Geschäftsräume Garagen Kraftfahrzeug-Abstellplätze problematisch wegen Interessenkluft aber große betriebswirtschaftliche Bedeutung Zubehör-Wohnungseigentum Keller- oder Dachbodenräume Hausgärten nicht mehr Balkone und Terrassen WRN 2015: gesonderte GB-Eintragung nicht vonnöten allgemeine Teile der Liegenschaft

9 Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers Nutzung des Objekts, auch Vermietung Änderungen am Objekt Instandhaltung des Objekts schwierige Abgrenzung zur Erhaltungspflicht der Gemeinschaft für die allgemeinen Teile Mitwirkung an der Willensbildung Minderheitsrechte ( 30) anteilige Tragung der Aufwendungen anteilige Partizipation an Erträgnissen Recht auf Abrechnung

10 Verwaltung der Liegenschaft ordentliche Verwaltung ( 28) Mehrheitsentscheidung gerichtliche Beschlussanfechtung Minderheitsschutz durch Möglichkeit zur Anrufung des Gerichts außerordentliche Veränderungen ( 29) auch hier Mehrheitsprinzip, aber weiter gehende Inhaltskontrolle durch das Gericht Eigentümergemeinschaft: juristische Person mit beschränkter Rechtsfähigkeit

11 Der Verwalter Organ der Eigentümergemeinschaft Pflichten des Verwalters ua redliche Geschäftsbesorgung, Treue Interessenwahrung, Weisungsbefolgung Rechnungslegung und Vorausschau Hereinbringung rückständiger Beiträge Auskunftspflicht Kündigung des Verwaltungsvertrags spätestens nach 3 Jahren möglich Eigentümervertreter als Korrektiv bei Interessenkollision

12 Ausblick Am 13. Januar 2017 setzen wir mit der Besprechung des neuen Rechtsbehelfs Normenkontrollantrag und seiner wohnrechtlichen Auswirkungen sowie mit einer Ausleuchtung der aktuellen Situation im Wohnrecht fort. Zeit wieder Uhr wieder im Hörsaal U15