Von Pionieren zur städtischen Praxis

Transkript

1 Von Pionieren zur städtischen Praxis Potenziale gemeinschaftlichen Wohnens zur Lösung demografischer und sozialer Herausforderungen - Laborstadt Potsdam - Ergebnisse Akteursanalyse Potsdam

2 Transformationswissen Zielwissen Problemwissen Forschungsdesign I. Integrative Forschungsperspektive AP 1: Konzepte, Typologie AP2: Bestandsaufnahme AP3: Effekte und Potenziale II. Reallabor: Gemeinschaftliches Wohnen in Potsdam Bündnis für Wohnen AP 4: Herausforderungen AP 6: Bedarfserhebung AP 5: Akteursanalyse AP 7: Fokusgruppen AP 8: Begleitung/Evaluierung von Modellprojekten AP 8: Roadmap: von Konzepten zur Umsetzung IV. Projektmanagement III. Transfer AP 9: Praxis-Leitfaden AP 10: Konferenz Kommunale Strategien

3 Ergebnisse der Akteursanalyse Einschätzungen zu Prozessen, Strukturen und Akteurskonstellationen Welche Prozesse und Strukturen fördern oder hemmen die Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnformen in Potsdam? Welche Erfahrungen liegen bei den Akteuren vor? Durch welche Maßnahmen und Instrumente kann gemeinschaftliches Wohnen gesellschaftlich stärker verankert werden? Landschaft der Potsdamer Wohnprojekte Liste der identifizierten Wohnprojekte und Formen gemeinschaftlichen Wohnens in Potsdam Online-Karte auf der Website der Stadt Potsdam Projektsteckbriefe

4 Methodisches Vorgehen 12 strukturierte Interviews (Dauer jeweils Minuten) im Zeitraum zwischen April und August 2017 mit Akteuren aus unterschiedlichen Zusammenhängen: Politik und Verwaltung Organisierte Wohnungswirtschaft BewohnerInnen bzw. IntiatorInnen ausgewählter Wohnprojekte Projektentwickler / Projektsteuerer Banken Zusätzlich: kurze Telefon- und -Befragung weiterer Akteure zur Identifizierung von bereits realisierten und geplanten Projekten gemeinschaftlichen Wohnens in Potsdam

5 Erste Erkenntnisse: Projekttypen Sehr heterogene Wohnprojektlandschaft in Potsdam Mietshäusersyndikat (z.b. Projekthaus); durch externe Unterstützung und Erfahrungstransfer wird der Aufwand für den Einzelnen reduziert. selbstorganisiert (z.b. 23 Riesen); eher unerfahrene Akteure, die z.t. mit Unterstützung durch erfahrene Akteure wie Stiftungen etc. Projekt umsetzen; tendenziell hohe Baukosten und Mieten mit Unterstützung durch ProPotsdam und andere Partner (z.b. Konvoi ); tendenziell geringerer Gestaltungsspielraum durch Projektentwickler organisierte Projekte (z.b. Holzhaus am Waldpark); teilweise Konflikte innerhalb der Projekte kaum untereinander vernetzt jeder bleibt in seinem Milieu

6 Potsdamer Wohnprojektelandschaft (eigene Darstellung, Kartengrundlage OpenStreetMap)

7 Erste Erkenntnisse: Begriffsverständnis / Anspruch Was ist gemeinschaftliches Wohnen? Welcher Anspruch wird damit verbunden? Luxus-Stadtvillen vs. ehemals besetzte Häuser Kosteneinsparung vs. Anspruch Linke Spinnerei vs. Beitrag zu bezahlbarem Wohnen Wohnen in Hausgemeinschaften nach dem Muster der DDR- Zeit vs. bewusste Wahl von Mitwohnenden Einzeleigentum mit gemeinsamem Rahmen vs. Gemeinschaftliches Eigentum vs. Miete in Hausgemeinschaft

8 Erste Erkenntnisse: gemeinschaftlich Wohnen als Nische? Konsens (?): Es gibt in Potsdam eine kontinuierliche, aber quantitativ kleine Nachfrage nach Projekten für gemeinschaftliches Wohnen in Potsdam. Es gibt eine veritable Nische. Alle sehen sie, keiner kann sie konkret beschreiben. größeres Interesse in der Potsdamer Bevölkerung scheint aber vorhanden zu sein Der Bedarf dieser Wohnform wird erkannt, lässt sich aber im (öffentlichen/ geförderten) Wohnungsbau schwer umsetzen. Einige Banken finanzieren bevorzugt gemeinschaftliche Wohnprojekte, weil sie in der weit überwiegenden Zahl funktionieren. Selbst wenn ein Projekt scheitert, hat die Bank eine attraktive Immobilie, die sich gut weiter entwickeln lässt

9 Erste Erkenntnisse: Schwierige Wohnungsmarktbedingungen Größtes Hemmnis sind fehlende Liegenschaften und hohe Preise geeignete Grundstücke oder Gebäude fehlen bzw. werden so teuer am Markt gehandelt, dass sie nur unter maximaler Renditeorientierung gewinnbringend vermarktet werden können. Diese Renditeorientierung steht jedoch beim gemeinschaftlichen Wohnen nicht im Fokus bzw. wird sogar explizit abgelehnt. Im Bestand besteht die Herausforderung neben der Frage des Kaufpreises darin, die Gebäude für Gemeinschaftswohnprojekte baulich anzupassen. Konzeptvergabeverfahren funktioniert nur eingeschränkt: zu kurze Fristen für Bewerbung, zu hohe Anforderungen an das Konzept. Bestimmte Stadtteile wie Drewitz oder Stern stehen bislang nicht im Fokus wenn es um potenzielle Standorte für Gemeinschaftswohnprojekte geht

10 Erste Erkenntnisse: Hürden bei der Projektumsetzung Fehlende Kommunikation und Erfahrungstransfer erschweren die Projektumsetzung Fehlende Ansprechpartner / Anlaufstelle für organisatorische, rechtliche und finanzielle Fragen Vermittlung zwischen Eigentümern und potenziellen Nutzern fehlt Fehlendes Eigenkapital bzw. fehlende Kenntnis über Möglichkeiten für günstige Darlehen Fehlende Kenntnisse über Fördermöglichkeiten (Wohnraumförderung) Teilweise Einschränkungen aufgrund baurechtlicher Vorgaben (B-Plan, Satzungen, etc.) Rechtliche Hindernisse bei der Förderung von Projekten mit sozialen Trägern

11 Herausforderungen (I): Das kommunale Wohnungsunternehmen als Akteur Alle Akteure (inkl. der ProPotsdam) sind sich einig, dass über das kommunale Wohnungsunternehmen mehr Potenziale für das gemeinschaftliche Wohnen ausgeschöpft werden könnten. ABER Auftrag der ProPotsdam: Schaffung von Wohnraum Bebaubare Grundstücke, geeignete Immobilien sind kaum verfügbar zukunftsorientierte Bestandsentwicklung Konvoi e.v. Perspektiven für Plattenbauten und andere DDR-Bestände

12 Herausforderungen (II) Wohnungsbaugenossenschaften Genossenschaften in Potsdam werden von den Akteuren nicht als Potenzial wahrgenommen, um Modelle gemeinschaftlichen Wohnens zu fördern. Möglicherweise liegt hier aber ein großes Potenzial versteckt Überzeugungsarbeit in der Leitungsebene und bei den Genossenschaftsmitgliedern erforderlich AK Stadtspuren als wohnungswirtschaftlicher und -politischer Player kann ggf. mit Beratung und Erfahrungstransfer unterstützend tätig werden

13 Herausforderungen (III) Projekte des Mietshäusersyndikats Unter den Wohnprojekten in Potsdam sind Projekte aus dem Umfeld des Mietshäusersyndikats am häufigsten vertreten und inhaltlich stark profiliert Das Mietshäusersyndikat bietet einen Erfahrungstransfer und leistet so eine wichtige Unterstützungsarbeit für potenzielle Wohnprojekte Ziel ist die Umsetzung alternativer Lebens- und Wohnformen Verbunden mit scharfer Kritik an der zurückliegenden und aktuellen Wohnungsmarkt- und Stadtentwicklungspolitik Zusammenarbeit mit städtischen Akteuren erfordert die Überbrückung dieser Differenzen

14 Herausforderungen (III) Stadtverwaltung und -politik Ohne ein Bekenntnis der Stadtpolitik zur aktiven Unterstützung gemeinschaftlichen Wohnens wird es auch zukünftig bei mühseligen Einzellösungen für Wohnprojekte bleiben. Politik: Randthema. Mehrwert von gemeinschaftlichem Wohnen wird nicht gesehen oder für nicht prioritär erachtet fehlende Lobby Verwaltung: Bedarfe ernst nehmen. ; Aber: Die Umsetzung ist mit erheblichem Aufwand verbunden. Das wohnungspolitische Konzept von Oktober 2015 bietet eine gute Basis für die politische Legitimation des Themas, ist aber schwer umsetzbar

15 Herausforderungen (IV) Mögliche Formen der Unterstützung Ideen und Konzepte, um gemeinschaftliches Wohnen in Potsdam zu unterstützen bzw. zu forcieren: Einrichtung einer Beratungs- und Vernetzungsstelle für Projekte und als Vermittlungsinstanz zwischen Projekten und Politik, denkbar mit öffentlich-privatem Trägermodell analog zur WerkStadt für Beteiligung Projekttag gemeinschaftliches Wohnen verstetigen Einsatz des kommunalen Vorkaufsrechtes (ggf. durch Dritte, z.b. ProPotsdam) in Milieuschutz- und Sanierungsgebieten etc. Anpassung und erneute Durchführung des Konzeptverfahrens für ausgewählte Liegenschaften Leitfaden Gemeinschaftlich sanieren (Beispiele zum Umgang mit Sanierung und Umbau von Plattenbauten und seriellen Bauten)

16 Fazit Potenziale für gemeinschaftliches Wohnen in Potsdam sind vorhanden Es werden überwiegend Hemmnisse genannt, warum Gemeinschaftliches Wohnen nicht umsetzbar ist; kaum jemand wechselt die Perspektive Gemeinschaftliches Wohnen hat auf politischer Ebene nur eine nachrangige Priorität: Die Förderung gemeinschaftlichen Wohnens wird nicht unmittelbar forciert. Auf der Arbeitsebene (Stadtverwaltung, ProPotsdam, Wohnprojekte) besteht Konsens, dass diese Wohnform eine signifikante Nachfrage besitzt und der Bedarf stabil, wenn nicht sogar wachsend sein wird. Alle Akteure formulieren grundsätzliche Offenheit gegenüber dem Thema, aber niemand würde von sich aus den Hut aufsetzen, um die Initiative zu ergreifen

17 Vielen Dank!