REAL ESTATE STUTTGART Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 1/9. Due Diligence für Wohnungsportfolios - Rainer Reddehase FRICS Stand:

Transkript

1 Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 1/9 Due Diligence für Wohnungsportfolios - Rainer Reddehase FRICS Stand: Ausländische Investoren kauften vermehrt in Deutschland Wohnimmobiliengesellschaften bzw. Wohnimmobilienbestände im zehntausender Bereich. So war der Verkauf der kommunalen Gesellschaft WOBA Dresden mit circa Wohnungen, der Verkauf der DGAG an Pirelli REAL ESTATE oder der GBH Heidenheim mit circa Wohnungen in den letzten Jahren sowie der Verkauf der LEG NRW mit knapp Wohnungen in 2008 die von der Öffentlichkeit wahrgenommenen Transaktionen. Die klassische Wohnungswirtschaft tendenziell eher skeptisch gestimmt gegen die Investoren mit dem vielen Geld - fragt: Wie und warum machen die das bloß? Kann man mit Wohnimmobilien wieder Geld verdienen? Wir haben doch jahrelang bewiesen, dass mit der Bewirtschaftung im Wohnimmobilienbereich keine nennenswerten Renditen zu erzielen waren! Schließlich hatten wir ja den sozialpolitisch gewollten Auftrag der Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum. Und vor allem: Was rechtfertigte die hohen Kaufpreise? Um es vorwegzunehmen: Kein Investor kann die gleiche Geschäftspolitik bei der erworbenen Gesellschaft beibehalten, sondern muss versuchen durch eine strategische Neuausrichtung die Gesellschaft (noch) profitabler zu machen. Bereits schon während der Ankaufsphase die bei den großen Transaktionen in der Regel über so genannte Bieterverfahren mit Due Diligence-Prozessen abläuft wird der Investor überlegen, welche Einsparungspotenziale auf der Ausgabenseite bestehen und wie die Einnahmen z.b durch sozialverträgliche Mieterprivatisierung erhöht werden können. Hinzu kommen Finanzierungsüberlegungen (Leverage Effekt, günstiges Zinsniveau) und mögliche Synergieeffekte mit bereits bestehenden Gesellschaften sowie Annahmen über einen möglichen Ausstieg (Exit) aus der gekauften Gesellschaft. L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase doc 1/9 Druck:

2 Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 2/9 Der Begriff der Due Diligence ( erforderliche Sorgfalt ) stammt aus dem angloamerikanischen Kapitalmarktgeschäft und wird bei der Akquisition von Unternehmen verwendet. Im Vorfeld sollen mit einem vertretbaren Aufwand alle Chancen und Risiken der potenziellen Akquisition untersucht und der richtige Kaufpreis eruiert werden. Der abschließende Due Diligence-Report wird von den Investoren und von den finanzierenden Banken als Entscheidungshilfe genutzt und dient der Gebotsfindung. Naturgemäß liegt der Focus bei Wohnungsunternehmen bei der Due Diligence neben der Unternehmensorganisation auf dem Wohnungsbestand selbst. Sowohl die Verkäuferseite als auch die jeweiligen Bieter stellen für den Verkaufsprozess sog. Due Diligence-Teams zusammen mit Experten aus dem Rechts-, Finanz-, Steuer-, Technik- und Umweltbereich sowie Immobilienprofis mit Know-how im Bereich der Immobilienbewertung und im Bereich Wohnungsprivatisierung. Eine Due Diligence läuft in verschiedenen Phasen ab. So steigert sich von Phase zu Phase die Intensität und Detailliertheit der Prüfung. In der Vorphase werden seitens des Beraters des Verkäufers mögliche Investoren selektiert und mit ersten Informationen (sog. Teaser) versorgt. Sofern der Investor Interesse bekundet und bereit ist, eine entsprechende Vertraulichkeitserklärung abzugeben, kommt er in die erste Phase. Bei Wohnungsgesellschaften der öffentlichen Hand wird das Bieterverfahren öffentlich ausgeschrieben. In der ersten Phase stellt der Verkäufer ein Informationsmemorandum mit Daten über das Wohnungsunternehmen und dessen Wohnungsbestand zur Verfügung. In einem process letter werden der Zeitplan und das Verfahren verkäuferseits festgelegt. In der Regel verpflichten sich die Bieter, keinen direkten Kontakt mit den Mitarbeitern und Mietern des Verkäufers während der Verkaufsphase zu führen. L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase doc 2/9 Druck:

3 Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 3/9 Anhand der vorliegenden Informationen kann sich der Investor überlegen, ob bzw. zu welchem Preis er bereit ist, ein indikatives Angebot abzugeben. Nach Vorlage der Angebote erfolgt eine starke Selektion, so dass in die nächste Phase nur noch mit wenigen Investoren weiterverhandelt wird. Dabei kann es sich je nach Größe der Wohnungsgesellschaft um 2 bis 3 Bieter, aber auch um 8 bis 10 Bieter handeln. Je kleiner der Kreis der Mitbieter umso geringer sind die potentiellen bad costs. - also Kosten, denen kein direkter Ankauf zugeordnet werden kann - desto stärker ist der Investor bereit, intensiv in die Prüfung einzusteigen und zu investieren. An das Informationsmemorandum und die Datenbank werden entsprechend hohe Anforderungen an die Qualität gestellt, da sich das indikative Angebot auf die Auswertung dieser Daten stützt. In gut strukturierten Transaktionsprozessen werden schon in der ersten Phase ausreichend Informationen zur Verfügung gestellt, so dass Bieter schon in dieser Phase in der Lage sind ein detailliertes Angebot abzugeben. In der zweiten Phase werden den verbleibenden Investoren tiefere Einblicke in das Portfolio ermöglicht. Dies geschieht durch einen Datenraum, durch die Teilnahme an Besichtigungstouren (Bustour) sowie Managementpräsentationen und Frageund-Antwort-Runden. Hierzu werden in einem Datenraum umfangreiches Material über die Transaktion, also das Unternehmen (Geschäftsberichte, Bilanzen, Organigramme, Verträge etc.) und die Objekte (Mieten, Grundbücher, Bauakten, Mietverträge, Bewirtschaftungskosten etc.) zur Verfügung gestellt. Waren vor einigen Jahren die Datenräume noch in angemieteten Bürocentern mit hunderten von Ordnern, sind die modernen Datarooms virtuell im Internet und nur den befugten Bietern zugänglich. In der Regel haben die Bieter die Möglichkeit, Fragen an die Verkäuferseite zu stellen. Diese werden entweder direkt beantwortet oder müssen formal eingereicht L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase doc 3/9 Druck:

4 Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 4/9 werden, um dann während der Q-&-A-Session (Frage-und-Antwort-Runden) eine Antwort zu finden. Die Managementpräsentation ermöglicht der Führungsebene ihr Unternehmen und ihre Strategie den Investoren zu präsentieren. Das gleiche passiert auch bei den Frage-und-Antwort-Runden, wobei hier zusätzlich die operative Managementebene vertreten ist. Für den Investor und dessen Berater sind besonders die angebotenen Besichtigungstouren des Wohnimmobilienbestandes wichtig. Bei diesen Bustouren bzw. Drive bys haben die Investoren die Gelegenheit, die Standorte und Bestände näher kennenzulernen, Häuser von außen zu besichtigen und partiell leere Wohnungen, aber auch vermietete Wohnungen, von innen in Augenschein zu nehmen. Dabei haben die Berater je nach Fachrichtung unterschiedliche Untersuchungsebenen. Die Techniker versuchen die Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen in den nächsten Jahren festzustellen, die Umwelttechniker versuchen potentielle Umweltrisiken (z.b. Blei in den Leitungen, Eternitplatten mit Asbest ) zu identifizieren, die Immobilienbewerter benötigen die Objektbegehung für die Verkehrswertermittlung, Die Wohnungsprivatisierungsexperten untersuchen die Privatisierbarkeit der Wohnungen und ermitteln die künftigen Verkaufspreise für den Verkauf der Wohnungen an die jetzigen Mieter, an Kapitalanleger und an Selbstnutzer von Leerwohnungen. Als großer Werttreiber wird dabei die sozialverantwortliche Mieterprivatisierung gesehen, also die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Hierzu müssen die geeigneten Objekte in dem Portfolio herausgefunden werden, da sich in der Regel nur ein Teilbereich dafür eignet. L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase doc 4/9 Druck:

5 Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 5/9 So haben wir in der Vergangenheit festgestellt, dass sich bei Wohnungsunternehmen selten mehr als ein Drittel der Wohnanlagen für die Mieterprivatisierung eignen. Privatisierungsgrad (Einzelprivatisierung) von Wohnungsgesellschaften 20% 10% 30% 20% 40% 30% Kommunale Bestände Wohnungsunte rnehmen Versicherungen Quelle: REAL ESTATE STUTTGART, eigene Schätzung 2008 für Westdeutschland Parallel zu den durchgeführten Besichtigungen werden Markt- und Researchdaten ausgewertet, aufgrund der Informationen aus dem Datenraum eine Objektprüfung auf Mikroebene vorgenommen sowie die Bewohnerschaft analysiert. Um die möglichen Verkaufspreise bei einer späteren sozialverantwortlichen Mieterprivatisierung zu verifizieren, werden Vergleichstransaktionen (Comparables) recherchiert. Dazu sucht man aktuelle Verkäufe aus Privatisierungsmaßnahmen im gleichen Stadtteil bei Objekten, die ein ähnliches Baujahr und einen ähnlichen Ausstattungsgrad haben. L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase doc 5/9 Druck:

6 Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 6/9 Je nach Größe des Wohnungsportfolios kommt es zu einer kompletten Besichtigung (Totalerhebung) oder nur zu einer partiellen Besichtigung (30 50 %). Im zweiten Fall werden die Wohnanlagen in Cluster eingeteilt um die Bewertungsergebnisse des besichtigten Bestandes anschließend auf das restliche Portfolio hochzurechnen. Clusterkriterien sind beispielsweise: Städte, Baujahre, Stockwerke, Kaufkraftkennziffern, Bestehen von öffentlicher Förderung oder Erbbaurecht, Mietniveau. Am Ende des Tages sollte dann zu jeder Wohnung folgende Aussage getroffen werden können: Privatisierungsfähigkeit ja/nein Privatisierungspriorität 1 5 (1 = sehr gut geeignet / 5 = nicht geeignet) Mieter-, Kapitalanleger-, Leerwohnungspreis je m² Abverkaufserfolgsquote je Zielgruppe Abverkaufszeitraum Marktmiete Kaufpreisfaktor bei Globalverkäufen Diese Daten fließen anschließend in die Rechenmodelle der Investoren. Jeder Berater erstellt in seiner Disziplin einen Bericht (Due Diligence-Report), der zu einem Gesamtabschlußbericht zusammengefasst wird. Der Investor und dessen finanzierende Banken müssen jetzt überlegen, welchen strategischen Preis sie bereit sind, zu bieten. Bei der Preisfindung wird berücksichtigt, dass nicht nur die Wohnungen separat (Asset Deal) gekauft werden, sondern das gesamte Unternehmen mit bestehender L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase doc 6/9 Druck:

7 Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 7/9 Organisation und Mitarbeiterschaft (Share Deal) erworben wird. Nur der Investor mit der besten künftigen Strategie kann daher den höchsten Preis zahlen. Die Due Diligence liefert dem Investor ein sicheres Gerüst, um seine Entscheidung zu treffen und seine künftige Strategie bei erfolgreichem Zuschlag umzusetzen. Mit den zwei bis drei Höchstbietenden werden die Verhandlungen vertieft und schließlich mit dem Höchstbieter bzw. dem Investor mit dem besten Gesamtkonzept, inklusiv Sozialcharta; der Kaufvertrag über das Wohnungsunternehmen abgeschlossen. Ob der Kaufpreis gerechtfertigt war und die neue Strategie aufgeht, wird die Zukunft zeigen. Die Erfolge der Investoren der ersten Generation (z.b. Käufer der Eisenbahnerwohnungen im Jahr 2000) haben eine Vielzahl weitere internationale Investoren nach Deutschland gelockt. Auf der Angebotsseite könnte es so war unsere Annahme - nach dem Verkaufserfolg der WOBA Dresden erst richtig losgehen und weitere öffentliche Bestände auf den Markt kommen. Dieser Trend wurde aber durch den Bürgerentscheid gegen den Verkauf der kommunalen Wohnungsgesellschaft in Freiburg zumindest im Westen - gestoppt. Im Gespräch waren bereits der Verkauf der TLG sowie der Nassauischen Heimstätte. Das Bieterverfahren der TLG wurde aufgrund der Finanz- und Bankenkrise im Herbst 2008 vorab erstmals ausgesetzt. Aufgrund der unklaren Mehrheitsverhältnisse in Hessen wurden auch hier die angekündigten Verkaufsbestrebungen vorerst nicht weiterverfolgt. Aber dennoch sehen wir aufgrund der sich langsam bemerkbar machenden Rezession weitere Verkäufe von kommunalen Wohnungsbeständen, da den Gemeinden in den nächsten Jahren weniger Gewerbesteuer zufließen werden. Aber auch Landesbanken, die große Immobilienbestände in Tochtergesellschaften halten und dennoch Gelder aus den Staatsfonds zur Unterstützung der Banken beantragen, werden kaum noch das Festhalten an ihre nicht betriebsnotwendigen Wohnimmobilienbeständen rechtfertigen können. L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase doc 7/9 Druck:

8 Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 8/9 Durch die Finanzkrise und der erschwerten Aufnahme von Fremdkapital sind derzeit zwar gerade größere Immobilientransaktion schwieriger bzw. auch unmöglich geworden. Dies wird sich aber auch wieder ändern. Aber dennoch muß sich die klassische Wohnungswirtschaft mit diesem Paradigmawechsel auseinandersetzen und auch die eigene Strategie einer neuen Zeit anpassen. Abschließend noch der Due Diligence-Prozess im Überblick. Käufer Abgabe einer Vertraulichkeitserklärung Zusammenstellung der Berater Prozeßstrukturierun g Bewertung/ Analyse Bericht Grenzpreisbestimmung Verhandlungs unterstützung Teaser Phase 1 Phase 2 Phase Final Verkäufer Zusammenstellung der Berater Informationssammlung/ Prozeßsteuerung Datenraumzugang ermöglichen Vertiefung Kaufpreisvor stellung bzw. Alternativen z.b. Börse Verhandlungen L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase doc 8/9 Druck:

9 Due Diligence für Wohnungsportfolios Seite 9/9 Quelle: REAL ESTATE STUTTGART 2008, Due Diligence-Prozeß Der Autor Rainer Reddehase FRICS ist Geschäftsführer der REAL ESTATE STUTTGART Chartered Surveyors GmbH, Königstr. 80, Stuttgart, Tel und hat in Due Diligence Prozessen bereits über Wohnungen in Deutschland auf Privatisierungsfähigkeit untersucht sowie zahlreiche sozialverantwortliche Wohnungsprivatisierungenmaßnahmen begleitet. Weitere Informationen unter oder L:\Marketing\Vortrag Due Diligence\Due Diligence Rainer Reddehase doc 9/9 Druck: