Informationsmaterial WEG-Verwaltung

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1 Mitglied im Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.v. Informationsmaterial WEG-Verwaltung Inhalt: Leistungskatalog (WEG) Hausgeldabrechnung Mustervertrag Mustervollmacht WEGnews / BEIRATaktuell

2 Sehr geehrte Eigentümer, Sie suchen einen professionellen und leistungsstarken Partner für die Verwaltung Ihrer Wohnungsanlage. Einen Partner, der Sie in sämtlichen Belangen entlastet und unterstützt, Ihnen Möglichkeiten aufzeigt und für gutes Klima sorgt. Einen Partner, der immer erreichbar ist und ein offenes Ohr für Ihre Probleme hat. Verwaltung ist Vertrauenssache und die Wahl eines neuen Verwalters erst recht. Daher bemühen wir uns bereits im Vorfeld um größtmögliche Transparenz. Wir arbeiten mit dem offiziellen WEG- Verwaltervertrag des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.v. Dieser Vertrag bietet nicht nur größtmögliche Rechtssicherheit für beide Vertragspartner (gerade hinsichtlich aktueller BGH-Urteile) sondern er ist auch für den Nicht-Fachmann verständlich. Die aufgeführten Grundleistungen sind umfangreich und decken alles ab, was ordnungsgemäßer Verwaltung nach WEG sowie den Erfordernissen aktueller WEG-Verwaltung entspricht. Daher passiert es äußerst selten, dass die im Vertrag aufgeführten Sonderleistungen anfallen. Hier wird ein zusätzlicher Arbeitsaufwand vergütet, mit dem der Verwalter im Rahmen seiner normalen Verwaltungstätigkeit nicht rechnen kann. Anwesenheit bei Gericht, die Aufarbeitung von Prozessunterlagen oder auch die Bauaufsicht bei großen Instandsetzungsmaßnahmen gehören zu diesen Tätigkeiten. Hier rechnen wir, transparent und stets nachvollziehbar, nach Stundensatz ab. Um Ihnen die größtmögliche Sicherheit zu gewährleisten und weil wir von unserer Arbeit überzeugt sind, bieten wir Ihnen neben einer kurzen Vertragslaufzeit von 2 Jahren bei der ersten Bestellung auch ein Sonderkündigungsrecht in dieser Zeit. Bei der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften ist für uns der Ausgleich zwischen den teils unterschiedlichen Einzelinteressen der Eigentümer ein zentrales Thema. Hier ist es von enormer Wichtigkeit, dass der Verwalter mit einem stets offenen Ohr für die Belange der Eigentümer für ein nachhaltig gutes Klima in der Gemeinschaft sorgt. Im Streitfall versuchen wir durch Ruhe und Sachlichkeit eine Lösung zu erarbeiten, die sämtliche Parteien zufriedenstellt. In festgefahrenen Situationen greifen wir aber auch, wenn gewünscht, auf einen externen Mediator zurück. Ebenso können Sie natürlich auf unsere Kompetenz in sämtlichen Fragen, kaufmännischer, technischer und juristischer Natur zählen. Ihre Beschlüsse werden von uns umgehend umgesetzt, wobei die Transparenz aller erbrachten Leistungen für uns eine Selbstverständlichkeit ist. Ebenso die enge Zusammenarbeit und Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, mit dem wir regelmäßige Objektbegehungen durchführen. Die Beseitigung festgestellter Baumängel wird von uns schnell und kostengünstig durch fachlich geeignete Firmen ausgeführt, mit denen wir meist seit Jahren erfolgreich zusammen arbeiten. Sie können sich immer auf unsere sorgfältige Buchhaltung, ein erstklassiges Abrechnungswesen und eine moderne Hausverwaltungssoftware auf dem neuesten Stand verlassen. Denn nur durch ein Zusammenspiel aller Faktoren lässt sich die langfristige Wertsicherung bzw. Wertsteigerung Ihres Eigentums erreichen. Unser Versprechen an Sie: Bei Fragen zu den nachfolgenden Unterlagen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung. Allerseelenstr Köln Tel 0221 / Fax 0221 / [email protected]

3 Leistungskatalog WEG-Verwaltung 01 WIRTSCHAFTSPLAN Aufstellen eines Wirtschaftsplanes je Wirtschaftsjahr einschl. Ausweis der Verteilung je Kosten/Einnahmeart, in Form von Gesamt- und Einzelwirtschaftsplänen gem. 28 WEG je Sonder/Teileigentum. 02 JAHRESABRECHNUNG a) Jahresabrechnung Erstellen einer jährlichen Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Vertragszeitraum als Gesamt- und Einzelabrechnung je Sonder-/ Teileigentum. b) Status Der Status enthält die Angabe über Einnahmen, Ausgaben, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Eigentümern und Dritten sowie die Kontenstände. c) Einsicht in Unterlagen der Abrechnung Sämtliche Unterlagen und Belege stehen allen Miteigentümern zur Einsichtnahme während der Bürozeiten - nach vorheriger Terminvereinbarung - im Büro der Verwaltung zur Verfügung. d) Erstellen von Steuerbescheinigungen nach 35a EStG über haushaltsnahe Dienstleistungen für den Eigentümer / Mieter 03 EIGENTÜMERVERSAMMLUNG + NIEDERSCHRIFT a) Eigentümerversammlung Durchführen einer Eigentümerversammlung mit den dazu notwendigen Vorbereitungsarbeiten zu einem zumutbaren Zeitpunkt. b) Vorsitz und Niederschrift Sofern die Versammlung nichts anderes beschließt, führt der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung und sorgt für eine ordnungsgemäße Niederschrift der Beschlüsse. c) Versand der Niederschrift/Protokoll Jedem Wohnungseigentümer wird eine Kopie der Beschlüsse der Eigentümerversammlung ohne besonderen Nachweis an die letzte schriftlich gemeldete Adresse zugestellt. 04 HAUSORDNUNG Die Verwaltung sorgt für die Durchführung der beschlossenen Haus-/Nutzungsordnungen. Schriftlich gemeldete Verstöße gegen die Haus-/Nutzungsordnungen mahnt die Verwaltung bei dem für die Störung verantwortlichen Eigentümer mündlich oder schriftlich unter Angabe des Namens des Beschwerdeführers ab. Die nächste Eigentümerversammlung wird unterrichtet, wenn die Abmahnung ohne Erfolg blieb. 05 ÜBERWACHEN DER VERTRÄGE DER GEMEINSCHAFT Betreuen und Überwachen der Leistungen der Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter kann alle Erklärungen abgeben, die zur Einrichtung von Audio-, Telekommunikations- und Energieversorgungsanlagen erforderlich sind. 06 GELDVERWALTUNG UND VERSICHERUNGSSCHUTZ Verwalten der gemeinschaftlichen Gelder bei einer deutschen Bank oder Sparkasse nach Wahl des Verwalters. Kontoinhaber der vom Verwalter angelegten Konten (Giro-, Anlage- und Festgeldkonten etc.) ist immer die Eigentümergemeinschaft. Leistungsfähige, schnelle und sichere Abwicklung des Zahlungsverkehrs über HBCI (Home Banking Computer Interface). Der Verwalter verfügt über eine angemessene Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit ,00 Deckungssumme, eine Betriebshaftpflichtversicherung mit 10 Millionen Deckungssumme sowie eine Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung mit ,00 Deckungssumme.

4 07 RECHNUNGSKONTROLLE + ANWEISUNG Rechnerische Prüfung aller Kauf-, Lieferanten-, Dienstleistungs- und Reparatur-Rechnungen, Hauswart- und Münzgeldkassen. 08 BUCHFÜHRUNG Einrichten einer übersichtlichen, kaufmännisch ordnungsgemäß geführten Buchhaltung im Vertragszeitraum, getrennt für jede Eigentümergemeinschaft. Insbesondere: a) Führen und Abrechnen von: -Hausgeldkonten je Sonder-/Teileigentum; -Einnahmekonten für Erträge; -Ausgabekonten je Kostenart, (ohne Ausweis der Mehrwertsteuer) -Rücklagekonten einschl. Anlage der Mittel; -Konten für Mitarbeiter der Gemeinschaft (ohne Steuerberatungsleistung); -Verrechnungskosten für Versicherungsschäden am gemeinschaftlichen Eigentum bis zur Erstattung der verauslagten Beträge; b) Buchen der Bankbewegungen für die Hausgeldzahlungen und Abrechnungsergebnisse c) Überwachen der pünktlichen Hausgeldzahlung; d) Veranlassen der jährlichen Ablesung des Wärmeverbrauchs, ggf. melden der Gesamtheizkosten an das von der Gemeinschaft beauftragte Serviceunternehmen, Einbuchen der von diesem Unternehmen errechneten Einzelkosten je Sonder-/Teileigentum in die Einzel-/Jahresabrechnung. 09 TECHNISCHE KONTROLLEN AM GEMEINSCHAFTSEIGENTUM a) Anwesenheit vor Ort Zur Werterhaltung und um entstehende Schäden frühzeitig zu erkennen, technische Überprüfung des Gemeinschaftseigentums durch regelmäßige Begehung der Wohnanlage mit dem Verwaltungsbeirat (neben Zwischenprüfungen und Ortsterminen). b) Sonderfachleute Soweit notwendig, beiziehen von Sonderfachleuten auf Kosten der Gemeinschaft, sofern ein Beschluss dafür vorliegt. 10 INSTANDHALTUNG / INSTANDSETZUNG a) Empfehlung Empfehlungen bei der Auswahl der technischen Lösungen, Mitwirken bei den Preisverhandlungen und Vergabe von Aufträgen für das Gemeinschaftseigentum. b) Klärung Klärung der Zuständigkeiten bei Schäden am Sonder-Gemeinschaftseigentum. c) Schadenminderung Empfehlungen an die Wohnungseigentümer zur Schadenminderung und -beseitigung. 11 AUFTRAGSVERGABE a) Schriftaufträge Erstellen der schriftlichen Aufträge im Namen und für Rechnung der Eigentümergemeinschaft bis zu einer vertraglich vereinbarten Höhe als Geschäft der laufenden Verwaltung. b) Veranlassungen Veranlassen der Reparaturen und Bauverträge, der Bauleitung und -überwachung einschl. Aufmaß und Rechnungskontrolle bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach vorheriger Beschlussfassung, sofern der vereinbarte Betrag laut Ziffer 11 a überschritten wird. 12 ÜBERWACHUNG Terminüberwachung bei Angeboten, Aufträgen, Ausführungen, Schlussrechnungen, andernfalls erfolgt die Abmahnung des Leistungsrückständigen. 13 SOFORTMASSNAHMEN a) Dringende Fälle Veranlassen nach 27, Abs. 1 Ziffer 3 WEG von Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen wie Rohrbruch-, Brand-, Sturmschäden. b) Versicherungsschäden Schadensmeldung an die Versicherung bei versicherten Schäden am Gemeinschaftseigentum.

5 14 SCHLÜSSELBESTELLUNGEN Veranlassen der Ausgabe von Schlüsseln und Schließzylindern aus der Sicherheits-Schließanlage für das Sonder-/Teil-/Gemeinschaftseigentum. 15 SICHERHEITSEINRICHTUNGEN Veranlassen der Prüfung und Wartung von Sicherheitseinrichtungen durch Handwerker, Sachverständige und Technischen Überwachungsverein (TÜV) z.b. - der Heizung (Sicherheitsventile, Abgaswerte, Druck- und Heizölbehälter), - den Aufzügen (Haupt- und Zwischenprüfungen, sowie Noteinrichtungen, - den Blitzschutzanlagen (Hauptprüfungen, Reparatur nach Dachsanierungen, - den Lüfter- und Co2-Anlagen (z.b. in Tiefgaragen, Läden- und Kellern, - den Notbeleuchtungen (in Haus und Tiefgarage), - den kraftbetätigten Garagentoren, - den Brandschutzeinrichtungen einschl. Feuerwehrzufahrten und Fluchtwegen, Funktions- und Druckprüfungen der Feuerlöscher, Löschwasserleitungen, Brandschutztüren, Rauchabzugklappen in den Treppenhäusern etc. - Terminvereinbarungen und Abrechnung mit den Beteiligten. 16 ALLGEMEINE VERWALTUNG Telefon- und Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern, Behörden, Handwerkern und Dritten, für gemeinschaftliche Belange, soweit sie von der Verwaltung im Rahmen der aufgeführten Grundleistungen veranlasst wurden. 17 BEIRAT Dem Verwaltungsbeirat wird 4x jährlich kostenfrei die Informationsbroschüre Beirat Aktuell zur Verfügung gestellt. Unser monatlicher Newsletter informiert alle Abonnenten über Wissenswertes aus WEG- und Mietrecht 18 VERSICHERUNGSSCHUTZ FÜR DEN VERWALTUNGSBEIRAT Der Verwaltungsbeirat ist bei seiner ehrenamtlichen Tätigkeit für die Eigentümergemeinschaft umfassend gegen Vermögensschäden bis zu einer Deckungssumme von ,00 je Einzelfall versichert.

6 Allerseelenstr. 7, Köln Tel , Fax Internet: Herrn Max Mustermann Musterstr Köln Köln, den Haus Musterstr. 5, Köln Wohnung 1 EG links hinten Sehr geehrter Herr Mustermann, hier ist Ihre Hausgeldabrechnung. Die Abrechnungsbelege können innerhalb der nächsten 4 Wochen, nach Terminabsprache, in unserem Büro eingesehen werden. Die Abrechnung wurde maschinell erstellt und wird nicht eigenhändig unterschrieben. 1. Hausgeldabrechnung Abrechnungszeitraum bis Ihr Abrechnungszeitraum bis Umlageschlüssel Tage 365 Tage Kosten Abrechnungsposten Verteilt nach Gesamt Ihr Anteil Einh. Gesamt Ihr Anteil Kosten Zur Umlage auf evtl. Mieter bestimmte Kosten Ext. Abr.Hzg/WW-Energie KN 781 Ext. Abr.HK/WWE 9.792, , ,03 EUR 1.443,57 EUR Gaskamin Whng. 1 Gaskamin W , , ,81 EUR 101,81 EUR Ext. Abr.Frisch/Schmutzwasser Ext. Abr. FW/SW 3.757, , ,78 EUR 529,52 EUR Oberflächenwasser MEA , ,000 MEA 604,50 EUR 94,24 EUR Gebäuderversicherung MEA , ,000 MEA 2.361,63 EUR 368,18 EUR Haftpflichtversicherung MEA , ,000 MEA 122,81 EUR 19,15 EUR Hausmeister MEA , ,000 MEA 908,00 EUR 141,56 EUR Treppenhausreinigung Wohneinheit 12,000 1,000 WE 1.551,00 EUR 129,25 EUR Lohnneb.KostenHausm/Trep. MEA , ,000 MEA 756,36 EUR 117,92 EUR Müllentsorgung Wohneinheit 12,000 1,000 WE 1.744,22 EUR 145,35 EUR Straßenreinigung MEA , ,000 MEA 94,08 EUR 14,67 EUR Allgemeinstrom KN 635 MEA , ,000 MEA 398,40 EUR 62,11 EUR Kabelgebühren Wohneinheit 12,000 1,000 WE 1.055,49 EUR 87,96 EUR Wartung Tor 1/2 Anteil Garageneinheit 7,000 1,000 GE 65,45 EUR 9,35 EUR Summe Kosten (Ihr Anteil): 3.264,64 EUR Nicht zur Umlage auf evtl. Mieter bestimmte Kosten Verwaltung Wohnungen Wohneinheit 12,000 1,000 WE 3.941,28 EUR 328,44 EUR Verwaltung Garagen Garageneinheit 7,000 1,000 GE 199,92 EUR 28,56 EUR Verwaltung Stellplätze Stellpl. Einh. 6,000 1,000 STE 128,88 EUR 21,48 EUR Verwaltung sonstige Koste Wohneinheit 12,000 1,000 WE 41,47 EUR 3,46 EUR Bank Verwaltungskonto Wohneinheit 12,000 1,000 WE 111,91 EUR 9,33 EUR Reparaturen./Instandhalt. MEA , ,000 MEA 3.368,93 EUR 525,22 EUR Summe Kosten (Ihr Anteil): 916,49 EUR Ihr Anteil an den Kosten und Lasten: Ihr Anteil Instandhaltungsrücklage (s. Rücklagenabrechnung ): Ihr Anteil: 4.181,13 EUR 956,52 EUR 5.137,65 EUR Bankverbindung: VR-Bank Rhein-Erft, IBAN DE , BIC GENODED1BRH Schleumer-Immobilien-Treuhand-Verwaltung

7 Abrechnung für Herrn Max Mustermann - Seite 2 - abzgl. Hausgeld (Gesamt ,00 EUR): Entnahme Rücklagen (Anteil): 4.680,00 EUR 525,22 EUR Ihr Guthaben: Ihr Guthaben auf die Kosten und Lasten: Ihre Nachzahlung auf die Instandhaltungsrücklage (s. Rücklagenabrechnung): 67,57 EUR 67,57 EUR 0,00 EUR Ihre Gutschrift überweisen wir Ihnen am 3. Werktag des auf die Eigentümerversammlung folgenden Monats. 2. Entwicklung der Instandhaltungsrücklagen Soll lt. Wirtschaftsplan (EUR) Bezahlt (EUR) Gesamt Ihr Anteil Gesamt Ihr Anteil Anfangsstand ,94 EUR ,40 EUR , ,40 Zuführung 6.135,72 EUR 956,52 EUR 6.135,72 956,52 Entnahme ,93 EUR -525,22 EUR ,93-525,22 Zinsen 1.466,21 EUR 228,58 EUR 1.466,21 228,58 Kapitalabgeltungssteuer -366,55 EUR -57,15 EUR -366,55-57,15 Solidaritätszuschlag -20,16 EUR -3,14 EUR -20,16-3,14 Endstand: ,23 EUR ,99 EUR , ,99 3. Ihre Vorauszahlungen Gefordert Hausgeld Rücklagen Gesamt Gefordert lt. Wirtschaftsplan 3.723,48 EUR 956,52 EUR 4.680,00 EUR Summe Bezahlt 3.723,48 EUR 956,52 EUR 4.680,00 EUR Bezahlt Hausgeld Mustermann, EG links hinten 290,29 EUR 79,71 EUR 370,00 EUR Hausgeld Mustermann, EG links hinten 290,29 EUR 79,71 EUR 370,00 EUR Hausgeld Mustermann, EG links hinten 290,29 EUR 79,71 EUR 370,00 EUR Nachz. Differenz Hausgeld ,00 EUR 0,00 EUR 60,00 EUR Hausgeld Mustermann, EG links hinten 310,29 EUR 79,71 EUR 390,00 EUR Hausgeld Mustermann, EG links hinten 310,29 EUR 79,71 EUR 390,00 EUR Hausgeld Mustermann, EG links hinten 310,29 EUR 79,71 EUR 390,00 EUR Hausgeld Mustermann, EG links hinten 310,29 EUR 79,71 EUR 390,00 EUR Hausgeld Mustermann, EG links hinten 310,29 EUR 79,71 EUR 390,00 EUR Hausgeld Mustermann, EG links hinten 310,29 EUR 79,71 EUR 390,00 EUR Hausgeld Mustermann, EG links hinten 310,29 EUR 79,71 EUR 390,00 EUR Hausgeld Mustermann, EG links hinten 310,29 EUR 79,71 EUR 390,00 EUR Hausgeld Mustermann, EG links hinten 310,29 EUR 79,71 EUR 390,00 EUR Offene Salden 0,00 EUR 0,00 EUR 0,00 EUR 4. Entwicklung der Geldkonten VR-Bank Rhein-Erft, BIC GENODED1BRH, IBAN DE Saldo am : 3.465,60 Saldo am : 3.652,06 08 Rücklage TG, BIC GENODED1BRH, IBAN DE Saldo am : ,90 Saldo am : ,01 Bankverbindung: VR-Bank Rhein-Erft, IBAN DE , BIC GENODED1BRH Schleumer-Immobilien-Treuhand-Verwaltung

8 Allerseelenstr Köln Tel , Fax Internet: Herrn Max Mustermann Musterstr Köln Rücklagen 008 WEG Musterstr. 5 Abrechnungszeitraum bis Verteilerschlüssel 1559/10000 MEA Objekt: WEG, Musterstr. 5, Köln Einheit: 1 EG links hinten Soll (EUR) Ist (EUR) Rücklagen Gesamt Ihr Anteil Gesamt Ihr Anteil Anfangsstand: , , , ,40 Zuführungen 6.135,72 956, ,72 956,52 Entnahmen ,93-525, ,93-525,22 Zinsen 1.466,21 228, ,21 228,58 Kapitalabgeltungssteuer -366,55-57,15-366,55-57,15 Solidaritätszuschlag -20,16-3,14-20,16-3,14 Umbuchungen 0,00 0,00 0,00 0,00 Endstand: , , , ,99 Soll (EUR) Zuführungen Verteilerschlüssel Ist (EUR) Rückstand (EUR) lt. Wirtschaftsplan Max Mustermann 1559/10000 MEA 956,52 956,52 0,00 Rücklagen WEG Zinsen (abzgl.kapst/soli) 3,43 EUR Zinsen 2,88 EUR Zinsen (abzgl. KapSt./Soli) 66,26 EUR Umbuchung von ,26 EUR Umbuchung nach ,26 EUR Zinsen (abzgl. KapSt./Soli) 2,69 EUR Zinsen (abzgl. KapSt./Soli) 896,38 EUR Umbuchung auf ,42 EUR Umbuchung von ,42 EUR Zuführung Rücklage ,72 EUR Zinsen (abzgl. KapSt./Soli) 6,82 EUR Abrechnung per

9 Herrn Max Mustermann Allerseelenstr. 7 Musterstr Köln Köln Name und Anschrift des Verwalters/Vermieters Name und Anschrift des Eigentümers/Mieters Anlage zur Jahresabrechnung für den Zeitraum bis In der Jahresabrechnung für das nachfolgende Objekt Haus Musterstr. 5, Köln Wohnung 1 EG links hinten sind Ausgaben im Sinne des 35a Einkommenssteuergesetz (EStG) enthalten, die wie folgt zu verteilen sind: B) Aufwendungen für die Inanspruchsnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen, Hilfe im Haushalt ( 35a Abs. 2 EStG) Bezeichnung Gesamtbetrag 1 Materialkosten 2 Arbeitskosten Umlage nach Anteil Eigentümer Hauspflegedienstleistung 1.664,36 0, ,36 MEA 259,47 Hauspflegedienstleistung 1.540,00 0, ,00 Wohneinheit 128,33 Summe: 387,80 C) Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ( 35a Abs. 3 EStG) Bezeichnung Gesamtbetrag 1 Materialkosten 2 Arbeitskosten Umlage nach Anteil Eigentümer Wartung Heizung 238,00 0,00 238,00 Ext. Abr.HK/WWE 35,09 Schornsteinfeger 56,74 0,00 56,74 Ext. Abr.HK/WWE 8,36 Wartung Tore/Türen 65,45 0,00 65,45 Garageneinheit 9,35 Schornsteinfeger 29,62 0,00 29,62 Gaskamin W 01 29,62 Hauspflegedienstleistung 820,01 0,00 820,01 MEA 127,84 Reparatur Dach 419,19 201,86 217,33 MEA 33,88 Reparatur Tore/Türen 130,45 68,18 62,27 MEA 9,71 Reparatur Tore/Türen 80,01 0,00 80,01 MEA 12,47 Reparatur Elektroinst. 625,20 349,44 275,76 MEA 42,99 Reparatur Heizung/Sanitär 624,69 286,79 337,90 MEA 52,68 Reparatur Feuchtschaden/Folgearbeiten 669,38 148,51 520,87 MEA 81,20 Summe: 443,19 Köln, den Ort und Datum Unterschrift des Verwalters oder Vermieters Hinweise: 1. Falls Ihrer Abrechnung als Anlage eine Bescheinigung über Handwerlerleistungen für Renovierungs, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ( 35a Abs.2 Satz 2 ESTG), beigefügt ist, in der Sie oben rechts als Eigentümer eingetragen sind, können Sie diese als EIGENNUTZER für Ihre Einkommenssteuererklärung verwenden. 2. Wenn Sie Ihre Wohnung VERMIETET haben, können Sie diese Erklärung vernichten und die gesamten Reparaturkosten aus der Hausgeldabrechnung in Ihrer Steuererklärung, Anlage V, geltend machen. 3. Falls Ihrer Abrechnung als Anlage eine ZWEITE BESCHEINIGUNG über die Aufwendungen für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen ( 35a Abs.2 Sat 1, 1.Halbsatz ESTG) und/oder ggf. Handwerkerleistungen für Renovierungs- Erhaltungs- und Modernisierungsmaß nahmen ( 35a Abs.2 Satz 2 ESTG) beigefügt ist, in der oben rechts im Feld Name und Anschrift des Eigentümers/Vermieters nichts eingetragen ist, können Sie diese wie folgt verwenden: a) Als VERMIETER tragen Sie in dieses Feld Namen und Anschrift Ihrer Mieter ein, WENN DIESE KOSTEN VON IHREM MIETER getragen wurden. Sie können dann diese Bescheinigung unten rechts als Vermieter unterschreiben und als Anlage für Ihre Abrechnung mit dem Mieter verwenden. Bei einem Mieterwechsel während des Wirtschaftsjahres müssten Sie die Kosten zeitanteilig verteilen und jedem Mieter eine Bescheinigung für seinen Mietzeitraum ausstellen. Sie sind als Vermieter verpflichtet dem Mieter diese Bescheinigung auszustellen. b) TRAGEN SIE ALS VERMIETER DIESE KOSTEN können Sie mit dieser Bescheinigung die Kosten im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. 4. Da die Entscheidung, welche Positionen im Rahmen der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden können, ausschließlich die zuständige Finanzbehörde trifft, übernehmen wir diesbezüglich keinerlei Haftung. 1) Nicht zu berücksichtigende Materialkosten 2) Aufwendungen bzw. Arbeitskosten

10 Allerseelenstr. 7, Köln Tel , Fax Schleumer Immobilien Treuhand, Allerseelenstr. 7, Köln Herrn Max Mustermann Musterstr Köln Köln, den Haus Musterstr. 5, Köln Wohnung 1 EG links hinten Sehr geehrter Herr Mustermann, der Beschluss des nachstehenden Wirtschaftsplanes steht bei der kommenden Eigentümerversammlung auf der Tagesordnung. Maßgebend für die tatsächliche Umlagefähigkeit auf evtl. Mieter ist die jeweilige mietvertragliche Vereinbarung. Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr bis Umlageschlüssel Kosten Abrechnungsposten Verteilt nach Gesamt Ihr Anteil Einh. Berechnung Gesamt Ihr Anteil Ausgaben Zur Umlage auf evtl. Mieter bestimmte Kosten Ext. Abr.Hzg/WW-Energie Ext. Abr.HK/WWE 9.792, ,570 Festbetrag 9.000,00 EUR 1.326,81 EUR Gaskamin Whg. 1 Gaskamin W , ,810 Festbetrag 110,00 EUR 110,00 EUR Ext.Abr.Frisch/Schmutzwa Ext. Abr. FW/SW 3.757, ,520 Festbetrag 3.900,00 EUR 549,56 EUR Legionellenprüfung Wohneinheit 12,000 1,000 WE Anteilig 180,00 EUR 15,00 EUR Oberflächenwasser MEA , ,000 MEA Anteilig 610,00 EUR 95,10 EUR Gebäuderversicherung MEA , ,000 MEA Anteilig 2.420,00 EUR 377,28 EUR Haftpflichtversicherung MEA , ,000 MEA Anteilig 140,00 EUR 21,83 EUR Hausmeister MEA , ,000 MEA Anteilig 910,00 EUR 141,87 EUR Treppenhausreinigung Wohneinheit 12,000 1,000 WE Anteilig 1.560,00 EUR 130,00 EUR Aussenanlagen MEA , ,000 MEA Anteilig 100,00 EUR 15,59 EUR Lohnneb.KostenHausm/Tr MEA , ,000 MEA Anteilig 760,00 EUR 118,48 EUR Müllentsorgung Wohneinheit 12,000 1,000 WE Anteilig 1.740,00 EUR 145,00 EUR Straßenreinigung MEA , ,000 MEA Anteilig 100,00 EUR 15,59 EUR Winterdienst Wohneinheit 12,000 1,000 WE Anteilig 150,00 EUR 12,50 EUR Allgemeinstrom KN 635 MEA , ,000 MEA Anteilig 420,00 EUR 65,48 EUR Kabelgebühren Wohneinheit 12,000 1,000 WE Anteilig 1.060,00 EUR 88,33 EUR Wartung Tor 1/2 Anteil Garageneinheit 7,000 1,000 GE Anteilig 70,00 EUR 10,00 EUR Dachrinnenreinigung MEA , ,000 MEA Anteilig 160,00 EUR 24,94 EUR Nicht zur Umlage auf evtl. Mieter bestimmte Kosten 3.263,36 EUR Verwaltung Wohnungen Wohneinheit 12,000 1,000 WE Anteilig 3.950,00 EUR 329,17 EUR Verwaltung Garagen Garageneinheit 7,000 1,000 GE Anteilig 200,00 EUR 28,57 EUR Verwaltung Stellplätze Stellpl. Einh. 6,000 1,000 STE Anteilig 130,00 EUR 21,67 EUR Verwaltung sonstige Wohneinheit 12,000 1,000 WE Anteilig 60,00 EUR 5,00 EUR Bank Verwaltungskonto Wohneinheit 12,000 1,000 WE Anteilig 120,00 EUR 10,00 EUR Anschaffungen MEA , ,000 MEA Anteilig 100,00 EUR 15,59 EUR Bankverbindung: VR-Bank Rhein-Erft, IBAN DE , BIC GENODED1BRH Schleumer-Immobilien-Treuhand-Verwaltung

11 410,00 EUR Rücklagen Zuführung Rücklagen MEA , ,000 MEA Anteilig 6.135,48 EUR 956,52 EUR 956,52 EUR Summe Ausgaben und Zuführungen Rücklagen (Ihr Anteil): Summe Hausgeldvorauszahlungen (Ihr Anteil) : Ihre alte monatliche Hausgeldvorauszahlung (gerundet): Ihre neue monatliche Hausgeldvorauszahlung (gerundet): 4.629,88 EUR 4.632,00 EUR 390,00 EUR 386,00 EUR Rückwirkende Differenz für 6 Monate: Bisheriges Hausgeld monatlich Neues Hausgeld monatlich Guthaben (monatlich) 390,00 EUR 386,00 EUR 6x -4,00 EUR = -24,00 EUR Die neuen Vorauszahlungen werden erst gemäß dem Beschluss der Eigentümerversammlung fällig. Dieser Wirtschaftplan wurde maschinell erstellt und wird nicht eigenhändig unterschrieben. Bankverbindung: VR-Bank Rhein-Erft, IBAN DE , BIC GENODED1BRH Schleumer-Immobilien-Treuhand-Verwaltung

12 WEG-Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft - nachstehend Eigentümergemeinschaft genannt - (vollständige postalische Bezeichnung) und Erläuterung: 1 Vertragslaufzeit Wohnungseigentumsrechtlich ist zwischen der Verwalterbestellung und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden. Dies ist Eigentümergemeinschaften oft nicht bewusst und führt zu Unklarheiten. Dieser Vertrag synchronisiert die Laufzeit des Verwaltervertrags mit der Verwalterbestellung transparent und fair. 1.1 Die Bestellung des Verwalters erfolgte gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung vom für den Zeitraum vom bis. Der Verwalter erklärt hiermit die Annahme der Bestellung. 1.2 Der Verwaltervertrag wird für die Dauer des Bestellungszeitraumes gemäß Ziff. 1 geschlossen. Er endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf, mit Ablauf dieser Bestellung. 1.3 Im Falle einer wiederholten Bestellung gilt dieser Verwaltervertrag für den weiteren Bestellungszeitraum fort, soweit die Parteien keine Änderungen vereinbaren. 1.4 Das Recht der Eigentümergemeinschaft, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die vorzeitige Abberufung des Verwalters und die außerordentliche Kündigung dieses Verwaltervertrags vorzunehmen, bleibt unberührt. Dieser Vertrag wird vom Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.v. (VNWI), vom Verband der Immobilienverwalter Hessen e.v. (VdIVH) und vom Verband der Immobilienverwalter Niedersachsen/Bremen e.v. herausgegeben. Verfasser und Herausgeber leisten keine Gewähr für den Inhalt des Vertrags. Nachdruck, Vervielfältigung und Nachahmung jeglicher Art sind nicht gestattet. Zuwiderhandlungen werden geahndet. Verfasser: RA Dr. Michael Casser, Köln Allerseelenstr.7, Köln - nachstehend Verwalter genannt - Erläuterung: 2 Grundlagen der Verwaltertätigkeit Das Wohnungseigentumsgesetz enthält in 27 eine umfassende Regelung der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. Im Interesse der Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft werden dem Verwalter durch diesen Vertrag einzelne darüber hinausgehende Befugnisse eingeräumt, für die sonst erst gesondert ein Beschluss herbeigeführt werden müsste. Diese sind mit einem * gekennzeichnet transparent und fair. MUSTER 2.1 Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), insbesondere aus 27 WEG, und des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) den Vorgaben der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung den Vereinbarungen und gültigen Beschlüssen der Wohnungseigentümer diesem Verwaltervertrag. 2.2 Der Verwalter hat seine Tätigkeit nach bestem Wissen und Können mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienkaufmanns auszuüben. Er hat nach pflichtgemäßem Ermessen die Interessen der Eigentümergemeinschaft wahrzunehmen und grundsätzlich im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat zu handeln. 2.3 Der Verwalter ist ermächtigt, rückständige Hausgelder und Kostenerstattungsansprüche im Namen der Eigentümergemeinschaft gegenüber einzelnen Eigentümern außergerichtlich und gerichtlich unter Einschaltung eines Rechtsanwalts beizutreiben*. Über die Anhängigkeit solcher Verfahren informiert der Verwalter im Jahresbericht. Diese Ermächtigung umfasst auch die Abgabe von Erklärungen zur Einleitung und Beendigung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sowie deren Aufhebung und Löschung*. Zur Anstrengung sonstiger Aktiv-Prozesse bedarf es der Zustimmung durch den Verwaltungsbeirat, sofern die Angelegenheit aus Termin- und Fristgründen keinen Aufschub bis zur nächsten Eigentümerversammlung und einer entsprechenden Mehrheitsbeschlussfassung duldet*. Fassung 11/2012 Seite 1 von 6

13 Erläuterung: 3 Grundleistungen und allgemeine Befugnisse des Verwalters Die Durchführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung setzt eine umfangreiche Tätigkeit des Verwalters voraus. Nachfolgend werden diese Leistungen, zu denen der Verwalter verpflichtet ist, beschrieben transparent und fair. 3.1 Durchführung der Eigentümerversammlung: Der Verwalter führt die jährliche (ordentliche) Eigentümerversammlung durch. Hierzu gehört: Formulierung und Versand der Einladung nebst Tagesordnung Organisation der Eigentümerversammlung - Erstellen der Anwesenheitsliste, Einlasskontrolle, Überprüfung der Vollmachten und der Beschlussfähigkeit - Übernahme des Versammlungsvorsitzes, soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft nichts anderes beschließt Führung der Beschluss-Sammlung Erstellung der Niederschrift der Eigentümerversammlung, Einholung der Unterschriften der Mitunterzeichner und Versand an alle Eigentümer 3.2 Kaufmännische Betreuung: Der Verwalter führt den Zahlungsverkehr der Eigentümergemeinschaft. Hierzu gehört: Einrichtung und Führung der Bankkonten im Namen der Eigentümergemeinschaft Sachliche und rechnerische Prüfung der Eingangsrechnungen Fristgerechte Bewirkung von Zahlungen, soweit möglich unter Ausnutzung von Skonto Kontrolle und Abrechnung von Hausmeister- und Sonderkassen (z.b. für gemeinschaftliche Wascheinrichtungen) Überwachung des Zahlungseingangs der einzelnen Eigentümer und sonstiger Schuldner der Eigentümergemeinschaft Mündelsichere und zinsgünstige Anlage der Instandhaltungsrückstellung und sonstiger Liquiditätsüberschüsse; der Verwalter ist berechtigt, zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen durch die Eigentümergemeinschaft festzulegende Teilbeträge der Instandhaltungsrückstellung bzw. der hierfür bestimmten Beitragsleistungen zu verwenden* 3.3 Wirtschaftsplan / Jahresabrechnung: Aufstellung eines Gesamt- und Einzelwirtschaftsplanes gemäß 28 Abs. 1 WEG für jeden Abrechnungszeitraum und dessen Versand an alle Eigentümer Abruf der sich aus dem jeweiligen Wirtschaftsplan ergebenden Hausgeldbeträge Erstellung einer ordnungsgemäßen, den gesetzlichen Vorschriften und den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Gesamt- und Einzelabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes Versand der Abrechnungsunterlagen zwei Wochen vor der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung und Bereithaltung der Abrechnungsunterlagen zur Einsichtnahme Anforderung von Nachzahlungen / Auszahlung von Guthaben aus den beschlossenen Einzelabrechnungen 3.4 Instandhaltung und Instandsetzung: Die Entscheidung über die Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen bleibt grundsätzlich der Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorbehalten. Kleinere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten (bis zu einem Kostenaufwand von 1.500,00 im Einzelfall) können jedoch durch den Verwalter eigenverantwortlich in Auftrag gegeben werden*, der jährliche Gesamtaufwand hierfür darf den im jeweiligen Wirtschaftsplan enthaltenen Gesamtansatz für die laufende Instandhaltung nicht überschreiten. Der Verwalter hat regelmäßige Begehungen zur Überwachung des baulichen Zustandes durchzuführen. Bei der Veranlassung von laufenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten obliegen dem Verwalter folgende Aufgaben: Einholung von Kostenvoranschlägen und Vergleichsangeboten Abstimmung der Auftragsvergabe mit dem Verwaltungsbeirat Vergabeverhandlung und Beauftragung Organisation und Koordination der Durchführung der Arbeiten Rechnungsprüfung und -ausgleich Geltendmachung von Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüchen In begründeten dringlichen Einzelfällen kann der Verwalter auch ohne vorausgehende Beschlussfassung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat eine Beauftragung von technischen Sachverständigen zu Kostenlasten der Eigentümergemeinschaft veranlassen*. Eine solche Erstbeauftragung soll insbesondere dann erfolgen, wenn hierdurch die für die Willensbildung der Wohnungseigentümer in der nächsten Eigentümerversammlung erforderlichen Grundlagen ermittelt werden. 3.5 Allgemeine Verwaltungstätigkeit: Im Rahmen der laufenden Verwaltungstätigkeit erbringt der Verwalter folgende Leistungen: MUSTER Geordnete Aufbewahrung der Verwaltungsunterlagen (Beschluss-Sammlung, Versammlungsniederschriften, gerichtl. Entscheidungen, Pläne, Schließscheine) sowie der Abrechnungsunterlagen während der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen Allgemeine Aktenführung Erfassung und Pflege der Eigentümerdaten Durchführung der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft Einstellung, Überwachung und Kündigung von Personal für die Eigentümergemeinschaft (z.b. Hauswart, Hausreinigungskräfte) Abschluss, Unterhaltung und Kündigung von Lieferungs- und Entsorgungs-, Wartungs- und sonstigen Dienstleistungsverträgen, sowie von Verträgen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz-, Warmwasser und Kaltwasserkosten einschl. der erforderlichen Geräteausstattung Abschluss und Kündigung der gemäß Gemeinschaftsordnung oder den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft abzuschließenden Versicherungen Überwachung der Einhaltung der Hausordnung und Aussprache von Abmahnungen gegenüber dem Störer bei Vorliegen schriftlicher und nicht anonymer Beschwerden sowie Unterrichtung der nächsten Eigentümerversammlung, wenn die Abmahnung ohne Erfolg blieb Fassung 11/2012 Seite 2 von 6

14 3.6 Unterstützung des Verwaltungsbeirats: Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat durch laufende Information des Verwaltungsbeirats über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle Ausarbeitung von Entscheidungsvorschlägen und Einholung der Stellungnahme des Verwaltungsbeirats Teilnahme an Sitzungen des Verwaltungsbeirates (max. 2 im Jahr) Unterstützung der Rechnungsprüfung Abstimmung der Terminierung und der Tagesordnung von Eigentümerversammlungen sowie der Entwürfe der Wirtschaftpläne allgemeine organisatorische Unterstützung des Verwaltungsbeirats der Einladungsunterlagen und der Niederschriften der Eigentümerversammlungen (mit Ausnahme der Abrechnungs- und Wirtschaftsplanunterlagen) von notwendigen und mit Zustimmung des Verwaltungsbeirats versandten Informationsschreiben von Informationsschreiben über die Anhängigkeit von Rechtsstreitigkeiten bzw. bei Inanspruchnahme des Verwalters als gerichtlicher Zustellungsbevollmächtigter Auslagenersatz für die nachgewiesenen Portokosten sowie Kopierkosten in Höhe von 0,42 pro Kopie zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = 0,50 zu zahlen. Der Verwalter ist berechtigt, diese Auslagen dem Konto der Eigentümergemeinschaft nach entsprechender Rechnungsstellung zu entnehmen. 4 Grundvergütung des Verwalters 5 Zusatzleistungen und Zusatzhonorare Erläuterung: Die in 3 aufgeführten Verwalterleistungen fallen regelmäßig an, sie werden daher zur Kalkulationssicherheit beider Vertragspartner als Pauschalfestpreis vereinbart transparent und fair. 4.1 Die Grundvergütung des Verwalters beträgt vom Vertrags- beginn bis monatlich pro Wohnungseinheit zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = brutto. pro Teileigentumseinheit zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = brutto. pro Garage/Stellplatz zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = brutto. und für den Zeitraum vom bis monatlich pro Teileigentumseinheit pro Garage zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = brutto. zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = brutto. und für den Zeitraum vom bis monatlich pro Wohnungseinheit zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = brutto. pro Teileigentumseinheit zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = brutto. pro Garage zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = brutto. Erläuterung: Neben den Grundleistungen erbringt der Verwalter im Auftrag der Eigentümergemeinschaft bei Bedarf Zusatzleistungen. Da nicht vorausgesehen werden kann, ob und in welchem Umfang diese Zusatzleistungen erforderlich werden, fließen sie nicht in die Kalkulation der Grundvergütung ein. Die Zusatzleistungen werden nur berechnet, wenn sie auch tatsächlich erbracht werden, und soweit möglich dem Eigentümer weiter berechnet, der den Zusatzaufwand verursacht. Die Zusatzleistungen und die Berechnung der Zusatzhonorare werden nachfolgend detailliert beschrieben transparent und fair. Die Zusatzhonorare werden mit der Erbringung der Zusatzleistung fällig. Sie gelten zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer. Der Verwalter ist berechtigt, diese Honorare dem Konto der Eigentümergemeinschaft nach entsprechender Rechnungsstellung zu entnehmen. pro Wohnungseinheit Soweit ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft gemäß 21 Abs. zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = brutto. 7 WEG (Auferlegung der Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand) vorliegt, hat der Verwalter die mit ** versehenen Zusatzhonorare im Auftrag der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verursacher weiterzuberechnen. Dies erfolgt durch Einstellung in die Einzelabrechnung. 5.1 Wiederholungsversammlungen Ist eine Eigentümerversammlung insgesamt oder hinsichtlich einzelner Tagesordnungspunkte nicht beschlussfähig und wird eine Wiederholungsversammlung erforderlich, so erhält der Verwalter für den hierdurch eintretenden Mehraufwand (erneute Terminierung, Einladung und Durchführung) eine Vergütung nach Zeitaufwand (analog 5.16) MUSTER 4.2 Der Verwalter ist berechtigt, diese Vergütung jeweils zum Ersten des laufenden Monats dem Konto der Eigentümergemeinschaft zu entnehmen. Die interne Verteilung der Grundvergütung richtet sich nach den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung bzw. den entsprechenden Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ( 16 Abs. 3 WEG). 4.3 Mit der Grundvergütung sind die allgemeinen Bürokosten des Verwalters (Telefon, Telefax, EDV und Porto für laufende Korrespondenz) abgegolten. Durch die Eigentümergemeinschaft sind lediglich für den Versand 5.2 Außerordentliche Eigentümerversammlungen Für die Durchführung von zusätzlichen, also über die jährliche Eigentümerversammlung hinausgehende Eigentümerversammlungen erhält der Verwalter für den hierdurch eintretenden Mehraufwand (zusätzliche Erbringung der Leistungen nach 3.1) eine Vergütung nach Zeitaufwand (analog 5.16) Fassung 11/2012 Seite 3 von 6

15 Die unter 5.1 und 5.2 beschriebenen Zusatzvergütungen werden nicht erhoben, wenn die Durchführung der Wiederholungs- oder außerordentlichen Eigentümerversammlungen durch den Verwalter zu vertreten ist. Hausmeisterwohnung, Lagerräume oder zur Nutzung für Funkanlagen und Werbeflächen), erhält der Verwalter für den Vermietungs- und Mietverwaltungsaufwand (Abschluss von Mietverträgen, Mietinkasso, Abrechnung) ein Zusatzhonorar 5.3 Erhebung und Abrechnung von Sonderumlagen Beschließt die Eigentümergemeinschaft außerhalb des Wirtschaftsplanes Sonderumlagen, erhält der Verwalter zur Abgeltung des damit verbundenen Sonderaufwands (Berechnung, Anforderung, Zahlungsüberwachung und Abrechnung) ein Zusatzhonorar in Höhe nach Zeitaufwand (analog 5.16) 5.4 Führung von Lohnkonten Beschäftigt die Eigentümergemeinschaft Arbeitnehmer, so erhält der Verwalter für die Führung der Lohnkonten eine Vergütung von 17,50 zzgl. USt. (z.zt. 19 %) = 20,83 brutto pro Arbeitnehmer und Monat, soweit hierfür durch die Eigentümergemeinschaft kein Auftrag an einen externen Dienstleister/Steuerberater vergeben wird. 5.5 Regieaufwand für größere Sanierungsmaßnahmen 5.6 Betreuung von Rechtsstreitigkeiten und von Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsverfahren Für die Betreuung von Rechtsstreitigkeiten der Eigentümergemeinschaft (Klagen Dritter oder gegen Dritte) oder innerhalb der Eigentümergemeinschaft (insbesondere Beschlussanfechtungsklagen) und von Zwangsverwaltungs- und Zwangsversteigerungsverfahren gegen Miteigentümer erhält der Verwalter für den hierdurch entstehenden Zeitaufwand (Information der Eigentümer und der beauftragten Rechtsanwälte bzw. des Zwangsverwalters, Führung von Korrespondenz, Teilnahme an Gerichtsverhandlungen und Versteigerungsterminen) ein Zusatzhonorar gemäß den in Ziff vereinbarten Stundensätzen. 5.7 Regulierung von Versicherungsschäden Reguliert der Verwalter Schäden über eine von der Eigentümergemeinschaft abgeschlossene Versicherung, erhält er zur Abgeltung der damit verbundenen Mehrarbeit ein Zusatzhonorar von 5.8 Mietverwaltung Vermietet die Eigentümergemeinschaft Räumlichkeiten, Flächen oder sonstige Einrichtungen (z.b. als Kfz-Abstellplätze, 5.9 Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienstleistungen gem. 35a EStG Erstellt der Verwalter die Bescheinigung zur Geltendmachung des Steuerabzugs für die haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach 35a EStG, so erhält er hierfür pro Abrechnungszeitraum ein Zusatzhonorar von pauschal zzgl. USt (z. Zt. 19%) = brutto pro Einzelabrechnung (**gegenüber dem jeweils anfordernden Eigentümer) Mahnungen (** Weiterberechnung gegenüber säumigem Eigentümer) Beschließt die Eigentümergemeinschaft die Durchführung größerer Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen (mit Bruttobau- Verwaltungseinheit für das erste Mahnschreiben kosten über 5.000,00 ), erhält der Verwalter zur Abgeltung des damit verbundenen Regieaufwands ein Zusatzhonorar für das zweite Mahnschreiben 15,00 zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = 17,85 brutto, 15,00 zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = 17,85 brutto. nach Zeitaufwand (analog 5.16) % zzgl. USt. (z.zt. 19 %) = % brutto nach Zeitaufwand (analog 5.16) des Entschädigungsbetrages. Die Eigentümergemeinschaft erklärt sich einverstanden, dass der Verwalter seinen Aufwand unmittelbar mit dem Versicherer abrechnet. Soweit entsprechende Zahlungen durch den Versicherer erfolgen, entfällt die Berechnung dieses Zusatzhonorars gegenüber der Eigentümergemeinschaft. alternativ von 5.11 Klagepauschale (** Weiterberechnung gegenüber säumigem Eigentümer) Erreicht der Wohngeldrückstand mindestens zwei monatliche Hausgelder und bleibt die zweite Mahnung erfolglos, erhält der Verwalter 5.12 Nichtteilnahme am Lastschrifteinzug (** Weiterberechnung gegenüber Nichtteilnehmer) Müssen laufende Wohngeldzahlungen (auf der Grundlage des jeweils gültigen Wirtschaftsplanes) gesondert bearbeitet werden, weil einzelne Eigentümer nicht am Lastschrifteinzugsverfahren teilnehmen, erhält der Verwalter zur Abgeltung des damit verbundenen Mehraufwandes ein Zusatzhonorar pro Verwaltungseinheit und Monat von 5,00 zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = 5,95 brutto Eigentümerwechsel nach Zeitaufwand (analog 5.16) Geraten Eigentümer mit ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft in Verzug, so erhält der Verwalter pro zur Abgeltung seines Zusatzaufwandes für die Einleitung und Betreuung eines Beitreibungsverfahrens (Beauftragung und Information MUSTER zzgl. USt (z. Zt. 19%) = brutto in Grundvergütung enthalten eines Rechtsanwaltes, Zusammenstellung und Kopieren der erforderlichen Unterlagen) ein Zusatzhonorar pauschal pro Verfahren von nach Zeitaufwand (analog 5.16) (** Weiterberechnung gegenüber Veräußerer) Im Falle der Veräußerung erhält der Verwalter für die Abgeltung des damit verbundenen Mehraufwandes (Informationsschreiben, Änderung der Eigentümerdaten und des Zahlungsverkehrs, Dokumentation in Eigentümerakte) pro Eigentumswechsel und Verwaltungseinheit ein Zusatzhonorar von 50,00 zzgl. USt. (z. Zt. 19% ) = 59,90 brutto. Fassung 11/2012 Seite 4 von 6

16 5.14 Verwalterzustimmung (** Weiterberechnung gegenüber Veräußerer) Ist die Erteilung der Verwalterzustimmung vorgeschrieben, erhält der Verwalter zur Abgeltung des damit verbundenen Mehraufwandes (Prüfung des Vorganges, Erbringen des Verwalternachweises, Abgabe der Zustimmungserklärung vor einem Notar) für jede Zustimmungserklärung ein Zusatzhonorar von 150,00 zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = 178,50 brutto Ist zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung die Aufarbeitung von Unterlagen sowie die Nachverbuchung von Umsätzen aus Zeiträumen nötig, die vor Vertragsbeginn 6.2 Im Übrigen ist die Haftung des Verwalters für Vermögensschäden auf den Umfang der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung beschränkt. Der Verwalter versichert, dass er eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von ,00 abgeschlossen hat und ständig aufrechterhält. Der Abschluss und die Unterhaltung dieser Versicherung ist der Eigentümergemeinschaft auf Verlangen nachzuweisen. 6.3 Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter verjähren grundsätzlich nach der gesetzlichen Regelung, spätestens jedoch mit dem Schluss des dritten Jahres nach der Beendigung der Tätigkeit des Verwalters. Dies gilt nicht, soweit es sich um Ansprüche aus vorsätzlicher Pflichtverletzung des Verwalters handelt. liegen, erhält der Verwalter zur Abgeltung der damit 6.4 Nach Abgabe des Jahresberichtes durch den Verwalter und des Prüfberichtes durch den Verwaltungsbeirat und Verabschiedung verbundenen Mehrarbeit ein Zusatzhonorar nach Zeit- der Jahresabrechnung steht dem Verwalter ein Anspruch auf Be- aufwand gemäß 5.16 Erläuterung: 5.16 Sonstige, gesondert zu beauftragende Zusatzleistungen Beim Verwalterwechsel entstehen häufig Probleme bei der Übergabe Für sonstige Zusatzleistungen des Verwalters, deren Beauftragung jeweils durch gesonderten Beschluss oder in dringlichen Fällen durch den Verwaltungsbeirat erfolgen muss, erfolgt die Berechnung, soweit keine abweichende Vereinbarung getroffen wird, nach folgenden Stundensätzen: Geschäftsführer/Inhaber 80,00 /Std. zzgl. USt. (z. Zt. 19%) = 95,20 brutto Erläuterung: 6 Haftung Die berechtigten Haftungsinteressen der Eigentümergemeinschaft einerseits und die Verantwortung und das besondere Haftungsrisiko des Verwalters andererseits bedürfen einer gerechten und an der Höhe des Verwalterhonorars orientierten Abwägung, die auch die Möglichkeiten einer Absicherung durch spezifische Versicherungen berücksichtigt. Nachfolgend ist die Haftung des Verwalters beschrieben transparent und fair. schlussfassung über die Entlastung für den jeweiligen Zeitraum zu. 7 Beendigung der Verwaltertätigkeit des Verwaltungsvermögens und der Verwaltungsunterlagen. Dieser Vertrag regelt daher die unverzügliche und ordnungsgemäße Herausgabe transparent und fair. Bei Beendigung der Verwaltertätigkeit gleich aus welchem Grunde hat der Verwalter die Verfügung über die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft einzustellen, Rechnung zu legen Mitarbeiter und alle die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffenden und 60,00 /Std. zzgl. USt. (z. Zt. 19% ) = 71,40 brutto zu einer ordnungsgemäßen Fortführung der Verwaltung notwendigen Unterlagen unverzüglich an den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates, seinen Stellvertreter oder einen vom Verwaltungsbeirat benannten Dritten (insbesondere an einen neu bestellten Verwalter) sowie die Verwaltervollmacht ( 9 Ziff. 4) herauszugeben. Zurückbehaltungsrechte an Original-Gemeinschaftsunterlagen kann der ausgeschiedene Verwalter nicht geltend machen. MUSTER 6.1 Der Verwalter haftet unbeschränkt für jegliche schuldhafte, auch leicht fahrlässige Verletzung der Pflichten, deren Einhaltung erforderlich ist, um den Vertragszweck zu erreichen (Kardinalpflichten), hierzu gehören insbesondere die in den 27 und 28 WEG normierten Aufgaben, grob fahrlässige und vorsätzliche Vertrags- und Nebenpflichtverletzungen sowie für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers und der Gesundheit, die auf eine fahrlässigen oder vorsätzlichen Pflichtverletzung des Verwalters und oder seiner Erfüllungsgehilfen beruhen. Fassung 11/2012 Seite 5 von 6

17 8 Sonstige Vereinbarungen Für die Eigentümergemeinschaft: 9 Schlussbestimmungen 9.1 Änderungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform sowie der Zustimmung der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung und der Genehmigung des Verwalters. Dies gilt auch für die Abbedingung der Schriftformklausel. 9.2 Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden oder der Verwaltervertrag hinsichtlich einzelner Bestimmungen für unwirksam erklärt werden, berührt dies die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen nicht. 9.3 Von diesem Vertrag werden zwei gleichlautende Originalausfertigungen erstellt. Die für die Eigentümergemeinschaft bestimmte Ausfertigung wird durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder einen von der Eigentümergemeinschaft Bevollmächtigten verwahrt. 9.4 Zur Legitimation im Außenverhältnis erhält der Verwalter gemäß 27 Abs. 6 WEG die als Anlage zu diesem Vertrag beigefügte Verwaltervollmacht. MUSTER Verwalter: (Ort, Datum) (Ort, Datum) (Verwaltungsbeirat im Auftrag der Eigentümergemeinschaft aufgrund der in der Eigentümerversammlung vom erteilten Ermächtigung) (Verwalter) Anlagen: - Verwaltervollmacht - Auszug aus dem Wohnungseigentumsgesetz Fassung 11/2012 Seite 6 von 6 Vaalser Straße Aachen

18 Auszug aus dem Wohnungseigentumsgesetz: TEIL 1 16 Nutzungen, Lasten und Kosten (3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. (3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 1. die Aufstellung einer Hausordnung, 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; 4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; 5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans ( 28); 6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind. (6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet. (7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. (8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt. 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters (1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden; im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig. (2) Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann. (3) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; 4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt; 5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen; 6. eingenommene Gelder zu verwalten; 7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß 43 anhängig ist; 8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind. MUSTER (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind; 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen; 3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist; 4. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen. Anlage zum WEG-Verwaltervertrag des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI e.v.), Fassung 09/2012

19 Auszug aus dem Wohnungseigentumsgesetz: TEIL 2 (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen; 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtstreit gemäß 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen; 3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; 4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und Nr. 8 zu treffen; 5. im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen; 6. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren; 7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. (4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. (5) Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. (6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung (1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. (4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. 29 Verwaltungsbeirat (1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. (2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. (3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. MUSTER (4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. Anlage zum WEG-Verwaltervertrag des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI e.v.), Fassung 09/2012

20 Verwaltervollmacht Gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung vom wurde Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG (Firmenbezeichnung des Verwalters) mit Wirkung ab dem zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus 27 WEG. In teilweiser Erweiterung dieser gesetzlichen Befugnisse ist der Verwalter insbesondere bevollmächtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer - Dienst-, Werk-, Versicherungs-, Wartungs- und Lieferverträge abzuschließen und zu kündigen, - Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufträge zu erteilen, - Bankkonten im Namen der Eigentümergemeinschaft einzurichten und die gemeinschaftlichen Gelder zu verwalten, - Hausgelder und Kostenerstattungsansprüche gegenüber einzelnen Eigentümern außergerichtlich und gerichtlich unter Einschaltung eines Rechtsanwaltes beizutreiben und Erklärungen zur Einleitung und Beendigung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sowie deren Aufhebung und Löschung abzugeben, und auch im Namen aller Wohnungseigentümer (vollständige postalische Anschrift) MUSTER - alle Zahlungen zu bewirken und Leistungen entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen, - die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen und Abmahnungen auszusprechen, - Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, - Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Der Verwalter ist ermächtigt, in Einzelfällen Untervollmacht zu erteilen. Datum: Der Verwaltungsbeirat im Auftrag der Eigentümergemeinschaft: Anlage zum WEG-Verwaltervertrag des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI e.v.), Fassung 09/2012

21 Ausgabe März 2015 WEGnews Wohnungseigentumsrecht Massimo Füllbeck Zweitbeschluss Verwalterabberufung Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung der Eigentümer bei der ihnen gemäß 21 Abs.1 und 3 WEG obliegenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist jedoch, dass sie über die wesentlichen Entscheidungsgrundlagen (hier: zur Abberufung) verfügen und diese in die Abwägung bei der Beschlussfassung auch einbeziehen. Wenn die Eigentümer über den Antrag auf vorzeitige Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund erneut abgestimmt haben, haben sie letztlich zu erkennen gegeben, dass sie sich an dem kurz zuvor in derselben Eigentümerversammlung gefassten Beschluss über den im Wesentlichen inhaltsgleichen Antrag eines Miteigentümers über die vorzeitige Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund nicht festhalten lassen wollten, sondern die Frage der Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund erneut zur Disposition stellen wollten. LG München I, Urteil v , 1 S 5114/12 Das Problem: Hat eine Eigentümergemeinschaft im Wege eines Beschlusses ein bestimmten Gegenstand geregelt, kann sie über den gleichen Gegenstand jederzeit einen identischen Beschluss fassen (sog. inhaltsgleicher Zweitbeschluss). Bei einer Anfechtung stellt sich dann die Frage, welche Rechtswirkungen der Erst- und Zweitbeschluss wechselseitig entfalten, insbesondere ob zur Anfechtung des Zweitbeschlusses ein Rechtsschutzbedürfnis besteht, wenn der Erstbeschluss nicht angefochten wurde. Ferner ist in der Praxis oft unklar und nicht leicht zu beurteilen, wann die Eigentümergemeinschaft Ihren Ermessensspielraum bei einer Beschlussfassung überschritten hat. Werden beispielsweise wichtige Gesichtspunkte nicht berücksichtigt oder sogar ignoriert, dürfte grundsätzlich davon auszugehen sein, dass keine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung vorliegt. Der Fall: Auf der Eigentümerversammlung vom hatte die Eigentümergemeinschaft u.a. nachstehende Beschlüsse mehrheitlich abgelehnt: TOP 13f: Antrag auf vorzeitige Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund (Antrag durch den Eigentümer Y) TOP 14a: Antrag auf vorzeitige Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund (Antrag durch den Kläger der hier besprochenen Entscheidung) Nur der unter TOP 14a gefasste Beschluss wurde vom Kläger angefochten. Der Kläger führte aus, dass ihm vor der Abstimmung über den TOP 14a keine Möglichkeit gegeben wurde, die Gründe für seinen Antrag vorzubringen oder näher zu erläutern, auch aus der Tagesordnung ergaben sich keine Anhaltspunkte. Über den Beschluss wurde somit ohne vorherige Aussprache sofort abgestimmt. Die Entscheidung des LG München I: Zunächst stellt das LG München I fest, dass der unter TOP 14a gefasste Beschluss nicht ordnungsgemäß war, weil dem Kläger keine Gelegenheit gegeben wurde, seinen Antrag ausreichend zu begründen und die Eigentümergemeinschaft somit nicht ordnungsgemäß von Ihrem Ermessenspielraum Gebrauch gemacht hat. Mit der erneuten unter TOP 14a durchgeführten Abstimmung über die vorzeitige Abberufung des Verwalters brachte die Eigentümergemeinschaft klar zum Ausdruck, dass sie nochmal über die vorzeitige Abberufung beschließen wolle, so dass der in der gleichen Versammlung gefasste Erstbeschluss (13f) durch den Zweitbeschluss (14a) nicht nur verstärkt, sondern ersetzt und damit aufgehoben werden sollte. Praxis-Tipp: In der Praxis ist stets darauf zu achten, dass alle Eigentümer von Ihrem Rederecht Gebrauch machen können, da ansonsten die Beschlüsse aufgrund der nicht ordnungsgemäßen Ausübung des Ermessensspielraumes aufgehoben werden. Es mag dahinstehen, ob es sinnvoll ist, über identische Themen in nacheinander folgenden Tagesordnungspunkten abzustimmen, denn bei einer Anfechtung können sich letztlich unterschiedliche Rechtswirkungen ergeben, die in der Versammlung nur schwierig überblickt werden können. Logischer wäre es, beide Anträge mit der Versendung der Tagesordnung zu verbinden und den Rechtsfragen zum Erst- und Zweitbeschluss aus dem Wege zu gehen. Fachautor: Immobilien- Ökonom (VWA) Massimo Füllbeck - Immobilienverwalter - Schwerpunkt: WEG-Verwaltung - Fachautor und Referent beim EBZ Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG Allerseelenstraße 7, Köln, Tel.: 0221/ , Fax: 0221/ , WEGnews von beirataktuell.de

22 Ausgabe März 2015 WEGnews Mietrecht RA Rüdiger Fritsch Die zusätzliche freiwillige Mietsicherheit Aus Gründen des sozialen Mieterschutzes bestimmt die Regelung des 551 Abs. 1 BGB, dass eine vom Mieter zu leistende Mietsicherheit grundsätzlich maximal das Dreifache der monatlichen Netto-Miete betragen darf. Hierzu ordnet 551 Abs. 4 BGB an, dass eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Oftmals gibt es aber beim Abschluss eines Mietvertrags Umstände, wonach es geraten sein kann, eine höhere Sicherheitsleistung zu vereinbaren. Unter welchen Umständen dies möglich sein kann, illustriert das aktuelle Urteil des AG Köpenick, welches dazu einen interessanten Überblick über die aktuelle Rechtsprechung gibt. AG Köpenick, Urt. v C 64/13, ZMR 2014, 295 (nicht rechtskräftig). Der Fall: Die Vermieterin einer Wohnung (spätere Klägerin) stellt anlässlich der Verhandlungen über den Abschluss des Mietvertrags fest, dass der Mietinteressent nur über ein geringes eigenes Einkommen verfügt. Da dieser Umstand der Vermieterin trotz der Bereitschaft des Mietinteressenten, eine Barkaution in gesetzlicher Höhe zu leisten, zu unsicher erscheint, äußert sie diesem gegenüber, dass der Mietvertrag nur zustande kommen könne, wenn der Vater des Mietinteressenten zusätzlich eine Mietbürgschaft übernehme. Daraufhin übernimmt der Vater des potentiellen Mieters die Bürgschaft und der Mietvertrag wird geschlossen. Nachdem das Mietverhältnis wegen erheblicher Zahlungsrückstände des Mieters beendet wird, verlangt die Klägerin vom Bürgen (Beklagter) nachdem die Mietkaution aufgebraucht ist, weitere Zahlungen aus dessen Bürgschaft. Der Beklagte wendet die Unwirksamkeit seiner Bürgschaftserklärung gem. 551 Abs. 4 BGB ein und verweigert jegliche Zahlung. Das Problem: Obgleich die Regelung des 551 Abs. 4 BGB eindeutig scheint, steht die Rechtsprechung in besonders gelagerten Fällen auf dem Standpunkt, dass auch eine sog. Übersicherung (also die Vereinbarung von Mietsicherheiten über das durch 551 Abs. 1 BGB bestimmte Maß hinaus) durchaus wirksam sein kann. So hat der BGH zum einen ausgesprochen, dass eine Übersicherung nicht zur völligen Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarungen führt, sondern das diese nur insoweit unwirksam seien, als dass mehr als die gesetzlich zulässige Höhe überschritten werde (BGH, Urt. v VIII ZR 243/03. ZMR 2004, 666). Zum anderen urteilte der Bundesgerichtshof, dass eine weitere Ausnahme in den Fällen gilt, in denen Mieter oder Bürge unaufgefordert dem Vermieter von sich aus weitere Sicherheiten anbieten, um den Vermieter überhaupt zum Abschluss des Mietvertrags zu bewegen (BGH, Urt. v IX ZR 16/90, ZMR 1990, 327). Es handele sich hierbei nicht um eine vom Vermieter verlangte (also unzulässige) zusätzliche Sicherheit, sondern um eine dem Vermieter gleichsam aufgedrängte und daher wirksame zusätzliche Sicherheit. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin vom Bürgen selbst die Übernahme der Bürgschaft indes nicht verlangt, weshalb sie sich auf den Fall der Aufdrängung beruft. Die Entscheidung des AG Köpenick: Das AG Köpenick stellt hierzu fest, dass dem Fall der (unwirksamen) Zusatzsicherheit, die vom Bürgen selbst verlangt wird, der Fall gleichzusetzen ist, in dem (wie hier vorliegend) die Bürgschaft zwar nur gegenüber dem Mieter zur Bedingung des Mietvertragsabschlusses gemacht wurde, dieser indes daraufhin den Bürgen nachvollziehbarerweise hierzu veranlasste. Praxis-Tipp: Vermietern ist im Falle von Zweifeln an der Bonität des Mietaspiranten anzuraten, nicht von sich aus den Abschluss des Mietvertrags von der Gestellung zusätzlicher Sicherheiten abhängig zu machen, sondern nach dem vom BGH vorgegebenen Motto: Ich kann allem widerstehen, außer der Versuchung zu handeln und sich eine Zusatzsicherung nachweisbar aufdrängen zu lassen. Fachautor: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch - Fachanwalt für Mietund Wohnungseigentumsrecht - Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler und Bauträgerrecht Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG Allerseelenstraße 7, Köln, Tel.: 0221/ , Fax: 0221/ , WEGnews von beirataktuell.de

23 Ausgabe März 2015 WEGnews Wohnungseigentumsrecht von Martin Metzger Haftet eine Eigentümergemeinschaft für Mängel der Betriebskostenabrechnung des Mieters? 1. Gegenüber bestandskräftig beschlossenen und fälligen Hausgeldansprüchen kann nicht mit Gegenforderungen aufgerechnet werden. 2. Die Hausgeldabrechnung einerseits vermag lediglich Rechte und Pflichten zwischen den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft zu begründen; hiervon zu trennen ist die ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer obliegende Pflicht, die Nebenkosten in dem zu seinem Mieter bestehenden Vertragsverhältnis abzugrenzen. Hausgeldabrechnung und Nebenkostenabrechnung folgen völlig unterschiedlichen Voraussetzungen. 3. Die Hausgeldabrechnung darf nicht ohne Prüfung auf die Betriebskostenabrechnung übertragen werden. Der Miteigentümer hat letztere in eigener Verantwortung gegenüber dem Mieter zu erstellen. Auszugsweise aus AG Erfurt, Urteil vom ; Az.: 5 C 51/12 Das Problem: Eigentümergemeinschaften beschließen über die Hausgeldabrechnung mit einfacher Mehrheit. Die Abrechnung erwächst mangels Anfechtung in Rechtskraft. Der Abrechnungsbeschluss bindet die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Vermietende Eigentümer stehen jedoch vor dem Fakt, dass die Nebenkostenabrechnung des Mieters anderen Rechtsgrundsätzen folgt. Die beiden Abrechnungswerke sind nicht identisch. Eine Weitergabe der WEG-Abrechnung 1:1 an den Mieter ist in den meisten Fällen nicht mit dem Mietvertrag konform. Der Fall: Im vorliegenden Fall hat ein Eigentümer die Nachzahlungsforderung der Eigentümergemeinschaft auf Basis eines bestandskräftigen Abrechnungsbeschlusses nicht geleistet mit der Begründung, sein Mieter habe Mängel an der Abrechnung reklamiert und erfolgreich juristisch durchgesetzt. Der ihm entstandene Schaden soll im Wege der Zurückbehaltung von Forderungen der Eigentümergemeinschaft verrechnet werden. Die Entscheidung des AG Erfurt: In Einklang mit der herrschenden Meinung (OLG Hamm, I-15 Wx 298/08) stellt das AG Erfurt klar Aufrechnung mit der Hausgeldforderung der Gemeinschaft gibt es nicht. Die Hausgeldforderung ist essenziell und unabdingbar für die Bewirtschaftung der Eigentümergemeinschaft. Die sich aus bestandskräftig beschlossener Jahresabrechnung ergebenden Salden, stellen eine Zahlungsverpflichtung des Eigentümers dar. Eine Verrechnung mit Gegenforderungen scheidet aus. Die Erfüllung der Hausgeldforderung für die Bewirtschaftung des von der Eigentümergemeinschaft verwalteten Objektes ist essenziell und unabdingbar. Die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft ist in der Regel nicht als Mieterabrechnung verwendbar. Es liegt ausschließlich in der Verantwortung des Vermieters (Eigentümers), mit seinem Mieter entsprechend den mietvertraglichen Vereinbarungen abzurechnen. Praxis-Tipp: Das Urteil weist auf ein großes Problem in der Immobilienwirtschaft hin. Dieses wird bereits bei der Neuvermietung manifestiert. Bei anstehender Neuvermietung verzichten Eigentümer häufig meist aus falsch verstandener Einsparmöglichkeit anfallender Gebühren auf die Beratungsleistung eines professionellen Immobilienmaklers. Sie verwenden standardisierte Mietvertragsformulare, nicht selten aus dem Schreibwarenhandel. Die im Streitfall anfallenden Kosten (Verwirkter Forderungsanspruch, Gerichtskosten, Anwaltskosten etc.) sind in der Regel um ein Vielfaches höher als die Courtage für eine gute Beratungsleistung. Bereits bei der Mietvertragserstellung kann nämlich die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft als Grundlage der Weiterberechnung der Nebenkosten vereinbart werden. Fachautor: Martin Metzger - Mitglied im Autorenteam Elzer-Fritsch-Meier, WEG Fachreferent Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG Allerseelenstraße 7, Köln, Tel.: 0221/ , Fax: 0221/ , WEGnews von beirataktuell.de

24 Ausgabe März 2015 WEGnews Mietrecht von RiAG Dr. Olaf Riecke Hohe Energiekosten und Wirtschaftlichkeitsgebot 1. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet. 2. Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten. BGH, Urteil vom , XII ZR 80/12 Das Problem: Der Vermieter hat bei Vollvermietung oft kein Interesse an einer energetischen Sanierung des Objekts, wenn die Heizanlage noch funktioniert. Der Wohnraummieter mag wegen drohender Modernisierungs-Mieterhöhung ebenso denken. Anders ist es beim Gewerbemieter, der seine Betriebskosten senken will. Der Fall: Die Parteien schlossen im Februar 2007 einen Mietvertrag über Gewerberäume ab. Vor der Übernahme der Mieträume wurde das Gebäude von der Vermieterin umfassend saniert, wobei die bereits vorhandene Fernwärme-Heizungsanlage und das vorhandene Belüftungssystem, die nur zentral eingestellt werden können, unverändert beibehalten wurden. Die Mieterin minderte die Miete. Die Entscheidung des BGH: Ein zur Minderung der Miete führender Mangel im Sinne des 536 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist zu verneinen. Die Parteien haben bei Abschluss des Mietvertrages keine ausdrückliche Vereinbarung hinsichtlich der technischen Gebäudeausstattung getroffen. Baubeschreibungen wurden zur Grundlage für den Umbau und die Ausstattung des Mietgegenstands gemacht. Sie enthalten Angaben, die im Rahmen der durch Auslegung zu ermittelnden Soll-Beschaffenheit des Mietobjekts herangezogen werden können. So ist die Wiederverwendung der vorhandenen Fernwärmestation und eine Grundbeheizung über statische Heizflächen in den Randbereichen und in den Büros und Sozialräumen vorgesehen. Ein zur Minderung der Miete führender Mangel ist nicht in der Unwirtschaftlichkeit des Betriebs der Heizungs- und Belüftungsanlage zu sehen. Überwiegend wird das Vorliegen eines Mangels verneint (KG ZMR 2008, 892, 893 und WuM 2005, 774). Die Heizungs- und Belüftungsanlage war hier zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits installiert und sollte im Rahmen der vorzunehmenden Sanierungsarbeiten an dem Mietobjekt auch nicht verändert werden. Der Mieterin war dieser Umstand bekannt. Durch den Abschluss des Mietvertrages hat sie diese technische Ausstattung des Gebäudes als vertragsgemäßen Zustand der Mietsache akzeptiert. Es ergibt sich eine Mangelhaftigkeit der Mietsache auch nicht daraus, dass die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht individuell zu bedienen bzw. einzustellen ist. Die Anlage entspricht dem Zustand, in dem die Beklagte die Mieträume angemietet hat. Praxis-Tipp: Ob eine Mietsache einen Mangel aufweist bestimmt sich nach der unbedingt im Vertrag ausdrücklich festzulegenden Soll- Beschaffenheit. Im Mietrecht muss der Vermieter sich in der Regel auch nicht an Anpreisungen des Maklers im Expose festhalten lassen. Dennoch ist hier Vorsicht geboten. Fachautor: Dr. Olaf Riecke - Richter am Amtsgericht Hamburg- Blankenese - Schwerpunkt: Mietund Wohnungseigentumsrecht Schleumer Immobilien Treuhand Verwaltungs-OHG Allerseelenstraße 7, Köln, Tel.: 0221/ , Fax: 0221/ , WEGnews von beirataktuell.de