Herbstanlass 2018 des HEV Linthgebiet Marcel Landolt, lic. iur. Rechtsanwalt Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte für: 30.

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1 Was die Hauseigentümer immer wieder interessiert (privatrechtlicher Teil) Herbstanlass 2018 des HEV Linthgebiet Marcel Landolt, lic. iur. Rechtsanwalt Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte für: 30. Oktober 2018

2 Übersicht 1. Was darf ein STWE baulich verändern? 2. Kompetenzen einer Hausverwaltung 3. Welche Möglichkeiten habe ich gegen Lärm und Immissionen vom Nachbarsgrundstück? 4. Abstände im Nachbarrecht Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 2

3 1. Was darf ein Stockwerkeigentümer baulich verändern - Stockwerkeigentum = Miteigentumsanteil an Grundstück - Stockwerkeigentümer hat Sonderrecht an bestimmten Teilen des Gebäudes, um dieses ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). - Der Stockwerkeigentümer ist in der baulichen Ausgestaltung seiner Räume frei, darf gemeinschaftliche Bauteile aber in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beinträchtigen (Art. 712a Abs. 2 ZGB) Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 3

4 Sonderrecht Zu Sonderrechtausgeschieden werden können WohnungenodergetrennteRäume mit einem eigenenzugang, die in sich abgeschlossen sind (Art. 712b Abs. 1 ZGB). Zum Sonderrecht gehören: - Alle Gebäudeteile innerhalb der eigenen Wohnung wie Küchen-und Badezimmereinrichtung - Innenbereich des Balkons - Nebenräume wie Keller- und Estrichabteile oder abgeschlossene Garagenboxen - Nichttragende Zwischenwände - Cheminée - Leitungen, die von der Hauptleitung abzweigen - Fenster oder Sonnenstoren, wenn im Stockwerkeigentümerreglement so festgehalten Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 4

5 Gemeinschaftliche Teile (kein Sonderrecht) - Boden der Liegenschaft - Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen (Fassade, Dach, tragende Wände, Balkone) - Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen wie Eingangshalle, Treppenhaus, Lift, Zentralheizung, Leitungen usw Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 5

6 Sondernutzungsrecht Die Stockwerkeigentümer räumen einzelnen Parteien das Recht ein, gewisse gemeinschaftliche Gebäude- oder Grundstücksteile exklusiv zu nutzen, was nicht bedeutet, dass diese Teile nach Gutdünken gestaltet werden können. Ohne besondere Befugnis darf der Inhaber des Sondernutzungsrechts den ihm überlassenen Teil nur für den vorgesehen Zweck gebrauchen. Je weniger das Stockwerkeigentümerreglement zum Umfang und den Rechten des Nutzungsrechts umschreibt, desto kleiner sind die Gestaltungsmöglichkeiten des Berechtigten Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 6

7 Nicht erlaubt (ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft oder Erlaubnis aufgrund des Reglements) - Aufstellen eines Tiergeheges, Gartenhäuschens oder Trampolins, das jeweils fest mit dem Boden verbunden ist. - Installieren von Spielplatzgeräten oder fixen Grillanlagen - Verändern der Sitzplatzgrösse - Anlegen von Blumen- oder Gemüsebeeten - Anpflanzen oder Beseitigen von Sträuchern und Bäumen - Ersetzen des Rasens durch einen anderen Belag - Anlegen eines Biotops - Installieren einer Satellitenschüssel - Einzäunen des Gartensitzplatzes Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 7

8 Bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen - Notwendige bauliche Massnahmen (Werterhaltung und Gebrauchsfähigkeit, Art. 647c ZGB), einfaches Mehr (Kopfstimmen) - Nützliche bauliche Massnahmen (Wertsteigerung oder Verbesserung der Gebrauchsfähigkeit, Art. 647d ZGB), Mehrheit nach Kopfstimmen und Wertquoten - Luxuriöse bauliche Massnahmen (Verschönerung oder Bequemlichkeit im Gebrauch, Art. 647e ZGB), Einstimmigkeit (Ausnahme Art. 647e Abs. 2 ZGB) Abgrenzung ist in der Praxis schwierig. Entscheid aufgrund des konkreten Einzelfalles. Bauliche Massnahme an einem gemeinschaftlichen Teil, welche ausschliesslich im Interesse eines oder weniger Stockwerkeigentümer liegt, ist aus der Optik der Gemeinschaft als luxuriös anzusehen (BGE 141 III 357 ff.) Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 8

9 Eigenmächtiger Stockwerkeigentümer (bauliche Massnahme ohne Erlaubnis) - Möglichkeit der nachträglichen Genehmigung mit dem entsprechenden Quorum - Möglichkeit zur Anfechtung der unterliegenden Stockwerkeigentümer - Wenn keine Genehmigung erteilt wird, kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen und gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzen Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 9

10 2. Kompetenzen einer Hausverwaltung Stockwerkeigentum (Art. 712s und 712t ZGB) - Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes (Art. 712n; Einberufung und Leitung der Versammlung) und des Reglements sowie gemäss den Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung (Abs. 1) - Der Verwalter verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und sorgt für die bestimmungsgemässe Verwaltung und Verwendung der vorhandenen Geldmittel (Abs. 2) Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 10

11 - Der Verwalter wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benützung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstücks und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements und der Hausordnung befolgt werden (Abs. 3) - Der Verwalter vertritt sodann die Gemeinschaft und die Stockwerkeigentümer in seinem Aufgabenbereich nach aussen (Art. 712t ZGB) - Vertraglich können der Verwaltung weitere Befugnisse übertragen werden Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 11

12 Hausordnung - Grosser Unterschied, ob Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist (als Anhang oder im Vertrag selber), oder ob sie lediglich ein Anhang im Treppenhause ist. - Wenn Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrages, dürfen dem Mieter keine Aufgaben und Pflichten auferlegt werden, die über seine gesetzliche oder vertraglichen Verpflichtungen hinausgehen. Die Hausordnung darf dann nur sogenannte ordnende Regelungen enthalten (Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume, Schliesszeiten der Haustür oder Regelungen der Ruhezeiten. Diese Regelungen dürfen den Mieter aber nicht in seinen Persönlichkeitsrechten einschränken oder gegen geltendes Recht verstossen) Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 12

13 - Generell darf musiziert werden, aber es darf eine Höchstdauer festgelegt werden. Im Mietvertrag könnte jedoch vereinbart werden, dass nicht musiziert werden darf. - Verbot für das Grillieren mit Holzkohle ist zulässig - Verbot Lagerung gefährlicher Stoffe in Tiefgarage ist zulässig - Verbot Müllsäcke im Gang deponieren - Pflicht zum Schneeschippen, Laubkehren oder wöchentliche Reinigung des Treppenhauses nur zulässig, wenn Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 13

14 Nicht zulässig sind Vorschriften, welche die Mieter in ihrem Privatleben einschränken, z.b. - Duschverbot nach 22 Uhr (Badeverbot zulässig) - Besuchs- oder Übernachtungsverbot - Verbot von Kinderlärm (für das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur braucht es eine Zustimmung) - Vorschreiben bestimmter Temperaturen in der Wohnung - Rauchverbot in der Wohnung (muss im Mietvertrag selber geregelt werden), zulässig ist hingegen ein Rauchverbot in den allgemeinen Räumen (Keller, Treppenhaus, Lift, etc.) - Verbot Musikhören bei Zimmerlautstärke Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 14

15 3. Welche Möglichkeiten habe ich gegen Lärm und Immissionen vom Nachbargrundstück Immissionen von einem Grundstück auf ein anderes sind zulässig, soweit sie nicht zu einer übermässigen Einwirkung auf Eigentum des Nachbarn führen (Art. 684 Abs. 1 ZGB) - Materielle Immission: Staub, Rauch, Russ, Dünste, Laub - Ideelle Immission: Betrieb eines Schlachthofs oder eines Bordells - Negative Immission: Schattenwurf, Lichtentzug, Beeinträchtigung der Aussicht Verboten sind alle Einwirkungen, die schädlich oder nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigt sind (Art. 684 Abs. 2 ZGB). Ob eine Immission übermässig und damit unzulässig ist oder nicht, muss in jedem Einzelfall beurteilt werden. Eine an einem Ort übermässige Immission ist an einem anderen Ort ortsüblich oder aus anderen Gründen nicht übermässig Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 15

16 Vorgehen: offene und vernünftige Kommunikationskultur zwischen Nachbarn. Zuerst immer direkter Weg zum Nachbarn bzw. Verursacher der Immission, um eine gemeinsame und langfristige Lösung zu suchen. Man bleibt in der Regel Nachbar. Kommt keine Lösung zustande, kann die Mediation eine bewährte Methode zur nachhaltigen Beilegung von Nachbarstreitigkeiten sein Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 16

17 Falls die Fronten unwiderruflich verhärtet sind, dann stellt das Gesetz in Art. 679 ZGB folgende Klagen zur Verfügung: Beseitigungsklage; Präventivklage (zur Verhinderung drohender Immission); Unterlassungsklage; Schadenersatzklage. Welche Klage am geeignetsten ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Wenn die Sach- und Rechtslage nicht eindeutig ist, muss zuerst das Schlichtungsfahren eingeleitet werden Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 17

18 4. Abstände im Nachbarrecht Die Grenzabstände für Pflanzen und tote Einfriedungen sind im kantonalen Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch (sgs 911.1) in den Artikeln 96 ff. geregelt. Der Hauseigentümerverband St. Gallen hat zusammen mit dem Bauernverband eine Übersicht zusammengestellt, welche auf der Homepage unseres Verbandes heruntergeladen werden kann. - Grundsätzlich gilt ein Grenzabstand von 6m für hochstämmige Bäume und 4m für hochstämmige Obstbäume. Für die übrigen Bäume und Sträucher gilt als Grenzabstand die Hälfte ihrer Höhe, jedoch höchstens 6m. Wird Pflanze künstlich unter 1.80m gehalten gilt Grenzabstand von 1m Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 18

19 - Für Lebhäge gilt ein Grenzabstand von 50cm. Ist dieser höher als 1.80m, beträgt der Grenzabstand 50cm zuzüglich die Mehrhöhe. Die maximale Höhe liegt bei 3.0m. - Gemessen wird bei Einfriedungen ab dem grenznächsten Punkt. Bei Pflanzen ab ihrer Mitte an der Erdoberfläche, beides je in waagrechter Linie bis zur Grenze. Bei der Höhe gilt das natürliche Terrain, wenn dieses nicht mehr festgestellt werden kann, gilt der bewilligte Geländeverlauf. - Achtung! Verletzungen von Grenzabständen und Höhenbeschränkungen können jederzeit geltend gemacht werden. - Achtung! Für vor dem 1. Januar 2017 bestehende Pflanzen und Einfriedungen gilt das alte Gesetz weiter. Ausgenommen sind Lebhäge, die höher als 3m sind Knus Gnädinger Landolt Rechtsanwälte 19