Fehlerhafte Flächenangabe & Beschlussfassung der STWEG

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2 Fehlerhafte Flächenangabe & Beschlussfassung der STWEG Quelle: de.stockfresh.com Quelle: Quelle: Quelle:

3 Fehlerhafte Flächenangabe im Werkvertrag Quelle: de.stockfresh.com

4 Rechtsprechung BGer 4A_468/2015 Sachverhalt Ein Ehepaar vereinbarte mit einer Unternehmerin den Bau eines Reihenhauses mit einer Gebäudefläche von 219,7 m2, zzgl. 90,25 m 2 Untergeschoss Nach dem Bau entsprach die vereinbarte Fläche der Bruttofläche des Hauses (mit inneren und äusseren Mauern) Das Ehepaar bemängelte, man sei bei Vereinbarung der Quadratmeter von der Nettofläche (ohne innere und äussere Mauern) ausgegangen Das Ehepaar verlangte eine Reduktion des Werkpreises (Minderung)

5 Rechtsprechung BGer 4A_468/2015 Urteil BGer: Unter gegebenen Umständen durften die Ehegatten nach Treu und Glauben annehmen, dass es sich bei den Flächenangaben um Nettowerte handelte (Vertrauensprinzip). Massgebend war, dass: die Ehegatten insb. daran interessiert waren, die verfügbare Fläche zu kennen Vertragsunterlagen Verhalten der Unternehmerin/Verkäuferin Reduktionsanspruch im Verhältnis zur Flächendifferenz: Vereinbarter Preis (vereinbarter Preis x [effektive Fläche /angegebene Fläche])

6 Fehlerhafte Flächenangabe des Mäklers Quelle:

7 Begriff des Mäklervertrags Art. 412 Abs. 1 OR «Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln.» Mäkler Auftraggeberin / Verkäuferin Käufer

8 Fehlerhafte Flächenangabe durch Mäkler I Ansprüche des Käufers gegen Verkäuferin und Mäkler Keine Ansprüche gegenüber dem Mäkler aus Vertrag Evtl. Ansprüche gegenüber dem Mäkler aus Vertrauenshaftung Mäkler als Hilfsperson der Auftraggeberin / Verkäuferin: Verhalten des Mäklers ist der Auftraggeberin / Verkäuferin zuzurechnen Mängelrechte (insb. Minderungsanspruch) gegenüber der Verkäuferin Mäkler Auftraggeberin / Verkäuferin Käufer

9 Fehlerhafte Flächenangabe durch Mäkler II Ansprüche der Auftraggeberin / Verkäuferin gegen Mäkler Zwischen Auftraggeberin / Verkäuferin und Mäkler besteht ein Mäklervertrag Mäkler hat Pflicht zu sorgfältigem Tätigwerden Schadenersatzanspruch sofern dem Mäkler mangels richtiger Flächenangabe eine Sorgfaltspflichtverletzung vorzuwerfen ist und die Auftraggeberin / Verkäuferin durch die falsche Flächenangabe einen Schaden erlitten hat (bspw. bei Minderungsanspruch des Käufers) Mäkler Auftraggeberin / Verkäuferin Käufer

10 Fehlerhafte Flächenangabe im Mietvertrag Quelle:

11 Rechtsprechung BGE 135 III 537 Sachverhalt Die Wohnfläche zum Betrieb eines Solariums betrug gemäss Mietvertrag «ungefähr 246m 2» Tatsächlich betrug die Fläche 204,2m 2 Der Mieter nutzte die Räumlichkeiten während mehrerer Jahre, ohne sich zu beschweren Die Abweichung bzw. tatsächliche Fläche wurde erst durch Berechnung eines Ingenieurs im Rahmen einer Rentabilitätsprüfung des Solariums festgestellt

12 Rechtsprechung BGE 135 III 537 «Zu kleine Fläche» als Grundlage wesentlichen Irrtums? Der Mieter habe sich nicht über die Räumlichkeiten bzw. deren Fläche geirrt, zumal er die tatsächliche Fläche kannte Aber: Geirrt habe sich der Mieter über den auf einer falschen Fläche berechneten Mietzins Dieser Irrtum sei sowohl objektiv als auch subjektiv wesentlich Es bestehe somit ein Anspruch auf Mietzinsherabsetzung sowie auf Rückforderung zu viel bezahlter Miete

13 Rechtsprechung BGE 135 III 537 Folgende Punkte waren massgebend: Flächendifferenz von beinahe 17% damit müsse nicht gerechnet werden (Grenze bei 10%, BGer 4C.5/2001 vom 16. März 2001) Berechnung des Mietzinses erfolgte nach Quadratmetern = Differenz von Fr pro Jahr: keine Gleichgültigkeit des Mieters anzunehmen

14 Rechtsprechung BGer 4A_465/2010 Sachverhalt Im Mietvertrag war eine Fläche von 178m 2 angegeben, tatsächlich betrug sie 122,5m 2 Der Mieter verlangte die Herabsetzung des Mietzinses und die Rückzahlung zu viel bezahlter Miete

15 Rechtsprechung BGer 4A_465/2010 «Zu kleine Fläche» als Grundlage wesentlichen Irrtums? Die Fläche eines Wohn- oder Geschäftsraumes sei grundsätzlich ein objektiv wesentlicher Bestandteil des Mietvertrags Grund: Die Flächenangabe stelle ein wesentliches Element dar, um die Angemessenheit der Mietzinshöhe zu beurteilen Jedoch sei die angegebene Fläche bei gegebenen Umständen subjektiv nicht Voraussetzung gewesen, um den Mietvertrag zu den vorgeschlagenen Mietkonditionen (insb. Mietzins) abzuschliessen Kein Irrtum

16 Rechtsprechung BGer 4A_465/2010 «Zu kleine Fläche» als Mangel? Der Mieter hatte die Räumlichkeiten vor Vertragsschluss besichtigt Die Flächenangabe sei für den Mieter nicht entscheidend gewesen, um den Mietvertrag zu den vorgeschlagenen Konditionen abzuschliessen: Kein Wille, eine grössere Wohnung als die besichtigte zu erhalten Somit bildete die tatsächliche Fläche Basis der Verhandlungen Über den Mietzins wurde nicht verhandelt Aufgrund der familiären Situation benötigte der Mieter dringend eine Wohnung an betreffender Lage Fläche im Mietvertrag könne nicht als versprochene Eigenschaft qualifiziert werden Kein Mangel Kein Anspruch auf Mietzinsherabsetzung

17 Beschlussfassungsmöglichkeiten der STWEG Quelle:

18 Erforderliches Mehr an der Versammlung Drei Arten Absolutes Mehr Qualifiziertes Mehr Einstimmigkeit Abweichung von gesetzlich vorgesehenem Quorum zulässig durch Regelung im Begründungsakt einstimmig gefassten Beschluss

19 Absolutes Mehr Erfordert Stimmenmehrheit der anwesenden bzw. vertretenen StockwerkeigentümerInnen Enthaltungen bilden de facto Nein-Stimmen Bildet die Regel (Art. 712m Abs. 2 i.v.m. Art. 67 Abs. 2 ZGB) Beispiel Notwendige bauliche Massnahmen «Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind» (Art. 647c ZGB)

20 Qualifiziertes Mehr Erfordert Stimmenmehrheit der anwesenden bzw. vertretenen Stockwerkeigentümer, die zugleich über mehr als die Hälfte aller Wertanteile verfügen Beispiele Erlass oder Änderung des Reglements der STWEG, z.b. Nutzungsänderung (Art. 712g Abs. 3 ZGB) nützliche bauliche Massnahmen (Art. 712g Abs. 1 i.v.m. Art. 647d ZGB) «Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken» (Art. 647d ZGB)

21 Einstimmigkeit Erfordert Zustimmung aller (nicht nur der anwesenden) StockwerkeigentümerInnen Beispiele räumliche Ausscheidung von Gebäudeteilen als gemeinschaftliche Teile (Art. 712b Abs. 3 ZGB) Aufhebung des Stockwerkeigentums (Art. 712f Abs. 2 ZGB) Verkauf oder Belastung des gemeinsamen Grundstücks (Art. 648 Abs. 2 ZGB) Zweckänderung Nutzung, z.b. Umnutzung Wohnliegenschaft in Hotel (Art. 648 Abs. 2 ZGB) Luxuriöse bauliche Massnahmen, sofern keine Entschädigung und Kostenübernahme (Art. 647e ZGB)

22 Abgrenzung nützliche / luxuriöse Massnahmen Definition luxuriöser Massnahmen «Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen» (Art. 647e Abs. 1 ZGB) Beispiele luxuriöser Massnahmen Erstellung Springbrunnen im Hausflur oder Auskleidung des Eingangs mit Marmor (vgl. BGE 130 III 441) Einbau eines Hallenschwimmbades im Wohnhaus

23 Abgrenzung notwendiger / nützlicher / luxuriöser Massnahmen Abgrenzung ist im Einzelfall unter Würdigung aller Umstände zu prüfen (BGE 130 III 441, E. 3.3) Beispiele nützlicher Massnahmen Verbesserung Wärme- und Schallisolation, Einbau eines Lifts oder einer Zentralheizung (vgl. BGE 130 III 441) Einbau einer modernen Waschküche oder energiesparenden Heizung Aufschüttung und Erweiterung Gartensitzplatz bei Einfamilienhaus (BGer 5C.110/2001)

24 Abgrenzung luxuriöser Massnahmen Beispiele luxuriöser Massnahmen Ersatz Kies- durch Plattenbelag einer Dachterrasse (gemeinschaftlicher Teil) im Sondernutzungsrecht eines oder weniger Stockwerkeigentümer (BGer 141 III 357) Abgrenzungskriterien Je höher Investition im Vergleich zum geschaffenen Mehrwert, desto eher liegt eine luxuriöse bauliche Massnahme vor (BGer 5C.110/2001) Bei luxuriösen Massnahmen ist Wertsteigerung primär affektiver Art (BGer 5C.110/2001)

25 Quelle: de.hydo.org Fragen?