Maklergewerbe. Im 34 c der Gewerbeordnung (GewO) ist die Grundnorm des gewerblichen Maklerund Bauträgerrechts verankert.

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1 Verbandsgemeindeverwaltung Montabaur Montabaur Weitere Informationen: Frau Mechling, Herr Neuroth Telefon: ( ) bzw Maklergewerbe Makler, Bauträger, Baubetreuer Im 34 c der Gewerbeordnung (GewO) ist die Grundnorm des gewerblichen Maklerund Bauträgerrechts verankert. Hier wird geregelt, dass das Makler-, Bauträger- und Baubetreuergewerbe nur ausgeübt werden darf, wenn die zuständige Behörde dazu die erforderliche Erlaubnis erteilt hat. Der Erlaubnis, die in die folgenden fünf Bausteine untergliedert ist, bedarf, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen vermittelt oder die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachweist über 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume, 2. Darlehen, 3. den Erwerb von Anteilscheinen einer Kapitalanlagegesellschaft oder Investmentaktiengesellschaft, von ausländischen Investmentanteilen,, 1

2 sonstigen öffentlich angebotenen Vermögensanlagen, die für gemeinsame Rechnung der Anleger verwaltet werden, öffentlich angebotenen Anteilen an einer und von verbrieften Forderungen gegen eine Kapitalgesellschaft oder Kommanditgesellschaft vermitteln, Anlagenberatung im Sinne der Bereichsausnahme des 2 Abs. 6 Satz 1 Nr. 8 des Kreditwesengesetzes betreibt, 4. Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden, 5. als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen. Der Bundesminister für Wirtschaft und Technologie hat die Länder ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates zum Schutze der Allgemeinheit und der Auftraggeber Vorschriften zu erlassen über den Umfang der Verpflichtungen des Gewerbetreibenden bei der Ausübung des Gewerbes, insbesondere über die Verpflichtungen (a) ausreichende Sicherheiten zu leisten oder eine zu diesem Zweck geeignete Versicherung abzuschließen, sofern der Gewerbetreibende Vermögenswerte des Auftraggebers erhält oder verwendet, (b) die erhaltenen Vermögenswerte des Auftraggebers getrennt zu verwalten, (c) nach der Ausführung des Auftrages dem Auftraggeber Rechnung zu legen, (d) der zuständigen Behörde Anzeige beim Wechsel der mit der Leitung des Betriebes oder einer Zweigniederlassung beauftragten Personen zu erstatten und hierbei bestimmte Angaben zu machen, (e) dem Auftraggeber die für die Beurteilung des Auftrages und des zu vermittelnden oder nachzuweisenden Vertrages jeweils notwendigen Informationen schriftlich oder mündlich zu geben, (f) Bücher zu führen einschließlich der Aufzeichnung von Daten über einzelne Geschäftsvorgänge sowie über die Auftraggeber. 2

3 Erlaubnis nach 34c GewO Die Erlaubnis darf nur zuverlässigen und in geordneten Vermögensverhältnissen lebenden Antragstellern erteilt werden. Die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt in der Regel nicht, wer in den letzten fünf Jahren vor Stellung des Antrages wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist. Der Antragsteller lebt in ungeordneten Vermögensverhältnisse in der Regel wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden oder er in das Insolvenzgericht oder vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis eingetragen ist. Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehens- und Anlagenvermittler, Bauträger und Baubetreuer (Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV -) I.d.F.d. Bek. vom 7. November 1990 ( BGBl. I S ) in der z. Zt. geltenden Fassung. Hier einige Bestimmungen aus der MaBV: Sicherheitsleistungen, Versicherung Besondere Sicherungspflichten für Bauträger Getrennte Vermögensverwaltung Buchführungspflicht Informationspflicht und Werbung Prüfungspflicht usw. Beispiel: Prüfungsbericht 16 MABV 16 Abs. 1der Makler- und Bauträgerverordnung verpflichtet Gewerbetreibende, die eine Erlaubnis nach 34c Abs.1, Satz 1 Nr. 2 (Vermittlung von Kapitalanlagen, Baustein Nr. 3) und Nr. 4 der Gewerbeordnung (s. Bausteine Nr. 4 und 5, Bauträger) benötigen, die Einhaltung der sich aus den 2 bis 14 MaBV ergebenden Verpflichtungen jährlich durch einen geeigneten Prüfer (Wirtschaftsprüfer, staatlich vereidigter Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungs- und Buchprüfungsgesellschaften) auf ihre Kosten bis spätestens zum 31. Dezember des darauf folgenden Jahres prüfen zu lassen und den Bericht der Behörde unverzüglich einzureichen. Wurde keine erlaubnispflichtige Tätigkeit nach 34 c Abs. 1 Satz 1 GewO ausgeübt, so ist anstelle des Prüfberichtes eine entsprechende Erklärung abzugeben. Gemäß 16 Abs. 2 der MaBV kann aus besonderem Anlass die Behörde auch anordnen, dass sich auch die Gewerbetreibenden im Sinne von 34 Abs. 1 GewO einer außerordentlichen Prüfung unterziehen müssen. 3

4 Erlaubnisverfahren Das Erlaubnisverfahren dient der Prüfung der Zuverlässigkeit des Antragstellers. Die Zuverlässigkeit ist nach allgemeinen gewerberechtlichen Grundsätzen zu beurteilen. Antragsberechtigt und damit Adressaten der Erlaubnis sind natürliche und juristische Personen. Üben mehrere Personen eine oder mehrere der in 34 c Abs. 1 GewO genannten Tätigkeiten aus, so benötigt jede von ihnen eine entsprechende Erlaubnis. Ist ein Gewerbetreibender eine juristische Person (z.b. GmbH, AG), so ist sie antragsberechtigt. Bei Personengesellschaften ohne eigene Rechtspersönlichkeit (z.b. Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, ohg, KG, einschließlich GmbH & Co. KG) ist eine Erlaubnis für jeden geschäftsführungsberechtigten Gesellschafter erforderlich; dies gilt auch hinsichtlich der Kommanditisten, sofern sie Geschäftsführungsbefugnis besitzen und damit als Gewerbetreibende anzusehen sind. Diese Gesellschaften als solche können im Gegensatz zur juristischen Person keine Erlaubnis erhalten Die Personengesellschaft ist selbst jedenfalls nicht Gewerbetreibender. Antrag 34c der Gewerbeordnung Folgende Unterlagen sind vom Antragsteller einzuholen: Polizeiliches Führungszeugnis (von der Wohnsitzbehörde) Auskunft Gewerbezentralregister (von der Wohnsitzbehörde) Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ( Finanzamt des Wohnortes) Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ( Steueramt der Wohnsitzbehörde ) Auskunft aus der Schuldnerkartei ( Amtsgericht des Wohnortes) 4

5 Anwendungsbereich des 34 c 1.1. Erlaubnispflicht 34 c Abs. 1 Satz 1 legt die Tatbestandsvoraussetzungen für die Erlaubnis fest. Erforderlich ist, dass die Tätigkeit gewerbsmäßig ausgeübt wird. Sie muss ferner entweder auf die Vermittlung oder den Nachweis bestimmter Verträge (über Grundstücke, Darlehen, Anlagen) oder auf die Vorbereitung oder Durchführung von Bauvorhaben als Bauherr oder Baubetreuer gerichtet sein Gewerbsmäßigkeit Gewerbsmäßig ist zu bejahen bei einer erlaubten, auf Gewinnerzielung gerichteten und auf Dauer angelegten selbständigen Tätigkeit. Die Erlaubnispflichtigkeit setzt die Gewerbsmäßigkeit der Tätigkeit voraus. Hierfür ist erforderlich, dass die Tätigkeit selbständig wahrgenommen wird und eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Die für das Bejahen des Gewinnstrebens erforderliche gewisse Intensität kann sich dabei sowohl aus der Höhe des Gewinns als auch aus der Nachhaltigkeit der Tätigkeiten ergeben. Für die Frage der Gewerbsmäßigkeit kommt es allerdings nur darauf an, ob Gewinnerzielungsabsicht vorliegt; ob letztendlich tatsächlich ein Gewinn erwirtschaftet wird, ist unerheblich. Vermittlung und Nachweis von Vertragsabschlüssen Vermittlung des Abschlusses von Verträgen ist jede auf den Abschluss eines Vertrages abzielende Tätigkeit, Eine Vermittlung liegt daher auch dann vor, wenn eine solche Tätigkeit erfolglos bleibt oder nur der Vorbereitung des Vertragsabschlusses dient. Vermittlung betreibt ferner, wer Verträge auf Grund einer ihm von einer Vertragspartei (z.b. Grundstückeigentümer) erteilten Vollmacht auf deren Namen selbst abschließt. Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Verträgen besteht darin, dass der Gewerbetreibende dem Auftraggeber einen bisher unbekannten Interessenten oder ein Objekt und den künftigen Vertragspartner benennt, so dass der Auftraggeber von sich aus Vertragsverhandlungen aufnehmen kann. Begrifflich liegt weder eine Vermittlung noch ein Nachweis vor, wenn Gewerbetreibende im eigenen Namen Verträge abschließen, weil es hier an einem Dritten fehlt, der einen entsprechenden Auftrag erteilt. Ein Vertreter eines Gewerbetreibenden schließt nur dann lediglich in dessen Namen einen Vermittlungsvertrag ab, wenn er tatsächlich keine eigenen Tätigkeiten im Sinne des 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO erbringt. 5

6 Beschränkt sich seine Tätigkeit dagegen nicht auf die schlichte Anbahnung des Kontaktes zwischen dem Kunden und dem (weiter-) vermittelnden Gewerbetreibenden, sondern informiert er den Kunden in objektbezogener Verhandlung bereits selbst über Einzelheiten des späteren Vertragsabschlusses, weckt oder verstärkt er insbesondere dessen Kaufentschluss, dann unterliegt er insoweit 34 c und damit grundsätzlich auch der MaBV, ein so genannter freier Mitarbeiter. Verträge über Grundstücke betreffen Verkauf, Belastung, Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Wohnungseigentum. Mit grundstücksgleichen Rechten sind Verträge über Erbbaurecht gemeint. Zu den Verträgen über gewerbliche und Wohnräume rechnen alle Arten von Raumüberlassung einschließlich Pacht und Untermiete, vornehmlich also die Wohnungs- und Zimmervermittlung. Die Tätigkeiten werden in erster Linie von Grundstücks- und Wohnungsmaklern wahrgenommen. Anlageberatung Seit der Gesetzesänderung vom 19. Juli 2007 ist die Anlageberatung i.s. der Bereichsausnahme von 2 Abs. 6 Satz 1 Nr. 8 des Kreditwesengesetzes als erlaubnispflichtige Tätigkeit i.s. nicht mehr als Wertpapiernebendienstleistung anzusehen, sondern unterliegt jetzt als Hauptdienstleistung ebenfalls den Vorgaben der Gewerbeordnung und damit der Erlaubnis- und Überwachungspflicht des 34 c GewO. Eine Erlaubnis nach dem KWG ist allerdings nach wie vor nicht erforderlich. Die Erlaubnispflicht liegt nach 34 c GewO vor, wenn der Berater seinem Kunden persönliche Empfehlungen in Bezug auf Geschäfte über Investmentanteile gibt, sofern es sich bei dem potentiellen Vertragspartner des empfohlenen Geschäftes um eines der in der Vorschrift genannten Unternehmen handelt. In der Regel wird es sich um die Empfehlung handeln, bestimmte Investmentanteile zu erwerben oder zu veräußern. Dabei darf der Berater den Kunden oder dessen Beauftragten im Rahmen des Gespräches auch ausführlich über die konkrete Zusammensetzung des Sondervermögens unter Nennung und Erläuterung der darin befindlichen Finanzinstrumente informieren. Bauvorhaben Begriff: Bauherr/Bauträger Die Erlaubnispflicht bezieht sich auf die Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens. Vorbereitung von Bauvorhaben umfasst die gesamte Tätigkeit des Gewerbetreibenden von Beginn des Planungsstadiums bis zum Baubeginn. Hierzu gehören insbesondere Planungstätigkeiten betreffend den wirtschaftlichen, organisatorischen und technischen Ablauf, etwaige Antragstellungen und die Vorbereitung einzelner Baumaßnahmen. 6

7 Durchführung von Bauvorhaben bedeutet die technische, organisatorisch und wirtschaftliche Abwicklung und Überwachung der einzelnen Bauarbeiten. Der Erlaubnistatbestand bezieht sich auf denjenigen, der als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt. Als Begriff wird auch die Bezeichnung Bauträger verwandt. Bauherr: Als Bauherr wird derjenige bezeichnet, der Herr des gesamten Baugeschehens ist. Wichtiges Kriterium ist, dass der Bauherr auf die Gestaltung des zu entrichtenden Bauwerks in der Weise Einfluss hat, dass er bestimmt, zu welcher Zeit, wo und in welcher Weise das zu errichtende Vorhaben realisiert werden soll. Es kommt deshalb jeweils auf eine sorgfältige Analyse der Gegebenheiten des Einzelfalles an. Baubetreuer: Baubetreuer ist wer in fremden Namen für fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt. Für fremde Rechnung bedeutet dabei, dass ein Dritter während der Errichtung des Bauwerks die Risiken trägt. Nach dem Gesetzeswortlaut obliegt dem Baubetreuer lediglich die wirtschaftliche (finanzielle) Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens; die Planung und Überwachung der Bauaufträge hingegen gehört nicht zu seinem Aufgabenbereich. Die vom Baubetreuer zu erbringende wirtschaftliche Betreuung umfasst bspw. die Gesamtkostenkalkulation, Mietkalkulationen, Beschaffung von Finanzierungsmitteln, Erstellung eines Finanzierungsplanes, Abwicklung des Zahlungsverkehrs, Abschluss notwendiger Versicherungen usw.. Zuständige Behörde Für die Erteilung der Maklererlaubnis: Örtlich zuständig ist diejenige Behörde, in deren Bezirk die gewerbliche Niederlassung sich befindet oder errichtet werden soll. Bei Fehlen einer gewerblichen Niederlassung richtet sich die Zuständigkeit nach dem Wohnsitz. Für die Anzeige der gewerblichen Tätigkeit: Die für den Betriebssitz zuständige Stadt- bzw. Verbandsgemeindeverwaltung (die gleichzeitig die zuständige Überwachungsbehörde ist). Gebühren Grundgebühr (einschl. 1 Baustein) 1.100,-, zuzüglich Gebühr pro weiterer Baustein (siehe S. 1 u. 2, Pkt. 1 5) 300,- (max ,-- ) 7