hotelowner survey Wien März 2012 Die Hauptstadtschönheit an der Donau Inhalt

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1 hotelowner survey Wien ist nicht nur für Touristen und Betreiber interessant, sondern auch für Hoteleigentümer und -investoren. Lukas Hochedlinger MRICS, Managing Director Austria, Business Development Manager CEE Die Hauptstadtschönheit an der Donau Wien März 2012 Inhalt Liebe Leserinnen und Leser, Wien ist mit 1,7 Millionen Einwohnern nicht nur die größte Stadt Österreichs, sondern unbestritten auch eine der schönsten Hauptstädte Europas. Dies wird durch viele andere Superlative bestätigt, wie etwa die Stadt mit der weltweit höchsten Lebensqualität (Mercer Consulting), die Stadt mit den meisten Kongressen weltweit (ICCA) und die grünste Hauptstadt Europas. Die internationale Attraktivität Wiens wird nicht zuletzt auch durch den den Sitz unzähliger internationaler Organisationen wie etwa UNO, IAEA, OPEC, OSZE und vielen mehr untermauert. Mit Sehenswürdigkeiten wie der Hofburg, dem Riesenrad oder dem Schloss Schönbrunn und unzähligen Museen, Theatern, und kulturellen Veranstaltungen ist es daher nicht verwunderlich, dass Wien seit Jahren auch zu den Top Zehn der attraktivsten Städtedestinationen Europas zählt. Aufgrund der ausgewogenen Verbindung aus Geschäfts- und Freizeittourismus genießt Wien somit das ganze Jahr über eine rege Nachfrage nach Hotelunterkünften. So erzielte Wien im Jahr 2011 rund 11,4 Millionen Nächtigungen, was dem besten Ergebnis aller Zeiten entspricht. Ungefähr 10,6 Millionen dieser Nächtigungen, also ein Anteil von über 90 Prozent, wurden in Hotels verzeichnet, ein Plus von 3,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Den Großteil der Nächtigungen generierten Hotels dabei von Gästen aus Deutschland (21 Prozent) und Österreich (18 Prozent). Das größte Wachstum wurde 2011 im Vergleich zu 2010 allerdings von anderen Herkunftsmärkten verzeichnet, nämlich Russland (+36 Prozent), Spanien (+17 Prozent) und der Schweiz (+12 Prozent). Gemäß Benchmarkzahlen von STR Global hat diese Entwicklung 2011 dazu geführt, dass Wiener Hotels bei einer Zimmerauslastung von 72 Prozent und einem Nettozimmerpreis von 95 Euro einen Zimmererlös von 69 Euro erzielten. Ein Wert, der über dem europäischen Durchschnitt lag. Wien ist aber nicht nur für Touristen und Hotelbetreiber interessant, sondern auch für Hoteleigentümer und -investoren. Mit einem Transaktionsvolumen von über 350 Millionen Euro alleine bei Hotelimmobilien, registrierte Wien 2011 eines der stärksten Jahre überhaupt. Dieses hohe Volumen kam in erster Linie durch einige Einzeltransaktionen so genannter Trophy Assets (z.b. Bristol, Ritz Carlton) als auch Portfoliodeals (z.b. InterContinental Wien, NH Airport Vienna) zustande. Gerne und viel wurde über diese Hotels geschrieben. In Summe gibt es in Wien aber mehr als 400 Hotels, von Budget bis Luxus, vom privat geführten Hotel bis zum Kettenhotel. Doch wie ist der Wiener Hotelmarkt tatsächlich strukturiert und wie sehen die Eigentümer in diesen turbulenten Zeiten die Entwicklung des Marktes und der Immobilienwerte in den nächsten zwölf Monaten? Fortsetzung auf Seite 2 Überblick Hotelangebot alle Hotels Gesamtangebot + Angebot nach Kategorien + Angebotszuwachs nach Kategorien + Angebot nach Zimmerkapazität + Top fünf Hotels nach Anzahl der Zimmer + Anteil Markenhotels + Top drei Hotelmarken in Wien + Markendurchdringung nach Kapazität + Analyse Zimmerangebot pro Bezirk + Angebotsstärkste Bezirke nach Kategorie + Erwartetes Angebotswachstum + Angebotswachstum pro Kategorie bis 2014 Analyse Hoteleigentümer Hotels mit mehr als 50 Zimmern Herkunft der Hoteleigentümer + Liste der Herkunftsländer + Herkunft der Eigentümer nach Kategorie + Zimmerangebot nach Art + Herkunft der Eigentümer + Anteil des Zimmerangebotes nach Art der Eigentümer und Kategorie + Betriebsstruktur der Wiener Hotels + Betriebsstruktur nach Kategorie + Betriebsstruktur nach Kapazität Outlook 2012 Erwartungen der Eigentümer Generell erwartete Entwicklung des Wiener Hotelmarktes Erwartete Wertentwicklung der Wiener Hotelimmobilien Über Christie + Co

2 Überblick Hotelangebot alle Hotels Fortsetzung von Seite 1 Das sind wichtige Fragen, die Christie + Co erstmals im Detail untersucht hat. Dazu wurden Hoteleigentümer befragt. Die Ergebnisse dieser Untersuchung haben wir auf den folgenden Seiten für Sie zusammengefasst und hoffen, Eigentümer, Investoren, Banken und Developer durch diese neu gewonnenen Informationen bei deren strategischen Entscheidungen unterstützen zu können. Haben Sie Interesse, die Ergebnisse dieser Studie zu besprechen? Dann kontaktieren Sie uns einfach. Wir stehen ihnen als europäischer Marktführer bei Themen rund um die Hotelimmobilie jederzeit gerne zur Verfügung. Herzliche Grüße Ihr Allgemein Die Stadt Wien verfügte Anfang 2012 über ein Gesamtangebot von rund Zimmern in circa 410 Hotels und Pensionen von Budget bis Luxus. Mehr als die Hälfte der gesamten Zimmerkapazitäten befi nden sich im Vier-Sterne-Segment, Zimmerangebot nach Kategorie Anfang % 11 % ein Viertel aller Hotelzimmer befi ndet sich in Drei- Sterne-Hotels. Die niedrigste (ein und zwei Sterne) als auch die höchste Kategorie (fünf Sterne) haben mit elf bzw. zehn Prozent die jeweils geringsten Anteile am Gesamtmarkt. Lukas Hochedlinger und das ganze Team von Christie + Co Österreich T: +43 (0) 1 / E: wien@christie.com W: 53 % 26 % 1 u. 2 Sterne 3 Sterne 4 Sterne 5 Sterne Analysiert man die Veränderung des Zimmerangebotes innerhalb der letzten zehn Jahre (seit Frühjahr 2002), ergibt sich quer durch alle Kategorien eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von rund drei Prozent. Die Drei-Sterne-Kategorie verzeichnete dabei innerhalb der letzten Jahre die größten Kapazitätssteigerungen (+36 Prozent). Im gleichen Zeitraum registrierten die Wiener Vier- Sterne-Hotels ein Wachstum von ungefähr 32 Prozent gemessen an der Zahl der Zimmer. Anfang 2012 gab es knapp 20 Prozent mehr Zimmer in Fünf-Sterne- Hotels als zehn Jahre zuvor. Ein- bis Zwei-Sterne- Hotels verzeichneten mit einem Angebotsplus von nur zehn Prozent die geringsten Steigerungen. 2

3 Schloss Schönbrunn mit seinen Zimmern ein imposantes Bauwerk. Circa Hotelzimmer stehen Touristen dagegen in ganz Wien zur Verfügung. Die durchschnittliche Zimmerkapazität aller Hotels in Wien liegt derzeit bei rund 67 Zimmern (München: 76 Zimmer, Prag: 71 Zimmer). Unterteilt man die Hotels in Wien nach Zimmerkapazitäten, sind Hotels mit 101 bis 200 Zimmern am stärksten repräsentiert. Mit ungefähr gleichem Abstand folgen Hotels mit einer Kapazität von weniger als 50 Zimmern, Hotels mit 50 bis 100 Zimmern als auch Hotels mit 201 bis 300 Zimmern. Ungefähr 15 Prozent aller Zimmer befinden sich in Großbetrieben mit mehr als 300 Zimmern. Eine Gegenüberstellung des Zimmerangebotes nach Kapazität und Kategorie macht deutlich, dass Hotels der Ein- bis Zwei-Sterne-Kategorie immer noch vorwiegend geringere Kapazitäten aufweisen (<50 Zimmer). Erst in den letzten Jahren haben Budget- und Economy-Hotels mit wesentlich größeren Zimmerkapazitäten dieses Bild verändert (z.b. Hotel Etap Wien Messe mit rund 270 Zimmern und Motel One am Westbahnhof mit 438 Zimmern). Der Anteil der Vier-Sterne-Zimmer ist bei allen Hotelgrößen, außer bei Hotels mit weniger als 50 Zimmern, am stärksten vertreten mit einer klaren Dominanz bei Hotels mit 101 bis 200 Zimmern. Drei-Sterne-Zimmer sind vorwiegend in Hotels mit bis zu 200 Zimmern vorzufinden. Eine umgekehrte Verteilung ist bei Fünf-Sterne-Zimmern zu erkennen. Diese sind fast ausschließlich in Hotels mit mindestens 100 Zimmern vorzufinden; die Mehrheit befindet sich in Hotels mit mehr als 200 Zimmern. Bis auf das Motel One Wien Westbahnhof mit 438 Zimmern sind die fünf größten Hotels in Wien alle im Vier- und Fünf-Sterne-Segment vorzufinden. Mit 579 Zimmern ist das Hotel Hilton Vienna am Stadtpark das größte Hotel der Stadt. Angebotszuwachs pro Kategorie von 2002 bis 2012 * Stichtage: Mai 2002 und März 2012; Zimmerangebot nach Kapazität unterteilt in Kategorien Top fünf Hotels nach Anzahl der Zimmer Hotel Hotel Hilton Vienna Austria Trend Hotel Ananas InterContinental Vienna Motel One Westbahnhof Renaissance The Imperial Riding School Vienna Zimmer

4 Überblick Hotelangebot alle Hotels Markenhotellerie Insgesamt sind nur knapp mehr als die Hälfte aller Hotelzimmer in Wien in Markenhotels vorzufinden; die restlichen Hotels werden individuell geführt. Innerhalb der Kategorien gibt es jedoch wesentliche Unterschiede. Ganz klar ist ersichtlich, dass der Anteil der Markenhotels im Vier- und Fünf-Sterne-Segment mit ungefähr 70 Prozent am stärksten ausgeprägt ist. Hotels der niedrigeren Kategorien werden wiederum mehrheitlich individuell geführt. Die Markendurchdringung ist hier mit knapp über 40 Prozent (ein bis zwei Sterne) und knapp über 20 Prozent (drei Sterne) noch schwach ausgeprägt. Anteil Markenhotels Der Outlook für den Wiener Hotelmarkt ist ambivalent. Auf der einen Seite offenbaren sich Potentiale für innovative und gleichzeitig qualitative Budgetkonzepte. Auf der anderen Seite jedoch ist eine Sättigung des Wiener Vier-Sterne- Bauches zu erkennen. Vier-Sterne-Hotels ohne klare Differenzierung und Nischenpositionierung schädigen die Preisdurchsetzung des Marktes. Stop more of the same. Die drei verbreitetsten Marken am Wiener Hotelmarkt gemessen an der Zahl der Zimmer werden klar von Austria Trend angeführt. Auf Platz zwei folgt Mercure, einer der stärksten Brands im Top drei Marken in Wien Brands/Marken Austria Trend Mercure großen Markenportfolio von Europas größter Hotelgruppe Accor. Direkt danach, auf Platz drei, landet die Marketing-/Franchisekooperation Best Western. Betriebe 16 7 Zimmer Philipp Patzel, Hollmann Beletage Best Western Augenscheinlich gibt es einen Zusammenhang zwischen Markenzugehörigkeit und Zimmerkapazität pro Betrieb: Je mehr Zimmer ein Hotel hat, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass das Hotel einer Marke angehört. Ab einer Kapazität von 300 Zimmern sind keine unabhängigen Hotels mehr vorzufinden. Die zwei größten unabhängigen Hotels sind das Ein- bis Zwei- Sterne-Hotel Academia mit 263 Zimmern und das Drei-Sterne-Hotel Airo Tower mit 258 Zimmern. Markenhotels sind mit unter zehn Prozent in Hotels mit weniger als 50 Zimmern vertreten. In den Wiener Hotels mit 51 bis 100 Zimmern sind Markenhotels mit nur knapp 30 Prozent vertreten. Bei Hotels mit 101 bis 200 bzw. 201 bis 300 Zimmern ist dieses Verhältnis fast umgekehrt. 4

5 Jene Markenhotels, die über geringere Kapazitäten verfügen, sind zumeist Franchisebetriebe. Die großen Hotels werden hingegen fast ausschließlich von Hotelgruppen direkt geführt. Diese Verteilung ist auch der Tatsache geschuldet, dass der Anschluss an eine Marke sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringt und oft erst ab einer bestimmten Kapazität wirtschaftlich sinnvoll ist. So bringen Hotelmarken zwar gemeinsame Reservierungssysteme, Distributionskanäle, segmentspezifische Marketingprogramme, Qualitätsstandards uvm. mit. Es fallen dadurch aber auch zum Teil erhebliche Kosten an, die vom Hotel erst verdient werden müssen. Je nach Lage, Positionierung, Konzept und Betreiber kann daher ein individuell geführtes Hotel einmal besser und einmal schlechter als ein Markenhotel operieren und umgekehrt. Überblick Hotelangebot alle Hotels Markendurchdringung nach Kapazität Bezirksanalyse Die meisten touristischen Attraktionen sind im und rund um den 1. Bezirk konzentriert. Aus diesem Grund gibt es seit jeher ein großes Angebot an Hotelzimmern im Stadtzentrum. Doch wie viele Hotelzimmer gibt es in den restlichen Bezirken und gibt es hier klare Strukturen? Stadt Wien Quelle: Stadt Wien I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XIII Innere Stadt Leopoldstadt Landstraße Wieden Margareten Mariahilf Neubau Josefstadt Alsergrund Favoriten Simmering Meidling Hietzing Penzing Rudolfsheim-Fünfhaus Ottakring Hernals Währing Döbling Brigittenau Floridsdorf Donaustadt Liesing 5

6 Überblick Hotelangebot alle Hotels Das größte Zimmerangebot innerhalb der 23 Wiener Gemeindebezirke ist klar auf den 1. Bezirk konzentriert, wo ungefähr Hotelzimmer und damit circa 17 Prozent des gesamten Wiener Hotelangebotes auf Gäste warten. Mit ungefähr je Hotelzimmern liegen der 2. und 3. Bezirk auf den Plätzen zwei und drei. Während die hohen Kapazitäten im 2. Bezirk in erster Linie der Messe geschuldet sind, punktet der 3. Bezirk gleich mit zwei der fünf größten Hotels in Wien (Hilton, InterContinental). Generell verfügen alle konzentrisch um die Innere Stadt gelegenen Bezirke (2. bis 9. Bezirk, exklusive 5. Bezirk) über mehr als Hotelzimmer. Außerhalb des Gürtels ist das Zimmerangebot, abgesehen von Favoriten (10. Bezirk), Rudolfsheim- Fünfhaus (15. Bezirk) und Donaustadt (22. Bezirk), eher gering mit zumeist unter 500 Zimmern pro Bezirk. Die Ursachen für diese drei Ausreißer liegen auf der Hand: + Der 10. Bezirk grenzt an das Areal des neuen Hauptbahnhofs. Darüber hinaus befinden sich die Therme Oberlaa als auch die TwinTowers innerhalb der Grenzen von Favoriten. + Die hohen Kapazitäten im 15. Bezirk sind auf den Westbahnhof, die Nähe zur Mariahilferstraße und die Stadthalle zurückzuführen (z.b. Motel One, Renaissance Hotel). + Im 22. Bezirk befinden sich die Uno City, das Austria Center und das Donauzentrum. Einige von Wiens größten Büroprojektentwicklungen in diesem Bezirk haben dazu geführt, dass hier vor allem in den letzten zehn Jahren diverse Hotelprojekte realisiert wurden. Zimmerangebot nach Bezirk Der 20. Bezirk bietet derzeit bei weitem das geringste Zimmerangebot, da er bisher als Wohnbezirk bekannt war und mit seinen Einrichtungen (z.b. Millennium City, Unfallkrankenhaus, Frachtbahnhof) wenig touristische Nachfrage generieren konnte. Die zentrale Lage und gute Erreichbarkeit des Bezirkes hat allerdings in den letzten Jahren zu einigen Büro- und in weiterer Folge Hotelentwicklungen geführt (z.b. Harry s Home im Millenium Tower). 6

7 Überblick Hotelangebot alle Hotels Riesenrad im Wiener Prater Vergleicht man das Zimmerangebot in den angebotsstärksten Bezirken nach Kategorie, werden einige Trends klar ersichtlich: + Fünf-Sterne-Häuser haben sich fast ausschließlich in der Inneren Stadt (1. Bezirk) angesiedelt, wo knapp die Hälfte aller Hotelzimmer in diese Kategorie fallen. Weitere Fünf-Sterne-Hotels gibt es nur im angrenzenden 2. und 3. Bezirk. In den anderen Bezirken sucht man Fünf-Sterne-Hotels vergeblich. + Vier-Sterne-Hotels dominieren in allen Bezirken, mit Ausnahme des 1. Bezirkes, und verfügen teilweise über mehr als die Hälfte aller angebotenen Zimmer. + Zimmer der Drei-Sterne-Kategorie sind in allen angebotsstarken Bezirken vertreten, mit dem Zimmerangebot nach Bezirk und Kategorie größten Anteil in der Leopoldstadt (2. Bezirk), Wieden (4. Bezirk) und Favoriten (10. Bezirk). Die wenigsten Drei-Sterne-Zimmer gibt es anteilsmäßig im 3. Bezirk. + Budget- und Economy-Hotels (ein bis zwei Sterne) sind sowohl innerhalb des Rings als auch in der Donaustadt (22. Bezirk) so gut wie nicht vorhanden. Mit knapp 700 Zimmern (in acht Hotels) ist diese Kategorie im 15. Bezirk anteilsmäßig am stärksten vertreten. Wesentlich dazu beigetragen hat das erst Ende 2011 eröffnete Motel One am Westbahnhof mit 438 Zimmern. Ebenfalls stark vertreten ist das Ein- bis Zwei-Sterne-Segment in der Josefstadt (8. Bezirk). Das größte Budget-Hotel hier ist das Academia Hotel mit 263 Zimmern. Die restlichen Ein- bis Zwei-Sterne-Hotels haben großteils weniger als 50 Zimmer. Die S IMMO AG setzt innerhalb ihres Hotel- Portfolios auf erstklassige Lagen wie die Fußgängerzonen von EU-Hauptstädten und renommierte, bonitätsstarke Mieter. So zählen wir in Wien das Vienna Marriott Hotel am Parkring und das Courtyard by Marriott Wien Messe zu unseren Häusern. Als Frühindikatoren der wirtschaftlichen Entwicklung sind Hotels allgemein eine perfekte Ergänzung zu unserem breit gestreuten Immobilienbestand. Natascha Blauensteiner, S IMMO AG 7

8 Überblick Hotelangebot alle Hotels Erwartetes Angebotswachstum (bis 2014) Die Attraktivität Wiens für Kongressveranstalter genauso wie für Geschäfts- und Städtereisende hat dazu geführt, dass sich die Nachfrage innerhalb der letzten Jahre mit Ausnahme von 2009 kontinuierlich positiv entwickelt hat. Als Folge konnte in den letzten Jahren bei moderaten Zimmerpreisen eine in Europa überdurchschnittliche Zimmerauslastung erzielt werden. Getragen durch die hohe Zimmerauslastung wurde auch ein Zimmererlös (RevPAR) erzielt, der über dem europäischen Durchschnitt liegt. Diese generelle positive Entwicklung hat letztendlich dazu geführt, dass viele Hotelprojekte initiiert wurden. Eine Steigerung des Zimmerangebots über die nächsten Jahre ist daher absehbar, mit vielen Hotels in Planung bzw. in Bau, besonders in der Drei- und Vier-Sterne-Kategorie. Sofern alle Projekte realisiert werden, wird die Drei- und Vier- Sterne-Kategorie bis 2014 circa 33 Prozent und 27 Prozent zulegen. Mit der Eröffnung von Ritz Carlton, Kempinski, Park Hyatt und möglicherweise noch mehr Hotels, wird allerdings auch die Fünf- Sterne-Kategorie um beachtliche 17 Prozent steigen. Der Großteil dieser Luxushotels wird über rund 150 bis 200 Zimmer verfügen. Im Budget- und Economy-Segment wird vor allem durch die Entwicklung weiterer Motel One Hotels mit hohen Kapazitäten Bewegung in den Markt kommen. Grundsätzlich sehen wir die Entwicklung des Wiener Marktes sehr positiv, da die Stadt mit vielen neuen Brands gleichzeitig internationaler wird und die Qualität der Hotellerie gehoben wird. Hotels mit Wettbewerbsnachteilen (z.b. Investitionsstau, schlechte Lage, unpassender Betreiber, falsches Konzept) werden jedoch einen verstärkten Wettbewerbsdruck zu spüren bekommen. Angebotswachstum bis % 23 % 27 % 33 % 1 u. 2 Sterne 3 Sterne 4 Sterne 5 Sterne 8

9 Hotels in Bau und Planung Hotel Kategorie Zimmer Geplante Eröffnung Amedia Hotel Arcadia Best Vienna Hotel Ramada Encore Vienna City Ritz Carlton Hotel La Prima Fashion Hotel Wien Mariahilf Austria Trend Hotel Doppio Lenikus Topazz Lenikus Lamee JUFA Wien Harry s Home HB1 Star Inn Hotel Wien Tulip Inn Hotel Ibis Styles Hotel Kempinski Palais Hansen Hotel Hillinger (Erweiterung) 25 Hours Hotel (Erweiterung) Falkensteiner Hotel Margareten ME by Melià Vienna Hotel Park Hyatt Motel One Operngasse Motel One Ausstellungsstraße Boutique-Hotel The Guesthouse Wienerberg 1 Wienerberg 2 Wien Oberlaa Four Seasons Quelle: Wien Tourismus, Christie + Co Research * * ** * * * * ** / * ** / * ** * * ** ** ** ** * ** Frühjahr 2012 Frühjahr 2012 Frühjahr 2012 Sommer 2012 Sommer 2012 Sommer 2012 Sommer 2012 Sommer 2012 Sommer 2012 Sommer 2012 Winter 2012 Winter 2012 Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Frühjahr 2013 Sommer 2013 Winter 2013 Ende 2013 Ende Anmerkung: Projekte In Planung, projektiert oder im Gespräch können, müssen aber nicht in der hier angegebenen Form realisiert werden. Alle Angaben ohne Gewähr. Änderungen vorbehalten. 9

10 Analyse Hoteleigentümer Hotels mit mehr als 50 Zimmern Die folgende Eigentümeranalyse bezieht sich ausschließlich auf Hotels mit mehr als 50 Zimmern. Darunter fielen Anfang 2012 in Summe etwa 170 Hotels mit knapp Herkunft der Eigentümer Zimmern. Die Durchschnittskapazität dieser Hotels liegt somit bei 135 Zimmern pro Hotel (im Vergleich zu 67 Zimmern für den Gesamtmarkt). Ungefähr vier Fünftel aller Hotelzimmer in Wien befi nden sich im Eigentum österreichischer Investoren; der Rest wird von ausländischen Investoren gehalten. Dieses Verhältnis hat sich in den letzten Jahren wenig verändert, wenngleich sich aufgrund der Produktivitätssteigerungen der Wiener Hotels und der damit deutlich sichtbaren Stabilität des Hotelmarktes zeigt, dass Wien für internationale Hotelinvestoren immer attraktiver wird. Analysiert man die ausländischen Hoteleigentümer im Detail, wird die Dominanz deutscher Hotelinvestoren klar ersichtlich. Deutsche Hotelinvestoren verfügen über doppelt so viele Zimmer in Wien wie die nächst größere Gruppe der Investoren aus dem Nahen Osten und Nordafrika (MENA) 1. Weit abgeschlagen folgen oftmals einzelne Hotels von zumeist europäischen Hoteleigentümern. Herkunft der Eigentümer Inland: 79 % Ausland: 21 % 1 Aufgrund der erneuten Veräußerung des Hotel InterContinental an einen österreichischen Investor Anfang 2012 wird sich der Anteil der Hoteleigentümer aus der MENA-Region wesentlich reduzieren. 10

11 Betrachtet man die Herkunft der Hoteleigentümer nach Kategorie, ist ein eindeutiger Trend erkennbar: Umso höher die Kategorie, desto höher der Anteil der internationalen Hotelinvestoren. Während Hotels der Ein- bis Zwei-Sterne-Kategorie fast ausschließlich im Eigentum heimischer Investoren sind, befindet sich die Hälfte aller Luxushotels (insgesamt sechs Hotels mit ungefähr Zimmern) im Eigentum von internationalen Investoren. Beachtlich ist auch, dass vier der sechs ausländischen Hotelinvestoren in der Fünf-Sterne-Kategorie Anfang 2012 aus dem Nahen Osten kamen. Herkunft der Eigentümer pro Kategorie Den größten Anteil an ausländischen Hoteleigentümern gibt es mit etwas mehr als 35 Prozent (circa Zimmer) im 3. Bezirk. An zweiter Stelle liegt mit einem knappen Drittel ausländischer Eigentümer der 22. Bezirk, wo sich die UNO City und das Austria Center befinden. Die Dominanz ausländischer Investoren bei Fünf-Sterne-Hotels führt auch im 1. Bezirk zu einem hohen Anteil an internationalen Hoteleigentümern. Die Innenstadt liegt daher mit ungefähr 20 Prozent an dritter Stelle. Generell erscheint das Interesse ausländischer Hotelinvestoren auf die Bezirke innerhalb des Gürtels und die Donaustadt konzentriert zu sein. Nur vereinzelt befinden sich Hotels in den Stadtrandbezirken im Eigentum von internationalen Investoren. Ausländische Investoren dominieren in Wien bei den Hotels der Fünf-Sterne-Kategorie. 11

12 Analyse Hoteleigentümer Hotels mit mehr als 50 Zimmern Arten der Eigentümer Defi nition der Eigentümerarten Die Eigentümer der Wiener Hotels reichen vom Privathotelier bis zum institutionellen Investor. Grundsätzlich gibt es sieben unterschiedliche Arten von Eigentümern, die im Folgenden kurz dargestellt werden: Eigentümerart Defi nition Privathoteliers Einzelpersonen oder Familien, die in Hotels investieren, um diese auch selbst zu betreiben (z.b. Kremslehner Hotels) High-Net-Worth-Individuals Einzelperson mit hohem Eigenkapital, die direkt eine Immobilie erwirbt (HNWIs) (z.b. Karl Wlaschek) Private Equity Gruppe von Personen oder Unternehmen, die im Auftrag das Eigenkapital anderer Unternehmen investieren (z.b. Invesco) Branchenfremde Private oder börsennotierte Unternehmen, deren Kerngeschäft nichts mit dem Betrieb oder Eigentum von Hotels zu tun hat. (z.b. Österreichische Bundesbahnen) Hotelbetreiber Unternehmen, deren Hauptgeschäftsfeld der Betrieb von Hotels ist; sie können privat als auch börsennotiert sein (z.b. Accor) Immobilienunternehmen Unternehmen, die in Immobilien investieren, jedoch nicht primär in den Betrieb von Hotels involviert sind (z.b. Immofi nanz Group AG) Institutionelle Investoren Unternehmen, die im Auftrag meist von Privatpersonen langfristig Kapital investieren (z.b. Uniqa Real Estate AG) Quelle: Hotel-real-estate-Management, Erich Schmidt Verlag, 2007, Christie + Co Research Mehr als Zimmer das entspricht circa 27 Prozent aller Hotelzimmer sind im Eigentum von so genannten High-Net-Worth-Individuals (HNWIs), also eigenkapitalstarken Privatpersonen. Die durchschnittliche Kapazität der von HNWIs gehaltenen Hotels liegt mit 178 Zimmern deutlich über dem Durchschnitt. Mit je einem guten Fünftel aller Hotelzimmer zählen Privathoteliers (Durchschnittskapazität 77 Zimmer) gleichauf mit institutionellen Investoren (Durchschnittskapazität 195 Zimmer) zu den nächst größten Eigentümerarten in Wien. Deutlich abgeschlagen mit ungefähr Zimmern folgen Immobilienunternehmen, Hotelbetreiber und branchenfremde Unternehmen. Wenig attraktiv schien der Wiener Hotelmarkt bisher für Private- Equity-Investoren. Diese sind mit Abstand am schwächsten vertreten. Anteil des Zimmerangebots nach Art der Eigentümer 8 % 1 % 11 % 9 % 21 % 21 % 29 % HNWIs Privathoteliers Institutionelle Investoren Immobilienunternehmen Hotelbetreiber Branchenfremde Private Equity 12

13 Eine Analyse der Hoteleigentümer pro Kategorie zeigt, dass HNWIs die größte Eigentümergruppe bei Fünf-Sterne-Hotels sind. Mit mehr als 80 Prozent aller im Eigentum von HNWIs befindlichen Zimmer im Vier- und Fünf-Sterne-Segment ist diese Eigentümergruppe in erster Linie an Hotels der gehobenen Kategorien interessiert. Auch institutionelle Investoren haben in Wien einen klaren Fokus auf Hotels der gehobenen Kategorien (mehr als 95 Prozent aller Hotelzimmer sind im Vier- bis Fünf-Sterne- Segment). Dies ist oftmals bestimmten Fondsrichtlinien geschuldet, die ein Engagement im Budget-/ Economybereich noch nicht zulassen. Im Vergleich zu den restlichen Eigentümerkategorien besitzen branchenfremde Eigentümer mit knapp 50 Prozent den größten Anteil an Zimmern in der Budget-Kategorie. Eine wesentliche Rolle spielt hier das Motel One am Westbahnhof, welches sich noch im Eigentum der ÖBB befindet. Privathoteliers und Private-Equity-Investoren besitzen in Wien fast ausschließlich Drei- und Vier-Sterne- Hotels. Hotelgruppen besitzen Hotels in allen Kategorien, wobei das Vier-Sterne-Segment den größten Anteil hält. Analyse Hoteleigentümer Hotels mit mehr als 50 Zimmern Anteil des Zimmerangebots nach Art der Eigentümer und Kategorie Motel One Big Player der Budget-Kategorie. Wien ist in Bezug auf Budget-Design-Hotels noch unterversorgt. Das merken wir an der positiven Resonanz auf unser Motel One Wien- Westbahnhof. Mit zwei weiteren gesicherten Projekten werden wir unsere Präsenz am Wiener Markt bis Ende 2013 noch ausbauen und halten weiterhin aktiv Ausschau nach geeigneten Motel- One-Standorten im 1. bis 9. Bezirk. Wien interessant für die verschiedensten Arten von Investoren. Christian Lainer, Motel One 13

14 Analyse Hoteleigentümer Hotels mit mehr als 50 Zimmern Betriebsstruktur Wenngleich die Anzahl der eigentümergeführten Betriebe fast doppelt so hoch ist wie die Anzahl der verpachteten Hotels, halten sich beide Gruppen in Bezug auf das Zimmerangebot mit je circa bis Zimmern ungefähr die Waage. Nur etwa Zimmer, also weniger als 10 Prozent, befinden sich in Hotels, welche mittels Managementvertrag geführt werden. Betriebsstruktur der Hotels (Betreiber) 9 % 45 % 46 % Eigentümer Pachtgesellschaft Managementgesellschaft Innerhalb der Kategorien ist ein klarer Trend in Bezug auf per Pacht- und Managementvertrag geführte sowie eigentümergeführte Betriebe zu erkennen. Die Hälfte aller Zimmer in Fünf- Sterne-Hotels befi ndet sich in Managementbetrieben; der Rest teilt sich gleichmäßig auf Pachtbetriebe und eigentümergeführte Hotels auf. In der Vier-Sterne-Kategorie dominieren leicht die Pachtbetriebe, gefolgt von eigentümergeführten Hotels. Während im Drei-Sterne-Segment mehr als zwei Drittel der Zimmer in eigentümergeführten Hotels vorzufi nden sind, ist es in der Ein- bis Zwei-Sterne-Kategorie genau umgekehrt: Dort überwiegen Zimmer in Pachtbetrieben. 14

15 Betriebsstruktur nach Kategorie (Betreiber) Analyse Hoteleigentümer Hotels mit mehr als 50 Zimmern Ein weiterer interessanter Trend ist in Bezug auf die Zimmerkapazitäten festzustellen: Je mehr Zimmer ein Hotel hat, desto geringer die Wahrscheinlichkeit, dass es eigentümergeführt ist. Während noch mehr als 80 Prozent aller Hotelzimmer in Hotels mit 50 bis 100 Zimmern in eigentümergeführten Betrieben sind, gibt es bei Hotels mit über 400 Zimmern keinen einzigen eigentümergeführten Betrieb mehr. Umgekehrt verhält es sich mit Pacht- und Managementbetrieben. Beide Gruppen können mit steigenden Zimmerkapazitäten auch deren Anteil erhöhen. Betriebsstruktur nach Kapazität (Betreiber) 15

16 Outlook 2012 Erwartungen der Eigentümer Für uns bietet Wien aufgrund der ausgewogenen Mischung aus Geschäftsund Urlaubsreisenden sowie der positiven Nachfrageentwicklung ausgezeichnete Voraussetzungen für weitere Hotelinvestments. Großes Wachstumspotenzial sehen wir insbesondere für das markengeführte Zwei- bis Drei-Sterne- Hotelsegment, sofern sich die Immobilien in sehr guten Mikrolagen befinden. Aufgrund des hohen Angebots an First-Class- Hotels werden sich diese Produkte zunehmend differenzieren müssen, um im Wettbewerbsdruck bestehen zu können. Niemand kennt und spürt den Hotelmarkt in Wien besser als die Eigentümer selbst. Deshalb haben wir im Zuge unserer Recherche die Eigentümer von Hotels mit mehr als 50 Zimmern befragt, wie sie die Entwicklung des Hotelmarktes und den Wert ihrer Hotelimmobilien in den nächsten zwölf Wie wird sich der Hotelmarkt verändern? Monaten einschätzen. Dank einer äußerst positiven Rücklaufquote von mehr als 40 Prozent des gesamten Zimmerangebotes geben die folgenden Grafi ken ein repräsentatives Abbild der Stimmung Anfang 2012 wider. Entwicklung des Wiener Hotelmarktes in den nächsten zwölf Monaten 51 % 11 % 2 % 36 % sehr positiv eher positiv unverändert sehr negativ eher negativ Ich weiß es nicht Martin Schaller, Union Investment Während mehr als ein Drittel aller befragten Hoteleigentümer davon ausgeht, dass sich der Hotelmarkt in den nächsten zwölf Monaten eher positiv verändern wird, erwartet knapp mehr als die Hälfte keine Veränderungen. Zehn Prozent sehen die Entwicklung eher negativ. 16

17 Wie wird sich der Wert der Immobilien verändern? Hier lassen sich die Meinungen der Eigentümer klar in zwei Lager teilen. 50 Prozent der Teilnehmer sind der Meinung, dass der Wert ihrer Hotelimmobilien in den nächsten zwölf Monaten unverändert bleibt. Dies korrespondiert mit den generellen Erwartungen des Marktes. Die andere Hälfte der Eigentümer sieht Hier eine Auswahl unserer Erfolge in Mittel- und Osteuropa: der Zukunft um einiges positiver entgegen und vertritt die Meinung, dass der Wert ihrer Hotelimmobilien steigern wird, mehrheitlich leicht, teilweise jedoch stark. Nur zwei Prozent aller Hoteleigentümer gehen davon aus, dass der Wert ihrer Hotelimmobilien leicht sinken wird. Einschätzung des Hotelimmobilienwertes in den nächsten zwei Jahren Outlook 2012 Erwartungen der Eigentümer 2 % 3 % 45 % 50 % wird stark steigen wird leicht steigen wird unverändert bleiben wird stark sinken wird leicht sinken Fast alle Eigentümer von Hotelimmobilien gehen von Wertstabilität oder sogar Wertsteigerung ihrer Objekte aus. 17

18 Über Christie + Co + Branchenwissen + Büros vor Ort Business Intelligence + Internationales Netzwerk Über 75 Jahre Erfahrung Christie + Co wurde 1935 in London gegründet und ist ein Unternehmen der Christie Group plc. Das Unternehmen beschäftigt über 250 Mitarbeiter in 25 Büros in Europa und Dubai und verfügt somit über das größte Team an Hotelexperten in Europa. Mit rund 350 Hoteltransaktionen und 450 Hotelbewertungen per annum gilt Christie + Co als Europas Nummer 1 für Hotelimmobilien. Zu den Tätigkeitsfeldern in Österreich sowie Zentral- und Osteuropa gehören einerseits die Unterstützung beim Verkauf und der Verpachtung von Hotels sowie fundierte Beratung (z.b. Machbarkeitsstudien, Marktanalysen, Betriebsanalysen) und Immobilienbewertung (z.b. für Bankfi nanzierungen). + Marktkenntnis + Weitere Informationen fi nden Sie unter: Akquisition + Beratung bei Investitionsentscheidungen + Ankaufsberatung + Verhandlungsstrategie und Umsetzung + Bewertungen nach RICS- und IVSC-Standards Verkauf/Verpachtung + Entwicklung von Vermarktungsstrategien + Strukturierung des Transaktionsprozesses + Verhandlung von Kauf-/Pachtverträgen (keine Rechtsberatung) + Umsetzung der Transaktion + Bewertungen nach RICS- und IVSC-Standards Operatives Geschäft + Operative Analysen + Schätzung Investitionskosten + Performance-Monitoring + Benchmarkanalysen + Entwicklung von Exit-Strategien Projektentwicklung + Standortsuche und -analyse + Betreibersuche und -auswahl + Marktstudien + Machbarkeitsstudien + Benchmarkanalysen + Best-Use-Analysen + Beratung bei Pacht-, Miet- und Managementverträgen + Bewertungen nach RICS- und IVSC-Standards 18

19 Standorte Lernen Sie unser Team kennen! 14 Büros in Großbritannien Helsinki Lukas Hochedlinger MRICS Managing Director Austria, Business Development Manager CEE E: London Berlin Rennes Paris Lyon Frankfurt München Wien Teresita Leibenfrost Consultant Investment & Letting, Austria & CEE E: Barcelona Marseille Dubai Markus Beike MRICS Managing Director Germany & Austria E: Pia Andrews Communications Director Germany & Austria E: Christie + Co Austria GmbH Stallburggasse 2/3a 1010 Wien Österreich T: +43 (0) 1 / F: +43 (0) 1 / E: wien@christie.com