HOTELMARKT WIEN 2014 EIN BERICHT VON KOHL & PARTNER

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1 HOTELMARKT WIEN 2014 EIN BERICHT VON KOHL & PARTNER

2 Von Budget bis Luxus neue Hotelprojekte im Jahr 2014 Nachdem im Jahr 2013 rd Zimmer das Hotelangebot erweitert haben, werden 2014 weitere Einheiten hinzukommen. Dies bedeutet einen Anstieg um 4,5% auf insgesamt Zimmer, allerdings erreichen die absoluten Zahlen nicht die Werte der vorangegangenen Jahre. Mit dem Park Hyatt am Hof wird das vorerst letzte 5-Stern Hotel, des in den letzten Monaten stark in den Fokus gerückten Luxus Segments, eröffnet. Der Start des zukünftig größten Hotels im ersten Wiener Gemeindebezirk, das Motel One Wien Staatsoper, wird ebenso mit Spannung erwartet,. Ohnehin wird es im Budget Segment in den kommenden Jahren zu weiteren Kapazitätssteigerungen kommen. Bislang waren die Kapazitäten in diesem Segment, im Vergleich mit den wichtigsten deutschsprachigen Metropolen, unterrepräsentiert. Weitere neue Projekte konzentrieren sich in den nächsten Jahren vor allem auf das Stadtentwicklungsgebiet Hauptbahnhof. Zwei Hotels eröffneten bereits Weitere Kapazitäten im Budget Segment kommen laut derzeitigem Stand Anfang bis Mitte 2015 hinzu. Auf den Baugebieten in Richtung Wiedner Gürtel sind zudem noch mehrere Projekte in der Planungsphase. Weiterer Nächtigungsrekord für Wien Die positive Nachfrageentwicklung in Wien setzt sich auch im Jahr 2013 fort. 12,7 Millionen Nächtigungen bedeuten ein erneutes Rekordergebnis. Im Vergleich mit den Nachkrisen- Jahren 2010 bis 2012 wurden 2013 geringere Zuwächse erzielt. Im 10-Jahres Vergleich konnte die Destination Wien ihre Nächtigungen allerdings um 51% steigern Millionen Ankünfte / Nächtigungen 3,5 8,4 3,7 8,8 3,9 9,4 4,2 9,7 4,6 10,2 4,4 9,8 4,9 10,9 5,2 11,4 5,6 12,3 5,8 12, Ankünfte Nächtigungen Quelle: Wiener Tourismusverband Russland klettert auf Platz 3 im Länderranking Russland ist weiterhin ein starker Wachstumsmotor für die Destination Wien. 709 Tsd. Nächtigungen im Jahr 2013 entsprechen einem Wachstum von 11,7% im Vergleich zu 2012 und 150% mehr Nächtigungen im Fünf-Jahres Vergleich. Damit belegt Russland bereits den dritten Platz im Länderranking hinter Deutschland und Österreich. Auch Asien behauptet sich als wichtiger Zukunftsmarkt für den Tourismus in Wien. Insbesondere die arabischen Länder in Asien, die Vereinigten Arabischen Emirate, die Region Südost-Asien sowie Südkorea konnten mindestens 15% Nächtigungszuwachs im letzten Jahr verzeichnen.

3 Bettenwachstum nahezu ident mit Nächtigungssteigerungen In den letzten Jahren wurde die Entwicklung neuer Hotelprojekte in Wien von den touristischen Stakeholdern unterschiedlich bewertet. Betrachtet man das Bettenangebot im Dezember der Jahre 2004 und 2013 zeigt sich eine Zunahme der Kapazitäten um 53%. Die Nächtigungen stiegen in den Jahren 2004 bis 2013 um 51%. Wachstumszahlen Nächtigungen und Bettenkapazitäten* 55% + 20 Tsd. 53% 1 1 9,4% 10,8% 8,9% 50% 45% 40% + 3,8 Mio. 48% 8,0% 6,0% 4,0% 6,2% 2,2% 4,7% 3,5% 6,8% 3,4% 6,9% 3,0% 5,5% 1,6% 3,9% 6,2% 5,0% 6,3% 3,6% 35% - -1,1% 30% 2004 bis 2013 Nächtigungen Betten -4,0% -6,0% *Als Basis für die Berechnung der Bettenentwicklung wurde von Kohl & Partner das Angebot im Monat Dezember des jeweiligen Jahres gewählt. Nächtigungen und Betten beziehen sich auf die 1-Stern bis 5-Stern Betriebe / Quelle: MA23 Dezernat Statistik -3,9% Die Kuchenstücke verschieben sich Ein genauer Blick auf die jeweiligen Hotelkategorien zeigt, dass diese unterschiedlich von den Nächtigungszuwächsen profitierten. Hotels der 1-Stern und 2-Stern Kategorie konnten in den letzten 10 Jahren Marktanteile gewinnen. Dem Bettenzuwachs von 82% stehen Nächtigungszuwäch- se von 125% gegenüber. Neue Konzepte mit reduzierten Zimmerflächen und Serviceleistungen treffen derzeit den Geist moderner Reisender und sind gefragt. Dies zeigt sich auch in den geplanten Kapazitäten in diesem Segment Stern 4-Stern 3-Stern 2- & 1-Stern Betten* % Nächtigungen % % + 43% + 71% + 82% % +33% +68% +125% ,1% 12,9% 23,9% 27,1% 57,0% 9,3% 12,4% 51,2% 5-Stern 4-Stern 3-Stern 2-/1-Stern Von haben Betriebe im 1-Stern bis 3-Stern Segment Nächtigungsanteile gewonnen. Dahingegen verlor die 4-Stern Hotellerie, trotz absolut stärkster Zuwächse, prozentuell am Gesamtkuchen. *Als Basis für die Berechnung der Bettenentwicklung wurde von Kohl & Partner das Angebot im Monat Dezember des jeweiligen Jahres gewählt. Nächtigungen und Betten beziehen sich auf die 1-Stern bis 5-Stern Betriebe / Quelle: MA23 Dezernat Statistik

4 Durchschnittlicher Zimmerpreis rückläufig Die von STR Global erhobenen Durchschnittspreise der Wiener Hotellerie sind im Jahr 2013 gesunken. Repräsentiert werden in dieser Auswertung rund ein Drittel der in Wien verfügbaren Hotelzimmer*. Mit einem Rückgang der ADR (Average Daily Roomrate) um 3,2% ist die positive Entwicklung der letzten drei Jahre vorerst gestoppt. Die zusätzlichen Kapazitäten haben sich unter anderem deutlich auf die Preisdurchsetzung ausgewirkt. Im 5-Jahres Rückblick ist die ADR auf den Wert von 2009 gesunken, wobei die jährliche Inflation hier noch nicht berücksichtigt ist. Auch die Auslastung (Occupancy) in den Betrieben war im letzten Jahr auf Basis der STR Zahlen leicht rückläufig. 100,00 74,00% 98,00 96,00 72,00% 70,00% 94,00 68,00% 92,00 90,00 88,00 86,00 ADR OCC 66,00% 64,00% 62,00% *Repräsentiert werden vor allem Hotels mit nationalen und internationalen Betreibern. Das Sample der Betriebe kann sich je Jahresstichtag ändern. Quelle: STR Global, Kohl & Partner Verträgt der Wiener Markt weitere Hotelbetriebe? Die Entwicklung neuer Hotelprojekte in Wien ist trotz stetig steigender Nachfrage kein Selbstläufer. Konzept und Lage müssen perfekt aufeinander abgestimmt sein, um in der Folge auch am umkämpften touristischen Markt langfristig bestehen zu können. Sollte dieser Fall zutreffen, ist durchaus noch von Potenzial für zusätzliche, gästeorientierte und spezialisierte Projekte zu sprechen. Gute Lagen sind aber durch die Vielzahl an Neuentwicklungen der letzten Jahre nicht mehr ohne weiteres verfügbar. Die Chance neue und innovative Hotelkonzepte umzusetzen bietet sich in der Conversion bestehender Hotels, die nicht mehr den heutigen Gästebedürfnissen entsprechen. Positive Nächtigungsentwicklung wird erwartet Für eine weiterhin gute Nachfragesituation im Jahr 2014 sprechen aus Sicht von Kohl & Partner folgende Gründe: Professionelle Arbeit des Wien Tourismus mit konsequenter Internationalisierungsstrategie Attraktivität Wiens in wichtigen Wachstumsmärkten wie Russland und Asien Neue Hotelprojekte stärken die internationale Präsenz von Wien auch im Vertrieb Weltweit zunehmende Reisetätigkeit und anhaltender Städtereise-Trend The Guesthouse Best Western Harmonie Vienna

5 Stimmung in der Branche für 2014 überwiegend positiv Die Hauptstadt-Hoteliers sehen wie Kohl & Partner dem Jahr 2014, bezogen auf die Nachfrage, positiv entgegen. 75% erwarten sich lt. Befragung der Österreichischen Hoteliervereinigung bei den Nächtigungen einen weiteren Zuwachs. Im Vergleich zu 2013 ist diese Einschätzung deutlich positiver. Ein geteiltes Bild ergibt sich jedoch bei den Aussagen zur Preisentwicklung für das 1. Quartal Rund. 45% gehen von einem Preisanstieg aus. 50% sehen allerdings keine bzw. eine negative Entwicklung. Die Ergebnisse sind nahezu ident mit der Befragung für das 1. Quartal 2013 und spiegeln den derzeitigen Preisdruck in Wien wieder. Zuwachs über 10% 4,1% Zuwachs über 5% 12,2% 59,2% Zuwachs zwischen 1% und 5% 42,9% Keine Veränderung zum Vorjahr 16,3% 20,2% Rückgang zwischen 1% und 5% 30,6% Rückgang über 5% 4,1% Rückgang über 10% keine Angabe Einschätzung der Nächtigungsentwicklung für 2014 (Einzel- und Konzern-/Kettenbetriebe) Einschätzung der Preisentwicklung 1. Quartal 2014 (Einzel- und Konzern-/Kettenbetriebe) Quelle: Österreichische Hoteliervereinigung (ÖHV) Kohl & Partner Ausblick für 2014 Beherbergungsvermittler wie Airbnb, wimdu oder 9flats entwickeln sich rasant und werden zu einem ernsthaften Mitbewerber für die Hotellerie In Deutschland ist Ende des Jahres 2013 die Ratenparität der Buchungsplattform HRS gefallen vorausgesetzt einer ähnlichen Entwicklung in Österreich kann dies für die Hotellerie in Wien eine zukünftig positive Entwicklung bringen Trotz starkem Wettbewerb ist das Interesse an neuen Hotelprojekten in Wien weiter gegeben. Viele in Wien noch nicht präsenten Betreiber bzw. deren Brands möchten ihr Portfolio um die österreichische Hauptstadt erweitern. Angesichts der kompetitiven Marktbedingungen steigen jedoch die Anforderungen an Mikrolage und Immobilie Von Investorenseite gibt es weiterhin Interesse am Wiener Hotelmarkt, der auch auf Grund der in Österreich vorherrschenden Rahmenbedingungen als stabil eingestuft wird Motel One Wien Prater 25hours hotel beim museumsquartier

6 Quick Check Hotelmarkt Wien Key Performance Indicators Wien Ankünfte Nächtigungen ADR Room Occupancy Netto-Umsatz/Nächtigung* 2013 % Veränderung zum Vorjahr ,1% ,7% 94,81-3,2% 70,80% -1,4% 47,90 *Jan-Dez 2013 alle Unterkünfte, Zahlen aufgrund Veränderung der Steuerbemessungsgrundlage nicht mit Vorjahr vergleichbar. Quelle: Wiener Tourismusverband, STR Global Save the Date IIR Seminar Bewertung und Benchmarking von Hotelimmobilien Dienstag 29. April 2014 in Wien Kohl & Partner Bankensymposium - Mittwoch 14. Mai 2014 in Salzburg Kohl & Partner im Gespräch - Freitag 13. Juni 2014 in Wien Standorte von Kohl & Partner STUTTGART MÜNCHEN INNSBRUCK ZÜRICH SÜDTIROL WIEN VILLACH BUDAPEST BUKAREST TIRANA SOFIA SKOPJE Auswahl von Kohl & Partner Leistungen: FEASIBILITY UND SECOND OPINION STUDIEN OPERATIVE BETRIEBSOPTIMIERUNG STRATEGISCHE KONZEPTENTWICKLUNG Betreibersuchen Kohl & Partner Hotel und Tourismus Consulting Standort Wien Wallnerstraße Wien Österreich Tel.: wien@kohl.at