GESCHÄFTSBERICHT 2O18

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1 GESCHÄFTSBERICHT 2O18

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3 KAIFU-NORDLAND eg GESCHÄFTSBERICHT 2018

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5 INHALT Vorwort des Vorstandes O7 Jahresrückblick 10 Von Mieten und Nutzungsgebühren 12 Wohnen politisch gesehen 16 Pilotprojekt Wohnungs wechsel Groß gegen klein 20 Der Kompass unser Leitbild 22 Neubau und Modernisierung 28 Zuhause bei unseren Mitgliedern 32 Anhang 53 Bericht des Aufsichtsrates 60 Lagebericht Jahresabschluss Impressum 70 Vertreter 66 Wohnungsbestand 36 Wir sind gewählt 34 Bemerkung des Aufsichtsrates 62 Gesetzliche Prüfung 64 Organe der Genossenschaft 65

6 6 Ditmar Baaß und Dennis Voss die Vorstände der KAIFU.

7 VORWORT DES VORSTANDES 7 Liebe Mitglieder, sehr geehrte Damen und Herren! Hamburgs Erster Bürgermeister Peter Tschentscher nahm zu zwei brisanten Themen Stellung, als er sich bei einer Veranstaltung der Genossenschaften zu Grundsteuerreform und Erbpacht äußerte. Denn die vom Gesetzgeber geplante Grundsteuerreform wird sich, so ist zu befürchten, auf die Mieten und genossenschaftlichen Nutzungsgebühren auswirken. Gleiches gilt für die Strategie, städtische Grundstücke nicht mehr zu verkaufen, sondern nur noch in Erbpacht zu vergeben. Erbbaurecht schafft kein Eigentum und damit keine langfristige Sicherheit für uns als Genossenschaft. Zudem erhöht sich auf nur gepachteten Grund stücken aufgrund von Kreditvorgaben der Finanzwirtschaft der notwendige Eigenkapitaleinsatz. Dieses Geld fehlt dann wiederum an anderer Stelle. Daher wollen wir kaufen und nicht pachten. Waren die Diskussionen um Grundsteuer und Erbpachtrechte 2018 auch zu Medienthemen geworden, beschäftigte eine weitere Regelung die KAIFU eher im Hintergrund: die Soziale Erhaltungsverordnung in Eimsbüttel. So positiv die Motive für ihren Erlass auch sein mögen, kann sie doch in Teilen die Entwicklung eines Stadtteils behindern. Dabei geht es für die KAIFU nicht darum, mit Wohnraum zu spekulieren, alteingesessene Mieter zu vertreiben oder hochpreisigen Wohnungsbau zu forcieren. Es geht um Die KAIFU-NORDLAND eg blickt auf ein erfolgreiches und lebendiges Geschäftsjahr zurück. Fortschritt gab es bei den Baumaßnahmen, vom Grundstückskauf im Pergolenviertel und dem Baubeginn in der Mitte Altona bis zur umfassenden Modernisierung in Eimsbüttel. Im Unternehmen ver stärken neue Mit arbeiter das Team, und ein Leitbild wurde erstellt. Ebenfalls wurden 2018 die Wahlen für eine neue Ver treterversammlung durchgeführt. den Umgang mit Häusern, die in ihrem jetzigen Zustand tatsächlich nicht mehr erhaltenswert sind und deren Abriss oder Modernisierung durch die Verordnung stark reglementiert werden. Der Bestand am Eimsbütteler Marktplatz mit seinen insgesamt 145 Wohnungen hingegen kann ein Beispiel für eine spannende Quartiersentwicklung werden. Derzeit läuft ein Ideenwettbewerb, konkrete Pläne gibt es zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht. Neben der Weiterentwicklung des Bestandes ist es für uns oberstes Ziel, mit unseren dort wohnenden Mitgliedern fair umzugehen. Über die Durchführung des Ideenwettbewerbs wurden sie bereits informiert. Sobald erste Planungskonzepte vorliegen, werden wir diese vorstellen. Im Kontext der Nachverdichtung beschäftigte uns 2018 sehr intensiv unser geplantes Bauvorhaben in Lok stedt. Das Bebauungsplanverfahren läuft bereits; im Mai erfolgte der Auslagebeschluss. Jeder der einzelnen Planungsschritte, vom Aufstellungsbeschluss über die öffentliche Plandiskussion bis zur Baugenehmigung, benötigt Zeit. Bis zur Umsetzung bedarf es immenser Vorbereitungen, engem Austausch, aber durchaus auch Diskussionen mit der Bezirkspolitik. Für die Realisierung unseres Vorhabens, mehr Wohnungen zu bauen und guten Service zu bieten, KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

8 8 VORWORT DES VORSTANDES braucht es außerdem ein starkes und erweitertes Team. Die KAIFU wandelt sich entsprechend: Neue Mitarbeiter sind an Bord gekommen, ein gemeinsam entwickeltes Leitbild, unser Kompass, formuliert die Richtung. Mehr dazu erfahren Sie im Schwerpunkt in diesem Bericht. Erfolgreich angelaufen ist auch das Projekt Wohnungswechsel Groß gegen klein, das auf eine An regung aus dem Kreis der Mitgliedervertreter zurückgeht. Von einer großen Wohnung in eine kleinere zu wechseln und damit zum Beispiel Familien die Mög lich keit zu geben, eine größere zu beziehen, funktioniert nur, wenn die Mitglieder unterstützt werden. Das ist bei unserem Pilotprojekt der Fall, welches auch positiv von der Presse begleitet wurde. Ein nicht nur aus Sicht der Stadtentwicklung spannendes Vorhaben ist das Pergolenviertel, das zurzeit in Barmbek entsteht. Rund Wohnungen werden dort, weitgehend orientiert an einem gemeinsamen Gestaltungskonzept, errichtet. Sie befinden sich in unmittelbarer Nähe zum Stadtpark und der City Nord, mit guter Verkehrsanbindung. Auch die KAIFU wird sich dort mit dem Bau von 24 öffentlich geförderten Wohnungen engagieren. Bereits begonnen haben wir 2018 mit dem Bau von 48 Wohnungen für ein deutsch türkisches Gemeinschaftsprojekt in der Mitte Altona. Das Grundstück dort hat die KAIFU ebenso wie das im Pergolenviertel von der Stadt erworben. Hinzu kommen auch noch sechs neue Wohnungen in Schnelsen, erworben von einem privaten Investor. Für die KAIFU ist es wichtig, ihren unterschiedlichen Mitgliedern unterschiedliche Wohnungen anbieten zu können. Damit dieser Mix gelingt, muss die Genossenschaft auch Nachverdichtungsspielräume auf den eigenen Grundstücken nutzen, um die Attraktivität der Wohnanlagen zu erhalten und weiter zu steigern. Das eröffnet uns die Chance, unsere Mitglieder auch in Zukunft mit vergleichsweise günstigem Wohnraum zu versorgen. Dieser genossenschaftliche Auftrag scheint uns aktuell bei einer durchschnittlichen Nutzungsgebühr von 6,32 Euro pro Quadratmeter erfüllt. Natürlich muss auch die KAIFU ihre Nutzungsgebühren von Zeit zu Zeit erhöhen um alle Kosten zu bestreiten, den Wohnungsbestand zu erhalten und notwendigen Neubau zu betreiben. Die Reaktionen unserer Mitglieder zeigen, dass die Art und Weise, wie wir vorgehen, Akzeptanz findet. Die Mitglieder können nachvollziehen, wofür ihr Geld eingesetzt wird: Der hohe Instandhaltungsaufwand ist in den Beständen zu sehen und wird anerkannt. Innovative Ansätze wie der Einbau eines Eisspeichers in einer Wohnanlage in der Bismarckstraße bringen Erfahrungen und Einsparungen mit sich. So ging der Verbrauch an Heizenergie dort um rund 40 Prozent zurück. Weiterentwickeln möchten wir auch unser Vorgehen bei Modernisierungsmaßnahmen. Nach der umfangreichen Modernisierung von 39 Wohnungen in der

9 9 Goebenstraße in Eimsbüttel ließen wir deshalb die Bewohner nach ihren Erfahrungen und ihrer Zufriedenheit befragen. Ein wichtiger Schritt für eine noch bessere Kommunikation mit unseren Mitgliedern. Zu einer guten Kommunikation gehört auch ein hohes Maß an Transparenz. Einer der Schwerpunkte dieses Berichtes befasst sich daher mit einer großen Recherche, die Journalisten des Recherchezentrums Correctiv und des Hamburger Abendblatts zusammen mit rund Bürgerinnen und Bürgern durchgeführt haben. Wem gehört Hamburg? lautete die zentrale Frage des Projekts, das etwas mehr Licht in die Eigentümerstrukturen auf dem oft schwer zu durchschauenden Mietwohnungsmarkt bringen will. Die KAIFU und viele weitere Hamburger Wohnungsgenossenschaften unterstützten dieses Projekt gerne und sorgten für Transparenz, indem sie alle ihre Bestände online stellten. Auch in Zukunft haben wir bei der KAIFU NORDLAND eg noch viel vor, um die Ge nos senschaft voranzubringen. Wir sind auf einem guten Weg war ein erfolgreiches Jahr und wir danken allen, die dazu beigetragen haben. Unser besonderer Dank gilt dem engagierten Einsatz unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beim Umgestaltungsprozess des Unternehmens und den Vertreterinnen und Vertretern, die ihr Amt bereits ausüben oder bei der Wahl 2018 kandidiert haben. Ebenso danken wir dem Aufsichtsrat für die vertrauensvolle und konstruktiv-kritische Zusammenarbeit. Eine Genossenschaft lebt vom Mitmachen. Es macht Freude, das bei der KAIFU zu erleben. Der Vorstand Dennis Voss Ditmar Baaß KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

10 10 JAHRESRÜCKBLICK DAS KAIFU-TEAM WÄCHST 2018 kamen eine Reihe neuer Mitarbeiter an Bord: Mit Sandra Balicki hat die KAIFU-NORDLAND eg eine neue Leiterin für den Bereich Personal und Organisationsentwicklung bekommen. Tobias Cors kam als stellvertretender Leiter (heute Leiter) der Abteilung Mitglieder- und Immobilienservice neu ins Team. Unterstützt wird die Abteilung auch von Britta Kulp, zuständig für Neuvermietungen, Wohnungsübergaben und die Mitgliederbetreuung. Neue technische Leiterin ist Heike Mönning. Benjamin Lehnert verstärkt das Gärtnerteam. Nicole Bastein ist als Prozessmanagerin im Einsatz. Regina Krebs empfängt die Besucher in der Geschäftsstelle. Und Kevin Kay lässt sich bei der KAIFU zum Immobilienkaufmann ausbilden. FOTOAUSSTELLUNG IM KAIFU-TREFF Unter dem Titel Alles ist Wasser wurde am 20. Januar die Jahresausstellung der Fotogruppe im Nachbarschaftstreff eröffnet. Neben einer Dokumentation über Dubai waren unter anderem Aufnahmen einer Mitgliederausfahrt, aktuelle Urlaubsfotos und Archivbilder aus der Linse von Gruppenleiter Paul Neukam zu sehen. AUSFLUG ZU DEN HERRENHÄUSER GÄRTEN Die KAIFU organisierte für ihre Mitglieder einen Tagesausflug nach Hannover. Dort ging es zur barocken Gartenanlage Herrenhäuser Gärten, welche zu den berühmtesten Parks Europas zählt. Das konnten die Teilnehmer des KAIFU-Ausflugs Anfang Juni nur bestätigen. DROHNEN FÜR DIE KAIFU Mithilfe von Drohnen hat die Firma Map Topomatik die Freiflächen aller KAIFU-Wohn anlagen im März und April vermessen. Die Daten unterstützen die Genossenschaft bei der Kosten kalkulation für Winterdienst und Grünpflege. BRANDSCHUTZ IM BLICK VERTRETERVERSAMMLUNG UND VERTRETERWAHLEN 2018 Die 57. ordentliche Vertreterversammlung fand am 28. Juni 2018 statt. Die drei Aufsichtsratsmit glieder Silja Romeyke, Gregor Kaiser und Niels Berlin wurden für weitere drei Jahre im Amt bestätigt. Die Amtszeit der bisherigen Vertreter endete mit dieser Versammlung. Ihre Nachfolger wurden im ersten Halbjahr 2018 bei den Vertreterwahlen bestimmt. Wie sich Brandursachen vermeiden lassen und was im Brandfall zu beachten ist, erklärte die Feuerwehr Hamburg interessierten Mitgliedern am 10. April in einer Infoveranstaltung.

11 11 INTERNATIONALER TAG DER GENOSSENSCHAFTEN Die KAIFU hat mitgefeiert: 17 Mitglieder besuchten am 5. Juli das Genossenschaftsmuseum am Besenbinderhof und ließen sich von Museumsleiter Dr. Burchard Bösche durch die Ausstellung führen. PILOTPROJEKT WOHNUNGSWECHSEL GROß GEGEN KLEIN Um Mitgliedern den Umzug in eine kleinere Wohnung zu erleichtern, hat die KAIFU 2018 das Pilotprojekt Groß gegen klein gestartet. Im Oktober ging es in einer Wohnanlage am Kaiser-Friedrich-Ufer los: Für interessierte Bewohner sucht die KAIFU dort eine möglichst passende Wohnung im Bestand, die renoviert übergeben wird. An den Umzugskosten beteiligt sich die Genossenschaft mit einem pauschalen Zuschuss. Das Projekt ist zunächst auf zwei Jahre angelegt. BESUCH BEI ZEITZEUGEN: KARIN KEMPE BAUBEGINN IN MITTE ALTONA Am Kaiser-Friedrich-Ufer stehen die ältesten Häuser der Genossenschaft. KAIFU-Mitglied Karin Kempe hat hier fast ihr ganzes Leben verbracht. Bei einem Treffen mit der Redaktion der Zeitschrift bei uns erinnerte sich die 80-Jährige im November an ihre Kindheit und die Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg. Die KAIFU errichtet 48 öffentlich geförderte Mietwohnungen für ältere Menschen mit und ohne Migrationshintergrund. Baubeginn war im Herbst Damit leistet die KAIFU einen sozialen Beitrag zur Stadtteilentwicklung Neue Mitte Altona. PILOTPROJEKT STROMFRESSER 500 KAIFU-Mitglieder wurden eingeladen, einen kostenlosen Energiecheck ihrer Haushalte in Anspruch zu nehmen. Möglich machte das eine Kooperation mit der Verbraucherzentrale Hamburg. KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

12 12 VON MIETEN UND NUTZUNGSGEBÜHREN EIN GESPRÄCH MIT DEN KAIFU-MIT ARBEITERN TOBIAS CORS UND MICHAEL ALSCHER Neben der Wohnungssuche auf dem angespannten Hamburger Wohnungsmarkt stehen immer wieder Miethöhen und Mieterhöhungen in der öffentlichen Diskussion. Wir sprechen mit zwei Abteilungsleitern der KAIFU-NORDLAND eg über das Thema Miete und die Besonderheiten der genossenschaftlichen Nutzungsgebühr. Tobias Cors, Leiter der Abteilung Mitgliederund Immobilienservice (MIS), arbeitet seit rund einem Jahr bei der KAIFU-NORDLAND eg. Michael Alscher, Leiter der Abteilung Finanzwirtschaft, ist bereits seit mehr als 30 Jahren dabei. Welche persönlichen Erfahrungen verbinden Sie mit dem Thema Miete und Nutzungsgebühr? Michael Alscher: Ich bin seit meiner Kindheit Mitglied der KAIFU. Meine Eltern lebten schon in einer KAIFU-Wohnung. Ich selbst hatte anschließend eine Dach ge schosswohnung bei der Genossenschaft und war stolz, mir ein eigenes kleines Zuhause leisten zu können dank einer schon für damalige Verhältnisse sehr günstigen Nutzungsgebühr von 158 Deutsche Mark netto-kalt. Das war Ende der 70er-Jahre. Es hat mir den Start ins Berufsleben sehr erleichtert. Tobias Cors: Ich habe bisher noch nicht in einer Genossenschaftswohnung gewohnt. Berührungspunkte zu Miete und Nutzungsgebühr sind durch meine Arbeit im Mit glieder- und Immobilienservice jeden Tag gegeben. Welche Ihrer Aufgaben bei der KAIFU haben direkt mit den Nutzungsgebühren zu tun? Michael Alscher: Mein Bereich ist im Wesentlichen die Finanzierung und die Mietenkalkulation. Das heißt, ich bin für die Veränderungen von Mieten zuständig, was in der Vergangenheit fast ausschließlich Mieterhöhungen bedeutet hat. Aber es gibt im öffentlich geförderten Wohnungsbau auch durchaus mal Situationen, in denen man die Miete senkt. Tobias Cors: Die Abteilung Mitglieder- und Immobilienservice ist für die Vermietung und Bestandsbetreuung der KAIFU zuständig. Die Neu ver mietungs Michael Alscher, Leiter der Abteilung Finanzwirtschaft

13 13 miete wird bereits im Exposé kommuniziert. In unserer Abteilung schließen wir dann die Dauernutzungsverträge mit den Mitgliedern ab. Darin ist die Miete ein wichtiger Bestandteil. Man spricht bei einer Genossenschaft nicht von einer Miete, sondern von einer Nutzungsgebühr. Warum ist das so? Michael Alscher: Im Alltag verwenden auch wir häufig den Begriff Miete. Aber die Mitglieder der Genossenschaft sind durch Zahlung von Anteilen Miteigentümer geworden und nutzen die Angebote der Genossenschaft. Deshalb sprechen wir von einer Nutzungsgebühr, auch wenn das Mietrecht, das natürlich auch für uns gilt, andere Begriffe nennt. Wir schließen Dauernutzungsverträge. Das sind langfristige Verträge, die nur in wenigen Ausnahmen einseitig vom Vermieter gekündigt werden können ein ganz wesentlicher Unterschied zu privaten Vermietern. Man muss schon silberne Löffel klauen, sprich, seine Miete nicht bezahlen, damit so etwas passiert. Wie setzt sich eine Nutzungsgebühr zusammen, Herr Alscher? Michael Alscher: Wir sprechen von einer Grundnutzungsgebühr, abgeleitet vom Begriff der Grundmiete oder auch Nettokaltmiete. In der Gebühr, die als monatliche Gesamtzahlung als Bruttomiete vertraglich vereinbart wird, ist die reine Grundmiete ebenso enthalten wie eine Vorauszahlung für Betriebskosten. Das sind die wesentlichen Dinge. Im Alltag schaut man häufig auf die Anzahl der Quadratmeter. Wir weisen immer darauf hin, dass man bei der KAIFU mehr mietet als eine Wohnung: Gemeinschaftsräume und Flächen sowie die Serviceleistungen der Genossenschaft gehören auch dazu. Wie verteilen sich die unterschiedlich hohen Nutzungsgebühren auf die Bestände, Herr Cors? Tobias Cors: Insgesamt haben wir eine sehr große Anzahl von Wohnungen im niedrigen Preissegment. Das zeigt, dass wir unsere soziale Verantwortung für unsere Mit glieder wahrnehmen. Nicht selten wünschen sich Mitglieder, dass die Nutzungsgebühren wenig oder gar nicht steigen. Warum ist es wichtig, dass die Ge nossenschaft sie erhöht? Michael Alscher: Die wirtschaftliche Lage einer Genossenschaft bestimmt sich in erster Linie durch die Mieteinnahmen. Das ist der einzige wesentliche Ertrag, den wir haben. Für eine stabile wirtschaftliche Lage ist es deshalb erforderlich, dass die Nutzungsgebühren von Zeit zu Zeit so weit angepasst werden, dass die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und Instandhaltung der Bestände möglich ist. Das umfasst auch Modernisierung und Neubau, die ja satzungsgemäß eine Verpflichtung sind. KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

14 14 VON MIETEN UND NUTZUNGSGEBÜHREN Tobias Cors, Leiter der Abteilung Mitglieder und Immobilienservice (MIS) Tobias Cors: Wir müssen zunehmend begründen, warum eine Mieterhöhung und auch ein gewisses Mietniveau notwendig sind. Viele Mitglieder sind der Auffassung, dass bei einer Genossenschaft die Nutzungsgebühr automatisch sehr günstig ist. Aber es ist nicht das Ziel, möglichst günstig zu sein, sondern den Mitgliedern möglichst langfristig sicheres Wohnen und eine sichere Miete zu ermöglichen. Für diese Sicherheit ist es wichtig, einerseits die laufenden Verbindlichkeiten und Zahlungen tätigen zu können, andererseits aber auch den Fortbestand der Genossenschaft im Blick zu haben und kontinuierlich in Instandhaltung, Modernisierung, Neubau und eine moderne Genossenschaftsstruktur zu investieren. Durch diese Investitionen wird die KAIFU auch in Zukunft eine bedeutende Rolle auf dem Hamburger Wohnungsmarkt spielen und dauerhaft sicheres Wohnen für unsere Mitglieder anbieten können. Welche Rolle spielt der Hamburger Mietenspiegel dabei? Michael Alscher: Der Mietenspiegel spielt eine wichtige Rolle, denn wir orientieren uns bei der Mietfestlegung an ihm, genau wie viele Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften auch. In der Umsetzung gilt der Mittelwert des Hamburger Mieten spiegels für Neuvermietungen und Mieterhöhungen als neutrale Orientierungshilfe. Welchen Stellenwert haben die sozialen Belange der Mitglieder? Wie geht die Genossenschaft mit Härtefällen um? Michael Alscher: Die sozialen Belange unserer Mitglieder haben einen sehr hohen Stellenwert. Wir unterstützen unsere Mitglieder auch in schwierigen Situationen, durch individuelle Hilfestellungen.

15 15 Ist ein Mitglied zum Beispiel in Zahlungsschwierigkeiten geraten, setzen wir uns mit ihm in Verbindung und bieten Unterstützung an. Und sei es nur, dass wir über die Möglichkeit informieren, Wohngeld oder andere Zuschüsse zu beantragen. Das prüfen wir dann gemeinsam mit den Betroffenen, weil viele Mitglieder solche Angebote oft selbst nicht kennen. Wir lassen niemanden im Regen stehen. Tobias Cors: Durch diese Unterstützungstätigkeit versuchen wir, jeden Einzelfall zu betrachten und auch in schwierigen Lebenssituationen für unsere Mitglieder da zu sein. Bei einer Erhöhung der Nutzungsgebühren müssen wir dagegen die Belange aller Mitglieder im genossenschaftlichen Sinn im Blick behalten. Auch wenn die KAIFU Erhöhungen der Nutzungsgebühren stetig vornimmt, fallen diese doch moderat aus Michael Alscher: Durchaus. Die KAIFU erhielt bei der letzten Erhöhung wieder mehrere Schreiben von Mit gliedern, die anerkannt haben, dass der Anstieg nur gering ausfiel. Darüber freuen wir uns. Es zeigt Vertrauen in unsere Arbeit und dass wir vernünftige Erhöhungen mit Augenmaß im Sinne aller Mitglieder und der Genossenschaft vornehmen. Wir arbeiten daran, uns dieses Vertrauen zu erhalten. Tobias Cors: Die KAIFU hat in der Vergangenheit einen aktiven Beitrag zu günstigem und sozial sicherem Wohnraum in Hamburg geschaffen und wird dies auch in Zukunft tun. Unsere Mitglieder brauchen sich keine Sorgen zu machen, dass sich daran etwas ändert. Wir werden im Durchschnitt unter dem üblichen Mietniveau des Hamburger Wohnungsmarktes bleiben und auch langfristig sicheres Wohnen anbieten können. KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

16 16 WOHNEN POLITISCH GESEHEN DAS RECHERCHE-PROJEKT WEM GEHÖRT HAMBURG? 1 Autor: Peter Wenig Es war ein Experiment. Im März 2018 riefen das Hamburger Abendblatt, das gemeinnützige Recherche zentrum Correctiv und der Mieterverein zu Hamburg Mieterinnen und Mieter der Stadt auf, Informationen über ihr Mietverhältnis zu schicken. Dabei ging es nicht nur um den Mietvertrag, sondern auch um mögliche Konflikte im Mietverhältnis, etwa um Nebenkostenabrechnungen, Instandsetzungen oder Mieterhöhungen. Der Schutz der sensiblen Daten war das oberste Gebot, die Daten wurden in einem eigens entwickelten Speicher hochgeladen. Klar war auch, dass weder die Namen von Mietern noch von privaten Eigentümern veröffentlicht würden. Dennoch stieß das Projekt auf Skepsis. Die Bedenken konnten wir zu weiten Teilen in persönlichen Gesprächen ausräumen. Es erschienen große Interviews mit Verantwortlichen aus der privaten Immobilienwirtschaft sowie Genossenschaften und dem kommunalen Wohnungskonzern SAGA. Durch Einträge in der Datenbank sowie eigene Recherchen konnten wir am Ende Eigentümer von rund Wohnungen identifizieren. Das Datenmaterial taugt nicht als Basis für eine wissenschaftliche Studie. Doch für eine grundsätzliche Erkenntnis der Probleme auf dem Hamburger Immobilienmarkt reicht es allemal: Im Fokus der Kritik stehen weder SAGA oder Genossenschaften noch alteingesessene private Hamburger Immobilienbesitzer. Mehrere Mieter schrieben uns sogar von Essenseinladungen oder gemeinsamen Theaterbesuchen mit ihrem Vermieter. Die Kritik konzentrierte sich vor allem auf international operierende Fondsgesellschaften. Hier klagten Mieter über Mieterhöhungen im Jahrestakt, stets an der Grenze des gerade noch Erlaubten. Über massenhaft fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen. Über den Trick, Wohnraum als Gewerbefläche auszuweisen, um das deutlich strengere Wohnmietrecht auszuhebeln. Über offenbar mit Absicht verschleppte Sanierungen in der Hoffnung, dass der Mieter irgendwann entnervt auszieht, damit die Wohnung dann nach der überfälligen Modernisierung zum doppelten Preis neu vergeben werden kann. Als Problem zeigte sich auch die mangelnde Transparenz. Im Unterschied zu Großbritannien oder den Niederlanden kennt Deutschland kein zentrales

17 17 Immobilienregister, wo jeder elektronisch gegen eine Gebühr einsehen kann, wem eine Wohnung oder ein Haus gehört. Selbst viele Mieter wissen nichts über ihre Eigentümer. Wir haben nur Kontakt mit einer Hausverwaltung, lasen wir oft in den Einträgen. Die Titelgeschichte zu Wem gehört Hamburg? in einem sechsseitigen Magazin im Abendblatt sorgte für große Resonanz. Die Fraktion der Partei Die Linke beantragte, dass sich der Stadtentwicklungsausschuss mit den Recherchen befasst. Das Projekt wurde mit dem Grimme Online Award ausgezeichnet, dem renommiertesten Preis für Online-Publizistik. Für die Jury war Wem gehört Hamburg? ein herausragendes Beispiel dafür, wie Journalismus im Netz und unter Nutzung digitaler Tools seiner gesellschaftlichen Aufgabe und Verantwortung gerecht werden kann. Doch was sind die Schlussfolgerungen aus Wem gehört Hamburg?? Bestandshalter fördern, Spekulanten bekämpfen 2017 zählte die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Mietwohnungen in Hamburg. Etwa gehören der SAGA oder einer Genossenschaft. Wenn es bei einer so breit angelegten Recherche wie Wem gehört Hamburg? über diese Vermieter fast gar keine Beschwerden gibt, so ist dies ein Signal: SAGA und Genossenschaften orientieren sich am Gemeinwohl, sorgen für bezahlbaren Wohnraum und spekulieren nicht mit ihren Immobilien. Es kann daher nur im Interesse Hamburgs sein, die Position der sogenannten Bestandshalter dazu zählen auch viele private Vermieter zu stärken. Wucher mieten oder Spekulation schaden auch denen, die in Hamburg günstig oder im Eigentum wohnen. Wir alle sind auf Kranken- und Altenpfleger, Busfahrer oder Polizisten angewiesen es wäre fatal, wenn diese Berufsgruppen vor dramatisch steigenden Mieten kapitulieren sollten. Mit dem Drittelmix bei großen Neubauprojekten (⅓ Sozialwohnungen, ⅓ frei finanzierte Mietwohnungen, ⅓ Eigentumswohnungen) sowie der sogenannten Konzeptvergabe von öffentlichen Grundstücken (es zählt nicht mehr allein das höchste Gebot) versucht die Stadt gegenzusteuern. Diesen Weg muss der Senat noch konsequenter gehen: Wer Wohnungen nur errichten will, um sie ein paar Jahre später mit Gewinn zu verkaufen, darf nicht mehr zum Zuge kommen. Der Mietmarkt braucht Regeln, keinen Populismus Der Senat hat in den vergangenen Jahren mehrere Ge setze und Verordnungen zum Schutz von Mietern er lassen: die Mietpreisbremse (deckelt Mieterhöhungen), die soziale Erhaltungsverordnung (soll Mieter 2 1 Begehrte Quartiere wie das Schanzenviertel geraten in den Blick von Investoren. 2 Das Recherchezentrum Correctiv lud zur Diskussion: am Mikrofon Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

18 18 WOHNEN POLITISCH GESEHEN Das Recherche Team von Correctiv. in besonders gefragten Quartieren vor Verdrängung schützen) und das Vorkaufsrecht, mit dem die Stadt wie in der jüngeren Vergangenheit mehrfach praktiziert eine Immobilie erwerben kann, falls der neue Investor über Modernisierungen drastische Mieterhöhungen plant. Noch ist unklar, wie diese Instrumente wirken. In Berlin läuft derzeit ein Volksbegehren mit dem Ziel, alle privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen mit über Wohnungen zu enteignen. Mit Recht warnen Kritiker vor Populismus. Die Hauptstadt müsste laut Berliner Senat mit Kosten von 28,8 bis zu 36 Milliarden Euro rechnen, Geld, das fehlt, um neue Wohnungen zu errichten. Vor allem aber würde eine solche Politik Investoren ab schrecken. Neubau nur mit hoher Qualität Manche Mieter, die in der Datenbank massive Mängel in ihren Wohnungen beklagten, baten uns zum Ortstermin. Wir sahen massiven Schimmel, marode Bäder und ständig defekte Heizungen, zum Teil trotz Interventionen des Mietervereins. Dies zeigt, wohin Sanierungsstau und Abstriche bei Qualität führen können. Nachhaltiges Bauen gehört ganz oben auf die Agenda beim Klimaschutz. Das Ziel, für Generationen zu bauen, darf unter dem politischen Druck, jedes Jahr Wohnungen zu bauen, nicht aufgegeben werden. Auch der Verzicht auf Aufzüge aus Kostengründen in mehrgeschossigen Wohnbauten passt nicht zur demografischen Entwicklung 2035 werden in Hamburg Menschen über 65 Jahre alt sein, von ihnen sind dann sogar über 80 Jahre. Lohnenswert sind dagegen alle Anstrengungen, Bauverfahren zu standardisieren etwa durch einheitliche Fenster, Türen oder Bäder. Luft nach oben hat Hamburg bei der Digitalisierung der Baugenehmigungsverfahren. Noch immer werden bei vielen Projekten Ordner zwischen Behörden hin und her gekarrt. Weniger Bürokratie, mehr Tempo auch dies kann Bauen schneller und damit günstiger machen. ZUR PERSON Peter Wenig Journalist, Hamburger Abendblatt Er zählt zu den Redakteuren, die sich beim Hamburger Abendblatt intensiv um Stadtentwicklung und Wohnen kümmern. Wohnungsbaugenossenschaften in Hamburg Die KAIFU NORDLAND eg ist Mitglied im Verein Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften e.v. Die 30 hier zusammengeschlossenen Unter nehmen tragen zu einem sozial gerechten Wohnen und einer aktiven Stadtteilentwicklung bei. Insgesamt Wohnungen in allen sieben Bezirken Hamburgs sowie einigen Randgemeinden decken rund 20 Prozent aller Mietwohnungen in der Hansestadt ab. Etwa ein Viertel davon ist öffentlich gefördert. Die Wohnungen der Genossenschaften lagen 2018 mit Kosten von im Schnitt 6,77 Euro (netto kalt/m 2 /Monat) rund 20 Prozent unter dem Hamburger Mietspiegel.

19 19 Für das Projekt Wem gehört Hamburg? erhielten die unabhängigen Journalisten den Grimme Online Award PROJEKTINFO: WEM GEHÖRT HAMBURG? In Kooperation mit dem Mieterverein zu Hamburg starteten Journalisten des gemeinnützigen Recherchezentrums Correctiv und des Hamburger Abendblatts Anfang 2018 eine große Bürgerrecherche. Das Ziel: mehr Transparenz in den oft undurchsichtigen Immobilienmarkt der Hansestadt zu bringen. Insgesamt Mieterinnen und Mieter nahmen an der Recherche teil und luden Belege zu ihrem Mietverhältnis auf eine eigens dafür entwickelte Online Plattform hoch. Wer nur eine Hausverwaltung kannte, dem halfen die Journalisten mit einer Anfrage beim Grundbuchamt weiter. Bis Ende November ließen sich so rund Wohnungen ihren Eigentümern zuordnen und erste Strukturen der Besitzverhältnisse erkennen. Neben zahlreichen Vermietern, die ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern pflegen, fanden sich etliche Hinweise auf Investoren, die mit den Mietwohnungen auch Rendite für ihre Kunden erwirtschaften wollen Versicherungen zum Beispiel oder Pensionsfonds. Auch Firmen und Fonds sind vertreten, bei denen schwer nachvollziehbar sei, woher das Geld komme und wo die Mieten am Ende landeten, schreibt das Recherchezentrum Correctiv. Verschachtelte Firmennetzwerke endeten zum Teil in Steueroasen. Unter gehoert hamburg.de sind die Rechercheergebnisse der Journalisten nachzulesen. Correctiv und die Reaktion der Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften Die Hamburger Genossenschaften unterstützten das Rechercheprojekt: Sie fassten nach dem Start von Wem gehört Hamburg? den Beschluss, ihre Be stände in Hamburg zu veröffentlichen. Auf der Website hh.de ist eine Übersicht aller genossenschaftlichen Wohnungsbestände, nach Bezirken aufgeteilt, einzusehen. Der Wohnungsbestand der KAIFU ist ebenfalls auf der eigenen Homepage zu finden. KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

20 20 PILOTPROJEKT WOHNUNGS- WECHSEL GRO GEGEN KLEIN Viele Mitglieder wohnen in großen Wohnungen, die nicht mehr dem Raum bedarf oder ihren Ansprüchen ent sprechen. Möchten Sie gerne in eine kleinere Wohnung wechseln? Diese Frage hatte die KAIFU-NORDLAND eg im Oktober den Bewohnern eines Wohnquartiers in Eimsbüttel gestellt. Tobias Cors, seit April 2018 Leiter des Mitglieder- und Immobilienservice (MIS), erläutert, was es mit dem Wohnungswechsel auf sich hat. Im Oktober 2018 haben wir uns im Rahmen unseres Pilotprojekts an die Bewohner eines vorher ausgewählten Quartiers gewandt. Die Anregung kam aus dem Kreis der Vertreter; wir haben daraus dann ein Projekt ent wickelt. Viele Mitglieder wohnen in großen Wohnungen, die nicht mehr dem Raumbedarf oder ihren Ansprüchen entsprechen. Gleichzeitig besteht eine große Nachfrage nach Wohnraum für Familien. Wir haben das Pilotprojekt gestartet, um den Mitgliedern bedarfsgerechten Wohnraum zur Verfügung stellen zu können. Wir bieten seit 2018 Mitgliedern konkrete Unterstützung bei einem Wohnungswechsel an. Wenn im ausgewählten Gebiet ein Mitglied von einer Drei- bis Fünfzimmerwohnung in eine kleinere ziehen will, beteiligt sich die Genossenschaft mit einem pauschalen Umzugskostenzuschuss und sucht eine möglichst passende Wohnung im Bestand. Diese wird renoviert übergeben. Zieht man in eine vergleichbar ausgestattete Wohnung um, wird die bisherige Nettokaltmiete pro Quadratmeter auch in der neuen Wohnung beibehalten. Wir konnten beispielsweise einem Mitglied eine kleinere Wohnung ganz in der Nähe vermitteln, im gleichen Haus wohnt sogar eine langjährige Freundin. Das Projekt Wohnungswechsel kommt gut an und wir setzen es fort. PRESSERESONANZ AUF DAS PILOTPROJEKT WOHNUNGSWECHSEL GROß GEGEN KLEIN Wo der Wohnungstausch jetzt schon klappt, titelte die Hamburger Morgenpost am 3. Februar 2019 über das 2018 gestartete Pilotprojekt. Was die SPD Altona für die ganze Stadt als Wohnungstauschbörse plant, hieß es in dem Artikel, setzt die KAIFU NORDLAND eg als bisher einzige Genossenschaft in Hamburg bereits um. Vorstand Dennis Voss erläuterte im Interview, dass die KAIFU ältere Menschen, die in für sie zu großen Wohnungen leben, bei der Suche nach einer kleineren unterstütze, es sich aber nicht um eine direkte Tauschbörse handle. Knapp 250 Haushalte seien angeschrieben worden mit Erfolg. Über 15 Interessenten hätten sich schon gemeldet. UMZÜGE UND IHRE BEWEGGRÜNDE Laut Umzugsstudie 2018 der Deutschen Post Adress ziehen in Deutschland jedes Jahr mehr als 8 Millionen Menschen um über am Tag. Am häufigsten wurden laut dieser Befragung familiäre Gründe wie das Zusammenziehen mit einem Partner oder eine Trennung angegeben. Zweithäufigster Umzugsgrund ist die Aussicht auf eine Verbesserung der Wohnlage oder der Wohnung. An dritter Stelle folgt, vor allem in der Altersgruppe der 30- bis 49-Jährigen, ein veränderter Platzbedarf. Mit zunehmendem Alter, so die Studie, entscheiden sich viele auch dafür, eine kleinere Wohnung zu suchen, ausgelöst zum Beispiel durch den Auszug der Kinder oder den Tod des Partners. Umzug ja, aber nicht unbedingt weit: Mehr als 50 Prozent aller Umzüge finden innerhalb der eigenen Stadt oder Gemeinde statt.

21 21 KAIFU-MITGLIED ANKE PAREY ZIEHT UM Als ich mit meiner Familie vor 16 Jahren in die KAIFU-Wohnung in der Hohen Weide zog, war diese mit 115 Quadratmetern gerade groß genug für zwei Erwachsene und drei Kinder. Die Kinder sind jetzt längst erwachsen, und auch die Enkel kinder haben andere Ziele, als die Ferien bei der Omi zu verbringen. Ich hatte schon länger überlegt, in eine kleinere Wohnung zu ziehen, und als der Brief der KAIFU zum Wohnungs wechsel kam, musste ich nicht lange nach denken. Ich stehe hinter der Idee, eine große Wohnung für eine Familie frei zu machen! Anke Parey KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

22 22 DER KOMPASS UNSER LEITBILD Die KAIFU-Mitarbeiter Frauke Groth (Mitarbeiterin im Rechnungswesen und Betriebsratsvorsitzende), Rainer Thugut (Hausmeister) und Sandra Balicki (Prokuristin Personal und Organisationsentwicklung) im Gespräch über einen ganz besonderen Prozess. Frau Groth und Herr Thugut, wie lange arbeiten Sie bereits bei der KAIFU-NORDLAND eg und welche Aufgabe haben Sie im Unternehmen? Frauke Groth: Ich bin Juristin und arbeite seit 2004 bei der KAIFU. Aktuell bin ich im Mahn- und Klagewesen tätig und engagiere mich als Vorsitzende in unserem fünfköpfigen Betriebsrat. Rainer Thugut: Ich bin seit 1996 als Hausmeister bei der KAIFU und betreue zusätzlich das Bürogebäude. Was dachten Sie, als Sie hörten, dass Sie gemeinsam ein Leitbild entwickeln werden? Frauke Groth: Ich fand das interessant, denn ich hatte schon verfolgt, wie andere Unternehmen sich Leitbilder geben. Ein positives Zeichen, dachte ich. Nun geht es innovativ weiter in unserem Unternehmen. Es war ein wenig ruhig geworden um uns (lacht). Rainer Thugut: Ich habe mich erst einmal gefragt, was ein Leitbild eigentlich darstellen soll. Es bietet die Möglichkeit, den Charakter der Genossenschaft zu erfassen, das, was sie eigentlich sein soll und früher war. Für mich hat eine Genossenschaft Wohnungen generationsübergreifend zu erhalten und sie muss auch dann für Menschen da sein, wenn sie Probleme haben. So fand ich es spannend, ein Leitbild zu erstellen auch um die KAIFU fit für die Zukunft zu machen. Frau Balicki, Sie sind Leiterin der Personalabteilung, für die Organisationsentwicklung zuständig und haben den Leitbildprozess mit auf den Weg gebracht. Welchen Nutzen hat ein solches Leitbild? Sandra Balicki: Das Leitbild gibt im Unternehmen Orientierung im Tagesgeschäft, ermöglicht eine dynamische Entwicklung und fördert die Identifikation und den Zusammenhalt aller Beteiligten. Wichtig ist dabei, dass dies im Alltag gelebt wird. Deshalb haben wir nicht einfach ein paar Leitsätze zu Papier gebracht und vorgegeben, sondern diese gemeinsam mit den Mitarbeitern erarbeitet. So ist das Er gebnis eine Leistung von jedem Einzelnen, der sich daran beteiligt hat. Wir nennen es aus gutem Grund einen Kompass. Denn was ist ein Kompass anderes als ein Richtungsweiser? Wir wissen, dass wir auch mal rechts und links abbiegen müssen, vielleicht rudern wir auch mal kurz zurück und dann wieder nach vorn. Aber uns ist jetzt klar und wir sind uns einig, wo wir hinwollen.

23 23 1 Der Kompass wurde in mehreren Workshops erarbeitet. Wie verliefen diese? Rainer Thugut: Mein erster Gedanke war: Was soll der Quatsch? (lacht). Weil ich solche Seminare nicht kannte, nur im Fernsehen oder von anderen Leuten darüber gehört hatte. Aber ich bin ein neugieriger Mensch. Ich kann nichts beurteilen, was ich nicht selbst kennengelernt habe. Und ich fand es spannend, mich mit den anderen Kollegen auszutauschen und zeitgleich mit dem Vorstand und unserer Personalleitung aktive Gesprächspartner zu haben. Frauke Groth: Mir sind Workshops zur Unternehmens entwicklung vertraut. Ich hatte mich auf die Teilnahme gefreut und habe es sehr begrüßt, mal wieder mit allen Kollegen zusammen zu sein. Ich war allerdings erstaunt, wie gut die Zusammenarbeit und der Austausch funktioniert haben, besonders bei unserem ersten Workshop. Wir kamen ja aus ganz verschiedenen Bereichen mit ganz verschiedenen Backgrounds. Beeindruckend! 2 1 Frauke Groth (links), Rainer Thugut (Mitte) und Sandra Balicki (rechts) im Gespräch. 2 Sandra Balicki.

24 24 DER KOMPASS UNSER LEITBILD Wie wurden die Workshops vorbereitet, Frau Balicki? Sandra Balicki: Der Vorstand und ich bilden bei diesem Prozess die Lenkungsgruppe. Aus dieser heraus wollten wir nichts einfach nur vorgeben, sondern haben von Anfang an auf Beteiligung gesetzt. Für eine erste Analyse wurden 50 % der Mitarbeiter zum Thema einer positiven Unternehmenskultur interviewt. So hatten wir einen ersten guten Überblick, was den Mitarbeitern wichtig ist und wo Handlungsbedarfe gesehen werden. In der von uns gewählten Methode wurde dann eine Workshopreihe geplant, damit auch wirklich alle Mitarbeiter beteiligt werden konnten. Wir haben Gruppen gebildet und die Teilnehmer haben in drei aufeinander aufbauenden Workshops den Ist und Soll Zustand sowie die Ziele der Genossenschaft formuliert. Die Gruppen hießen Vordenker, Weiter Denker und Zu Ende Denker. Wir haben den Rahmen gebildet, den die Mitarbeiter in einem intensiven Prozess gefüllt haben. Wie war die Atmosphäre in den Workshops? Frauke Groth: Ich war sehr überrascht über die Ehrlichkeit der Teilnehmer. Wir sollten zum Beispiel zum Filzstift greifen und Schiffe malen. Schiffe, die darstellen, wie wir uns in der Genossenschaft sehen. Für unsere frühere Führungsebene sind dabei nicht so gute Ergebnisse rausgekommen. Aber die Teilnehmer haben es gewagt, ihre Sicht der Dinge darzustellen. Das war gut so.

25 25 Rainer Thugut: Als wir in der Vordenker-Gruppe zusammen beim Abendessen saßen, gab es auch persönlichen Austausch, nicht nur über den Kompass. Da wir Handwerker lange Zeit kaum Kontakt zu den Mitarbeitern in der Geschäftsstelle hatten, fand ich diesen Aspekt der Workshops großartig. Fasziniert hat mich, dass der Vorstand und unsere Personalchefin ebenso an den Arbeitsgruppen teilgenommen haben wie die anderen Mitarbeiter. Man hat keine Unterschiede gemerkt. Wir haben gemeinsam ein schönes Zukunftsbild gezeichnet. Sandra Balicki: Wir von der Lenkungsgruppe waren begeistert, wie sich die Gruppe bis zum Abend und zum nächsten Tag entwickelt hat. Jeder Einzelne hat mitgemacht. Die Gruppen wurden immer wieder gewechselt und für unterschiedliche Aufgaben neu zusammengesetzt. Alle waren bei der Sache und abends waren wir alle fix und fertig. Nicht nur der Handwerker, der sagte: Meine Güte, so lange sitze ich sonst nie auf einem Stuhl an einem Tag. Aber wir waren alle zufrieden in einer neuen Gemeinschaft. Die Resonanz der Mitarbeiter auf das für die meisten doch recht ungewohnte Angebot hat uns beeindruckt. Hat sich der Alltag verändert, seit es den Kompass gibt? Rainer Thugut: Ja, es hat sich etwas geändert, die Zusammenarbeit mit den Kollegen ist viel besser geworden. Durch die Workshops und die Arbeit am Kompass haben sich Spannungen aufgelöst, es läuft runder. Jetzt können wir mehr Zeit und mehr Gedanken auf die Mitglieder verwenden. Und entspannter damit umgehen, wenn mal etwas schiefgelaufen ist, bei den Kollegen oder bei den Mitgliedern. Frauke Groth: Der Umgang miteinander im Alltag ist bei den Mitarbeitern sehr unterschiedlich. Der große Enthusiasmus nach den tollen Workshops ist ein bisschen verebbt. Nun müssen sich unsere Regeln, etwa für transparentes Handeln und Begegnungen auf Augenhöhe, bei der täglichen Arbeit beweisen. Für mich ist das kein Problem, viele der Regeln habe ich schon immer im Umgang mit Mitmenschen beherzigt. Aber es gibt auch Kollegen, die das nicht verinnerlicht haben, und auch die muss man mitnehmen. KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

26 26 DER KOMPASS UNSER LEITBILD Wie sehen Sie das als Betriebsrätin, Frau Groth? Welche Bedeutung hat das Leitbild für die Mitarbeiter, deren Interessen Sie ja vertreten? Frauke Groth: Ich sehe es positiv. So ein Werk kann den Betriebsfrieden, der ja ungemein wichtig ist, sichern oder herstellen. Der Betriebsfrieden kann durch alles Mögliche gestört werden: durch die Führungsebene oder durch die Kollegen untereinander. Er kann auch durch Mitglieder gestört werden. Es gibt durchaus Mitglieder, die anrufen, um sich über Mitarbeiter zu beschweren. Wenn sich die Unternehmenskultur ändert, wie das jetzt bei der KAIFU der Fall ist, und wir zukünftig mit unseren Mitgliedern und Mitarbeitern überlegen, wie wir miteinander umgehen wollen, ist der Kompass eine super Grundlage. Dass die Umsetzung ihre Zeit braucht, ist klar. Wichtig ist, dass es um sachliche Kritik geht und jeder das Gefühl hat, dass er sagen darf, wo etwas nicht klappt. Dann schauen wir gemeinsam, was man tun kann, damit es besser läuft. Sie haben eine Grundlage geschaffen, anders miteinander zu sprechen und miteinander umzugehen. Gibt der gemeinsam erarbeitete Kompass die Möglichkeit, dass die KAIFU ein ideales genossenschaftliches und Ihren Wünschen entsprechendes Unternehmen wird? Frauke Groth: Das ist mit Sicherheit so, ja. Rainer Thugut: Wichtig ist für mich vor allem, dass der Vorstand sich der Kritik der Mitarbeiter stellt. Das war in der Vergangenheit anders. Durch diese Ehrlichkeit habe ich mehr Vertrauen gewonnen, mich einzubringen, auch mal Kritik zu äußern. Denn dass nicht immer alles richtig laufen kann, steht ja außer Frage. Sandra Balicki: Es geht im Kern um eine positive Unternehmenskultur, die eine gute Wertschöpfung ermöglicht. Dazu gehören ein friedliches Miteinander, produktive Zusammenarbeit und effizientes Arbeiten im Tagesgeschäft. Wie das laufen kann, haben wir gemeinsam entwickelt und im Kompass festgehalten. Und weil es eben nicht nur Lippenbekenntnisse sind, arbeiten wir laufend weiter daran. Wir vertiefen die Inhalte und übertragen diese auf unsere tägliche Arbeit. Zur Unterstützung dessen, was wir alle gemeinsam vorhaben: unsere Genossenschaft weiterentwickeln.

27 27 KURZINFO KOMPASS Um bezahlbaren und attraktiven Wohnraum zu schaffen und zu erhalten sowie mit den Mitgliedern eine gute Kommunikation zu pflegen, hat sich die KAIFU NORDLAND eg im Laufe ihres fast hundertjährigen Bestehens immer wieder wandeln müssen. Der Kompass, das neue Leitbild für Mitarbeiter und Vorstand der Genossenschaft, gibt dabei in Zukunft Orientierung. Mit Unterstützung eines externen Beraters wurde er 2018 unter der Beteiligung aller Mitarbeiter entwickelt. Von Immobilienkaufleuten, Technikern bis zum Handwerker, vom Azubi bis zum Vorstand nahmen Mitarbeiter aus allen Bereichen daran teil. Sie trugen ihre Vorstellungen von der KAIFU in Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft zusammen und verpflichteten sich auf Regeln für eine neue Unternehmenskultur, einen Kompass für die nächsten Jahre. Der Kompass kann auf der Website der KAIFU heruntergeladen werden. KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

28 28 NEUBAU UND MODERNISIERUNG Das heißt natürlich nicht, dass wir nicht investieren wollen. Im Gegenteil: Für eine gelungene Instandhaltung sollte lieber mehr als weniger Geld ausgegeben werden, gerade wenn es um die Qualität geht. Nehmen wir das Beispiel Obentürschließer. Wird daran gespart, wirken sich Witterungsschwankungen schnell nachteilig auf den Türfall aus. Im Sommer fällt die Tür dann krachend ins Schloss, während sie im Winter nur langsam schließt. Der Mechanismus muss ständig neu eingestellt werden. Oder das umfassende Thema Barrieren: Bevor wir eine neue Haustür einbauen, prüfen wir, wie der Eingang insgesamt aussieht. Gibt es Stufen, fehlen Geländer? Ist es sinnvoll, gleichzeitig Barrieren zu reduzieren? Heike Mönning, Leiterin der Abteilung Technik Wir arbeiten mit gesundem Augenmaß. Bauen und Modernisieren haben viele Facetten. Oft ist das richtige Maß entscheidend. Wir müssen zum Beispiel auch schauen, wie viel Modernisierung ein Gebäude verträgt. Einige Aspekte der Energieeinsparverordnung (EnEV) etwa betrachte ich mittlerweile kritisch. Die Verordnung bringt für uns viele Einschränkungen mit sich und ich frage mich manchmal, angesichts des hohen Aufwandes, ob in den hoch technisierten Wohnungen noch gut gelebt werden kann. Was bedarf es wirklich, um Energie- und Kosteneinsparung in Einklang zu bringen? Ist nicht weniger manchmal mehr? Mitunter lässt sich auch mit geringinvestiven Maßnahmen wie der Optimierung einer Heizungsanlage eine Menge erreichen. Wohnungswirtschaft bedeutet für mich vor allem Zusammenarbeit. Damit das gelingt, sollten von der Vermietung über die Finanzierung bis hin zur Technik alle Bereiche eng verzahnt miteinander agieren. Im Frühjahr 2019 wurden bei der KAIFU deshalb Handwerker, Technik und Servicebetrieb zusammengelegt. Zum Servicebetrieb zählen Außendienstler wie Hausmeister und Gärtner, mit denen die Abstimmung nun besser gelingt. Sie bringen eine wichtige Sicht der Dinge ein, bemerken Reparaturbedarfe und erhalten direktes Feedback von den Mitgliedern. Alle arbeiten nun vernetzter an einem guten Zustand der Wohnanlagen. Ich sage es mit einem Augenzwinkern: Am Ende des Tages ist es mit der Zusammenarbeit wie mit einem Wunschzettel vor Weihnachten. Nicht alle Wünsche können erfüllt werden, aber in der Regel doch eine ganze Menge. Das gilt auch für das äußere Erscheinungsbild: Jedes Haus hat ein Gesicht, es hat eine Haustür, Eingangstüren, Fenster und Außenanlagen. Man muss nicht immer gleich alles komplett überarbeiten. Für einen gepflegten Eindruck reicht es vielleicht schon, die Müllstandsplätze neu zu ordnen.

29 29 1 Bauprojekt in Mitte Altona gestartet Im neuen Wohnquartier Mitte Altona entstehen auf den Flächen des stillgelegten Güterbahnhofs im ersten Bauabschnitt rund Wohnungen. Die ersten Häuser sind bereits bewohnt, das neue Viertel füllt sich mit Leben. Die KAIFU-NORDLAND eg errichtet hier 48 öffentlich geförderte Wohnungen, welche für die Nutzung einer multikulturellen Baugemeinschaft aus Senioren vorgesehen sind. Der Baubeginn für die KAIFU-Wohnungen ist erfolgt. Mit dem Einzug der neuen Bewohner ist im Sommer 2020 zu rechnen besuchte die Baugemeinschaft gemeinsam die Baustelle. KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

30 30 NEUBAU UND MODERNISIERUNG 2 2 Das Pergolenviertel entsteht Das Neubau Quartier in Hamburg Barmbek liegt zwischen den S Bahn Stationen Rübenkamp und Alte Wöhr und umfasst insgesamt 27 Hektar. Auf etwa einem Drittel dieser Fläche werden rund Wohnungen gebaut, davon 60 Prozent öffentlich gefördert. Auf dem übrigen Gelände entstehen Parkflächen sowie Spiel und Bolzplätze; noch vorhandene Kleingärten werden in das Quartier integriert. In Kooperation mit der Hamburger Lehrer Baugenossenschaft und der Allgemeinen Deutschen Schiffszimmerer Genossenschaft wird die KAIFU NORD LAND eg im Pergolenviertel 24 öffentlich geförderte Wohnungen errichten. Das Ausschreibungsverfahren erfolgte 2018, der Baubeginn Die erste offizielle Baubesprechung im Juni 2019 bildete gewissermaßen den Auftakt. Im Rahmen des Hamburger Architektursommers konnten sich Interessierte bei Führungen einen ersten Eindruck von dem neuen Wohnviertel machen, dessen zusammenhängende Architektur sich stark an den für die Hansestadt typischen Backsteinbauten orientiert. 3 3 Sechs neue Wohnungen in Schnelsen Die KAIFU NORDLAND eg besitzt in Schnelsen über 300 Wohnungen. Am Schleswiger Damm nahe dem Wassermannpark kommen jetzt sechs weitere Wohnungen dazu, die im 2. Förderweg errichtet werden. Sie befinden sich in unmittel barer Nähe zum KAIFU Wohnungsbestand. Der Kauf erfolgte 2018, die neuen Bewohner werden voraussichtlich Ende 2019 einziehen. 4 Weiterentwicklung der Wohnanlage in Lokstedt Am Lohkoppelweg/Ansgarweg/Rimbertweg ist eine Nachverdichtung mit etwa 90 zusätzlichen Wohnungen geplant. Ein Teil davon wird mit öffent licher Förderung errichtet. Mitglieder und Anwohner sind in die Planung einbezogen. Die Zustimmung zur öffentlichen Auslegung erfolgte im Mai Das ehemalige Heizhaus wurde 2018 und der Schornstein 2019 abgerissen. Baubeginn für die neuen Wohnungen wird voraussichtlich nicht vor dem Jahr 2020 sein. 5 Wohnanlage Eimsbütteler Marktplatz Für die 145 Wohnungen umfassende Wohnanlage der KAIFU NORDLAND eg läuft ein Konzept findungsverfahren. Noch liegen keine konkreten Pläne vor. Auch hier wird die Genossenschaft ihre Mitglieder in den Prozess einbeziehen. Die Bewohner erhielten im Frühjahr 2019 erste Informationen.

31 Modernisierung im Generalsviertel in Eimsbüttel Die Instandhaltung und Modernisierung von 39 Wohnungen in der Goebenstraße 6 14 wurde 2018 abgeschlossen. Modernisiert wurden Dächer, Balkone, Loggias, Bäder, Küchen, Heizungs anlagen, Treppenhäuser und Keller. Nach Abschluss der Modernisierung führte die KAIFU gemeinsam mit der Firma AktivBo eine professionelle Mitgliederbefragung durch. Die Ergebnisse dienen der Prozessoptimierung zukünftiger Modernisierungsprojekte. 7 Neu gestaltete Außenanlagen im Bezirk Eimsbüttel In der Wohnanlage am Astweg in Eidelstedt besitzt die KAIFU-NORDLAND eg 250 Wohnungen. Hier erfolgte 2018 in einem zweiten Bauabschnitt der Abschluss der Arbeit an den Außenanlagen. Für den Eisenhansweg wurde 2018 ein neuer Spielplatz geplant, der 2019 gebaut werden soll. In der Bismarckstraße im Eimsbütteler Generals viertel erfolgte 2017 die Gestaltung der Außenan lagen im Rahmen der Modernisierung der Wohnanlage. Die Überarbeitung der Außenanlagen wurde im ersten Halbjahr 2018 abgeschlossen. 8 Sielleitungen instand gesetzt Die KAIFU-NORDLAND eg hat seit 2013 Leitungen für mehr als Wohnungen untersucht und instand gesetzt. Sie ist wie alle Hauseigentümer verpflichtet, Abwasserleitungen auf Schäden zu prüfen. Durch den Einsatz moderner Technik geschieht das oftmals ohne Aufgraben der Leitungen. Im Jahr 2018 ließ die KAIFU Sielleitungen für 532 Wohnungen prüfen. Ein Ende ist in Sicht: 2020 werden die letzten Leitungen untersucht. 9 Brandschutzprüfung für Hochhäuser und hohe Häuser Aufgrund des Hochhausbrandes in London im Juni 2017 hatte die KAIFU-NORDLAND eg Hochhäuser und hohe Häuser untersuchen lassen. Keines der KAIFU-Häuser wies eine Gefährdung auf lud die Genossenschaft ihre Mitglieder zu einer Informationsveranstaltung rund um das Thema Brandschutz ein. KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

32 32 ZUHAUSE BEI UNSEREN MITGLIEDERN DIE KAIFU IST GEWACHSEN UND GEHT, OHNE DIE TRADITIONEN ZU VERNACHLÄSSIGEN, MIT VIEL SCHWUNG NEUE PROJEKTE AN. Ein hohes Gut ist die Beteiligung der Mitglieder bei unterschiedlichen Themen. Die Palette reicht von Modernisierungsmaßnahmen über Bewohnerbefragungen bis zur Nach frage über Themen der Mitgliederzeitschrift. Mitglieder kommen in Interviews zu Wort oder ergreifen es selbst mit Zuschriften an die Genossenschaft. Genossenschaft lebt vom Mitmachen und das hat eben viele Facetten. DIE ZÜNDAPP KS 50 SUPER SPORT EHEPAAR KUHN AUS EIMSBÜTTEL Ich wohne seit meiner Geburt in der Genossenschaft. Meine jetzige Wohnung habe ich 1987 bezogen und bin heute noch glücklich dort. Ganz besonders gefällt mir die nette Nachbarschaft. Wenn neue Mit glieder einziehen, werden sie stets direkt von der Hausgemeinschaft herzlich willkommen geheißen. Ingo Dau Ingo Dau wohnt in Hamburg-Hamm in der Wohnanlage Horner Weg/Hammer Hof/ Caspar-Voght-Straße und freut sich über die nette Nachbarschaft dort. Seine Leidenschaft gilt Motorrädern. Wir tanzen zwar nicht mehr die Nächte durch oder wandern über die Alpen wie früher. Aber morgens sitzen wir stundenlang beim Frühstück und stellen plötzlich fest, dass wir los müssen. Dann haben wir uns wieder verklönt. Ehepaar Kuhn aus Eimsbüttel Hildegard und Fritz Kuhn, 88 und 89 Jahre alt, zogen aus einer Wohnung im zweiten Stock in eine seniorengerechte Wohnung im Erdgeschoss ganz in der Nähe.

33 33 KLÖNSCHNACK IN DER STRA E ALTER TEICHWEG Die beiden Nachbarinnen haben sich kennengelernt, als sich die neu eingezogene Claudia Masche 2012 allen Hausbewohnern vorstellte. Darüber hat sich Irmgard Weber gefreut: Das macht doch heute kaum noch jemand. Die beiden kamen ins Gespräch und treffen sich seitdem regelmäßig auf einen Kaffee, gehen auch mal gemeinsam zum Nachbarschaftstreff der Kirchengemeinde und natürlich zum jährlichen Sommer fest im Hof. Dafür engagiert sich Claudia Masche, neben ihrem Einsatz im Stadtteilbeirat Dulsberg. Irmgard Weber (links) und Claudia Masche (rechts) sind zwei gut befreundete Nachbarinnen. ZU UNRUHIG FÜR DEN RUHESTAND Rita Freese gehört zu den genossenschaft lichen Urgesteinen der KAIFU. Schon ihre Eltern waren Mitglieder mit der Mitgliedsnummer 318 und auch die Kinder von Rita Freese sind es. Trotz Ruhestand ist die Eimsbüttelerin stets aktiv: Ich bin zu unruhig, um nur aus dem Fenster zu schauen. Sie setzt sich ein im Verein Freunde alter Menschen und foto grafiert leidenschaftlich gern. Die ehemalige Krankenschwester Rita Freese ist Mitglied der Fotogruppe, die sich im Nachbarschaftstreff Hohe Weide trifft und engagiert sich im Verein Freunde alter Menschen. KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018

34 34 WIR SIND GEWÄHLT 2018 FAND BEI DER KAIFU-NORDLAND EG DIE NEUWAHL DER VERTRETERVERSAMMLUNG STATT. ZWEI DER GEWÄHLTEN VERTRETERINNEN STELLEN WIR AN DIESER STELLE VOR. Die Kommunikationstrainerin Sabine Petersson ist seit fast 40 Jahren Mitglied der KAIFU-NORDLAND eg. Ich bin von der Genauigkeit beeindruckt, mit der berichtet und geprüft wird. Wir sitzen mit Sabine Petersson, Mitgliedervertreterin seit 2018, in einem Eimsbütteler Café und sprechen über die KAIFU und das Vertreteramt. Ich verbinde mit Genossenschaft die Idee von Gemeinschaft und dass man sich gegenseitig hilft. Gut sei es, dass die genossenschaftlichen Mieten im Durchschnitt geringer ausfielen als die anderer Anbieter. Und dass man sich in der Nachbarschaft begegne. Das Leben in der Stadt könne doch recht anonym sein, meint die Kommunikationstrainerin, die seit fast 20 Jahren in Eimsbüttel wohnt und jobbedingt häufig auf Reisen ist. Das Vertreteramt bezeichnet sie als ehrenvolle Aufgabe und ist beeindruckt von der Genauigkeit, mit der berichtet und geprüft wird, immer auf Grundlage der Satzung. Hinter diesen Regeln stehe ich, sagt sie und verweist auf die Gründer der KAIFU, die sich vor fast 100 Jahren zusammentaten, um gemeinsam bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Eine Win-win-Situation, wie man heute sagt. Da verwundert es nicht, dass sie auch Mitglied in einer Hamburger Tauschbörse ist, die in kleinerem Umfang, einen ähnlichen Nutzen für die Teilnehmer bietet. In ihrer Freizeit erkundet die Opernliebhaberin neben der Musik gern die Natur in ihrer Heimatstadt und in anderen Regionen Deutschlands.

35 35 Claudia Ihlius wurde bereits als Kind Mitglied der KAIFU-NORDLAND eg und gehört seit 2013 der Vertreter versammlung an. Mir gefällt der genossenschaftliche Gedanke. Claudia Ihlius meint, ihre Mutter hätte gut vorgesorgt, als sie ihr schon als Kind eine Mitgliedschaft bei der KAIFU ermöglichte. Zwar wohnt sie bisher nicht bei der Genossenschaft, schätzt es aber als großen Gewinn, bei Bedarf nicht auf den externen Wohnungsmarkt angewiesen zu sein. Die Begeisterung für das genossenschaftliche Prinzip hat auch die berufliche Laufbahn der Diplom-Kauffrau geprägt: Bei der Wahl des Ausbildungsbetriebes habe ich mich bewusst für eine Genossenschaft entschieden und empfinde es heute noch als großen Mehrwert, für ein nicht rein gewinnorientiertes Unternehmen tätig zu sein. Sich bei der KAIFU als Vertreterin zu engagieren, sei für sie selbstverständlich: Das Vertreteramt wirkt auf den ersten Blick vielleicht etwas undynamisch, weil es nicht um das Tagesgeschäft geht. In der Kontrollfunktion hat es aber eine sehr weitreichende Wirkung. Die lange Tradition der Genossenschaften zeige, wie gut dieses System funktioniere. Ich halte es für sehr wichtig, dass wir diese demokratische Unternehmensform leben und weiterentwickeln. Dafür setze ich mich ein. Im September sprach der Berliner Genossenschaftsfachmann Professor Dr. Jürgen Keßler (Foto) vor den Mitgliedervertretern der KAIFU über die Bedeutung ihres Amtes. Er betonte: Die Vertreter tragen durch ihre Entscheidungen wesentlich zum wirtschaftlichen Erfolg der Genossenschaft bei. Dies gilt sowohl für die Satzungsgestaltung, die Entscheidung über die Gewinnverwendung als auch insbesondere für die Wahl der Aufsichtsratsmitglieder. DIE BEDEUTUNG DES VERTRETERAMTES KAIFU-NORDLAND eg Geschäftsbericht 2018