Städtebauförderungsrecht aus Sicht privater und gewerblicher Initiativen

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1 Städtebauförderungsrecht aus Sicht privater und gewerblicher Initiativen Fachtagung Neue Perspektiven für kooperatives Standortmanagement in der Kommune Deggendorf, den Dr. Astrid M. Funke, Apothekergässchen 4, Augsburg, Tel , 1

2 I. Handlungsbedarf Überblick II. Überblick Regelungsinstrumente im BauGB III. 171 f BauGB - Idee - Modell IV. Bayern: Leben findet Innenstadt - Modell: öffentlich-rechtlicher Projektfonds - Inhalt der Städtebauförderrichtlinien V. Exkurs: Informationszugang für private Initiativen Dr. Astrid M. Funke, Apohekergässchen 4, Augsburg, Tel , 2

3 I. Bedenkliche Innenstadtentwicklungen als Ausgangspunkt - Abfluss von Kaufkraft durch großflächigen Einzelhandel außerhalb der Innenstadt - Verödung von Innenstädten - Vernachlässigung des öffentlichen Raums - Leerstände in der Gewerbenutzung/ Wohnnutzung - Bauliche Mängel und Qualitätsverluste 3

4 Grundgedanke der städtebaulichen Sanierung* = Einheitliche Planung und Vorbereitung durch die Gemeinde und eine unter dem Regime der Gemeinde gesicherte Durchführung Hoheitliche Ausprägung des Sanierungsrechts im Gesetz Spannungsbogen zwischen Art. 28 Abs. 2 GG Kooperation zw. Gemeinden und Sanierungsbeteiligten in der Praxis 4

5 Zweck: kooperatives Verwaltungshandeln im Vorfeld kein hoheitliches Handeln Eingriffsbefugnisse zur Beseitigung von Schrottimmobilien Regelung der Bayerischen Bauordnung Sicherheitsrecht Begriff der Initiativen : Keine Legaldefinition, kein einheitlicher gesetzlicher Begriff im öffentlichen Recht - Sanierungsgemeinschaft als privatrechtlicher Rechtsform eigener Art aus den 70er Jahre konnte sich nicht durchsetzen Wichtig ist Unterscheidung zwischen dem öffentlich-rechtlichen Begriff und der privatrechtlichen Rechtsform: Verein, Genossenschaft, GmbH Auch die Eigentümer- und Standortgemeinschaft muss definiert sein. 5

6 II. Regelungsinstrumente im Baugesetzbuches - BauGB Erstes Kapitel: Allgemeines Städtebaurecht 11 Abs. 1 BauGB: nicht förmliche Sanierungsmaßnahmen Zweites Kapitel: Besonderes Städtebaurecht - Städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen: 136 ff. - Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen: 165 ff. - Stadtumbau: 171 a - d - Soziale Stadt: 171 e - Private Initiative: 171 f 6

7 1. Städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen: 136 ff. 137 BauGB: Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen Die Sanierung soll mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen möglichst frühzeitig erörtert werden. Die Betroffenen sollen zur Mitwirkung bei der Sanierung und zur Durchführung der erforderlichen baulichen Maßnahmen angeregt und hierbei im Rahmen des Möglichen beraten werden. 7

8 2. Stadtumbau nach 171 a bis d BauGB 171 c BauGB: Stadtumbauvertrag Die Gemeinde soll soweit erforderlich zur Umsetzung ihres städtebaulichen Entwicklungskonzeptes die Möglichkeit nutzen, Stadtumbaumaßnahmen auf der Grundlage von städtebaulichen Verträgen im Sinne des 11 insbesondere mit den beteiligten Eigentümern durchzuführen. Gegenstände der Verträge können insbesondere auch sein 1.die Durchführung des Rückbaus oder der Anpassung baulicher Anlagen innerhalb einer bestimmten Frist und die Kostentragung dafür; 2.der Verzicht auf die Ausübung von Ansprüchen nach den 39 bis 44; 3.der Ausgleich von Lasten zwischen den beteiligten Eigentümern. 8

9 3. Soziale Stadt nach 171 e BauGB Abs. 5: Bei der Erstellung des Entwicklungskonzeptes und bei seiner Umsetzung sollen die Beteiligten in geeigneter Form einbezogen und zur Mitwirkung angeregt werden. Die Gemeinde soll die Beteiligten im Rahmen des Möglichen fortlaufend beraten und unterstützen. Dazu kann im Zusammenwirken von Gemeinde und Beteiligten eine Koordinierungsstelle eingerichtet werden. Soweit erforderlich, soll die Gemeinde zur Verwirklichung und zur Förderung der mit dem Entwicklungskonzept verfolgten Ziele sowie zur Übernahme von Kosten mit den Eigentümern und sonstigen Maßnahmenträgern städtebauliche Verträge schließen. 9

10 III. Private Initiative: 171 f BauGB Nach Maßgabe des Landesrechts können unbeschadet sonstiger Maßnahmen nach diesem Gesetzbuch Gebiete festgelegt werden, in denen in privater Verantwortung standortbezogene Maßnahmen durchgeführt werden, die auf der Grundlage eines mit den städtebaulichen Zielen der Gemeinde abgestimmten Konzepts der Stärkung oder Entwicklung von Bereichen der Innenstädte, Stadtteilzentren, Wohnquatieren und Gewerbezentren sowie von sonstigen für die städtebaulich Entwicklung bedeutsamen Bereichen dienen. Zur Finanzierung der Maßnahmen und gerechten Verteilung des damit verbundenen Aufwands können durch Landesrecht Regelungen getroffen werden. 10

11 - Idee: Primärverantwortung des privaten Sektors - Idee des Buiness Improvement District (BID) - Reaktion auf die großflächige Gewerbenutzung vor den Toren der Städte zur Belebung der Innenstädte gedacht - Grundeigentümer in einem bestimmten innerstädtischen Bereich sollten sich für eine bestimmte Zeit zur Finanzierung von Maßnahmen zur Verbesserung des Umfelds und ggfs. zu gemeinsamen Vermarktungsstrategien verpflichten - Nach deutschem Recht auch Wohnquatiere und Gewerbezentren - Finanzierung: Problem der Trittbrettfahrer - Voraussetzung: mit der Kommune abgestimmtes Konzept 11

12 - Zusätzliches Instrument zu den sonstigen Maßnahmen (keine Eingriffsbefugnisse) auf freiwilliger Basis - Antrag: durch private Immobilien- und Standortgemeinschaften Gemeinde entscheidet über den Umfang der Zusammenarbeit: Art. 28 II GG Umsetzung in folgenden Bundesländern erfolgt: - Hamburg - Bremen - Hessen - Schleswig-Holstein - Nordrhein-Westfalen - Saarland - Sachsen 12

13 Initiative Immobilien- und Standortgemeinschaft Durchführung Modell aus den BID Gesetzen der Länder ör Vertrag Antrag! Gemeinde Abgabe Eigentümer Aufgabenträger Satzung - Quorum für Widerspruch - Inhaltliche Anforderungen - Geltungsdauer Dr. Astrid M. Funke, Apothekergässchen 4, Augsburg, Tel , 13

14 Umsetzung von 171 f BauGB in Bayern: - Wortlaut: landesrechtlicher Vorbehalt Keine Umsetzung in Bayern Bayerischer Ansatz: Modellvorhaben Leben findet Innenstadt / Aktive Stadt- und Ortsteilzentren (Verfügungsfonds) organisiert als öffentlich-privater Projektfonds 14

15 Beteiligte im öffentlich-rechtlichen Projektfonds Immobilien- und Standortgemeinschaft Wahl der lokalen Akteure Externe Durchführung möglich Programmgemeinde Beantragung der Fördermittel Kommunales Lenkungsgremium Vorstand und Projektmanagement Erlass von Förderrichtlinien 15

16 Mittelbeschaffung im öffentlich-rechtlichen Projektfonds/ Verfügungsfonds Mittel im Projektfonds 50 % private Mittel Eigentümer, Wirtschaft, IG, 50 % Öffentliche Städtebauförderung 50 % Staat 50 % Kommune Für jeden privaten wird der gleiche Betrag aus der Städtebauförderung investiert! Unterschiedliche Mittelverwendung möglich: Investive, investitionsvorbereitende und investitionsbegleitende Maßnahmen nicht-investive Maßnahmen wie Geschäftsflächenmanagement 16

17 Beispiele im Bayern -Verfügungsfonds: InteresSAND in Bamberg Verein: Vorstand aus Verwaltungsakteueren und lokalen Akteuren Einbeziehung von Kooperationspartnern und Fachleuten Eigentümer und Standortgemeinschaft als eine AG -Verfügungsfond Stadtzentrum Forchheim -Lenkungsgruppe: Werbegemeinschaft/Private Vertreter der Quartiere/Stadt Forchheim Arbeitet über das Projektmanagement (extern) mit den Quatiersgemeinschaften zusammen 17

18 Richtlinien zur Förderung städtebaulicher Erneuerungsmaßnahmen Bekanntmachung des Bay. Staatsministerium des Inneren vom , zuletzt geändert durch Bek. Vom (AllMBl S. 290) Rechtsnatur des Förderrechts Leistungsverwaltung 1. Bedeutung des allgemeinen Gleichheitssatzes 2. Besondere Bedeutung der Verfahrensvoraussetzungen 18

19 - Anwendungsbereich: Erneuerungsbereich - Sanierungssatzung - Beschluss über Stadtumbau /soziale Stadt - Entwicklungsbereich Gesamtmaßnahme - Zuwendungsempfänger = Gemeinden - Fördervoraussetzungen - Förderzweck/Förderschwerpunkt Vorhabenbeschreibung - Erreichung dieses Zwecks - Planungssicherheit - Eigenanteil - Erneuerungsgebiet in einem Landesprogramm - Rechtmäßigkeit 19

20 - Art und Umfang der Förderung - Festbetrag - Anteilsfinanzierung - Fehlbetragsfinanzierung nur ausnahmsweise - Förderfähige Kosten = Ziel des Förderprogramms nicht förderfähig sind z.b. : - Personal- und Sachkosten der Gemeinden/ gemeindlicher Unternehmen - Steuerbegünstige Kostenanteile - anderweitig abdeckbare Kostenanteile - Erschließungs- und - Vermeidbare Kosten - freiwillige Arbeits- und Sozialleistungen - Höhe - 60 % einer Einzelmaßnahme - 50 % Gesamtmaßnahme Dr. Astrid M. Funke, Apothekergässchen 4, Augsburg, Tel , 20

21 Ablauf des Förderungsverfahrens - Antrag - Bewilligung - Auszahlung - Verwendung: Einnahme/Wertausgleich - Abschluss- und Gesamtabrechnung - Verbot der Doppelförderung - Bedeutung des Zuwendungsbescheides - Subventionsbetrug Dr. Astrid M. Funke, Apothekergässchen 4, Augsburg, Tel , 21

22 Zusammenfassung: BID- Modelle - Antrag durch Eigentümer- und Standortgemeinschaften möglich: Rechtschutz - Finanzierung von Eigentümern/Erbbauberechtigten - mittels Hoheitsakt - Trittbrettfahrerproblematik gelöst öffentlich privater Projektfonds - kein Antrag möglich: Aufgabe der Wirtschaftsförderung - Finanzierung teils privat, teil öffentlich (Steuergelder) - große Flexibilität in der Gestaltung Dr. Astrid M. Funke, Apothekergässchen 4, Augsburg, Tel , 22

23 V. Informationszugang für private Initiativen Welche Daten sind wichtig? Welche Zugangsmöglichkeiten hinsichtlich der Informationen bestehen im Hinblick auf die Bestandsanalyse im Vorfeld? - Wer ist Hauseigentümer Grundbuchamt: berechtigtes Interesse? - Welches Planungskonzept verfolgt die Gemeinde? - Beteiligung im F- oder Bplanverfahren? - Entwicklungskonzept: 1 Abs. 6 Nr meist kein eigenes laufendes Verwaltungsverfahren oder nur einzelne Objekte, Bedeutung von 44a VwGO eingeschränktes Recht auf Akteneinsicht - Datenschutzrechtliche Verpflichtung der Gemeinden: keine Auskunft über Verwaltungsverfahren anderer Dr. Astrid M. Funke, Apothekergässchen 4, Augsburg, Tel , 23

24 Zugang über Informationsrechte? - Bundesinformationsfreiheitsgesetz gilt nur für Bundesbehörden, nicht aber für die Gemeinden als Teil der mittelbaren Landesverwaltung - Bayerisches Informationsfreiheitsgesetz liegt nicht vor - Kommunale Informationsfreiheitssatzungen - Ausweichstrategien über - Verbraucherinformationsgesetz? - Umweltinformationsgesetz? Gesetzeslage erschwert die Informationsbeschaffung für private Initiativen Dr. Astrid M. Funke, Apothekergässchen 4, Augsburg, Tel , 24

25 Kontakt : Anwaltskanzlei Dr. Funke Apothekergässchen Augsburg Tel Fax Zweigstelle: Donnersbergstraße Stadtbergen Dr. Astrid M. Funke, Apothekergässchen 4, Augsburg, Tel , info@af-anwaltskanzlei.de 25