Domplatz 9-13 Postfach 4144 Arlesheim

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1 Begründung von Stockwerkeigentum Kanton Basel-Landschaft Grundbuch Ettingen:: Grundbuchamt Domplatz 9-13 Postfach 4144 Arlesheim Parzelle: Nr.: 4215 Gebäude: Mehrfamilienhaus mit 7 Eigentumswohnungen und Autoeinstellhalle Elblingstrasse 16 und 16a 4107 Ettingen Signaturen: Gemeinschaftliches Eigentum Sonderrecht Alleiniges Benützungsrecht Grundeigentümer: Immo Bard AG Dammstrasse Münchenstein Unterschriften:... Projektverfasser: Real Estate Development & Investment GmbH Baselstrasse Laufen Herr Michel Widmann Unterschrift:... Verantwortlich für die Aufteilung: Real Estate Development & Investment GmbH Baselstrasse Laufen Herr Michel Widmann Mobile: Unterschrift:... 1

2 Aufteilungsbeschrieb Umgebung Gemeinschaftlich: Alleiniges Benützerrecht: Zugang zum Gebäude und Autoeinstellhalle, Rampe Autoeinstellhalle, Besucherparkplätze BP1, BP2, BP3, Velounterstand VU1 und Containerstellplatz CP1 Garten G1 zu Wohnung W1 Garten G2 zu Wohnung W2 Autoparkplatz AP1 Autoparkplatz AP2 Autoparkplatz AP3 Untergeschoss Sonderrecht Autoeinstellhalle: Gemeinschaftlich: Autoeinstellhalle AEH300 bestehend aus: Rampe, Manövrierfläche, Veloraum Alleiniges Benützerrecht; Gemeinschaftlich: Sonderrecht: Autoeinstellplatz AEH301 Autoeinstellplatz AEH302 Autoeinstellplatz AEH303 Autoeinstellplatz AEH304 Autoeinstellplatz AEH305 Autoeinstellplatz AEH306 Autoeinstellplatz AEH307 Autoeinstellplatz AEH308 Autoeinstellplatz AEH309 Autoeinstellplatz AEH310 Treppenhaus, Lift, Vorplatz, Gang, Schleuse, Hauswart/Technik/ Heizungsraum, Waschraum mit Secomat, Installationsschächte Kellerraum K3 Kellerraum K4 Kellerraum K5 Kellerraum K5 Kellerraum K7 2

3 Sonderrecht: W1 Sous-Sol, Teil der Erdgeschosswohnung W1, Treppe, Zimmer 4, Dusche/WC 2, Kellerraum K1 W2 Sous-Sol, Teil der Erdgeschosswohnung W2, Treppe, Zimmer 4, Dusche/WC 2, Kellerraum K2 Erdgeschoss Gemeinschaftlich: Sonderrecht: Alleiniges Benützungsrecht: Hauseingang, Treppenhaus, Lift, Installationsschächte W1 5.5 Zimmerwohnung, bestehend aus: Vorplatz, Zimmer 1, Zimmer 2, Büro, Wohnzimmer, Küche/Essen, Bad/Dusche/WC, Dusche/WC 1, Balkon, G1 Garten mit Sitzplatz Sonderrecht: Alleiniges Benützungsrecht: W2 5.5 Zimmerwohnung, bestehend aus: Vorplatz, Zimmer 1, Zimmer 2, Büro, Wohnzimmer, Küche/Essen, Bad/Dusche/WC, Dusche/WC 1, Balkon G2 Garten mit Sitzplatz 1. Obergeschoss Gemeinschaftlich: Sonderrecht: Treppenhaus, Lift, Installationsschächte W3 4.5 Zimmerwohnung, bestehend aus: Vorplatz, Zimmer 1, Zimmer 2, Büro, Wohnzimmer, Küche/Essen, Bad/Dusche/WC, Dusche/WC 1, Balkon, Terrasse Sonderrecht: W4 4.5 Zimmerwohnung, bestehend aus: Vorplatz, Zimmer 1, Zimmer 2, Büro, Wohnzimmer, Küche/Essen, Bad/Dusche/WC, Dusche/WC 1, Balkon, Terrasse 3

4 2. Obergeschoss Gemeinschaftlich: Sonderrecht: Treppenhaus, Lift, Installationsschächte W5 4.5 Zimmerwohnung, bestehend aus: Vorplatz, Zimmer 1, Zimmer 2, Büro, Wohnzimmer, Küche/Essen, Bad/Dusche/WC, Dusche/WC 1, Balkon, Terrasse Sonderrecht: W6 4.5 Zimmerwohnung, bestehend aus: Vorplatz, Zimmer 1, Zimmer 2, Büro, Wohnzimmer, Küche/Essen, Bad/Dusche/WC, Dusche/WC 1, Balkon, Terrasse Dachgeschoss - Attika Gemeinschaftlich: Sonderrecht: Alleiniges Benützungsrecht Treppenhaus, Lift, Installationsschächte W7 4.5 Zimmerwohnung, bestehend aus: Vorplatz, Zimmer 1 mit Ankleide, Zimmer 2, Büro, Wohnzimmer, Küche/Essen, Bad/Dusche/WC, Dusche/WC, Gäste-WC, Reduit Dachterrasse T1 Kamin für Innencheminée KA1 Kamin für Aussengrill KA2 Liftschacht L1 zu Wohnung W7 4

5 Aufteilung der Liegenschaft Die Liegenschaft ist gemäss Eintrag im Grundbuch in folgende Stockwerkeigentumsanteile aufgeteilt, für welche je ein besonderes Grundbuchblatt besteht: (Autoparkplätze und Autoeinstellplätze unterstehen dem alleinigen Benützungsrecht) GB-Blatt-Nr. Sonderrecht-Nr. Lage Ausricht. Art und Grösse Wohnungs-Nr. Nebenräume Wertquote/ 1000 S- W16-01 SG/ 5.5 Zimmer Duplex, Keller, 12.0m2 180 EG SW 166.0m2 W1 Garten G1 238m2 mit Sitzplatz S- W16-02 SG/ 5.5 Zimmer Duplex, Keller, 12.0m2 139 EG NO 166.0m2 W2 Garten G2 313m2 mit Sitzplatz S- W OG 4.5 Zimmer, 105.0m2 Keller, 6.7m2 110 SW W3 S- W OG 4.5 Zimmer, 105.0m2 Keller, 6.5m2 100 NO W4 S- W OG 4.5 Zimmer,105.0m2 Keller, 12.0m2 130 SW W5 S- W OG 4.5 Zimmer, 105.0m2 Keller, 6.75m2 105 NO W6 S- W OG 4.5 Zimmer Keller, 11.1m2 200 Attika 125m2 W7 S- W16A-300 UG Autoeinstellhalle 30 AEH Umgebung Autoparkplatz 1, 2, 3 6 AP TOTAL Wertquote

6 Beilagen: Pläne - Situationsplan Gemeinde Ettingen Mst. 1:500 - Untergeschoss inkl. Autoeinstallhalle Mst. 1:100 - Erdgeschoss inkl. Umgebung Mst. 1: Obergeschoss Mst. 1: Obergeschoss Mst. 1:100 - Attika Dachgeschoss Mst. 1:100 STWE-Reglement Reglement der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer 7 Eigentumswohnungen mit Autoeinstellhalle, Elblingstrasse 16 und 16a., 4107 Ettingen (Stammparzelle 4215) 6

7 7 Eigentumswohnungen mit Autoeinstallhalle Elblingstrasse a 4107 Ettingen Stammparzelle

8 Inhaltsverzeichnis 1 Aufteilung des Eigentums Gegenstand des Stockwerkeigentums 1.2 Grundsatz Stockwerkeigentum / Miteigentum 1.3 Aufteilung der Liegenschaft / Wertquoten 1.4 Änderungen an der Wertquote 1.5 Teile des Sonderrechts 1.6 Sonderrechte Autoeinstellhalle 1.7 Besucherparkplätze 1.8 Gemeinschaftliche Teile 1.9 Besondere Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen 2 Benutzung und Unterhalt der im Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen 2.1 Grundsatz 2.2 Beschränkung des Nutzungsrechtes 2.3 Zweckbestimmung 2.4 Pflichten zum Unterhalt der Stockwerkeinheit 2.5 Zutrittsrecht zu den Stockwerkeigentumseinheiten und Duldung von Arbeiten 2.6 Verantwortlichkeit für die Bewohner der Stockwerkeinheit 2.7 Überlassung des Gebrauchs an Dritte 3 Benutzung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen 3.1 Benutzung im Allgemeinen 3.2 Ausschliessliche Benutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen 3.3 Gartenunterhalt, Pflege der Sitzplätze und Gartenanteile im ausschliesslichen Benutzungsrecht 3.4 Sorgfaltspflichten 3.5 Hausordnung 3.6 Grillieren im Garten 3.7 Schadenmeldung 2

9 3.8 Besondere Bestimmungen für die Benutzung gemeinschaftlicher Anlagen Waschraum und Secomat Kontrollierte Lüftung, richtiges Lüften 4 Kosten für Verwaltung und Unterhalt der gemeinschaftlich benutzten Teile 4.1 Begriff der gemeinschaftlichen Kosten 4.2 Grundsatz für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten 4.3 Abweichungen von der Regel über die Verteilung der Kosten Allgemeine Betriebskosten Abrechnungsschlüssel über Wertquoten Kosten Autoeinstellhalle Empfangsanlagen (Radio und TV) 4.4 Erneuerungsfonds 4.5 Einzug der Finanzierungsbeiträge 4.6 Abrechnung 4.7 Sicherung der Beiträge 5 Versicherung, Unterhalt, Umbau und Erneuerung des Gebäudes 5.1 Versicherung des Gebäudes 5.2 Notwendige und dringliche Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten 5.3 Nützliche Änderungen an der Liegenschaft 5.4 Massnahmen, die der Verschönerung oder der Bequemlichkeit dienen 5.5 Zerstörung des Gebäudes 5.6 Kleinere Erneuerungsarbeiten innerhalb des Gebäudes 6 Eigentümerversammlung und Verwaltung 6.1 Träger der Verwaltung 6.2 Versammlung der Stockwerkeigentümer Zuständigkeit Einberufung und Leitung der Versammlung Beschlussfähigkeit 3

10 6.2.4 Ausübung des Stimmrechtes Stimmrecht bei Nutzniessung oder Wohnrecht Beschlussfassung im Allgemeinen Qualifiziertes Mehr Einstimmigkeit Anfechtung der Beschlüsse der Versammlung 6.3 Verwalter Ernennung Aufgaben und Befugnisse im Allgemeinen Einzelne Befugnisse und Aufgaben des Verwalters Vertretung der Gemeinschaft nach aussen Haftung der Gemeinschaft für Handlungen des Verwalters Einsprache gegen Verfügungen des Verwalters 7 Änderungen im Bestand der Stockwerkeigentümer und Aufhebung des Stockwerkeigentums 7.1 Veräusserung und Belastung 7.2 Pflichten des Verkäufers 7.3 Rechtsstellung des Erwerbers 7.4 Ausschluss eines Stockwerkeigentümers 7.5 Ausschluss von andern Berechtigten 7.6 Aufhebung des Stockwerkeigentums 8 Verschiedenes 8.1 Anmerkung des Reglements 8.2 Gerichtsstand und Domizilklausel Zur Vereinfachung wird in diesem Reglement ausschliesslich die männliche Form verwendet. Sie gilt gleichermassen für männliche und weibliche Personen. 4

11 1 Aufteilung des Eigentums 1.1 Gegenstand des Stockwerkeigentums Am Grundstück Stammparzelle 4512 besteht Stockwerkeigentum im Sinne von Art. 712a ff ZGB. Jede Stockwerkeinheit ist ein Miteigentumsanteil, mit dem das Sonderrecht verbunden ist, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. 1.2 Grundsatz Stockwerkeigentum / Miteigentum Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. 1.3 Aufteilung der Liegenschaft / Wertquoten Die Liegenschaft ist gemäss Grundbucheintrag in folgende Stockwerkseigentumsanteile aufgeteilt, für welche je ein besonderes Grundbuchblatt besteht: GB-Blatt-Nr. Sonderrecht-Nr. Lage Ausricht. Art und Grösse Wohnungs-Nr. Nebenräume Wertquote/ 1000 S- W16-01 SG/ 5.5 Zimmer Duplex, Keller, 12.0m2 180 EG SW 166.0m2 W1 Garten G1 238m2 mit Sitzplatz S- W16-02 SG/ 5.5 Zimmer Duplex, Keller, 12.0m2 139 EG NO 166.0m2 W2 Garten G2 313m2 mit Sitzplatz S- W OG 4.5 Zimmer, 105.0m2 Keller, 6.7m2 110 SW W3 S- W OG 4.5 Zimmer, 105.0m2 Keller, 6.5m2 100 NO W4 S- W OG 4.5 Zimmer,105.0m2 Keller, 12.0m2 130 SW W5 S- W OG 4.5 Zimmer, 105.0m2 Keller, 6.75m2 105 NO W6 S- W OG 4.5 Zimmer Keller, 11.1m2 200 Attika 125m2 W7 S- W16A-300 UG Autoeinstellhalle 30 AEH Umgebung Autoparkplatz 1, 2, 3 6 AP TOTAL Wertquote 1000 Die exakte Aufteilung des Gebäudes ergibt sich im Einzelnen aus den Aufteilungsplänen, welche Bestandteile des Begründungsaktes und dieses Reglements sind. 5

12 1.4 Änderungen an der Wertquote Jeder Stockwerkeigentümer hat Anspruch auf Berichtigung der Wertquoten, wenn diese aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurden oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden sind. Änderungen der Wertquoten oder der Zuteilung einzelner Räume zum Sonderrecht bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar beteiligten Stockwerkeigentümer und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer, das Total der Wertquoten darf jedoch nicht verändert werden. Die entsprechenden Vereinbarungen bedürfen der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch. 1.5 Teile des Sonderrechts Das Sonderrecht eines jeden Stockwerkeigentümers umfasst die zur betreffenden Stockwerkeinheit gehörenden Räume und Einrichtungen. Dazu gehören auch alle Bauteile seines Anteils, welche beseitigt oder umgestaltet werden können, ohne dass dadurch der Bestand, die Festigkeit, die konstruktive Gliederung, die äussere Gestalt des Gebäudes oder die Sonderrechte und ausschliesslichen Benutzungsrechte anderer Stockwerkeigentümer beeinträchtigt werden. Gegenstand des Sonderrechts sind im Besonderen: - die inneren Zwischenwände, sofern sie keine tragende Funktion haben; - die Verkleidung der Wände (auch der gemeinschaftlichen) gegen die im Sonderrecht stehenden Räume bis zur Schalldämmung; - die Bodenbeläge (jedoch nicht die Überzüge der Trittschalldämmung); - der Deckenputz; - die Türen (einschliesslich der Abschlusstüren gegen das Treppenhaus, jedoch nur auf der Innenseite); - die Fenster, ohne dass die äussere Gestaltung in Bezug auf Materialisierung und Farbe verändert werden darf; - die Lamellenstoren und Sonnenstoren, soweit die Fassade und das Gesamtbild nicht beeinträchtigt bzw. verändert werden; - alle eingebauten Schränke; - die Küchen-, Badezimmer- und Toiletteneinrichtungen; - sämtliche Einrichtungen und Installationen, die ausschliesslich einzelnen Stockwerkeigentümern dienen; - alle Leitungen ab ihren Abzweigungen von den gemeinschaftlichen Hauptleitungen. 6

13 1.6 Sonderrechte Autoeinstellhalle - Über das Grundbuchblatt S-XYZ, der Autoeinstellhalle mit Autoeinstellplätzen besteht eine im Grundbuch eingetragene Nutzungs- und Verwaltungsordnung der Miteigentümer dieser Stockwerkeinheit. - In Abweichung dieses Reglements gilt für die Autoeinstellhalle die vorgenannte Nutzungs- und Verwaltungsordnung; subsidiär gilt das Reglement, soweit die Nutzungs- und Verwaltungsordnung nicht abschliessende Bestimmungen enthält. - Aufteilung und Grösse der Miteigentumsanteile zu den Sonderrechten Autoeinstellhalle sind in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung festgehalten. - Jeder Wohnung steht die Nutzung des Veloraumes zur Verfügung. Je ein Autoeinstellplatz ist mit der Stockwerkseinheit subjektiv dinglich verknüpft. - Die Verwaltung kann im Namen aller Stockwerkeigentümer nötige richterliche Verbote für die Autoeinstellhalle beim zuständigen Richter beantragen. Sie orientiert vorgängig die Stockwerkeigentümer. Der Antrag gilt als beschlossen, wenn mehr als die Hälfte der Stockwerkeigentümer mit dem Vorgehen und dem Wortlaut einverstanden sind. 1.7 Besucherparkplätze Den Besuchern stehen 3 Autoparkplätze (BP01, BP02, BP03) zur Verfügung. Die 3 Besucher-Autoparkplätze sind als Besucherparkplätze gekennzeichnet und dürfen nicht von den Eigentümern aus dem Haus benützt werden. Die Stockwerkeigentümer werden angehalten, dass die Besucher die Plätze nur als Kurzparking nutzen. 1.8 Gemeinschaftliche Teile Im gemeinschaftlichen Eigentum stehen alle Gebäudeteile und Einrichtungen, die nicht ausdrücklich zum Sonderrecht ausgeschieden sind. Dazu gehören insbesondere: - der Grund und Boden, namentlich das Grundstück Nr. 4215; - die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind; - alle Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern oder mehreren von ihnen für die Benützung der Räume dienen, gleichgültig, ob sich diese innerhalb oder ausserhalb der Räume, an denen Sonderrecht besteht, befinden; - Teile, welche die äussere Gestaltung und das Aussehen des Gebäudes bestimmen; - Technik-/Abwartsraum, Waschraum und Secomat - 3 Besucher-Autoparkplätze; - Veloraum; 7

14 - Erneuerungsfonds; - technische Installationen; - Eingangsbereich und Gartenanlage (allgemeiner Teil) 1.9 Besondere Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen Umfang, räumliche Abgrenzung und Zuordnung der an gemeinschaftlichen Teilen bestehenden besonderen Nutzungsrechte ergeben sich aufgrund der Aufteilungspläne, welche integrierende Bestandteile des Begründungsaktes bilden. Die besonderen Nutzungsrechte bestehen zugunsten des jeweiligen Eigentümers des als berechtigt bezeichneten Stockwerkeigentumsanteils und gehen mit dessen Veräusserung auf den Erwerber über. Ohne gleichzeitige Übertragung des berechtigten Stockwerkeigentumsanteils können die bestehenden besonderen Nutzungsrechte weder auf einen Stockwerkeigentümer noch auf einen aussenstehenden Dritten übertragen werden. 2 Benutzung und Unterhalt der im Sonderrecht stehenden Räume und Einrichtungen 2.1 Grundsatz In der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung der eigenen Räume ist der Stockwerkeigentümer frei, soweit dies mit den gleichen Rechten jedes anderen Stockwerkeigentümers und den Interessen der Gemeinschaft vereinbar ist oder dieses Reglement keine Einschränkungen enthält. Innerhalb der Stockwerkeinheit kann der Stockwerkeigentümer Bauteile beseitigen oder umgestalten, soweit dadurch der Bestand, die konstruktive Gliederung oder die Festigkeit des Gebäudes, die Räume anderer Stockwerkeigentümer oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes nicht berührt werden. Vorbehalten bleiben die baupolizeilichen Bestimmungen. Änderungen an der Liegenschaft, die einem Stockwerkeigentümer die bisherige Art der Benutzung seiner Räume erschweren oder verunmöglichen, können nur mit seiner Zustimmung getroffen werden. 2.2 Beschränkung des Nutzungsrechtes Untersagt ist dem Stockwerkeigentümer jede Nutzung oder Veränderung der Räume seiner Stockwerkeinheit, wodurch gemeinschaftliche Bauteile beschädigt oder in ihrer Funktion beeinträchtigt werden, der Wert oder das gute Aussehen des Hauses leidet oder andere Bewohner durch übermässige Einwirkung belästigt oder geschädigt werden können. Im Besonderen ist dem Stockwerkeigentümer untersagt: - die Böden seiner Räume übermässig zu belasten; - in seinen Räumen oder in gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft feuergefährliche oder explosive Stoffe unterzubringen; - Feuchtigkeit und Nässe entstehen zu lassen, die sich auf die Liegenschaft oder Teile davon nachteilig auswirken können; 8

15 - den zur Stockwerkeinheit gehörenden Teilen durch die Art der Benutzung eine äussere Erscheinung zu geben, die das gute Aussehen des Hauses beeinträchtigen; - ohne Zustimmung der Gemeinschaft Aufschriften, Reklamevorrichtungen und dergleichen an den zur Stockwerkeinheit gehörenden Räumen und Bauteilen anzubringen; - das Anbringen von Antennen, insbesondere Funkantennen; - das Aufstellen oder Anbringen von Parabolspiegeln, auch wenn sich diese hinter der Balkonbrüstung befinden, ist aus technischen Gründen nicht möglich; - das Grillieren mit Holzkohle auf den Balkonen. In der von der Eigentümerversammlung beschlossenen Hausordnung werden die Regeln für das Grillieren im Garten (Häufigkeit, Abstand zum Gebäude und Tageszeit) und auf den Balkonen (Gas- und Elektrogrill) geregelt. 2.3 Zweckbestimmung Grundsatz In der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung der eigenen Räume ist der Stockwerkeigentümer frei; er hat jedoch auf die anderen Stockwerkeigentümer angemessene Rücksicht zu nehmen, vorbehalten bleiben alle gesetzlichen Vorschriften. Eine Tätigkeit, welche Lärm, Erschütterungen, übermässige oder üble Gerüche bewirkt oder die gegen das Ruhebedürfnis der Bewohner, die Hygiene oder die guten Sitten verstösst, ist auf jeden Fall ausgeschlossen. Die Sonderrechte (Wohnungen) sind grundsätzlich für Wohnzwecke bestimmt. Die Ausübung oder Führung von stillen Berufen oder Dienstleistungsbetrieben im Rahmen der behördlichen Vorschriften (für Wohnzonen) ist jedoch den Stockwerkeigentümern in ihren Räumen gestattet. Die übrigen Eigentümer dürfen dadurch nicht übermässig gestört oder benachteiligt werden. Bezüglich der Personenanzahl dürfen die Wohnungen keiner grösseren Benutzung als ortsüblich ausgesetzt werden. Wenn trotz vorheriger Mahnung durch die Eigentümerversammlung diese Auflage nicht eingehalten wird, kann gemäss den Bestimmungen der Ausschluss aus der Gemeinschaft verlangt werden. Zweckänderung Jede Zweckänderung, die über den vorstehenden Absatz hinausgeht, bedarf der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer der Liegenschaft sowie dem qualifizierten Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der Gebäudecharakter darf nicht verändert, behördliche Vorschriften nicht verletzt werden. 2.4 Pflichten zum Unterhalt der Stockwerkeinheit Der Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, die Räumlichkeiten und Einrichtungen auf seine Kosten so zu unterhalten, dass das Haus sein gutes und einheitliches Aussehen bewahrt und in einwandfreiem Zustand bleibt. Zu Lasten des einzelnen Stockwerkeigentümers gehen insbesondere die Kosten für den Unterhalt und allfällige Reparaturen, einschliesslich der zu den betreffenden Stockwerken gehörenden Türen und Fenster, 9

16 Rollladen, Storen und deren Antriebsvorrichtungen sowie der zur Sondernutzung zugewiesenen Nutzflächen, Anlagen und Einrichtungen. Sofern der Stockwerkeigentümer Unterhaltsarbeiten unterlässt, die sich für das Aussehen des ganzen Hauses nachteilig auswirken, ist der Verwalter befugt, nach vorangegangener Anzeige die betreffenden Arbeiten auf Kosten des Stockwerkeigentümers zu veranlassen. Gegenüber einer solchen Anordnung kann der Stockwerkeigentümer den Entscheid der Versammlung der Stockwerkeigentümer anrufen, welche über die Vornahme der betreffenden Arbeiten mit Mehrheit entscheidet. 2.5 Zutrittsrecht zu den Stockwerkeigentumseinheiten und Duldung von Arbeiten Der Stockwerkeigentümer hat dem Verwalter und anderen Beauftragten der Gemeinschaft den Zutritt und den Aufenthalt in seinen Räumen wie auch den Zugang zum Flachdach zum Zweck der Feststellung und Behebung von Schäden und Unterhaltsarbeiten zu gestatten. Gleiches gilt für die Vornahme von Erneuerungs-, Umbau-, und Reinigungsarbeiten am Gebäude. Die Räume des Stockwerkeigentümers sollen mit möglichster Rücksichtnahme und nicht zur Unzeit beansprucht werden. 2.6 Verantwortlichkeit für die Bewohner der Stockwerkeinheit Der Stockwerkeigentümer haftet gegenüber der Gemeinschaft und jedem ihrer Mitglieder dafür, dass die Gemeinschaftsordnung auch durch alle Personen beachtet wird, die seinem Haushalt oder seinem Betrieb angehören oder denen er durch Vertrag oder sonst wie den Aufenthalt in seiner Stockwerkeinheit oder deren Gebrauch gestattet hat. 2.7 Überlassung des Gebrauchs an Dritte Vom Stockwerkeigentümer, dessen Mieter die Gemeinschaftsordnung missachtet, kann, wenn wiederholte Ermahnungen fruchtlos bleiben, verlangt werden, dass er den Mietvertrag durch Kündigung oder gegebenenfalls durch Rücktritt aus wichtigen Gründen auflöst. Für diese Aufforderung ist die Gemeinschaft befugt. Der Vermieter hat bei der Mieterauswahl im Interesse der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft mit der gebotenen Sorgfalt vorzugehen. Beim Abschluss von Verträgen, durch welche eine Stockwerkeinheit ganz oder teilweise an Dritte zum Gebrauch überlassen wird (Miete, Gebrauchsleihe, Wohnrecht und Nutzniessung), ist der Stockwerkeigentümer verpflichtet, den Dritten eingehend über die Vorschriften der Gemeinschaft zu orientieren. 3 Benutzung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen 3.1 Benutzung im Allgemeinen Jeder Stockwerkeigentümer ist berechtigt, die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes sowie die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen zu benutzen, soweit dies mit dem gleichen Recht jedes anderen und mit den Interessen der Gemeinschaft zu vereinbaren ist. 10

17 Nicht gestattet ist namentlich: - irgendwelche Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes oder dessen Untergrund sowie an der Liegenschaft überhaupt vorzunehmen; - in gemeinschaftlichen Teilen, namentlich in Treppenhäusern und Hauseingängen, irgendwelche Gegenstände zu lagern oder abzustellen, die deren Benutzung beeinträchtigen, insbesondere den freien Durchgang behindern oder der guten Ordnung und dem Aussehen des Gebäudes nachteilig sein können, ebenso Fahrnisbauten oder Wohnwagen aufzustellen; - in den gemeinschaftlichen Teilen irgendwelche Gegenstände zu lagern oder abzustellen; - die Lichtschächte abzudecken oder durch andere Massnahmen die natürliche Belichtung oder Belüftung der angrenzenden Sonderrechte zu beeinträchtigen; - Namen- und Firmenschilder im Hauseingang, Treppenhaus oder sonst wo in den gemeinsamen Anlagen ohne Genehmigung der Gemeinschaft (in Absprache mit dem Ausschuss) anzubringen; - das Abstellen von Fahrzeugen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück an anderen als den zugewiesenen Stellen. In der Benützung der gemeinschaftlichen Räume, Anlagen und Einrichtungen innerhalb und ausserhalb des Gebäudes hat sich jeder Stockwerkeigentümer an die dafür von der Versammlung der Stockwerkeigentümer auf Antrag des Verwalters aufgestellten besonderen Weisungen zu halten und sich jeder zweckfremden, übermässigen oder unnötigen Beanspruchung zu enthalten. Bei Gebrauch der Einrichtungen hat der Stockwerkeigentümer Schonung, Sorgfalt und Rücksicht walten zu lassen. Die Aussenflächen der Wohnungen im Gartengeschoss und die Terrassen des Attikageschosses sind den unmittelbar dazu gehörenden Stockwerkanteilen zur ausschliesslichen und alleinigen Benutzung zugewiesen (siehe Aufteilungspläne). Die Gartenanteile der Wohnungen im Erdgeschoss sind bis auf die Rasenflächen durch die ausschliesslichen Benutzer allein zu unterhalten. Technische Einrichtungen wie Versickerungsanlagen, Entwässerungsanlagen oder Werkleitungen sind entschädigungslos zu dulden. Der Unterhalt dieser Anlagen richtet sich nach den Reglementen der jeweiligen Werke oder nach dem Nutzungsverhältnis. 3.2 Ausschliessliche Benutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen Den Stockwerkeigentümern der in der Tabelle unter der Ziffer 1.3 aufgeführten Stockwerke werden alleinige und ausschliessliche Benutzungsrechte an den dort bezeichneten Nutzflächen zugewiesen. Grösse und Lage dieser Anteile sind im entsprechenden Aufteilungsplan festgehalten. Folgende ausschliessliche alleinige Benützungsrechte stehen zugunsten einzelner Stockwerkeigentümer: - Sitzplätze und Gartenanteile (G1 und G2) zugunsten der Wohnungen (W1 und W2) im Gartengeschoss - Dachterrasse (T1) zugunsten der Attikawohnung (W7) - Liftschacht (L1), Kamin zu Cheminée (K1), Kamin zu Aussengrill (K2) zugunsten Attikawohnung (W7) 11

18 3.3 Gartenunterhalt, Pflege der Sitzplätze und Gartenanteile im alleinigen Benützungsrecht Sitzplätze im Erdgeschoss Die Inhaber der ausschliesslichen Benutzungsrechte an den Sitzplätzen und Balkonen im Erdgeschoss sind verpflichtet, diese auf eigene Kosten ordentlich zu unterhalten. Werden die Unterhaltsarbeiten, die im Interesse des Aussehens der Anlage geboten sind, unterlassen, kann die Gemeinschaft nach vorheriger Anzeige die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des/der Sondernutzungsberechtigten veranlassen. Ausgestaltung der Gartenanteile im ausschliesslichen alleinigen Benutzungsrecht Die Gestaltung der Gartenanteile untersteht dem Gestaltungskonzept der gesamten Gartenanlage. Es dürfen keine sichtbaren Abgrenzungen erstellt werden. Kleine Ergänzungen wie zusätzliche Pflanzen sind erlaubt, wenn sie einen maximalen Durchmesser von 2 Metern nicht überschreiten und kein Mehraufwand für die Gartenpflege entsteht. Es sollen nur einheimische, standortgerechte Bäume und Sträucherarten gepflanzt werden. Eine Abänderung der Erstbepflanzung und/oder eine Abänderung der Sitzplätze sind nur mit Zustimmung aller übrigen Stockwerkeigentümer und der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer möglich. Grundsätzlich sind das Aufstellen einer mobilen Möblierung und/oder einer Wäschespinne (z.b. Stewi) zum natürlichen Wäschetrocknen nicht ganzjährig gestattet. Nur mit einstimmigem Versammlungsbeschluss ist möglich: a) das Pflanzen von Bäumen mit einer Gesamthöhe ab 4 Meter b) der Einbau von Biotopen und Ähnlichem c) Aufschüttungen ab einer Höhe von 30 cm ab neu erstellten Terrain d) weitere Veränderungen, welche die Gartengestaltung erheblich verändern Pflege der Grünflächen und Rasenanteile im Sonderrecht Der Rasenschnitt samt Rasenpflege innerhalb der ausschliesslichen Benutzungsrechte wird vom Hauswart oder Gärtner ausgeführt. Der Inhaber der ausschliesslichen Benutzungsrechte verpflichtet sich, die Unterhaltsarbeiten zu dulden. Die Rasenflächen müssen zugänglich sein, damit die vorgängig schriftlich angezeigten Servicearbeiten/Rasenschnitt ausgeführt werden können. Die Kosten werden von der Gemeinschaft getragen und sind Bestandteil der Hauswartskosten oder des Gartenunterhalts. Für ausserplanmässige Wartungs- und Instandstellungsarbeiten innerhalb der ausschliesslichen Benutzungsrechte wird dem Hauswart ein generelles Zutrittsrecht gewährt. Dies kann auch unangemeldet erfolgen, die Arbeiten beschränken sich auf die ortsüblichen Geschäfts- und Ruhezeiten. 12

19 Gemeinschaftliche Gartenanlage Der Garten ausserhalb der von den Erdgeschosswohnungen beanspruchten Zone steht grundsätzlich allen Stockwerkeigentümern zur gemeinsamen Mitbenützung zur Verfügung. Dieses Mitbenützungsrecht beinhaltet nicht den automatischen Anspruch eines einzelnen Stockwerkeigentümers auf eine nach bestimmtem Verteilschlüssel definierte Fläche. Die Kosten für Unterhalt (Pflege, Bewässerung inkl. Flächen der Sondernutzungsrechte etc.) und Erneuerung des gesamten Gartens und der Wege werden gemäss den Wertquoten getragen. 3.4 Sorgfaltspflicht In der Benutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen hat sich jeder Stockwerkeigentümer an erlassene Benutzungsvorschriften zu halten, sich jeder übermässigen oder unnötigen Beanspruchung zu enthalten und im Gebrauch Schonung, Sorgfalt und Rücksicht walten zu lassen. 3.5 Hausordnung Nähere Vorschriften über die Benutzung der Stockwerkeinheiten und der gemeinschaftlichen Teile werden in einer Hausordnung aufgestellt. Sie wird auf Antrag des Verwalters durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer mit qualifiziertem Mehr beschlossen oder abgeändert. Die Hausordnung ist auch für Personen verbindlich, denen ein Stockwerkeigentümer die im Sonderrecht stehenden Räume zur Benutzung überlassen hat (Mieter usw.). Die Bestimmungen der Hausordnung haben sich an dieses Reglement und an die gesetzlichen Bestimmungen zu halten. 3.6 Grillieren im Garten Die Stockwerkeigentümer stellen an der Eigentümerversammlung die Regeln für das Grillieren im Garten auf und halten diese in der Hausordnung fest. Regeln, welche das Grillieren betreffen, werden mit qualifiziertem Mehr beschlossen und abgeändert. In jedem Fall ist dabei der Schutz der Gebäude und Bäume angemessen zu berücksichtigen. 3.7 Schadenmeldung Jeder Stockwerkeigentümer ist gehalten, den Verwalter über Schäden, die er an seinen oder an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen, Anlagen und Einrichtungen feststellt, sofort zu unterrichten. 3.8 Besondere Bestimmungen für die Benutzung gemeinschaftlicher Anlagen Waschraum und Secomat Die Benutzung, Reinigung und Unterhalt des Waschraumes inkl. Secomat wird in der Hausordnung festgehalten. Diese wird auf Antrag des Verwalters durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer mit qualifiziertem Mehr beschlossen und/oder abgeändert. 13

20 3.8.2 Kontrollierte Lüftung, richtiges Lüften Ständig geöffnete Kippfenster verschwenden viel Energie und verbessern die Luftqualität nicht. 3-4 maliges Öffnen pro Tag mehrerer Fenster für 5-10 Minuten, sogenanntes Stosslüften. Durch dieses Querlüften entweicht nur wenig Energie und es gelangt viel frische Luft in die Räume. Achtung: Kippfenster können Ursache für Feuchteschäden an der Fassade sein. Umgekehrt kann ungenügendes Lüften zu Schimmelpilzbildung in den Innenräumen führen. Mit einem Hygrometer können Sie die Feuchtigkeit der Innenräume überwachen. Sobald die Luftfeuchtigkeit über 50% steigt, sollte gelüftet werden. 4 Kosten für Verwaltung und Unterhalt der gemeinschaftlich benutzten Teile 4.1 Begriff der gemeinschaftlichen Kosten Gemeinschaftlich sind alle Kosten, die durch Benutzung, Betrieb, Unterhalt und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile und die gemeinschaftliche Verwaltung entstehen. Ausgenommen sind Teile im Sondernutzungsrecht. Zu den gemeinschaftlichen Kosten gehören insbesondere: - die Kosten für den laufenden Unterhalt samt Reinigung, Instandhaltung (inklusive Reparaturen) und Erneuerung, Sanierung und Ergänzung an Grundstück, Gebäude, gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen sowie für die Anschaffung der für diese Zwecke erforderlichen Maschinen und Geräte; - die Kosten des Betriebes der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen samt Kosten für Beleuchtung und Beheizung der gemeinschaftlichen Einrichtungen, Frischwasser und Abwasser, Fernseh- und Radioanlage; - Die Aufwendungen für ausserordentliche Erneuerungs- und Umbauarbeiten; - die öffentlich-rechtlichen Beiträge, Steuern, Abgaben und Gebühren, soweit sie der Gesamtheit der Stockwerkeigentümer auferlegt sind; - die Prämien für die Versicherungen der Gebäude gegen Feuer- und Wasserschaden und für die Haftung als Werkeigentümer; - die Kosten der Verwaltung und Hauswartung (inkl. Hauswartmaterial und Schneeräumung); - die Einlagen in den Erneuerungsfonds; - die Kosten für den allgemeinen Wasserverbrauch. 4.2 Grundsatz für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten Soweit nachstehend keine abweichende Ordnung festgelegt ist, werden die Kosten von den Stockwerkeigentümern im Verhältnis ihrer Wertquoten getragen. 14

21 Die Kosten für den Unterhalt und die Erneuerung derjenigen Gebäudeteile und Flächen (mit Ausnahme der Grünflächen), an welchen nach diesem Reglement ausschliessliche Benutzungsrechte bestehen, gehen zu Lasten der berechtigten Eigentümer. Ein Stockwerkeigentümer, der durch Umstände, die auf sein Verhalten zurückgehen, die gemeinschaftlichen Lasten erhöht, hat für die betreffenden Mehrkosten allein aufzukommen. Sind an einer Stockwerkeinheit mehrere Personen beteiligt, so haften sie für den betreffenden Kostenanteil solidarisch. 4.3 Abweichungen von der Regel über die Verteilung der Kosten Die Kosten für den Betrieb der Heizzentrale inkl. Warmwasser sowie Waschraum und Secomat werden den Stockwerkeigentümern aufgrund des effektiven Verbrauchs, gemäss Wärme- und Wasserzähler pro Sonderrecht, in Rechnung gestellt. Zu den Heizkosten werden gerechnet: Kosten und Betrieb für die Wärmeerzeugung (Wärmepumpe), Strom für die Umwälzpumpe, Boilerentkalkung, Putzmaterial, Anteil der Hauswartkosten, Verwaltungskosten Allgemeine Betriebskosten Abrechnungsschlüssel über Wertquoten Folgende Abrechnungspositionen werden mit dem ordentlichen Verteilschlüssel über die Wertquoten abgerechnet: - Hauswartung und Reinigungsarbeiten in den Allgemeinräumen; - Unterhalt Gebäude und Umgebung; - Versicherungen und Bankspesen; - Allgemeinstrom - Serviceabo Lift mit Swisscom; - Erneuerungsfonds Kosten Autoeinstellhalle Sämtliche anfallenden Betriebs-, Unterhalts- und Erneuerungskosten für die Autoeinstellhalle werden separat ermittelt und gemäss separater Nutzungs- und Verwaltungsordnung der Miteigentümergemeinschaft Autoeinstellhalle auf die einzelnen Miteigentümer aufgeteilt. An den übrigen Betriebs-, Unterhalts- und Erneuerungskosten der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft müssen sich die Miteigentümer dem gegenüber nicht beteiligen Empfangsanlagen (Radio und TV) Sämtliche Aufwendungen für Unterhalt, Erneuerung und Ausbau bestehender, gemeinschaftlicher Empfangsanlagen werden durch die Eigentümer sämtlicher angeschlossener Stockwerkeinheiten je Haus gemeinsam und zu gleichen Teilen getragen. 15

22 Die Abonnements- und Urheberrechtsgebühren hingegen werden durch die Eigentümer aller signalbeziehenden STWE-Einheiten (exkl. allfälliger plombierter Anschlüsse, Kosten zu Lasten STWE) direkt durch den Kabelnetzbetreiber in Rechnung gestellt. 4.4 Erneuerungsfonds Zur teilweisen Bestreitung der alle Stockwerkeigentümer treffenden Unterhalts-, Instandstellungs- und Erneuerungskosten wird nach der 2-jährigen Garantiefrist ein Erneuerungsfonds gebildet. Dieser wird durch jährliche Beiträge geäufnet, deren Höhe durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer festgesetzt wird. Der jährliche Beitrag soll in der Regel insgesamt 2,5 o/oo des Assekuranzwertes nicht übersteigen. Er wird im Verhältnis der Verteilschlüsselquoten festgesetzt und ist mit den übrigen gemeinschaftlichen Kosten zu bezahlen. Ausnahme dabei bildet der Kostenverteilschlüssel für Reparaturen, Sanierung oder Erneuerung des Liftes: Kostenverteilung in %: Objekt Stockwerk Kostenverteilschlüssel in % W7 Attika 35% W5 und W6 2.OG 27.5% W3 und W4 1.OG 22.5% W1 und W2 SG/EG 15% TOTAL 100% Aufwendungen zu Lasten des Erneuerungsfonds bedürfen eines Beschlusses der Versammlung der jeweiligen Stockwerkeigentümer. Vorbehalten bleibt die Bestreitung von Kosten für notwendige und unaufschiebbare Arbeiten, für deren Bezahlung dem Verwalter andere Mittel nicht zur Verfügung stehen. Dem Stockwerkeigentümer steht unter keinen Umständen ein Anspruch auf Rückerstattung seines Anteiles am Erneuerungsfonds zu. 4.5 Einzug der Finanzierungsbeiträge An Beiträgen werden durch die Stockwerkeigentümer entrichtet: - gemeinschaftliche Kosten gemäss Ziffer 4.1, verteilt nach den Quoten des Verteilschlüssels; - Heiz- und Warmwasserkosten, WM/TU und Secomat, gemäss Ziffer 4.3, verteilt nach effektivem Verbrauch. Die Stockwerkeigentümer leisten quartalsweise Akontozahlungen im Voraus. Die Höhe der Vorauszahlungen wird von der Versammlung der Stockwerkeigentümer auf Antrag des Verwalters zusammen mit dem Voranschlag jeweils für 12 Monate bestimmt. Die Abrechnung und die Verrechnung mit den geleisteten Vorauszahlungen erfolgt jeweils per 31. Dezember jeden Jahres. Gläubiger bzw. Schuldner der zuviel bzw. zuwenig bezahlten Akontozahlungen ist der jeweilige Stockwerkeigentümer am Abrechnungstag. 16

23 4.6 Abrechnung Der Verwalter erstellt eine detaillierte Abrechnung über die gemeinschaftlichen Kosten, die Heiz- und Warmwasserkosten sowie die Äufnung des Erneuerungsfonds jeweils per 31. Dezember. Beim Verkauf eines Stockwerkanteils während der Abrechnungsperiode erstellt die Verwaltung keine Abrechnung. Schuldner der nicht durch Vorschüsse gedeckten Kostenanteile ist der jeweilige Stockwerkeigentümer am 31. Dezember. Die Abrechnung auf den Stichtag ist zwischen Verkäufer und Käufer direkt vorzunehmen. Weitere Einzelheiten bezüglich des Abrechnungswesens sind im Verwaltungsvertrag festgelegt. 4.7 Sicherung der Beiträge Für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen hat die Gemeinschaft Anspruch auf Eintragung des Pfandrechtes am Anteil des säumigen Stockwerkeigentümers. Die Eintragung ist vom Verwalter namens der Gemeinschaft innert nützlicher Frist zu bewirken. Der Gemeinschaft steht für die gleichen Beitragsforderungen zudem ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen zu, die sich in den Räumen eines Stockwerkeigentümers befinden und zu deren Einrichtung und Benutzung gehören. Retentionsrecht besteht für Forderungen gemäss Betriebskostenbudget. 5 Versicherung, Unterhalt, Umbau und Erneuerung des Gebäudes 5.1 Versicherung des Gebäudes Die Versicherung des Gebäudes und der Autoeinstellhalle gegen Feuer und andere Gefahren sowie für die Haftpflicht des Werkeigentümers ist eine gemeinschaftliche Angelegenheit der Stockwerkeigentümer. Ein Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausstattet, ist zur Leistung desjenigen Prämienanteils verpflichtet, der auf die entsprechende zusätzliche Versicherungssumme entfällt. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer beschliesst, welche Gefahren zu versichern sind, vorbehalten bleiben die obligatorischen Versicherungen. Der Abschluss der entsprechenden Versicherungsverträge erfolgt durch den Verwalter. Die Versicherung von Einrichtungen und Mobiliar, Glasbruch, Einbruch, Diebstahl sowie von Haftpflichtansprüchen gegen Einzelstockwerkeigentümer ist Sache jedes einzelnen Stockwerkeigentümers. 5.2 Notwendige und dringliche Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten Die Gemeinschaft hat alle für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft notwendigen Unterhalts-, Wiederherstellungs- oder Erneuerungsarbeiten vornehmen zu lassen. Im Rahmen seiner Zuständigkeit werden die Arbeiten vom Verwalter angeordnet. Werden diese Arbeiten oder hierzu notwendige Verwaltungshandlungen von der Versammlung der Stockwerkeigentümer nicht beschlossen, so kann jeder Stockwerkeigentümer vom Richter verlangen, dass er sie anordnen oder den Verwalter oder einen Dritten zur Anordnung und Durchführung ermächtige. 17

24 Dringliche Massnahmen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren, kann, wenn der Verwalter nichts vorkehrt, nötigenfalls jeder Stockwerkeigentümer von sich aus ergreifen. In allen Fällen tragen die Stockwerkeigentümer die sich daraus ergebenden Kosten nach Massgabe ihrer Wertquoten. 5.3 Nützliche Änderungen an der Liegenschaft Änderung an der Liegenschaft, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit bezwecken, können gegenüber einem Stockwerkeigentümer, der dadurch im Gebrauch oder in der Benutzung seiner Sache zum bisherigen Zweck erheblich oder dauernd beeinträchtigt wird, ohne dessen Zustimmung nicht durchgeführt werden. Verlangt die Änderung von einem Stockwerkeigentümer Aufwendungen, die ihm nicht zumutbar sind, weil sie beispielsweise in einem Missverhältnis zum Wert seiner Stockwerkeinheit stehen, so kann sie ohne seine Zustimmung nur durchgeführt werden, wenn die übrigen Stockwerkeigentümer seinen Kostenanteil auf sich nehmen, soweit er den ihm zumutbaren Beitrag übersteigt. 5.4 Massnahmen, die der Verschönerung oder der Bequemlichkeit dienen Arbeiten, die lediglich oder vorwiegend der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, dürfen nur mit Zustimmung aller Stockwerkeigentümer ausgeführt werden. Wird die Arbeit mit Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich die Mehrheit aller Anteile vertreten, beschlossen, so kann sie auch gegen den Willen eines nicht zustimmenden Stockwerkeigentümers ausgeführt werden, sofern ihm die übrigen Stockwerkeigentümer für eine nur vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen. Stockwerkeigentümer, die an die Kosten solcher Arbeiten keine Beiträge leisten, können die neu geschaffenen Anlagen und Einrichtungen erst benutzen, wenn sie den entsprechenden Anteil an den ursprünglichen Kosten nachträglich erbringen. 5.5 Zerstörung des Gebäudes Wird das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Wiederaufbau nicht ohne schwer tragbare Belastung oder unter Preisgabe von mehreren Räumen, die zu Sonderrecht zugewiesen sind, möglich, so kann jeder Stockwerkeigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Die Stockwerkeigentümer, welche die Gemeinschaft fortsetzen wollen, können die Aufhebung durch Abfindung der übrigen zum Verkehrswert im Falle des Wiederaufbaus abwenden. Für den Beschluss über den Wiederaufbau sind die Bestimmungen über die nützlichen Änderungen an der Liegenschaft anwendbar. 18

25 5.6 Kleinere Erneuerungsarbeiten innerhalb der Liegenschaft Die Stockwerkeigentümer können innerhalb ihrer Hausgemeinschaft geringfügige und angemessene Erneuerungsarbeiten vornehmen, die das Gesamtbild der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht beeinflussen. Voraussetzung hierfür ist eine Übereinstimmung innerhalb der Hausgemeinschaft und deren Kostenübernahme. 6 Eigentümerversammlung und Verwaltung 6.1 Träger der Verwaltung Träger der Verwaltung sind die Versammlung der Stockwerkeigentümer sowie der Verwalter. 6.2 Versammlung der Stockwerkeigentümer Zuständigkeit Die Versammlung der Stockwerkeigentümer entscheidet über alle Angelegenheiten und Verwaltungshandlungen, die nach Gesetz, dem Begründungsakt oder diesem Reglement zu den gemeinschaftlichen Angelegenheiten gehören, soweit sie nicht dem Verwalter zugewiesen sind. Soweit das Gesetz und dieses Reglement darüber nicht besondere Bestimmungen enthalten, finden auf sie die Vorschriften des Vereinsrechtes sinngemässe Anwendung. Der Versammlung stehen insbesondere folgende Aufgaben und Befugnisse zu: - Wahl, Beaufsichtigung und Abberufung des Verwalters; - Genehmigung der Jahresrechnung und Kostenverteilung auf die Stockwerkeigentümer; - Festsetzung der Höhe der Einlage in den Erneuerungsfonds und dessen maximale Höhe; - Genehmigung des Voranschlages und Festsetzung der von den Stockwerkeigentümern auf die Kostenanteile zu leistenden Vorschüsse; - Entlastung des Verwalters; - Ermächtigung des Verwalters zur Prozessführung; - Beschlussfassung über Erneuerungsarbeiten sowie Neu- und Umbauten; - Erlass einer Haus- und Gartenordnung und weitere Benutzungsvorschriften über gemeinschaftliche Teile; - Entscheid über Einsprachen und Rekurse gegen Verfügungen des Verwalters; - Beschlussfassung über abzuschliessende Verträge; - Bezeichnung der abzuschliessenden Versicherungen; - Abänderung dieses Reglements; 19

26 - Wahl der Mitglieder des Ausschusses und deren Stellvertreter, welche die Interessen der Stockwerkeigentümerschaft vertreten und dem Verwalter bei seiner Tätigkeit zur Seite stehen; - Erlass eines Ausschuss-Reglements, in dem die Funktionen und Kompetenzen des Ausschusses beschrieben werden; - Wahl eines oder mehrerer Revisoren, welche die vom Verwalter erstellte Jahresrechnung zu prüfen haben Einberufung und Leitung der Versammlung Die ordentliche Jahresversammlung findet einmal jährlich statt und wird vom Verwalter unter Beachtung einer Frist von mindestens 20 Tagen mit Angabe der zu behandelnden Geschäfte schriftlich einberufen. Die Jahresrechnung sowie die Verteilung der Beiträge gem. Ziffer sind den Stockwerkeigentümern innert gleicher Frist zuzustellen. Jeder Stockwerkeigentümer kann bis spätestens 30 Tage vor Abhaltung der Versammlung schriftlich Anträge zur Behandlung durch die Versammlung dem Verwalter einreichen. Solche Anträge sind den Stockwerkeigentümern schriftlich vom Verwalter mitzuteilen. Jahresrechnung, Voranschlag, Anträge über die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten sowie weitere Anträge des Verwalters sind den Stockwerkeigentümern innert gleicher Frist wie die Einberufung zuzustellen oder mit entsprechendem Hinweis zur Einsichtnahme beim Verwalter aufzulegen. Ausserordentliche Versammlungen finden statt, so oft es der Verwalter als notwendig erachtet oder wenn es einer oder mehrere Stockwerkeigentümer, die mindestens einen Fünftel der Anteile besitzen, verlangen. Der Verwalter leitet die Versammlung. Fehlt ein Verwalter oder gibt dieser dem Begehren eines Stockwerkeigentümers um Einberufung keine Folge, kann die Versammlung von jedem Stockwerkeigentümer einberufen werden. Die Beschlüsse der Versammlung sind zu protokollieren. Das Protokoll ist vom Verwalter aufzubewahren. Jedem Stockwerkeigentümer ist innert 30 Tagen nach der Versammlung ein Exemplar des Protokolls zuzustellen Beschlussfähigkeit Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt sind, mindestens aber deren zwei, anwesend oder vertreten sind. Für den Fall der ungenügenden Beteiligung ist eine zweite Versammlung einzuberufen, die nicht vor Ablauf von 10 Tagen nach der ersten stattfinden darf. Die zweite Versammlung ist beschlussfähig, wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zu einem Drittel anteilsberechtigt sind, mindestens aber deren zwei, anwesend oder vertreten sind. 20

27 6.2.4 Ausübung des Stimmrechtes Mehrere Personen, denen eine Stockwerkeinheit gemeinschaftlich zusteht, haben nur eine Stimme, die sie durch einen von ihnen zu bezeichnenden Vertreter abzugeben haben. Steht einem Stockwerkeigentümer mehr als eine Stockwerkeinheit zu, so kann er die Rechte für jede Stockwerkeinheit gesondert geltend machen. Ein Stockwerkeigentümer kann sich durch eine Drittperson vertreten lassen, die nicht der Gemeinschaft anzugehören braucht. Stockwerkeigentümer, die ihren Wohnsitz im Ausland haben, sind verpflichtet, einen in der Schweiz wohnhaften Vertreter zu bezeichnen, der bevollmächtigt ist, alle Mitteilungen der Verwaltung, der anderen Stockwerkeigentümer sowie der Behörden rechtsgültig in Empfang zu nehmen und ihn an den Versammlungen der Stockwerkeigentümer und anderer Beschlussfassungen rechtsgültig zu vertreten Stimmrecht bei Nutzniessung oder Wohnrecht Besteht an einem Stockwerkeigentumsanteil eine Nutzniessung, so steht das Stimmrecht an der Eigentümerversammlung dem Nutzniesser zu, sofern nicht zwischen dem Eigentümer und dem Nutzniesser eine andere Regelung vereinbart ist. Die Verwaltung ist darüber zu orientieren Beschlussfassung im Allgemeinen Die Versammlung fasst ihre Beschlüsse mit der Mehrheit der anwesenden und vertretenen Stockwerkeigentümer (einfaches Mehr), soweit nicht im Reglement oder im Gesetz etwas anderes vorgeschrieben ist. Bei Stimmengleichheit kommt kein Beschluss zustande. Zirkulationsbeschlüsse sind zulässig. Ein Zirkulationsbeschluss kommt zustande durch schriftliche Zustimmung aller Stockwerkeigentümer zu einem Antrag (Einstimmigkeit) Qualifiziertes Mehr Der Zustimmung der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer (Objekt- bzw. Kopfstimmen), die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt (Wertquoten) sind, bedürfen: - die Anordnung von Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit der Sache bezwecken; - die Abänderung dieses Reglements; - Erlass und Änderungen der Hausordnung und weiterer Vorschriften über die Benutzung gemeinschaftlicher Teile; - der Abschluss eines Vertrages mit der Liegenschaftsverwaltung (Verwalter) Einstimmigkeit Der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer bedürfen: 21

28 a) Beschlüsse über die Abänderung des Reglements, soweit sich dieses bezieht auf - die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und die Verbindlichkeit von Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer; - die Umschreibung der im Sonderrecht stehenden Teile des Gebäudes sowie die sich im alleinigen Nutzungsrecht eines Stockwerkeigentümers befindlichen Teile des Gebäudes oder Bodens; - die Zweckbestimmung der Stockwerkeinheiten (Ziffer 2.4); - die Abänderung der Bestimmungen über den Ausschluss eines Stockwerkeigentümers. b) Beschlüsse über Arbeiten, die lediglich oder vorwiegend der Verschönerung der Sache oder der Bequemlichkeit dienen. c) Der Beschluss über die Aufhebung des Stockwerkeigentums Anfechtung der Beschlüsse der Versammlung Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer, die das Gesetz, den Begründungsakt oder das Reglement verletzen, können von jedem Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist, nachdem er von ihnen Kenntnis erlangt hat, beim Richter angefochten werden. 6.3 Verwalter Ernennung Die Versammlung wählt einen Verwalter, der Stockwerkeigentümer oder Aussenstehender sein kann. Der Verwalter soll über die erforderlichen Fähigkeiten und Erfahrungen für die Erfüllung der ihm zustehenden Obliegenheiten verfügen. Wählbar ist auch eine juristische Person. Kommt die Bestellung des Verwalters durch die Versammlung nicht zustande, so kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung durch den Richter verlangen. Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer schliesst mit dem Verwalter einen Vertrag ab, der insbesondere die Dauer der Tätigkeit, Kündigung sowie die Grundsätze für die Bemessung der Entschädigung regelt. Die Versammlung der Stockwerkeigentümer bezeichnet aus ihrem Kreis einen Stellvertreter. Dieser handelt anstelle des Verwalters, wenn dieser aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen daran gehindert ist und ein Aufschub der Handlung nicht tunlich ist Aufgaben und Befugnisse im Allgemeinen Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung nach den Vorschriften des Gesetzes und des Reglements und unter Beachtung der Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Er trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen. Er wacht darüber, dass bei der Ausübung der Sondernutzungsrechte wie bei der Benutzung der 22