Geschäftsbericht 2014

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1 Geschäftsbericht 2014

2 Performance der Aktie im Überblick Unternehmensergebnis CHF Mio Gesamtperformance: Kursveränderung plus Ausschüttung an Aktionäre plus Bezugsrechte aus Kapitalerhöhung in Prozent des Kurses am 1. Januar Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Marktwerte und Leerstandsquote CHF Mio % 6% 4% 2% Abgewickeltes Projektvolumen und EBIT Generalunternehmung CHF Mio Renditeliegeschaften Anlageliegenschaften im Bau Leerstandsquote in Prozent Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung EBIT Generalunternehmung

3 Immobilien im Überblick 2014 bzw * 2013 bzw * Veränderung in Prozent 1 Renditeliegenschaften Wohnliegenschaften Anzahl Geschäftsliegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Durchschnittlicher Marktwert pro Objekt CHF Mio Ertrag aus Vermietung CHF Mio Leerstandsquote 2 % Liegenschaftenaufwand CHF Mio Liegenschaftenaufwand in Prozent des Mietertrags Bruttorendite 3 % Nettorendite 4 % Anlageliegenschaften im Bau Liegenschaften Anzahl Marktwert am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio Entwicklungsliegenschaften Buchwert Entwicklungsreserven am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen Entwicklungsreserven CHF Mio Buchwert angefangene Bauten am Stichtag CHF Mio Geschätztes Investitionsvolumen angefangene Bauten CHF Mio Buchwert fertiggestellte Liegenschaften am Stichtag CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 In Prozent des Soll-Mietertrags, kumuliert per Stichtag 3 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar 4 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar

4 Kennzahlen im Überblick 2014 bzw * 2013 bzw * Veränderung in Prozent 1 Gruppe Gesamtleistung 2 CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung CHF Mio Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt CHF Mio Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit CHF Mio Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt % Eigenkapitalanteil am Stichtag % Net Gearing 3 am Stichtag % Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag % Durchschnittliche Dauer der Zinsbindung auf Finanzverbindlichkeiten am Stichtag Monate Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung CHF Mio Erfolg aus Generalunternehmung 4 CHF Mio Operative Marge Generalunternehmung 5 % Personalbestand am Stichtag Anzahl Vollzeitstellen Allreal Holding AG Jahresgewinn CHF Mio Aktienkapital CHF Mio Aktie Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt CHF Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am Stichtag CHF Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am Stichtag CHF Ausschüttung je Aktie 6 CHF Börsenkurs am Stichtag CHF Dividenden-/Ausschüttungsrendite 6 % Bewertung am Stichtag Börsenkapitalisierung 7 CHF Mio Enterprise Value (EV) 8 CHF Mio * Sofern keine weiteren Angaben gemacht werden, betreffen erfolgsrechnungsbezogene Werte das Geschäftsjahr, Bestandswerte die Stichtage bzw Veränderungen von Anzahl und Prozentwerten sind als absolute Differenz dargestellt 2 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften und Liegenschaftenverwaltung plus abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung 3 Verbindlichkeiten aus Finanzierung abzüglich liquide Mittel in Prozent des Eigenkapitals 4 Ertrag aus Realisation Generalunternehmung, Verkauf Entwicklung, aktivierten Eigenleistungen und diversen Erträgen abzüglich direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung und Verkauf Entwicklung 5 EBIT exklusive Neubewertung und Wiedereinbringung Wertkorrekturen auf Projekten in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblicher Ertrag, direkter betrieblicher Aufwand, aktivierte Eigenleistungen und Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften) 6 Antrag des Verwaltungsrats CHF 5.50 pro Aktie für Geschäftsjahr 2014 in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen 7 Börsenkurs der Aktie am Stichtag multipliziert mit der Anzahl ausstehender Aktien 8 Börsenkapitalisierung plus Netto finanzschulden

5 Jahresbericht 2 Vorwort 6 Marktumfeld 8 Geschäftsmodell und Strategie 10 Nachhaltigkeit 14 Organe 18 Geschäftsfeld Immobilien 22 Geschäftsfeld Generalunternehmung 27 Ausblick 28 Corporate Governance Vergütungsbericht 43 Vergütungsbericht 48 Bericht der Revisionsstelle zum Vergütungsbericht Finanzbericht 65 Finanzkommentar 69 Konzernrechnung der Allreal-Gruppe 141 Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung 143 Bericht des Liegenschaftenschätzers Jahresrechnung der Allreal Holding AG 150 Jahresrechnung der Allreal Holding AG 157 Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Ergänzende Informationen 158 Informationen für Investoren und Analysten 166 Glossar immobilienspezifische Fachbegriffe 168 Organisation und Termine 1

6 Vorwort Solides Unternehmensergebnis Markantes Wachstum des Liegenschaftenportfolios Generalunternehmung behauptet sich in anspruchsvollem Umfeld Vorteilhafte Finanzierung ermöglicht Nutzung von Opportunitäten Antrag auf unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie Mit einem Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF Millionen erwirtschaftete Allreal im Geschäftsjahr 2014 ein solides Resultat. Dank höherer Mieterträge und eines tieferen betrieblichen Aufwands lag der operative Gewinn lediglich 6 Prozent unter dem von ausserordentlichen Verkaufsgewinnen geprägten Vorjahreswert. Das Portfolio der Anlageliegenschaften erfuhr in der Berichtsperiode eine in der Summe negative Wertkorrektur um CHF 5.9 Millionen. In der Folge belief sich das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt auf CHF Millionen und lag damit 14.3 Prozent unter dem Wert des Vorjahrs. Die Erträge aus Vermietung und Verwaltung und das abgewickelte Projektvolumen ergaben eine Gesamtleistung von CHF Millionen. Am Stichtag belief sich die Zahl der in Basel, Bern, Cham, St. Gallen und Zürich beschäftigten Mitarbeitenden auf 376 Personen. Die Anpassung der personellen Kapazitäten an das aufgrund des Abschlusses mehrerer Grossprojekte rückläufige Projektvolumen führte zu einer Verringerung des Mitarbeiterbestands um 23 auf 348 Vollzeitstellen. Sie erfolgte über natürliche Fluktuation. Festhalten an der anlegerfreundlichen Ausschüttungspolitik Am 31. Dezember 2014 schloss die Allreal-Aktie bei CHF Der Jahresendkurs lag damit 11 Prozent über dem Wert des Vorjahrs. Die positive Kursentwicklung und die Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie ergaben für das Geschäftsjahr 2014 eine erfreuliche Gesamtperformance von 15.5 Prozent. An der Generalversammlung vom 17. April 2015 wird der Verwaltungsrat eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie beantragen, was einer Barrendite von 4 Prozent entspricht. Die Auszahlung wird wie bereits in den Vorjahren aus den Reserven aus Kapitalanlagen erfolgen und für Privatanleger steuerfrei sein. Geschäftsfeld Immobilien mit steigenden Mieterträgen Der fortgesetzte Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften führte in der Berichtsperiode zu einer Zunahme der Mieterträge um 7.2 Prozent auf CHF Millionen. Trotz gestiegener Leerstandsquote und eines gegenüber dem Vorjahr höheren Liegenschaftenaufwands lag die mit dem Liegenschaftenportfolio erzielte Nettorendite bei im Marktvergleich guten 4.5 Prozent. Der Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften erfolgte ausschliesslich durch Umklassierung von im Geschäftsjahr 2014 fertiggestellten Anlageliegenschaften im Bau. Dabei handelte es sich um zwei Mehrfamilienhäuser in Gland VD, eine Wohnüberbauung und ein Bürogebäude in Wallisellen, 2

7 ein Wohnhochhaus in Zürich, zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich und ein Bürogebäude in Opfikon. Aus dem Verkauf dreier Renditeliegenschaften im Gesamtwert von rund CHF 54 Millionen resultierte ein Gewinn vor Steuern von CHF 3.1 Millionen. Veräussert wurden eine ältere Wohnliegenschaft in Schlieren und zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich. Am Stichtag umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 20 Wohn- und 44 Geschäftsliegenschaften. Anteil der Geschäftsfelder am operativen Betriebsergebnis 2014 Immobilien XX.X% 74.1% Generalunternehmung 25.9% Das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau verzeichnete in der Berichtsperiode den Zugang eines in Realisation befindlichen sechsgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses mit einer Nutzfläche von rund Quadratmetern in Zürich-West sowie den Abgang von sieben Liegenschaften durch Umklassierung zu den Renditeliegenschaften. Per 31. Dezember 2014 zählte das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau damit noch eine Liegenschaft. Die Bewertung des Portfolios der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer resultierte in einer in der Summe negativen Wertveränderung um CHF 5.9 Millionen. Während die Wohnliegenschaften eine positive Wertveränderung verzeichneten, erfuhren vor allem die Geschäftsliegenschaften eine Abwertung. Der Liegenschaftenschätzer zog dabei in erster Linie die von einem Überangebot geprägte Marktsituation bei den Geschäftsflächen im Grossraum Zürich in Betracht. Per 31. Dezember 2014 betrug der Gesamtwert des Portfolios CHF 3.51 Milliarden. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr um CHF 67.8 Millionen. Geschäftsfeld Generalunternehmung überzeugt mit stabilem Ergebnis Mit einem Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF Millionen vermochte sich das Geschäftsfeld Generalunternehmung in einem sehr anspruchsvollen Marktumfeld gut zu behaupten. Wesentlich zum unter dem Vorjahreswert liegenden Ergebnis haben die Verkäufe von Entwicklungsliegenschaften beigetragen. Die mit tieferen Personalkosten einhergehende Verringerung des Betriebsaufwands vermochte den Rückgang der Vergabegewinne und der Honorare nahezu auszugleichen. Zur Aufwandminderung wesentlich beigetragen hat eine erfolgswirksame Gutschrift von CHF 4.5 Millionen im Zusammenhang mit dem Rechnungslegungsstandard IAS 19 (Personalvorsorgeverpflichtung). Mit CHF 46.2 Millionen lag das Betriebsergebnis (EBIT) 2.2 Prozent über dem Vorjahreswert. Die Sparte Projektentwicklung bearbeitete im Geschäftsjahr 2014 Eigen- und Drittprojekte mit einem konstant hohen potenziellen Auftragsvolumen von rund CHF 1 Milliarde. Zu den grössten und wichtigsten Entwicklungen, die in der Berichtsperiode weiter vorangetrieben wurden, zählten ein mehrheitlich bereits vermietetes Bürogebäude (Nutzfläche m 2 ) auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich-West, zwei Geschäftshäuser (Nutzfläche rund 3

8 m 2 ) auf dem Bäuler-Areal in Rümlang ZH, das Bülachguss-Areal (rund 450 Wohnungen und Gewerbe) in Bülach ZH, das Neuwisen-Areal (rund 200 Wohnungen und Gewerbe) in Dielsdorf ZH sowie das Gebiet Dietlimoos-Moos (rund 400 Wohnungen und Gewerbe) in Adliswil ZH. Bei den 2014 an die Sparte Realisation übergebenen Projekten handelte es sich um die Überbauung Pfruendmattstrasse in Mettmenstetten ZH mit 35 Reiheneinfamilienhäusern und das Wohn- und Geschäftshaus Schiffbaustrasse in Zürich-West mit 23 Mietwohnungen und Gewerbeflächen im Erd- und im ersten Obergeschoss. Das von der Sparte Realisation in der Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen belief sich auf CHF Millionen. Der 19.9 Prozent unter dem Vorjahr liegende Wert widerspiegelt in erster Linie den Abschluss mehrerer Grossprojekte. Vom abgewickelten Projektvolumen entfielen 62.8 Prozent auf Drittprojekte, 20.9 Prozent auf Eigenprojekte und 16.3 Prozent auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte. Nach einer Bauzeit von knapp fünfeinhalb Jahren erfolgte per 1. Mai 2014 die Übergabe des mehrheitlich von zwei Fachhochschulen genutzten Toni- Areals an den Kanton Zürich. Die Realisation des Grossprojekts erwies sich als ausgesprochen komplex und anspruchsvoll. Die Aufnahme des Schulbetriebs erfolgte wie geplant im September Der von Allreal mit dem Kanton Zürich abgeschlossene Mietvertrag hat eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren. Im Oktober 2014 übernahm UPC Cablecom das Bürogebäude Richtiring auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Damit fand die zweite Etappe des gemischt genutzten Neubauquartiers zwischen Bahnhof Wallisellen und Zentrum Glatt ihren Abschluss. Auf dem Quadratmeter grossen Grundstück entwickelte und realisierte Allreal drei Mehrfamilienhäuser, ein Wohn- und Geschäftshaus, ein Bürohochhaus sowie zwei Bürogebäude. Das Investitionsvolumen von Richti Wallisellen betrug insgesamt über CHF 800 Millionen. Am Stichtag belief sich der gesicherte Arbeitsvorrat auf rund CHF 820 Millionen. Er sichert die Auslastung während rund zwölf Monaten. Starke Kapitalbasis ermöglicht Finanzierung von Investitionen und Projekten Die Finanzierung der laufenden Projekte für das eigene Portfolio führte in der Berichtsperiode zu einer Zunahme der Finanzschulden um rund CHF 131 Millionen auf CHF 1.75 Milliarden. Die Refinanzierung erfolgte mit einer im ersten Halbjahr 2014 begebenen 1.25%-Obligationenanleihe im Umfang von CHF 125 Millionen. Der Betrag für die am 9. Oktober 2014 zurückbezahlte 2.125%-Wandelanleihe belief sich auf CHF Millionen. Mit einem gegenüber dem Vorjahr nochmals tieferen durchschnittlichen Zinssatz für Fremdkapital von 1.93 Prozent und einer nur geringfügig kürzeren durchschnittlichen Zinsbindung von 50 Monaten blieb das Unternehmen vorteilhaft finanziert. Die frei und kurzfristig verfügbaren Kreditlimiten von über CHF 543 Millionen ermöglichen die Finanzierung der laufenden Projekte und weiterer Inves - 4

9 titionen, insbesondere den Erwerb geeigneter Grundstücke und Liegen - schaften. Am Stichtag betrug die Verschuldungskapazität CHF 1.3 Milliarden. Aufgrund des leichten Rückgangs der Eigenkapitalquote auf 47.6 Prozent verzeichnete das Net Gearing per 31. Dezember 2014 eine Zunahme auf 87.9 Prozent. Mit 5.4 Prozent lag die Eigenkapitalrendite exklusive Neubewertungseffekt 0.8 Prozentpunkte unter dem Vergleichswert des Vorjahrs. Von Unwägbarkeiten geprägte Einschätzung der Zukunftsaussichten Die anspruchsvolle Marktsituation akzentuiert sich sowohl bei den Immobilien als auch bei der Generalunternehmung. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben deshalb anspruchsvoll. Es gilt jedoch zu berücksichtigen, dass 2015 nur wenige Mietverträge zu erneuern oder zu verlängern sind. Hinzu kommt, dass Allreal dank vorhandener Entwicklungsliegenschaften und gesicherter Grundstücke über die Möglichkeit zur Entwicklung und Realisation von Eigenprojekten verfügt. Für diese besteht die Option eines späteren Verkaufs an private oder institutionelle Investoren. Trotz Herausforderungen und Unwägbarkeiten geht das Unternehmen davon aus, im Geschäftsjahr 2015 ein operatives Unternehmensergebnis zu erzielen, das mit demjenigen des Berichtsjahrs mindestens vergleichbar ist. Verwaltungsrat und Gruppenleitung danken allen Mitarbeitenden für ihren Beitrag zum soliden Geschäftsergebnis 2014 und den Aktionären für das Vertrauen und die Unterstützung. Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrats Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung 5

10 Marktumfeld Immobilien Wohneigentum erfreut sich weiterhin einer regen Nachfrage. Diese beschränkt sich jedoch zunehmend auf tief- und mittelpreisige Angebote an zentrumsnahen oder gut erschlossenen Lagen. Teurere Liegenschaften sind dagegen immer schwieriger abzusetzen. Zum einen, weil in diesem Segment das Angebot die Nachfrage immer deutlicher übersteigt, andererseits wegen der verschärften Bedingungen bei der Vergabe von Hypotheken. Die stetige Warnung vor einer Immobilienblase hat dazu geführt, dass die kreditgebenden Banken dem Niederstwertprinzip folgend höherpreisiges Wohneigentum tendenziell eher konservativ bewerten. Käufer von Wohneigentum müssen deshalb in der Regel mehr Eigenkapital aufbringen und die Hypotheken schneller amortisieren. In der Folge hat sich das Preiswachstum deutlich abgeschwächt; in gewissen Regionen ist sogar eine rückläufige Entwicklung festzustellen. Deutlich längere Absorptionszeiten und höhere Vermarktungskosten bringen die Verkaufsgewinne zusätzlich unter Druck. Da bei den Mietwohnungen das Angebot an hochpreisigem Wohnraum die Nachfrage ebenfalls übersteigt, nimmt der Leerwohnungsbestand in dieser Kategorie weiter zu. Zusätzlich erschwert wird die Vermietung teurerer Wohnungen durch die beträchtliche Zahl der von zum Zweck der Weitervermietung von Privaten erworbenen Eigentumswohnungen. Liegenschaften mit Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment erfreuen sich jedoch insbesondere bei institutionellen Anlegern einer unverändert hohen Nachfrage. Die Preise für zur Entwicklung und Realisation von Wohnraum geeigneten Grundstücken verharren auf hohem Niveau, und Anzeichen für eine Trendwende sind nicht zu erkennen. Entsprechend anspruchsvoll bleibt der Erwerb von Bauland für die Realisation von Projekten mit risikogerechter Rendite. Bei den Geschäftsliegenschaften nehmen die Leerstände weiter zu. Diese Entwicklung verstärkt die Zurückhaltung auf Investorenseite und führt zu einer spürbaren Abkühlung im Transaktionsmarkt. Büro- und Geschäftshäuser bleiben zwar nach wie vor gefragt, das Interesse beschränkt sich jedoch auf neuere, langfristig und möglichst vollständig vermietete Liegenschaften an guten Lagen. Für Eigentümer von Geschäftsliegenschaften erweisen sich Erst-, Weiter- und Wiedervermietung als gleichermassen anspruchsvoll. Der Abschluss von Verträgen bedingt in der Regel längere mietfreie Perioden und zulasten des Vermieters gehende Aus- und Umbauten. Bei älteren Gebäuden lässt sich eine Wiedervermietung ohne umfassende Sanierung in der Regel nicht mehr bewerkstelligen. Das Mietzinsniveau ist je nach Region tendenziell eher stabil bis leicht rückläufig. Aufgrund des sich schweizweit abzeichnenden Überangebots an Geschäftsflächen dürfte der Druck auf die Mieten mittelfristig weiter zunehmen. Generalunternehmung Die Unsicherheit über den weiteren Konjunkturverlauf, das Überangebot bei den Geschäftsflächen und die abflachende Dynamik im Miet- und Wohneigentumsmarkt werden sich zwangsläufig negativ auf die zurzeit noch lebhafte Hochbautätigkeit auswirken. Ein Rückgang des Hochbauvolumens würde den bereits bestehenden Druck auf die Margen in der gesamten Branche zusätzlich verstärken und eine wirtschaftlich erfolgreiche 6

11 Geschäftstätigkeit zwangsläufig weiter erschweren. Sollte diese Entwicklung tatsächlich eintreten, wäre eine Konsolidierung in der Baubranche durchaus möglich. Das könnte allenfalls dazu führen, dass professionelle Bauherren vermehrt Wert auf eine gesunde Finanzierung und eine gute Bonität der an Bauvorhaben beteiligten Unternehmen legen. Dies nicht zuletzt auch darum, weil die sorgfältige Risikobeurteilung einen immer grösseren Stellenwert geniesst. Kapitalkräftige Anbieter von baubezogenen Leistungen und dazu gehören in jedem Fall finanziell gut aufgestellte Generalunternehmungen dürften von dieser Entwicklung voraussichtlich zunehmend profitieren. Falls die Hochbautätigkeit ihren Zenit tatsächlich überschritten hat, werden die heute noch voll ausgelasteten Unternehmen des Bauhaupt- und -nebengewerbes in absehbarer Zeit zwangsläufig über freie Kapazitäten verfügen. Falls diese nicht abgebaut werden, würde dies dazu führen, dass Unternehmer zwecks besserer Auslastung wieder tiefer offerieren. In diesem Fall hätten Generalunternehmer wieder vermehrt die Möglichkeit, Vergabegewinne zu realisieren. Es steht ausser Zweifel, dass der massive Kosten- und Termindruck im Baugewerbe die Einhaltung der vertraglich festgelegten Qualitätsstandards zusätzlich erschwert. Zudem erhöht sich dadurch das Risiko von Lohndumping und anderen Verstössen gegen arbeits- und sozialversicherungsrechtliche Vorschriften. Um die daraus resultierenden Haftungsrisiken zu minimieren und die Qualität der vergebenen Arbeiten sicherzustellen, müssen die Generalunternehmer ihre Aufsichts- und Kontrollpflicht mittels der dafür geeigneten Konzepte und Massnahmen konsequenter wahrnehmen. Der damit verbundene administrative, organisatorische und technische Mehraufwand bindet zusätzliche Ressourcen und verursacht massiv höhere Kosten, die die Gewinnmöglichkeiten zusätzlich einschränken. 7

12 Geschäftsmodell und Strategie Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Projektentwicklung und Realisation). Mit diesem Geschäftsmodell kann Allreal die ganze Wertschöpfungskette einer Immobilie abdecken: von der Projektentwicklung über die Realisierung bis hin zur langfristig rentablen Immobilienanlage. Von den Synergien, die sich aus der Kombination der beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung ergeben, profitieren sowohl die Auftraggeber wie auch das Unternehmen. Da Allreal weder im Bauhaupt- noch im Baunebengewerbe tätig ist und keinerlei derartige Beteiligungen hält, sind Unabhängigkeit und Transparenz bei Auftragsvergaben jederzeit gewährleistet. Diese erfolgen ausschliesslich aufgrund sachlicher und wirtschaftlicher Kriterien. Die wichtigsten operativen und finanziellen Zielwerte sind wie folgt definiert: Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt 6 7% p. a. Anteil des Segments Wohnen am Total der Mieterträge 20% Nettorendite auf Investitionen und Renditeliegenschaften 5% (zu Anschaffungskosten) Eigenkapitalanteil 35% Net Gearing (Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital) 150% Zinsdeckungsgrad 2.0 Fremdkapitalanteil bei Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 70% Ausschüttungspolitik 80% des Unternehmensergebnisses (exkl. Neubewertungseffekt) Geschäftsfeld Immobilien Die aktive Bewirtschaftung und der kontinuierliche Ausbau des Bestands an Wohn- und Geschäftsliegenschaften sichern eine langfristig stabile Wertschöpfung. Einzelne Immobilien oder ganze Immobilienportfolios werden gekauft, ertragsoptimiert und je nach Zielsetzung und Marktlage gehalten oder verkauft. Mit Hammer Retex verfügt Allreal über eine vor allem in der Zentralschweiz und im Raum Zürich gut verankerte Liegenschaftenverwaltung, die einen Teil der Renditeliegenschaften verwaltet sowie Leistungen für Dritte erbringt. Darüber hinaus arbeitet Allreal in der Regel mit lokal und regional verankerten Liegenschaftenverwaltungen zusammen. Zu den weiteren Aktivitäten zählen der Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung und Realisation für das Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie die Beratung von Privatpersonen, Unternehmen und institutionellen Anlegern bei Liegenschaftengeschäften. Die Anlageliegenschaften von Allreal liegen mehrheitlich in den Wirtschaftszentren der Schweiz, insbesondere im Grossraum Zürich. Das Segment Wohnen soll mindestens 20 Prozent des Totals der Mieterträge ausmachen. Allreal verfügt derzeit über das drittgrösste Immobilienportfolio der kotierten Schweizer Immobiliengesellschaften. 8

13 Geschäftsfeld Generalunternehmung Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erbringt Dienstleistungen in der Projektentwicklung und in der Realisation von Liegenschaften. Das Angebot umfasst sämtliche Leistungen, die die Entwicklung und Realisation von Neubauten, Umbauten oder Renovationen mit marktgerechter Rendite und optimaler Wertschöpfung ermöglichen. Dabei werden ökonomisch und ökologisch ausgewogene Projekte auf Basis einer ganzheitlichen Betrachtungsweise entwickelt und realisiert. Diese Dienstleistungen erbringt das Geschäftsfeld Generalunternehmung für Dritte, auf eigene Rechnung (Weiter verkauf) oder auf Rechnung des Geschäftsfelds Immobilien. Mit den Standorten Basel, Bern, Cham, St. Gallen und Zürich gehört das Geschäftsfeld Generalunternehmung zu den grössten Anbietern in der Deutschschweiz. Im Grossraum Zürich hat die Generalunternehmung eine marktführende Stellung. Immobilien Portfoliomanagement Generalunternehmung Bewirtschaftung Verkauf/ Vertragswesen Erfahrung Wertschöpfung Fachwissen Projektentwicklung Realisation 9

14 Nachhaltigkeit Bei Allreal bestimmen verantwortliches unternehmerisches Handeln und eine nachhaltige Unternehmensführung die Denk- und Arbeitsweise. Das Unternehmen ist sich der Verantwortung gegenüber Umwelt und Gesellschaft bewusst und nimmt diese auch wahr. Der für die gesamte Allreal-Gruppe verbindliche Verhaltenskodex (Code of Conduct) beschreibt das von Mitarbeitenden, Auftragnehmern und Lieferanten erwartete Verhalten und definiert damit die Leitplanken, die ohne Ausnahmen und Einschränkungen zu respektieren und zu beachten sind. Die eigenverantwortliche Einhaltung ethischer Verhaltensstandards und die strikte Befolgung aller für das Unternehmen relevanten Gesetze bilden dabei die Grundlage allen unternehmerischen Handelns. Ökonomische Verantwortung Allreal ist bestrebt, den Aktionären regelmässig eine mit direkten Immobilienanlagen vergleichbare Rendite zu ermöglichen und die Eigentümer dadurch am wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens partizipieren zu lassen. Das Geschäftsmodell kombiniert ein ertragsstabiles Liegenschaftenportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers. Bis zu 80 Prozent der aus dem operativen Geschäft resultierenden Gewinne werden in der Regel an die Aktionäre ausgeschüttet. Dank der klaren Strategie, des überlegten Umgangs mit Risiken, der soliden Finanzierung und der hohen Ertragskraft verfügt Allreal über beste Voraussetzungen für die kontinuierliche Steigerung des Unternehmenswerts. Ökologische Verantwortung Bei der Realisation und beim Betrieb von Liegenschaften lässt sich die Belastung der Umwelt zwar minimieren, aber nicht gänzlich eliminieren. Die Bemühungen, die Umwelt so wenig wie möglich zu belasten, führen in der Regel zu höheren Gestehungskosten. Mittel- bis langfristig werden diese durch tiefere Betriebs- und Unterhaltskosten sowie durch eine längere Lebensdauer in der Regel mehr als nur kompensiert. Bei der Betrachtung der gesamten Lebensdauer einer Immobilie zeigt sich, dass umweltbewusst und ressourcenschonend geplante und realisierte Projekte als langfristig rentable Liegenschaften durchaus im Einklang mit den wirtschaftlichen Interessen stehen können. Bei Allreal basieren Entwicklung, Planung und Realisation aller Projekte auf der Prämisse eines möglichst sparsamen Umgangs mit Ressourcen und einer minimalen Beeinträchtigung der Umwelt. Daraus resultieren die konsequente Einhaltung aller umweltrechtlichen Vorschriften, der sorgsame Einsatz nicht erneuerbarer Energieträger sowie die Umsetzung energiesparender Massnahmen bei der Realisation und beim Betrieb von Liegenschaften. Das Ergebnis sind ökologisch und ökonomisch ausgewogene Projekte für Dritte, für den Verkauf von Wohneigentum oder für das eigene Portfolio. In diesem Zusammenhang hat sich Allreal einen Namen geschaffen als Pionier und Wegbereiter bei der Entwicklung, Planung und Ausführung ökologisch wegweisender Projekte. Seit dem Jahr 2000 hat das Unternehmen rund 88 Minergie-Bauten erstellt, darunter auch die mit dem Schweizer Solarpreis und dem Watt d Or ausgezeichnete Null-Heizenergie-Wohnüberbauung 10

15 Eulachhof in Winterthur. Mit Richti Wallisellen realisierte Allreal die schweizweit erste Arealüberbauung, die die Anforderungen aus der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft erfüllt, sowie in Mönchaltorf ZH eine der ersten Minergie-A-Wohnsiedlungen im Kanton Zürich. Energiebilanz Renditeliegenschaften Auch beim Betrieb und beim Unterhalt der eigenen Renditeliegenschaften hält Allreal die Belastung der Umwelt so gering wie möglich. Auf Basis der international anerkannten Empfehlungen der European Public Real Estate Association EPRA erfasst, misst und analysiert Allreal den Energie- und Wasserverbrauch der Renditeliegenschaften. Das seit dem Geschäftsjahr 2012 systematisch erfasste Datenmaterial ermöglicht die Aufnahme des Ist- Zustands sowie die auf dem Mehrjahresvergleich basierende Definition, Umsetzung und Kontrolle von Massnahmen zur nachhaltigen Senkung des Energieverbrauchs und der damit verbundenen Reduktion des Schadstoffausstosses. Für die Berechnung des Energie- und Wasserverbrauchs werden Renditeliegenschaften berücksichtigt, für die die Daten einer zwölfmonatigen Abrechnungsperiode verfügbar sind. Im Geschäftsjahr 2014 handelte es sich dabei um 16 Wohnliegenschaften mit einem summierten Marktwert von CHF 490 Millionen und 38 Geschäftsliegenschaften mit einem summierten Marktwert von CHF Millionen (2013: 15 Wohn- / 39 Geschäftsliegenschaften). Die Vergleichbarkeit ist jedoch nur beschränkt gegeben, da sowohl die Zusammensetzung des erfassten Portfolios als auch die Rahmenbedingungen sich von Jahr zu Jahr unterscheiden. Der gesamte Energieverbrauch (Allgemeinstrom und Wärme) der erfassten Liegenschaften belief sich in der Berichtsperiode auf total 61.3 Millionen Kilowattstunden, was einem Durchschnittsverbrauch pro erfasster Liegenschaft von 1.14 Millionen Kilowattstunden entspricht. Diese Werte entsprechen einem CO 2 -Äquivalent von total Tonnen beziehungsweise durchschnittlich rund 310 Tonnen (2013: t / 350 t). Hauptgründe für den tieferen Energieverbrauch sind der im Mehrjahresvergleich relativ milde Winter sowie das tiefere Durchschnittsalter der erfassten Liegenschaften. Der Wasserverbrauch der erfassten Liegenschaften betrug insgesamt Kubikmeter, was einem durchschnittlichen Verbrauch pro Liegenschaft von Kubikmeter entspricht Der höhere Wasserverbrauch (gesamt und pro Liegenschaft) resultiert aus der erstmals vollständig konsolidierten Erfassung des industriellen Verbrauchs (vor allem Escher-Wyss- Areal) und des gewerblichen Verbrauchs (vor allem Center Eleven). 11

16 Gesamtenergieverbrauch Anzahl Renditeliegenschaften Allgemeinstrom in kwh Wärme in kwh Total in kwh Gesamtwasserverbrauch der erfassten Liegenschaften in m Total vermietbare Fläche in m Durchschnittlicher Energieverbrauch pro Liegenschaft Allgemeinstrom in kwh Wärme in kwh Total in kwh Durchschnittlicher Wasserverbrauch pro Liegenschaft in m Durchschnittliche vermietbare Fläche in m Energiemix in kwh 16 Wohnliegenschaften Marktwert CHF 490 Mio. 38 Geschäftsliegenschaften Marktwert CHF Mio. Allgemeinstrom Fernwärme Erdgas Heizöl Holzschnitzel Gesellschaftliche und soziale Verantwortung Leistungsfähige, kompetente und erfahrene Mitarbeitende sind für eine langfristig erfolgreiche Geschäftstätigkeit von grosser Bedeutung. Deshalb legt Allreal grosses Gewicht auf die kontinuierliche und systematische Ausund Weiterbildung der Mitarbeitenden auf allen hierarchischen Stufen und bei allen Tätigkeiten. Im Geschäftsjahr 2014 beliefen sich die Drittkosten für die interne und externe Aus- und Weiterbildung pro Mitarbeitenden auf durchschnittlich CHF 840 (2013: CHF 780). Zudem bildet Allreal regelmässig Lehrlinge in verschiedenen Lehrberufen aus, per Stichtag deren acht. 12

17 Eine zweimal jährlich durchgeführte Befragung aller Mitarbeitenden bietet Gewähr, dass allenfalls vorhandene Konfliktpotenziale frühzeitig erkannt und entsprechende Massnahmen zeitgerecht definiert und umgesetzt werden. Das 2013 konzipierte und eingeführte neue Managementsystem PAQ wurde in der Berichtsperiode ergänzt und weiter optimiert. Das von der Schweizerischen Vereinigung für Qualitäts- und Management-Systeme SQS im Geschäftsjahr 2014 auf Basis von PAQ durchgeführte Audit hat Allreal erfolgreich bestanden. Einen besonders grossen Stellenwert hat bei Allreal die klare und unmissverständliche Regelung aller die Sicherheit am Arbeitsplatz und auf den Baustellen betreffenden Aspekte. Die Einhaltung der geltenden Sicherheitsbestimmungen wird regelmässig überprüft. Der in der Baubranche herrschende Preis- und Termindruck erhöht das Risiko von Lohndumping und weiterer Verstösse gegen arbeits- und sozialversicherungsrechtliche Bestimmungen. Damit verbunden sind erhebliche Qualitätsrisiken; insbesondere, wenn Arbeiten entlang einer Unternehmerkette weitergegeben und schliesslich von ungelernten und nicht gesetzeskonform angestellten Handwerkern ausgeführt werden. Um die Qualität der vergebenen Arbeiten dennoch sicherstellen und darüber hinaus die Haftungs- und Reputationsrisiken minimieren zu können, hat Allreal in der Berichtsperiode eine Reihe von Massnahmen definiert und umgesetzt. Dazu zählen die vertiefte Überprüfung von Erst- und Subunternehmern hinsichtlich Einhaltung der geltenden arbeits- und sozialversicherungsrechtlichen Vorschriften, verschärfte Kontrollen auf den Baustellen, eine Ausweispflicht für Bauhandwerker auf Grossbaustellen, die Anpassung der Vertragsbedingungen mit den Unternehmern sowie eine Beschränkung der Zahl möglicher Subunternehmer. Allreal pflegt den kontinuierlichen Dialog mit den verschiedenen Anspruchsgruppen wie auch den Kontakt und Gedankenaustausch mit Vertretern von Politik, Behörden, Parteien und Interessenverbänden. Grundlage dafür bildet eine offene und transparente Kommunikation gegenüber allen Dialogpartnern. Im Rahmen langfristig getroffener Vereinbarungen unterstützt Allreal zahlreiche kulturell und sozial tätige Institutionen wie zum Beispiel das Internationale Opernstudio und die Vereinigung zur Unterstützung krebskranker Kinder. Von Mitarbeitenden in der Freizeit unentgeltlich geleistetes Engagement zum Nutzen der Gesellschaft wird begrüsst und gegebenenfalls unterstützt. Zur gesellschaftlichen und sozialen Verantwortung bekennt sich das Unternehmen zudem durch die Mitgliedschaft in verschiedenen überparteilichen beziehungsweise parteiunabhängigen Organisationen. Dazu zählen neben anderen die Stiftung Avenir Suisse sowie die Stiftung Öffentlichkeit und Gesellschaft. Ein bedeutendes und über das Unternehmen hinaus ausstrahlendes kulturelles Engagement ist die Sammlung zeitgenössischer Architekturfotografie. Bei den Aufnahmen handelt es sich sowohl um Ankäufe als auch um Auftragsarbeiten. Dabei werden nach Möglichkeit immer auch junge beziehungsweise in einem frühen Stadium ihres künstlerischen Schaffens stehende Fotografen berücksichtigt. 13

18 Organe Die folgende Tabelle enthält Informationen zu den Mitgliedern des Verwaltungsrats der Gesellschaft, die alle Wohnsitz in der Schweiz haben. Verwaltungsrat Dr. Thomas Lustenberger (*1951, CH) Präsident, Mitglied seit 1999 Dr. iur., LL.M. Seit 1980 Partner in der Rechtsanwaltskanzlei Meyerlustenberger Lachenal, Zürich VR-Mitglied Calida Holding AG, Oberkirch (Präsident), sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Dr. Ralph-Thomas Honegger (*1959, CH) Vizepräsident, Mitglied seit 2012 Dr. rer. pol. Seit 2002 Bereichsleiter Anlagen (CIO) und Mitglied der Geschäftsleitung der Helvetia Gruppe (bis 2005 Helvetia Patria Gruppe) Verschiedene leitende Funktionen bei Helvetia Patria Versicherungen und Mitglied der Geschäftsleitung Schweiz Verschiedene leitende Funktionen bei Patria Versicherungen Albert Leiser (*1957, CH) Mitglied seit 2005 Eidg. diplomierter Immobilientreuhänder Seit 2004 Direktor der Hauseigentümerverbände Stadt und Kanton Zürich Bereichsleiter Liegenschaften und Hypotheken der Rentenanstalt/Swiss Life Verschiedene leitende Funktionen bei Renten anstalt/swiss Life Tätigkeit bei verschiedenen Immobilienunternehmen VR-Mitglied dreier nicht kotierter Gesellschaften Mitglied SVIT Zürich Gemeinderat der Stadt Zürich 14

19 Olivier Steimer (*1955, CH) Mitglied seit 2013 Lic. iur Seit 2002 Präsident des Verwaltungsrats der Banque Cantonale Vaudoise CEO Private Banking International der Credit Suisse Group Mitglied der Geschäfts leitung Private Banking der Credit Suisse Group Verschiedene Funktionen bei der Credit Suisse Group / Schweizerische Kreditanstalt VR-Mitglied ACE Limited, Zürich, sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Peter Spuhler (*1959, CH) Mitglied seit 2013 Seit 1989 Inhaber, Präsident des Verwaltungsrats und CEO der Stadler Rail Group VR-Mitglied Rieter Holding AG, Winterthur; Autoneum Holding AG, Winterthur VR-Mitglied Aebi Schmidt Holding AG (Präsident), Frauenfeld; Gleisag Gleis- und Tiefbau AG (Präsident), Goldach; Walo Bertschinger AG, Zürich, sowie weiterer nicht kotierter Gesellschaften Mitglied LITRA (Vizepräsident), Bern, sowie zahlreicher weiterer Institutionen Bruno Bettoni (*1949, CH) Mitglied seit 2014 Seit 1999 Vorsitzender der Allreal Gruppenleitung Geschäftsführer der Oerlikon-Bührle Immobilien AG Mitglied der Geschäftsleitung der Oerlikon- Bührle Immobilien AG Verschiedene Funktionen bei der Oerlikon- Bührle Immobilien AG Bankrat Schweizerische Nationalbank SNB (Vizepräsident), Zürich und Bern Mitglied ETH-Rat, Zürich; Stiftungsrat Swiss Finance Institute (Präsident), Zürich; Mitglied Vorstands ausschuss Economiesuisse, Zürich; Funktionen bei zahlreichen weiteren Institutionen Die Mitglieder des Verwaltungsrats der Gesellschaft sind mit Ausnahme von Bruno Bettoni nicht exekutiv bei Allreal tätig und haben mit Ausnahme der offengelegten Mandate insbesondere keine amtlichen oder politischen Funktionen inne. Keines der Verwaltungsratsmitglieder hatte mit Ausnahme von Bruno Bettoni in der Vergangenheit operative Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb von Allreal inne. Es bestehen zwei Verwaltungsratsausschüsse (Risk and Audit-Ausschuss und Nominierungs- und Entschädigungsausschuss). Die Mitglieder des Verwaltungsrats werden jeweils einzeln für eine Amtszeit von einem Jahr bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung gewählt. 15

20 Gruppenleitung Bruno Bettoni (*1949, CH) Vorsitzender der Gruppenleitung seit Geschäftsführer der Oerlikon-Bührle Immo bilien AG Mitglied der Geschäftsleitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1973 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Projektleiter SKU-Lehrgang für ganzheitliche Unternehmens führung Diverse betriebswirtschaftliche Weiterbildungskurse Zusatzlehre als Maurer Lehre als Hochbauzeichner Hans Engel (*1955, CH) Leiter Investitionen, Mitglied der Gruppen leitung seit 1999 Eidg. diplomierter Immo bilientreuhänder Mitglied der Geschäfts leitung der Oerlikon-Bührle Immobilien AG 1981 Eintritt in die Oerlikon-Bührle Immobilien AG als Spezialist für Vertragswesen sowie für den Kauf, den Verkauf und die Entwicklung von Liegenschaften Urkunds-, Konkurs- und Grundbuchbeamter in zwei Notariaten im Kanton Zürich Diverse berufsbezogene Weiter bildungskurse Kaufmännische Lehre Roger Herzog (*1972, CH) Leiter Finanzen, Mitglied der Gruppen leitung seit 2004 Betr. oec. HWV, dipl. Wirtschaftsprüfer 2003 Eintritt in die Allreal General unternehmung AG als Leiter Rechnungswesen PricewaterhouseCoopers, Manager Wirtschaftsprüfung und -beratung Zürcher HWV, Ausbildung zum Betriebsökonomen Schweizerische Kreditanstalt, Mitarbeiter Devisenhandel und kommerzielle Kredite Kaufmännische Lehre 16

21 Alain Paratte (*1964, CH) Leiter Immobilien, Mitglied der Gruppen leitung seit 2013 Dipl. Arch. ETH/SIA, NDS ETH in Gesamtleitung von Bauten 2009 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Leiter Portfolio management Pensimo Management AG, Portfoliomanager Immo bilien-anlagestiftung Turidomus Projektentwickler bei der Oerlikon-Bührle Immo bilien AG/ Allreal Generalunternehmung AG ETH Zürich, Nachdiplomstudium in Gesamtleitung von Bauten Planpartner AG, Mitarbeiter Raumplanung Architekturstudium an der ETH, Zürich Nigel Woolfson (*1958, CH) Leiter Projektentwicklung, Mitglied der Gruppen leitung seit 2013 Dipl. Bauökonom und dipl. Raumplaner, MBA 2006 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Teamleiter Projekt entwicklung Karl Steiner AG, Bereichsleiter Projektentwicklung Steigerpartner Architekten AG, Mitarbeiter Projektleitung und Immobilienberatung Suter + Suter, Mitarbeiter Immobilienberatung und Projektentwicklung South African Transport Services, Mitarbeiter Bauökonomie und Projektentwicklung Bauökonomiestudium an der University of Natal, Durban, Südafrika Raymond Cron (*1959, CH) Leiter Realisation, Mitglied der Gruppen leitung seit 2013 Dipl. Bau-Ing. ETH/SIA, NDS Technische Betriebswissenschaften 2013 Eintritt in die Allreal Generalunternehmung AG als Spartenleiter Realisation Orascom Development Holding AG, COO Bundesamt für Zivilluftfahrt, Direktor Batigroup Holding AG und Vorgängerfirmen, Mitglied der Gruppenleitung VR-Mitglied nicht kotierter Gesellschaften Ingenieurstudium an der ETH, Zürich Die Mitglieder der Gruppenleitung haben mit Ausnahme der offengelegten Mandate und von VR-Mandaten innerhalb von Allreal keine weiteren solchen Ämter inne und üben mit Ausnahme der offengelegten Mandate keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter aus. Zeichnungsberechtigung Die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung zeichnen kollektiv zu zweien für die Gesellschaft. Revisionsstelle Ernst & Young AG, Zürich Externer Liegenschaftenschätzer Jones Lang LaSalle AG, Zürich 17

22 Geschäftsfeld Immobilien Renditeliegenschaften CHF Mio Der im Geschäftsjahr 2014 fortgesetzte Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften führte in der Berichtsperiode zu einem Anstieg der Mieterträge um 7.2 Prozent auf CHF Millionen (2013: CHF Mio.). Zum Ertragswachstum wesentlich beigetragen haben sowohl die im Geschäftsjahr 2014 erstmals voll ertragswirksamen Liegenschaften Neunbrunnenstrasse in Zürich Oerlikon und der Hauptsitz von Allianz in Wallisellen als auch die in der Berichtsperiode verzeichneten Neuzugänge mit einem jährlichen Soll-Mietertrag von insgesamt CHF 48 Millionen. Dass die Zunahme der Mieterträge nicht noch deutlicher ausgefallen ist, ist den höheren leerstandsbedingten Ertragsausfällen und den 2013 und 2014 getätigten Verkäufen von Anlageliegenschaften geschuldet. Am Stichtag belief sich der Anteil der Wohnliegenschaften am Total der Mieterträge auf 17.5 Prozent, jener der Geschäftsliegenschaften auf 82.5 Prozent. Bei den Nutzungsarten kam es in der Berichtsperiode nur zu geringfügigen Veränderungen. Auf Büro/Dienstleistung entfielen 57 Prozent, auf Wohnen 20 Prozent, auf Verkauf 6 Prozent, auf Gewerbe/Lager 7 Prozent, auf Parking 6 Prozent und auf übrige Nutzungen 4 Prozent. Die befristeten Mietverträge für Geschäftsliegenschaften verzeichneten eine durchschnittliche Laufzeit von 8.7 Jahren (2013: 6.8 Jahre). Der Anteil der im Geschäftsjahr 2015 zu erneuernden Verträge lag am Stichtag bei tiefen 4.1 Prozent (2013: 9.4%). Der Anteil der zehn grössten Mieter am gesamten Ertrag aus Vermietung von Geschäftsliegenschaften belief sich auf 51.1 Prozent (2013: 50.4%). Das Überangebot bei den Geschäftsflächen und beim höherpreisigen Wohnraum hat sich in der Berichtsperiode weiter akzentuiert. Entsprechend anspruchsvoll und aufwendig gestaltete sich der Abbau von Leerständen. Regionale Verteilung Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Prozent des Marktwerts per 31. Dezember Stadt Zürich 53.5% Kanton Zürich 34.6% Übrige Regionen 11.9% Trotz grosser Anstrengungen und zahlreicher Vermietungserfolge stieg die kumulierte Leerstandsquote auf 7.9 Prozent (2013: 4.7%). Zur Zunahme beigetragen haben insbesondere die Anfangsleerstände in den 2014 zu den Renditeliegenschaften umklassierten Anlageliegenschaften im Bau sowie je eine Bestandsliegenschaft in Winterthur und in Zürich Oerlikon, deren Mietverträge in der Berichtsperiode ausliefen. Zusätzlich zum Abschluss von Mietverträgen für kleinere und mittlere Flächen kam es zur Verlängerung des Mietvertrags mit MAN Turbo Schweiz AG um mindestens zehn Jahre. 18

23 Ertrag aus Renditeliegenschaften CHF Mio Das Unternehmen nutzt auf dem Escher-Wyss-Areal in Zürich eine Fläche von Quadratmetern und zählt damit zu den fünf grössten Mietern von Allreal. Der jährliche Mietzins beläuft sich auf über CHF 9 Millionen. In der Berichtsperiode verzeichnete der Liegenschaftenaufwand eine Zunahme auf CHF 25.1 Millionen (2013: CHF 22.3 Mio.), entsprechend einer am Mietertrag gemessenen Liegenschaftenaufwandsquote von 15.8 Prozent. Insbesondere bei den Geschäftsliegenschaften ist der gute Zustand des Gebäudes zunehmend Voraussetzung für eine erfolgreiche Vermietung. Deshalb ist auch zukünftig von einer Aufwandsquote von 15 bis 17 Prozent auszugehen. Zu den Liegenschaften, die in der Berichtsperiode grössere Investitionen auslösten, zählten unter anderem das Escher-Wyss-Areal in Zürich, das Dreieck- Areal in Winterthur, die Geschäftsliegenschaften Baarermatte und Oberdorfstrasse in Baar sowie das Bürogebäude Kalchbühlstrasse in Zürich. Die im Geschäftsjahr 2014 mit der Vermietung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften erzielte Nettorendite lag trotz höherer Leerstände und Liegenschaftenaufwendungen bei im Marktvergleich guten 4.5 Prozent. Mit der Verwaltung, Bewirtschaftung und Vermarktung von Wohn- und Geschäftsliegenschaften erwirtschaftete Hammer Retex einen Ertrag von CHF 6.6 Millionen (2013: CHF 6.8 Mio.). Gemessen am Marktwert aller Renditeliegenschaften belief sich der Anteil der von Hammer Retex verwalteten Aufteilung Wohn- und Geschäftsliegenschaften nach Nutzungsart in Prozent des Soll-Mietertrags 2014 Büro/Dienstleistung 57% Gewerbe/Lager 7% Wohnen 20% Parking 6% Verkauf 6% Übrige 4% Allreal-Liegenschaften am Stichtag auf rund 36 Prozent. Die durch Übertragung an die eigene Verwaltung erzielte Einsparung bei den Dritthonoraren belief sich auf CHF 1.1 Millionen. In der Berichtsperiode verzeichnete das Portfolio der Renditeliegenschaften sieben Zu- und drei Abgänge. Bei den Zugängen handelt es sich ausschliesslich um umklassierte Anlageliegenschaften im Bau. Dazu zählen zwei Mehrfamilienhäuser der Wohnsiedlung Eikenøtt in Gland VD mit insgesamt 57 Wohnungen, von denen am Stichtag 51 vermietet waren 19

24 Kumulierter Leerstand Renditeliegenschaften in Prozent des Soll-Mietertrags das Mehrfamilienhaus Favrehof auf dem Richti-Areal in Wallisellen mit 118 Mietwohnungen, von denen am Stichtag 117 vermietet waren das Wohnhochhaus Escher-Terrassen in Zürich-West mit 51 Mietwohnungen, von denen am Stichtag 30 vermietet waren. Bei den neu ins Portfolio der Renditeliegenschaften übernommenen Geschäftsliegenschaften handelte es sich um das an den Kanton Zürich vermietete und von zwei Fachhochschulen genutzte Toni-Areal in Zürich-West mit einer Nutzfläche (inkl. 100 Mietwoh nungen) von Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 96 Prozent ein siebengeschossiges Bürogebäude an der Herostrasse in Zürich Altstetten mit einer Nutzfläche von Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 57 Prozent Mieteranteile Geschäftsliegenschaften in Prozent des Ertrags aus Vermietung Grösster Mieter 16% Viert- und fünftgrösster Mieter 11% Übrige 49% Zweit- und drittgrösster Mieter 15% Sechst- bis zehntgrösster Mieter 9% das sechsgeschossige Geschäftshaus Lilienthal im Glattpark Opfikon mit einer Nutzfläche von Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 51 Prozent das an UPC Cablecom vermietete sechsgeschossige Bürogebäude Richtiring in Wallisellen mit einer Nutzfläche von Quadratmetern und einem Vermietungsstand am Stichtag von 96 Prozent. Aus den im Geschäftsjahr 2014 getätigten Verkäufen einer älteren Wohnliegenschaft in Schlieren ZH (per 1. Dezember 2014) und je einer Geschäftsliegenschaft in Zürich Altstetten (per 1. April 2014) und in Zürich Seebach (per 15. Dezember 2014) resultierte ein 6.1 Prozent über dem bilanzierten Marktwert liegender Gewinn vor Steuern von CHF 3.1 Millionen. In der Berichtsperiode verzeichnete das Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau den Zugang eines in Realisation befindlichen Wohn- und Geschäftshauses an der Schiffbaustrasse in Zürich-West sowie sieben Abgänge durch Umklassierung. Damit bestand das Portfolio der Anlageliegenschaften per 31. Dezember 2014 aus insgesamt 64 Renditeliegenschaften 20 Wohn- und 44 Geschäftsliegenschaften und einer Anlageliegenschaft im Bau. 20

25 Die Bewertung der 65 Anlageliegenschaften (2013: 67 Liegenschaften) durch den externen Liegenschaftenschätzer resultierte in einer in der Summe negativen Wertkorrektur vor Steuern um CHF 5.9 Millionen (2013: CHF +8.1 Mio.). Wohnliegenschaften Wohnungsmix nach Wohnungsgrössen per 31. Dezember ½ Zimmer 4% 4½ Zimmer 28% 2½ Zimmer 21% 5 Zimmer 7% 3½ Zimmer 40% Die Wohnliegenschaften verzeichneten eine positive Wertveränderung um CHF 23.0 Millionen. Demgegenüber erfuhren die Geschäftsliegenschaften eine Abwertung um 28.2 Millionen. Bei der einzigen Anlageliegenschaft im Bau kam es zu einer geringfügigen Abwertung um CHF 0.7 Millionen. Die in der Summe negative Wertveränderung widerspiegelt sowohl die allgemein anspruchsvolle Situation bei der Vermietung von Geschäftsflächen als auch die marktbedingt höheren Leerstände. Die Wertkorrektur entspricht 0.17 Prozent des Marktwerts des Gesamtportfolios. Per 31. Dezember 2014 resultierten die Veränderungen im Bestand und die vorgenommene Wertkorrektur in einem Gesamtwert aller Anlageliegenschaften von CHF 3.51 Milliarden (2013: CHF 3.45 Mia.). Davon entfielen CHF Millionen auf die Renditeliegenschaften und 4.0 Millionen auf die Anlageliegenschaft im Bau. Der durchschnittliche Marktwert der 64 Renditeliegenschaften betrug CHF 54.8 Millionen (2013: CHF 43.5 Mio.). Der Anteil der Wohnliegenschaften am Portfolio der Renditeliegenschaften lag bei Millionen beziehungsweise 19.7 Prozent, jener der Geschäftsliegenschaften bei Millionen beziehungsweise 80.3 Prozent. Wegen der 2014 erfolgten Umklassierung des Toni-Areals und aufgrund zahlreicher weiterer Neuzugänge ergab sich bei der geografischen Verteilung der Renditeliegenschaften gemessen am Marktwert ein gegenüber den Vorjahren verändertes Bild: Per 31. Dezember 2014 belief sich der Anteil der Stadt Zürich auf 53.5 Prozent (2013: 50.5%), jener des übrigen Kantons Zürich auf 34.6 Prozent (2013: 34.8%), auf die beiden Basel entfielen 6.1 Prozent (2013: 8.1%), auf die Kantone Genf und Waadt 3.9 Prozent (2013: 4.2%) und auf den Raum Zug 1.9 Prozent (2013: 2.4%) betrug der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt 72.6 Prozent. 21

26 Geschäftsfeld Generalunternehmung Mit der Projektentwicklung, der Realisation und dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften erwirtschaftete das Geschäftsfeld Generalunternehmung im Geschäftsjahr 2014 einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF Millionen (2013: CHF Mio.). Das Resultat ist wesentlich geprägt vom erfolgreichen Verkauf von Entwicklungsliegenschaften. Das Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäftsfelds betrug CHF 46.2 Millionen (2013: CHF 45.2 Mio.). Zu dem trotz tieferer Erträge der Sparte Realisation über dem Vorjahreswert liegenden Ergebnis beigetragen haben die Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften und eine aus der Anwendung von IAS 19 resultierende einmalige Gutschrift beim Personalvorsorgeaufwand. Die operative Marge des Geschäftsfelds Generalunternehmung lag in der Berichtsperiode bei guten 44.9 Prozent (2013: 40.8%). Im Geschäftsjahr 2014 belief sich das Unternehmensergebnis auf CHF 30.9 Millionen (2013: CHF 29.0 Mio.), entsprechend einer ansehnlichen Eigenkapitalrendite von 17.7 Prozent (2013: 12.5%). Projektentwicklung Mit Eigen- und Drittprojekten verzeichnete die Sparte Projektentwicklung in der Berichtsperiode eine fortgesetzt gute Auslastung der gegenüber dem Vorjahr nochmals leicht erhöhten Kapazitäten. Herausragendes Beispiel für die Leistungsfähigkeit der Sparte ist das 2014 fertiggestellte Richti-Areal in Wallisellen. Das vollumfänglich mit eigenen Mitteln finanzierte Bauvorhaben garantierte einerseits eine gute Auslastung der Sparte Realisation während rund vier Jahren. Andererseits ermöglichte das Projekt sowohl eine hohe Zahl von Eigentumsübertragungen von Entwicklungsliegenschaften als auch den Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften. In der Berichtsperiode erfolgte die Durchführung eines Studienauftrags für ein Bürogebäude beim Schiffbauplatz in Zürich-West. Das von der Jury einstimmig zur Weiterbearbeitung empfohlene Projekt umfasst auf sechs Geschossen eine nutzbare Fläche von rund Quadratmetern. Sofern sämtliche Bewilligungen zeitgerecht verfügbar sind, wird der Baubeginn bereits Mitte 2015 erfolgen. Per 31. Dezember 2014 war praktisch die gesamte Nutzfläche bereits vermietet. Für das Quadratmeter grosse Bäuler-Areal in Rümlang ZH definierte die Projektentwicklung im Geschäftsjahr 2014 ein nutzerneutrales und modular aufgebautes Bebauungskonzept, das im Markt auf erfreuliches Interesse stiess. Die Planung für das in Bülach ZH geplante Quartier mit gemischter Nutzung wurde in der Berichtsperiode weiter vorangetrieben. Auf dem rund Quadratmeter grossen Areal Bülachguss plant Allreal die Realisation von über 450 Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Büro- und Gewerbeflächen. Das Projekt verfügt über ein geschätztes Investitionsvolumen von rund CHF 300 Millionen. 22

27 Weitere wichtige Projektentwicklungen, die im Geschäftsjahr 2014 zusätzlich zu den bereits erwähnten neu in Angriff genommen, massgeblich weiterbearbeitet oder abgeschlossen wurden: Delta-Areal* AE Wohnen Solothurn Dietlimoos-Moos* GE Wohnen, Büro, Gewerbe Adliswil ZH Neuwisen-Areal GE Wohnen, Büro, Gewerbe Dielsdorf ZH Kirschblütenweg PE Wohneigentum Basel Schafschürwies* PE Wohnüberbauung Hombrechtikon ZH Pfruendmattstrasse PE Wohneigentum Mettmenstetten ZH Bodan-Areal PE Wohnen, Büro, Gewerbe Romanshorn TG Am Oeschbrig* PE Wohnen Zürich Grütlistrasse* PE Turnhalle Zürich Schiffbaustrasse PE Wohnen, Büro, Gewerbe Zürich Kirchenweg* PE Wohnen und Büro Zürich GE: Gebietsentwicklung AE: Arealentwicklung PE: Projektentwicklung * Auftrag für Dritte Das potenzielle Auftragsvolumen der bearbeiteten Projekte belief sich auf rund CHF 1 Milliarde. Realisation Mit CHF Millionen lag das von der Sparte Realisation im Geschäftsjahr 2014 mit Dritt- und Eigenprojekten abgewickelte Projektvolumen 19.9 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahrs (2013: CHF Mio.). Hauptgrund für die deutliche Abnahme sind die Ende 2013 und in der Berichtsperiode fertiggestellten Grossprojekte in Zürich-West und auf dem Richti-Areal in Wallisellen. Den Rückgang des Volumens zusätzlich akzentuiert hat der im Hinblick auf die Verbesserung der Rentabilität vollzogene Verzicht auf die Bearbeitung von Projekten mit fehlenden Gewinnaussichten. Die Anpassung der Kapazitäten an das tiefere Projektvolumen erfolgte schrittweise über die natürliche Fluktuation sowie durch die Beendigung von Vertragsverhältnissen mit freien Mitarbeitenden. Vom in der Berichtsperiode abgewickelten Projektvolumen entfielen 62.8 Prozent auf Drittprojekte, 20.9 Prozent auf Eigenprojekte und 16.3 Prozent auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte (2013: 57.1%/19.6%/23.3%). Der Anteil der Neubauprojekte lag bei 77.5 Prozent, jener der Renovationen und Umbauten bei 22.5 Prozent (2013: 85.8%/14.2%). Im Geschäftsjahr 2014 bearbeitete die Sparte Realisation rund 120 Projekte. Der am Stichtag gesicherte Arbeitsvorrat von rund CHF 820 Millionen entspricht einer Auslastung der vorhandenen Kapazitäten während gut zwölf Monaten. Kosten- und Termindruck bei der Ausführung der zu realisierenden Projekte haben in der Berichtsperiode weiter zugenommen. Darüber hinaus verursachen die verschärfte Solidarhaftung sowie strengere arbeits- und 23

28 Operative Marge Generalunternehmung in Prozent sozialversicherungsrechtliche Bestimmungen deutlich höhere Haftungsrisiken. Aus diesem Grund setzt die Sparte Realisation seit Mitte 2014 schrittweise eine Reihe von Massnahmen um abgeschlossene Projekte Die Übergabe des Toni-Areals an den Kanton Zürich erfolgte per 1. Mai Beim hauptsächlich von der Zürcher Hochschule der Künste ZHdK und der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften genutzten Gebäude in Zürich-West handelt es sich um das grösste und komplexeste Einzelprojekt, das Allreal je realisiert hat. Die Liegenschaft verfügt über eine Nutzfläche von Quadratmetern. Davon entfallen auf die Fachhochschulen , auf Sammlungen/Museen und auf die 100 Mietwohnungen Quadratmeter. Der von Allreal mit dem Kanton Zürich abgeschlossene Mietvertrag hat eine Laufzeit von mindestens 20 Jahren. Ein weiteres Grossprojekt, dessen Abschluss in das Geschäftsjahr 2014 fiel, ist das gemischt genutzte Neubauquartier Richti in Wallisellen. Dieses geniesst sowohl in Fachkreisen als auch in der öffentlichen Wahrnehmung den Ruf eines ökologischen und städtebaulichen Vorzeigeprojekts mit zukunftsweisendem Charakter. In der Berichtsperiode wurden die letzten Gebäude auf dem Richti-Areal fertiggestellt. Dabei handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus für das eigene Portfolio, ein an einen institutionellen Investor veräussertes Wohn- und Geschäftshaus und ein an UPC Cablecom vermietetes Bürogebäude. Das Investitionsvolumen des Gesamtprojekts beläuft sich auf insgesamt über CHF 800 Millionen. Ende Oktober 2014 erfolgte die termingerechte Übergabe der ersten Etappe des Bürogebäudes Superblock (Nutzfläche rund m 2 ) in Winterthur an die Bauherrschaft AXA Winterthur. Weitere in der Berichtsperiode fertiggestellte und der Bauherrschaft übergebene Projekte nebst zahlreichen weiteren: Sanierung Gewerbehaus Gewerbestrasse* Umbau Zentrum Oberdorf Gesamtsanierung Hauptsitz UBS* Neubau Wohnüberbauung Keiserpark* Neubau Wohneigentum Cholplatz Neubau Arealüberbauung Hammergut* Neubau Wohnhaus Eichenwäldli* Sanierung Mehrfamilienhäuser Wassergass* Neubau Wohneigentum Bruggächer Sanierung Wohnüberbauung Webermühle* Neubau Wohnüberbauung Heerpark 2* Neubau Geschäftshaus Lilienthal Sanierung Wohnüberbauung Dörfliweg* Neubau Mehrfamilienhaus Leuenbergstrasse* Neubau Wohn- und Geschäftshaus Freihof* Neubau Wohnüberbauung Hohfurri* Pflegezentrum Spital Zofingen* Sanierung Wohnüberbauung Bim Hasel* Zweite Etappe Wohnüberbauung Riedpark* Allschwil BL Baar ZG Basel Buchs AG Bülach ZH Cham ZG Dietikon ZH Horgen ZH Mönchaltorf ZH Neuenhof AG Oberuzwil SG Opfikon ZH Schliern BE St. Gallen Wil SG Winterthur ZH Zofingen AG Zollikofen BE Zug 24

29 Sanierung Wohnhaus Feldstrasse* Neu-, An- und Umbau Wohn- und Geschäftshaus Mühlebachstrasse* Umnutzung und Neubau Kino Razzia* Sanierung UBS Theaterstrasse* Ersatzneubau Schaffhauserstrasse* Neubau Bürogebäude Herostrasse Aufstockung Magazingebäude MAN Neubau Wohnhochhaus Escher-Terrassen Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich * Auftrag für Dritte Laufende Projekte Auf dem Freilager-Areal in Zürich Albisrieden realisiert Allreal für die Zürcher Freilager AG eine Überbauung mit rund 800 Mietwohnungen, 200 Zimmern für studentisches Wohnen sowie Flächen für Gewerbe und Verkauf. In der Berichtsperiode verliefen die Arbeiten am aktuell grössten Drittauftrag gemäss Plan und ohne Schwierigkeiten. Die Übergabe an die Bauherrschaft wird 2016 erfolgen. Weitere bedeutende Projekte, die die Sparte Realisation im Geschäftsjahr 2014 weitergeführt hat, waren unter anderem Wohnüberbauungen in Zürich Unterstrass, Bottmingen BL, Rümlang ZH und Herisau AR, die Sanierung einer Geschäftsliegenschaft in Basel sowie die Erneuerung einer Wohnüberbauung in Wetzikon ZH gestartete Projekte Im Hinblick auf die bevorstehende Sanierung und Erneuerung des UBS- Gebäudes am Paradeplatz wurde Allreal mit der Realisation eines Provisoriums an der Pelikanstrasse in Zürich-City beauftragt. Im August starteten die Bauarbeiten für ein Wohn- und Geschäftshaus an der Schiffbaustrasse in Zürich-West. Dabei handelt es sich um ein Eigenprojekt, das nach der für Ende 2017 / Anfang 2018 geplanten Fertigstellung ins Portfolio der Renditeliegenschaften übernommen werden soll. Anfang Dezember erfolgte der Spatenstich für die Sanierung und den Ausbau der Universitätsklinik Balgrist in Zürich Riesbach. Die Bauzeit für das Grossprojekt beträgt rund drei Jahre. Zu den wichtigsten Projekten, die zusätzlich zu den bereits beschriebenen im Geschäftsjahr 2014 neu in Angriff genommen wurden, gehörten: Sanierung Mehrfamilienhaus Bernhofstrasse* Neubau Wohnüberbauung Kreuzlingerstrasse* Mieterausbauten Stücki Business Park / Stücki Shopping* Zweite Etappe Neubau Wohnüberbauung Obermühleweid* Neubau Wohnüberbauung Moosholzwiesen* Aufstockung Mehrfamilienhaus Poststrasse* Neubau Wohneigentum Pfruendmattstrasse Neubau Wohnüberbauung im Garten* Umbau und Sanierung Bürogebäude Schwertstrasse* Sanierung Wohnsiedlung Grindelstrasse* Sanierung Mehrfamilienhäuser Langfurrenstrasse* Dritte Etappe Neubau Wohnüberbauung Riedpark* Adliswil ZH Amriswil TG Basel Cham ZG Egnach TG Erlenbach ZH Mettmenstetten ZH Roggwil TG Schaffhausen Volketswil ZH Wetzikon ZH Zug 25

30 Umbau Archiv für Zeitgeschichte Hirschengraben* Sanierung Mehrfamilienhäuser Flurstrasse* Neubau Mehrfamilienhaus Griesernweg* Sanierung Bürogebäude Kalchbühlstrasse Umnutzung Geschäftshaus Kirchenweg* Neubau Mehrfamilienhaus Am Oeschbrig* Sanierung und Umbau Bürohochhaus zur Bastei* Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich Zürich * Auftrag für Dritte Verkauf von Entwicklungsliegenschaften Mit einem Absatz von 84 Einheiten lag das 2014 erzielte Ergebnis deutlich unter dem Vergleichswert des Vorjahrs (2013: 256 Einheiten). Hauptgründe für den Rückgang sind die gegenüber den Vorjahren geringere Zahl zum Verkauf stehender Objekte im unteren und mittleren Preissegment, das im Grossraum Zürich vorhandene Überangebot beim höherpreisigen Wohneigentum sowie die weiter verschärften Bedingungen der kreditgebenden Banken. Mit dem Verkauf der letzten von insgesamt 50 Wohnungen wurde in der Berichtsperiode das Projekt Bruggächer in Mönchaltorf ZH erfolgreich abgeschlossen. Beim Projekt Stockenstrasse in Kilchberg ZH waren am Stichtag zwar ebenfalls alle acht Wohnungen verkauft, aber die letzten Eigentumsübertragungen werden erst Mitte 2015 stattfinden. Beim im Geschäftsjahr 2014 in Angriff genommenen Projekt Pfruendmattstrasse in Mettmenstetten ZH waren am Stichtag 17 von 35 Reiheneinfamilienhäuser bereits verkauft. Per 31. Dezember 2014 standen damit 143 Wohneinheiten davon 53 bezugsbereite zum Verkauf ( : 198). Dabei handelte es sich um folgende Projekte: Anzahl Wohnungen davon verkauft bis Ende 2014 davon bis Ende 2014 eigentumsübertragen Bezugsbereitschaft Holengass Meilen ZH Q Escherhof Wallisellen ZH Q Stockenstrasse Kilchberg ZH Q Lerchenbergstrasse Erlenbach ZH Q Cholplatz Bülach ZH Q Guggach Zürich Unterstrass Q Pfruendmattstrasse Mettmenstetten ZH Q Unter Berücksichtigung der am 17. Juni 2014 erfolgten Eigentumsübertragung des Wohn- und Geschäftshauses Ringhof auf dem Richti-Areal in Wallisellen an einen institutionellen Investor summierten sich die in der Berichtsperiode getätigten Verkäufe von Entwicklungsliegenschaften auf CHF Millionen. Der daraus resultierende Gewinn lag bei CHF 34.6 Millionen belief sich der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt auf 27.4 Prozent.

31 Ausblick Der Verlauf der Schweizer Konjunktur lässt sich nur schwer beurteilen. Es ist jedoch von einem sich tendenziell eher abschwächenden und von branchenspezifischen Schwankungen geprägten Wirtschaftswachstum auszugehen. Das in verschiedenen Regionen bestehende Überangebot bei den Geschäftsflächen wird zu einer weiteren Verschärfung des Verdrängungskampfs führen. Damit verbunden sind längere Absorptionszeiten, höhere Vermarktungskosten sowie Zugeständnisse bei den Vertragskonditionen. Zudem ist bei älteren Geschäftsliegenschaften im Hinblick auf eine Vermietung mit zusätzlichem Investitionsbedarf zu rechnen. Peripher gelegene oder schlecht erschlossene Liegenschaften erweisen sich zusehend als nur sehr schwer vermietbar. Der Wohnungsmarkt dürfte auch zukünftig geprägt sein von einer soliden Nachfrage in den Zentrumslagen und in der gut erschlossenen Agglomeration. Da das Angebot die Nachfrage bei den höherpreisigen Miet- und Eigentumswohnungen zunehmend übersteigt, wird der Abschluss entsprechender Verträge ausgesprochen anspruchsvoll bleiben. Die ab 2013 erfolgten Zugänge führten zu einem markanten Ausbau des Liegenschaftenportfolios von Allreal. Nach Abschluss der dynamischen Wachstumsphase stehen nun die Konsolidierung des stark vergrösserten Bestands an Renditeliegenschaften sowie die Verbesserung der Profitabilität durch die Reduktion der leerstandsbedingten Ertragsausfälle im Vordergrund. Der fortgesetzt hohe Konkurrenzdruck, sinkende Margen und tiefe Vergabegewinne bewirken, dass die Entwicklung und die Realisation von Projekten mit intaktem Gewinnpotenzial anspruchsvoll bleiben. Die von Allreal mit einem tieferen Projektvolumen angestrebte Steigerung der Rentabilität bedingt die überlegte Akquisition von Drittprojekten sowie die Planung und Realisation marktgerechter Eigenprojekte für den Verkauf an Investoren. Wegen der geringen Zahl neuer Projekte, der abflachenden Nachfrage beim höherpreisigen Wohneigentum und der verschärften Bestimmungen bei der Refinanzierung rechnet Allreal bei der Veräusserung von Wohneigentum für das Geschäftsjahr 2015 bestenfalls mit einem Verkaufsvolumen auf Vorjahresniveau. Den Geschäftsverlauf 2015 beurteilen Verwaltungsrat und Gruppenleitung vorsichtig positiv. Diese Einschätzung gründet auf verschiedenen Aspekten: dem Potenzial, das sich aus dem Abbau von Leerständen des vergrösserten Portfolios ergibt, der geringen Zahl von auslaufenden Mietverträgen, der Leistungsfähigkeit der Sparten Projektentwicklung und Realisation, den vorhandenen Entwicklungsreserven und gesicherten Grundstücken sowie auf der vorteilhaften Finanzierung dank historisch tiefer Zinsen. Trotz Herausforderungen und Unwägbarkeiten geht das Unternehmen davon aus, im Geschäftsjahr 2015 ein operatives Unternehmensergebnis zu erzielen, das mit demjenigen des Berichtsjahrs mindestens vergleichbar ist. 27

32 Corporate Governance Grundlagen und Einleitung Dieser Bericht zur Corporate Governance beschreibt die Grundsätze der Führung und Kontrolle auf oberster Unternehmensstufe der Allreal-Gruppe. Die nachstehenden Angaben zur Corporate Governance entsprechen der Corporate-Governance-Richtlinie (RLCG) der SIX Swiss Exchange, die am 1. Oktober 2014 in Kraft gesetzt wurde, sowie den Kommentaren zur Cor porate- Governance-Richtlinie. Sie folgen dem Aufbau der RLCG. 1 Konzernstruktur und Aktionariat 1.1 Konzernstruktur Die Allreal-Gruppe ist nur in der Schweiz tätig und besitzt nachfolgend aufgeführte Rechtsstruktur und Beteiligungsverhältnisse. Allreal Holding AG Baar Allreal Home AG Zürich Allreal Office AG Zürich Allreal Toni AG Zürich Allreal Vulkan AG Zürich Allreal West AG Zürich Apalux AG Zürich Allreal Finanz AG Baar Allreal Generalunternehmung AG Zürich Hammertor AG Cham Hammer Retex AG Cham Firma Sitz Aktienkapital in CHF Mio. Beteiligungsquote in % Allreal Home AG Zürich Allreal Office AG Zürich Allreal Toni AG Zürich Allreal Vulkan AG Zürich Allreal West AG Zürich Apalux AG Zürich Allreal Finanz AG Baar Allreal Generalunternehmung AG Zürich Hammertor AG Cham Hammer Retex AG Cham Bei sämtlichen Beteiligungen handelt es sich um nicht kotierte Gesellschaften, die zu 100 Prozent in den Konsolidierungskreis der Konzernrechnung miteinbezogen werden. 28 Allreal-Geschäftsbericht 2014

33 Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Konsolidierungskreis nicht verändert. Die operative Konzernstruktur umfasst zwei Geschäftsfelder: Geschäftsfeld Immobilien Anlagetätigkeit in Wohn- und Geschäftsliegenschaften, darin eingeschlossen Liegenschaften mit besonderem Entwicklungs potenzial und Anlageliegenschaften im Bau. Im Weiteren werden verschiedene Immobiliendienstleistungen (Liegenschaftenverwaltung, Verkauf von Wohneigentum, Beratung bei Liegenschaftengeschäften, Vertragswesen) angeboten. Geschäftsfeld Generalunternehmung Kombination von Projektentwicklung, Generalunternehmertätigkeit (Realisation) und Dienstleistungen im Immobilienbereich. Die Allreal Holding AG mit Sitz in Baar ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Per 31. Dezember 2014 betrug die Börsenkapitalisierung CHF Mio. Die Namenaktien werden am Hauptsegment gehandelt (Valor , ISIN CH , Kürzel ALLN). 1.2 Bedeutende Aktionäre Im Aktienregister der Allreal Holding AG waren per 31. Dezember folgende Aktionäre mit einer die 3-Prozent-Quote übersteigenden Beteiligung (direkt und/oder indirekt) eingetragen («Bedeutende Aktionäre»): Helvetia Gruppe, St. Gallen % 10.0% Pensionskasse der Oerlikon Contraves AG, Zürich 4.4% 4.4% PKE-CPE Vorsorgestiftung, Zürich 3.8% 3.5% Kanton Zürich, BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, Zürich 3.4% 4.8% Mobiliar Gruppe, Bern 2 3.2% 3.2% Basellandschaftliche Pensionskasse, Liestal 3.1% 3.1% Highclere International Inverstors LPP, GB-London >3% 1 Haltend via 100%-Tochtergesellschaften Helvetia Schweizerische Lebensversicherungsgesellschaft AG, Basel, und Helvetia Beteiligungen AG, St. Gallen 2 Haltend via 100%-Tochtergesellschaften Schweizerische Mobiliar-Versicherungsgesellschaft, Bern, und Mobilière Suisse Société d assurances sur la vie, Nyon Für weitere Einzelheiten zur Zusammensetzung des Aktionariats vgl. Seite 159 des Geschäftsberichts. Aufgrund der Gesetzgebung über den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz («Lex Koller») benötigt Allreal für den Erwerb von Wohnimmobilien sowie von Bauland für die Realisation von Wohneigentum den Nachweis der inländischen Beherrschung. Um den Vorschriften der «Lex Koller» Genüge zu tun, besteht zwischen den bedeutenden Aktionären sowie mehreren anderen Aktionären ein Aktio närsbindungsvertrag. Unter diesem haben sich die beteiligten Aktionäre verpflichtet, Allreal-Geschäftsbericht

34 gemeinsam eine bestimmende Mehrheit des Aktienkapitals der Allreal Holding AG zu halten. Darüber hinausgehende Anteile sind frei verfügbar. Per 31. Dezember 2014 hielten die Poolaktionäre Prozent des Aktienkapitals (gebundene und freie Aktien). Kernelemente des Aktionärsbindungsvertrags sind die Regeln für die Poolaktionäre, wonach der Verkauf von gebundenen Aktien unter dem Vorbehalt des Vorkaufsrechts der übrigen Poolaktionäre nur an Dritte möglich ist, die nicht als auslän dische Personen im Sinne der «Lex Koller» gelten und bereit sind, in den Vertrag einzutreten. Weitergehende Verpflichtungen, wie zum Beispiel Stimmrechtsweisungen an der Generalversammlung, bestehen nicht. In der Berichtsperiode betrug der Anteil der Poolaktionäre (gebundene Aktien) unverändert zum Vorjahr Prozent des Aktienkapitals. Es sind keine Änderungen bei den Parteien des Aktionärsbindungsvertrags eingetreten, weshalb für diese Aktionsärsgruppe keine Offenlegungsmeldung im Jahr 2014 erfolgte. Am 20. November 2014 hat Highclere International Investors LPP, GB-London, der Gesellschaft und der SIX Swiss Exchange mitgeteilt, dass sie mehr als 3.0 Prozent an der Allreal Holding AG hält. Die Offenlegungsmeldung wurde am 25. November 2014 publiziert. Angaben zu diesen Aktionären sind auf der Website der SIX Swiss Exchange, Rubrik bedeutende Aktionäre ( disclosure/major_shareholders_de.html), abrufbar. 1.3 Kreuzbeteiligungen Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen. 2 Kapitalstruktur 2.1 Kapital Per 31. Dezember hatte die Allreal Holding AG folgende Kapitalstruktur: CHF Mio Ausgegebenes Aktienkapital Genehmigtes Kapital Bedingtes Kapital Genehmigtes und bedingtes Kapital im Besonderen Genehmigtes Kapital Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung vom 28. März 2014 ermächtigt, das Aktienkapital gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts bis 28. März 2016 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke 30 Allreal-Geschäftsbericht 2014

35 einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF Mio. durch Ausgabe von maximal Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Bedingtes Kapital Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre ein bedingtes Kapital von maximal CHF Mio. durch Ausgabe von maximal Namen aktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die je - weiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien um CHF 0.2 Mio. auf CHF Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2014). Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. ( Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Ge - schäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist per Bilanzstichtag nicht beansprucht. 2.3 Kapitalveränderungen In den Jahren 2012 bis 2014 hat sich die Kapitalstruktur wegen einer Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot im Mai 2012 sowie der Konversion von Wandelobligationen in Aktien im März 2013 und im September 2014 wie folgt ver ändert: CHF Ordentliches Aktienkapital Genehmigtes Aktienkapital Bedingtes Aktienkapital Aktien und Partizipationsscheine Das Aktienkapital ist eingeteilt in voll einbezahlte Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert. Alle ausstehenden Aktien sind Einheitsaktien, und es bestehen keine Vorzugs- oder Stimmrechtsaktien. Die Namenaktien sind in Form von Wertrechten ausgegeben und als Bucheffekten ausgestaltet. Alle Aktien sind dividendenberechtigt. Voraussetzung für die Ausübung der dem Aktionär zustehenden Mitwirkungsrechte ist der Eintrag im Aktienbuch der Gesellschaft. Jede eingetragene Aktie berechtigt an der Generalversammlung zu einer Stimme. Für die Aktien, die die Gesellschaft in ihrem Eigenbestand hält, ruhen die Stimmrechte, und es werden keine Dividenden für diese Aktien ausbezahlt. Die Gesellschaft verfügt über kein Partizipationsscheinkapital. Allreal-Geschäftsbericht

36 2.5 Genussscheine Allreal hat keine Genussscheine herausgegeben. 2.6 Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen Jeder Aktionär kann sich im Aktienbuch der Gesellschaft eintragen lassen. Der Verwaltungsrat kann die Eintragung ablehnen, sofern die Anzahl der vom Erwerber beziehungsweise von einer gemeinsam handelnden Aktionärsgruppe gehaltenen Namenaktien direkt oder indirekt 5 Prozent des Aktienkapitals überschreitet. Nominee-Eintragungen sind unter Vorbehalt der vorerwähnten 5-Prozent- Klausel ohne Stimmrechtsbeschränkungen möglich. 2.7 Wandelanleihen und Optionen Die Gesellschaft hat am 9. Oktober 2014 die 2.125%-Wandelanleihe in der Höhe von CHF Mio. zurückbezahlt. Im September 2014 wurden mit Konversion von Wandelobligationen 992 Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert aus bedingtem Kapital geschaffen. Zusammen mit den Konversionen in 540 Namenaktien aus den Vorjahren hat sich der ursprüngliche Emissionsbetrag der Wandelanleihe von CHF Mio. um CHF 0.21 Mio. auf CHF Mio. reduziert. Per Bilanzstichtag hat die Gesellschaft weder Wandel- oder Optionsanleihen noch Optionspläne auf Allreal-Namenaktien ausgegeben. 3 Verwaltungsrat 3.1 Mitglieder des Verwaltungsrats Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG besteht gemäss Statuten aus einem oder mehreren Mitgliedern, zurzeit deren sechs. Für die aktuelle Zusammensetzung sowie für die Angaben zu den einzelnen Verwaltungsratsmitgliedern vgl. Seite 14 und 15 des Geschäftsberichts. Alle Mitglieder sind mit Ausnahme von Bruno Bettoni nicht exekutiv in der Gesellschaft tätig und hatten in der Vergangenheit keine operativen Geschäftsleitungsfunktionen innerhalb Allreal inne. Allreal bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Rechtsanwaltskanzleien, unter anderem auch von Meyerlustenberger Lachenal Rechtsanwälte, in der Dr. Thomas Lustenberger, Präsident des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG, einer von 32 Partnern ist. Meyerlustenberger Lachenal hat Allreal im Geschäftsjahr 2014 Honorare in der Höhe von CHF Mio. in Rechnung gestellt. Die Helvetia Gruppe, die 10.0 Prozent des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Dr. Ralph-Thomas Honegger im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Allreal ist für die Helvetia Gruppe als 32 Allreal-Geschäftsbericht 2014

37 Generalunternehmerin in der Projektentwicklung und in der Realisation von Bauprojekten tätig, die zu marktüblichen Konditionen ausgeführt werden. Das abgewickelte Projekt volumen für die Helvetia Gruppe betrug in der Berichtsperiode CHF 6.7 Mio. Im Weiteren bestehen Versicherungsverträge zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.1 Mio. (Gebäude-, Bau- und Personenversicherungen). Olivier Steimer ist Präsident des Verwaltungsrats der Banque Cantonale Vaudoise, die seit mehreren Jahren in Geschäftsbeziehung mit Allreal steht. Per Bilanzstichtag bestehen hypothekarisch gesicherte Kredite in Höhe von CHF 50 Mio. sowie derivative Finanzinstrumente (Payer Swaps) mit einem Nominalwert von CHF 150 Mio. Weitere wesentliche Geschäftsbeziehungen zwischen Allreal und den Mitgliedern des Verwaltungsrats bestehen nicht. 3.2 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen In Bezug auf die weiteren Tätigkeiten und Funktionen der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats ausserhalb von Allreal vgl. Seite 14 und 15 des Ge - schäftsberichts. 3.3 Statutarische Regeln in Bezug auf die Anzahl der zulässigen Tätigkeiten Jedes Mitglied des Verwaltungsrats darf ausserhalb von Allreal maximal 15 Mandate gegen Entschädigung innehaben, wovon höchstens 5 Mandate bei Publikumsgesellschaften. 3.4 Wahl und Amtszeit Die Generalversammlung wählt jährlich je einzeln die Mitglieder des Verwaltungsrats, den Präsidenten des Verwaltungsrats und die Mitglieder des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses, in dem zwingend Verwaltungsräte sein müssen. Die Wiederwahl ist zulässig. Die Alterslimite liegt bei 70 Jahren. Dr. Thomas Lustenberger wurde erstmalig 1999 in den Verwaltungsrat gewählt, Albert Leiser im Jahr 2005, Dr. Ralph-Thomas Honegger im Jahr 2012, Olivier Steimer und Peter Spuhler im Jahr 2013 und Bruno Bettoni im Jahr Interne Organisation Die Generalversammlung hat Dr. Thomas Lustenberger zum Präsidenten des Verwaltungsrats gewählt. Der Verwaltungsrat konstituiert sich selbst und hat Dr. Ralph-Thomas Honegger zu seinem Vizepräsidenten und Bruno Bettoni als Delegierten des Verwaltungsrats bestimmt. Allreal-Geschäftsbericht

38 Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Mitglieder anwesend ist. Er fasst seine Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen; der Vorsitzende hat Stichentscheid. Der Verwaltungsrat hält jährlich vier ordentliche Sitzungen ab, die in der Regel einen halben Tag dauern. Zu aktuellen Themen können zusätzliche Sitzungen einberufen wer den. Im Jahr 2014 wurden insgesamt vier ordentliche Sitzungen abgehalten. An zwei Sitzungen nahmen während der gesamten Sitzungsdauer alle Verwaltungsräte teil, an zwei deren fünf. Zusätzlich wurde eine ganztägige Klausursitzung über die strategische Ausrichtung von Allreal mit allen Mitgliedern des Verwaltungsrats durchgeführt. Die Mitglieder der Gruppenleitung nehmen für einzelne Traktanden ebenfalls an den Sitzungen des Verwaltungsrats teil. Im Weiteren hat der Verwaltungsrat auf dem Zirkularweg und in Telefonkonferenzen mehrere Geschäfts vorfälle abgehandelt. Schwerpunkte der Verwaltungsratssitzungen im Geschäftsjahr 2014 waren: die Überprüfung, punktuelle Anpassung und Genehmigung der Unternehmensstrategie, der Mittelfristplanung und des Jahresbudgets 2015 die Diskussion und Prüfung der Umsetzung der Zwei-Säulen-Strategie mit Nachvollzug der quantitativen Zielvorgaben aufgrund einzelner Wachstumsinitiativen die Diskussion und Genehmigung der Finanzabschlüsse pro Quartal inklusive Liquiditätsstatus, Fremdfinanzierungen und pendenter Rechtsfälle, der Abweichungsanalyse zum Budget 2014 sowie der Prognoserechnung für das gesamte Geschäftsjahr 2014 die Behandlung und Genehmigung von Anträgen betreffend Verkäufen von Anlageliegenschaften sowie grosser Investitionsvorhaben die Beurteilung von Chancen und Risiken grosser Eigenprojekte (Entwicklungsliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) die Diskussion über den Transaktions- und Mietermarkt und die Leerstandssituation einzelner Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien die Diskussion über die Ausrichtung der Generalunternehmung und damit einhergehend deren kurz- und mittelfristige Kapazitätsauslastung aufgrund grösserer Offerten für Bauprojekte Dritter die Besprechung und die Beurteilung des Finanzierungsmanagements (Zinsbindung, Kreditfazilitäten und Hedging) die Überwachung und die Einhaltung der Anlage- und Finanzierungsrichtlinien die Beratungen und Beschlussfassungen in Zusammenhang mit der Emission einer Obligationenanleihe die Genehmigung der halbjährlichen externen finanziellen Berichterstattung inklusive Medienmitteilungen die Genehmigung der Anträge des Risk-and-Audit-Ausschusses und des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses die Beratungen zum Risikomanagement (Risikomatrix und -katalog) und zum internen Kontroll system (IKS) die Diskussion über verschiedene Rechnungslegungsstandards und Bestätigung der IFRS-Rechnungslegung für Allreal 34 Allreal-Geschäftsbericht 2014

39 die Entwicklung des Aktienkurses und der Aktionärsstruktur in Bezug auf die Einhaltung der Vorschriften der «Lex Koller» die Diskussion und Genehmigung der vorzuschlagenden Traktanden zuhanden der Generalversammlung vom 28. März 2014 Der Präsident des Verwaltungsrats übernimmt als Ansprechpartner des Vorsitzenden der Gruppenleitung Sonderaufgaben. Die Wahrnehmung dieser Aufgaben beinhaltet mehrere Sitzungen jährlich und häufige telefonische Kontakte. 3.6 Verwaltungsratsausschüsse Um das Fachwissen und die Erfahrungen der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsrats gezielt in die Entscheidungsfindung einfliessen oder zur Wahrnehmung seiner Aufsichtspflicht Bericht erstatten zu lassen, hat der Verwaltungsrat, gestützt auf das Organisationsreglement, zwei Ausschüsse gebildet. Die dem Ver waltungsrat gemäss Organisationsreglement und Gesetz zugewiesenen Pflichten und Kompetenzen verbleiben beim Verwaltungsrat als Gesamt gremium, das heisst, die beiden Ausschüsse haben keine Entscheidungsbefugnis. Die Vorsitzenden der Ausschüsse informieren den Gesamtverwaltungsrat über die wesentlichen Erkenntnisse aus den Ausschusssitzungen beziehungsweise präsentieren die sich ergebenden Anträge. Risk-and-Audit-Ausschuss Der Risk-and-Audit-Ausschuss unterstützt den Verwaltungsrat bei der Beaufsichtigung des Rechnungswesens und der Finanzberichterstattung, der Revisionsstelle, des externen Liegenschaftenbewerters sowie bei der Kontrolle betreffend die Einhaltung rechtlicher Vor schriften. Die Aufgaben beinhalten die Überprüfung der Ausgestaltung des Rechnungswesens in Bezug auf Angemessenheit, Zuverlässigkeit und Wirksamkeit, die Überprüfung des Jahresabschlusses und der anderen zu publizierenden Finanzinformationen, die Überwachung der Einschätzung der Unternehmensrisiken und die Überprüfung der Praktiken des Risiko-Managements beziehungsweise der Wirksamkeit und Effizienz des internen Kontrollsystems (IKS) sowie die periodische Überprüfung der Allreal zur Verfügung stehenden Versicherungsdeckung. Dazu obliegt es dem Risk-and-Audit-Ausschuss, die Geschäftstätigkeit hinsichtlich Einhaltung von Beschlüssen des Verwaltungsrats, interner Reglemente und Richtlinien, unternehmenspolitischer Grundsätze und der einschlägigen Rechtsvorschriften, insbesondere, wie sie sich aus dem Börsen gesetz ergeben, zu überwachen. Im Weiteren überprüft der Risk-and-Audit-Ausschuss die Leistung, Unabhängig keit und Entschädigung der Revisionsstelle sowie des externen Liegenschaftenschätzers. Hierzu gehören insbesondere die Kontrolle der Vereinbarkeit der Revisionstätigkeit mit allfälligen Beratungsmandaten und die Überprüfung der gesamten Honorierung. Die Prüfberichte und die daraus abgeleiteten Feststellungen und Empfehlungen werden mit der Gruppenleitung und der externen Revision im Detail diskutiert, und es werden daraus Massnahmen abgeleitet, deren Umsetzung durch den Risk-and-Audit-Ausschuss überwacht wird. Allreal-Geschäftsbericht

40 Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen des Risk-and-Audit-Ausschusses sind im Organisationsreglement vom 2. Dezember 2014 festgehalten. Der Gesamtverwaltungsrat wird durch den Präsidenten des Risk-and-Audit-Ausschusses anlässlich der nächstfolgenden Verwaltungsratssitzung über die Tätigkeiten des Aus schusses informiert und entscheidet über sich ergeben de Anträge. Der Risk-and-Audit-Ausschuss setzt sich zusammen aus Albert Leiser (Präsident) und Olivier Steimer (Mitglied). Der Leiter Finanzen nimmt in der Regel an den Sitzungen teil. Im Jahr 2014 hat der Risk-and-Audit-Ausschuss zwei Sitzungen abgehalten, um den Jahresabschluss 2013 und den Halbjahresabschluss 2014 in Bezug auf die vorerwähnten Aufgaben zu überprüfen. Im Weiteren wurde die Zusammenarbeit mit der externen Revision und der operativen Führung eingehend beurteilt. An den jeweils zweistündigen Sitzungen nahmen alle Mitglieder des Risk-and-Audit-Ausschusses und teilweise der Leiter Finanzen teil. Für einzelne Traktanden waren Vertreter der externen Revision und des externen Liegenschaftenschätzers anwesend. Nominierungs- und Entschädigungsausschuss Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss unterstützt den Verwaltungsrat in Bezug auf Selektierung, Entschädigung und Ausbildung der Mitglieder des Verwaltungsrats, der Gruppenleitung und der Geschäftsleitung der Generalunternehmung. Seine Aufgaben beinhalten die Leitung des Selektionsprozesses von Mitgliedern von Verwaltungsrat und Gruppenleitung sowie die entsprechende Antragstellung an den Gesamtverwaltungsrat; bezüglich Gruppenleitung erstreckt sich dies auch auf die Antragstellung über die wesentlichen Bedingungen ihrer Arbeitsverträge. Der Ausschuss erstellt im Auftrag des Gesamtverwaltungsrats den Vergütungsbericht zuhanden der Generalversammlung. Zu seinen weiteren Aufgaben zählen die Nachfolgeplanung auf oberster Führungsebene, die Überwachung der Kaderausbildung sowie die Prüfung und Beantragung der vom Vorsitzenden der Gruppenleitung vorgeschlagenen Gehaltspolitik zuhanden des Gesamtverwaltungsrats. Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses sind im Organisationsreglement vom 2. Dezember 2014 festgehalten. Der Präsident des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses orientiert den Gesamtverwaltungsrat über die Tätigkeiten des Ausschusses. Dieser entscheidet über sich ergebende Anträge. Der Ausschuss hat keine Entscheidungsbefugnis. Die Generalversammlung hat Dr. Thomas Lustenberger (Präsident) und Dr. Ralph-Thomas Honegger (Mitglied) in den Nominierungs- und Entschädigungsausschuss gewählt. In der Regel nimmt der Vorsitzende der Gruppenleitung an den Sitzungen teil. 36 Allreal-Geschäftsbericht 2014

41 Im Jahr 2014 hat der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss zwei rund zweistündige Sitzungen und fünf Telefonkonferenzen abgehalten, an denen beide Mitglieder des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses sowie der Vorsitzende der Gruppenleitung anwesend waren. Gegenstand dieser Sitzungen waren Fragen der Nachfolgeplanung, der Organisation der Unternehmung sowie Fragen betreffend die Entschädigungen für die Mitglieder des Verwaltungsrats, der Gruppenleitung und der Geschäftsleitung der Generalunternehmung. Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss hat im Zusammenhang mit der Rekrutierung eines neuen Vorsitzenden der Gruppenleitung externe Berater hinzugezogen und an zehn Kandidateninterviews und Präsentationen teilgenommen. Der Ausschuss unterbreitete dem Verwaltungsrat seine Anträge bezüglich dieser Themen. 3.7 Kompetenzregelung Die Grundsätze der obersten Führung und der Kompetenzordnung sind im Organisationsreglement vom 2. Dezember 2014 festgehalten. Während der Verwaltungsrat die Aufgaben eines Aufsichts- und Lenkungsgremiums übernimmt, obliegt das operative Geschäft der Gruppenleitung. Dabei stehen dem Verwaltungsrat gemäss Statuten und Organisationsreglement insbesondere folgende Kompetenzen zu: Oberleitung der Allreal-Gruppe und Oberaufsicht über die mit der Geschäftsleitung betrauten Personen (Compliance) Festlegung der Organisation und Ernennung von Geschäftsleitung und Vertretungsberechtigten Ausgestaltung von Rechnungswesen, Finanzkontrolle und Finanzplanung Erstellung von Jahresbericht und Jahresrechnung, Vorbereitung der Generalversammlung und Ausführung ihrer Beschlüsse Festlegen der Geschäftspolitik, insbesondere der Investitions- und Finanzpolitik Entscheid über grössere Geschäfte, insbesondere Investitionen und Devestitionen Alle übrigen Aufgaben sind an die Gruppenleitung delegiert. Insbesondere erarbeitet sie auch zur Genehmigung durch den Verwaltungsrat die Mittel - fristplanung über einen Zeitraum von drei Jahren, das Jahres budget und Abschlüsse sowie Investitions- beziehungsweise Devestitionsanträge. Sie führt das operative Geschäft. Allreal verfügt seit 1. August 2014 über eine interne Revision. Zur Überprüfung von Liegenschaftenabrechnungen, die durch externe Liegenschaftenverwaltungen erstellt werden, finden regelmässige Reviews durch Mitarbeitende von Allreal statt. Allreal-Geschäftsbericht

42 3.8 Informations- und Kontrollinstrumente gegenüber der Gruppenleitung Als Aufsichts- und Kontrollinstrumente stehen dem Verwaltungsrat insbesondere zur Verfügung: Vergleichsrechnung des Jahresbudgets zur Mittelfristplanung und entsprechende Abweichungsanalyse (jährlich) Berichterstattung über die Funktionsfähigkeit und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems (IKS) für die finanzielle Berichterstattung (jährlich) Berichte über die Einhaltung der Anlage- und Finanzierungsrichtlinien, basierend auf Instrumenten eines vereinfachten Liability-Managements (vierteljährlich) Quartalsabschlüsse mit Darstellung der finanziellen Lage (inklusive Budgetvergleich, Jahresendprognose und entsprechender Abweichungsanalyse) sowie Managementberichte (vierteljährlich) Balanced Score Card betreffend die Allreal-Gruppe und ihre Unternehmensbereiche (vierteljährlich) Risikomatrix und -beurteilungen auf Gruppenstufe sowie einzelner Grossprojekte (vierteljährlich) Detaillierte Berichte der Gruppenleitung über den Geschäftsgang in den einzelnen Geschäftsbereichen mit Nachweis der getätigten Investitionen und Devestitionen (Management Information System / vierteljährlich) 4 Gruppenleitung 4.1 Mitglieder der Gruppenleitung Die Gruppenleitung wird durch den Verwaltungsrat bestimmt. Sie umfasste am Bilanzstichtag mit dem Vorsitzenden der Gruppenleitung, dem Leiter Finanzen, dem Leiter Investitionen/Devestitionen, dem Leiter des Geschäftsfelds Immobilien sowie den Spartenleitern Projektentwicklung und Reali sation sechs Personen. Die vertragliche Kündigungsfrist für alle Mitglieder der Gruppenleitung beträgt sechs Monate. Es bestehen keine Vereinbarungen für Abgangsentschädigungen oder Vergütungen vor Stellenantritt. Angaben zu den einzelnen Mitgliedern der Gruppenleitung vgl. Seite 16 und 17 des Geschäfts berichts. 4.2 Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen In Bezug auf die weiteren Tätigkeiten und Funktionen der einzelnen Mitglieder der Gruppenleitung ausserhalb von Allreal vgl. Seite 16 und 17 des Geschäftsberichts. 4.3 Statutarische Regeln in Bezug auf die Anzahl der zulässigen Tätigkeiten Jedes Mitglied der Gruppenleitung darf ausserhalb von Allreal maximal zwei Mandate gegen Entschädigung innehaben, wovon höchstens ein Mandat bei einer Publikumsgesellschaft. 38 Allreal-Geschäftsbericht 2014

43 4.4 Managementverträge Allreal hat keine Managementtätigkeiten an Dritte ausgelagert. 5 Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen Über die Vergütungen und die Beteiligungen von Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung sowie Darlehen an dieselben wird auf den Vergütungsbericht (Seite 43 bis 47) verwiesen. 6 Mitwirkungsrechte der Aktionäre 6.1 Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung Die Mitwirkungsrechte an der Generalversammlung kann nur ausüben, wer durch Eintrag im Aktienbuch ausgewiesen ist. Der Verwaltungsrat kann gemäss Artikel 6 Absatz 3 der Statuten eine Eintragung ablehnen, sofern die Anzahl der vom Erwerber beziehungsweise einer gemeinsam handelnden Aktionärsgruppe gehaltenen Namenaktien 5 Prozent des Aktienkapitals überschreitet. Die Eintragungsbeschränkungen können durch einfachen Mehrheits beschluss der Generalversammlung aufgehoben werden. Es bestehen im Weiteren keine Beschränkungen. Der Verwaltungsrat hat im Geschäftsjahr 2014 keine Eintragungen ins Aktienbuch abgelehnt. Jeder Aktionär hat die Möglichkeit, seine Aktien an der Generalversammlung selbst zu vertreten oder sich durch eine schriftlich bevollmächtigte Person, die nicht Aktionär zu sein braucht, vertreten zu lassen. Im Weiteren kann sich jeder Aktionär auch durch den unabhängigen Stimmrechtsvertreter vertreten lassen, der jährlich durch die Generalversammlung gewählt wird. Dieser übt die ihm übertragenen Stimmrechte weisungsgemäss aus, bei fehlenden Instruktionen enthält er sich der Stimme. Die Statuten, die Protokolle der Generalversammlungen und das Organisationsreglement der Allreal Holding AG sind auf der Website von Allreal abrufbar: Governance/Statuten/Protokolle und Reglemente ( statutenprotokolle/). 6.2 Statutarische Quoren Es bestehen keine statutarischen Quoren, die über die gesetzlichen Bestim mungen zur Beschlussfassung (Art. 703 und 704 OR) hinausgehen. Allreal-Geschäftsbericht

44 6.3 Einberufung der Generalversammlung Für die Einberufung der Generalversammlung gelten die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 699 und 700 OR) beziehungsweise die in Artikel 10 und 11 der Statuten festgelegten Regelungen. 6.4 Traktandierung Aktionäre, die einzeln oder gemeinsam mindestens 1 Prozent des Aktienkapitals vertreten, können Traktandierungsbegehren und Anträge schriftlich beim Verwaltungsrat bis 20 Tage vor der Generalversammlung einreichen. Die Traktandenliste in deutscher Sprache wird den Aktionären mit der Einladung zur General versammlung zugestellt. Auf Beschluss der Generalversammlung können Verhandlungsgegenstände ohne vorherige Ankündigung zur Diskussion zugelassen werden. Eine Beschlussfassung ist jedoch mit Ausnahme der Einberufung einer ausserordentlichen Generalversammlung oder einer Sonderprüfung erst in der nächsten Generalversammlung möglich. 6.5 Eintragungen in das Aktienbuch Die Einladung zur Generalversammlung wird den Aktionären mindestens 20 Tage im Voraus zugestellt. Stimmberechtigt sind die bis zum letzten Versanddatum im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre. Stichtag für die 16. ordentliche Generalversammlung vom 17. April 2015 ist der 23. März Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen 7.1 Angebotspflicht Allreal hat in Artikel 7 der Statuten die börsengesetzliche Angebotspflicht gemäss Art. 32 BEHG ausgeschlossen (Opting Out). Die Bestimmung wurde eingefügt, um Veränderungen innerhalb der Poolaktionäre zu ermöglichen, ohne dass eine Angebotspflicht ausgelöst wird. 7.2 Kontrollwechselklauseln Für den Fall eines Mehrheitswechsels an der Gesellschaft gibt es für die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung keine begünstigenden vertraglichen Vereinbarungen. 40 Allreal-Geschäftsbericht 2014

45 8 Revisionsstelle 8.1 Dauer des Mandats und Amtsdauer des leitenden Revisors Die Generalversammlung vom 28. März 2014 hat Ernst & Young AG als Revisionsstelle der Allreal Holding AG und von deren im Konsolidierungskreis miteinbezogenen Tochtergesellschaften für das Geschäftsjahr 2014 gewählt. Daniel Zaugg, Audit Partner, übt seit dem Jahr 2013 die Funktion des leitenden Revisors aus. 8.2 Revisionshonorare Für das Jahr 2014 wurden Revisionshonorare in Höhe von CHF 0.31 Mio. vereinbart. Sie beinhalten die Honorarvergütungen für die Prüfung der konsolidierten Jahresrechnung, der statutarischen Einzelabschlüsse aller Tochtergesellschaften, des Reviews für den Halbjahresabschluss sowie Prüfungsbestätigungen für bedingte Kapitalerhöhungen und des Vergütungsberichts. 8.3 Zusätzliche Honorare Es wurden keine zusätzlichen Dienstleistungen von Ernst & Young AG in Anspruch genommen. 8.4 Informationsinstrumente der externen Revision Der Risk-and-Audit-Ausschuss nimmt im Rahmen der auf Seite 35 und 36 des Geschäftsberichts beschriebenen Aufgaben den Informationsaustausch mit der externen Revision wahr. Die Revisoren haben in der Berichtsperiode während fünf Wochen Prüfungen für den Halbjahresabschluss, das interne Kontrollsystem (IKS) und den Jahresabschluss vorgenommen. Die Resultate wurden mit den Mitgliedern der Gruppenleitung besprochen. Die Revisionsstelle erstellt neben der gesetzlichen Berichterstattung an die Generalversammlung einen umfassenden Bericht an den Verwaltungsrat, der zusammen mit weiteren Ergebnissen und Verbesserungsvorschlägen an der Sitzung des Risk-and-Audit-Ausschusses präsentiert und im Detail besprochen wird. Darin enthalten waren im Geschäftsjahr 2014 insbe sondere Themenkreise wie Prüfungsschwerpunkte und -tätigkeiten der Revisionsstelle, Angaben zur Risikobeurteilung, wesentliche Feststellungen zur IFRS- Rechnungslegung und Berichterstattung, Prüfdifferenzen, internes Kontrollsystem (IKS) sowie Auswirkungen von IFRS-Änderungen und dem neuen Schweizer Rechnungslegungsrecht. Der Vorsitzende des Risk-and-Audit- Ausschusses bringt die wichtigsten Resultate aus diesen Besprechungen dem Gesamtverwaltungsrat zur Kenntnis. Der Risk-and-Audit-Ausschuss hat im Jahr 2014 zwei Sitzungen abgehalten, wo bei an beiden Besprechungen für einzelne Traktanden Vertreter der externen Revision teilgenommen haben. Allreal-Geschäftsbericht

46 Die Höhe des Revisionshonorars für das Jahr 2014 entspricht einem Budgetvorschlag der externen Revision, der vorbehältlich der Wiederwahl durch die Generalversammlung für eine dreijährige Dauer von 2013 bis 2015 abgegeben wurde. 9 Informationspolitik Allreal orientiert zweimal jährlich durch einen Jahres- beziehungsweise Halbjahresbericht über Geschäftsgang und finanzielle Situation. Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) sowie mit den Vorschriften des Kotierungsreglements der SIX Swiss Exchange. Konzern- und Jahresrechnung per 31. Dezember entsprechen zudem dem schweizerischen Gesetz. Im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragene Aktionäre erhalten den Geschäfts- und den Halbjahresbericht zugestellt. Anstelle des Geschäftsberichts in Kurzform können Aktionäre den ausführlichen Geschäftsbericht erhalten oder auf die Zustellung der erwähnten Berichte ganz ver zichten. Die Traktandenliste mit der Einladung zur Generalversammlung wird den eingetragenen Aktionären auf jeden Fall zugeschickt. Analysten- und Medienkonferenzen finden halbjährlich statt. Im Weiteren untersteht Allreal der Pflicht zur Ad-hoc-Publizität ge mäss Art. 53 des Ko tierungsreglements. Ad-hoc-Mitteilungen werden interessierten Personen auf Wunsch per zugesandt. An- beziehungsweise Abmeldung erfolgen über die Website der Gesellschaft: Weitere Informationen über Allreal und die interaktive elektronische Version des Geschäftsberichts sind verfügbar auf Die Kontaktadressen sind auf Seite 168 bis 170 des Geschäftsberichts aufgeführt. Eine Übersicht über wichtige Termine findet sich nachstehend: Generalversammlung April 2015 Halbjahresabschluss August 2015 Jahresabschluss Februar 2016 Generalversammlung April Allreal-Geschäftsbericht 2014

47 Vergütungsbericht Einleitung und Grundsätze Der Vergütungsbericht der Allreal Holding AG enthält Informationen zur Vergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung. Der Vergütungsbericht orientiert sich an folgenden Bestimmungen und Richtlinien: Schweizerisches Obligationenrecht (OR) Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) Richtlinie Corporate Governance (RLCG) der SIX Swiss Exchange Swiss Code of Best Practice for Corporate Governance der Economiesuisse Statuten der Allreal Holding AG Organisationsreglement der Allreal Holding AG Das Vergütungssystem für die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung ist einfach und transparent aufgebaut und hat sich im Vergleich zum Vorjahr nicht wesentlich verändert. Es zielt darauf ab, mit einer langfristig orientierten obersten Unternehmensführung einen nachhal tigen Geschäftserfolg zu erzielen. Dies soll mit einer wettbewerbsfähigen und leistungsorientierten Vergütungspolitik unterstützt werden. 1. Zuständigkeit und Festsetzungsverfahren 1.1 Verantwortlichkeit der Generalversammlung Gemäss Statuten beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung mit bindender Wirkung jährlich sowohl die Gesamtvergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats als auch die fixe Gesamtvergütung (Grundgehalt und Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge) der Gruppenleitung für das laufende Geschäftsjahr. Ferner genehmigt die Generalversammlung mit bindender Wirkung die variable Gesamtvergütung der Gruppenleitung und gegebenenfalls des Verwaltungsrats für das zurückliegende Geschäftsjahr. Die Generalversammlung vom 17. April 2015 wird demzufolge über die Gesamtvergütung des Verwaltungsrats und die fixe Gesamtvergütung der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2015 sowie über die variable Gesamtvergütung der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2014 abstimmen. Verweigert die Generalversammlung die Genehmigung einzelner Vergütungsbestandteile, kann der Verwaltungsrat einen neuen Antrag stellen oder eine neue Generalversammlung einberufen. 1.2 Verantwortlichkeit des Verwaltungsrats Der Verwaltungsrat legt der Generalversammlung jährlich einen Vergütungsbericht vor, der über die Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung des vergangenen Jahres Auskunft gibt. 1.3 Verantwortlichkeit des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss trägt die Verantwortung für die Erarbeitung, Implementierung und Überwachung des Vergütungssystems für die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung mittels Allreal-Geschäftsbericht

48 internem Benchmarking sowie aller Mitarbeitenden (Gehaltspolitik). Es wurden hierfür keine externen Berater beigezogen. Er bereitet einmal im Jahr alle für die Beschlussfassung durch den Verwaltungsrat notwendigen Grundlagen sowie die Anträge an die Generalversammlung vor. Die Generalversammlung vom 28. März 2014 hat Dr. Thomas Lustenberger (Präsident) und Dr. Ralph-Thomas Honegger (Mitglied) in den Nominierungsund Entschädigungsausschuss gewählt. 2. Vergütungssystem 2.1 Statutarische Regeln Artikel 31 bis 34 der Statuten der Allreal Holding AG regeln die Grundsätze der Vergütung. Danach ist es möglich, dass Verwaltungsrat und Gruppenleitung nebst einer fixen Vergütung auch eine erfolgs- und leistungsabhängige Kompensation sowie Beteiligungspapiere oder Wandel- und Optionsrechte erhalten. Die variablen Vergütungen sind in Abhängigkeit von Leistungszielen auszugestalten. Für Mitglieder der Gruppenleitung, die erst nach der durch die Generalversammlung erfolgten Genehmigung der fixen Gesamtvergütung für das laufende Jahr ernannt werden, besteht ein Zusatzbetrag von maximal 20 Prozent gegenüber der fixen Gesamtvergütung des Vorgängers. Der Zusatzbetrag darf 50 Prozent des genehmigten Gesamtbetrags der Vergütungen der Gruppenleitung jedoch nicht überschreiten. Es bestehen keine besonderen statutarischen Regeln betreffend Darlehen, Kredite und Vorsorgeleistungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung. Der genaue Wortlaut der Statuten ist auf der Website von Allreal abrufbar: anleger/statuten/anleger-statuten-allreal-2014.pdf 2.2 Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats Die Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten ein Fixhonorar, das nach der durch die Generalversammlung erfolgten Genehmigung der Jahresrechnung bar ausbezahlt wird. Die Vergütung berücksichtigt die Beanspruchung und die Verantwortlichkeit der einzelnen Mitglieder und ist nicht an Zielvorgaben der Gesellschaft gebunden. Sie wird periodisch überprüft und vorbehältlich der Zustimmung der Generalversammlung durch den Verwaltungsrat festgelegt. Es bestehen keine weiteren Vergütungen an den Verwaltungsrat. 2.3 Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung Mitglieder der Gruppenleitung erhalten zusätzlich zum fixen Grundgehalt (inklusive Lohnnebenleistungen und Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge) eine sich am Jahresergebnis des Unternehmens (Leistungsbonus) und an der Erreichung individueller Ziele (Funktionsbonus) orientierende variable Vergütung (Zielbonus), die bar ausbezahlt wird. Darüber hinaus erhalten die Mitglieder der Gruppenleitung eine sich am langfristigen Erfolg des Unternehmens orientierende variable Vergütung in Form von Aktienzuteilungen. 44 Allreal-Geschäftsbericht 2014

49 Fixes Grundgehalt Die Höhe des fixen Grundgehalts in bar ist abhängig vom Aufgaben- und Verantwortungsbereich, von der Erfahrung sowie vom Leistungsausweis. Das Grundgehalt wird beim Eintritt ins Unternehmen beziehungsweise bei Berufung in die Gruppenleitung festgelegt und jährlich durch den Nominierungsund Entschädigungsausschuss überprüft. Zielbonus Der jährlich durch den Verwaltungsrat festzulegende Zielbonus setzt sich zusammen aus Leistungs- und Funktionsbonus. Der Leistungsbonus orientiert sich am budgetierten operativen Unternehmensergebnis (Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt). Bei Erreichung des Budgets wird der Leistungsbonus im Folgejahr nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die Generalversammlung ausbezahlt und sollte je nach Mitglied der Gruppenleitung zwischen 27 und 68 Prozent des Grundgehalts liegen. Liegt das operative Unternehmensergebnis 10 oder mehr Prozent unter Budget, wird kein Leistungs bonus ausbezahlt. Bei einem operativen Unternehmensergebnis von 10 und mehr Prozent über Budget werden 150 Prozent des vereinbarten Leistungsbonus ausbezahlt. Der Leistungsbonus für ein weniger als 10 Prozent über oder unter Budget liegendes operatives Unternehmensergebnis wird linear errechnet. Funktionsbonus Der Funktionsbonus ist abhängig von der vom Mitglied der Gruppenleitung in seinem Verantwortungs- und Funktionsbereich erbrachten Leistung und damit von der individuellen Zielerreichung. Der Anteil des Funktionsbonus kann maximal 40 Prozent des Zielbonus betragen und sollte je nach Mitglied der Gruppenleitung zwischen 10 und 26 Prozent des Grundgehalts liegen. Werden die individuellen Ziele nicht erreicht, wird kein Bonus ausbezahlt. Zusätzlich zum variablen Zielbonus kann den Mitgliedern der Gruppenleitung eine sich am langfristigen Erfolg der Firma orientierende variable Vergütungskomponente in Form von Aktien ausgerichtet werden. Der Börsenwert der zugeteilten Namenaktien der Allreal Holding AG darf 10 Prozent des für das jeweilige Jahr relevanten fixen Grundgehalts nicht übersteigen. Über die Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen, über die weiteren Aktien nach zwei Jahren, sofern sein Arbeitsverhältnis dann ungekündigt ist. Grundsätzlich soll bei Erreichung des Budgets der Anteil der variablen Vergütung nicht mehr als 100 Prozent des Grundgehalts pro Mitglied der Gruppen leitung ausmachen. Allreal-Geschäftsbericht

50 3 Vergütungen im Geschäftsjahr Vergütungen an die Mitglieder des Verwaltungsrats Die sechs Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten Fixhonorare von total CHF 0.47 Mio. (2013: CHF 0.55 Mio.). Name Funktion CHF Mio. CHF Mio. Dr. Thomas Lustenberger Präsident Dr. Ralph-Thomas Honegger Vizepräsident Dr. Jakob Baer Mitglied bis Albert Leiser Mitglied Olivier Steimer Mitglied Peter Spuhler Mitglied Bruno Bettoni Mitglied ab Gesamtvergütung Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung Die Gesamtvergütung an die Mitglieder der Gruppenleitung hat im Vergleich zur Vorjahresperiode um 31 Prozent auf CHF 4.38 Mio. zugenommen (2013: CHF 3.35 Mio.). Die Veränderung ist einerseits auf die im Vorjahr erfolgte Erweiterung der Gruppenleitung auf sechs Personen zurückzuführen (2013: 5.4 Personen), andererseits auf die höheren Leistungsboni infolge des im Geschäftsjahr 2014 über Budget liegenden operativen Unternehmensergebnisses. Die höchste Gesamtvergütung entfällt mit CHF 1.29 Mio. wie im Vorjahr auf Bruno Bettoni, Vorsitzender der Gruppenleitung (2013: CHF 1.16 Mio.). Seine Vergütung und jene der übrigen Mitglieder der Gruppenleitung setzen sich wie folgt zusammen: CHF Mio. Anteil CHF Mio. Anteil Bruno Bettoni, Vorsitzender der Gruppenleitung Fixes Grundgehalt % % Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge % % Variabler Bonus als Barzahlung % % Variable Vergütung in Aktien % % Gesamtvergütung % % Übrige Mitglieder der Gruppenleitung Fixes Grundgehalt % % Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge % % Variabler Bonus als Barzahlung % % Variable Vergütung in Aktien % % Gesamtvergütung % % 1 Berechnet zum Marktwert per Zuteilungsdatum Von der gesamten an die Mitglieder der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2014 bestimmten Vergütung in Höhe von CHF 4.38 Mio. entfallen 56 Prozent auf die fixen Vergütungen (Jahresgrundgehalt und Beiträge Vorsorgeeinrichtungen) und 44 Prozent auf den variablen Lohnanteil (Leistungs- und 46 Allreal-Geschäftsbericht 2014

51 Funktionsboni sowie Aktien) (2013: 60% / 40%). Der Anteil der variablen Komponente an der Gesamtvergütung lag je nach Mitglied der Gruppenleitung zwischen 30 und 52 Prozent. Das Total der variablen Boni für alle Mitglieder der Gruppenleitung in der Höhe von CHF 1.78 Mio. (2013: CHF 0.96 Mio.) teilt sich auf in Leistungsboni von CHF 1.31 Mio. und in Funktionsboni von CHF 0.47 Mio. (2013: 0.51 Mio. / 0.46 Mio.) und wurde aufgrund der in Ziffer 2.3 beschriebenen Grundsätze hergeleitet. 4. Weitere Transaktionen mit Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung 4.1 Ehemalige Organmitglieder Sowohl in der Berichtsperiode als auch im Vorjahr wurden weder Darlehen, Kredite oder Sicherheiten an ehemalige Organmitglieder gewährt, noch Vergütungen etwelcher Art geleistet. 4.2 Nahestehende Personen Es wurden wie im Vorjahr keine nicht marktüblichen Vergütungen an nahestehende Personen ausgerichtet. 4.3 Darlehen und Kredite Wie im Vorjahr wurden im Geschäftsjahr 2014 den Mitgliedern des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung oder ihnen nahestehenden Personen keine Darlehen, Kredite oder Sicherheiten gewährt. Es sind somit keine Forderungen ausstehend. 4.4 Management-Transaktionen Im Geschäftsjahr 2014 wurden folgende Management-Transaktionen mit Aktien der Allreal Holding AG registriert, die auf der Website der SIX Swiss Exchange Regulation abrufbar sind: Datum Funktion Transaktion Anzahl Aktien Transaktionswert CHF Mio Mitglied der Gruppenleitung Verkauf Mitglied des Verwaltungsrats Kauf Darüber hinaus wurden in der Berichtsperiode total Aktien der Allreal Holding AG an die Mitglieder der Gruppenleitung als Teil ihrer Vergütung zugeteilt. Für Beteiligungen der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung vgl. Seite 127 des Geschäftsberichts. Allreal-Geschäftsbericht

52 Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon Fax An die Generalversammlung der Allreal Holding AG, Baar Zürich, 10. Februar 2015 Bericht der Revisionsstelle über die Prüfung des Vergütungsberichts Wir haben den Vergütungsbericht (Seiten 46 bis 47, Kapitel 3 und 4) vom 10. Februar 2015 der Allreal Holding AG für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Erstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit dem Gesetz und der Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) verantwortlich. Zudem obliegt ihm die Verantwortung für die Ausgestaltung der Vergütungsgrundsätze und die Festlegung der einzelnen Vergütungen. Verantwortung des Prüfers Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil zum beigefügten Vergütungsbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Schweizer Prüfungsstandards durchgeführt. Nach diesen Standards haben wir die beruflichen Verhaltensanforderungen einzuhalten und die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber erlangt wird, ob der Vergütungsbericht dem Gesetz und den Art der VegüV entspricht. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die im Vergütungsbericht enthaltenen Angaben zu den Vergütungen, Darlehen und Krediten gemäss Art VegüV zu erlangen. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst die Beurteilung der Risiken wesentlicher beabsichtigter oder unbeabsichtigter falscher Darstellungen im Vergütungsbericht ein. Diese Prüfung umfasst auch die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bewertungsmethoden von Vergütungselementen sowie die Beurteilung der Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht der Vergütungsbericht der Allreal Holding AG für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr dem Gesetz und den Art der VegüV. Ernst & Young AG Daniel Zaugg Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor) Daniel Lanfranconi Zugelassener Revisionsexperte 48 Allreal-Geschäftsbericht 2014

53 Allreal Fotosammlung 2014 Roe Ethridge Tobias Madörin Roman Signer

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55 Tobias Madörin Toni-Areal 2014 C-Print, cm

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57 Roe Ethridge Toni-Areal, January 27, 2014 C-Print, cm

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59 Roe Ethridge Toni-Areal, January 27, 2014 C-Print, cm

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61 Roe Ethridge Toni-Areal, January 27, 2014 C-Print, cm

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63 Roe Ethridge Toni-Areal, January 27, 2014 C-Print, cm

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65 Roe Ethridge Toni-Areal, January 27, 2014 C-Print, cm

66 Roman Signer Haus mit Raketen, 1981, Foto: Emil Grubenmann Fujiflex Print, cm

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68 Allreal-Fotosammlung 2014 Bei den Aufnahmen handelt es sich um Ankäufe und Auftragsarbeiten für die Sammlung zeitgenössischer Architekturfotografie ein bedeutendes und langfristiges kulturelles Engagement des Unternehmens. Beim Ausbau der Sammlung werden neben bereits arrivierten Künstlern nach Möglichkeit immer auch wieder junge beziehungsweise in einem frühen Stadium ihres Schaffens stehende Fotografen berücksichtigt.

69 Finanzkommentar Konzerngesamtergebnisrechnung Das Geschäftsjahr 2014 schliesst mit einem operativen Unternehmensergebnis von CHF 109 Millionen und liegt damit erwartungsgemäss unter dem Rekordresultat des Vorjahrs (2013: CHF 116 Mio.). Der Rückgang um CHF 7 Millionen entfällt auf das Geschäftsfeld Immobilien, das im Vorjahr sehr hohe Verkaufsgewinne (vor Steuern) von CHF 20 Millionen verbuchte. Im Geschäftsfeld Immobilien erhöhten sich die Mieterträge gegenüber dem Jahr 2013 infolge Portfolioausbaus und trotz deutlicher Leerstandszunahme um 7.2 Prozent auf CHF 159 Millionen. Die Veränderungsrate bei den Mieten (like-for-like rental growth) betrug 0.4 Prozent. Die kumulierte Leerstandsquote stieg auf enttäuschende 7.9 Prozent des Soll-Mietertrags (2013: 4.7%). Für das Jahr 2015 ist jedoch nicht mit einer weiteren Erhöhung der Ertragsausfälle zu rechnen. Der Liegenschaftenaufwand lag mit 15.8 Prozent des Mietertrags leicht höher als im Vorjahr. Wegen der gestiegenen Leerstände und des höheren Liegenschaftenaufwands fiel die Nettorendite auf 4.5 Prozent (2013: 4.8%). Mit der Veräusserung dreier Renditeliegenschaften für CHF 54 Millionen wurde ein Buchgewinn von CHF 3 Millionen erzielt, was 6 Prozent über den Marktwerten per 31. Dezember 2013 entspricht. Die Bewertung der Anlageliegenschaften führte zu einer Abwertung um CHF 6 Millionen und verteilte sich auf die Kategorien Wohnliegenschaften (CHF 23 Mio.), Geschäftsliegenschaften (CHF 28 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 1 Mio.). Während die Bewertung der Wohnliegenschaften durch den anhaltenden Renditedruck beeinflusst ist, widerspiegeln die Marktwertschätzungen der Geschäftsliegenschaften die steigenden Leerstände und die stagnierenden bis leicht sinkenden Mietpreise. Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte einen Erfolg aus Geschäftstätigkeit von CHF 103 Millionen. Mit dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften wurde ein beachtlicher Gewinn von CHF 35 Millionen erzielt (2013: CHF 34 Mio.). Weil sich das abgewickelte Projektvolumen um rund 20 Prozent reduzierte, sanken die Honorarerträge, die Gewinne aus Bautätigkeit und die aktivierten Eigenleistungen um CHF 9 Millionen auf CHF 67 Millionen. Der Betriebsaufwand (CHF 67 Mio.) war in der Berichtsperiode positiv beeinflusst von einem Einmaleffekt aus der Bilanzierung der Personalvorsorge. Bedingt durch eine vom Stiftungsrat beschlossene Anpassung des Vorsorgeplans bei der Pensionskasse Allreal, ergab sich eine Gutschrift im Personalaufwand von CHF 4.5 Millionen. Der Nettofinanzaufwand (CHF 37 Mio.) war einerseits geprägt durch rund CHF 5 Millionen tiefere aktivierte Bauzinsen als in der Vorjahresperiode sowie andererseits durch nicht liquiditätswirksame Aufzinsungseffekte der Wandel- und Obligationenanleihen in der Höhe von rund CHF 5 Millionen. Im Jahr 2015 werden diese Effekte massiv tiefer ausfallen. Der operative Steueraufwand von CHF 31 Millionen entsprach 21.9 Prozent des Unternehmensergebnisses vor Steuern. Davon entfielen CHF 29 Allreal-Geschäftsbericht

70 Millionen auf laufende Steuern und CHF 2 Millionen auf latente Steuern. Aus der Neubewertung der Anlageliegenschaften wurde der Erfolgsrechnung CHF 1 Million an latenten Steuern gutgeschrieben. Konzernbilanz und Konzerneigenkapitalnachweis Der Marktwert der Anlageliegenschaften belief sich am 31. Dezember 2014 auf CHF Millionen ( : CHF Mio.). Zum rund 2 Prozent höheren Liegenschaftenbestand trugen Investitionen und Verkäufe (CHF 205 Mio.), Umklassierungen von und zu anderen Bilanzpositionen (CHF 131 Mio.) sowie die Neubewertung (CHF 6 Mio.) bei. Die verzinslichen Finanzanlagen sind deutlich um CHF 128 Millionen auf CHF 143 Millionen angestiegen. Die grösste Einzelposition beinhaltet von Allreal vorfinanzierte Mieterausbauten auf dem Toni-Areal, die über die 20-jährige Mietvertragslaufzeit durch den Kanton Zürich amortisiert werden. Mit einem Buchwert von CHF 301 Millionen per 31. Dezember 2014 reduzierte sich der Bestand an Entwicklungsliegenschaften auf den tiefsten Stand der letzten zehn Jahre und ist angesichts des anspruchsvollen Marktumfelds Ausdruck einer vorsichtigen Strategie für den Start neuer Eigenprojekte. Im Jahr 2014 wurden für CHF 212 Millionen Entwicklungsliegenschaften an Dritte zu Eigentum übertragen. Neben den Entwicklungsreserven (CHF 39 Mio.) und den angefangenen Bauten (CHF 167 Mio.) haben die fertiggestellten Liegenschaften (CHF 95 Mio.) einen grossen Anteil an der gesamten Bilanzposition. Bei den fertiggestellten Liegenschaften wurden jedoch bereits Verträge in Höhe von CHF 34 Millionen geschlossen, die im Jahr 2015 vollzogen werden. Die latenten Steuern betrugen am Bilanzstichtag CHF 104 Millionen ( : CHF 114 Mio.), und die übrigen Verbindlichkeiten erhöhten sich leicht auf CHF 268 Millionen ( : CHF 254 Mio.). Nettorendite Anlageliegenschaften in Prozent Durchschnittliche Zinskosten in Prozent am 31. Dezember Allreal-Geschäftsbericht 2014

71 Eigenkapitalquote in Prozent in Prozent am 31. am Dezember 31. Dezember Das Konzerneigenkapital fiel in der Berichtsperiode um CHF 15 Millionen und betrug am Bilanzstichtag CHF Millionen. Positiv zu Buche schlug neben dem Unternehmensergebnis (CHF 104 Mio.) der fast vollständige Verkauf eigener Aktien (CHF 4 Mio.). Demgegenüber standen die Auszahlung an die Aktionäre (CHF 88 Mio.) sowie wegen des tiefen Zinsniveaus die Bewertung der Zinssatzswaps (CHF 24 Mio.) und der Personalvorsorge (CHF 13 Mio.). Das Eigenkapital je Aktie sank in der Folge um CHF 1.25 auf CHF (NAV nach latenten Steuern) Minimum Konzerngeldflussrechnung Die erfreuliche Geschäftsentwicklung resultierte in einem höheren Geldfluss vor Veränderungen des Nettoumlaufvermögens von CHF 159 Millionen (2013: CHF 153 Mio.). Unter Berücksichtigung der deutlichen Verringerung des Nettoumlaufvermögens infolge Verkäufen von Entwicklungsliegenschaften ergab sich ein Geldfluss von CHF 222 Millionen, der unter anderem zur Bezahlung der fälligen Nettofinanzkosten (CHF 35 Mio.) und der laufenden Steuern (CHF 29 Mio.) eingesetzt wurde. Daraus resultierte ein gegenüber dem Vorjahr unveränderter Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit von CHF 158 Millionen. Die hohe Investitionstätigkeit fiel mit CHF 235 Millionen bei den Anlageliegenschaften im Bau am stärksten aus. Weitere Investitionen und Verkäufe von Renditeliegenschaften resultierten in der Summe in einem Geldfluss aus Investitionstätigkeit von CHF 199 Millionen (2013: CHF 116 Mio.). Im Folgejahr ist mit einer Abschwächung der Investitionen zu rechnen. Auf der Finanzierungsseite erhöhten sich die Finanzschulden um fast CHF 131 Millionen. Mit der Auszahlung an die Aktionäre (CHF 88 Mio.) und der Abnahme eigener Aktien (CHF 4 Mio.) ergab sich ein Nettomittelzufluss von CHF 47 Millionen (2013: Geldabfluss CHF 42 Mio.). Finanzielle Situation Die Anlage- und Finanzierungsrichtlinien von Allreal und die in den Kreditverträgen mit Banken festgesetzte Verschuldungshöhe wurden während des gesamten Geschäftsjahrs eingehalten. Per 31. Dezember 2014 betrug die konsolidierte Eigenkapitalquote 47.6 Prozent (mindestens 35%), das Net Gearing 87.9 Prozent (maximal 150%), der Zinsdeckungsfaktor 4.8 (mindestens 2.0) und der Refinanzierungsgrad der Anlage- und Entwicklungsliegenschaften 45.9 Prozent (maximal 70%). Die durchschnittliche Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten lag am Stichtag bei 1.93 Prozent mit einer leicht verkürzten Zinsbindung von 50 Monaten ( : 2.13% / 56 Monate). Die Nettofinanzschulden stiegen in der Berichtsperiode um CHF 131 Millionen, wobei CHF 206 Millionen auf die höhere Beanspruchung von Bankkrediten und CHF 75 Millionen auf tiefere Ausstände von Wandel- und Obligationenanleihen entfielen. Allreal-Geschäftsbericht

72 Allreal verfolgt eine Finanzierungsstrategie, mit der rund ein Drittel aller Finanzschulden über den Kapitalmarkt refinanziert werden soll. Per Bilanzstichtag sind drei Obligationenanleihen über total CHF 425 Millionen ausstehend, was 24 Prozent aller Finanzverbindlichkeiten entspricht. Eine Beanspruchung des Kapitalmarkts ist damit auch im Jahr 2015 wahrscheinlich. Die sofort verfügbaren Kreditlimiten beliefen sich am Bilanzstichtag auf CHF 543 Millionen, was Gewähr bietet für eine hohe finanzielle Flexibilität, um zeitnah grössere Zukäufe zu ermöglichen. Die Verschuldungskapazität beträgt rund CHF 1.3 Milliarden. Damit ist Allreal solide finanziert. Jahresabschluss der Allreal Holding AG Der Jahresgewinn stieg im Vergleich zur Vorjahresperiode um 7 Prozent auf CHF 47.5 Millionen. Das reduzierte Nettofinanzergebnis von CHF 12 Millionen wurde durch die Erhöhung der Dividendenerträge auf CHF 38 Millionen überkompensiert. Die übrigen Aufwendungen und Steuern blieben mit CHF 3 Millionen konstant. Die Bilanzsumme sank wegen tieferer Finanzverbindlichkeiten um rund CHF 115 Millionen auf CHF 1.86 Milliarden. Im ersten Halbjahr 2014 wurde eine 1.25%-Obligationenanleihe emittiert, um die Rückzahlung der 2.125%-Wandelanleihe über CHF Millionen Anfang Oktober 2014 sicherzustellen. Zur Vereinfachung der rechtlichen Organisationsstruktur hat die Allreal Holding AG die bisher von der Allreal Office AG gehaltene 100%-Beteiligung an der Apalux AG zu Buchwerten von CHF 66 Millionen übernommen. Per 31. Dezember 2014 betrug das Eigenkapital CHF Millionen ( : CHF Mio.). Davon entfielen CHF 320 Millionen auf Reserven aus Kapitaleinlagen, deren Ausschüttung für Privataktionäre steuerfrei ist. Die Abnahme des Eigenkapitals um CHF 40 Millionen ergibt sich aus dem Jahresgewinn 2014 von CHF 48 Millionen abzüglich der im April 2014 ausbezahlten Reservenausschüttung von CHF 88 Millionen. 68 Allreal-Geschäftsbericht 2014

73 Konzernrechnung der Allreal-Gruppe Konzerngesamtergebnisrechnung CHF Mio. Anmerkung Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung Ertrag aus Realisation Generalunternehmung Ertrag aus Verkauf Entwicklung Diverse Erträge Betrieblicher Ertrag Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften Direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung Direkter Aufwand aus Verkauf Entwicklung Direkter betrieblicher Aufwand Personalaufwand 3.6, Übriger Betriebsaufwand Betriebsaufwand Aktivierte Eigenleistungen Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Höherbewertung Renditeliegenschaften Tieferbewertung Renditeliegenschaften Höherbewertung Anlageliegenschaften im Bau Tieferbewertung Anlageliegenschaften im Bau Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften EBITDA Abschreibung übrige Sachanlagen Abschreibung immaterielle Vermögenswerte Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Unternehmensergebnis vor Steuern Steueraufwand Unternehmensergebnis Positionen, die nachträglich in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden: Bewertung Finanzinstrumente Latente Steuern aus Bewertung Finanzinstrumente Positionen, die nachträglich nicht in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden: Veränderung Personalvorsorge Latente Steuern aus Veränderung Personalvorsorge Sonstiges Ergebnis Gesamtergebnis Unternehmensergebnis je Aktie in CHF Verwässertes Unternehmensergebnis je Aktie in CHF Allreal-Geschäftsbericht

74 Konzernbilanz CHF Mio. Anmerkungen Renditeliegenschaften Anlageliegenschaften im Bau Übrige Sachanlagen Finanzanlagen Immaterielle Vermögenswerte Latente Steuerguthaben Anlagevermögen Entwicklungsliegenschaften Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Übrige Forderungen Liquide Mittel Umlaufvermögen Aktiven Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Gewinnreserven Konzerneigenkapital Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung Rückstellungen für latente Steuern Langfristige Rückstellungen Übrige langfristige Verbindlichkeiten Langfristiges Fremdkapital Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige Rückstellungen Verbindlichkeiten aus kurzfristiger Finanzierung Kurzfristiges Fremdkapital Fremdkapital Passiven Allreal-Geschäftsbericht 2014

75 Konzerneigenkapitalnachweis CHF Mio. Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Hedgingreserven Gewinnreserven Neubewertungsreserven Übrige Gewinnreserven Stand 31. Dezember Unternehmensergebnis Bewertung Finanzinstrumente Veränderung Personalvorsorge Gesamtergebnis Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Auszahlung an Aktionäre Schaffung Aktien aus Wandelanleihe Aktienbasierte Vergütungen Umklassierung Stand 31. Dezember Unternehmensergebnis Bewertung Finanzinstrumente Veränderung Personalvorsorge Gesamtergebnis Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Auszahlung an Aktionäre Schaffung Aktien aus Wandelanleihe Aktienbasierte Vergütungen Umklassierung Stand 31. Dezember Die Kapitalreserven weisen das von den Aktionären bei Zeichnung von Aktienkapital der Allreal Holding AG über den Nominalwert hinausgehende Entgelt (Agio) nach Abzug der entsprechenden Emissionskosten aus. Weitere Ausführungen zur Bilanzierung von Hedgingreserven und Neubewertungsreserven vgl. 2.2 und 2.9. Total Allreal-Geschäftsbericht

76 Konzerngeldflussrechnung CHF Mio. Anmerkung Unternehmensergebnis vor Steuern Nettofinanzaufwand 3.8, Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften Abschreibung übrige Sachanlagen Abschreibung immaterielle Vermögenswerte Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Aktivierte Eigenleistungen auf Entwicklungsliegenschaften Aktienbasierte Vergütungen Erfolgswirksame Veränderung Vorsorgeverpflichtungen Übrige Positionen Abnahme / (Zunahme) Entwicklungsliegenschaften Abnahme / (Zunahme) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Abnahme / (Zunahme) übrige Forderungen Zunahme / (Abnahme) Rückstellungen Zunahme / (Abnahme) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Zunahme / (Abnahme) Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften Zunahme / (Abnahme) übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Bezahlte Finanzkosten Erhaltene Finanzerlöse Bezahlte Steuern Geldfluss aus betrieblicher Geschäftstätigkeit Investitionen Renditeliegenschaften Devestitionen Renditeliegenschaften Investitionen Anlageliegenschaften im Bau Devestitionen Anlageliegenschaften im Bau Investitionen übrige Sachanlagen Devestitionen übrige Sachanlagen Investitionen Finanzanlagen Devestitionen Finanzanlagen Geldfluss aus Investitionstätigkeit Aufnahme Verbindlichkeiten aus Finanzierung Rückzahlung Verbindlichkeiten aus Finanzierung Emission Obligationenanleihe Rückzahlung Wandelanleihe Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Auszahlung an Aktionäre Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Veränderung liquide Mittel Liquide Mittel am 1. Januar Liquide Mittel am 31. Dezember Allreal-Geschäftsbericht 2014

77 Segmentinformationen Geschäftsjahr 2014 CHF Mio. Immobilien Generalunternehmung Total Segmente Holding/ Eliminationen Total Erfolgsrechnung Betrieblicher Ertrag Erfolg aus konzerninternen Dienstleistungen Direkter betrieblicher Aufwand Betriebsaufwand Aktivierte Eigenleistungen Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften EBITDA Abschreibungen und Wertberichtigungen Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Steueraufwand Unternehmensergebnis EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Operative Marge in Prozent Ertrag aus Vermietung und Liegenschaftenverwaltung Abgewickeltes Projektvolumen Drittprojekte Abgewickeltes Projektvolumen Eigenprojekte Gesamtumsatz (gemäss interner Berichterstattung) abzüglich Umsatz aus konzerninternen Dienstleistungen Gesamtumsatz gegenüber Dritten (gemäss interner Berichterstattung) zuzüglich Überleitungsposition externe Berichterstattung Diverse Erträge Betrieblicher Ertrag Bilanz per Anlagevermögen Umlaufvermögen Total Aktiven Rückstellungen Übriges Fremdkapital (exkl. Finanzierung und Steuern) Finanzverbindlichkeiten Steuerverbindlichkeiten Total Fremdkapital Total zugeordnetes Eigenkapital Investitionen in Anlagevermögen EBIT exklusive Neubewertung in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblichem Ertrag, direktem betrieblichem Aufwand, aktivierten Eigenleistungen und Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften) 2 Zur Erläuterung der Überleitungsposition vgl Die Zuordnung des Eigenkapitals auf die einzelnen Segmente entspricht der internen Finanzberichterstattung, die für die Generalunternehmung eine Eigenkapitalquote von 40% festlegt; Finanz- und Steuerverbindlichkeiten werden entsprechend zugeordnet 4 Im direkten betrieblichen Aufwand des Geschäftsfelds Generalunternehmung sind CHF 0.8 Mio. Wertberichtigung der Entwicklungsliegenschaften enthalten, vgl. 4.2 Die Allreal-Gruppe ist nur innerhalb der Schweiz tätig. Eine geografische Segmentierung nach Umsatz und Anlagevermögen entfällt deshalb. Allreal-Geschäftsbericht

78 Segmentinformationen Geschäftsjahr 2013 CHF Mio. Immobilien Generalunternehmung Total Segmente Holding/ Eliminationen Total Erfolgsrechnung Betrieblicher Ertrag Erfolg aus konzerninternen Dienstleistungen Direkter betrieblicher Aufwand Betriebsaufwand Aktivierte Eigenleistungen Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften EBITDA Abschreibungen und Wertberichtigungen Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Steueraufwand Unternehmensergebnis EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt Operative Marge in Prozent Ertrag aus Vermietung und Liegenschaftenverwaltung Abgewickeltes Projektvolumen Drittprojekte Abgewickeltes Projektvolumen Eigenprojekte Gesamtumsatz (gemäss interner Berichterstattung) abzüglich Umsatz aus konzerninternen Dienstleistungen Gesamtumsatz gegenüber Dritten (gemäss interner Berichterstattung) zuzüglich Überleitungsposition externe Berichterstattung Diverse Erträge Betrieblicher Ertrag Bilanz per Anlagevermögen Umlaufvermögen Total Aktiven Rückstellungen Übriges Fremdkapital (exkl. Finanzierung und Steuern) Finanzverbindlichkeiten Steuerverbindlichkeiten Total Fremdkapital Total zugeordnetes Eigenkapital Investitionen in Anlagevermögen EBIT exklusive Neubewertung in Prozent des Erfolgs aus Geschäftstätigkeit (Saldogrösse aus betrieblichem Ertrag, direktem betrieblichem Aufwand, aktivierten Eigenleistungen und Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften) 2 Zur Erläuterung der Überleitungsposition vgl Die Zuordnung des Eigenkapitals auf die einzelnen Segmente entspricht der internen Finanzberichterstattung, die für die Generalunternehmung eine Eigenkapitalquote von 40% festlegt; Finanz- und Steuerverbindlichkeiten werden entsprechend zugeordnet Die Allreal-Gruppe ist nur innerhalb der Schweiz tätig. Eine geografische Segmentierung nach Umsatz und Anlagevermögen entfällt deshalb. 74 Allreal-Geschäftsbericht 2014

79 Anhang der Konzernrechnung 1 Grundlagen 1.1 Tätigkeit Die Allreal-Gruppe ist eine Immobiliengesellschaft mit ausschliesslicher Tätigkeit in der Schweiz und mit Konzentration im Wirtschaftsraum Zürich. Sie befasst sich mit der Entwicklung und Bewirtschaftung ihres Portfolios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften und erbringt Verwaltungstätigkeiten sowohl für die eigenen Renditeliegenschaften als auch für Dritte (Geschäftsfeld Immobilien). Die Tätigkeit als Generalunternehmer umfasst die Projektentwicklung, die Realisation sowie den Kauf und Verkauf von Liegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung). Die Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) mit Sitz in Baar ZG ist an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert. Der Verwaltungsrat der Allreal Holding AG hat am 10. Februar 2015 die Konzernrechnung zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 17. April Rechnungslegung Die konsolidierte Jahresrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften per 31. Dezember. Die Konzernrechnung wurde in Übereinstimmung mit den Interna tional Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und steht im Einklang mit dem Kotierungsreglement sowie Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (RLR) der SIX Swiss Exchange und mit dem schweizerischen Ge setz. Es gelten die gleichen Rechnungslegungsgrundsätze wie für die Konzernrechnung Der Konsolidierungskreis blieb unverändert. Im Zusammenhang mit den Bewertungsunsicherheiten vgl In der Konzernrechnung 2014 hat Allreal die folgenden neuen IFRS-Standards und -Interpretationen erstmals angewendet: Standard/Interpretation Beschreibung Inkraftsetzung Anwendung ab Geschäftsjahr IAS 32 (Amendment) Offsetting Financial Assets and Financial Liabilities 1. Januar IAS 36 (Amendment) Recoverable Amount Disclosures for Non-Financial Assets 1. Januar IAS 39 (Amendment) Novation of Derivatives and Continuation of Hedge Accounting 1. Januar IFRS 10 / IFRS 12 / IAS 27 (Amendment) Investment Entities 1. Januar IFRIC Interpretation 21 Levies 1. Januar Allreal-Geschäftsbericht

80 Diese IFRS-Änderungen haben keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernrechnung. Es bestehen neue oder geänderte IFRS-Standards und -Interpretationen, die durch das IASB verabschiedet wurden, aber erst in einer späteren Rechnungs periode in Kraft treten. Die Neuerungen oder Änderungen sind unter Angabe, ab welchem Geschäftsjahr die Anpassung bei Allreal in Kraft tritt, in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt. Standard/Interpretation Beschreibung Inkraftsetzung Anwendung ab Geschäftsjahr IAS 1 (Amendment) Disclosure Initiative 1. Januar IAS 16 (Amendment) Clarification of Acceptable Methods of Depreciation and Amortisation 1. Januar IAS 19 (Amendment) Employee Benefits entitled Defined Benefit Plans: Employee Contributions 1. Juli IAS 38 (Amendment) Clarification of Acceptable Methods of Depreciation and Amortisation 1. Januar IFRS 9 Financial Instruments: Classification and Measurement 1. Januar IFRS 11 (Amendment) Accounting for Acquisitions of Interests in other entities 1. Januar IFRS 15 Revenue Recognition 1. Januar IFRS 10/IAS 28 (Amendment) IFRS10/IFRS12/IAS28 (Amendment) Improvements to IFRs (Dec 2013/ ) Sale or Contribution of Assets between an Investor and its Associate or Joint Venture 1. Januar Investment Entities: Applying the Consolidation Exception 1. Januar Juli 2014 / Cycle 1. Januar /2016 IFRS 15 Der Standard enthält neue Grundsätze zur Umsatzlegung. Für Allreal ist dabei insbesondere von Bedeutung, zu welchem Zeitpunkt die Umsatz- und Gewinnerfassung von zum Verkauf vorgesehenen Entwicklungsliegenschaften passiert. Zurzeit erfolgt in Übereinstimmung mit IAS 18 und IFRIC 15 die Umsatz- und Gewinnrealisation mit der Eigentumsübertragung der jeweiligen Entwicklungsliegenschafteneinheiten (vgl. 2.6). Unter bestimmten Umständen sieht der neue Standard IFRS 15 vor, dass Umsatz und Gewinn entlang des Baufortschritts mit der POC-Methode über die Projektlaufzeit erfasst werden. Die detaillierten Auswirkungen von IFRS 15 auf die Konzernrechnung werden im Jahr 2015 analysiert; eine vorzeitige Anwendung ist nicht geplant. Von den übrigen IFRS-Änderungen sind, abgesehen von zusätzlichen Offenlegungspflichten, keine wesentlichen Anpassungen zu erwarten. 1.3 Konsolidierungsmethode Tochtergesellschaften werden ab dem Erwerbszeitpunkt vollkonsolidiert, und zwar zu jenem Zeitpunkt, zu dem Allreal die Beherrschung erlangt. Die Beherrschung gilt als gegeben, wenn Allreal aufgrund aktuell bestehender Rechte die Möglichkeit hat, diejenigen Aktivitäten der Tochtergesellschaften 76 Allreal-Geschäftsbericht 2014

81 zu steuern, die einen wesentlichen Einfluss auf deren Rendite haben. Im Weiteren bestehen aufgrund des Engagements Chancen und Risiken auf schwankende Renditen zugunsten Allreal, und die Verfügungsgewalt über die Tochtergesellschaft kann so genutzt werden, dass dadurch die Höhe der Rendite beeinflusst wird. Ab dem Datum, an dem die Beherrschung endet, werden Tochtergesellschaften dekonsolidiert. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt beim Kaufzeitpunkt nach der Erwerbsmethode. Der Kaufpreis für einen Unternehmenserwerb bestimmt sich aus der Summe des Marktwerts der abgegebenen Vermögenswerte, der eingegangenen oder übernommenen Verbindlichkeiten und der von Allreal ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente. Transaktionskosten in Zusammenhang mit einem Unternehmenserwerb werden erfolgswirksam erfasst. Der aus einem Unternehmenserwerb entstehende Goodwill wird als Vermögenswert bilanziert und entspricht dem Summenüberschuss von Kaufpreis, Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Im Falle eines passiven Unterschiedsbetrags wird der Überschuss nach nochmaliger Beurteilung des Marktwerts des übernommenen Nettovermögens sofort erfolgswirksam erfasst. Alle konzerninternen Saldi, Erträge und Aufwendungen sowie unrealisierten Gewinne und Verluste aus konzerninternen Transaktionen werden vollständig eliminiert. 1.4 Konsolidierungskreis Gesellschaft Sitz Aktien kapital CHF Mio. Beteiligungsquote 2014 Beteiligungsquote 2013 Allreal Holding AG Baar Allreal Finanz AG Baar % 100% Allreal Generalunternehmung AG Zürich % 100% Allreal Home AG Zürich % 100% Allreal Office AG Zürich % 100% Allreal Toni AG Zürich % 100% Allreal Vulkan AG Zürich % 100% Allreal West AG Zürich % 100% Apalux AG Zürich % 100% Hammertor AG Cham % 100% Hammer Retex AG Cham % 100% Der Konsolidierungskreis blieb in der Berichtsperiode unverändert. Konzernintern hat die Allreal Office AG ihre 100%-Beteiligung an der Apalux AG an die Allreal Holding AG zu Buchwerten übertragen. 1.5 Segmentsberichterstattung Die Allreal-Gruppe wird in die beiden Geschäftsfelder Immobilien und Generalunternehmung unterteilt, die eigene Segmente darstellen. Diese Allreal-Geschäftsbericht

82 Darstellung entspricht dem Managementansatz, mit dem die Gruppenleitung als Entscheidungsträgerin die Ergebnisse der beiden Segmente auf Stufe Unternehmensergebnis vierteljährlich überwacht. Zur Überleitung der Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung vgl Das Geschäftsfeld Immobilien umfasst die Gesellschaften Allreal Home AG (Wohnliegenschaften), Allreal Office AG (Geschäftsliegenschaften), Allreal Toni AG (Toni-Areal in Zürich-West), Allreal Vulkan AG (Geschäftsliegenschaften in Zürich Altstetten), Allreal West AG (Escher-Wyss-Areal in Zürich- West), Apalux AG (Geschäfts- und Wohnliegenschaften) und die Liegenschaftenverwaltungstätigkeiten von Hammer Retex. Die Allreal Generalunternehmung AG entspricht weitgehend zusammen mit den Generalunternehmertätigkeiten von Hammer Retex dem Geschäftsfeld Generalunternehmung. Die Tätigkeiten der Allreal Holding AG (Muttergesellschaft) und der Allreal Finanz AG (konzerninterne Finanzierung) sind nicht auf Segmente zugeordnet, da aus deren Geschäftstätigkeit keine betrieblichen Erträge generiert werden. Sie werden in den Segmentsinformationen unter Holding/Eliminationen aufgeführt. 2 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 2.1 Allgemeines Die Erstellung der Konzernrechnung verlangt Einschätzungen und Annahmen. Sie betreffen die ausgewiesenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Even tualverpflichtungen zum Zeitpunkt der Bilanzierung sowie Erträge und Aufwendungen während der Berichtsperiode. Die Bilanzierung erfolgt grundsätzlich zu Anschaffungskosten, mit Ausnahme der Anlageliegenschaften und der derivativen Finanzinstrumente, die zu Marktwerten eingestellt sind. Für die wesentlichen Schätzungen und Annahmen vgl. nachfolgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze, insbesondere Wenn zu einem späteren Zeitpunkt derartige Einschätzungen und Annahmen, die zum Zeitpunkt der Bi lanzierung nach bes tem Wissen getroffen wurden, von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichtsjahr angepasst, in dem sich die Situation geändert hat. Wesentliche Veränderungen werden in der Konzernrechnung offengelegt. 2.2 Derivative Finanzinstrumente Zur Reduktion des Zinsänderungsrisikos setzt Allreal Zinssatzswaps (Swaps) ein. Die Swaps werden als Sicherungsinstrument zur Absicherung von Zahlungsströmen designiert (Cashflow Hedges), sofern die Sicherungsbeziehung zu Beginn des Sicherungsgeschäfts dokumentiert wird, eine hohe Eintretenswahrscheinlichkeit der abgesicherten zukünftigen Geldflüsse und eine hohe Wirksamkeit des Sicherungsgeschäfts bestehen und die Wirksamkeit verlässlich bestimmt werden kann. Die Swaps werden bei der Erst erfassung zum Marktwert bewertet. Danach wird der wirksame Teil der Marktwertveränderung der Swaps erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst. Der ineffektive Teil wird sofort erfolgswirksam erfasst. In der Periode, in der 78 Allreal-Geschäftsbericht 2014

83 das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird, werden die im sonstigen Ergebnis erfassten Beträge in die Erfolgsrechnung überführt. Nachfolgende Marktwertveränderungen von Swaps, die die Voraussetzungen für Hedge Accounting nicht erfüllen, werden erfolgswirksam erfasst. Positive Wiederbeschaffungswerte sind in den übrigen Forderungen oder in den Finanzanlagen bilanziert, abhängig davon, ob die Restlaufzeit der derivativen Finanzinstrumente länger als zwölf Monate ist. Negative Wiederbeschaffungswerte sind in den übrigen kurzfristigen oder in den langfristigen Verbindlichkeiten bilanziert, abhängig davon, ob die Restlaufzeit der derivativen Finan zinstrumente länger als zwölf Monate ist. Die latenten Steuern auf den Wiederbeschaffungswerten der Zinssatzswaps werden als latente Steuerguthaben beziehungsweise latente Steuerverbindlichkeiten eingebucht. Der Nettobetrag aus Wiederbeschaffungswerten und latenten Steuern wird im Konzerneigenkapitalnachweis als Hedgingreserve ausgewiesen. In der Gesamtergebnisrechnung werden die in der Berichtsperiode angefallenen Veränderungen der Wiederbeschaffungswerte mit dem Effekt aus latenten Steuern im sonstigen Ergebnis dargestellt. 2.3 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften Der Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften umfasst Nettomieterträge nach Abzug von Leerstandsausfällen und Inkassoverlus ten. Kosten für Baurechtszinsen, Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen werden erfolgswirksam gesondert als direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften ausgewiesen. Mietzinsfreie Zeiten von Geschäftsflächen werden linear über die Mietvertragslaufzeiten verbucht. 2.4 Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Die Gewinne und Verluste aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften entsprechen der Differenz zwischen dem erzielten Nettoerlös nach Abzug von Transaktionskosten und dem zuletzt bilanzierten Marktwert der veräusserten Liegenschaften. Der Erfolg wird zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahren erfolgswirksam realisiert. 2.5 Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften Die Neubewertung der Renditeliegenschaften und der Anlageliegenschaften im Bau zeigt die Veränderungen des Marktwerts des Immo bi lien portfolios. Grundlage bildet der Bericht des externen Liegenschaftenschätzers. Die der Neubewertung zugrunde liegende Liegenschaftenbewertung schliesst den Abzug von Transaktionskosten zum Zeitpunkt des Verkaufs aus. Weitere Ausführungen zur Bilanzierung von Anlageliegenschaften vgl Erfolg aus Generalunternehmung Der Erfolg aus Generalunternehmung umfasst den Erfolg aus Realisation Generalunternehmung (Drittprojekte), Erfolg aus Verkauf Entwicklung (Eigenprojekte), aktivierte Eigenleistungen und diverse Erträge. Der Ertrag aus Realisation Generalunternehmung umfasst das während einer Berichtsperiode abgewickelte Projektvolumen für Dritte (Drittprojekte) und entspricht dem nach Massgabe des Baufortschritts abgegrenzten Total aller Projektkosten, Honorare und Gewinne aus Bautätigkeit nach der Allreal-Geschäftsbericht

84 Percen tage of Completion Method (POC). Bei verlustbringenden Projekten wird der geschätzte Endverlust sofort erfolgswirksam in den Projektsaldi (Forderungen oder Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen) zurückgestellt. Als Ertrag aus Verkauf Entwicklung werden die realisierten und erhaltenen Verkaufserlöse für Entwicklungsliegenschaften (Eigenprojekte) zum Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahren, das heisst bei Eigentumsübertragung und Vollzug im Grundbuch einzelner Entwicklungsliegenschafteneinheiten, verbucht. Mit der Umsatzerfassung werden auch die anteiligen Projektkosten und -gewinne mitberücksichtigt. Im direkten Aufwand aus Realisation Generalunternehmung und Verkauf Entwicklung sind sowohl die zeitlich abgegrenzten Projektkosten aller Drittprojekte enthalten, die von Unternehmern hinzugekauft wurden, als auch die kumulierten Anlagekosten inklusive aktivierter Eigenleistungen und anteiliger Gewinne für veräusserte Eigenprojekte. Aktivierte Eigenleistungen ergeben sich sowohl für Anlageliegenschaften im Bau als auch für Entwicklungsliegenschaften und werden erfolgswirksam zu Herstellkosten berücksichtigt, wenn eigene Projektarbeiten angefallen sind. 2.7 Überleitung Segmentsberichterstattung auf die Gesamtergebnisrechnung In der internen Berichterstattung wird das Unternehmensergebnis analog dargestellt wie in der Segmentsberichterstattung. Betreffend das Geschäftsfeld Generalunternehmung besteht eine Differenz zwischen der Segmentsberichterstattung und der Gesamtergebnisrechnung, und zwar in Bezug auf die Quantifizierung der Umsätze. Bei der Segmentsberichterstattung wird das abgewickelte Projektvolumen für sämtliche Dritt- und Eigenprojekte als massgebende Umsatzgrösse herangezogen. In der Gesamtergebnisrechnung werden die Umsätze aus Realisation Generalunternehmung und die Umsätze aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften gemäss 2.6 erfasst. In der Segmentsberichterstattung werden die für das Geschäftsfeld Immobilien abgewickelten Projektvolumen (konzerninterner Umsatz) und für Eigenprojekte die Differenz zwischen abgewickeltem Projektvolumen und realisiertem Verkauf aus Entwicklung dargestellt. 2.8 Finanzaufwand /aktivierte Bauzinsen Die Zinsaufwendungen werden auf Basis der Effektivzinsmethode zeitlich abgegrenzt und erfolgswirksam belastet. Bei in Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau werden die Fremdkapitalzinsen aktiviert. Der zugrunde liegende Fremdkapitalzins entspricht dem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz während der Berichts periode. 80 Allreal-Geschäftsbericht 2014

85 2.9 Anlageliegenschaften Die im Anlagevermögen bilanzierten Anlageliegenschaften teilen sich auf in Renditeliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften) und Anlageliegenschaften im Bau. Alle Anlageliegenschaften werden in Übereinstimmung mit IAS 40 und IFRS 13 zum Fair Value bilanziert. Die Bewertung zum Zeitpunkt der Erst erfassung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Nach der Ersterfassung werden die Fair Values unter Verwendung der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) regelmässig auf den Bilanzstichtag hin durch den externen Liegenschaftenschätzer ermittelt. Einzelheiten zur Bewertungsmethode und zu den wesentlichen Annahmen vgl Zur Wertbestimmung der bestmöglichen Nutzungsart «Highest and Best Use» muss ein Projekt bewilligungsfähig, rechtskonform und finanziell möglich sein. Veränderungen des Fair Value werden unter Berücksichtigung latenter Steuern erfolgswirksam erfasst. Die kumulierte Differenz zwischen Anschaffungskosten und Fair Values aller Anlageliegenschaften mit Einbezug der darauf lastenden latenten Steuern wird im Eigenkapitalnachweis als Teil der Gewinnreserven (Neubewertungsreserven) ausgewiesen. Renditeliegen schaften, deren Buchwert nicht durch fortgesetzte Nutzung, sondern durch ein Veräusserungsgeschäft eingebracht werden soll, werden zu Fair Values separat als zur Veräusserung bestimmte Anlageliegenschaften im Umlaufvermögen ausgewiesen. Voraus setzung dafür ist, dass der Verkauf höchstwahrscheinlich ist und die Anlageliegenschaften in ihrem Zustand unmittelbar zum Abgang bereit sind. Damit ein Verkauf als hoch wahrscheinlich eingestuft werden kann, muss er erwartungsgemäss innerhalb eines Jahres stattfinden. Damit Projekte den Anlageliegenschaften im Bau zugeordnet werden, muss die Realisierung für das Portfolio der Anlageliegenschaften bestimmt sein. Im Weiteren müssen Aufwendungen und Erträge zuverlässig schätzbar sein, damit eine Schätzung des Fair Value durchgeführt werden kann Entwicklungsliegenschaften Die im Umlaufvermögen bilanzierten Entwicklungsliegenschaften beinhalten Entwicklungsreserven, angefangene Bauten sowie fertiggestellte Liegenschaften, die noch nicht an Dritte veräussert wurden. Sofern die in 2.9 erwähnten Kriterien für Anlageliegenschaften im Bau nicht erfüllt sind, werden solche Projekte als Entwicklungsliegenschaften in die Bilanz eingestellt. Die Bilanzierung der Entwicklungsliegenschaften erfolgt nach IAS 2, wonach diese Liegenschaften zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten oder einem tie feren realisierbaren Nettoveräusserungswert in die Konzernrechnung ein gestellt werden. Dieser entspricht dem geschätzten Verkaufspreis abzüglich bis zur Veräusserung noch zu erwartender Projekt-, Bau- und Verkaufskosten. Eine allfällige Wertberichtigung wird im direkten Aufwand aus Verkauf Entwicklung berücksichtigt. In den Entwicklungsreserven werden bereits im Eigentum von Allreal befindliche Grundstücke oder Anzahlungen für geplante Landkäufe sowie Drittkos ten (nicht aber Eigenleistungen) aktiviert, wenn mit der Realisierung des Projekts gerechnet wird, die Ausführungsarbeiten aber noch nicht begonnen haben. Als angefangene Bauten werden Projekte in Ausführung bilanziert, deren bauliche Vollendung noch nicht abgeschlossen ist, bei denen die Allreal-Geschäftsbericht

86 objektspezifische Gesamtabrechnung noch nicht vorliegt und die Eigentumsübertragung an Dritte noch nicht vollständig erfolgt ist. Realisierte und baulich abgeschlossene sowie unmittelbar zum Verkauf bestimmte Entwicklungsliegenschaften an Dritte werden als fertiggestellte Liegenschaften ausgewiesen Übrige Sachanlagen Die Bewertung der übrigen Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungs- beziehungsweise Her stellungskosten abzüglich betriebsnotwendiger Abschreibungen, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertverminderungen. Die geschätzte Nutzungsdauer von Betriebsund Geschäftseinrichtungen beträgt vier bis fünf Jahre sowie drei Jahre für IT-Infrastruktur. Die in den übrigen Sachanlagen aktivierten Kunstgegenstände werden nicht abgeschrieben. Die Abschreibungen werden linear vorgenommen Immaterielle Anlagen Der Goodwill aus Akquisitionen entspricht dem Summenüberschuss von Kaufpreis, dem Beitrag der Minderheitsanteile am übernommenen Unternehmen und dem Marktwert des zuvor bereits gehaltenen Eigenkapitalanteils über den Saldo der zu Marktwerten bewerteten Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten. Ein Goodwill wird nicht amortisiert, sondern einem jährlichen Impairment-Test unterzogen. Bei den anderen immateriellen Anlagen (Aufträge und Kundenbeziehungen) werden für die Bewertung per Bilanzstichtag von den Anschaffungskosten die kumulierten Abschreibungen und allfällige Impairment-Verluste in Abzug gebracht. Die Abschreibungen erfolgen linear über die geschätzte Nutzungsdauer von drei bis vier Jahren Finanzanlagen Finanzanlagen beinhalten langfristige Darlehen im Rahmen der üblichen Ge schäftstätigkeit und Vorfinanzierung von Mieterausbauten sowie positive Wiederbeschaffungswerte von Zinssatz swaps mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Monaten. Die Darlehen werden nach der Amortised Cost Method bilanziert und sind frei verfügbar Kurzfristige Forderungen Forderungen aus Bautätigkeit für Dritte werden nach dem Nettoprinzip bilanziert, das heisst, erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Positive Nettopositionen werden unter Forderungen aus Lieferungen und Leis tungen, negative Nettopositionen unter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen; vgl. auch 2.6. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Forderungen werden zum Nominalwert abzüglich notwendiger Wertberichtigungen für nicht einbringbare Forderungen ausgewiesen. Die Wertberichtigungen basieren auf einer Einzelbeurteilung der Forderung unter Berücksichtigung von hinterlegten Sicherheiten und beziehen zudem entsprechende historische Erfahrungswerte mit ein. Alle kurzfristigen Forderungen sind frei verfügbar und nicht verpfändet. 82 Allreal-Geschäftsbericht 2014

87 2.15 Liquide Mittel Die flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Sichtguthaben bei Banken so wie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von 90 Tagen. Der Ausweis erfolgt zum Nominalwert Aktienkapital / Eigene Aktien Das Aktienkapital der Allreal Holding AG wird als Eigenkapital ausgewiesen, da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie bestehen. Emissionskosten, die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe der neuen Aktien zuordenbar sind, werden mit den Kapitalreserven im Eigenkapital verrechnet. Das mit Kapitalerhöhungen oder durch Konversion Wandelanleihe einbezahlte Agio wird in den Kapitalreserven bilanziert. Eigene Aktien können durch die Allreal Holding AG oder durch eine ihrer Gruppengesellschaften am Bilanzstichtag gehalten werden. Diese werden zu Anschaffungskosten direkt mit dem Eigenkapital verrechnet und als separate Position im Konzerneigenkapitalnachweis aufgeführt. Gewinne und Verluste aus Transaktionen mit eigenen Aktien werden in den übrigen Gewinnreserven des Eigenkapitals berücksichtigt Obligationen- und Wandelanleihen Obligationenanleihen werden bei der Emission nach Abzug der Transaktionskosten zum erhaltenen Gegenwert bilanziert. Die Differenz zwischen bilanzierten Finanzverbindlichkeiten und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Obligationenanleihen nach der Effektivzins methode erfolgswirksam amortisiert. Wandelanleihen werden gemäss IAS 32 bilanziert, indem eine Aufteilung in Fremdkapital (Finanzverbindlichkeiten) und Eigenkapital vorgenommen wird. Die Zuweisung zum Eigenkapital entspricht der Differenz zwischen Emissionserlös vor Ausgabekosten und Fair Value der Finanzverbindlichkeiten. Die Emissionskosten werden mit der Wandelanleihe verrechnet und anteilsmässig auf Fremd- und Eigenkapital aufgeteilt. Der Eigenkapitalanteil bleibt bis zu Wandlungen oder Rückkauf von Obligationen im Eigenkapital unverändert. Die Differenz zwischen bilanzierten Finanzverbindlichkeiten und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Wandelanleihen nach der Effektivzinsmethode erfolgswirksam amortisiert Verbindlichkeiten aus Finanzierung Die Finanzschulden beinhalten neben den Obligationenanleihen grundpfandgesicherte Bankkredite und werden in Übereinstimmung mit IAS 1 als langfris tige Finanz verbindlichkeiten erfasst, sofern die vertraglich vereinbarte Restlaufzeit in den Kreditverträgen grösser als zwölf Monate ist. Alle anderen Finanz verbindlichkeiten werden als kurzfristige Bankschulden bilanziert, auch Amortisationszahlungen, die innerhalb von zwölf Monaten nach Bilanzstichtag fällig werden. Die Bewertung aller Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu den fortgeführten Anschaffungswerten Rückstellungen Rückstellungen werden in dem Masse vorgenommen, als entsprechende Verpflichtungen per Bilanzstichtag bestehen und deren Ereignis in der Allreal-Geschäftsbericht

88 Vergangenheit liegt. Im Weiteren kann die Höhe zuverlässig geschätzt werden, und die Eintretenswahrscheinlichkeit wird höher eingestuft als die des Nichteintretens. Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine In anspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt. Die Bewertung erfolgt zum bestmöglichen Schätzwert jenes Betrags, der zur Erfüllung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag erforderlich ist. Falls der Effekt wesentlich ist, werden Rückstellungen diskontiert Kurzfristige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Bautätigkeit für Dritte werden nach dem Nettoprinzip bilanziert, das heisst, erhaltene Anzahlungen der Bauherren und Teilabrechnungen aus der Bautätigkeit werden miteinander verrechnet (Auftragssaldi). Negative Nettopositionen werden unter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, positive Nettopositionen unter Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Verbindlichkeiten (passive Rechnungsabgrenzungen), die innerhalb eines Jahres fällig werden, werden zum Nominalwert ausgewiesen. Die unverzinslichen Zahlungen (Reservationsgebühren und Anzahlungen) von zukünftigen Eigentümern von Entwicklungsliegenschafteneinheiten werden bis zur Eigentumsübertragung als separate Position des Fremdkapitals ausgewiesen Leasing Leasingverträge werden als finanzielles Leasing bilanziert, wenn im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen des Leasingobjekts auf Allreal übergehen. Die Klassifizierung erfolgt zu Beginn des Leasingverhältnisses. Bei der Ersterfassung wird das Leasingobjekt zum tieferen Wert von Barwert der Leasingzahlungen oder zum Verkehrswert aktiviert. Die Leasingraten werden in Zins- und Tilgungsbeträge aufgeteilt. Der Leasinggegenstand wird über die geschätzte Nutzungs- oder die kürzere Leasingdauer abgeschrieben. Geldströme für operatives Leasing werden direkt zum Zahlungszeitpunkt erfolgswirksam berücksichtigt Impairment Beim Vorliegen von Anhaltspunkten, dass die Werthaltigkeit von Sachanlagen und immateriellen Anlagen beeinträchtigt ist, wird ein Impairment-Test durchgeführt und der realisierbare Wert geschätzt. Der realisierbare Wert ist der tiefere Betrag zwischen Nutz- und Verkehrswert abzüglich Verkaufskosten. Eine allfällige Differenz zwischen dem Aktivum und dem realisierbaren Wert wird erfolgswirksam abgeschrieben und im Anhang der Konzernrechnung separat ausgewiesen Steuern Die in der Gesamtergebnisrechnung aufgeführte Position des Steueraufwands umfasst laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit, latente Steuern aus Neubewertung und übrige latente Steuern. 84 Allreal-Geschäftsbericht 2014

89 Die laufenden Steuern aus Geschäftstätigkeit umfassen die geschuldeten Ertragssteuern des Geschäftsjahrs sowie angefallene Grundstückgewinnsteuern aus der Fertigstellung und dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften (Geschäftsfeld Generalunternehmung) und der Veräusserung von Anlage liegenschaften (Geschäftsfeld Immobilien). Die laufenden Ertragssteuern werden nach Berücksichtigung von steuerlich verwendbaren Verlustvorträgen und unter Zugrundelegung der jeweils gültigen Steuerordnung anhand der von den einzelnen Gruppengesellschaften ausgewiesenen Ergebnisse ermittelt und unter den kurzfristigen Steuerverbindlichkeiten bilanziert. Latente Steuern werden nach der Comprehensive Balance Sheet Liability Method ermittelt und zu den am Bilanzstichtag gültigen beziehungsweise angekündigten Steuersätzen berechnet. Veränderungen der latenten Steuern werden, mit Ausnahme jener auf den Wieder beschaffungswerten der Cashflow Hedges und der über das Eigenkapital verbuchten Veränderungen der Personalvorsorge, erfolgswirksam verbucht. Latente Steuerverbindlichkeiten berücksichtigen die er trags- und grundstückgewinnsteuerlichen Abweichungen zwischen der Bewertung für die Zwecke der Konzernrechnung und der jeweils gültigen steuerlichen Bewertung einzelner Aktiven und Passiven. Dabei wird auf grundsätzlich allen Abweichungen, die zu zeitlichen Verschiebungen in der Besteuerung führen, eine latente Steuer berechnet. Für die Höherbewertung von Anlageliegenschaften (positive Differenz zwischen Anschaffungskosten und Marktwert) kommt ein individueller Steuersatz zur Anwendung, wobei für jede einzelne Anlageliegenschaft eine realistische Haltedauer festgelegt wird. Latente Steuerguthaben aus steuerlichen Verlustvorträgen und Tieferbewertung von Anlageliegenschaften (negative Differenz zwischen Steuerwert und Marktwert) werden aktiviert, wenn ihre Verwertbarkeit mit zukünftigen steuerbaren Erträgen gesichert erscheint Personalvorsorge Mitarbeitende der Allreal Generalunternehmung AG sind für die BVG-obligatorische und -überobligatorische Personalvorsorge bei der Pensionskasse Allreal versichert, während sich Mitarbeitende der Hammer Retex AG für die berufliche Vorsorge der Sammelstiftung einer Schweizer Versicherung angeschlossen haben. Die Pensionskasse Allreal ist eine rechtlich selbständige Vorsorgeeinrichtung, die nach schweizerischem Recht auf dem Beitragsprimat basiert. Der Stiftungsrat der Pensionskasse Allreal hat beschlossen, die Rentenumwandlungssätze ab 1. Januar 2015 für alle Altersstufen um 0.5% zu senken. Die daraus entstehenden Effekte werden in der Erfolgsrechnung sofort als nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand erfasst. Aufgrund von IAS 19 qualifizieren sich diese Vorsorgepläne als leistungsorientierte Pläne. Das Vermögen und die Verpflichtungen dieser Pläne werden halbjährlich durch einen externen Versicherungsmathematiker neu ermittelt. Gemäss IAS 19 (revised) wird das Planvermögen zum Fair Value und Allreal-Geschäftsbericht

90 werden die Verbindlichkeiten gemäss der Methode der Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) bewertet. Der Vorsorgeaufwand besteht aus einer Dienstzeit- und einer Netto-Zinskomponente, die erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst werden, sowie einer Neubewertungskomponente, die versicherungsmathematische Gewinne und Verluste enthält und im übrigen Gesamtergebnis als Veränderung Personalvorsorge verbucht wird. Für einen Teil der Mitarbeitenden besteht zudem eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kaderversicherung, die gemäss IAS 19 als Beitragsprimat qualifiziert wird. Die in der Berichtsperiode ausgewie senen Aufwendungen entsprechen den geleisteten Zahlungen des Arbeitgebers Aktienbasierte Vergütungen Den Mitgliedern der Gruppenleitung kann ein Teil der variablen Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG ausgerichtet werden. Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen. Die zweite Hälfte wird ihm in zwei Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis ungekündigt ist. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des mit der Aktienzuteilung resultierenden Betrags wird über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Die Bewertung der Aktien erfolgt zum Verkehrswert im Gewährungszeitpunkt Unternehmensergebnis je Aktie Der Reingewinn je Aktie errechnet sich aus der Division des Unternehmensergebnisses durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt neben der Aufrechnung von Aufwendungen und Erträgen im Zusammenhang mit den Wandelanleihen (Zinsaufwand, Amortisationseffekte, Steuern) auch zusätzliche Aktien, die durch die Ausübung von Options- oder Wandelrechten entstehen können und einen Verwässerungseffekt zur Folge haben Konzerngeldflussrechnung Als Fonds werden flüssige Mittel (Kassenbestände, Post- und Bankguthaben) sowie kurzfristige Festgeldanlagen mit einer maximalen Laufzeit von 90 Tagen verwendet. Der Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit setzt sich zusammen aus dem betrieblichen Geldfluss vor Veränderung des Nettoumlaufvermögens (NUV), den Veränderungen des NUV (ohne flüssige Mittel und kurzfris tige Steuerverbindlichkeiten) sowie den bezahlten Finanzkosten, erhaltenen Finanz erlösen und den bezahlten Ertrags- und Grundstückgewinnsteuer. Die Geldflüsse aus Investitions- und Finanzierungstätigkeiten sind gesondert dargestellt Fremdwährungen Die Tätigkeit der Allreal-Gruppe beschränkt sich auf die Schweiz. Es bestehen weder Aktiven noch Verbindlichkeiten in Fremdwährungen. Alle Gruppengesellschaften erstellen ihre Jahresrechnung in Schweizer Franken, womit aus der Konsolidierung keine Umrechnungsdifferenzen entstehen. 86 Allreal-Geschäftsbericht 2014

91 2.29 Bewertungsunsicherheiten Anlageliegenschaften Allreal hält Anlageliegenschaften mit einem Buchwert per 31. Dezember 2014 von CHF Mio. ( : CHF Mio.). Die Anlageliegenschaften sind zum Marktwert bewertet, der auf Basis der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ermittelt wird. Die DCF-Methode basiert auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen, wobei das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben hergeleitet wird. Die Marktwerte berücksichtigen keine Transaktionskosten bei Veräusserung. Die per 31. Dezember 2014 zum Fair Value bilanzierten Renditeliegenschaften von CHF Mio. ( : CHF Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau von CHF 4.0 Mio. ( : CHF Mio.) qualifizieren sich als Fair Values der Kategorie 3. In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungstechniken oder -prozessen und keine Verschiebungen innerhalb der Fair-Value-Kategorien. Die zukünftigen Mietzinseinnahmen werden auf Basis aktueller Vertragsmieten und jährlicher Sollmieteinnahmen prognostiziert. Im Fall auslaufender Geschäftsmietverträge wird eine aus aktueller Sicht nachhaltige und ortsübliche Marktmiete eingesetzt. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der Regel der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung. Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden bei deutlicher Abweichung der Vertragsmieten vom Marktniveau im Exitjahr ebenfalls nachhaltige Marktmieten eingesetzt. Im Weiteren werden objektspezifische Annahmen zu temporären und strukturellen Leerständen getroffen, die in die Marktwertermittlung einfliessen. Bewirtschaftungs- und Gebäudekosten basieren grundsätzlich auf den je weiligen Liegenschaftenabrechnungen und beinhalten nicht umlagefähige Betriebs- und Unterhaltskosten sowie zukünftige Instandsetzungskosten anhand der mehrjährigen Jahresbudgets von Allreal. Diese Kosten berücksichtigen sowohl Kosten zur Substanzerhaltung, die das der Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichert, als auch wertvermehrende Investitionen, die zukünftige Mehrerträge gene rieren. Die Diskontierung erfolgt für jede Anlageliegenschaft objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment. Die Teuerung wird in den prognostizierten Zahlungsströmen berücksichtigt. Die Diskontierungsund Kapitalisierungssätze orientieren sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen zuzüglich eines spezifischen Risikozuschlags. Sollten die tatsächlichen Marktmieten in den Folgejahren tiefer ausfallen als in den DCF-Bewertungen prognostiziert, kann dies zu einer Anpassung der Fair Values führen. In Kombination mit steigenden Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätzen würde sich ein solcher Abwertungseffekt auf die Anlageliegenschaften noch verstärken. Bei den Anlageliegenschaften im Bau werden zukünftige Mietzinseinnahmen ebenfalls aufgrund ortsüblicher Marktmieten oder bereits vertraglich vereinbarter Mieten ermittelt. Auf der Kostenseite werden mithilfe von Investitionsrechnungen, zeitlichem Verlauf der Bauphasen und Kostenprognosen die Allreal-Geschäftsbericht

92 Aufwendungen ermittelt. Sofern die tatsächlichen Baukosten und Mietzinseinnahmen in den Folgeperioden von den Schätzungen und Planwerten abweichen, kann eine Anpassung der Fair Values notwendig sein, vgl. auch 4.1. Entwicklungsliegenschaften Allreal hält per 31. Dezember 2014 Entwicklungsliegenschaften mit einem Buchwert von CHF Mio. ( : CHF Mio.). Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellkosten inklusive Eigen leistungen für angefangene Bauten abzüglich Wertberichtigungen für Wertverminderungen. Spätestens am Bilanzstichtag wird für alle Entwicklungsprojekte ein Impairment-Test durchgeführt, indem die aufgelaufenen und zukünf tigen Kosten dem realisierbaren Wert gegenübergestellt werden. Auf der Kostenseite werden, unter anderem aufgrund von Investitionsrechnungen, des zeitlichen Verlaufs der Projekte und von Kostenprognosen die Aufwendungen ermittelt. Die Erlöse basieren auf Markteinschätzungen, Erfahrungswerten und bisherigen Verkaufserfolgen. Sofern die tatsächlichen Baukosten und Verkaufserlöse in den Folgeperioden von den Schätzungen und Planwerten abweichen, kann eine Anpassung der Buchwerte notwendig sein. Steuern Allreal verfügt über wesentliche latente Steuerguthaben von CHF 31.7 Mio. ( : CHF 42.2 Mio.) und -verbindlichkeiten von CHF Mio. ( : CHF Mio.), die hauptsächlich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften anfallen; vgl Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt. Sollte die effektive Haltedauer der Anlageliegenschaften nicht der angenommenen Haltedauer entsprechen, kann sich bei Veräusserung eine Steuerlast ergeben, die erheblich von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung Allreal verfügt über ein umfassendes Management-System (PAQ). Dieses beschreibt sämtliche übergeordneten Prozesse und die dazugehörenden Kontrollen und integriert die Aufgaben der Führung, die operativen Prozesse sowie die Unterstützungsprozesse. Das PAQ deckt auch nicht finanzielle Prozesse ab. Daneben besteht ein dokumentiertes internes Kontrollsystem zur Buchführung und zur finanziellen Berichterstattung, um das Risiko einer wesentlichen Falschdarstellung in der Jahresrechnung zu vermeiden beziehungsweise zu vermindern oder aufzudecken. Die Kontrollen zur finanziellen Bericht erstattung richten sich nach dem COSO-Rahmenkonzept. Die Gruppen leitung bestätigt dem Verwaltungsrat einmal pro Jahr, dass ein internes Kontrollsystem existiert und effektiv ist. Der Verwaltungsrat beurteilt vierteljährlich die von der Gruppenleitung erstellte Risikobeurteilung auf Unternehmensstufe (Identifikation, Quantifizierung, Kontrolle und Steuerung). Die Risikobeurteilung hat insbesondere die Zuverlässigkeit und Vollständigkeit von finanziellen Informationen (Ordnungsmässigkeit), die Vermögenssicherung, die Einhaltung von Gesetzen, Bestimmungen und Verträgen sowie die Gefahr von Bilanzbetrügereien explizit zu berücksichtigen. 88 Allreal-Geschäftsbericht 2014

93 Um die Übereinstimmung des Konzernabschlusses der Allreal-Gruppe mit den anzuwendenden Rechnungslegungsregeln und die Ordnungsmässigkeit der Berichterstattung zu gewährleisten, sind wirksame interne Kontrollund Steuerungssysteme eingerichtet. Bei der Bilanzierung und Bewertung werden zukunftsgerichtete Einschätzungen und Annahmen getroffen. Schätzungen und Annahmen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögen und Schulden innerhalb des nächsten Geschäftsjahrs darstellen, sind unter den einzelnen Positionen im Anhang dargestellt, vgl Erläuterungen zur Konzerngesamtergebnisrechnung 3.1 Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften CHF Mio Mietertrag aus Wohnliegenschaften Mietertrag aus Geschäftsliegenschaften Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften Der Mietertrag ermittelt sich wie folgt: Soll-Mietertrag Baurechtszinsen Leerstandsausfall Inkassoverluste und Ertragsausfälle aus mietfreien Zeiten Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften Die kumulierte Leerstandsquote betrug im Geschäftsjahr 2014 gesamthaft 7.9% des Soll-Mietertrags (2013: 4.7%), aufgeteilt auf die Geschäftsliegenschaften mit 7.8% und die Wohnliegenschaften mit 8.5% (2013: 5.0% bzw. 3.3%). Im Übrigen setzt sich der Mietertrag wie folgt zusammen: CHF Mio auf durchgehend gehaltenen Wohnliegenschaften auf durchgehend gehaltenen Geschäftsliegenschaften auf Zukäufen und Eigenentwicklungen auf verkauften Liegenschaften Ertrag aus Vermietung Anlageliegenschaften Der Mietertrag auf durchgehend gehaltenen Wohn- und Geschäftsliegenschaften veränderte sich gegenüber dem Vorjahr um 0.62 beziehungsweise 0.35% (like-for-like rental growth). Bei der Berechnung der Wachstumsrate auf dem Bestandsportfolio wurden Zu- und Abgänge in den Jahren 2013 und 2014 nicht berücksichtigt. Allreal-Geschäftsbericht

94 3.2 Direkter Aufwand für vermietete Anlageliegenschaften CHF Mio Verwaltungs- und Betriebsaufwand Wohnliegenschaften Verwaltungs- und Betriebsaufwand Geschäftsliegenschaften Unterhalts- und Reparaturaufwand Wohnliegenschaften Unterhalts- und Reparaturaufwand Geschäftsliegenschaften Liegenschaftenaufwand Der Liegenschaftenaufwand betrifft ausschliesslich die Renditeliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien. Der Verwaltungs- und Betriebsaufwand setzt sich wie folgt zusammen: CHF Mio Verwaltungshonorare und -kosten Versicherungen, Gebühren und Abgaben Hauswartung Übriger Aufwand und Nebenkosten (Eigentümerlasten) Verwaltungs- und Betriebsaufwand Der Liegenschaftenaufwand für nicht vermietete Objekte belief sich im Jahr 2014 auf CHF 1.1 Mio. (2013: CHF 0.5 Mio.). 3.3 Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung CHF Mio Ertrag aus Verwaltung und Bewirtschaftung Ertrag aus Verkauf und Vermittlung Ertrag aus Liegenschaftenverwaltung Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften CHF Mio Verkaufserlös Transaktionskosten aus Verkauf Bilanzwert = Marktwert am des Vorjahrs Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften In der Berichtsperiode wurden die Geschäftsliegenschaften Buckhauserstrasse 32 und Thurgauerstrasse 39 in Zürich und die Wohnliegenschaft Badenerstrasse in Schlieren verkauft. Nach Abzug der Transaktionskosten resultierte bei totalen Verkaufspreisen von CHF 54.6 Mio. ein Gesamterfolg von 3.1 Mio. In der Vorjahresperiode wurden sechs Liegenschaften mit einem Verkaufserfolg von CHF 20.0 Mio. veräussert. 90 Allreal-Geschäftsbericht 2014

95 3.5 Erfolg aus Generalunternehmung CHF Mio Ertrag aus Realisation Generalunternehmung Direkter Aufwand aus Realisation Generalunternehmung Erfolg aus Realisation Generalunternehmung Ertrag aus Verkauf Entwicklung Direkter Aufwand aus Verkauf Entwicklung Erfolg aus Verkauf Entwicklung Aktivierte Eigenleistungen Diverse Erträge Erfolg aus Generalunternehmung Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung setzt sich aus Architektur- und Generalunternehmerhonoraren (CHF 37.5 Mio.) und Gewinnen aus Bautätigkeit (CHF 11.9 Mio.) zusammen. Demgegenüber stehen direkt verrechnete Erlösminderungen für Bauversicherungen und -garantien, Erfüllungsgarantie, Delkredere sowie Drittaufwand aus Offerten (CHF 3.7 Mio.). Im Geschäftsjahr 2014 wurden bei den Projekten Ringhof Wallisellen (Verkaufspreis CHF 87.5 Mio.), Bruggächer Mönchaltorf (CHF 45.2 Mio.), Cholplatz Bülach (CHF 33.6 Mio.), Lerchenbergstrasse Erlenbach (CHF 21.9 Mio.), Holengass Meilen (CHF 10.2 Mio.), Escherhof Wallisellen (CHF 10.0 Mio.), Stockenstrasse Kilchberg (CHF 2.0 Mio.) und Lilienthal-Boulevard Opfikon (CHF 1.2 Mio.) Einheiten zu Eigentum an Dritte übertragen, woraus Verkaufsgewinne von CHF 34.6 Mio. resultierten. In den diversen Erträgen sind Honorare für die Tätigkeit von Projektentwicklungen Dritter von CHF 0.8 Mio. sowie übrige Erfolge aus Kommissionen und Dienstleistungen für Dritte von CHF 0.2 Mio. enthalten. 3.6 Personalaufwand CHF Mio Löhne und Gehälter Sozialleistungen Personalvorsorge Aktienbasierte Vergütungen Übriger Personalaufwand Personalaufwand Von den Löhnen und Gehältern entfallen auf die Generalunternehmung CHF 39.3 Mio. und auf Hammer Retex CHF 6.6 Mio. Darüber hinaus erfolgten Vergütungen an den Verwaltungsrat der Allreal Holding AG (CHF 0.4 Mio.). Anderen Unternehmensbereichen zur Verfügung gestellte Personaldienstleistungen werden mittels Management Fees abgegolten und für die Konzernrechnung wieder eliminiert. Allreal-Geschäftsbericht

96 Im Personalvorsorgeaufwand ist eine Gutschrift in Höhe von CHF 5.4 Mio. als nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand aus der Anwendung von IAS 19 berücksichtigt, da unter anderem der Stiftungsrat der Pensionskasse Allreal ab 1. Januar 2015 die Rentenumwandlungssätze für alle Altersstufen um 0.5% gesenkt hat, vgl Der übrige Personalaufwand beinhaltet Ausgaben für effektive und pauschalierte Spesen von Mitarbeitenden (CHF 2.0 Mio.), Aus- und Weiterbildung (CHF 0.2 Mio.), Kosten für Rekrutierung neuer Mitarbeitender (CHF 0.4 Mio.), Aufwendungen für Mitarbeiteranlässe (CHF 0.2 Mio.) sowie weitere direkt zurechenbare Mitarbeiteraufwendungen (CHF 0.4 Mio.). Am Bilanzstichtag betrug der Personalbestand 376 Mitarbeitende, entsprechend 348 Vollzeitstellen ( : 388 Mitarbeitende / 371 Vollzeitstellen). 3.7 Übriger Betriebsaufwand CHF Mio Informatikaufwand Mietaufwand Beratungs- und Rechtsaufwand Verwaltungsaufwand Kapitalsteuern Übriger allgemeiner Betriebsaufwand Übriger Betriebsaufwand Der Mietaufwand betrifft Geschäftsräumlichkeiten und Parkplätze in Zürich, Basel, Bern, Cham und St. Gallen. Für den Sitz in Zürich besteht ein indexierter Mietvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Januar 2018 und einem jähr lichen Mietzins von CHF 2.9 Mio. Die Mietverträge für die anderen Standorte mit jährlichen Mietzinsen von CHF 0.7 Mio. haben fixe Laufzeiten bis maximal Juli CHF Mio Mietverpflichtungen bis 1 Jahr Mietverpflichtungen 2 5 Jahre Mietverpflichtungen über 5 Jahre Total Im Verwaltungsaufwand sind Kosten für Unternehmenskommunikation, Tele kommunikation, Sachversicherungen und Büromaterial berücksichtigt. Der übrige allgemeine Betriebsaufwand enthält im Wesentlichen Kosten für Betrieb, Unterhalt und Reparaturen von Betriebseinrichtungen sowie Porti und Kosten aus Vorsteuerkürzungen der Mehrwertsteuer. 92 Allreal-Geschäftsbericht 2014

97 3.8 Finanzertrag CHF Mio Finanzertrag aus Beteiligungsverkauf Zinsertrag aus liquiden Mitteln Zinsertrag aus Finanzanlagen Finanzertrag Im Vorjahr resultierte aus dem Verkauf einer 1.14%-Minderheitsbeteiligung an der Olmero AG, Opfikon, ein Buchgewinn von CHF 0.8 Mio. 3.9 Finanzaufwand CHF Mio Zinsaufwand für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Zinsaufwand für Derivate Zinsaufwand für Obligationenanleihen Zinsaufwand für Wandelanleihe Aktivierte Bauzinsen Finanzaufwand Der Finanzaufwand für die 2.00%-Obligationenanleihe enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 3.0 Mio. (2013: CHF 0.8 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 0.1 Mio. (2013: CHF 0.1 Mio.). Der Finanzaufwand für die 1.25%-Obligationenanleihe enthält abgegrenzte Zinsen bis Bilanzstichtag von 1.2 Mio. und die Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 0.1 Mio. Der Finanzaufwand für die 2.50%-Obligationenanleihe enthält bezahlte und abgegrenzte Zinsen bis Bilanzstichtag von CHF 3.8 Mio. (2013: CHF 3.8 Mio.) und die Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 0.3 Mio. (2013: CHF 0.2 Mio.). Der Finanzaufwand für die am 9. Oktober 2014 zurückbezahlte 2.125%-Wandelanleihe setzt sich aus bezahlten Zinsen von CHF 3.3 Mio. (2013: CHF 4.2 Mio.) und der Amortisation zwischen Schuldkomponente und Rückzahlungsbetrag von CHF 4.1 Mio. zusammen (2013: CHF 3.1 Mio.). Die aktivierten Bauzinsen von CHF 2.8 Mio. (2013: CHF 7.2 Mio.) teilen sich auf in im Bau befind liche Entwicklungsliegenschaften (CHF 1.3 Mio.) und Anlageliegenschaften im Bau (CHF 1.5 Mio.) unter Verwendung eines durchschnittlichen Zins satzes von 1.91 bis 2.07% (2013: %). Der durchschnittliche Zinssatz auf den ausstehenden Finanzverbindlichkeiten beträgt 1.93%, mit einer durchschnittlichen Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten von 4.2 Jahren (2013: 2.13% und 4.7 Jahre). Allreal-Geschäftsbericht

98 Basierend auf den per Bilanzstichtag ausstehenden Finanzverbindlichkeiten mit unterjähriger Zinsbindung, die nicht mittels Derivativen abge sichert sind, hätte eine Zinserhöhung um 1% eine Verteuerung der annualisierten Zinskosten von CHF 2.1 Mio. zur Folge (2013: CHF 1.0 Mio.) Unternehmensergebnis / Eigenkapital (NAV) je Aktie Anzahl ausstehende Aktien am ( 000 Stück) Veränderung Bestand eigene Aktien ( 000 Stück) Aktienemission aus bedingter Kapitalerhöhung ( 000 Stück) 1 0 Anzahl ausstehende Aktien am ( 000 Stück) Durchschnittliche Anzahl ausstehende Aktien (in 000 Stück) Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungseffekt (CHF Mio.) Erfolg aus Neubewertung Anlageliegenschaften (CHF Mio.) Latente Steuern auf Neubewertungserfolg (CHF Mio.) Unternehmensergebnis inkl. Neubewertungseffekt (CHF Mio.) Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt (CHF) Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt (CHF) Verwässertes Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt (CHF) exkl. Neubewertungseffekt (CHF) Bedingt durch die aktienbasierten Vergütungen an die Mitglieder der Gruppenleitung, ergibt sich ein Verwässerungseffekt auf dem Unternehmensergebnis pro Aktie. Für die Berechnung der Verwässerung wurde das Unternehmensergebnis um die Einflüsse aus den aktienbasierten Vergütungen korrigiert. Dies führt zu einem verwässerten Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF Mio. beziehungsweise exklusive Neubewertungseffekt von CHF Mio. Für diese Berechnung erhöht sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien von auf Aktien. CHF Mio Ausstehende Aktien (in 000 Stück) am 31. Dezember Konzerneigenkapital am 31. Dezember (CHF Mio.) Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern (CHF) Konzerneigenkapital plus Rückstellung für latente Steuern abzüglich latente Steuerguthaben (CHF Mio.) Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern (CHF) Der Börsenkurs lag am Jahresende bei CHF ( : CHF ). Dies entspricht einem Aufschlag von 11.8% gegenüber dem Eigenkapital je Aktie nach latenten Steuern von CHF ( : Abschlag 0.2%). 94 Allreal-Geschäftsbericht 2014

99 3.11 Personalvorsorge Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institutionen verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern zusammen. Ihm obliegen die Festlegung und die Umsetzung der Anlagestrategie. Die Planteilnehmer sind gegen die wirtschaftlichen Folgen von Alter, Invalidität und Tod versichert; das BVG schreibt diesbezüglich Mindestleistungen vor. Die Beiträge an die Vorsorgeeinrichtung werden anteilig von Arbeit geber und Arbeitnehmer geleistet; sie basieren auf dem versicherten Lohn und sind abhängig vom Alter der Planteilnehmer. Den individuellen Sparkonten werden Vorsorgebeiträge und jährliche Zinsen gutgeschrieben. Bei Pensionierung wird das Sparkonto eines Planteilnehmers entweder ausbezahlt oder basierend auf einem reglementarisch festgelegten Umwandlungssatz in eine Altersrente umgewandelt. Daneben werden auch Leistungen bei einer langfristigen Erwerbsunfähigkeit ausgerichtet. Alle versicherungstechnischen Risiken, bestehend aus demografischen Risiken (Lebenserwartung) und finanziellen Risiken (Rendite des Planvermögens oder Entwicklung von Löhnen und Renten), werden durch die Vorsorgeeinrichtung getragen und durch den Stiftungsrat regelmässig beurteilt. Bei Eintreten einer Unterdeckung gemäss BVG können verschiedene Massnahmen ergriffen werden. Dabei stehen die Erhöhung der laufenden Beiträge, zusätzliche Sanierungsbeiträge durch den Arbeitgeber oder die Veränderung der Umwandlungssätze im Vordergrund. Entwicklung Vorsorgeverpflichtungen und Vorsorgevermögen CHF Mio Barwert der Vorsorgeverpflichtungen Beizulegender Zeitwert des Vorsorgevermögens Effekt aus Begrenzung der Vermögenswerte Netto-Vorsorgeverpflichtung Der Aufwand der leistungsorientierten Versicherungspläne setzt sich wie folgt zusammen: CHF Mio Laufender Dienstzeitaufwand Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand Dienstzeitaufwand Nettozinsertrag Personalvorsorge In der Erfolgsrechnung erfasster Vorsorgeaufwand Allreal-Geschäftsbericht

100 Der nachzuverrechnende Dienstzeitaufwand von CHF 5.4 Mio. wurde in der Erfolgsrechnung dem Personalaufwand gutgeschrieben. Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen CHF Mio Barwert der Vorsorgeverpflichtungen am 1. Januar Laufender Dienstzeitaufwand Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand Zinsaufwendungen Beiträge der Versicherten Ausbezahlte Leistungen Versicherungsprämien Versicherungsmathematische Verluste/(Gewinne) Barwert der Vorsorgeverpflichtungen am 31. Dezember Veränderungen des Vermögens der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten CHF Mio Vermögen der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten am 1. Januar Rendite auf Planvermögen (exklusive Zinsertrag) Zinsertrag Beiträge des Arbeitgebers Beiträge der Versicherten Ausbezahlte Leistungen Versicherungsprämien Vermögen der Vorsorgeeinrichtungen zu Marktwerten am 31. Dezember Die Planaktiven teilen sich per Bilanzstichtag wie folgt auf die einzelnen Anlagekatorien auf: in % in % Flüssige Mittel Eigenkapitalinstrumente (Aktien) Forderungsinstrumente (Obligationen) Übrige Aktiven Auf aktiven Märkten gehandelte Anlagen Immobilien Auf aktiven Märkten nicht gehandelte Anlagen Vorsorgevermögen Allreal-Geschäftsbericht 2014

101 Dabei erfolgte die Berechnung auf der Basis folgender Annahmen: Diskontierungszinssatz 1.00% 2.25% Erwartete Lohnentwicklung 0.80% % Erwartete Rentenentwicklung % % Als wesentliche versicherungsmathematische Annahmen wurden der Diskontierungszinssatz und die zukünftige Lohnentwicklung identifiziert. Sofern der Diskontierungszinssatz 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 5.7 Mio. sinken beziehungsweise um CHF 6.1 Mio. steigen ( : CHF 4.6 Mio./CHF 4.5 Mio). Sofern sich die Lohnentwicklung 25 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als die per Bilanzstichtag getroffenen Annahmen verändern würde und alle anderen Variablen konstant blieben, würde der Barwert der Vorsorgeverpflichtungen um CHF 0.9 Mio. steigen beziehungsweise CHF 0.9 Mio. sinken. Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen: CHF Mio Änderung demografische Annahmen Änderung finanzielle Annahmen Effekt erfahrungsbedingte Anpassungen Rendite auf Planvermögen (exklusive Zinsertrag) Änderung in Begrenzung des Vermögenswerts Total im übrigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertung Entwicklung Begrenzung des Vermögenswerts CHF Mio Begrenzung des Vermögenswerts am 1. Januar Veränderung des Vermögenswerts Begrenzung des Vermögenswerts am 31. Dezember Innerhalb der nächsten 12 Monate werden voraussichtlich CHF 4.1 Mio. und für die darauf folgenden 9 Jahre voraussichtlich CHF 42.0 Mio. im Rahmen der leistungsorientierten Verpflichtungen ausbezahlt. Die durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen beträgt zum Ende des Berichtszeitraums 16.9 Jahre ( : 15.7 Jahre). Für das Folgejahr werden Planbeiträge von CHF 3.6 Mio. (Arbeitgeber) und CHF 3.3 Mio. (Arbeitnehmer) (2013: CHF 3.8 Mio. beziehungsweise 3.5 Mio.) erwartet. Allreal-Geschäftsbericht

102 Neben der Pensionskasse besteht für einen Teil der Allreal-Mitar beitenden eine mit einer Versicherungsgesellschaft abgeschlossene Kader versicherung. Hier besteht die Verpflichtung von Allreal ausschliesslich in der Erbringung der jährlichen Beitragsleistungen. Diese beliefen sich in der Berichtsperiode auf CHF 0.6 Mio. (2013: CHF 0.6 Mio.). Der Kaderplan qualifiziert sich nach IAS 19 als Beitragsprimat. Gesamthaft betrugen die verbuchten Personalvorsorgeaufwendungen 2014 CHF 0.3 Mio. (2013: CHF 5.0 Mio.) Aktienbasierte Vergütungen Die Mitglieder der Gruppenleitung erhalten eine zusätzliche Vergütung in Form von Aktien der Allreal Holding AG. Über die erste Hälfte der zugeteilten Aktien kann der Begünstigte sofort verfügen. Die zweite Hälfte der zugeteilten Aktien wird ihm in zwei Jahren zur Verfügung zugewiesen, sofern das Arbeitsverhältnis ungekündigt ist. Die Ansprüche werden durch die Gesellschaft mittels eigener Aktien abgegolten. Die Erfassung des im Zusammenhang mit der Aktienzuteilung stehenden Betrags wird über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Gewährungszeitpunkt Anzahl Allreal-Aktien Aktienkurs in CHF Aufwand in CHF Mio. Verfügbarkeit sofort sofort Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, werden damit in den Jahren 2015 und 2016 total Aktien der Allreal Holding AG an die Anspruchsberechtigten ausgeliefert. Der Gesamtaufwand für aktienbasierte Vergütungen betrug in der Berichtsperiode CHF 0.20 Mio. (2013: 0.18 Mio.). 98 Allreal-Geschäftsbericht 2014

103 4 Erläuterungen zur Konzernbilanz 4.1 Anlageliegenschaften Wohnliegenschaften Geschäfts liegenschaften Anlageliegenschaften im Bau Total Anlage liegenschaften CHF Mio Anschaffungskosten Stand 1. Januar Zukäufe Investitionen Aktivierte Bauzinsen Abgänge Umklassierung an Neubewertung Umklassierung an zur Veräusserung bestimmt Umklassierungen Stand 31. Dezember Neubewertung Stand 1. Januar Höherbewertungen Tieferbewertungen Abgänge Umklassierung von Anschaffungskosten Umklassierung an zur Veräusserung bestimmt Umklassierungen Stand 31. Dezember zur Veräusserung bestimmte Anlageliegenschaften Stand 1. Januar Umklassierung von Anschaffungskosten Umklassierung von Neubewertung Abgänge Stand 31. Dezember Bilanzwert = Marktwert 1. Januar Bilanzwert = Marktwert 31. Dezember davon bilanziert in Anlagevermögen davon bilanziert als zur Veräusserung bestimmt (Umlauf vermögen) davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar Brandversicherungswert Allreal-Geschäftsbericht

104 Der Zukauf bei den Geschäftsliegenschaften (CHF 6.0 Mio.) betrifft den Erwerb eines Quadratmeter grossen Grundstücks an der Schiffbaustrasse in Zürich-West zur Arrondierung des Escher-Wyss-Areals (Projekt Geschäftshaus am Schiffbauplatz). Bei den Geschäftsliegenschaften wurden wertvermehrende Investitionen getätigt bei den Gebäuden Eggbühlstrasse 21 25, Zürich (CHF 1.0 Mio.), Oberdorfstrasse 9 13, Baar (CHF 1.8 Mio.), Missionsstrasse 60 64a, Basel (CHF 0.7 Mio.), Kalchbühlstrasse 22/24, Zürich (CHF 0.5 Mio.), Grünhof- Areal, Zürich (CHF 0.1 Mio.), sowie auf dem Escher-Wyss-Areal, Zürich (CHF 17.0 Mio.). Mit der Veräusserung von drei Renditeliegenschaften wurde deren Marktwert per 31. Dezember 2013 von CHF 51.0 Mio. (CHF 39.2 Mio. Anschaffungskosten und CHF 11.8 Mio. Neubewertung) ausgebucht. Aus dem Verkauf der als Anlageliegenschaft im Bau bilanzierten Probebühnen des Opernhauses Zürich in den Escher-Terrassen resultierte ein Preis von CHF 7.8 Mio. Infolge Bauvollendung mehrerer Liegenschaften wurden diese mit CHF Mio. (CHF Mio. Anschaffungskosten und CHF 19.0 Mio. Neubewertung) von den Anlageliegenschaften im Bau zu den Renditeliegenschaften umklassiert. Die von Allreal vorfinanzierten Mieterausbauten (CHF Mio.) wurden den Finanzanlagen zugeordnet, vgl Da die Voraussetzungen gemäss Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen (vgl. 2.9) erfüllt waren, wurde das in Erstellung befindliche Wohn- und Geschäftshaus Schiffbaustrasse Zürich mit den kumulierten Anschaffungskosten von CHF 4.7 Mio. erfolgsneutral von den Entwicklungsliegenschaften zu den Anlageliegenschaften im Bau umgegliedert. Bezogen auf die einzelnen Regionen und Liegenschaftenarten, verteilen sich Anschaffungskosten und Marktwerte per 31. Dezember wie folgt: Anschaffungskosten Marktwert Marktwertveränderung CHF Mio Stadt Zürich Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Wohnliegenschaften Stadt Zürich Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Geschäftsliegenschaften Stadt Zürich Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Anlageliegenschaften im Bau Aus Neubewertung im Vergleich zum Vorjahr 100 Allreal-Geschäftsbericht 2014

105 Unter den Anschaffungskosten werden mit dem Erwerb entstandene Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen), die effektiven Gestehungskosten der Zugänge aus Bautätigkeit sowie wertver mehrende Investitionen und Gesamterneuerungen erfasst. Die Neubewertung der Anlageliegenschaften beruht auf dem per 31. Dezember durchgeführten Bewertungsgutachten des externen Liegenschaftenschätzers nach der Discounted-Cashflow-Methode (vgl. Seite 143 bis 149 des Geschäfts berichts). Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie den prognostizierten Netto-Cashflows. Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene Illiquidität einer Immobilie. Die Diskontierungszinssätze variieren je nach Makro- und Mikrolage und nach Immobiliensegment. Für diesen Bewertungsprozess besichtigt der Liegenschaftenschätzer mindestens alle drei Jahre sowie nach Zukauf oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten jede Liegenschaft. Bei der Ermittlung der Zahlungsströme stützt sich der Liegenschaftenschätzer auf von Allreal zur Verfügung gestellte Mieterspiegel (Stichtag 1. Januar des Folgejahrs), alle Geschäftsmietverträge, Detailbudgets und Mittelfristplanungen pro Liegenschaft sowie geplante und ausgeführte Investitionsvorhaben. Davon ausgehend leitet der Liegenschaftenschätzer aus seiner Sicht die vertraglichen und nachhaltig erzielbaren Marktmieten sowie die zukünftigen Liegenschaftenaufwendungen ab. Die Bewertungsresultate werden mit der Gruppenleitung besprochen und durch diese plausibilisiert. Als Liegenschaftenschätzer ist wie im Vorjahr im Auftragsverhältnis Jones Lang LaSalle AG tätig. Es bestehen keine weiteren Geschäftsverbindungen oder Beteiligungen zwischen Allreal und dem Liegenschaftenschätzer. Aufgrund einer Sensitivitätsanalyse bei den Anlageliegenschaften mit einem Marktwert von CHF Mio. am Bilanzstichtag ( : CHF Mio.) würde die isolierte Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um 50 Basispunkte zu einer Werterhöhung um CHF Mio. beziehungsweise zu einer Wertreduktion um CHF Mio. führen ( : CHF Mio./ CHF Mio.). Die Bandbreiten für die in der Sensitivitätsanalyse verwendeten Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze bewegen sich bei den tieferen Zinssätzen zwischen 3.5 und 4.0% (Wohnliegenschaften) und zwischen 3.9 und 5.3% (Geschäftsliegenschaften) sowie bei den höheren Zinssätzen zwischen 4.5 und 5.0% (Wohnliegenschaften) und zwischen 4.9 und 6.3% (Geschäftsliegenschaften). Allreal-Geschäftsbericht

106 Bei der Bewertung der Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2014 kamen bezogen auf die Regionen und Liegenschaftenarten folgende Bandbreiten der Mieten zur Anwendung: Wohnliegenschaften Geschäftsliegenschaften Vertragsmieten Marktmieten Vertragsmieten Marktmieten CHF pro m 2 pro Jahr Minimum Maximum Minimum Maximum Minimum Maximum Minimum Maximum Stadt Zürich Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Alle Regionen Im Zusammenhang mit der Wertbestimmung nach dem Konzept des «Highest and Best Use» hat der externe Liegenschaftenschätzer mit dem Escher- Wyss-Areal Zürich und der Wohnliegenschaft Zollikerstrasse , Zürich, zwei Renditeliegenschaften identifiziert, welche die Vorgaben gemäss IFRS 13 erfüllen. Das Nichtausnützen dieser Wertpotenziale hängt mit bestehenden und nicht sofort kündbaren Mietvertragsverhältnissen zusammen, die sich teils über mehrere Jahre erstrecken. 4.2 Entwicklungsliegenschaften Entwicklungsreserven Angefangene Bauten Fertiggestellte Liegenschaften Total Entwicklungsliegenschaften CHF Mio Stand 1. Januar Zukäufe Aus Bautätigkeit/Entwicklung Gewinn aus Verkauf Entwicklung Wertberichtigung Abgänge Umklassierungen Stand 31. Dezember = Bilanzwert davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar Aufgrund eines tieferen Nettoveräusserungswerts beim Projekt Holengass Meilen wurde unter Belastung des direkten Aufwands aus Verkauf Entwicklung eine Wertberichtigung von CHF 0.8 Mio. vorgenommen. Die Wertkorrektur ergab sich aufgrund der Einschätzung, dass die lokalen Marktpreise für Wohneigentum in der Berichtsperiode gesunken sind. Die Umklassierung von CHF 4.7 Mio. zu den Anlageliegenschaften betrifft das bislang als Entwicklungsliegenschaft ausgewiesene Projekt Schiffbaustrasse Zürich. 102 Allreal-Geschäftsbericht 2014

107 4.3 Übrige Sachanlagen CHF Mio Anschaffungskosten Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Stand 31. Dezember Kumulierte Abschreibungen Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Stand 31. Dezember Buchwert 31. Dezember davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar Brandversicherungswert Bei den übrigen Sachanlagen handelt es sich um aktivierte Ausbaukosten und Einrichtungen für Geschäfts- und Verkaufsräumlichkeiten an den Standorten Basel, Bern, St. Gallen, Volketswil und Zürich (CHF 0.7 Mio.), Informatikausrüstung (CHF 0.1 Mio.) und Kunstgegenstände (CHF 0.8 Mio.). 4.4 Finanzanlagen CHF Mio Vorfinanzierung Mieterausbauten Positive Wiederbeschaffungswerte Zinssatzswaps Finanzanlagen Für Innenausbauten von Geschäfts- und Gewerbeflächen wurden Mietern im Geschäftsfeld Immobilien die angefallenen Kosten durch Allreal vorfinanziert, die über die Laufzeit der Mietverträge auf Annuitätsbasis durch die Mieter vollständig zurückbezahlt werden. Die vorfinanzierten Mieterausbauten haben Laufzeiten mit Endfälligkeiten bis ins Jahr 2034 und werden abhängig von den vertraglichen Einzelbestimmungen mit 1 bis 5.5% p.a. verzinst. Die grösste Einzelposition entfällt mit CHF Mio. auf den Kanton Zürich als Gegenpartei (Mieterausbauten Toni-Areal). Die in der Berichtsperiode vereinnahmten Zinserträge beliefen sich auf CHF 0.8 Mio. und wurden dem Finanzertrag gutgeschrieben. Allreal-Geschäftsbericht

108 Per Bilanzstichtag setzten sich die vorfinanzierten Mieterausbauten wie folgt zusammen: CHF Mio Anschaffungskosten Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Umklassierung von Anlageliegenschaften Stand 31. Dezember Kumulierte Abschreibungen Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Stand 31. Dezember Buchwert 31. Dezember Immaterielle Vermögenswerte CHF Mio Anschaffungskosten Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Stand 31. Dezember Kumulierte Abschreibungen Stand 1. Januar Zugänge Abgänge Stand 31. Dezember Buchwert 31. Dezember Die immateriellen Vermögenswerte betreffen GU-Aufträge für Dritte und Kundenbeziehungen aus Liegenschaftenverwaltung, die im Rahmen der Akquisition von Hammer Retex im Jahr 2012 erworben wurden und über die verbleibende Restlaufzeit bis Ende 2015 amortisiert werden. 4.6 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen CHF Mio Debitoren Generalunternehmung Auftragssaldi Generalunternehmung Wertberichtigungen Debitoren Generalunternehmung Debitoren Geschäftsfeld Immobilien Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Allreal-Geschäftsbericht 2014

109 Die Wertberichtigungen beziehen sich auf überfällige Forderungen aus laufenden oder abgeschlossenen Aufträgen im Geschäftsfeld Generalunternehmung. Diese werden aufgrund von Einzelbeurteilungen der Gruppenleitung in Bezug auf die Einbringbarkeit der Guthaben gebildet. Die Debitoren des Geschäftsfelds Immobilien beinhalten Guthaben gegenüber Liegenschaftenverwaltungsgesellschaften. Die effektiven Debitorenausfälle im Geschäftsfeld Generalunternehmung beliefen sich auf CHF 0.3 Mio. (2013: CHF 0.1 Mio.). Für Ertragsausfälle im Geschäftsfeld Immobilien vgl Per Bilanzstichtag sind die Forderungen von CHF 5.2 Mio. im Geschäftsfeld Immobilien noch nicht fällig. Für die nicht wertberichtigten Debitoren Generalunternehmung besteht folgende Fälligkeitsstruktur per 31. Dezember: CHF Mio Nicht fällig Überfällig bis 30 Tage Überfällig 31 bis 60 Tage Überfällig 61 bis 120 Tage Überfällig mehr als 120 Tage Debitoren Generalunternehmung Die bilanzierten Werte verstehen sich in Übereinstimmung mit den unter 2.14 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen nach Abzug geleisteter Anzahlungen pro Projekt, die sich per 31. Dezember in Bau für Dritte befinden beziehungsweise noch nicht abgerechnet und bezahlt sind. CHF Mio Angefallene Auftragskosten Verbuchte Honorarerträge Verbuchte Gewinne und Verluste Erbrachte Leistungen /. erhaltene Anzahlungen Total Projektsaldi davon mit Aktivsaldo (bilanziert als Forderungen aus Lieferungen und Leistungen) davon mit Passivsaldo (bilanziert als Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen) Allreal-Geschäftsbericht

110 4.7 Übrige Forderungen CHF Mio Aktive Rechnungsabgrenzungen Forderungen aus WIR-Guthaben Forderungen aus Mehrwertsteuer Forderungen aus Altlastenbeseitigung Diverse andere Forderungen Übrige Forderungen Liquide Mittel Von den flüssigen Mitteln in Höhe von CHF 31.9 Mio. ( : CHF 25.0 Mio.) sind CHF 21.9 Mio. als Kontokorrentguthaben frei verfügbar und CHF 10.0 Mio. nur für bestimmte Drittbauprojekte der Generalunternehmung verwendbar. Per Bilanzstichtag sind alle Gelder zu marktüblichen Kondi tionen bei Schweizer Banken angelegt, die, sofern sie ein Rating haben, mit mindestens «BBB+» beurteilt werden. 4.9 Aktienkapital Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus Namenaktien zu je CHF 50 Nennwert (zu 100% liberiert). Jede Aktie verfügt über eine Stimme und berechtigt bei Eintragung ins Aktienregister zur Teilnahme an der Generalversammlung. Der Aktienbestand hat sich wie folgt entwickelt: Anzahl Aktien Ausgegebene Aktien Eigene Aktien Ausstehende Aktien 2013 Bestand am 1. Januar Konversion Wandelanleihe 180 Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Aktienbasierte Vergütungen Bestand am 31. Dezember Bestand am 1. Januar Konversion Wandelanleihe 992 Kauf eigene Aktien Verkauf eigene Aktien Aktienbasierte Vergütungen Bestand am 31. Dezember Am 31. Dezember 2014 hielt Allreal eigene Aktien ( : Aktien). Der durchschnittliche Einstandspreis pro Aktie beträgt CHF ( : CHF ). Der Gesamterwerbspreis wird vom konsolidierten Eigenkapital in Abzug gebracht. 106 Allreal-Geschäftsbericht 2014

111 Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts bis 28. März 2016 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinanzierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzierung von Aktien um maximal CHF Mio. durch Ausgabe von maximal Namenaktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre ein bedingtes Kapital von maximal CHF Mio. durch Ausgabe von maximal Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien um CHF 0.2 Mio. auf CHF Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2014). Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. ( Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung der Allreal Holding AG vom 17. April 2015 eine Ausschüttung von CHF 5.50 pro Aktie, was einem Gesamtbetrag von CHF 87.7 Mio. in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen entspricht. Im Jahr 2014 wurden CHF 87.6 Mio. Reserven aus Kapitaleinlagen an die Aktionäre ausgeschüttet (CHF 5.50 pro Aktie). Eigene Aktien sind nicht dividendenberechtigt Verbindlichkeiten aus Finanzierung Fristigkeit der Finanzierung (Kapitalbindung zu Nominalwerten) CHF Mio.,1 Jahr 1 3 Jahre 3 5 Jahre.5 Jahre Total Per Per davon mit Tilgung/Rückzahlung Tilgung p. a Die Finanzschulden der Allreal-Gruppe bestehen aus grundpfandgesicherten Bankkrediten (feste Vorschüsse und Festhypotheken) und drei Obligationenanleihen. Die Bankkredite in Form von festen Vorschüssen werden auf rollender Basis verlängert. Als langfristige Finanzverbindlichkeiten sind neben den Obliga tionenanleihen nur Bankkredite erfasst, die eine vertraglich vereinbarte Restlaufzeit von mehr als zwölf Monaten haben. Allreal-Geschäftsbericht

112 In den Verbindlichkeiten aus Finanzierung sind folgende Anleihen bilanziert: 2.00%-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 2.00%, zahlbar jährlich jeweils am 23. September Laufzeit 7 Jahre Rückzahlung 23. September 2020 Am 31. Dezember 2014 ist die 2.00%-Obligationenanleihe mit CHF Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.00% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.12% entspricht, abgegrenzt. 1.25%-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 1.25%, zahlbar jährlich jeweils am 2. April Laufzeit 5 Jahre Rückzahlung 2. April 2019 Am 31. Dezember 2014 ist die 1.25%-Obligationenanleihe mit CHF Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert. In der Berichtsperiode wurden CHF 0.1 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 1.25% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 1.32% entspricht, abgegrenzt. 2.50%-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 2.50%, zahlbar jährlich jeweils am 12. Mai Laufzeit 5 Jahre Rückzahlung Am 12. Mai 2016 zum Nennwert Am 31. Dezember 2014 ist die 2.50%-Obligationenanleihe mit CHF Mio. in den Verbindlichkeiten aus langfristiger Finanzierung bilanziert, und es wurden in der Berichtsperiode CHF 0.3 Mio. für die Amortisation der Emissionskosten aufgewendet. In der Erfolgsrechnung wird neben dem tatsächlich zu bezahlenden Zins von 2.50% auch der Aufwand, der einem Effektivzinssatz von 2.71% entspricht, abgegrenzt. 108 Allreal-Geschäftsbericht 2014

113 2.125%-Wandelanleihe Betrag CHF Mio. (ursprünglich CHF 200 Mio.) Emissionspreis 100% Coupon 2.125% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 9. Oktober Laufzeit 5 Jahre Rückzahlung 9. Oktober 2014 zum Nennwert Wandelpreis CHF Jede Inhaberobligation von CHF nominal konnte bis 19. September 2014 in Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt werden. Aufgrund der Kapitalerhöhung im Mai 2012 wurde gemäss den Anleihensbedingungen das Bezugsrechtsverhältnis von auf Namenaktien pro CHF nominal Inhaberobligationen beziehungsweise der Wandel preis von CHF auf CHF angepasst. Auf der Differenz zwischen Steuerwert der Wandelanleihe und Buchwert der Schuldkomponente sowie anteiliger Emissionskosten wurden latente Steuerverbindlichkeiten zum Konzernsteuersatz von 22% berücksichtigt und über die Laufzeit der Wandelanleihe erfolgswirksam aufgelöst. Im Jahr 2014 wurden latente Steuern von CHF 0.9 Mio. zugunsten des Steueraufwands aufgelöst. Im zweiten Halbjahr 2014 wurden CHF Mio. Wandelobligationen in 992 Namenaktien der Allreal Holding AG gewandelt. Die 2.125%-Wandelanleihe wurde am 9. Oktober 2014 mit einem verbleibenden Nominalbetrag von CHF Mio. zurückbezahlt. Per 31. Dezember 2013 war die Schuldkomponente der Wandelanleihe mit CHF Mio. in den kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Finanzierung bilanziert. Demzufolge wurden CHF 4.1 Mio. für die Amortisation Differenz Schuldkomponente/Rückzahlungsbetrag zulasten des Finanzaufwands verbucht (2013: CHF 3.1 Mio.). Fristigkeit der Zinssätze (Zinsbindung zu Nominalwerten) CHF Mio., 1 Jahr 1 3 Jahre 3 5 Jahre. 5 Jahre Total Per Verbindlichkeiten aus Finanzierung Effekt aus Zinssatzswaps Total Total in % Per Verbindlichkeiten aus Finanzierung Effekt aus Zinssatzswaps Total Total in % Allreal-Geschäftsbericht

114 Die zeitliche Klassierung der Verbindlichkeiten aus Finanzierung erfolgt bei der Zinsbindung aufgrund des effektiven Fälligkeitsdatums der unterliegenden festen Vorschüsse und Hypotheken beziehungsweise des Laufzeitendes der Obliga tionenanleihen. Bei der Berechnung der Kapital- und Zinsbindung wurden die Anleihen mit ihren ausstehenden Nominalwerten und den Zinscoupons berücksichtigt. Per 31. Dezember 2014 bestehen feste Vorschüsse in der Höhe von CHF Mio. und Festhypotheken von CHF Mio. (zu Nominalwerten), die zu 100% bei Schweizer Banken oder Versicherungen aufgenommen wurden. Am Bilanzstichtag verteilen sich die Verbindlichkeiten aus Finanzierung (ohne Obligationenanleihen) zu Nominalwerten auf folgende Bankengruppen und Versicherungen: Gegenpartei CHF Mio. Betrag Anteil in % Betrag Anteil in % Schweizer Kantonalbanken Schweizer Grossbanken Übrige Schweizer Banken Schweizer Versicherungen Ausländische Banken Total In den nächsten zwölf Monaten enden drei Zinssatzswaps über je CHF 50 Mio. zu 1.42% im Januar 2015, zu 2.14% im September 2015 und zu 2.10% im Dezember Hätte Allreal keine Zinssatzswaps abgeschlossen, wären 62.6% der Finanzverbindlichkeiten variabel verzinslich und einem Zinsänderungsrisiko am Markt ausgesetzt (31. Dezember 2013: 61.0%). Der durchschnittliche Zinssatz aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2014 beträgt 1.93% (31. Dezember 2013: 2.13%). Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2014 beträgt 50 Monate (31. Dezember 2013: 56 Monate). Weitere Ausführungen zu den Finanzinstrumenten vgl Rückstellungen Die Rückstellungen für Baugarantien decken bestehende Risiken aus abge schlossenen Projekten des Geschäftsfelds Generalunternehmung ab. Die übrigen Rückstellungen beinhalten mögliche Mittelabflüsse aus pendenten Rechtsfällen. Rückstellungen für bestehende Risiken aus laufenden Aufträgen (Baurisiken) werden direkt mit den Projektsaldi in den Forderungen beziehungsweise Verbindlichkeiten verrechnet. 110 Allreal-Geschäftsbericht 2014

115 Kurzfristige Rückstellungen Baugarantien Übriges Total CHF Mio Stand 1. Januar Zuweisung Beanspruchung Auflösung Umklassierung Stand 31. Dezember Langfristige Rückstellungen Baugarantien Übriges Total CHF Mio Stand 1. Januar Zuweisung Beanspruchung Auflösung Umklassierung Stand 31. Dezember Die Rückstellungen wurden auf den Bilanzstichtag hin neu beurteilt und angepasst. Nach Beurteilung der Gesellschaft sind die gebildeten Rückstellungen notwendig, um rechtliche oder faktische Verpflichtungen aus bisherigen Ereignissen abzubilden, bei denen ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist. Beträge und zeitliche Klassierung basieren auf Schätzungen, die dementsprechend mit Unsicherheiten behaftet sind. Die Unterteilung in kurz- und in langfristige Rückstellungen erfolgt je nach Einschätzung, ob eine Inanspruchnahme innerhalb eines Jahres oder später erfolgt Übrige langfristige Verbindlichkeiten Die übrigen langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von CHF 80.8 Mio. ( : CHF 45.7 Mio.) betreffen einerseits die negativen Wiederbeschaffungswerte der Zinssatzswaps (Hedge Accounting), deren Restlaufzeit grösser als zwölf Monate ist (CHF 66.6 Mio.), und andererseits die Vorsorgeverpflichtungen aus der Bilanzierung gemäss IAS 19 (CHF 14.2 Mio.). Die steuerlichen Effekte sind in den latenten Steuergut haben berücksichtigt Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen CHF Mio Kreditoren Generalunternehmung Auftragssaldi Generalunternehmung Verbindlichkeiten gegenüber Liegenschaftenverwaltungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Allreal-Geschäftsbericht

116 Die bilanzierten Werte verstehen sich als Verbindlichkeiten nach Abzug entsprechender Gegenforderungen je Projekt, in Übereinstimmung mit den unter 2.20 beschriebenen Bewertungsgrundsätzen; vgl. auch Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften CHF Mio Bülach Cholplatz Erlenbach Lerchenbergstrasse Kilchberg Stockenstrasse Meilen Holengass Mettmenstetten Pfruendmatt Mönchaltorf Bruggächer Wallisellen Escherhof Zürich Guggach Anzahlungen für Entwicklungsliegenschaften Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten CHF Mio Diverse Verbindlichkeiten Abgrenzung Ferienguthaben Mitarbeitende Negative Wiederbeschaffungswerte Zinssatzswaps Passive Rechnungsabgrenzungen Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Die diversen Verbindlichkeiten beinhalten neben Sachkreditoren (CHF 0.5 Mio.) auch Verbindlichkeiten aus der Abrechnung von Sozialversicherungen und Quellensteuern (CHF 0.5 Mio.). Auf den Bilanzstichtag werden sämtliche durch die Mitarbeitenden noch nicht bezogenen Ferienguthaben mit den individuellen Lohnansätzen bewertet und als Abgrenzung in der Konzernrechnung berücksichtigt, die sich per auf CHF 2.2 Mio. belaufen ( : CHF 2.5 Mio.). In den passiven Rechnungsabgrenzungen sind im Wesentlichen abgegrenzte Zinsaufwendungen aus Finanzverbindlichkeiten, vorausbezahlte Mieten, noch nicht abgerechnete Liegenschaften- oder Betriebsaufwendungen sowie noch nicht ausbezahlte Vergütungen an Verwaltungsrat und Gruppenleitung erfasst. 112 Allreal-Geschäftsbericht 2014

117 5 Ergänzende Erläuterungen 5.1 Steuern Zusammensetzung Steueraufwand Der Steueraufwand für die Jahre 2014 und 2013 in der Erfolgsrechnung setzt sich wie folgt zusammen: CHF Mio. Anmerkung Laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit Latente Steuern aus Neubewertung Übrige latente Steuern Total Steueraufwand Laufende Steuern aus Geschäftstätigkeit Bei der Berechnung der laufenden Ertragssteuern gelangen die effektiv gültigen Steuersätze zur Anwendung. Diese Position setzt sich aus Ertragssteuern und Grundstückgewinnsteuern zusammen: CHF Mio Ertragssteuern Grundstückgewinnsteuern Steuern aus Geschäftstätigkeit Die Aufwendungen für Grundstückgewinnsteuern sind im Geschäftsfeld Generalunternehmung vom Zeitpunkt der Veräusserung von Entwicklungsliegenschaften und im Geschäftsfeld Immobilien von Verkäufen aus dem Portfolio abhängig. Diese Objektsteuern fallen dementsprechend zyklisch an Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten Es bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten am 31. Dezember gegenüber kommunalen und kantonalen Steuerbehörden: CHF Mio Grundstückgewinnsteuern Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern Bundes-, Staats- und Gemeindesteuern Kurzfristige Steuerverbindlichkeiten Das Verwaltungsgericht Zug hat am 26. Juni 2014 in Ergänzung zu einem Urteil des Bundesgerichts vom 5. Oktober 2012 betreffend Schweizer Steuerpflicht der inzwischen liquidierten Betriebsstätte der Allreal Finanz AG auf den Cayman Islands entschieden, dass diese Steuerpflicht ab dem Datum Allreal-Geschäftsbericht

118 des Bundesgerichtsurteils beginnt. Die Eidgenössische Steuerverwaltung als Gegenpartei vertritt eine andere Auffassung und hat deshalb das Verfahren an das Bundesgericht weitergezogen. Bis zum 10. Februar 2015 (Datum der Genehmigung der Jahresrechnung durch den Verwaltungsrat) ist noch kein Entscheid erfolgt. Nach Auffassung der Gesellschaft bestehen für diesen Sachverhalt ausreichende Steuerrückstellungen per Bilanzstichtag Latente Steuern aus Neubewertung in der Erfolgsrechnung Die latenten Steuern aus Neubewertung setzen sich wie folgt zusammen: CHF Mio Aus Neubewertung laufendes Jahr Total latente Steuern aus Neubewertung Die Abwertung der Anlageliegenschaften von CHF 5.9 Mio. führte zu einer Gutschrift an latenten Steuern in der Erfolgsrechnung von CHF 1.2 Mio. per Saldo, wovon CHF 0.1 Mio. auf die Anlageliegenschaften im Bau und CHF 1.1 Mio. auf die Renditeliegenschaften entfallen Übrige latente Steuern in der Erfolgsrechnung CHF Mio Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen Aus aktivierten Steuereffekten aus Verlustvorträgen Aus Bilanzierung Obligationenanleihen Aus Bilanzierung Wandelanleihe Aus Bilanzierung Vorsorgeverpflichtungen Aus Auflösung infolge Liegenschaftenverkäufen Total übrige latente Steuern In der Berichtsperiode erhöhten sich die zeitlichen Bewertungsdifferenzen zwischen den steuerlich massgebenden Einzelabschlüssen der Gruppengesellschaften und der Konzernrechnung, sodass der Erfolgsrechnung latente Steuern von CHF 5.3 Mio. belastet wurden (2013: CHF 4.1 Mio.). Im Weiteren wurden zum Konzernsteuersatz von 22% bewertete Steuereffekte aus Verlustvorträgen in Höhe von CHF 1.0 Mio. der Erfolgsrechnung belastet. Mit dem Verkauf von drei Anlageliegenschaften wurden latente Steuerverbindlichkeiten von CHF 4.7 Mio. aufgelöst. 114 Allreal-Geschäftsbericht 2014

119 5.1.6 Latente Steuerverpflichtungen und -guthaben Latente Steuerverpflichtungen der im langfristigen Fremdkapital ausgewiesenen Rückstellung für latente Steuern setzen sich wie folgt zusammen: CHF Mio Aus Höherbewertung von Anlageliegenschaften Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf sonstigen Bilanzpositionen Aus Bilanzierung Obligationenanleihen Aus Bilanzierung Wandelanleihe Rückstellung für latente Steuern Die latenten Steuerverpflichtungen in Zusammenhang mit der Höherbewertung von Anlageliegenschaften (Differenz Markt-/Anschaffungswert) basieren in der Regel auf einer durchschnittlichen Haltedauer von zehn Jahren ab Kaufdatum oder Erstellungsjahr bei neuen Liegenschaften und einem Steuersatz von bis zu 30% (2013: 30%). Für jede Anlageliegenschaft wird eine separate Berechnung der latenten Steuern durchgeführt. Zeitliche Bewertungsdifferenzen auf Anlageliegenschaften (Differenz Anschaffungswert und steuerlicher Buchwert) und sonstigen Bilanzpositionen erfassen die Unterschiede zwischen den Einzelabschlüssen der Allreal- Gruppengesellschaften und der Konzernrechnung. Dabei handelt es sich vor allem um getätigte Abschreibungen auf Anlage- und Entwicklungsliegenschaften, zusätzliche Wertberichtigungen auf Forderungen sowie Erfassung von zusätzlichen Rückstellungen, die bei der laufenden steuerlichen Bemessung in Abzug gebracht werden. Die Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften im Kanton Zürich sowie auf sonstigen Bilanzpositionen werden mit dem Konzernsteuersatz von 22% (2013: 22%) berechnet. Bei Bewertungsdifferenzen auf Abschreibungen auf Anlageliegenschaften ausserhalb des Kantons Zürich wurde ein Steuersatz von 15% (2013: 15%) berücksichtigt. Im Jahr 2014 wurden mit der Amortisation der Anleihen total CHF 0.8 Mio. an latenten Steuern erfolgswirksam der Erfolgsrechnung gutgeschrieben (2013: CHF 0.7 Mio.). Latente Steuerguthaben bestehen auf folgenden Positionen: CHF Mio Aus Tieferbewertung von Anlageliegenschaften Aus zeitlichen Bewertungsdifferenzen auf sonstigen Bilanzpositionen Aus negativen Wiederbeschaffungswerten Zinssatzswaps Aus Steuerverlustvorträgen Aus Bilanzierung Vorsorgeverpflichtungen Latente Steuerguthaben Allreal-Geschäftsbericht

120 IAS 12 setzt für die Aktivierung latenter Steuerguthaben aus Verlustvorträgen oder aus negativer Marktwertanpassung die sach liche und die zeitliche Verrechenbarkeit voraus. Bezüglich der Tieferbewertung von Anlageliegenschaften besteht die Möglichkeit, Verluste aus Liegenschaftenverkauf mit anderen laufenden Gewinnen zu verrechnen. Es wurde ein Steuersatz von 22% (2013: 22%) für Liegenschaften im Kanton Zürich und ein Steuersatz von 15% für Liegenschaften in den übrigen Kantonen (2013: 15%) angewendet. Latente Steuerguthaben auf negative Wiederbeschaffungswerte von Zinssatzswaps haben sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 6.8 Mio. auf CHF 15.1 Mio. erhöht und wurden mit CHF 6.7 Mio. direkt im Eigenkapital und mit CHF 0.1 Mio. in der Erfolgsrechnung berücksichtigt. Per 31. Dezember 2014 bestehen aktive latente Steuern auf Steuerverlustvorträge von CHF 2.8 Mio. ( : CHF 3.8 Mio.) und betreffen eine Gruppengesellschaft mit Sitz in Zürich, die in den Einzelabschlüssen 2008 bis 2013 Verluste ausweist, deren Verrechnung mit Gewinnen in den Folgejahren wahrscheinlich ist (Verfall von erstem Steuerverlustvortrag ab dem Jahr 2015). Es wurde ein Steuersatz von 22% angewendet (2013: 22%). Aus der Erfassung von Vorsorgeverpflichtungen bestehen am Bilanzstichtag latente Steuerguthaben von CHF 3.1 Mio. ( : CHF 0.5 Mio.), die sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 2.6 Mio. erhöht haben und mit CHF 3.6 Mio. direkt im Eigenkapital und mit CHF 1.0 Mio. in der Erfolgsrechnung berücksichtigt sind Überleitungsrechnung Die folgende Aufstellung zeigt die Überleitung zwischen den für die Gruppe massgebenden theoretischen Steuersätzen und den effektiven Steuern. CHF Mio Unternehmensergebnis vor Steuern Referenzsteuersatz % Erwarteter Steueraufwand zum Referenzsteuersatz Anpassung Steuereffekte auf Neubewertungen Gutschrift laufende Steuern Vorjahre Erträge mit tieferem Steuersatz Erträge mit höherem Steuersatz Effektiver Steueraufwand Der angewendete Referenzsteuersatz ist die Gesamtsumme der nationalen, kantonalen und kommunalen Ertragssteuersätze, die im Durchschnitt zur Anwendung kommen. Die Anpassung Steuereffekte auf Neubewertungen beinhaltet die Veränderung der Auf- und Abwertungen von Anlageliegenschaften sowie deren kumulierten Saldo, belastet mit bis zu 32% latenten Steuern und in Differenz zum Referenzsteuersatz von 22%. 116 Allreal-Geschäftsbericht 2014

121 Die Gutschrift von CHF 1.5 Mio. für laufende Steuern der Vorjahre resultiert aus der Neuberechnung des Steuerstatus pro Gruppengesellschaft aufgrund eingereichter Steuererklärungen oder definitiv erhaltener Steuereinschätzungen. Erträge mit tieferem Steuersatz beinhalten den Effekt, dass ein Teil der Gruppengesellschaften ihren Sitz an einem Standort hat, dessen gesamte Steuerbelastung deutlich unter dem Konzernsteuersatz von 22% liegt. Erträge mit einem höheren Steuersatz berücksichtigen den Effekt, dass Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit totalen Steuersätzen von bis zu 32% belastet sind und deshalb über dem Konzernsteuersatz von 22% liegen. Dabei handelt es sich insbesondere um Gewinne, die bei der Abrechnung von abgeschlossenen Projekten im Geschäftsfeld Generalunternehmung zur Besteuerung gelangen oder aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften im Geschäftsfeld Immobilien stammen. 5.2 Kaufverpflichtungen, Eventualverbindlichkeiten und Rechtsstreitigkeiten CHF Mio Kaufverpflichtungen Garantien und Bürgschaften Die Kaufverpflichtungen stehen im Zusammenhang mit vertraglichen Vereinbarungen zum Erwerb von Entwicklungsliegenschaften. Die Inanspruchnahme der Verpflichtung hängt von der Erfüllung der mit den Gegenparteien vereinbarten Bedingungen ab. Es bestehen wie im Vorjahr keine Garantien und Bürgschaften zugunsten Dritter. Darüber hinaus hat die Allreal Holding AG im Einzelabschluss Garantien und Bürgschaften in der Höhe von zusätzlich CHF Mio. im Zusammenhang mit Finanzierungen und derivativen Finanzgeschäften mit Dritten für einzelne Tochtergesellschaften abgegeben (2013: CHF Mio.). Per 31. Dezember 2014 bestehen keine pendenten Rechtsfälle, die geeignet sind, die Vermögens- und Ertragslage der Allreal-Gruppe massgeblich zu beeinflussen, ohne dass dafür entsprechende Rückstellungen bestehen. 5.3 Verpfändete Aktiven zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten CHF Mio Anlageliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Total betroffene Aktiven davon verpfändet bzw. eingeschränkt verfügbar davon effektiv beansprucht (Verbindlichkeiten aus Finanzierung) Allreal-Geschäftsbericht

122 5.4 Finanzinstrumente Finanzierungs- und Kapitalmanagement Im Rahmen der Finanzierungsstrategie hat der Verwaltungsrat mit den letztmals am 1. Oktober 2013 angepassten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien Vorgaben erlassen, inwiefern eine Fremdverschuldung durch die Allreal- Gruppe möglich ist. Der konsolidierte Eigenkapitalanteil muss am Bilanzstichtag über 35% liegen, das Net Gearing darf 150% nicht übersteigen, der Zinsdeckungsfaktor den Faktor 2.0 nicht unterschreiten und die Bilanzpositionen Anlage- und Entwicklungsliegenschaften dürfen mit maximal 70% verzinslichem Fremdkapital refinanziert werden. Der Verwaltungsrat überprüft vierteljährlich die Kapitalstruktur und überwacht insbesondere die Einhaltung der Grenzwerte gemäss Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Das Kapitalmanagement umfasst dabei sowohl das Eigenkapital als auch das verzinsliche Fremdkapital (Nettofinanzschulden). Die mit Kreditgebern vereinbarten Vertragsklauseln betreffend Mindestkapitalisierung (Financial Covenants) sind deckungsgleich mit jenen der internen Anlage- und Finanzierungsrichtlinien. Sie wurden während der Berichtsperiode ausnahmslos eingehalten und sind per Bilanzstichtag wie folgt: Eigenkapitalquote (Konzerneigenkapital in Prozent der Bilanzsumme) CHF Mio Konzerneigenkapital Bilanzsumme Eigenkapitalquote 47.6% 49.3% Net Gearing (Nettofinanzschulden in Prozent des Konzerneigenkapitals) CHF Mio Verbindlichkeiten aus Finanzierung Liquide Mittel Nettofinanzschulden Konzerneigenkapital Net Gearing 87.9% 80.8% 118 Allreal-Geschäftsbericht 2014

123 Zinsdeckungsfaktor (EBITDA exklusive Erfolg aus Neubewertung dividiert durch Nettofinanzaufwand) CHF Mio EBITDA exklusive Erfolg aus Neubewertung Nettofinanzaufwand Zinsdeckungsfaktor Refinanzierung Liegenschaften (Verbindlichkeiten aus Finanzierung in Prozent des Buchwerts Anlage- und Entwicklungsliegenschaften in Prozent) CHF Mio Verbindlichkeiten aus Finanzierung Anlageliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Total Liegenschaften Refinanzierung Liegenschaften 45.9% 42.2% Falls die Financial Covenants nicht eingehalten würden, steht den Kreditgebern vertraglich das Recht zu, die Margen für die Finanzierung zu erhöhen, Amortisationspflichten einzuführen oder vollständige Kreditrückzahlungen zu verlangen Finanzielles Risikomanagement Die Allreal-Gruppe ist verschiedenen Finanzrisiken aus Markt, Zinssatzänderungen, Forderungen, Refinan zierung und Liquidität ausgesetzt. Das Risikomanagement wird in Übereinstimmung mit den vom Verwaltungsrat genehmigten Anlage- und Finanzierungsrichtlinien durchgeführt. Die operative Umsetzung der Richtlinien erfolgt direkt durch den Leiter Finanzen, der mindestens einmal pro Monat der Gruppenleitung über die wichtigsten Finanzrisiken Bericht erstattet. Der Verwaltungsrat wird schriftlich alle drei Monate durch die Gruppenleitung über die Entwicklung der Finanzrisiken informiert Marktrisiko Bei den Finanzinstrumenten ist Allreal hauptsächlich dem Marktrisiko infolge Zinsänderungen ausgesetzt. Die in diesem Zusammenhang relevante Sensitivitätsanalyse ist unter aufgeführt Zinsänderungsrisiko Aus der Schwankung des Marktzinssatzes entsteht für die Allreal-Gruppe ein Zinsänderungsrisiko, da die Gruppengesellschaften teilweise feste Vorschüsse mit hypothekarischer Deckung beziehungsweise Hypothekardarlehen auf kurzfristiger Basis bis maximal 12 Monate bei Banken ausschliesslich in Schweizer Franken aufnehmen. Diesem Risiko wird mit dem Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten in Form von Zinssatzswaps begegnet, Allreal-Geschäftsbericht

124 um einerseits die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten zu verlängern und andererseits den durchschnitt lichen Zinssatz dieser Schulden zu fixieren. Damit wird das Zinsänderungsrisiko reduziert. Dabei werden sogenannte Payer Swaps abgeschlossen, bei denen Allreal als fixe Zahlerin in den Kontrakt über eine bestimmte Laufzeit eintritt. Die Gegenpartei bezahlt im Gegenzug den variablen CHF-Libor auf 1-, 3- oder 6-Monats-Basis. Sofern der CHF-Libor negativ ist, erhöht sich jedoch der Zinsaufwand, da Allreal auch zur Bezahlung der variablen Zinszahlungen verpflichtet ist. Die Zinszahlungen werden monatlich, viertel- oder halbjährlich netto mit der Gegenpartei abgerechnet. Die variablen Zinszahlungen aus den Payer Swaps können noch zusätzlich verkürzt werden, indem der variable 3- oder 6-Monats-Zins mithilfe von Base Swaps auf 1-Monats-Basis reduziert wird. Diese Base Swaps tauschen kurzfristige Zinszahlungen aus und haben das gleiche Laufzeitende wie die darüberliegenden Payer Swaps. Sie führen für Allreal zu einer risikofreien Reduktion der Zinsenlast, ohne das Kontraktvolumen zu erhöhen. Die Zinsfälligkeitsstruktur wird durch den Verwaltungsrat und die Gruppenleitung mindestens quartalsweise überprüft, und mittels eines vereinfachten Liability Management werden die Risiken analysiert. Es wird eine gleichmässige Verteilung der Zinserneuerungstermine mit einer Restlaufzeit von mehr als vier Jahren angestrebt. Per 31. Dezember 2014 bestehen Zinssatzswaps (Payer Swaps) von total CHF Mio. ( : CHF Mio.): Laufzeit Zinssatz Kontraktwert Negativer Wiederbeschaffungswert CHF Mio. 01/ % / % / % / % / % / % / % / % / % / % / % / % / % / % Total Zinssatzswaps Im Geschäftsjahr 2014 wurden weder neue Zinssatzswaps abgeschlossen noch sind solche ausgelaufen oder abgelöst worden. Zur Senkung des Finanzaufwands wurden in den Vorjahren Base Swaps mit einem Kontraktwert von CHF Mio. abgeschlossen, die sich auf bereits 120 Allreal-Geschäftsbericht 2014

125 abgesicherte Zahlungsströme durch Payer Swaps beziehen. Die Base Swaps haben Endlaufzeiten September 2015 und Februar Die negativen Wiederbeschaffungswerte wurden für die im Geschäftsjahr 2015 auslaufenden Zinssatzswaps in den übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten bilanziert (CHF 1.9 Mio.), während die übrigen Wiederbeschaffungswerte in den übrigen langfristigen Verbindlichkeiten eingestellt sind (CHF 66.6 Mio.). Bewertung Zinssatzswaps CHF Mio Stand 1. Januar Verlust / Gewinn aus Marktbewertung im Eigenkapital erfasst Verlust aus Marktbewertung in der Erfolgsrechnung erfasst Stand 31. Dezember netto Per Bilanzstichtag ergeben sich folgende Werte im Zusammenhang mit den ausstehenden Zinssatzswaps, die nach Laufzeitende der Kontrakte gegliedert sind: CHF Mio., 1 Jahr 1 3 Jahre 3 5 Jahre. 5 Jahre Total Per Kontraktwert Wiederbeschaffungswert Durchschnittlicher Zinssatz in % Per Kontraktwert Wiederbeschaffungswert Durchschnittlicher Zinssatz in % Die Wertveränderungen der Zinssatzswaps, die das Hedge Accounting erfüllen, werden als Teil der Gewinnreserven im Eigenkapital ausgewiesen. Die Zinssatzswaps beeinflussen erfolgswirksam die Gesamtergebnisrechnung jeweils in der Berichtsperiode, in der Zinszahlungen mit der Gegenpartei ausgetauscht werden. Diese fallen zeitlich mit den Fälligkeiten der kurzfristigen Festen Vorschüsse auf hypothekarischer Basis zusammen. Unter Einbezug des Kontraktvolumens der derivativen Finanzinstrumente und der Verbindlichkeiten aus Finanzierung, der liquiden Mittel und der Finanzanlagen per Bilanzstichtag wurde eine Sensitivitätsanalyse berechnet. Dabei wurde die Annahme getroffen, dass die Bilanzpositionen während eines ganzen Jahres in diesem Umfang bestehen und sich das allgemeine Zins niveau um einen Prozentpunkt verändert. Dieses Vorgehen entspricht den Berechnungen gemäss interner Finanzberichterstattung an Verwaltungsrat und Gruppenleitung. Sofern das allgemeine Zinsniveau um 100 Basispunkte höher beziehungsweise tiefer als per Bilanzstichtag wäre und alle anderen Variablen konstant blieben, würde das Unternehmensergebnis CHF 2.1 Mio. beziehungsweise Allreal-Geschäftsbericht

126 CHF 8.3 Mio. tiefer ausfallen (2013: CHF 1.0 Mio. / CHF Mio.) und das Konzerneigenkapital um CHF 58.2 Mio. steigen beziehungsweise um CHF 56.5 Mio. sinken ( : CHF 65.3 Mio. / CHF 61.2 Mio.). Diese Berechnungen basieren bei einem tieferen Zinsniveau insbesondere auf der Annahme, dass negative CHF-Libor-Zinsen für Allreal bei den Zinssatzswaps zu einer Mehrbelastung führen Kreditrisiko Das Kreditrisiko besteht für Allreal darin, dass eine Gegenpartei infolge Ausfalls ihre finanziellen Verpflichtungen nicht einhalten kann und es zu Ver lusten für die Gruppe kommt. Zahlungsausstände und Bonität der Kunden sowohl im Geschäftsfeld Generalunternehmung als auch im Geschäftsfeld Immobilien werden laufend überwacht. Es bestehen monatliche Bericht erstattungen mit Kommentierung der grössten Positionen an die Gruppenleitung. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und die übrigen Forderungen setzen sich aus einer Vielzahl von Guthaben gegenüber Gegenparteien im Geschäftsfeld Generalunternehmung sowie gegenüber Mietern und Liegenschaftenverwaltungen im Geschäftsfeld Immobilien zusammen. Forderungen aus Mietverhältnissen sind in der Regel über separate Bankgarantien oder Mieterkautionen abgesichert. Es bestehen keine Forderungsverhältnisse, bei denen ein einzelner Schuldner mehr als 20% der gesamten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausmacht. Für laufende Bauvorhaben werden periodisch Akontozahlungen einverlangt. Allreal verfolgt eine enge Debitorenüberwachung, weshalb die historische Ausfallrate in der Folge gering ist. Das Kreditrisiko bei den liquiden Mitteln und den derivativen Finanzinstrumenten wird als klein erachtet, da als Gegenparteien nur Banken und Versicherungen mit guter Bonität auftreten (Rating mindestens «BBB+»). Es wird darauf geachtet, mit vielen Banken zusammenzuarbeiten, die vorwiegend in der Schweiz tätig sind. Das maximale Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln ist mit CHF 5.3 Mio. geringer als der Buchwert von CHF 31.9 Mio., da mit einigen kreditgebenden Banken der Verrechnungsverzicht zwischen Guthaben und Verbindlichkeiten vertraglich wegbedungen wurde. Das maximale Ausfallrisiko bei den Debitoren und übrigen Forderungen entspricht dem Buchwert. Aus abgegebenen Garantien und Bürgschaften zugunsten von Banken im Zusammenhang mit Finanzierungen und derivativen Finanzinstrumenten sind keine zusätz lichen Belastungen zu erwarten, die höher sind als die bilanzierten Verbindlichkeiten aus Finanzierung gegenüber Banken und Versicherungen von CHF Mio. Das Kreditrisiko bei den Finanzanlagen beträgt per Bilanzstichtag CHF Mio. und entspricht der Bilanzposition Refinanzierungs- und Liquiditätsrisiko Per Bilanzstichtag bestehen von Banken zugesagte und sofort abrufbare Kreditlimiten in Höhe von CHF Mio., die nicht benützt sind. Die in den Kreditverträgen mit Banken vereinbarten und einzuhaltenden Finanzkennzahlen entsprechen denjenigen der Anlageund Finanzierungsrichtlinien und wurden in der Berichtsperiode jederzeit 122 Allreal-Geschäftsbericht 2014

127 eingehalten. Es besteht eine dreijährige Mittelfristplanung für die Allreal-Gruppe, die sicherstellt, dass die Grenzwerte durch frühzeitige Verlängerung auslaufender Kredite auf rollender Basis eingehalten werden. Aufgrund der Financial Covenants besteht für Allreal die Möglichkeit, rund CHF 1.3 Mia. an neuen Verbindlichkeiten aus Finanzierung aufzunehmen, bevor neue Eigenmittel zugeführt werden müssen. Die nachstehende Aufstellung zeigt die nicht diskontierten Zahlungsabflüsse von bestehenden Verbindlichkeiten inklusive derivativer Finanzinstrumente (Payer Swaps) am Bilanzstichtag. Es werden jeweils die frühestmöglichen Rückzahlungen gemäss vertraglichen Vereinbarungen als Enddatum eingesetzt. Da bei den Zinssatzswaps das Fixing der variablen Zahlungsströme jeweils monatlich, viertel- oder halbjährlich erfolgt und in der Zukunft liegt, wurden die CHF-Libor-Zinssätze auf 1- bis 6-Monats-Basis am 31. Dezember als Referenzzinssatz verwendet. Zins- und Nominalbetragszahlungen aus Verbindlichkeiten CHF Mio. Buchwert,1 Jahr 1 3 Jahre.3 Jahre Per Verbindlichkeiten aus Finanzierung (inkl. Zinsen) Derivative Finanzinstrumente Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (ohne Auftragssaldi) Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Total Per Verbindlichkeiten aus Finanzierung (inkl. Zinsen) Derivative Finanzinstrumente Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (ohne Auftragssaldi) Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten Total Marktbewertung von Finanzinstrumenten Finanzanlagen und Verbindlichkeiten aus Finanzierung werden unter Anwendung der Amortised Cost Method zu fortgeführten Anschaffungswerten bilanziert. Derivative Finanzinstrumente (Zinssatzswaps) werden auf den Bilanzstichtag hin zu Marktwerten bewertet, indem zukünftige Zahlungsströme zu aktuellen Zinssätzen am 31. Dezember geschätzt und abdiskontiert werden. Da es sich um standardisierte Kontrakte handelt, ist eine Bewertung auf Basis aktueller Zinssätze möglich. Die Berechnung der Zinssatzswaps lässt Allreal durch Banken durchführen. Allreal-Geschäftsbericht

128 Die zu Fair Value bilanzierten Finanzinstrumente werden in drei verschiedene Kategorien unterteilt. Die Zuordnung auf die einzelnen Kategorien ist von der Datenbasis zur Ermittlung der Fair Values abhängig. Kategorie 1: Fair Value mithilfe von Kursnotierungen auf einem aktiven Markt (Börse) Kategorie 2: Fair Value mithilfe einer Bewertungsmethode, deren Eingabefaktoren von einem aktiven Markt abgeleitet werden Kategorie 3: Fair Value mithilfe einer Bewertungsmethode, deren Eingabefaktoren nicht auf einem aktiven Markt beobachtbar sind CHF Mio. Kategorie 1 Kategorie 2 Kategorie 3 Total Per Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten (netto) Per Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten In den Jahren 2014 und 2013 fanden keine Umklassierungen innerhalb der Kategorien statt. Mit Ausnahme der nachstehend dargestellten Verbindlichkeiten aus Finanzierung ist davon auszugehen, dass die Buchwerte der Finanzaktiven und der übrigen Finanzpassiven den Fair Values entsprechen. CHF Mio. Fair Value Kategorie Buchwert Fair Value Buchwert Fair Value 2.00%-Obligationenanleihe %-Obligationenanleihe %-Obligationenanleihe %-Wandelanleihe Festhypotheken Die Fair Values der Anleihen entsprechen dem Börsenkurs per Bilanzstichtag. Bei den Festhypotheken werden die Fair Values mithilfe der per 31. Dezember aktuellen CHF-Zinssätze für die jeweiligen Restlaufzeiten unter Einbezug einer Kreditmarge von 0.8% (2013: 0.6%) ermittelt. 124 Allreal-Geschäftsbericht 2014

129 Aus der nachfolgenden Tabelle sind die Buch- und Marktwerte (Fair Values) aller bilanzierten Finanzinstrumente ersichtlich. CHF Mio Buchwert Marktwert Buchwert Marktwert Finanzaktiven Aktiven zu amortisierten Kosten Liquide Mittel Total Kredite und Forderungen Für Hedge Accounting verwendete derivative Finanzinstrumente Finanzpassiven Verbindlichkeiten aus Finanzierung zu amortisierten Kosten Übrige Passiven zu amortisierten Kosten Für Hedge Accounting verwendete derivative Finanzinstrumente Transaktionen mit nahestehenden Personen Als nahestehende Personen gelten die Aktionäre, die sich im Aktionärsbindungsvertrag zur Einhaltung der Vorschriften der «Lex Koller» zusammengeschlossen haben und per Bilanzstichtag 39.75% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG halten, der Verwaltungsrat, die Gruppenleitung und die Pensionskasse Allreal. Die sechs Mitglieder des Verwaltungsrats erhalten Fixhonorare von total CHF 0.47 Mio. (2013: CHF 0.55 Mio.), die nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die Generalversammlung ausbezahlt werden. Weitere Vergütungen an diese Personen bestehen nicht. Name Funktion CHF Mio. CHF Mio. Dr. Thomas Lustenberger Präsident Dr. Ralph-Thomas Honegger Vizepräsident Dr. Jakob Baer Mitglied bis Albert Leiser Mitglied Olivier Steimer Mitglied Peter Spuhler Mitglied Bruno Bettoni Mitglied ab Die Vergütungen an den Verwaltungsrat werden durch die Allreal Holding AG direkt ausgerichtet. Die Mitglieder der Gruppenleitung sind bei der zu 100% der Allreal Holding AG gehörenden Tochtergesellschaft Allreal Generalunternehmung AG angestellt, die die Vergütungen an diese Personen ausbezahlt. Alle Beträge sind brutto ausgewiesen vor Sozialversicherungsbeiträgen zulasten der Vergütungsempfänger. Der Arbeitgeberanteil an Sozialversicherungsbeiträgen ist nicht berücksichtigt. Allreal-Geschäftsbericht

130 In der Berichtsperiode wurde für die sechs Mitglieder der Gruppenleitung eine Gesamtvergütung von CHF 4.38 Mio. (2013: CHF 3.35 Mio.) in der Konzernrechnung berücksichtigt, wovon CHF 1.29 Mio. (2013: CHF 1.16 Mio.) als höchste Gesamtvergütung für Bruno Bettoni, Vorsitzender der Gruppenleitung. Die variablen Boni in Form einer Barzahlung werden nach Genehmigung der Jahresrechnung und des Vergütungsberichts durch die Generalversammlung ausbezahlt. CHF Mio Bruno Bettoni, Vorsitzender der Gruppenleitung Fixes Grundgehalt Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge Variabler Bonus als Barzahlung Variable Vergütung in Aktien Gesamtvergütung Übrige Mitglieder der Gruppenleitung Fixe Grundgehälter Arbeitgeberbeiträge Kadervorsorge Variable Boni als Barzahlung Variable Vergütung in Aktien Gesamtvergütung Berechnet zum Marktwert per Zuteilungsdatum Zusammenfassend wurden an den Verwaltungsrat und an die Gruppenleitung folgende Vergütungen in Summe in der Konzernrechnung berücksichtigt: CHF Mio Kurzfristige Leistungen Leistungen nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses Abgangsentschädigungen Leistungen aus Aktien und Optionsplänen Andere langfristige Leistungen Total Weder in der Berichtsperiode noch im Vorjahr wurden Darlehen, Kredite oder Sicherheiten an die Mitglieder des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung oder an ihnen nahestehende Personen sowie ehemalige Organmitglieder gewährt. Ein Mitglied der Gruppenleitung hat am 12. März 2014 direkt der Gesellschaft 250 Namenaktien der Allreal Holding AG zum aktuellen Börsenkurs von CHF 125 verkauft (Transaktionswert: CHF Mio.). 126 Allreal-Geschäftsbericht 2014

131 Folgende Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung halten per Bilanzstichtag direkt oder indirekt eine Beteiligung an der Allreal Holding AG: Name Funktion Anzahl Aktien Dr. Thomas Lustenberger Präsident des Verwaltungsrats Dr. Ralph-Thomas Honegger Vizepräsident des Verwaltungsrats Peter Spuhler Mitglied des Verwaltungsrats Bruno Bettoni Mitglied des Verwaltungsrats und Vorsitzender der Gruppenleitung Hans Engel Leiter Investitionen/Devestitionen, Mitglied der Gruppenleitung Roger Herzog Leiter Finanzen, Mitglied der Gruppenleitung Alain Paratte Leiter Immobilien, Mitglied der Gruppenleitung Nigel Woolfson Leiter Projektentwicklung, Mitglied der Gruppenleitung Raymond Cron Leiter Realisation, Mitglied der Gruppenleitung Die Beteiligung der Helvetia Gruppe, St. Gallen, bei der Dr. Ralph-Thomas Honegger die Funktion des Bereichsleiters Anlagen (CIO) ausübt und Mitglied der Geschäftsleitung ist, ist in der Tabelle nicht enthalten. Die auf Verwaltungsrat und Gruppenleitung entfallenden Aktien entsprechen einer Beteiligungsquote von 1.83% am Aktienkapital der Gesellschaft ( : 1.82%). Die Generalunternehmung hat im Berichtsjahr für mehrere Parteien des Aktionärsbindungsvertrags Bauprojekte für total CHF 28.5 Mio. (2013: CHF 36.2 Mio.) zu marktüblichen Konditionen aus geführt, was 5.2% des Ertrags aus Realisation Generalunternehmung entspricht (2013: 5.8%). Die Helvetia Gruppe, die 10.0% des Aktienkapitals der Allreal Holding AG hält, ist mit Dr. Ralph-Thomas Honegger im Verwaltungsrat der Allreal Holding AG vertreten. Es bestehen Versicherungs verträge (Gebäude-, Bauund Personenversicherungen) zwischen der Helvetia Gruppe und einzelnen Allreal-Gesellschaften mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 1.1 Mio. (2013: CHF 1.2 Mio.). Mit der Mobiliar Gruppe, die mit einer Tochtergesellschaft Mitglied des Aktionärsbindungsvertrags ist, besteht ein Gebäudeversicherungsvertrag mit einem jährlichen Prämienvolumen von CHF 0.12 Mio. (2013: CHF 0.05 Mio.). An Allreal wurden grundpfandgesicherte Festhypotheken mit Laufzeiten bis 2022 in Höhe von CHF 52.5 Mio. gewährt (CHF 37.5 Mio. zu 1.55% und CHF 15.0 Mio. zu 1.90%). Am Bilanzstichtag bestand aus der Abwicklung eines GU-Projekts eine noch nicht fällige Forderung gegenüber der Mobiliar von CHF 1.0 Mio. Allreal-Geschäftsbericht

132 Die zur Unternehmensgruppe des Kernaktionärs IHAG Holding AG gehörende Privatbank IHAG Zürich AG hat Allreal hypothekarisch gesicherte Kredite von total CHF 31.2 Mio. gewährt (Zinssatz 0.51% mit Laufzeit bis April 2015). Im Weiteren ist die Bank mit dem Market Making für die Gesellschaft beauftragt (Honorare von CHF 0.08 Mio.). Die Allreal-Gruppe bezieht Beratungsdienstleistungen in rechtlichen Angelegenheiten von mehreren Rechtsanwaltskanzleien, unter anderem auch von Meyer lustenberger Lachenal Rechtsanwälte, in der Dr. Thomas Lustenberger, Präsident des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG, einer von 32 Partnern ist. Über die Mandats erteilung an externe Anwälte entscheidet die Gruppenleitung ohne Konsultation des Verwaltungsrats. Meyerlustenberger Lachenal hat der Allreal-Gruppe im Geschäftsjahr 2014 Honorare im Betrag von CHF Mio. in Rechnung gestellt (2013: CHF 0.07 Mio.). Seit mehreren Jahren steht Allreal in Geschäftsbeziehung mit der Banque Cantonale Vaudoise, bei der Olivier Steimer, Mitglied des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG, die Funktion des Präsidenten des Verwaltungsrats ausübt. Per Bilanzstichtag bestehen hypothekarisch ge sicherte Kredite in Höhe von CHF 50 Mio. (Zinssatz 0.6% mit Laufzeiten bis Februar 2015) sowie derivative Finanzinstrumente (Payer Swaps) mit einem Nominalwert von CHF 150 Mio. Die Pensionskasse Allreal hält Allreal-Namenaktien im Wert von CHF 1.6 Mio. (2013: CHF 1.4 Mio.). Es bestehen keine Forderungen oder Verbindlichkeiten zwischen der Pensionskasse Allreal und den Allreal-Gesellschaften zum Bilanzstichtag. Die Arbeitgeberbeiträge von Allreal betrugen in der Berichtsperiode CHF 3.0 Mio. (2013: CHF 3.8 Mio.). Per Bilanzstichtag bestehen unter Berücksichtigung der vorerwähnten Sachverhalte gegenüber allen nahestehenden Personen keine wesentlichen offenen Forderungen oder Verbindlichkeiten, und im Jahr 2014 haben keine weiteren Transaktionen mit nahestehenden Personen stattgefunden. 5.6 Gruppeninterne Beziehungen Die Transaktionen zwischen den einzelnen Gruppengesellschaften erfolgen zu «at arm s length»-bedingungen. Dies gilt insbesondere auch für bauliche Leistungen der Generalunternehmung an das Geschäftsfeld Immobilien. Ferner erbringt die Generalunternehmung Managementleistungen zugunsten der übrigen Unternehmensbereiche. Hierfür erhielt sie 2014 vom Geschäftsfeld Immobilien CHF 4.5 Mio. (2013: CHF 4.7 Mio.) sowie von der Allreal Holding AG CHF 0.6 Mio. (2013: CHF 0.6 Mio.), die in der Konzernrechnung wieder eliminiert wurden. 128 Allreal-Geschäftsbericht 2014

133 5.7 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Mit Aufhebung des Euro-Mindestkurses und der Einführung von Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank am 15. Januar 2015 ist damit zu rechnen, dass sich sowohl die negativen Wiederbeschaffungs werte der bestehenden Zinssatzswaps (Payer Swaps) weiter erhöhen, als auch der zukünftige Finanzaufwand durch die Bezahlung negativer CHF-Libor-Zinsen eine Mehrbelastung erfährt. Zwischen dem 31. Dezember 2014 und dem 10. Februar 2015 (Datum der Genehmigung der Konzernrechnung durch den Verwaltungsrat) sind keine weiteren Ereignisse eingetreten, die eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven zur Folge haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten. Allreal-Geschäftsbericht

134 Informationen zum Liegenschaftenportfolio Wohnliegenschaften per 31. Dezember 2014 Ort Adresse Eigentumsverhältnis 1 Erwerbsjahr Baujahr Renovationen 2 Grundstücksfläche in m 2 Altlastenverdachtsflächenkataster Minergie Wohnfläche in m 2 Stadt Zürich Zürich Hardturmstrasse 5 StWE nein ja Zürich Heerenwiesen ME nein nein Zürich Josefstrasse 137 AE nein nein Zürich Neunbrunnenstrasse AE ja ja Zürich Zollikerstrasse AE nein nein Total Stadt Zürich Übriger Kanton Zürich Adliswil Moosstrasse 1 13 / Grütstrasse AE nein ja Bülach Hohfuristrasse 7 11 / Unterweg 55 59/Im Stumpen 2 AE GR nein nein Effretikon Im Lindenhof 7/9/11 AE TR nein nein Fällanden Unterdorfstrasse 2/4 / Unterdorfwäg 2 22 AE nein nein Glattbrugg Hohenstieglenstrasse 1 23, 2 16 AE nein nein Kloten Schaffhauserstrasse 117/119 AE nein nein Oberglatt Chlirietstrasse 6, 8, 10 AE /2007 TR nein nein Schlieren Limmataustrasse 2 8 / Limmatstrasse 9 11 / Engstringermatte AE nein nein Schlieren Schulstrasse / Flöhrebenstrasse 6 StWE nein nein Volketswil Sunnebüelstrasse 1 17 / Ifangstrasse / Neufund 1/3 AE /2003 GR nein nein Wallisellen Escherweg 2 6/Favreweg 1 5 / Richtiarkade / Richtiring AE nein ja Total Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Allschwil Kurzelängeweg a AE TR nein nein Basel Achilles Bischoff-Strasse 2 10 AE GR nein nein Basel Grosspeterstrasse 45 / St.-Jakobs-Strasse 108 AE nein nein Gland Chemin du Molard 10 / Allée Leotherius 2 / Allée Louis Cristin 1 AE nein ja Total Übrige Regionen Total Wohnliegenschaften AE = Alleineigentum; ME = Miteigentum; StWE = Stockwerkeigentum 2 GR = Gesamtrenovation; TR = Teilrenovation 3 Kumulierte Leerstandsquote in Prozent vom Soll-Mietertrag Gemäss Bewertung per (nominelle Zinssätze) 5 60% Miteigentum Allreal 6 Bewertung per gemäss IFRS 13 7 Stockwerkeigentum zu 100% im Eigentum von Allreal 130 Allreal-Geschäftsbericht 2014

135 1 1 1 /2- Zimmer- Wohnungen /2- Zimmer- Wohnungen /2- Zimmer- Wohnungen /2- Zimmer- Wohnungen 5- Zimmer- Wohnungen Total Wohnungen Übrige Nutzung in m 2 Soll- Mietertrag in CHF Mio. für 2014 Leerstand in % 3 Diskontierungsbzw. Kapitalisierungssatz in % / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / Allreal-Geschäftsbericht

136 Geschäftsliegenschaften per 31. Dezember 2014 Ort Adresse Eigentumsverhältnis 1 Erwerbsjahr Baujahr Renova tionen 2 Grundstücksfläche in m 2 Stadt Zürich Zürich Badenerstrasse 141 BR TR 713 Zürich Bändliweg 21 AE Zürich Bellerivestrasse 30 AE Zürich Bellerivestrasse 36 AE /2010 TR Zürich Binzmühlestrasse 95 99, Therese Giehse-Strasse 1 AE Zürich Birmensdorferstrasse 108 / Weststrasse 75 AE /2008 GR Zürich Brandschenkestrasse 38/40 AE TR Zürich Eggbühlstrasse AE 2008/ TR Zürich Förrlibuckstrasse 109 (Toni-Areal) AE / Zürich Grüngasse / Badenerstrasse AE /2007TR Zürich Hardstrasse 319 (Escher-Wyss-Areal) 5 AE / Zürich Herostrasse 12 6 AE Zürich Hohlstrasse 600 AE /2012 GR Zürich Kalchbühlstrasse 22/24 AE GR Zürich Kreuzstrasse 5 BR Zürich Lagerstrasse AE GR Zürich Max Högger-Strasse 2 AE TR Zürich Renggerstrasse 3 AE TR Zürich Vulkanstrasse 106 AE Zürich Weststrasse 74 AE Zürich Zollikerstrasse 183 AE TR Zürich Zollstrasse / Josefstrasse / Klingenstrasse 4 AE 1993/ Total Stadt Zürich AE = Alleineigentum; BR = Baurecht zu 100% im Eigentum von Allreal 2 GR = Gesamtrenovation; TR = Teilrenovation 3 Kumulierte Leerstandsquote in Prozent vom Soll-Mietertrag Gemäss Bewertung per (nominelle Zinssätze) 5 Bewertung per gemäss IFRS 13 6 Mieterträge ab Allreal-Geschäftsbericht 2014

137 Altlastenverdachtsflächenkataster Minergie Nutzfläche in m 2 Anteil Büro in % Anteil Verkauf in % Anteil Wohnen in % Übrige Nutzungen in % Soll-Mietertrag in CHF Mio. für 2014 Leerstand in % 3 Diskontierungsbzw. Kapitalisierungssatz in % 4 ja nein /4.80 nein nein /4.80 nein nein /4.80 nein nein /4.60 nein nein /4.70 nein nein /4.90 nein nein /4.80 nein nein /5.10 ja ja /4.40 ja nein /4.99 ja nein / nein ja /4.80 nein nein /4.80 nein nein /5.10 nein nein /4.40 nein nein /4.50 nein nein /5.50 nein nein /4.90 nein ja /4.80 nein nein /5.00 nein nein /4.90 nein nein / Allreal-Geschäftsbericht

138 Geschäftsliegenschaften per 31. Dezember 2014 Ort Adresse Eigentumsverhältnis 1 Erwerbsjahr Baujahr Renova tionen 2 Grundstücksfläche in m 2 Übriger Kanton Zürich Bassersdorf Grindelstrasse 3/5 AE TR Dietlikon Alte Dübendorferstrasse 17 AE Glattbrugg Thurgauerstrasse 111 AE TR Kloten Schaffhauserstrasse 115/121 AE Opfikon Lilienthal-Boulevard 2/6 / Voisinstrasse 3 5 AE Opfikon Lindbergh-Allee 1 6 AE Schlieren Bernstrasse 55 AE Schlieren Zürcherstrasse 104 AE GR Urdorf In der Luberzen 29 AE Wallisellen Bürogebäude Allianz 7 AE Wallisellen Bürogebäude UPC Cablecom 8 AE Winterthur Schützenstrasse 2 / Zürcherstrasse AE /53/ Total Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Baar Baarermatte AE Baar Oberdorfstrasse 9 13 AE /2014 TR Basel Missionsstrasse 60 62a AE GR Basel Missionsstrasse 64 64a AE GR Basel Steinenvorstadt 36 AE /2013 TR 718 Basel Viaduktstrasse / Binningerstrasse 35 AE Le Grand- Saconnex Route François-Peyrot AE Petit-Lancy Chemin des Olliquettes 4 / Chemin du Gué 99 AE Total Übrige Regionen Total Geschäftsliegenschaften AE = Alleineigentum 2 GR = Gesamtrenovation; TR = Teilrenovation 3 Kumulierte Leerstandsquote in Prozent vom Soll-Mietertrag Gemäss Bewertung per (nominelle Zinssätze) 5 Mieterträge ab Bürogebäude Lightcube und Miteigentumsanteile am Parkhaus TMC Galleria 7 Bürogebäude Allianz mit Verkaufsflächen im Konrad- und im Escherhof 8 Bürogebäude UPC Cablecom mit Verkaufsflächen und Randparzellen 9 Drei Liegenschaften 134 Allreal-Geschäftsbericht 2014

139 Altlastenverdachtsflächenkataster Minergie Nutzfläche in m 2 Anteil Büro in % Anteil Verkauf in % Anteil Wohnen in % Übrige Nutzungen in % Soll-Mietertrag in CHF Mio. für 2014 Leerstand in % 3 Diskontierungsbzw. Kapitalisierungssatz in % 4 nein nein /5.70 nein nein /5.20 nein nein /5.50 nein nein /5.30 nein ja /5.20 nein ja /4.80 nein nein /5.30 nein nein /5.50 ja nein /5.80 nein ja /4.90 nein ja /5.00 nein nein / nein nein /5.30 nein nein /5.20 nein nein /5.00 nein nein /5.00 nein nein /4.80 nein nein /4.90 nein nein /4.70 ja ja / Allreal-Geschäftsbericht

140 Abgänge Renditeliegenschaften Ort Adresse Typus 1 Baujahr Eigentumsübertragung Schlieren Badenerstrasse WL Zürich Buckhauserstrasse 32 GL Zürich Thurgauerstrasse 39 GL GL = Geschäftsliegenschaft, WL = Wohnliegenschaft Liegenschaften im Baurecht Ort Adresse Vertragsdauer Zürich Badenerstrasse Januar 2101 Zürich Kreuzstrasse Oktober 2086 Bei zwei Renditeliegenschaften ist Allreal Baurechtsnehmerin, wobei nur für eine Geschäftsliegenschaft ein Baurechtszins geschuldet ist. Dieser wird gemäss vertraglicher Vereinbarung jährlich neu aufgrund der Kapitalmarktzinsen für eine Folgeperiode von zwölf Monaten festgelegt. Die zukünftigen Baurechtszinsen fallen wie folgt an: CHF Mio Baurechtszinsen bis ein Jahr Baurechtszinsen ab zwei bis fünf Jahre Baurechtszinsen nach fünf Jahren Total zukünftige Baurechtszinsen Grösste Mieter Geschäftsliegenschaften Vom Gesamtmietertrag aus Geschäftsliegenschaften entfallen auf: Kanton Zürich 16% 9% Allianz Suisse Versicherungs-Gesellschaft AG 8% 6% MAN Diesel & Turbo Schweiz AG 7% 7% IBM Schweiz AG 7% 9% Partner Reinsurance Company Ltd. (PartnerRe) 4% 5% Total 42% 36% Bezogen auf den Gesamtmietertrag aller Renditeliegenschaften (Wohn- und Geschäftsliegenschaften) im Jahr 2014, reduziert sich der Anteil der fünf grössten Mieter auf rund 35% (Kanton Zürich 13%, Allianz Suisse Versicherungs-Gesellschaft AG 7%, MAN Diesel & Turbo Schweiz AG 6%, IBM Schweiz AG 6% und PartnerRe 3%). 136 Allreal-Geschäftsbericht 2014

141 Fälligkeitsprofil der Mietverträge Geschäftsliegenschaften in Prozent der ausstehenden Mieterträge in CHF Mio ff unbefristet Vertragsende bestehender Mietverträge Die gewichtete Restlaufzeit der befristeten Mietverträge beträgt 8.7 Jahre ( : 6.8 Jahre). Zukünftige Erträge aus befristeten Mietverträgen Aufgrund von befristeten Mietverträgen bei den Renditeliegenschaften resultieren folgende nominale Mieterträge, die in Zukunft anfallen: CHF Mio Wohnliegenschaften Mieteinnahmen bis ein Jahr Mieteinnahmen ab zwei bis fünf Jahre Mieteinnahmen nach fünf Jahren Total zukünftige Mieterträge aus befristeten Verträgen Geschäftsliegenschaften Mieteinnahmen bis ein Jahr Mieteinnahmen ab zwei bis fünf Jahre Mieteinnahmen nach fünf Jahren Total zukünftige Mieterträge aus befristeten Verträgen Total zukünftige Mieterträge aus befristeten Verträgen Renditeliegenschaften % aller Mietverträge für Geschäftsflächen sind indexiert, das heisst, die Mieten werden aufgrund des Landesindex für Konsumentenpreise (LIK) der Teuerungsentwicklung angepasst (2013: 79.0%). Allreal-Geschäftsbericht

142 96.0% der Mietverträge für Wohnflächen sind unbefristet (2013: 95.8%). Bei den befristeten Mietverträgen der Wohnliegenschaften beträgt die gewichtete Restlaufzeit 6.8 Jahre ( : 4.7 Jahre). Die Preise für Wohnungsmieten orientieren sich unter anderem an der Entwicklung des Referenzzinssatzes für Hypothekarforderungen, der vierteljährlich durch die Schweizerische Nationalbank erhoben wird und letztmals am auf 2.00% gesenkt wurde. Per 31. Dezember 2014 sind 69.3% sämtlicher Miet verträge mit Index klauseln versehen, entsprechend einem Soll-Miet ertrag von CHF Mio. (2013: 70.2%, CHF Mio.). Anlageliegenschaften im Bau per 31. Dezember 2014 Ort Liegenschaft Erwerb/ Projektstart Grundstücksfläche in m 2 Altlastenverdachtsflächenkataster Marktwert CHF Mio. 1 Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio. 2 Soll- Mieterträge Fertigstellung p. a. CHF Mio. Erwartete Fertigstellung Zürich Schiffbaustrasse ja Total Anlageliegenschaften im Bau Gemäss Bewertung per Gebäude- und Landkosten Die Anlageliegenschaft im Bau befindet sich zu 100% im Alleineigentum von Allreal. 138 Allreal-Geschäftsbericht 2014

143 Entwicklungsliegenschaften per 31. Dezember 2014 Ort Liegenschaft Erwerb/ Projektstart Grundstücksfläche in m 2 Altlastenverdachtsflächenkataster Buchwert CHF Mio. Geschätztes Investitionsvolumen CHF Mio. 1 Projektstand Erwartete Fertigstellung Entwicklungsreserven Basel Kirschblütenweg nein in Planung offen Bassersdorf Grindelstrasse nein in Planung offen Bülach Fangleten/Solistrasse ja in Planung offen Dielsdorf Neuwisen nein in Planung offen Romanshorn Bodan-Areal nein in Planung offen Rümlang Airport Business Park nein Baubewilligung offen Steinen Schwyzerstrasse nein Baubewilligung offen Volketswil Guntenbachstrasse nein in Planung offen Total Entwicklungsreserven Angefangene Bauten Mettmenstetten Pfruendmatt nein in Ausführung 2016 Zürich Guggach nein in Ausführung 2016 Total angefangene Bauten Fertiggestellte Liegenschaften Bülach Cholplatz Erlenbach Lerchenbergstrasse Kilchberg Stockenstrasse Meilen Holengass , Wallisellen Escherhof Total fertiggestellte Liegenschaften 94.8 Total Entwicklungsliegenschaften Grundstücks- und Baukosten 2 Buchwert beinhaltet Anschaffungskosten für das zu 100% im Eigentum von Allreal befindliche Grundstück und aufgelaufene Projektkosten Dritter 3 Buchwert beinhaltet Anschaffungskosten für geleistete Anzahlungen für Grundstücke und aufgelaufene Projektkosten Dritter (Eigentumsübertragung für Grundstücke ausstehend) 4 Fertigstellung 5 Von den Anschaffungskosten wurden Wertberichtigungen in Höhe von CHF 0.8 Mio. (Jahr 2014) und CHF 1.7 Mio. (Jahr 2012) in Abzug gebracht, resultierend in einem Buchwert von CHF 17.1 Mio. per Bilanzstichtag. Für ergänzende Ausführungen zu den Entwicklungsliegenschaften und einzelnen Projekten vgl. Seite 22 bis 26 des Geschäftsberichts. Allreal-Geschäftsbericht

144 Diese Seite wurde absichtlich leer gelassen 140 Allreal-Geschäftsbericht 2014

145 Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon Fax An die Generalversammlung der Allreal Holding AG, Baar Zürich, 10. Februar 2015 Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung Als Revisionsstelle haben wir die Konzernrechnung der Allreal Holding AG, bestehend aus Konzerngesamtergebnisrechnung, Konzernbilanz, Konzerneigenkapitalnachweis, Konzerngeldflussrechnung und Anhang (Seiten 69 bis 140), für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. 141

146 2 Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und entspricht dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert. Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen. Ernst & Young AG Daniel Zaugg Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor) Daniel Lanfranconi Zugelassener Revisionsexperte 142

147 Jones Lang LaSalle AG Prime Tower Hardstrasse Zürich Schweiz tel fax An den Verwaltungsrat der Allreal Holding AG, Baar Zürich, 10. Februar 2015 Marktwert der Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe per 31. Dezember Auftrag Die Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe wurden im Auftrag der Eigentümerin zum Zweck ihrer Rechnungslegung von Jones Lang LaSalle AG per 31. Dezember 2014 zum Marktwert bewertet. Dabei handelt es sich um 20 Wohnliegenschaften, 44 Geschäftsliegenschaften und 1 Anlageliegenschaft im Bau. 2 Bewertungsstandards Jones Lang LaSalle AG bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS, RICS/Red Book) sowie den Swiss Valuation Standards (SVS) durchgeführt wurden. Sie erfolgten zudem gemäss den Anforderungen der SIX Swiss Exchange. 3 Rechnungslegungsstandards Die ermittelten Marktwerte entsprechen dem «Fair Value», wie er in den «International Financial Reporting Standards» (IFRS) gemäss IAS 40 (Investment Property) und IFRS 13 (Fair Value Measurement) umschrieben wird. 4 Definition des «Fair Value» Der «Fair Value» ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer in einem geordneten Geschäftsvorfall unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit (Schuld) bezahlen würden (Abgangs-Preis bzw. Exit-Preis). Ein Exit-Preis ist der im Kaufvertrag postulierte Verkaufspreis worauf sich die Parteien gemeinsam geeinigt haben. Transaktionskosten, üblicherweise bestehend aus Maklerprovisionen, Transaktionssteuern sowie Grundbuch- und Notarkosten, bleiben bei der Bestimmung des Fair Value unberücksichtigt. Der Fair Value wird somit entsprechend des Paragraphen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwerber bei einem Verkauf anfallenden Transaktionskosten korrigiert (Gross Fair Value). Dies entspricht der Schweizer Bewertungspraxis. Die Bewertung zum Fair Value setzt voraus, dass die hypothetische Transaktion für den zu bewertenden Vermögensgegenstand auf dem Markt mit dem grössten Volumen und der grössten Geschäftsaktivität 143

148 stattfindet (Hauptmarkt) sowie Transaktionen von ausreichender Häufigkeit und Volumen auftreten, so dass für den Markt ausreichend Preisinformationen zur Verfügung stehen (aktiver Markt). Falls ein solcher Markt nicht identifiziert werden kann, wird der Hauptmarkt für den Vermögenswert unterstellt, der den Verkaufspreis bei der Veräusserung des Vermögenswertes maximiert. 5 Umsetzung des «Fair Value» Der Fair Value ist auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie ermittelt (Highest and best use). Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die dessen Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch/physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair Value-Bewertung berücksichtigt. Die Anwendung des Highest and best use-ansatzes orientiert sich am Grundsatz der Wesentlichkeit der möglichen Wertdifferenz im Verhältnis des Wertes der Einzelimmobilie und des gesamten Immobilienvermögens sowie in Bezug zur möglichen absoluten Wertdifferenz. Potenzielle Mehrwerte einer Immobilie, welche sich innerhalb der üblichen Schätztoleranz einer Einzelbewertung bewegen, werden hier als unwesentlich betrachtet und in der Folge vernachlässigt. Die Bestimmung des Fair Value erfolgt in Abhängigkeit der Qualität und Verlässlichkeit der Bewertungsparameter, mit abnehmender Qualität bzw. Verlässlichkeit: Level 1 Marktpreis, Level 2 modifizierter Marktpreis und Level 3 modellbasierte Bewertung. Bei der Fair Value-Bewertung einer Immobilie können gleichzeitig unterschiedliche Parameter auf unterschiedlichen Hierarchien zur Anwendung kommen. Dabei wird die gesamte Bewertung gemäss der tiefsten Stufe der Fair Value- Hierarchie klassiert, in dem sich die wesentlichen Bewertungsparameter befinden. Die Wertermittlung der Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3 auf Basis von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern. Darauf aufbauend kommen angepasste Level 2-Inputparameter zur Anwendung (bspw. Marktmieten, Betriebs- Unterhaltskostenkosten, Diskontierungs- /Kapitalisierungszinssätze). Nicht beobachtbare Inputfaktoren werden nur dann verwendet, wenn relevante beobachtbare Inputfaktoren nicht zur Verfügung stehen. Es werden die Bewertungsverfahren angewendet, die im jeweiligen Umstand sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Ermittlung des Fair Values zur Verfügung stehen, wobei die Verwendung relevanter beobachtbarer Inputfaktoren maximiert und jene nicht beobachtbaren Inputfaktoren minimiert wird. Beim vorliegenden Bewertungsverfahren wird ein einkommensbasierter Ansatz angewendet mittels den in der Schweiz weit verbreiteten Discounted Cashflow-Bewertungen. 6 Bewertungsmethode Jones Lang LaSalle AG bewertet die Renditeliegenschaften sowie die Anlageliegenschaften im Bau der Allreal-Gruppe mit der Discounted-Cashflow Methode (DCF-Methode). Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der dazu verwendete Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Die Diskontierungszinssätze werden nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment variiert. 144

149 Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt. 7 Grundlagen der Bewertung Alle Liegenschaften sind Jones Lang LaSalle AG aufgrund der durchgeführten Besichtigungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage usw.) eingehend analysiert. Die Liegenschaften werden von Jones Lang LaSalle AG mindestens im Dreijahresturnus sowie nach Zukauf von Liegenschaften oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten besichtigt. In der Berichtsperiode wurden 21 Liegenschaften der Allreal-Gruppe besichtigt. 8 Bewertungsergebnis Unter Berücksichtigung der vorhergehenden Ausführungen schätzt Jones Lang LaSalle AG per 31. Dezember 2014 den Marktwert der 64 Renditeliegenschaften und 1 Anlageliegenschaft im Bau, welche sich alle im Eigentum der Allreal-Gruppe befinden, wie folgt ein: Wohnliegenschaften CHF Mio. Geschäftsliegenschaften CHF 2'817.1 Mio. Total Renditeliegenschaften CHF 3'509.6 Mio. Anlageliegenschaft im Bau CHF 4.0 Mio. Total Anlageliegenschaften CHF 3'513.6 Mio. Das Bewertungsergebnis in Worten: drei Milliarden fünfhundertdreizehn Millionen sechshundert Tausend Schweizer Franken 9 Unabhängigkeit und Zweckbestimmung Im Einklang mit der Geschäftspolitik von Jones Lang LaSalle AG erfolgte die Bewertung der Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vorgängig genannten Zweck. Jones Lang LaSalle AG übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten. Die Vergütung für die Bewertungsleistungen erfolgt unabhängig vom Bewertungsergebnis und basiert auf einheitlichen Honoraransätzen pro Liegenschaft. Jones Lang LaSalle AG Jan P. Eckert, CEO Schweiz Patrik Stillhart, Managing Director dipl. Wirtschaftsprüfer Immobilienökonom (ebs) MRICS dipl. Ing. ETH Immobilienökonom (ebs) MRICS 145

150 ANHANG 1 Bewertungsmodell und -annahmen 1.1 Bewertungsmodell Das DCF-Modell von Jones Lang LaSalle AG entspricht einem Zwei-Phasen Modell und ermittelt den Marktwert der Liegenschaften auf der Basis zukünftiger Cashflows. Basierend auf einer Prognose der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben werden über einen Detail-Betrachtungszeitraum von zehn Jahren die potenziellen jährlichen Sollmieteinnahmen ermittelt und um die nicht auf die Mieter übertragbaren Kosten reduziert. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen somit den prognostizierten Netto- Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten, jedoch vor Finanzierung und Steuern. Am Ende des Detail-Betrachtungszeitraumes wird auf der Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow sowie unter Berücksichtigung der zukünftigen eigentümerlastigen Instandsetzungsmassnahmen ein Residualwert (Exitwert) ermittelt. Der Marktwert ergibt sich als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten Netto-Cashflows über den Detail-Betrachtungszeitraum und dem diskontierten Residualwert. 1.2 Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze Der für die Wertermittlung verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation und einem spezifischen Risikozuschlag, welcher nebst Nutzung, Lage und Grösse des Objektes auch die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt berücksichtigt. Dieser Risikozuschlag berücksichtigt somit das Marktrisiko und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Der Renditeunterschied (Spread) zwischen einer Bundesanleihe und einer Immobilieninvestition wird von Jones Lang LaSalle AG regelmässig anhand von Immobilientransaktionen verifiziert. Die nominellen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze werden objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegmenten differenziert. In der Regel werden für den Diskontierungszinssatz und den Kapitalisierungszinssatz des Restwertes dieselben Werte angenommen. Dies ist eine vereinfachende Annahme, die weder den Anspruch hat eine mögliche zukünftige Teuerung (tieferer Netto -Kapitalisierungssatz) noch die mit dem Bauwerk verbundenen zunehmenden Risiken und Prognoseunsicherheiten (höherer Kapitalisierungssatz) zu berücksichtigen. Weist ein Objekt allerdings eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit oder andere, nicht unmittelbar quantifizierbare Risiken auf, wird diesem Umstand durch eine Erhöhung des Kapitalisierungszinssatzes Rechnung getragen. Während die Diskontierung der Zahlungsströme der Jahre 1 bis 10 jeweils per Mitte Jahr erfolgt ( mittschüssig ), wird der Exitwert per Ende Exitjahr ( nachschüssig ) diskontiert. Damit wird der effektive Anfall der Zahlungsströme möglichst realitätsnah modelliert. Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz per 31. Dezember 2014 für das Segment der Wohnliegenschaften beträgt 4.28% (31. Dezember 2013: 4.44%), der durchschnittliche kapitalgewichtete Kapitalisierungszinssatz ebenfalls 4.28% (31. Dezember 2013: 4.44%). Der durchschnittliche kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz per 31. Dezember 2014 für das Segment der Geschäftsliegenschaften beträgt 4.84% (31. Dezember 2013: 4.94%). Der durchschnittliche kapitalgewichtete Kapitalisierungszinssatz liegt bei 4.84% (31. Dezember 2013: 4.94%). 146

151 1.3 Mietzinseinnahmen Basis der Bewertungen sind die Mietzinseinnahmen zum Stichtag vom 1. Januar Ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-)Mietverträgen durch Ansetzen von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten. Die Marktmieten basieren auf den Mietpreisdatenbanken und dem Immobilien Research von Jones Lang LaSalle AG. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der Regel der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung. Im Fall von unbefristeten Wohnungsmietverträgen werden bei deutlicher Abweichung der Vertragsmieten vom Marktniveau ebenfalls nachhaltige Marktmieten angesetzt. 1.4 Indexierung Mieten für Büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, während Mietverträge für Wohnräume an die Veränderung des von der Nationalbank quartalsweise errechneten Referenzzinssatzes geknüpft sind, zusätzlich aber auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen (KOF, BAK, SECO) für die Entwicklung des LIK und der Hypothekarzinsen werden von der Jones Lang LaSalle AG regelmässig Annahmen für die zukünftige Indexierung der Vertragsmieten getroffen, wobei für alle Bewertungen, die zum selben Bewertungsstichtag erstellt werden, jeweils die gleichen Annahmen verwendet werden. Bei den Bewertungen per Bewertungsstichtag ging die Jones Lang LaSalle AG in den ersten 10 Jahren sowohl bei den Geschäfts- wie auch den Wohnungsmieten von einer jährlichen Steigerung von 1.00% aus. In den Bewertungen werden dabei für jede Mieteinheit die vertraglich vereinbarten prozentualen Ansätze berücksichtigt. Bei fehlenden Angaben werden die zukünftigen Mieteinnahmen zu 100% an die angenommenen Wachstumsraten gekoppelt. Die gleichen Wachstumsraten werden in der Regel auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten verwendet. 1.5 Leerstand Für ablaufende Mietverträge von Verkaufs- und Büroflächen wird ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand angesetzt. Diese Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsende) wird spezifisch für jedes Objekt festgelegt und liegt in der Regel zwischen drei und sechs Monaten. In speziellen Fällen werden auch längere oder kürzere Wiedervermietungsszenarien angenommen. Das allgemeine Leerstandrisiko wird über einen strukturellen Leerstand berücksichtigt, der ebenfalls objektspezifisch angesetzt wird. Bei den Wohnliegenschaften werden in der Regel keine spezifischen Leerstände angesetzt, da die Mietverträge üblicherweise nicht befristet sind. Die normale Mieterfluktuation wird mit Hilfe eines strukturellen Leerstandes berücksichtigt, der objektspezifisch angesetzt wird. 1.6 Bewirtschaftungskosten Die zugrunde gelegten Bewirtschaftungskosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen Liegenschaftsabrechnungen. Die nicht umlagefähigen Kosten betreffen Betriebs- und Unterhaltskosten, die in der Regel aufgrund der vertraglichen Bedingungen nicht auf den Mieter umgewälzt werden können oder Bewirtschaftungskosten, die infolge Leerstandes vom Hauseigentümer zu tragen sind. Anhand der Analyse der historischen Zahlen und Benchmarks von Jones Lang LaSalle AG werden die zukünftigen Bewirtschaftungskosten modelliert. 147

152 1.7 Instandsetzungskosten Neben den Mietzinseinnahmen kommen den zukünftigen Instandsetzungskosten eine grosse Bedeutung zu. Die Allreal-Gruppe führt detaillierte 10-Jahresbudgets für Instandsetzungen. Diese werden von Jones Lang LaSalle AG auf ihre Plausibilität geprüft und in den Bewertungen berücksichtigt. Zudem berücksichtigt die Jones Lang LaSalle AG eigene Schätzungen für notwendige Investitionen während der 10-Jahresperiode. Die zur Ermittlung des Exitwertes langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen ( Capex ) werden objektspezifisch unter der Annahme berechnet, dass je nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft bestimmte Anteile der Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch erneuert werden müssen. Der im Exitjahr in einen (Instandsetzungs-)Fonds umgerechnete Betrag berücksichtigt ausschliesslich Kosten zur Substanzerhaltung, welche das der Bewertung zugrunde liegende Vertrags- und Marktzinsniveau langfristig sichern. 1.8 Bewertung von Anlageliegenschaften im Bau In den Anwendungsbereich von IAS 40 fallen auch alle Immobilien, welche für die spätere Nutzung als Renditeliegenschaft vorgesehen sind und sich aktuell im Bau oder in der Entwicklung befinden. Somit sind nach IAS 40 auch Immobilien, die für das eigene Anlageportfolio entwickelt und erstellt werden, zum Marktwert zu bilanzieren. Die Bilanzierung zum Marktwert setzt unter anderem voraus, dass der Fair Value zuverlässig ermittelt werden kann. Die Marktwertermittlung der Anlageliegenschaften im Bau erfolgt wie bei den Renditeliegenschaften mit der DCF-Methode. Dabei wird der Marktwert der Immobilie nach Fertigstellung (Beginn Nutzungsphase) ermittelt und dieser mit den während der Bauphase noch anfallenden Zahlungsströme (Landkosten, Baukosten, Drittprojektkosten, Gebühren, etc.) risikoadjustiert auf den Bewertungsstichtag diskontiert. Die vorgängig gemachten Ausführungen zur Wertentwicklung mit der DCF-Methode bei den Renditeliegenschaften kommen auch bei der Bewertung der Anlageliegenschaften im Bau zur Anwendung. Als Grundlage für die Bestimmung des Marktwertes der Anlageliegenschaften im Bau stellt die Allreal- Gruppe Projektberichte zur Verfügung, die Auskunft zum Projektstand (Stand Ausführung, Stand Vermietung), zu den aufgelaufenen und den voraussichtlich noch anfallenden Projektkosten sowie zu den Terminen (voraussichtlicher Fertigstellungstermin) geben. Die Unterlagen werden von Jones Lang LaSalle AG auf ihre Plausibilität geprüft und in den Bewertungen berücksichtigt. 2 Allgemeine Übersicht Immobilienmarkt Schweiz 2.1 Mietmarkt Mehrfamilienhäuser Die Immigration ist weiterhin die wesentliche Stütze für die Mietwohnungsnachfrage. Die Annahme der Masseneinwanderungsinitiative hatte bisher wenig Einfluss auf die Zuwanderung. Die Statistik für die ersten elf Monate deutet auch für 2014 auf eine hohe Nettoimmigration von rund Personen hin. Die Schweizer Leerwohnungsziffer blieb per 1. Juni 2014 trotz leichtem Anstieg von 0.96% (2013) auf 1.08% (2014) auf einem tiefen Niveau. Die Wohnungsproduktion reagierte verspätet auf die erhöhte Immigration seit Gesamtschweizerisch hat sich die laufende Produktionslücke nun aber langsam geschlossen. Während neue Wohnungen in den Regel nach wie vor gut absorbiert werden, sind in einigen peripheren, kleineren Gemeinden erste Anzeichen einer schwierigeren Vermietbarkeit erkennbar. Urbane und gut erschlossene Agglomerationsgemeinden profitieren jedoch weiterhin von einer robusten Mietnachfrage. Die Angebotsmieten sind gemäss diverser Mietpreiszinsindizes im Vergleich zum Vorjahr erneut gestiegen. Gemäss Homegate Angebotspreisindex im November 2014 haben sich die 148

153 Angebotsmieten im Schweizer Durchschnitt innerhalb von einem Jahr um 2.2% erhöht. Auch die effektiven Durchschnittsmieten haben sich gemäss Bundesamt für Statistik (BfS) im Jahr 2014 weiter erhöht. 2.2 Transaktionsmarkt Mehrfamilienhäuser Der Transaktionsmarkt für Mehrfamilienhäuser war auch im letzten Jahr durch den Anlagenotstand institutioneller Anleger geprägt. Infolge rekordtiefer Renditen am Kapitalmarkt sind Immobilienanlagen trotz teureren Preisen weiterhin attraktiv. Während die Investitionsnachfrage in allen Segmenten und Regionen des Wohnungsmarktes gross ist, ist das Angebot insbesondere an Bestandsliegenschaften an zentralen Lagen nach wie vor begrenzt. Das tiefe Transaktionsvolumen bei Bestandsobjekten wird durch Entwicklungsaktivitäten kompensiert, welche jedoch oft an peripheren Lagen zu finden sind. Dies führte auf dem Transaktionsmarkt zu nochmals gesunkenen Renditeansprüchen an A-Lagen. 2.3 Mietmarkt Büroimmobilien Die Nachfrage nach Mietobjekten ist angesichts der soliden Wirtschaftsaussichten insbesondere für kleinere Flächeneinheiten weiterhin vorhanden. Die hohe Bautätigkeit der letzten Jahre führte allerdings zu einem Überangebot in vielen Teilmärkten. Auch wenn die Verschiebung oder Annullierung von weiteren Projektentwicklungen aufgrund zu tiefer Vorvermietungsquoten wahrscheinlich ist, wird die Büroleerstandquote in nächster Zeit wohl wieder ansteigen. In den Grossstädten Zürich und Genf scheinen sich die innerstädtischen Leerstände aufgrund des endenden Umzugs- und Zentralisierungstrends jedoch langsam auf erhöhten Niveaus zu stabilisieren. Zusätzlich nahm der Druck auf die Spitzenmieten im Jahr 2014 trotz mieterfreundlichem Umfeld ab. Im Gesamtmarkt schwächten sich die Angebotsmieten leicht ab. Zudem sind Vermieter teilweise bereit, deutliche Mietanreize in Form von mietfreien Zeiten, Staffelmieten oder Ausbaubeiträgen zu gewähren, um bestehende Mieter zu halten respektive neue Mieter zu gewinnen. 2.4 Transaktionsmarkt Büroimmobilien Die Renditeansprüche für erstklassige Büroimmobilien haben sich vorerst kaum verändert beziehungsweise nicht erhöht, da das geldpolitische Umfeld expansiv bleiben dürfte. Aufgrund der schwächeren Mietmarktaussichten sind die Investoren generell vorsichtiger geworden, aber die Investitionsnachfrage bleibt insgesamt wegen des anhaltenden Anlagedrucks solide. Insbesondere Büroliegenschaften mit Langzeitverträgen an grossstädtischen A- und B-Lagen geniessen nach wie vor ein hohes Interesse, während die Nachfrage nach Objekten an C-Lagen sowie Liegenschaften mit unattraktiver Mieter- oder Gebäudestruktur deutlich tiefer ausfällt. Leerstände und die entsprechende Vermarktungsdauer für die Vermietung werden von den Investoren derzeit bei der Preisbildung dieser Büroimmobilien kritisch hinterfragt und eher konservativ eingeschätzt. 149

154 Jahresrechnung der Allreal Holding AG Erfolgsrechnung CHF Mio. Anhang Ertrag aus Beteiligungen Finanzertrag Ertrag Übriger Aufwand Finanzaufwand Steueraufwand Aufwand Jahresgewinn Bilanz per 31. Dezember Beteiligungen Darlehen gegenüber Gruppengesellschaften Anlagevermögen Kurzfristige Forderungen gegenüber Gruppengesellschaften Wertschriften 7/ Liquide Mittel Umlaufvermögen Aktiven Aktienkapital Gesetzliche Reserven Allgemeine Reserven Reserven aus Kapitaleinlagen Reserven für eigene Aktien Bilanzgewinn Eigenkapital %-Obligationenanleihe %-Obligationenanleihe %-Obligationenanleihe Langfristiges Fremdkapital %-Wandelanleihe Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten Kurzfristiges Fremdkapital Fremdkapital Passiven

155 Anhang 1 Grundlagen Die Allreal Holding AG mit Sitz in Baar ZG wurde am 17. Mai 1999 gegründet. Als Holdinggesellschaft übt sie keine operative Tätigkeit aus. Ihre Aufgabe beschränkt sich auf die Führung und Finanzierung der Allreal-Gruppe. Die Jahresrechnung der Allreal Holding AG ist in Übereinstimmung mit den Vorschriften des schweizerischen Obligationenrechts erstellt. Sie ergänzt die nach internationalen Rechnungslegungsgrundsätzen (IFRS) erstellte Konzernrechnung (Seite 69 bis 140). Während die Konzernrechnung über die wirtschaftliche Situation der Gruppe als Ganzes orientiert, beziehen sich die Informationen in der Jahresrechnung der Allreal Holding AG (Seite 150 bis 156) allein auf die Konzernmuttergesellschaft. 2 Ertrag aus Beteiligungen CHF Mio Allreal Generalunternehmung AG Allreal Home AG Allreal Office AG Allreal West AG Allreal Finanz AG Ertrag aus Beteiligungen Dividenden der Tochtergesellschaften werden bei Auszahlung bei der Allreal Holding AG erfolgswirksam erfasst. 3 Finanzertrag CHF Mio Entschädigungen von Gruppengesellschaften für ausgestellte Garantien Zinsertrag Gruppendarlehen Erfolg im Zusammenhang mit eigenen Aktien Erfolg aus Beteiligungsverkauf Finanzertrag Übriger Aufwand Der übrige Aufwand betrifft die für eine Holdinggesellschaft üblichen Verwaltungsaufwendungen (VR-Honorare, Rechtsberatung, Personalrekrutierungshonorare, Versicherungen, Gebühren und Kapitalsteuern). Die an die Allreal Generalunternehmung AG bezahlten Management Fees betragen wie im Vorjahr CHF 0.6 Mio. 151

156 5 Finanzaufwand CHF Mio Zinsaufwand 2.00%-Obligationenanleihe Zinsaufwand 1.25%-Obligationenanleihe Zinsaufwand 2.50%-Obligationenanleihe Zinsaufwand 2.125%-Wandelanleihe Emissionsaufwand 1.25%-Obligationenanleihe Emissionsaufwand 2.00%-Obligationenanleihe Erfolg im Zusammenhang mit eigenen Aktien Finanzaufwand Beteiligungen Gesellschaft Sitz Aktienkapital CHF Mio. Beteiligung Beteiligung Allreal Finanz AG Baar % 100% Allreal Generalunternehmung AG Zürich % 100% Allreal Home AG Zürich % 100% Allreal Office AG Zürich % 100% Allreal Toni AG Zürich % 100% Allreal Vulkan AG Zürich % 100% Allreal West AG Zürich % 100% Apalux AG Zürich % Hammertor AG Cham % 100% Per 1. Oktober 2014 hat die Allreal Holding AG von ihrer Tochtergesellschaft Allreal Office AG die 100%-Beteiligung an der Apalux AG zu Buchwerten übernommen. Der Bilanzwert der Beteiligungen ist von CHF Mio. auf CHF Mio. angestiegen. 7 Wertschriften Bei den Wertschriften handelt es sich um eigene Aktien ( : ), die zum Börsenkurs per 31. Dezember bewertet sind. 8 Aktienkapital Das Aktienkapital der Allreal Holding AG besteht per Bilanzstichtag aus Namen aktien zu je CHF 50 Nennwert (zu 100% liberiert). Das mit Kapitalerhöhungen und Konversion Wandel anleihe einbezahlte Agio wird unter den Reserven aus Kapitaleinlagen ausgewiesen. Der Verwaltungsrat ist von der Generalversammlung ermächtigt, das Aktienkapital gegebenenfalls unter Ausschluss des Bezugsrechts bis 28. März 2016 für die Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligun gen oder Immobilien durch Aktientausch, zur Finanzierung oder Refinan zierung des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen, Beteiligungen oder Investitionsvorhaben oder für die Zwecke einer internationalen Platzie rung 152

157 von Aktien um maximal CHF Mio. durch Ausgabe von maximal Namen aktien à nominal CHF 50 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Für die Ausgabe von Wandelanleihen, Optionsanleihen oder anderen Finanzmarktinstrumenten hat die Generalversammlung vom 31. März 2006 unter Ausschluss des Bezugsrechts für die Aktionäre ein bedingtes Kapital von maximal CHF Mio. durch Ausgabe von maximal Namenaktien à nominal CHF 50 geschaffen. Zum Bezug der neuen Aktien sind die jeweiligen Inhaber von Wandel- und/oder Optionsrechten berechtigt. Dieses bedingte Kapital hat sich infolge Konversion von Wandelobligationen in Aktien um CHF 0.2 Mio. auf CHF Mio. reduziert (Stand: 31. Dezember 2014). Die Allreal Holding AG verfügt des Weiteren unbefristet über ein bedingtes Kapital von CHF 10.0 Mio. ( Namenaktien à nominal CHF 50) zwecks Ausgabe von Optionsrechten an die Mitglieder von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung. Dieses bedingte Kapital ist nicht beansprucht. 9 Allgemeine Reserven CHF Mio Übertrag von Reserven aus Kapitaleinlagen Übertrag an Reserven für eigene Aktien Zuweisung von Bilanzgewinn Allgemeine Reserven per 31. Dezember Reserven aus Kapitaleinlagen CHF Mio Agio aus Kapitalerhöhungen Agio aus Konversion Wandelanleihen Übertrag an allgemeine Reserven Ausschüttung an Aktionäre Ausschüttung auf eigenen Aktien Reserven aus Kapitaleinlagen per 31. Dezember

158 11 Eigene Aktien Anzahl Aktien 2014 Wert CHF Mio. Anzahl Aktien 2013 Wert CHF Mio. Stand bzw. Marktwert per 1. Januar Käufe Verkäufe Unrealisierte Kurserfolge per 31. Dezember Stand bzw. Marktwert per 31. Dezember Stand der Reserven für eigene Aktien %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon Laufzeit Rückzahlung 2.00% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 23. September 7 Jahre Am 23. September 2020 zum Nennwert Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mindestens 85% des ursprünglichen Anleihebetrags von Allreal zurückgekauft worden sind. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2014 nicht erfüllt %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 1.25% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 2. April Laufzeit 5 Jahre Rückzahlung Am 2. April 2019 zum Nennwert Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mindestens 85% des ursprünglichen Anleihebetrags von Allreal zurückgekauft worden sind. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2014 nicht erfüllt %-Obligationenanleihe Betrag CHF Mio. Emissionspreis % Coupon 2.50% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 12. Mai Laufzeit 5 Jahre Rückzahlung Am 12. Mai 2016 zum Nennwert 154

159 Es bestehen vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten sowie für solche Kapitalmarktinstrumente übliche Anleihensklauseln. Darin eingeschlossen ist insbesondere die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung, und zwar jederzeit zu 100% des Nennwerts inklusive aufgelaufener Marchzinsen, sofern mindestens 85% des ursprünglichen Anleihebetrags von Allreal zurückgekauft worden sind. Die Bedingungen zur vorzeitigen Rückzahlung waren per 31. Dezember 2014 nicht erfüllt. 15 Bedeutende Aktionäre Per 31. Dezember waren der Gesellschaft die folgenden Aktionäre mit einer die 3%-Quote übersteigenden Beteiligung (direkt und/oder indirekt) bekannt: Helvetia Gruppe, St. Gallen 10.0% 10.0% Pensionskasse der Oerlikon Contraves AG, Zürich 4.4% 4.4% PKE-CPE Vorsorgestiftung, Zürich 3.8% 3.5% Kanton Zürich, BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, Zürich 3.4% 4.8% Mobiliar Gruppe, Bern 3.2% 3.2% Basellandschaftliche Pensionskasse, Liestal 3.1% 3.1% Highclere International Inverstors LLP, GB-London >3.0% 16 Vergütungen und Beteiligungen von Verwaltungsrat und Gruppenleitung Die gemäss Artikel OR 663b bis geforderten Angaben sind in der Konzernrechnung der Allreal-Gruppe in Ziffer 5.5 beziehungsweise im Vergütungsbericht offengelegt. 17 Angaben zur Risikobeurteilung Um die Übereinstimmung des Jahresabschlusses der Allreal Holding AG mit den anzuwendenden Rechnungslegungsregeln und die Ordnungsmässigkeit der Unternehmensberichterstattung zu gewährleisten, wurden interne Vorkehrungen getroffen. Diese beziehen sich auf zeitgemässe Buchhaltungssys teme und -abläufe ebenso wie auf die Erstellung des Jahresabschlusses. Als Holdinggesellschaft besteht die Aufgabe der Allreal Holding AG in der Führung der Allreal-Gruppe, deren finanzielle Berichterstattung in einer Konzernrechnung zusammengefasst ist. Dementsprechend stützt sich die Allreal Holding AG auf das konzerninterne Risikomanagement und die Risiko beurteilung ab, die in der Konzernrechnung des Geschäftsjahrs 2014 offengelegt sind. 18 Eventualverpflichtungen Per 31. Dezember 2014 bestehen Garantien und Bürgschaften an Dritte im Zusam menhang mit Finanzierungen von Allreal-Gruppengesellschaften von CHF Mio. ( : CHF Mio.). Für die Mehrwertsteuer-Gruppenbesteuerung haftet die Allreal Holding AG gegen über der 155

160 Eid genössischen Steuerverwaltung solidarisch zusammen mit den übrigen Allreal-Gruppengesellschaften für Verbindlichkeiten aus Ab rech nungen der Mehrwertsteuer. Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns Der Verwaltungsrat unterbreitet der Generalversammlung folgenden Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinns: CHF Mio Vortrag aus Vorjahr Jahresgewinn Bilanzgewinn am 31. Dezember (zur Verfügung der Generalversammlung) Zuweisung an allgemeine Reserven Vortrag auf neue Rechnung Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 17. April 2015 eine Einlagenausschüttung von CHF 87.7 Mio. in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 5.50 pro Namenaktie. CHF Mio Reserven aus Kapitaleinlagen am 31. Dezember (zur Verfügung der Generalversammlung) Auszahlung einer Ausschüttung (CHF 5.50 pro Aktie) Vortrag auf neue Rechnung Die eigenen Aktien der Gesellschaft sind nicht ausschüttungsberechtigt. Die von der Generalversammlung bestimmte Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2014 wird den Aktionären ohne Abzug der Verrechnungssteuer spesenfrei ab 23. April 2015 an den von ihnen angegebenen Zahlungsort ausbezahlt. Baar, 10. Februar 2015 Für den Verwaltungsrat: Dr. Thomas Lustenberger, Präsident 156

161 Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zürich Telefon Fax An die Generalversammlung der Allreal Holding AG, Baar Zürich, 10. Februar 2015 Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Allreal Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 150 bis 156), für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der Revisionsstelle Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. Ernst & Young AG Daniel Zaugg Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor) Daniel Lanfranconi Zugelassener Revisionsexperte 157

162 Informationen für Investoren und Analysten Angaben zur Aktie und zur Ausschüttung an die Aktionäre Im Jahr 2014 wurde mit der Allreal-Aktie, bezogen auf den Börsenkurs vom 31. Dezember 2013, eine Gesamtperformance von 15.5% erreicht. Diese setzt sich zusammen aus dem Kursanstieg (11.0%) und der Ausschüttung an die Aktionäre (4.5%). In den letzten drei Jahren erzielten Investoren mit der Allreal-Aktie eine Gesamtperformance von 9.2% (2012), 8.6% (2013) und 15.5% (2014). Daraus ergibt sich eine durchschnittliche stetige Rendite von 5.1% p.a. Am 31. Dezember 2014 betrug die Börsenkapitalisierung der Allreal-Gruppe CHF Millionen. Per Bilanzstichtag lag das konsolidierte Eigenkapital bei CHF Millionen, womit ein Aufschlag (Differenz zwischen Börsenkurs und Eigenkapital pro Aktie) von 11.8% resultiert ( : 0.2%). Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 17. April 2015 eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Ausschüttung von CHF 5.50 je Namenaktie in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen (Kapitaleinlageprinzip). Die Ausschüttung beträgt 80.4% des Unternehmensergebnisses exklusive Neubewertungseffekt, entsprechend einer Barrendite von 4.0%, bezogen auf den Schlusskurs der Namenaktie am 31. Dezember Entwicklung Aktienkurs (indexiert) Januar 2014 bis Dezember Allreal SPI SXI Swiss Real Estate Shares 158

163 Kennzahlen zur Aktie Ausgegebenes Aktienkapital am 31. Dezember CHF Mio Genehmigtes Kapital am 31. Dezember CHF Mio Bedingtes Kapital am 31. Dezember CHF Mio Ausgegebene Aktien am 31. Dezember Anzahl Eigene Aktien am 31. Dezember Anzahl Ausstehende Aktien am 31. Dezember 1 Anzahl Ausstehende Aktien im Jahresdurchschnitt 2 Anzahl Börsenkurs Höchst CHF Börsenkurs Tiefst CHF Börsenkurs am 31. Dezember (Steuerwert) CHF Börsenkapitalisierung am 31. Dezember 3 CHF Mio Durchschnittliches Handelsvolumen pro Tag (on-exchange) Anzahl Aktien Anzahl ausgegebene Aktien abzüglich Anzahl eigene Aktien 2 Durchschnittlich ausstehende Aktien gemäss IAS 33 3 Börsenkurs am 31. Dezember multipliziert mit Anzahl ausstehender Aktien am 31. Dezember Aktienstatistik Art der Aktie Namenaktie Nennwert pro Aktie CHF 50 Valorennummer Symbol SIX ALLN ISIN CH Bloomberg ALLN SW Aktionärsstruktur per 31. Dezember 2014 Anzahl Aktien Anzahl Aktionäre Anzahl Aktien % Aktien (.3%) Aktien Aktien Aktien Aktien Total eingetragen Nicht eingetragen Total Aktien % des Aktienkapitals werden von Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften und 9.0% von natürlichen Personen gehalten. Weitere 22.1% verteilen sich auf übrige juristische Personen sowie Fonds, Stiftungen und Banken. 15.5% des Aktienkapitals wurden nicht zur Anmeldung im Aktienregister eingetragen. Auf ausländische Aktionäre entfallen 6.6% (eingetragene Aktien). 159

164 1.25%-Obligationenanleihe Die Allreal Holding AG hat im zweiten Quartal 2014 eine festverzinsliche Anleihe über CHF Mio. begeben. Aus der 1.25%-Obligationenanleihe flossen der Gesellschaft mit Liberierungsdatum vom 2. April 2014 nach Abzug der Emissionskosten CHF Mio. zu. Weitergehende Ausführungen zur Obligationenanleihe sind auf Seite 108 des Geschäftsberichts ersichtlich beziehungsweise können dem Emissionsprospekt vom 31. März 2014 entnommen werden Börsenkurs Höchst % Börsenkurs Tiefst % Börsenkurs am 31. Dezember % Durchschnittliches Volumen pro verzeichneten Handelstag (on-exchange) CHF Mio Kursentwicklung 1.25%-Obligationenanleihe (in Prozent) April 2014 bis Dezember %-Obligationenanleihe SBI Domestic Non-Government Index Betrag der Obligationenanleihe Art der Obligationenanleihe CHF 125 Mio. Inhaberobligation Nominalbetrag/Stückelung CHF Emissionspreis % Coupon 1.25% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 2. April Laufzeit 5 Jahre Rückzahlung Am 2. April 2019 zum Nennwert Valorennummer Symbol SIX ALL14 ISIN CH

165 2.00%-Obligationenanleihe Die Allreal Holding AG hat im dritten Quartal 2013 eine festverzinsliche Anleihe über CHF Mio. begeben. Aus der 2.00%-Obligationenanleihe flossen der Gesellschaft mit Liberierungsdatum vom 23. September 2013 nach Abzug der Emissionskosten CHF Mio. zu. Weitergehende Ausführungen zur Obligationenanleihe sind auf Seite 108 des Geschäftsberichts ersichtlich beziehungsweise können dem Emissionsprospekt vom 12. September 2013 entnommen werden Börsenkurs Höchst % Börsenkurs Tiefst % Börsenkurs am 31. Dezember % Durchschnittliches Volumen pro verzeichneten Handelstag (on-exchange) CHF Mio Kursentwicklung 2.00%-Obligationenanleihe (in Prozent) Januar bis Dezember %-Obligationenanleihe SBI Domestic Non-Government Index Betrag der Obligationenanleihe CHF 150 Mio. Art der Obligationenanleihe Inhaberobligation Nominalbetrag/Stückelung CHF Emissionspreis % Coupon 2.00% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 23. September Laufzeit 7 Jahre Rückzahlung Am 23. September 2020 zum Nennwert Valorennummer Symbol SIX ALL13 ISIN CH

166 2.50%-Obligationenanleihe Die Allreal Holding AG hat im zweiten Quartal 2011 eine festverzinsliche Anleihe über CHF Mio. begeben. Aus der 2.50%-Obligationenanleihe flossen der Gesellschaft mit Liberierungsdatum vom 12. Mai 2011 nach Abzug der Emissionskosten CHF Mio. zu. Weitergehende Ausführungen zur Obligationenanleihe sind auf Seite 108 des Geschäftsberichts ersichtlich beziehungsweise können dem Emissionsprospekt vom 10. Mai 2011 entnommen werden Börsenkurs Höchst % Börsenkurs Tiefst % Börsenkurs am 31. Dezember % Durchschnittliches Volumen pro verzeichneten Handelstag (on-exchange) CHF Mio Kursentwicklung 2.50%-Obligationenanleihe (in Prozent) Januar 2014 bis Dezember %-Obligationenanleihe SBI Domestic Non-Government Index Betrag der Obligationenanleihe CHF 150 Mio. Art der Obligationenanleihe Inhaberobligation Nominalbetrag/Stückelung CHF Emissionspreis % Coupon 2.50% p. a., zahlbar jährlich jeweils am 12. Mai Laufzeit 5 Jahre Rückzahlung Am 12. Mai 2016 zum Nennwert Valorennummer Symbol SIX ALL11 ISIN CH

167 Ergänzende Informationen zur Bewertung Investiertes Kapital 1 CHF Mio Durchschnittlich investiertes Kapital CHF Mio Gesamtkapitalrendite (ROIC) 2 % Durchschnittlicher Bestand an Anlageliegenschaften CHF Mio Zinsdeckungsfaktor Ausschüttungsquote 4 % Gesamtperformance 5 % Absolute Performance 6 % Relative Performance 7 % Gewinnrendite 8 % Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E-Ratio) Verhältnis Börsen-/Buchwert Durchschnittlicher EV/EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung EV / investiertes Kapital % Free Float 11 % Gesamte Aktiven abzüglich unverzinslicher Verbindlichkeiten und latenter Steuerguthaben 2 EBIT exkl. Erfolg aus Neubewertung in Prozent des durchschnittlich investierten Kapitals 3 EBITDA exkl. Erfolg aus Neubewertung, dividiert durch den Nettofinanzaufwand 4 Ausschüttung an Aktionäre in Prozent des Unternehmensergebnisses exklusive Neubewertungseffekt 5 Ausschüttung an Aktionäre plus Kursveränderung in Prozent des Kurses am 1. Januar 6 Kursveränderung in Prozent des Kurses am 1. Januar 7 Absolute Performance minus prozentualer Veränderung des SPI seit 1. Januar 8 Unternehmensergebnis dividiert durch Börsenkapitalisierung 9 Börsenkurs am 31. Dezember dividiert durch Unternehmensergebnis je Aktie inklusive Erfolg aus Neubewertungseffekt 10 Börsenkapitalisierung dividiert durch Konzerneigenkapital 11 Ausgegebene Aktien abzüglich unter dem Konsortialvertrag gebundener Aktien 163

168 Angaben zu den Anlageliegenschaften Stadt Zürich Übriger Kanton Zürich Übrige Regionen Total Liegenschaften Wohnliegenschaften Anzahl Wohnfläche 000 m Leerstandsquote 1 % Mietertrag CHF Mio Liegenschaftenerfolg 2 CHF Mio Bruttorendite % Nettorendite 3 % Anschaffungswert CHF Mio Marktwert CHF Mio Durchschnittlicher Marktwert pro Objekt CHF Mio Marktwertveränderung 4 CHF Mio Geschäftsliegenschaften Anzahl Nutzfläche 000 m Leerstandsquote 1 % Mietertrag CHF Mio Liegenschaftenerfolg 2 CHF Mio Bruttorendite % Nettorendite 3 % Anschaffungswert CHF Mio Marktwert CHF Mio Durchschnittlicher Marktwert pro Objekt CHF Mio Marktwertveränderung 4 CHF Mio Anlageliegenschaften im Bau Anzahl Grundstücksfläche 000 m Anschaffungswert CHF Mio Marktwert CHF Mio Marktwertveränderung 4 CHF Mio Investitionsvolumen CHF Mio In Prozent vom Soll-Mietertrag, kumuliert per Stichtag 2 Mietertrag abzüglich Liegenschaftenaufwand 3 Erfolg aus Vermietung in Prozent des fortgeführten Marktwerts am 1. Januar 4 Aus Neubewertung im Vergleich 31. Dezember 2014 zu 31. Dezember

169 Mehrjahresübersicht Finanzielle Kennzahlen (in CHF Mio.) Gesamtleistung Erfolg aus Vermietung und Verkauf Anlageliegenschaften Erfolg aus Liegenschaftenverwaltung Erfolg aus Generalunternehmung Abgewickeltes Projektvolumen Generalunternehmung Betriebsergebnis (EBIT) inkl. Erfolg aus Neubewertung Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Erfolg aus Neubewertung Unternehmensergebnis inkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt Unternehmensergebnis exkl. Erfolg aus Neubewertungseffekt Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit Geldfluss aus Investitionstätigkeit Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Bilanzsumme am 31. Dezember Marktwert Anlageliegenschaften am 31. Dezember Bilanzwert Entwicklungsliegenschaften am 31. Dezember Nettorendite Anlageliegenschaften (%) Operative Marge Generalunternehmung (%) Durchschnittszinssatz auf Finanzverbindlichkeiten (%) Durchschnittliche Restlaufzeit auf Finanzverbindlichkeiten (Monate) Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungseffekt (%) Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungseffekt (%) Eigenkapitalanteil am 31. Dezember (%) Net Gearing am 31. Dezember (%) Börsenkapitalisierung am 31. Dezember Aktie (in CHF) Unternehmensergebnis je Aktie inkl. Neubewertungseffekt Unternehmensergebnis je Aktie exkl. Neubewertungseffekt Ausschüttung je Aktie Eigenkapital (NAV) je Aktie vor latenten Steuern am 31. Dezember Eigenkapital (NAV) je Aktie nach latenten Steuern am 31. Dezember Börsenkurs Höchst Börsenkurs Tiefst Börsenkurs am 31. Dezember Barrendite Ausschüttung (%) Ausschüttungsquote (%) Antrag des Verwaltungsrats an die Generalversammlung vom 17. April 2015 in Form einer Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen 165

170 Glossar immobilienspezifischer Fachbegriffe Anschaffungskosten Bruttorendite Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften Inkassoverluste und Ertragsausfälle aus mietfreien Zeiten Investitionsvolumen Leerstandsquote Liegenschaftenerfolg Marktwert Summe aller mit dem Erwerb einer Liegenschaft entstandenen Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Provisionen) und/oder effektive Gestehungskosten aus eigener Bautätigkeit sowie wertvermehrende Investitionen und Gesamterneuerungen. Berechnet sich aus dem Mietertrag in Prozent des fortgeführten Marktwerts per 1. Januar. Differenz zwischen bezahltem Verkaufspreis (Verkaufserlös) und dem letzten bilanziell erfassten Marktwert unter Berücksichtigung der Transaktionskosten aus dem Verkauf sowie allfällig abgegebener geldwirksamer Garantien an den Verkäufer. Summe aller Kosten aus Forderungsausfällen aus dem Mietgeschäft und Aufwendungen im Zusammenhang mit Rabatten an bestehende oder zukünftige Mieter, mietzinsfreie Zeiten usw. sowie von Ausfällen bei leer stehenden Flächen infolge Umbauarbeiten. Total der Grundstücks- und Baukosten (inklusive aktivierbarer Eigenleistungen und Bauzinsen) zu Anschaffungswerten. Summe aller kumulierten Mietzinsausfälle infolge Nichtvermietung und Leerstands in Prozent des Soll-Mietertrags. Mietertrag abzüglich Aufwendungen für Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen sowie für werterhaltende Renovationen. Beschreibt das Liegenschaftenergebnis vor Abzug der Fremdkapitalkosten und Steuern (EBIT). Entspricht dem geschätzten Betrag, zu dem eine Liegenschaft am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Erwerber und einem verkaufswilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemässer Vermarktung übertragen wird, wobei jede Partei unabhängig, wissentlich und ohne Zwang gehandelt hat. Die Marktwertschätzung wird in der Regel mittels Discounted-Cashflow- Methode (DCF) vorgenommen unter Ausschluss der Einberechnung von Transaktionskosten. Mietertrag Nettorendite Neubewertungseffekt Bezeichnet die Summe aller im Betrachtungszeitraum erzielten Einnahmen (Soll-Mietertrag) abzüglich Leerstandsausfällen und In kassoverlusten. Berechnet sich aus dem Liegenschaftenerfolg in Prozent des fortgeführten Marktwerts per 1. Januar. Entspricht der im Vergleich zum Bilanzstichtag des Vorjahrs aus Neube wertung resultierenden Höher- beziehungsweise Tieferbewertung der Anlageliegenschaften (Renditeliegenschaften und Anlageliegenschaften im Bau) durch den externen Liegenschaftenschätzer unter Berücksichtigung der daraus resultierenden Veränderungen der latenten Steuern (Differenz zwischen Markt- und Anschaffungswert). 166

171 Soll-Mietertrag Unterhalts- und Reparaturaufwand Verwaltungs- und Betriebsaufwand Bezeichnet die Summe aller im Betrachtungszeitraum möglichen Einnahmen bei Vollvermietung vor Abzug von Leerstandsausfällen und Inkassoverlusten. Summe aller Kosten, die zur Wiederherstellung oder zur Bewahrung des Soll-Zustands einer Liegenschaft notwendig und durch den Eigentümer zu tragen sind. Darunter fallen auch Reparatur- und Wartungskosten. Total aller Kosten, die dem Eigentümer durch den Gebrauch einer Liegenschaft exklusive Unterhalts- und Reparaturaufwendungen entstehen. Zum Verwaltungs- und Betriebsaufwand gehören auch alle auf den Mieter nicht überwälzbaren Nebenkosten, zum Beispiel aufgrund mietvertraglicher Regelungen. Die Begriffsdefinitionen lehnen sich an die Dokumentation D 0213 «Finanzkennzahlen für Immobilien» des SIA und des SVIT/USPI an (Ausgabe 2005). 167

172 Organisation und Termine Struktur und Adressen Allreal Holding AG Allreal Finanz AG Grabenstrasse 25, 6340 Baar Allreal Home AG Allreal Office AG Allreal Toni AG Allreal Vulkan AG Allreal West AG Apalux AG Hammer Retex AG Eggbühlstrasse 15, 8050 Zürich Allreal Generalunternehmung AG Eggbühlstrasse 15, 8050 Zürich Viaduktstrasse 42, 4051 Basel Zieglerstrasse 53, 3007 Bern Gaiserwaldstrasse 14, 9015 St. Gallen Hammertor AG Hammer Retex AG Sinserstrasse 67, 6330 Cham Organigramm Allreal Gruppe Bruno Bettoni Finanzen & Controlling Roger Herzog Investitionen/Devestitionen Hans Engel Kommunikation Matthias Meier Personal Barbara Tomezzoli Immobilien Alain Paratte Generalunternehmung Projektentwicklung Nigel Woolfson Realisation Raymond Cron Kontakte Termine Bruno Bettoni Vorsitzender der Gruppenleitung Roger Herzog Leiter Finanzen Matthias Meier Leiter Unternehmenskommunikation T F [email protected] T F [email protected] T F [email protected] Generalversammlung April 2015, Uhr Kaufleutensaal Pelikanplatz 8001 Zürich Halbjahresabschluss August 2015 Jahresabschluss Februar 2016 Generalversammlung April

173 Aktienregister Für Adress- und sonstige Änderungen im Aktienregister ist zuständig: areg.ch AG Fabrikstrasse Hägendorf T F [email protected] Berichterstattung durch Finanzanalysten Die Allreal-Gruppe wird unter anderem durch folgende Banken bewertet und analysiert: Zürcher Kantonalbank Markus Waeber Research, IRE Postfach 8010 Zürich T [email protected] Bank Vontobel AG Pascal Furger Equity Analyst Dreikönigstrasse Zürich T [email protected] UBS AG André Rudolf von Rohr Swiss Equities Research Europastrasse Opfikon T [email protected] Investor Relations Allreal-Gruppe Eggbühlstrasse Zürich Roger Herzog Leiter Finanzen T F [email protected] Matthias Meier Unternehmenskommunikation T F [email protected] 169

174 Für weitere Informationen und Auskünfte zu Allreal: Allreal-Gruppe Unternehmenskommunikation Matthias Meier T F [email protected] Weitere Geschäftsberichte und der Geschäftsbericht in Kurzform in deutscher oder englischer Sprache können unter folgender Adresse bestellt werden: Allreal-Gruppe Gabriella Tomezzoli Eggbühlstrasse 15 T F [email protected] Der interaktive Online- Geschäftsbericht ist in Deutsch und Englisch verfügbar unter Aktionäre, die anstelle des ausführlichen Geschäftsberichts die Zustellung des Geschäftsberichts in Kurzform wünschen oder auf die Zustellung von Berichten ganz verzichten und einzig die Einladung zur Generalversammlung erhalten wollen, können dies der Gesellschaft jederzeit mitteilen. 170

175 Herausgeber Allreal Holding AG Grabenstrasse 25, 6340 Baar T , F Impressum Text und Redaktion Unternehmenskommunikation Allreal Eggbühlstrasse 15, 8050 Zürich Grafisches Konzept WBG AG für visuelle Kommunikation 8045 Zürich Gestaltung Bildteil Studio Achermann GmbH, 8004 Zürich Design/Realisation Linkgroup, 8008 Zürich Gedruckt auf PlanoJet und Heaven 42

176 Allreal Holding AG Grabenstrasse Baar/Schweiz T F