Lernfeld 4 Vermietung von Wohnraum Modul KGW bzw. IMK Wohnraumförderung / Wirtschaftlichkeitsberechnung / Mietpreiskalkulation.

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1 Modul Lernfeld 4 Vermietung von Wohnraum Inhalt: Öffentliche Förderung Belegungsbindung Wohnberechtigungsschein Kostenmiete Durchschnittsmiete Fördermittel Mietpreis pro qm Kalkulation Wirtschaftlichkeitsberechnung Teil-WB vereinfachte (Auszugs-) WB Zeitorientierung: 40 Einheiten à 45 Minuten Mögliche Literatur: Murfeld (Hrsg.) u.a.: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft II. Berechnungsverordnung Wohnungsbindungsgesetz Neubaumietenverordnung Wohnraumförderungsgesetz Arbeitsmaterialien: Neue Pauschalen bei Sozialwohnungen Einführung: Jeder Bauherr bzw. Wohnungseigentümer wird das Interesse haben, bei Vermietung seiner Wohnung(en) einen angemessenen Mietpreis zu erzielen, der nach Abzug aller Kosten auch einen entsprechenden Gewinn beinhaltet, mindestens aber dauerhaft die laufenden Aufwendungen sicherstellt. Diese Aufwendungen sollten also vorab (vor Baubeginn bzw. vor einer Kaufentscheidung) kalkuliert werden. Für den öffentlichen Wohnungsbau ist diese Kalkulation unter dem Begriff Wirtschaftlichkeitsberechnung (WB) in der II. BV verankert. Darin schreibt der Gesetzgeber bestimmte Höchst-Kostenansätze vor, die der Berechnung des monatlichen Mietpreises pro Quadratmeter Wohnfläche zugrunde zu legen sind. Diese WB ist dann die Grundlage für die Förderung der öffentlichen Hand, um die Kostenmiete (Mietermiete) zu senken. Somit müssen Sie in der Lage sein, eine WB aufzustellen, u. U. zu ändern oder zu interpretieren. Für den freifinanzierten Wohnungsbau gibt es keine entsprechenden Vorschriften aber kein Eigentümer wird sein Geld in eine unvermietbare Investruine stecken wollen. Schon die Marktgegebenheiten (Mietspiegel) zwingen ihn, eine Kostenmiete zu kalkulieren, die für ihn zwar noch rentabel erscheint, sich letztlich am Markt aber auch erzielen lässt. Ihre Aufgabe als Fachmann /-frau könnte es dann sein, eine solche Kalkulation zu erstellen und den Eigentümer entsprechend zu beraten. Weiterhin erarbeiten Sie sich in diesem Modul die Grundsätze der Wohnraumförderung. Seite 1 von 5 IMK_04_04_mo_WB.doc

2 Übungsaufgaben Aufgabe 1 Nennen Sie die Rechtsgrundlage für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung (WB). Aufgabe 2 Gelten die Vorschriften für die Aufstellung einer WB für alle Bauten? Wenn nein, wofür? Aufgabe 3 Aus welchen fünf Teilbereichen besteht eine vollständige WB? Aufgabe 4 Lt. Verkehrswertgutachten beträgt der Wert eines Baugrundstücks ,-; ein Bauträger erwirbt es für ,-. Mit welchem Wert sind diese Erwerbskosten in der WB anzusetzen? Aufgabe 5 Welche Kosten sind in die Berechnung der Gesamtkosten aufzunehmen? Aufgabe 6 Informieren Sie sich mit Hilfe Ihres Lehrbuchs und der Anlage 1 zur II. BV über die genauen Bestandteile der einzelnen Kosten aus Antwort 5 Aufgabe 7 Ein Immobilienunternehmen rechnete (Baujahr 2000) mit folgenden Kosten für ein Neubauprojekt: Geschosswohnhaus, 8 Wohnungen, insges. 520 qm Wohnfläche - GS-Kaufpreis: ,- - Notar-, Gerichtskosten: 1,5 % - Grunderwerbsteuer 3,5 % - Makler: 3 % zuzügl. 16 % MwSt - Baukosten: ,- - Baunebenkosten: 15 % der Baukosten Für die Finanzierung ist die Aufnahme eines - Darlehens bei der Hausbank geplant: ,- bei 1 % Tilgung und 5 % Zinsen; - außerdem bei der Landesförderstelle ein weiteres Darlehen über ,- bei 2 % Tilgung und 3,5 % Zinsen. Berechnen Sie die Gesamtkosten und stellen Sie den Finanzierungsplan auf. Aufgabe 8 Nennen Sie alle lt. II. BV in der WB ansetzbaren lfd. Aufwendungen Aufgabe 9.1. Wie berechnet sich der in der WB anzusetzende Fremdkapitalzins auf Basis der Aufgabe 7? Aufgabe 9.2. Wie berechnet sich der max. zulässige Eigenkapitalzins auf Basis der Aufgabe 7? Aufgabe 10 Wie hoch sind die max. Abschreibungen in der WB, die nach den Vorgaben von Aufgabe 7 als lfd. Seite 2 von 5 IMK_04_04_mo_WB.doc

3 Aufgabe 11 Wie hoch sind die max. Verwaltungskosten in der WB, die nach den Vorgaben von Aufgabe 7 als lfd. Aufgabe 12 Wie hoch sind die Betriebskosten, die nach den Vorgaben von Aufgabe 7 als lfd. Aufwendungen ansetzbar sind? Aufgabe 13 Wie hoch sind die Instandhaltungskosten, die nach den Vorgaben von Aufgabe 7 als lfd. Aufgabe 14 Wie hoch ist das Mietausfallwagnis, das nach den Vorgaben von Aufgabe 7 als lfd. Aufwendung ansetzbar ist? Aufgabe 15 Erstellen Sie Auflistung aller lfd. Aufwendungen und errechnen Sie daraus die Kostenmiete / qm Wohnfläche / Monat für das Projekt aus Aufgabe 7 (Aufgabe 16) Sachverhalt: Ein Bauvorhaben mit 16 Wohnungen (960 qm Wohnfläche) und ,- Euro Gesamtkosten, davon ,- Grund- und Bodenkosten ,- für die Heizungsanlage , für Einbauküchen ,- für Antennenanlage wird folgendermaßen finanziert: Ia Hypothek ,- bei 6,5 % Zinsen und 1 % Tilgung Landesdarlehen ,- bei 0,5 % Zinsen und 2 % Tilgung Werkdarlehen ,- bei 2,0 % Zinsen und 2 % Tilgung Rest Eigenkapital Aufgabe 16.1 Berechnen Sie die Kostenmiete pro qm Wohnfläche und Monat nach der II.BV. Berücksichtigen Sie dabei die seit 1. Jan gültigen lfd. Aufwendungen für Instandhaltung und Verwaltung. Berechnen Sie die Monatsmiete für eine Wohnung mit 70 qm Wohnfläche Aufgabe Weiterführung der Aufgabe: Die zuständige Förderstelle gewährt nach Prüfung der vorliegenden WB (s. Aufg. 16.1) Aufwendungszuschüsse in Höhe von 1,00 Euro / qm / Monat. Wie wirkt sich dies auf die WB aus? Wie hoch ist nun die verringerte Kostenmiete? Gehen Sie insbesondere der Frage nach, ob sich mit der Förderung von 1,00/qm/Mon. auch die Kostenmiete um genau 1,00 Euro / qm / Monat ermäßigt! Berechnen Sie die Monatsmiete für die Wohnung mit 70 qm Wohnfläche Erläutern Sie, warum 1,- Euro Aufwendungszuschuss eine Senkung der Kostenmiete um 1,0204 Euro bewirkt! Seite 3 von 5 IMK_04_04_mo_WB.doc

4 Aufgabe Weiterführung der Aufgabe Nach vier Jahren wird der Aufwendungszuschuss vereinbarungsgemäß um 0,40 Euro pro qm pro Monat gekürzt. Berechnen Sie mittels einer (vereinfachten) WB ( 39 II. BV) die damit verbundene Mieterhöhung. Aufgabe Weiterführung der Aufgabe In dem Wohnhaus wird 10 Jahre nach der Errichtung des Hauses eine Modernisierung (Anbau von Balkonen) durchgeführt, die Baukosten belaufen sich auf ,- Euro und werden wie folgt finanziert: Bankdarlehen ,- bei 8 % Tilgung und 5 % Zins Rest Eigenkapital Berechnen Sie die zulässige Mieterhöhung mittels einer (vereinfachten) WB ( 39 II. BV) Aufgabe 17 Die bisherige Mietermiete für eine 60-qm-Wohnung beträgt 4,00,- /qm / Monat = 240,- /Mon. Bisher gewährte Aufwendungszuschüsse von 0,50 /qm / Mon. = 30,00 / Monat für diese Wohnung werden gestrichen. Wie hoch ist die Mieterhöhung? Aufgabe 18 Die bisherige Mietermiete für eine 70-qm-Wohnung beträgt 4,00,- /qm / Monat = 280,- /Mon. Bisher wurden innerhalb der laufenden Aufwendungen Verwaltungskosten von 230,-/Wohnung/Jahr angesetzt und für Instandhaltungskosten 7,10/qm/Jahr. Seit gelten: Verwaltungskosten 254,79 und Instandhaltungskosten 7,87. Berechnen Sie die entsprechende Mieterhöhung. Aufgabe 19 Lesen Sie dazu 10 WoBindG. Wenn das Mieterhöhungsverlangen aus Aufg. 18 dem Mieter am 12. Mai X1 zugestellt wird a) ab wann hat der Mieter die erhöhte Miete zu zahlen? b) Wie verhält es sich, wenn der Mieter das ME-verlangen am 15. Mai erhält? c) Wie verhält es sich, wenn der Mieter das ME-verlangen am 20. Mai erhält? Aufgabe 20 Welches Sonderkündigungsrecht mit welcher Frist kann der Mieter einer öff. gef. Wohnung bei einer Mieterhöhung wahrnehmen? Erklären Sie den Sachverhalt an folgendem Beispiel: Die Erklärung über die Mieterhöhung geht dem Mieter am 2. August zu. Aufgabe 21 Welche beiden Unterlagen / Nachweise müssen einer Mieterhöhungserklärung im öff. gef. WoBau auf jeden Fall beigefügt werden? Aufgabe 22 Nennen Sie mind. drei der gesetzlichen Grundlagen, in der Bestimmungen der Wohnraumförderung und weitere Festlegungen hinsichtlich der öffentlichen Förderung von Wohnraum verankert sind. Seite 4 von 5 IMK_04_04_mo_WB.doc

5 Aufgabe 23 Erarbeiten Sie sich selbstständig mit Hilfe des WoFG die Antwort auf folgende Fragen: Wer kann gefördert werden? Was wird gefördert und wie kann die öffentliche Förderung erfolgen? Wer ist für die Wohnraumförderung zuständig, nach welchen Grundsätzen hat sie zu erfolgen? Ist auch der Bau eines Einfamilienhauses oder der Kauf einer Eigentumswohnung förderfähig? Welches Kriterium ist grundsätzlich zugrunde zu legen, ob eine Förderung erfolgen kann? Wozu dient ein Wohnberechtigungsschein, was ist eine Belegungsbindung? Wie lange und wo gilt ein erteilter Wohnberechtigungsschein? Ist es möglich, eine öff. gef. Wohnung an einen Interessenten ohne Wohnberechtigungsschein zu vermieten? Aufgabe 24 Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Inhalte des WoBindG und der NMV (wenigstens querlesen!) Achten Sie besonders auf Unterschiede und Übereinstimmungen zum WoFG und zur II. BV. Seite 5 von 5 IMK_04_04_mo_WB.doc