Handbuch der Wohnraummiete

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1 Handbuch der Wohnraummiete von Ralph Kossmann, Wolfgang Köhler 6., neubearbeitete Auflage Handbuch der Wohnraummiete Kossmann / Köhler schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Miet- und Wohnrecht, Leasing, Pachtrecht Zivil- und Zivilverfahrensrecht allgemein Zivilrecht Zivilrecht Zivilrecht Verlag Franz Vahlen München 2003 Verlag Franz Vahlen im Internet: ISBN

2 Einführung 1 Miete Wohnraummiete Mieterschutz (Übersicht) Grundlagen Bestandsschutz Mietpreisschutz Zweckbindung Vorkaufsrecht Mietrecht in den neuen Bundesländern Mietrecht und Reformgesetze Mietrechtsreformgesetz Zivilprozessreformgesetz Schuldrechtsmodernisierungsgesetz Weitere gesetzliche Neuregelungen Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts A. Der Mietvertrag I. Vertragsabschluss 6 Abschlussfreiheit Zweckbindung zu Wohnzwecken Sozialbindung (Eingeschränkte) Gestaltungsfreiheit Zustandekommen des Mietvertrages Vertragsschluss Abschluss- und Vermittlungsgebühren Abbruch der Vertragsverhandlungen Informationspflichten bei Vertragsverhandlungen Vorvertrag Optionen Mietvereinbarung Überlassung an Familienangehörige oder deren Aufnahme Faktische Mietverträge Die Parteien des Mietvertrages Mehrheit von Mietern und Vermietern Vertragliche Änderungen der Vertragsparteien oder des Vertragsgegenstandes Scheidungsverfahren und Mietvertrag Zwangsverwaltung über das Mietobjekt Form Gesetzliches Schriftformerfordernis Schriftform einzelner Vereinbarungen Schutzzweck der gesetzlichen Schriftform IX

3 4. Gewillkürte Schriftform Einhaltung der Schriftform Sonstige Formerfordernisse Praktische Auswirkungen Abschlussmängel Nichtigkeit des Vertrages Anfechtbarkeit des Vertrages Verletzung von Offenbarungspflichten bei Vertragsschluss Formularmietverträge Grundsätze Formularvertrag und AGB Verbandsklagen Mietverträge in den neuen Bundesländern II. Der Dauercharakter von Mietverträgen über Wohnraum 1. Allgemeine Vorschriften 14 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ( 545 BGB) Fortsetzung des Wohngebrauchs Widerspruch Form und Frist des Widerspruchs Abdingbarkeit Verfahrensfragen Fortsetzung des Mietverhältnisses beim Tod einer Vertragspartei 15 Überblick Eintrittsrechte beim Tod des Mieters ( 563 BGB) Eintritt des Ehegatten Eintritt des Lebenspartners Eintritt anderer Familienangehöriger Fortsetzungswiderspruch Eintritt bei öffentlich geförderten Wohnungen Kündigungsrecht des Vermieters Abdingbarkeit Fortsetzung des Mietverhältnisses mit überlebenden Mietern ( 563 a BGB) Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung ( 563 b BGB) Haftung des Eintretenden für Altschulden Vorausentrichtung der Miete Anspruch des Vermieters auf Sicherheitsleistung Gesamtschuldnerische Haftung Fortsetzung mit dem/den Erben ( 564 BGB) Fortsetzung des Mietverhältnisses Kündigungsrecht des/der Erben Kündigungsrecht des/der Vermieter(s) Abdingbarkeit Eintritt des Grunderwerbers in den Mietvertrag (Kauf bricht nicht Miete) 20 Eintritt des Erwerbers ( 566 BGB) Voraussetzungen des Eintritts Wirkung des Eintrittes X

4 3. Weiterhaftung des Veräußerers Weiterveräußerung Entsprechende Anwendung des Kaution des Mieters bei Grundstücksveräußerung ( 566 a BGB) Rechte und Pflichten des Erwerbers Rechte und Pflichten des Veräußerers Verfahrensrecht Vorausverfügungen über die Miete und Grundstücksveräußerung (566 b BGB) Rechtsgeschäfte über die Miete und Grundstücksveräußerung ( 566 c BGB) Aufrechnung gegenüber dem Erwerber ( 566 d BGB) Veräußerungsmitteilung des Vermieters ( 566 e BGB) Belastung des Wohnraums durch den Vermieter ( 567 BGB) III. Pflichten aus dem Mietvertrag 27 Übersicht Pflichten des Vermieters 28 Überlassung zum Wohngebrauch Erhaltung des Wohngebrauchs Erhaltung des Wohngebrauchs Übertragung von Kleinreparaturen Wartung und Kontrolle Überschreitung der Opfergrenze Prozessuale Durchsetzung des Anspruchs Duldung von Erhaltungsmaßnahmen ( 554 Abs. 1 BGB) Lastentragung ( 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) Pflichten des Mieters (Hauptpflichten) 32 Miete und Betriebskosten Grundmiete Leistungsgegenstand Fälligkeit Zahlungsweise Verjährung und Verwirkung Mieterhöhung (Überblick) Betriebskosten (Begriff) Terminologie Betriebskostenkatalog Umlage der Betriebskosten auf den Mieter Historische Entwicklung Regelungsmöglichkeiten Vertragliche Vereinbarung Gesetzliche Regelung mit Vorrang Betriebskostenvorauszahlungen Betriebskostenabrechnung Abrechnungspflicht Abrechnungszeitraum Abrechnungsinhalt Abrechnungsfrist XI

5 XII 5. Abrechnungsprüfungsfrist Zahlungsverpflichtungen nach Abrechnung Bindungswirkung der Abrechnung Verjährung Verwirkung Prozessuales Miete und Betriebskosten in den neuen Bundesländern Mietsicherheit ( 551 BGB) Gesetzliche Regelung Sicherheitsvereinbarung Sicherheitshöhe Fälligkeit der Sicherheit Anlegung der Sicherheit Erträge Abdingbarkeit und Altsicherheiten Rückgabe und Verwertung der Sicherheit Insolvenz und Veräußerung Prozessuales Sonderleistungen des Mieters Mietzahlung trotz persönlicher Verhinderung des Mieters ( 537 BGB) Verhinderung des Mieters Anrechnung von ersparten Aufwendungen und Gebrauchsvorteilen Gebrauchsüberlassung an Dritte Aufrechnung und Zurückbehaltung durch den Mieter ( 556 b Abs. 2 BGB) Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Schönheitsreparaturen Übertragung auf den Mieter Ausführung während des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters ( 554 Abs. 2 5 BGB) Modernisierungsmaßnahmen Härte für den Mieter oder seine Angehörigen der Duldungspflicht Mitteilungspflicht des Vermieters Kündigungsrecht des Mieters Bagatellmaßnahmen Aufwendungen des Mieters Vertragliche Regelungen Minderung und Schadensersatz Kein Modernisierungsanspruch Typische Mietgebrauchsstörungen 45 Übersicht Wohngebrauchsmängel Sachmängel Rechtsmängel Verfahrensfragen Mängelanzeige- und Obhutspflicht des Mieters ( 536 c BGB) Anzeigepflicht Verletzung der Anzeigepflicht Obhutspflicht des Mieters Vertragsgemäßer und vertragswidriger Wohngebrauch

6 49 Erwerbstätigkeit in der Wohnung Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untermiete) Vollüberlassung an einen Dritten ( 540 Abs. 1 BGB) Teilüberlassung an einen Dritten ( 553 BGB) Kündigungsrecht des Mieters ( 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) Rechte des Vermieters Vertragliche Regelungen Untermietverhältnis Aufnahme von Ehegatten, Kindern, anderen Angehörigen und Lebensgefährten Aufnahme von Ehegatten, Kindern und anderen Angehörigen Aufnahme eines Lebensgefährten Hausfriedensstörungen Verhältnis der Mitmieter Öffentliche Äußerungen des Mieters Sittliche Störungen Hausordnung und Verstöße hiergegen Lärm Kinder Tierhaltung Grundsätze Mietvertragliche Regelungen Widerruf der Tierhaltungserlaubnis Rechtsfolgen vertragswidriger Tierhaltung Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters Verbesserungsmaßnahmen des Mieters Bauliche Änderungen zur behindertengerechten Nutzung Parabolantennen Sonstige Verbesserungsmaßnahmen des Mieters Aufwendungsersatzanspruch des Mieters Beweislast für Wohngebrauchsstörungen IV. Sanktionen des Mietrechts 1. Gewährleistungsrechte des Mieters 60 Übersicht Mietminderung Minderungsrecht Höhe der Minderung Wirkung der Minderung Abdingbarkeit Schadensersatzanspruch ( 536 a Abs. 1 BGB) Anspruchsvoraussetzungen Anspruchsberechtigter Anspruchsumfang Vertraglicher Ausschluss des Anspruches Aufwendungsersatz bei Mängelbeseitigung ( 536 a Abs. 2 BGB) Ausschluss der Mieterrechte bei Mangelkenntnis und Annahme ( 536 b BGB) Sanktionen des Vermieters 65 Unterlassungsklage ( 541 BGB) XIII

7 66 Schadensersatzansprüche des Vermieters Fristlose Kündigung des Mieterverhältnisses ( 543, 569 BGB) 67 Allgemeines Fristlose Kündigung durch den Mieter Fristlose Kündigung durch den Vermieter Abmahnung bzw. Abhilfefrist Abdingbarkeit Kündigungsformalien Fristlose Kündigung des Mieters wegen Nichtgewährung des Gebrauchs ( 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB) Fristlose Kündigung des Mieters wegen Gesundheitsgefährdung ( 569 Abs. 1 BGB) Fristlose Kündigung des Mieters wegen Störung des Hausfriedens ( 569 Abs. 2 BGB) Fristlose Kündigung des Mieters aus sonstigem wichtigen Grund Fristlose Kündigung des Vermieters wegen erheblicher Verletzung der Vermieterrechte durch Sorgfaltspflichtverletzung oder unbefugte Drittüberlassung ( 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB) Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ( 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) Anwendungsbereich der Norm Eintritt des Zahlungsverzuges Heilungsmöglichkeiten Abdingbarkeit und Verwirkung Verfahrensrecht Fristlose Kündigung des Vermieters wegen Störung des Hausfriedens ( 569 Abs. 2 BGB) Kündigung des Vermieters aus (sonstigem) wichtigen Grund ( 543 Abs. 1 BGB) Keine Vertragsstrafe ( 555 BGB) Verhältnis der Mietsanktionen zueinander und zur ordentlichen Kündigung sowie zu den allgemeinen Vorschriften 77 Verhältnis der Sanktionen des Mieters zueinander Verhältnis der Sanktionen des Vermieters zueinander und zur Kündigung nach 573 BGB Verhältnis der Mietsanktionen zu den allgemeinen Vorschriften Rücktritt Anfechtung, c. i. c. und Unmöglichkeit Wegfall der Geschäftsgrundlage Zurückbehaltungsrecht B. Beendigung des Mietverhältnisses 80 Übersicht I. Beendigung ohne Kündigung 1. Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit 81 Historische Entwicklung XIV

8 82 Zeitmietvertrag ( 575 BGB) Übersicht Eigennutzungsabsicht Nutzungsänderungspläne Überlassung an einen Dienstverpflichteten Mitteilungspflicht bei Vertragsschluss Mitteilungspflicht vor Vertragsende Verzögerung der Vermieterpläne Wegfall des ursprünglich vorgesehenen Verwendungszweckes Ausschluss jeglichen Mieter- und Räumungsschutzes Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ( 545 BGB) Abweichende Vereinbarungen Täuschung des Mieters Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel Andere Beendigungsgründe 83 Mietvertrag mit auflösender Bedingung Mietaufhebungsvertrag Abschluss des Aufhebungsvertrages Abschlusspflicht Vertragsinhalt Stellung eines Ersatzmieters Berechtigung zur Ersatzmieterstellung Ersatzmieterklauseln im Mietvertrag Zumutbarkeit des Ersatzmieters Vertragsabschluss mit dem Ersatzmieter Abstandszahlungen und Abfindungen Allgemeine (nicht mietrechtliche) Vorschriften II. Kündigung 87 Die Kündigung Kündigungserklärung Form der Kündigung ( 568 Abs. 1 BGB) der Kündigung Zugang der Kündigung Kündigung bei Mehrheit von Vermietern oder Mietern Wirkung der Kündigung Widerruf und Rücknahme der Kündigung Kündigungsarten Die ordentliche Kündigung Die außerordentliche fristlose Kündigung ( 543, 569 BGB) Die außerordentliche fristgemäße Kündigung Verhältnis der Kündigungsarten zueinander Verwirkung des Kündigungsrechtes und Schadensersatz Die gesetzlichen Kündigungsfristen bei der ordentlichen Kündigung ( 573 c BGB) Zwangsversteigerung Insolvenz des Vermieters Insolvenz des Mieters Weitere Gründe für eine außerordentliche befristete Kündigung Gemeinsame Regelungen Mietvertrag über mehr als 30 Jahre ( 544 BGB) XV

9 XVI 3. Ablauf des Nießbrauchs Ablauf der Erbbauberechtigung Eintritt der Nacherbfolge Tod des Mieters Versetzung eines Beamten III. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses 1. Rückgabe 94 Rückgabepflicht des Mieters ( 546 Abs. 1 BGB) Räumung Herausgabe Verbot der Selbsthilfe Zeitpunkt der Räumung Wirkung der Räumung Mehrheit von Mietern Räumungsanspruch gegen Dritte (insbesondere gegen Untermieter) Räumungsanspruch des Vermieters gegen Mitbewohner Räumungsanspruch des Vermieters gegen Untermieter Kündigungs- und Räumungsschutz für den Untermieter Verspätete Rückgabe durch den Mieter Vorenthaltung Anspruch auf Nutzungsentschädigung Ersatz weitergehenden Schadens Abdingbarkeit Anspruchskonkurrenzen Sonstige Pflichten während der Zeit der Vorenthaltung Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters Verpflichtung des Mieters Schadensersatzanspruch des Vermieters Anteilige Beteiligung an noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen Wegnahmerecht des Mieters Wegnahmerecht des Mieters ( 539 Abs. 2 BGB) Abwendungsbefugnis des Vermieters ( 552 Abs. 1 BGB) Abdingbarkeit Wegnahmepflicht des Mieters Mietvorauszahlungen des Mieters ( 547 BGB) Zurückbehaltungsrecht des Mieters ( 570 BGB) Verjährung der beiderseitigen Ansprüche 101 Ansprüche des Vermieters Ansprüche des Mieters Lauf der Verjährungsfrist Beginn der Verjährungsfrist Unterbrechung, Hemmung, Ablaufhemmung und Neubeginn der Verjährung Vertragliche Regelungen Aufrechnung Vermieterpfandrecht 104 Umfang des Vermieterpfandrechts ( 562 BGB) Erlöschen des Pfandrechtes ( 562 a BGB)

10 106 Selbsthilferecht des Vermieters ( 562 b BGB) Abwendung durch Sicherheitsleistung ( 562 c BGB) Rang und Schutz des Pfandrechtes Durchführung der Räumung 109 Gewährung einer Räumungsfrist Anwendungsbereich Gewährung einer Räumungsfrist Dauer und Abänderung der Räumungsfrist Verfahren Wirkung der Fristgewährung Vollstreckungsschutz bei Räumung ( 765 a ZPO) Räumungsvollstreckung Verfahrensweise des Gerichtsvollziehers Verbrauch des Titels und Verwirkung Obdachlosenfürsorge C. Kündigungsschutz ( 573 ff. BGB) I. Allgemeiner Kündigungsschutz 112 System Kein Kündigungsschutz des Mieters ( 549 Abs. 2 und 3 BGB) Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch Möblierter Wohnraum Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim Wohnraum in Ferienhäusern und Ferienwohnungen in Ferienhausgebieten Erleichterte Kündigung des Vermieters: Einliegerwohnung ( 573 a BGB) Einliegerwohnung in einem Gebäude mit 2 Wohnungen Einliegerwohnung in der Vermieterwohnung Kündigungserklärung Schutzrechte des Mieters Abdingbarkeit Mieterkündigung und Vertragsaufhebung Dreifamilienhauskündigung Berechtigtes Interesse des Vermieters 115 Allgemeines ( 573 Abs. 1 BGB) Mieterschutz allgemein Berechtigtes Interesse des Vermieters Nachschieben von Kündigungsgründen ( 573 Abs. 3 Satz 2 BGB) Unabdingbarkeit Erhebliche schuldhafte Vertragsverletzungen des Mieters ( 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) Verhältnis zu 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Einzelne Vertragsverletzungen XVII

11 XVIII 3. Schwere der Vertragsverletzung Verschulden Eigenbedarf ( 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) Einleitung Eigenbedarf Vernünftige und nachvollziehbare Gründe Rechtsmissbrauch Veräußerung der Wohnung Kündigungsformalien Bedarfswegfall Räumungsprozess Sonstiger Bedarf Angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks ( 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) Verwendung des Objektes Nachteile bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Kündigungsformalien Änderung der Kündigungstatsachen Räumungsprozess Eigentumswohnungen und Wohnungen in den neuen Bundesländern Teilkündigung von Nebenräumen oder Grundstücksteilen zwecks Schaffung neuen Wohnraumes ( 573 b BGB) Vorkaufsrecht bei Umwandlung in Wohnungseigentum ( 577 BGB) Allgemeines Entstehung des Vorkaufsrecht Mitteilung über den Verkauf Ausübung des Vorkaufsrechtes Tod des Mieters Abdingbarkeit und Schutz des Rechtes Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung in Wohnungseigentum Sperrfrist ( 577 a BGB) Weitere Beschränkungen Kündigung in den neuen Bundesländern Schadensersatz nach unberechtigter Kündigung Haftungsgrund Haftungsumfang Prozessuale Durchsetzung des Anspruches Sondervorschriften für Werkwohnungen 124 Übersicht und Begriffe Begriffe Gerichtliches Verfahren Werkmietwohnungen ( 576, 576 a BGB) Berechtigtes Interesse an der Kündigung Kündigungsfrist ( 576 BGB) Widerspruchsrecht ( 576 a BGB) Werkdienstwohnungen Werkförderungsverträge Mitbestimmungsrecht des Betriebs- und Personalrats II. Sozialklausel ( c BGB) 129 Einführung

12 130 Anwendungsbereich der Sozialklausel Grundsätze Gesetzlicher Ausschluss Vertraglicher Ausschluss Härte Fehlender Ersatzraum Kündigung zur Unzeit Hohes Alter oder Krankheit des Mieters Mieterinvestitionen Interessen des Vermieters Geltendmachung der Härte ( 574 b BGB) Form des Widerspruches des Widerspruches Widerspruchsfrist Unabdingbarkeit Fortsetzung des Mietverhältnisses Wiederholte Anwendung der Sozialklausel ( 574 c BGB) Auf bestimmte Zeit fortgesetztes Mietverhältnis Auf unbestimmte Zeit fortgesetztes Mietverhältnis Abdingbarkeit Gerichtsverfahren (bei Anwendung der Sozialklausel) Verfahren in I. Instanz Verfahren in II. Instanz Verlängerung des Mietverhältnisses nach 545 BGB Bewilligung einer Räumungsfrist D. Mietpreisschutz 136 Übersicht Staatliche Miethilfen Mietwucher und Mietpreisüberhöhung Gesetzliche Regelung und Vertragsfreiheit Mietpreisüberhöhung Mietwucher Ordnungswidrigkeiten- und Straffolgen eines Verstoßes Zivilrechtliche Folgen eines Verstoßes Rechte des Mieters Gerichtsverfahren I. Nicht preisgebundener Wohnraum 139 Änderung der Miete Ausnahmen vom Mietpreisschutz Ausnahmen vom Mietpreisschutz Gesetzliche Sonderregelungen Ausschluss der Mieterhöhung Störung der Geschäftsgrundlage Einverständliche Mieterhöhung ( 557 Abs. 1 BGB) Staffelmiete Historische Entwicklung Vereinbarung der Staffelmiete Zeitliche Grenzen XIX

13 XX 4. Verhältnis zu anderen Regelungen Abdingbarkeit Wiederholte Vereinbarung und Sonderfragen Indexmiete ( 557 b BGB) Historische Entwicklung Vereinbarung einer Indexmiete Wirkung der Vereinbarung Abdingbarkeit und Sonderfragen Abweichende Vereinbarungen ( 557 Abs. 4 BGB) Allgemeines Unwirksamkeit einzelner Regelungen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 ff. BGB) 145 Übersicht Jahressperrfrist Kappungsgrenze Die gesetzlichen Vergleichskriterien Ortsübliche Vergleichsmiete Art der Wohnung Größe der Wohnung Ausstattung der Wohnung Beschaffenheit der Wohnung Lage der Wohnung Das Erhöhungsverlangen Form Begründung Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens Mietspiegel (als Begründungsmittel) Erstellung von Mietspiegeln Bekanntmachung von Mietspiegeln Anpassung von Mietspiegeln Verwendung als Begründungsmittel Auskunft aus Mietdatenbank (als Begründungsmittel) Sachverständigengutachten (als Begründungsmittel) Der Sachverständige Das Gutachten Verwendung als Begründungsmittel Drei Vergleichsmieten (als Begründungsmittel) Vergleichsobjekte Vergleichbarkeit Verwendung als Begründungsmittel Zustimmung des Mieters Überlegungsfrist Zustimmungserteilung Wirkung der Zustimmung Modifizierte Zustimmung und Zurückbehaltungsrecht Nichtzustimmung Gerichtliches Verfahren Vorverfahren Klagefrist Formalien der Klage

14 4. Beweisaufnahme Entscheidung Vollstreckung Besondere Verfahrensfragen Mieterhöhung auf Grund baulicher Maßnahmen ( 559 ff. BGB) 156 Übersicht Voraussetzungen der Erhöhung Bauliche Maßnahmen des Vermieters Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse Energieeinsparung Bauliche Maßnahmen auf Grund vom Vermieter nicht zu vertretender Umstände Zustimmung des Mieters zur baulichen Maßnahme Modernisierung und Instandsetzung Unabdingbarkeit Berechnung der Mieterhöhung Berechnung der Kosten Umlegung der Kosten auf den Mieter Unabdingbarkeit Geltendmachung der Erhöhung Form und der Erhöhungserklärung Abgabezeitpunkt Wirkung der Erhöhungserklärung Unabdingbarkeit Prozessuale Durchsetzung des Erhöhungsanspruches nach 559 BGB Stadtsanierung Modernisierung durch den Mieter Mietänderung wegen Betriebskostenveränderung ( 560 BGB) 163 Voraussetzungen der Mieterhöhung Berechnung der Mieterhöhung Geltendmachung der Mieterhöhung Form und der Erhöhungserklärung Abgabezeitpunkt Wirkung der Erhöhungserklärung Unabdingbarkeit Betriebskostenermäßigung Verfahren der Ermäßigung Prozessuale Durchsetzung der Ansprüche nach 560 BGB Kapitalkostenerhöhung 169 Abschaffung der Mieterhöhung wegen Kapitalkostensteigerungen Sonderregelungen für Mieterhöhungen im frei finanzierten Wohnraum 170 Saarland Sonderregelungen für die neuen Bundesländer Bergmannswohnungen der Ruhrkohle AG Kündigungsrecht des Mieters ( 561 BGB) Kündigungsrecht des Vermieters ( 569 Abs. 3 BGB) XXI

15 II. Öffentlich geförderter Wohnraum 175 Zweckbindung Wohnberechtigung Verstoß Ende der Bindung und Freistellung Kündigung von öffentlich geförderten Wohnungen Nach dem WoFG öffentlich geförderter Wohnraum 176 Miete und Mieterhöhung nach dem WoFG Nach früherem Recht öffentlich geförderter Wohnraum 177 Preisbindung Gesetzliche Regelungen Bedeutung der Preisbindung Unabdingbarkeit Verstoß Begriff der Kostenmiete Feststellung der Kostenmiete Kosten Umlegung Genehmigung durch die Behörde Auskunftspflicht des Vermieters Betriebskosten bei Sozialwohnungen Umlagevereinbarungen Abrechnungsfrist Umlageschlüssel Ablauf der Preisbindung Mieterhöhung Umlegungsverfahren Erhöhungserklärung Wirkung der Erklärung Mängel der Erhöhungserklärung Kündigungsrecht des Mieters Gerichtliches Verfahren Preisgebundener Wohnraum anderer Art XXII E. Der Mietprozess 185 Zuständigkeit Sachliche Zuständigkeit Örtliche Zuständigkeit Internationale Zuständigkeit Besondere Verfahrensfragen Klage auf künftige Räumung Kostentragung Erledigung bei Räumungsklagen Anerkenntnis Kostentragung bei Anwendung der Sozialklausel Vorläufige Vollstreckbarkeit von bestimmten mietrechtlichen Urteilen ( 708 Nr. 7 ZPO)

16 190 Streitwert Streitwert bei Verfahren wegen Räumung und Bestandes des Mietverhältnisses Streitwert bei Mieterhöhungen Streitwert anderer Verfahren Besondere Vollstreckungsfragen Verbot der einstweiligen Verfügung auf Räumung von Wohnraum ( 940 a ZPO) Rechtsmittel Berufung Revision Beschwerde Der Rechtsentscheid Historische Entwicklung Vorlage zum Rechtsentscheid Anhang (Muster) 195 Vorschlag eines Mietvertrages Einleitung Mietvertragsentwurf Kündigungsschreiben Ordentliche fristgemäße Kündigung Außerordentliche fristgerechte Kündigung Fristlose Kündigung Kündigung einer Werkwohnung durch den Vermieter Widerspruchsschreiben des Mieters nach c BGB Duldung von Modernisierungsmaßnahmen Mietkautionszinsen Zeitmietvertrag Mieterhöhungsverlangen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 BGB) Mieterhöhung durch Umlegung von Modernisierungskosten ( 559 BGB) Erhöhung von Betriebskostenpauschalen ( 560 BGB) Mieterhöhung bei Sozialwohnungen Betriebskostenabrechnung Besondere Mieterklärungen Mängelanzeige nach 536 c BGB Ankündigung der Aufrechnung oder Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes Erklärung des Nichtfortsetzungswillens nach 545 BGB Erklärung des Nichtfortsetzungswillens nach dem Tode des Mieters ( 563 BGB) Protokolle über den Wohnungszustand Protokoll über den Zustand bei Mietbeginn Protokoll über den Zustand bei Mietende Sachverzeichnis XXIII

17 Vakat XXIV