Pachtrecht in der Praxis

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Dörte Geier
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1 Pachtrecht in der Praxis Fragen und Antworten rund um die landwirtschaftliche Pacht Daniel Felder, BBZN Schüpfheim Schüpfheim, 5. Februar 2014 Programm / Ablauf Zeit Thema Referent Begrüssung / Organisatorisches Daniel Felder Übersicht / Einleitung Daniel Felder Beendigung der Pacht Raphael Kottmann Pause Sonderfälle und Spezialfragen Raphael Kottmann Fragen Daniel Felder Abschluss Daniel Felder Alle Präsentationen sowie eine Fragen/Antworten- Übersicht finden Sie unter: Fachbereich Landwirtschaft Aktuelle Themen 2 1

2 Grundsatz "Das Pachtverhältnis ist eine Vertrauenssache. Gesetze und Verträge können nie alle Fragen beantworten, dazu sind die Verhältnisse in der Landwirtschaft zu vielfältig und die Menschen zu verschieden. Wenn es langfristig gut gehen soll, müssen beide Parteien einander mit Grosszügigkeit und Toleranz begegnen. Eine langfristige Pacht setzt voraus, dass am Anfang ein Vertrauensverhältnis entsteht, welches während der ganzen Dauer gepflegt wird, indem sich beide Parteien immer frühzeitig über geplante Veränderungen orientieren." 3 Boden als Produktionsfaktor Arbeit Boden Produktionsfaktoren in der Wirtschaft Kapital Wissen 4 2

3 Pachtflächen in der Schweiz Ziele: > Öffentliches Interessen an dauerhaften Pachtverhältnissen > Pachtlandsicherheit zur Existenzsicherung der bäuerlichen Familienbetriebe > Strukturpolitik: Förderung des bäuerlichen Grundeigentums (Selbstbewirtschafterprinzip) > Stärkung des Pächterschutzes 6 3

4 Pächterschutz Im Verhältnis Pächter-Verpächter ist der Pächter grundsätzlich der Schwächere (hohe Nachfrage, tiefes Angebot) > Mindestanforderungen (Pachtdauer und Kündigungsfrist) > Möglichkeit auf Klage und Erstreckung > Vorkaufsrechte > Pachtzinsbegrenzung 7 Geltungsbereich LPG (Art 1) a. Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung b. landwirtschaftliche Gewerbe c. nichtlandwirtschaftliche Nebengewerbe, die mit dem landwirtschaftlichen Gewerbe eine wirtschaftliche Einheit bilden 8 4

5 Geltungsbereich LPG (Art 2) Das LPG gilt nicht für > Rebgrundstücke unter 15 Aren > landw. Grundstücke ohne Gebäude unter 25 Aren > Grundstücke, wenn der Pachtgegenstand vollständig in der Bauzone liegt 9 Exkurs Bodenrecht Landwirtschaftliches Grundstück > Landwirtschaftlich oder gartenbaulich genutztes Grundstück Landwirtschaftliches Gewerbe > Gesamtheit von landw. Grundstücken, Bauten und Anlagen mit minimalem Arbeitsaufkommen (Tal: 1 SAK, Berg: 0.8 SAK) 10 5

6 Exkurs Bodenrecht > 12 ha LN, 30 Obstbäume, Bergzone 1 > 3 ha Hanglage, 1 ha Steillage > 12 Mutterkühe mit Kälber 11 Pachtdauer Neues Pachtverhältnis Fortsetzung Grundstück 6 Jahre 6 Jahre Gewerbe 9 Jahre 6 Jahre Kürzere Vereinbarungen sind nur gültig, wenn diese von der zuständigen Behörde bewilligt wurden. Mögliche Bewilligungsgründe: > Selbstbewirtschaftung / Nachfolgeregelung in Aussicht > Bauland-Einzonung in Aussicht > Harmonisierung der Laufzeiten bei verschiedenen Pachtverträgen (z.b. Gemeinden) 12 6

7 Pflichten des Pächters Bewirtschaftungspflicht > Nachhaltige Ertragsfähigkeit erhalten Unterhaltspflicht > Ordentlicher Unterhalt auf eigene Kosten: z.b. Wege, Gräben, Zäune, Dächer, Wasserleitungen etc. 13 Pflichten des Verpächters Hauptreparaturen (Beispiele) > Neueindecken des Scheunendaches > Ersatz der Heizung > Auswechseln von Balken > Erneuerungen Dachrinnen oder Wasserleitungen 14 7

8 Investitionen > Unterscheidung zwischen Hauptreparaturen und Unterhalt > Oft ist der Verpächter nicht gewillt, Investitionen zu tätigen Lösung: > Pächter investiert Amortisationsvertrag (kleinere Investitionen) Baurecht (grössere Investitionen 15 Praxisfall - Thema xy Fragestellung > Pächter B hat einen gültigen Pachtvertrag über 25 Jahre bis am Pächter B wird nun auf eigene Kosten für ca. 35'000.- eine Küche einbauen. Er schlägt nun vor, die Küche bis 2027 abzuschreiben. Ist das so möglich oder ist ein jährlicher Prozentsatz der Abschreibungen vorgegeben? Antwort > Es gibt Richtwerte bezüglich Abschreibedauer von verschiedenen Investitionsbestandteilen. Grundsätzlich können aber individuelle Lösungen zwischen den Parteien ausgearbeitet werden. > Empfehlenswert: Schriftlichkeit; Evtl. Restwert definieren 16 8

9 Praxisfall - Thema xy Fragestellung > Der Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes hat das Wohnhaus für 800'000.- saniert und eine 2. Wohnung eingebaut. Kann die 2. Wohnung separat an die Eltern des Pächters vermietet werden? Welcher Preis ist gerechtfertigt? Antwort > Siehe Fragen/Antworten-Katalog 17 Parzellenweise Verpachtung Bewilligungspflicht für die Verpachtung einzelner Grundstücke eines landw. Gewerbes Mögliche Bewilligungsgründe > Gewerbe nicht erhaltenswürdig > Verpachtung nur vorübergehend > Gewerbe teilweise in der Bauzone > Parzellierung dient zur strukturellen Verbesserung anderer Betriebe 18 9

10 Pachtzins Grundsatz Der Pachtzins unterliegt der behördlichen Kontrolle und darf das zulässige Mass gemäss Pachtzinsverordnung nicht übersteigen. > Der Pachtzins für landwirtschaftliche Grundstücke bedarf keiner Bewilligung (Einsprache ist aber möglich) > Der Pachtzins für landwirtschaftliche Gewerbe bedarf der Bewilligung. 19 Pachtzins (Gewerbe) > 3.5% vom Ertragswert (Verzinsung) 10'150.- > 85% vom Gebäudemietwert 14'238.- (Abgeltung der Verpächterlasten) Total Pachtzins 24'388.- Bestandteil: Mietwert: Ertragswert: Wohnhaus 8' '500.- Scheune 6' '200.- Remise 1' '300.- Mietwert alle Gebäude 16'750.- Landparzelle Nr. 1 60'000.- Landparzelle Nr. 2 23'000.- Ertragswert Betrieb 290'

11 Pachtzins (Grundstücke) Beispiel: Grünlandparzelle, 1 ha, EW Position Ansatz Faktor (max.) Ergebnis Basispachtzins (9% vom EW) % Korrektur regionale Verhältnisse % 54.- korrigierter Basispachtzins Zuschlag Verbesserung der % 62.- Arrondierung Zuschlag für günstige Lage zum % 62.- Betrieb (Distanz) Evtl. Mietwert der Gebäude --- Pachtzins total Pachtzins (Grundstücke) Richtwerte Kanton Bern 22 11

12 Pachtzins (Grundstücke) Zuweisung an den Meistbietenden? 23 Praxisfall - Thema xy Fragestellung > Der Pachtzins für ein landwirtschaftliches Grundstück wurde seit Jahren nicht mehr angepasst. Wann ist eine Anpassung notwendig? Wie muss man vorgehen? Welche Ansätze gelten? Antwort > Sinnvoll bei einer Anpassung der PZV, wenn der Pachtzins nach der PZV berechnet wurde. > Bei veränderten Verhältnissen kann eine Anpassung auf das folgende Pachtjahr verlangt werden

13 Praxisfall - Thema xy Fragestellung a) Ist ein vom Pächter amtlich geschätzter Pachtzins für ein landwirtschaftliches Gewerbe verbindlich? b) Muss der Pachtzins von einer Amtsstelle bewilligt werden? Antwort a) Grundsätzlich: Ja, das ist verbindlich b) Bewilligungspflicht für Gewerbe 25 Pachtvertrag Download: Download Landwirtschaft 26 13

14 Praxisfall - Thema xy Fragestellung > Ein Grundstück wird an zwei Pächter verpachtet. Die Fläche ist bestimmt. Darf der Verpächter die genaue Regelung (wie wird das Land aufgeteilt) den Pächtern überlassen? Darf auf eine amtliche Vermessung der genauen Fläche verzichtet werden? Antwort > Die landw. Nutzfläche beim lawa ist bekannt. Die Aufteilung erfolgt nicht durch amtliche Vermessung, sondern durch einvernehmliche Aufteilung gemäss Geoportal. 27 Praxisfall - Thema xy Fragestellung > Unsere Korporation verpachtet 4.5 ha Land und 4.5 ha Wald. Was kann soll in einem neuen Reglement geregelt werden? (Nutzung, Pachtdauer, Kündigung, Pachtzins etc.) Antwort > Das öffentliche Recht ist zwingend einzuhalten (Pachtdauer, Kündigung etc.) Allfällige Vorgaben bezüglich Auswahlkriterien, Nutzung etc. können individuell ausgestaltet werden. Der Pachtzins für Grundstücke muss nicht bewilligt werden, Korporationen unterstehen jedoch dem Legalitätsprinzip

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