Neues vom Immobilienmarkt München Überblick über aktuelle Entwicklungen

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1 Neues vom Immobilienmarkt München Überblick über aktuelle Entwicklungen LMU Management Alumni Forum Münchner Betriebswirte e.v

2 Gliederung Entwicklung der Kaufpreise Entwicklung der Mieten Mietpreisbremse Bestellerprinzip Droht uns eine Immobilienblase? 2

3 Kaufpreisentwicklung 3

4 Entwicklung der Kaufpreise Bodenrichtwerte Punkt 2 Bodenrichtwertrichtlinie (Definition ) Der Bodenrichtwert ( 196 Absatz 1 des Baugesetzbuchs - BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), ( ) Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen auf Basis der Kaufpreissammlung alle zwei Jahre ermittelt. Entwicklung zwischen und : Wohnbaugrundstücke (inkl. Mehrgeschossiger Wohnbau): Durchschnittliche Lage i.m. +35% Gute Wohnlage i.m. +27% Vereinzelt in durchschnittlichen Lagen für individuellen Wohnungsbau (EFH, DHH, RH) bis zu +70% Höherwertige Gewerbegrundstücke (v.a. Bürostandorte) +10% Quelle: Gutachterausschuss für Grundstücke im Bereich der Landeshauptstadt München Quartalsbericht I/2015 4

5 Entwicklung der Kaufpreise Quelle: Gutachterausschuss für Grundstücke im Bereich der Landeshauptstadt München Jahresbericht 2014, S. 20 5

8 Entwicklung der Kaufpreise Quelle: Gutachterausschuss für Grundstücke im Bereich der Landeshauptstadt München Quartalsbericht I/2015 8

9 Entwicklung der Kaufpreise Quelle: Gutachterausschuss für Grundstücke im Bereich der Landeshauptstadt München Quartalsbericht I/2015 9

10 Entwicklung der Kaufpreise Verzinsung von Immobilien 14 Abs. 3 ImmoWertV (Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze) ( ) Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. ( ) Grundsatz: Je höher das Risiko einer Immobilie ist, desto höher ist die Verzinsung. Einfach gesagt: Je mehr Risiko ein Käufer übernimmt, desto mehr Rendite verlangt er! ABER! Untersuchungen des Gutachterausschusses für Wohnhäuser (Gewerbeanteile 0-30%) zeigen, dass es keine eindeutige Abhängigkeit mehr gibt zwischen Verzinsung und Höhe des Gewerbeanteils Verzinsung und Miethöhe Verzinsung und Lage 10

11 Entwicklung der Kaufpreise Quelle: Gutachterausschuss für Grundstücke im Bereich der Landeshauptstadt München Jahresbericht 2014, S

12 Mietpreisentwicklung 12

13 Entwicklung der Neuvertragsmieten Quelle: empirica, Immobilienpreisindex II/

14 Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete Ortsübliche Vergleichsmiete in München lt. Mietspiegel 2015: Ø EUR 10,73 pro m² Steigerung gegenüber 2013: + 6% Steigerung gegenüber 2011: + 9,6% Steigerung gegenüber 2003: +27,4% Steigerungen sind deutlich geringer als für Neuvertragsmieten. Quelle: Süddeutsche Zeitung vom

15 Mietspiegel - Aufwertung der Innenstadt (6 statt 4 Wohnlagequalitäten) Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete Quelle: Süddeutsche Zeitung vom , S

16 Mietspiegel Entwicklung der Mieten Gemäß 558 c BGB ist der Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, sofern er von der Gemeinde und Interessensvertretern von Mietern und Vermietern erstellt oder anerkannt worden ist. Ein qualifizierter Mietspiegel gemäß 558 d BGB wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Bezugsgröße für Mieterhöhungen. Sie bezieht gem. 558 BGB neben Neuvertragsmieten auch Bestandsmieten (d.h. Mietänderungen in bestehenden Mietverhältnissen) der letzten 4 Jahre mit ein. bei steigenden Mieten ist die ortsübliche Vergleichsmiete daher niedriger als die bei Neuvermietungen erzielbare Miete. Mietspiegel haben daher besondere Relevanz im Rahmen der Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich jedoch auch anders bestimmen Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel Mietdatenbank Sachverständigengutachten Vergleichswohnungen (mind. 3) Quelle: Süddeutsche Zeitung vom , S

17 Mietpreisbremse 17

18 Mietpreisbremse Ausgangspunkt: Schaffung bezahlbaren Wohnraums Unterschied zwischen Bestandsmieten und Preisen bei Wiedervermietung z.b. in München 25% Quelle der nachfolgenden Ausführungen zum Gesetzentwurf zur Dämpfung des Mietanstiegs (Mietrechtsnovellierungsgesetz MietNovG): Homepage des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz, Stand

19 Mietpreisbremse Seit ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft. Änderung des BGB: Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden. nur Wohnraum, nur Neuvermietung! Beispiel: Die bisherige Miete für die Wohnung A in einem Gebiet, das sich im Laufe der Jahre zu einem Szenegebiet entwickelt hat, betrug 10,- / qm. Für vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietungen Preise von bis zu 17,- / qm erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete, die im örtlichen Mietspiegel dokumentiert ist, (nur) bei 12,- / qm liegt. Soll die Wohnung A nun (nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse) wiedervermietet werden, kann der Vermieter die Miete auf höchstens 13,20 / qm anheben. Hierdurch wird der Anstieg der Mieten also gedämpft. 19

20 Mietpreisbremse Die Länder werden ermächtigt, für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen und Mietpreisbremse durch Rechtsverordnung zu erlassen (spätestens bis zum ). Landesregierung muss darlegen, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt und darüber hinaus erklären, welche Maßnahmen sie in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Vier Indikatoren Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder es besteht geringer Leerstand bei großer Nachfrage. 20

21 Mietpreisbremse Um die hohe Investitionsbereitschaft in diesem Sektor zu erhalten, werden Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen. Eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer auch in Zukunft ohne Beschränkung der Miethöhe vermieten. Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals genutzt und vermietet wird. nach dem erstmals genutzt oder vermietet. Ausgenommen von der Mietpreisbremse ist außerdem die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das kann häufig angenommen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Voraussetzung ist eine tatsächliche Verbesserung in mehreren wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, energetische Beschaffenheit etc.) Berücksichtigt werden nur Maßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre vor Abschluss eines Neuvertrags. 21

22 Mietpreisbremse Bei Staffelmietverträgen ist jede Staffel zu prüfen. Bei Indexmietverträgen sind die Vorschriften nur auf die Ausgangsmiete anzuwenden. Vermieter können sich außerdem auf einen Bestandsschutz verlassen: Eine zulässig vereinbarte Miete darf bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Vermieter werden also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten. Aber: Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsende bleiben außer Betracht. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Mietverträge und Staffelmietvereinbarungen, die abgeschlossen wurden, bevor eine entsprechende Rechtsverordnung des Landes in Kraft tritt. 22

23 Mietpreisbremse Weitere Ausnahmen: Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters spezielle soziale Angebote für Personen mit dringendem Wohnbedarf Studenten- und Jugendwohnheime Sondermietverhältnisse, in denen eine Mietpreisbegrenzung bei Mietbeginn nicht geboten ist, weil es sich entweder um die Deckung eines nur vorübergehenden Wohnbedarfs handelt, der persönliche Einschlag die Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen kaum ermöglicht oder der Wohnraum der Wohlfahrtspflege dient. Bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. 23

24 Mietpreisbremse Wann treten die Neuregelungen in Kraft? Baden-Württemberg: Dort geht die Mietpreisbremse im Sommer an den Start. Derzeit werden die betroffenen Gebiete bestimmt, dabei sind Groß- und Universitätsstädte im Fokus. Bayern: Die Einführung der Bremse wird vorbereitet. Es muss aber noch festgelegt werden, wo sie gelten soll. 142 Gemeinden erfüllen die Kriterien, nur 48 haben Interesse. Berlin: Die Mietpreisbremse gilt ab 1. Juni für die gesamte Stadt. Problem: Mietspiegel 2013 gem. Urteil des AG Charlottenburg nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Brandenburg: Es wird geprüft, ob und wo eine Begrenzung sinnvoll ist. Entschieden wird laut Infrastrukturministerium im Laufe des Jahres. Wann die Bremse gelten würde, könne noch nicht gesagt werden. Bremen: Die Mietpreisbremse soll in der Stadt eingeführt werden. Geplant ist das für Mitte des Jahres. In Bremerhaven wird es keine geben. Hamburg: Mietpreisbremse gilt ab 1. Juli. Hessen: Ein Starttermin ist nicht bekannt. Zuletzt hatte vor allem Frankfurt auf eine Mietbegrenzung gedrängt. Mecklenburg-Vorpommern: Das Land hat bisher keine Pläne geäußert, eine Mietpreisbremse einzuführen. Niedersachsen: Die Einführung wird wohl bis 2016 dauern. Womöglich wird zuvor per Gutachten untersucht, in welchen Städten. Nordrhein-Westfalen: Ab 1. Juli in 22 Kommunen gültig. Rheinland-Pfalz: Die Mietpreisbremse soll nur in den drei Unistädten Mainz, Trier und Landau greifen. Die Verordnung könnte laut Finanzministerium im Sommer in Kraft treten. Saarland: Im kleinsten Flächenland gibt es wahrscheinlich keine Mietpreisbremse. Laut Justizministeriums wird das noch geprüft. Auf dem Wohnungsmarkt gebe es aber tendenziell ein Überangebot. Sachsen: Im Freistaat sind die Prüfungen noch nicht abgeschlossen. Wenn das Gesetz in Kraft ist, müssen Kommunen ihren Bedarf beim Innenministerium anmelden. Sachsen-Anhalt: Das Land will keine Mietpreisbremse. Auf dem Wohnungsmarkt gibt es viel Leerstand, bei den großen Unternehmen derzeit 12 Prozent. Schleswig-Holstein: Bis Jahresende soll klar sein, wo die Regelung eingeführt wird. Thüringen: Wenn die Kommunen wollen, könnte die Verordnung bis zur Sommerpause auf dem Weg sein, hieß es zuletzt beim Infrastrukturministerium. Als angespannt gilt der Wohnungsmarkt in Erfurt, Weimar und Jena. Quelle: ; eigene Ergänzung für Hamburg und NRW 24

25 Regelungen für bestehende Mietverhältnisse Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken (z.b. München). Diese Kappungsgrenze gilt aber nur für bestehende Mietverträge, nicht jedoch beim Vertragsschluss für Wiedervermietungen. Daher sollte eine zusätzliche Regelungen für die Wiedervermietung einer frei gewordenen Wohnung geschaffen werden. Neben den privatrechtlichen Vorschriften gibt es auch eine Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz ( 5), die für eine unangemessen hohe Mietforderung eine Geldbuße vorsieht. Außerdem regelt 291 Absatz 1 Nummer 1 des Strafgesetzbuchs den so genannten Mietwucher. Danach wird mit Geldstrafe oder mit Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und in besonders schweren Fällen sogar von bis zu zehn Jahren bestraft, wer besondere Umstände ausnutzt, um drastisch überhöhte Mieten zu bekommen. Da zukünftig die niedrigeren Neumieten auch in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen, wird auch diese sich nicht mehr so stark erhöhen. 25

26 Bestellerprinzip 26

27 Bestellerprinzip Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung Wer bestellt, der bezahlt. Derjenige zahlt die Maklergebühren, der den Makler beauftragt hat bzw. in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig geworden ist; in der Praxis ist dies meist der Vermieter. Eine von dieser Neuregelung abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 2 Abs. 1a WoVermRG: Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten ( 6 Absatz 1). Der Vermittlervertrag bedarf der Textform. Das Bestellerprinzip gilt nur für Immobilienvermietungen. 27

28 Droht uns eine Immobilienblase? 28

29 Immobilienblase? Als Blase bezeichnet man einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Das Schädliche daran sind aber weniger die hohen Preise selbst, sondern vielmehr die dadurch überzeichnete Knappheit. In der Folge kommt es zu Fehlallokationen: der Wohnungsbau und die dazu erforderliche Kreditvergabe werden über Gebühr angekurbelt, Kapital für alternative Anlageinvestitionen wird knapp. Gefährlich wird eine Blase aber erst, wenn sie platzt. Dann wird Vermögen vernichtet, weil die Buchwerte der Immobilien an Wert verlieren. Es entstehen Leerstände und im schlimmsten Fall kommt es zu einer Bankenkrise, weil die Kreditausfälle überhand nehmen. Quelle: Empirica, Erläuterungen zum Blasenindex 3. Qu

30 Immobilienblase? Quelle: empirica, Blasenindex 1.Qu

31 Immobilienblase? Quelle: empirica, Blasenindex 1.Qu

32 Immobilienblase? Fazit: Aktuell besteht keine Blasengefahr, wenngleich sich die Indikatoren dafür erhöhen. Besonders gefährdet sind unechte Wachstumsstädte, die nur (vorübergehend) durch Zuwanderung aus dem näheren Umfeld und weniger (nachhaltig) durch überregionale Anziehungskraft profitieren ( ). Hier könnte die aktuelle Knappheit bald schon wieder in Leerstände umschlagen. Quelle: empirica, Blasenindex 1.Qu

33 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. rer. pol. Daniela Schaper Von der IHK für München und Oberbayern öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten International Appraiser (DIA) Recognised European Valuer REV Tengstr. 27, München, Tel. 089/ Ellmosen 30, Bad Aibling, Tel / Mitglied im Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München Schriftleiterin der Zeitschrift «Grundstücksmarkt und Grundstückswert «, Wolters Kluwer Verlag 33