Beratungsdienst für Kommunalbetriebe Fach 9/Blatt 21

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1 Beratungsdienst für Kommunalbetriebe Fach 9/Blatt 21 Grunderwerbsteuer Behandlung von Folgekostenverträgen nach dem Baugesetzbuch BKPV 97/2001 Niedersächsisches Finanzministerium, Erlaß vom S (Steuer-Eildienst 2000 S. 519) Nach 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Baugesetzbuch i.d. Neufassung vom (BGBl. I, 2141) können Gemeinden im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages Vereinbarungen mit Bauwilligen zur Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen treffen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen - wie die Errichtung von Schulen, Sportplätzen, Kindergärten, Krankenhäusern usw. - entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des vom Übernehmenden geplanten Vorhabens sind (Folgekostenvertrag). Sie dürfen dem Übernehmenden nur in dem Umfang auferlegt werden, in dem die Folgekosten durch das Vorhaben, insbesondere die Schaffung von Wohnraum, verursacht worden sind bzw. werden. Für die grunderwerbsteuerliche Behandlung derartiger Verträge gilt im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der anderen Länder folgendes: Anders als Erschließungskosten, die kraft Gesetzes entstehen und auf dem jeweiligen Grundstück als öffentliche Last ruhen, können Folgekosten nur auf der Grundlage eines zweiseitigen Folgekostenvertrages übernommen werden. Ihre Entstehung ist unabhängig von der Fertigstellung der kommunalen Einrichtungen, die durch die Erhebung der Folgekosten finanziert werden. Bei der Verknüpfung einer derartigen Vereinbarung mit dem Erwerb eines Grundstücks sind die vom Erwerber übernommenen Folgekosten als Zuschlag zum Kaufpreis unmittelbar Bestandteil der Gegenleistung. Mehrzuteilungen im gesetzlichen Umlegungsverfahren gegen eine Geldleistung sind von der Grunderwerbsteuer befreit - Änderung der Rechtsprechung BKPV 98/2001 BFH-Urteil vom II R 25/98 ( BStBl II 2000, 206) Leitsätze: 1. Soweit die einem Beteiligten an einem Umlegungsverfahren zugeteilten Grundstücke mit ihm schon vorher gehörenden Einwurfgrundstücken identisch, d.h. flächen- und deckungsgleich sind, wird kein der Grunderwerbsteuer unterliegender Rechtsvorgang verwirklicht (Bestätigung des BFH-Urteils vom 29. Oktober 1997 II R 36/95, BFHE 183, 269, BStBl II 1998, 27). 2. Soweit die zugeteilten Flächen mit den Einwurfgrundstücken nicht identisch sind, handelt es sich zwar um grunderwerbsteuerbare Vorgänge, die jedoch nach 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. b GrEStG 1983 von der Grunderwerbsteuer befreit sind, wenn die Eigentumsänderung nach dem BauGB durch Ausspruch der Behörde erfolgt und der neue Eigentümer in diesem Verfahren als Eigentümer eines im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücks Beteiligter ist. Die Herausnahme solcher Grundstückszuteilungen aus der Steuerbefreiung, für die der neue Eigentümer eine Geldleistung zu erbringen hat, weil er keinen oder keinen wertgleichen Grundstücksverlust im Umlegungsgebiet erlitten hat, wird nicht aufrechterhalten (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteil vom 1. August 1990 II R 6/88, BFHE 162, 146, BStBl II 1990, 1034). Heft 1/2001 Seite 201

2 Fach 9/Blatt 21 Beratungsdienst für Kommunalbetriebe Grunderwerbsteuer in der Flurbereinigung BKPV 99/2001 Finanzministerium Baden-Württemberg, Erlaß vom S 4500/6 (Steuer-Eildienst 2001 S. 100) 1. Allgemeines Erwerbsvorgänge in Verfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz i.d.f. vom (BGBl. I, 546), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl I, 1430), - FlurbG - unterliegen der Grunderwerbsteuer, soweit sie nicht nach 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. a oder 3 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I, 418 ber. S. 1804), geändert durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom (BGBl. I, 402) - GrEStG -, von der Besteuerung ausgenommen sind. 2. Nicht steuerbare Rechtsvorgänge in Verfahren nach dem FlurbG Nach 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. a GrEStG unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer der Übergang des Eigentums durch Abfindung in Land und die unentgeltliche Zuteilung von Land für gemeinschaftliche Anlagen in den Verfahren nach dem FlurbG. Unvermeidbare Mehrausweisungen im Flurbereinigungsverfahren bzw. im freiwilligen Landtauschverfahren sind von der Besteuerung ausgenommen. 3. Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung In Verfahren nach dem FlurbG ist die über eine nicht steuerbare Landabfindung hinausgehende Landzuteilung ebenso wie die übrigen steuerpflichtigen Erwerbsvorgänge nach 3 Nr. 1 GrEStG von der Besteuerung ausgenommen, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebliche Wert (nach 8 GrEStG der Wert der Gegenleistung) DM nicht übersteigt. 4. Auswirkungen auf die an Verfahren nach dem FlurbG Beteiligten Die unter Nrn. 2 und 3 genannten Vorschriften wirken sich in den Verfahren nach dem FlurbG wie folgt aus: 4.1 Beteiligte Grundstückseigentümer und sonstige Rechtsinhaber Der Grunderwerbsteuer unterliegen nicht die wertgleiche Landabfindung nach 44 Abs. 1 FlurbG einschließlich unvermeidbare Mehrausweisungen nach 44 Abs. 3 FlurbG, die ebenfalls unter den Begriff der Abfindung in Land im Sinne von 1 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. a GrEStG fallen. Darüber hinausgehende Ausweisungen, für die der neue Eigentümer eine Geldleistung zu erbringen hat, unterliegen dagegen der Steuer. Das zur Behandlung von Mehrzuteilungen im Umlegungsverfahren ergangene Urteil des BFH vom (BStBl II 2000, 206) findet insoweit keine entsprechende Anwendung; die Landabfindung nach 44 Abs. 6 FlurbG im Wege des Austausches in einem anderen Flurneuordnungs- oder Zusammenlegungsgebiet; die Landabfindung nach 44 Abs. 7 FlurbG beim Austausch eines Grundstücks zwischen einem Umlegungsgebiet und einem Flurneuordnungsgebiet; Seite 202 Heft 1/2001

3 Beratungsdienst für Kommunalbetriebe Fach 9/Blatt die Landabfindung nach 48 FlurbG bei Teilung oder Bildung von gemeinschaftlichem Eigentum; die Landabfindung nach 49 Abs. 1 und 73 FlurbG zum Ausgleich für aufgehobene bzw. in Land abzufindende Rechte an einem Grundstück; die Landabfindung nach 50 Abs. 4 FlurbG für nicht unter 50 Abs. 1 FlurbG fallende wesentliche Grundstücksbestandteile; der wertgleiche Grundstückstausch in einem freiwilligen Landtausch nach 103 b Abs. 1 FlurbG einschließlich unvermeidbarer Mehrausweisungen Grunderwerbsteuerpflichtig sind, wenn die Grenze von 5000 DM überschritten wird, jeder privatrechtliche Erwerbsvorgang, z.b. Kaufvertrag, Tauschvertrag oder Auflassung; die Landzuteilung nach 54 Abs. 2 FlurbG aus Land, das durch Verzicht auf Landabfindung ( 52 FlurbG), durch Aufbonitierung ( 46 FlurbG) oder in sonstiger Weise (z.b. 49 FlurbG) anfällt und zur Abfindung der Teilnehmer nicht benötigt wird; die Landzuteilung nach 55 Abs. 1 FlurbG an Siedler aus dem Landabfindungsanspruch eines Siedlungsunternehmens; die Mehrausweisung in einem freiwilligen Landtausch nach 103 b Abs. 1 FlurbG, soweit sie nicht unter Nummer fällt. 4.2 Teilnehmergemeinschaft Der Grunderwerbsteuer unterliegt nicht die unentgeltliche Zuteilung der gemeinschaftlichen Anlagen ( 39 Abs. 1 FlurbG) nach 2 Abs. 2 Satz 1 FlurbG. 4.3 Verband der Teilnehmergemeinschaften Der Ankauf von Land im Rahmen der Bodenbevorratung nach 26 c Abs. 1 FlurbG ist grunderwerbsteuerpflichtig. Eine Steuerbefreiung nach 29 Reichssiedlungsgesetz (RSG) ist nicht möglich, da 29 RSG wegen 25 Abs. 12 Satz 2 GrEStG nicht mehr anwendbar ist. 4.4 Gemeinden, Träger von öffentlichen Bauvorhaben und sonstige öffentliche Träger Der Grunderwerbsteuer unterliegen nicht die Landabfindungen und Landtausche in den Fällen der Nr ; die unentgeltliche Zuteilung von Flächen für öffentliche Anlagen nach 40 FlurbG, jedoch nur soweit diese zugleich gemeinschaftliche Anlagen ( 39 Abs. 1 FlurbG) sind; die unentgeltliche Zuteilung der gemeinschaftlichen Anlagen ( 42 Abs. 2 Satz 2 FlurbG) Grunderwerbsteuerpflichtig sind, wenn die Freigrenze von DM überschritten wird (vgl. Nr. 3), die Zuteilung von Flächen für öffentliche Anlagen nach 40 FlurbG, soweit sie nicht zugleich gemeinschaftliche Anlagen sind und damit unter Nr fallen; die Zuteilung von Flächen an den Träger eines Unternehmens nach 88 Nr. 4 FlurbG. Heft 1/2001 Seite 203

4 Fach 9/Blatt 22 Beratungsdienst für Kommunalbetriebe 5. Der Landabfindungsverzicht nach 52 FlurbG Der Verzicht auf Landabfindung nach 52 FlurbG zu Gunsten der Teilnehmergemeinschaft ist kein Rechtsvorgang im Sinne von 1 GrEStG und unterliegt daher nicht der Grunderwerbsteuer. Es findet lediglich ein Verzicht zu Gunsten der Teilungsmasse statt, über den die Flurneuordnungsbehörde im Rahmen der Neuverteilung entscheidet. Dies gilt auch für Verzichtserklärungen zu Gunsten Dritter, selbst wenn der Dritte im Zusammenhang mit der Verzichtserklärung bis zur Neuverteilung eine Einweisung in Besitz und Nutzungen erhält. Da in einem solchen Fall kein Übergang der Verwertungsbefugnis im Sinne des 1 Abs. 2 GrEStG vorliegt (vgl. BFH-Urteil vom II R 47/99 - zur Veröffentlichung bestimmt -), ist erst die Landzuteilung an den Dritten nach Nr steuerpflichtig. Entsprechendes gilt bei der Zustimmung eines Siedlungsunternehmens nach 55 Abs. 1 FlurbG, ihm zustehendes Abfindungsland Siedlern zuzuteilen. 6. Stichtag Die Grunderwerbsteuer entsteht in den Fällen der Nrn und mit dem in der (vorzeitigen) Ausführungsanordnung nach 61 bzw. 63 FlurbG bestimmten Zeitpunkt, zu dem der im Flurneuordnungsplan vorgesehene neue Rechtszustand an die Stelle des bisherigen tritt. 7. Anzeigepflicht Nach 18 GrEStG hat die Flurneuordnungsbehörde über Entscheidungen, durch die ein Wechsel im Grundstückseigentum bewirkt wird, dem zuständigen Finanzamt Anzeige zu erstatten, und zwar auch dann, wenn der Rechtsvorgang von der Besteuerung ausgenommen ist ( 18 Abs. 3 Satz 2 GrEStG). 8. Anzeigefrist Die Anzeigefrist von zwei Wochen ( 16 Abs. 3 Satz 1 GrEStG) beginnt in Verfahren nach dem FlurbG mit dem nach Nr. 6 bestimmten Zeitpunkt. 9. Anzeige 9.1 Innerhalb dieser Frist erstattet die Flurneuordnungsbehörde dem Finanzamt Anzeige über die (vorzeitige) Ausführungsanordnung, den darin bestimmten Zeitpunkt des Eintritts des neuen Rechtszustandes ( 61, 63 FlurbG) sowie darüber, daß die Auszüge aus dem Flurneuordnungsplan (Nachweise der Teilnehmer - alter und neuer Bestand - jedoch ohne die Angaben über Eintragungen in den Abteilungen II und III des Grundbuchs) bei der Flurneuordnungsbehörde eingesehen werden können. Die Anzeige ist unabhängig davon zu erstatten, ob die Ausführungsanordnung Rechtskraft erlangt hat oder nicht. 9.2 Die nach dem unanfechtbar gewordenen Flurneuordnungsplan endgültigen Erwerbsvorgänge zeigt die Flurneuordnungsbehörde dem Finanzamt im Einzelnen erst zum Zeitpunkt des Ersuchens auf Grundbuchberichtigung ( 79 FlurbG) an. Entsprechendes gilt in den Fällen des 82 FlurbG. 9.3 Zur Erstattung der Anzeige nach Nr. 9.2 sendet die Flurneuordnungsbehörde einen Abdruck des Grundbuchberichtigungsersuchens und der nach 80 FlurbG oder 82 Satz 2 FlurbG erforderlichen Unterlagen in zweifacher Ausfertigung (eine Ausfertigung für die Bewertungsstelle) an das Finanzamt, jedoch ohne Angaben über Eintragungen in den Abteilungen II und III des Grundbuches. Sofern die Bundesrepublik Deutschland oder ein Bundesland Beteiligter ist, ist das Grundbuchberichtigungsersuchen um die Angabe und Anschrift der örtlichen Behörde, die die Gebietskörperschaft im Flurneuordnungsverfahren vertreten hat, zu ergänzen. Darüber hinaus sind die Auszüge aus dem Flurneuordnungsplan - Grundstücke - durch folgende Angaben zu ergänzen: Bezeichnung der für die Grunderwerbsteuer in Betracht kommenden Grundstücke (ggf. mit dem Vermerk teilweise ), Größe dieser Grundstücke, Höhe des festgesetzten Geldbetrages und evtl. Wert sonstiger Gegenleistungen, Seite 204 Heft 1/2001

5 Beratungsdienst für Kommunalbetriebe Fach 9/Blatt 23 Angabe der gesetzlichen Grundlage für die Zuteilung (auch bei unentgeltlichen Zuteilungen). Dabei ist es notwendig, diese Angaben über die steuerpflichtigen Zuteilungen, Mehrausweisungen und sonstigen Erwerbsvorgänge den Finanzämtern unsaldiert und ohne Abzug eventueller Flächenabgänge, Minderausweisungen u.ä. mitzuteilen, da andernfalls die grunderwerbsteuerlichen Konsequenzen nicht zutreffend gezogen werden können. Der Anzeige ist eine Auflistung nach Ordnungsnummern über die für die Grunderwerbsteuer bedeutsamen Vorgänge beizufügen. 9.4 Die Flurneuordnungsbehörde unterrichtet das Finanzamt über die nach Erstattung der Anzeige eingetretenen Änderungen oder Ergänzungen des Flurneuordnungsplanes ( 64 FlurbG) durch Übersendung eines berichtigten Auszuges entsprechend den Ausführungen zu Nr. 9.3 für die jeweils betroffenen Ordnungsnummern. 9.5 Das Finanzamt übersendet die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Flurneuordnungsbehörde. Dieser Erlaß ergeht im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der anderen Länder und tritt an die Stelle des Bezugserlasses. Er wird im Gemeinsamen Amtsblatt des Landes Baden-Württemberg veröffentlicht. Erwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks BKPV 100/2001 FinMin. Baden-Württemberg, Erlass vom S 4500/9 (Der Betrieb 2001 S. 841) Der BFH hatte sich im Urteil vom (BStBl. II 1991 S.271 = DB 1991 S. 1431) zur Frage geäußert, ob der mit einem Grundstück verbundene Erbbauzinsanspruch auch grunderwerbsteuerlich Bestandteil des belasteten Grundstücks ist. Er hatte diese Frage unter Hinweis darauf verneint, dass eine andere Entscheidung zu einer doppelten Besteuerung des Erbbauzinses in derartigen Fällen führe. Dieses Urteil war nach den Erlassen vom S 4500/9, vom S 4500/9 und vom S 4500 A/9 in den durch Erlass vom S 4500/9 geänderten Fassung nicht auf Erwerbsvorgänge anwendbar, die in den Anwendungsbereich des GrEStG 1983 fallen. Mit Beschluss vom (BStBl. II 2000 S. 433 = DB 2000 S. 1598) hat der BFH nun ausdrücklich festgehalten, dass das Urteil vom auch für die Anwendung des GrEStG in der ab dem geltenden Fassung maßgebend ist. Der mit einem Grundstückserwerb nach dem GrEStG 1983 verbundene Erwerb des Erbbauzinsanspruchs unterliegt nach Auffassung des BFH daher nicht der GrESt. Dieser BFH-Beschluss soll auf alle offenen Fälle angewendet werden und beim Erwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks soll die Gegenleistung auf das Grundstück einerseits und den nicht der GrESt. unterliegenden Erwerb des Erbbauzinsanspruchs andererseits aufgeteilt werden. Hierbei kann aus Vereinfachungsgründen der Wert der Gesamtgegenleistung um den Kapitalwert des Rechts auf Erbbauzins gekürzt werden. Der BFH-Beschluss vom ist sowohl auf Fälle, in denen das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück vom Erbbauberechtigten selbst als auch auf Fälle, in denen das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück von einem Dritten erworben wird, anzuwenden. Die Erlasse vom und vom sind nicht mehr anzuwenden und werden aufgehoben. Rdn. 6 des Erlasses vom geändert durch den Erlass vom , ist ebenfalls nicht länger anzuwenden. Zur Frage der weiteren Anwendung des 1 Abs. 7 GrEStG gilt Folgendes: Unterliegt beim Erwerb eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks der Anspruch auf den Erbbauzins als bloße Geldforderung nicht der GrESt., so ist dem 1 Abs. 7 GrEStG mit seiner bisherigen Zielsetzung an sich die Grundlage entzogen. Die für Verkehrsteuern zuständigen Vertreter der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder haben sich daher für eine Aufhebung der Vorschrift ausgesprochen. Heft 1/2001 Seite 205

6 Fach 9/Blatt 23 Beratungsdienst für Kommunalbetriebe 1 Abs. 7 GrEStG bleibt bis dahin aber weiter grundsätzlich anwendbar. Gehört der auf den Erbbauzinsanspruch entfallende Anteil der Gegenleistung nicht zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage, so kommt es zwar insoweit nicht zu einer Doppelbelastung, die durch Anwendung von 1 Abs. 7 GrEStG vermieden werden müsste. Gleichwohl ist eine Anwendung dieser Vorschrift insoweit nicht ausgeschlossen, als ihre Entlastungswirkung über den aus der Gesamtgegenleistung auszuscheidenden Anteil des Erbbauzinsanspruchs hinausgeht. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn - z. B. beim Erwerb des belasteten Grundstücks kurze Zeit vor Erlöschen des Erbbaurechts - nur noch ein geringer Teil der Gegenleistung auf den Erbbauzins entfällt. Dieser Erlass ist im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der anderen Länder ergangen. Übergang von Grundstücken bei Umwandlungen, Einbringungen und anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage BKPV 101/2001 FinMin. Baden-Württemberg, Erlass vom S 4520 / 2 (DStR 2000 S. 284) Durch Art. 15 Nr. 4 des Steuerentlastungsgesetzes 1999/2000/2002 vom (BGBl I, 402; BStBl I, 304) ist u. a. 8 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG neu gefasst worden. Aufgrund dieser Neufassung ist der Erlass vom (DStR 1998, 82) in der durch Erlass vom (DStR 1999, 1773) modifizierten Fassung wie folgt zu ändern (die geänderten Textpassagen sind jeweils durch Kursiv- und Fettschrift hervorgehoben): 1. Abschnitt A (Umwandlungen) Absätze 1 bis 3 erhalten folgende Fassung: Nach dem Umwandlungsgesetz vom (BGBl I, 3210; berichtigt: BGBl I 1995, 428) - UmwG - und den nachfolgenden Änderungen dieses Gesetzes können Rechtsträger durch 1. Verschmelzung 2. Spaltung 3. Vermögensübertragung 4. Formwechsel umgewandelt werden. Umwandlungen unterliegen mit Ausnahme des Formwechsels nach 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG der Grunderwerbsteuer, soweit das Eigentum an Grundstücken aus dem Vermögen des übertragenden Rechtsträgers auf den übernehmenden Rechtsträger übergeht. Die Bemessungsgrundlage bei derartigen Erwerbsvorgängen wurde im Rahmen des Jahressteuergesetzes 1997 neu geregelt ( 8 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG). Die Grunderwerbsteuer bemisst sich danach bei Umwandlungen im Sinne des Umwandlungsgesetzes, die nach dem verwirklicht werden ( 23 Abs. 4 GrEStG), nach den Werten i. S. des 138 Abs. 2 oder 3 BewG. Dies gilt nach Art. 15 Nr. 4 und Nr. 11 Buchst. c des Steuerentlastungsgesetzes 1999/2000/2002 vom (BGBl I, 402), auch für Umwandlungen auf Grund von anderen Bundesgesetzen oder Landesgesetzen, die nach dem verwirklicht werden. 2. Der letzte Absatz des Bezugserlasses vom wird wie folgt gefasst: Die Grundbesitzwerte nach 138 Abs. 2 oder 3 BewG sind als Bemessungsgrundlage erst Erwerbsvorgängen zu Grunde zu legen, die nach dem bzw verwirklicht wurden ( 23 Abs. 4 Satz 1 und 23 Abs. 6 Satz 1 GrEStG n. F). Für Erwerbsvorgänge, die vor dem verwirklicht worden sind, ist der Bezugserlass vom , ggf. auch der Bezugserlass vom , weiter anzuwenden. Seite 206 Heft 1/2001

7 Beratungsdienst für Kommunalbetriebe Fach 9/Blatt 25 Über die im Bezugserlass vom erfolgten Änderungen hinaus macht das am in Kraft getretene Gesetz zur Änderung des Umwandlungsgesetzes, des Partnerschaftsgesellschaftsgesetzes und anderer Gesetze vom (BGBl I, 1878) eine weitere Änderung in Abschnitt A, IV (Formwechsel) Tz. 1 des Bezugserlasses vom erforderlich. Denn Art. 1 Nr. 33 des Gesetzes vom sieht auch eine Neufassung des 226 UmwG vor, wonach eine Kapitalgesellschaft im Rahmen des Formwechsels auch die Rechtsform einer Partnerschaftsgesellschaft erlangen kann. Abschnitt A, IV (Formwechsel) Tz. 1 erhält daher folgende Fassung: 1. Ein Formwechsel ist möglich von Personenhandelsgesellschaften (KG, OHG) in Kapitalgesellschaften (GmbH, AG, KGaA) oder eingetragene Genossenschaften, von Partnerschaftsgesellschaften in Kapitalgesellschaften oder eingetragene Genossenschaften, von Kapitalgesellschaften in Gesellschaften des bürgerlichen Rechts, Personenhandelsgesellschaften, Partnerschaftsgesellschaften, andere Kapitalgesellschaften oder eingetragene Genossenschaften, von eingetragenen Genossenschaften in Kapitalgesellschaften, von rechtsfähigen Vereinen in Kapitalgesellschaften oder eingetragene Genossenschaften, von Versicherungsvereinen auf Gegenseitigkeit in Aktiengesellschaften, von Körperschaften und Anstalten des öffentlichen Rechts in Kapitalgesellschaften. Dieser Erlass ergeht im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der anderen Länder. Gegenstand des Erwerbsvorgangs BKPV 102/2001 OFD Hannover, Verfügung vom S StH 563 -, S StO 243 (Steuer- Eildienst 2000 S. 500) 1. Maßgeblichkeit der vertraglichen Vereinbarungen Ob Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück in bebautem oder unbebautem Zustand ist, richtet sich nach den Vereinbarungen der Parteien. Haben sie das bebaute Grundstück zum Vertragsgegenstand gemacht, ist es in diesem Zustand zu besteuern. Fehlen ausdrückliche Vereinbarungen - was häufig vorkommt - ist der Zustand maßgebend, in dem sich das Grundstück bei Vertragsabschluß befindet (Pahlke/Franz, GrEStG 2. Auflage, 9 Rz. 5). Ein Zustand, den es nicht mehr hat und den es auch nicht mehr erhalten soll, kann nicht Vertragsgegenstand sein (BFH-Urteil vom , BStBl II 1997, 776; Pahlke/Franz a.a.o., 9 Rz. 6). 2. Künftiger Grundstückszustand als Gegenstand des Erwerbsvorgangs Die Frage, in welchem Zustand ein Grundstück zu besteuern ist, stellt sich insbesondere dann, wenn getrennte Verträge über den Erwerb des Grundstücks und über die Errichtung eines Gebäudes abgeschlossen werden. Solche Verträge können bereits zivilrechtlich verknüpft sein (siehe Ziffer 2.1), sie können aber auch nach den besonderen grunderwerbsteuerlichen Grundsätzen als Einheit zu behandeln sein (siehe Ziffer 2.2). Heft 1/2001 Seite 207

8 Fach 9/Blatt 24 Beratungsdienst für Kommunalbetriebe 2.1 Zivilrechtliche Verknüpfung des Grundstücksvertrags und des Bauvertrags Vereinbaren die Parteien in einer Urkunde die Übertragung eines Grundstücks und die Errichtung eines Gebäudes durch den Verkäufer, so spricht dies für das Vorliegen eines (gemischten) Vertrags. Entscheidend ist aber nicht so sehr das Zusammenfassen der Vereinbarungen in einer Urkunde, sondern der aus den Gesamtumständen abzuleitende Parteiwille (vgl. Boruttau-Sack, GrEStG, 14. Auflage, 9 Rn. 161 a, b). Der Bundesfinanzhof geht bei Vorliegen eines Vertrags davon aus, daß Gegenstand des Erwerbsvorgangs das bebaute Grundstück ist (vgl. Urteil vom , BStBI 1983 II S. 606). Liegen nach diesen Grundsätzen zwei oder mehrere Verträge vor, können sie gleichwohl zivilrechtlich verknüpft sein, insbesondere wenn ihre Gültigkeit ausdrücklich voneinander abhängig gemacht wird (BGH vom VII ZR 34/83 -, NJW 1983 S. 869). Ein rechtlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen besteht aber auch dann, wenn die Vereinbarungen ohne ausdrückliche Bestandsverknüpfung nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, daß sie miteinander stehen und fallen sollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen läßt und die andere Partei ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, liegt ein einheitlicher Vertrag vor (BGH a.a.o., Boruttau-Sack a.a.o., 9 Rn. 162 a). Ein Baubeginn vor Vertragsabschluß spricht für eine Vertragsverknüpfung (Pahlke/Franz a.a.o., 9 Rz. 6). Sie kann auch gegeben sein, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen beteiligt sind, z.b. wenn Grundstücksverkäufer und das mit der Gebäudeerrichtung beauftragte Unternehmen nicht identisch sind. Die rechtliche Einheit der mehreren Verträge hat zur Folge, daß alle Verträge beurkundungspflichtig sind (Pahlke/Franz a.a.o., 9 Rz. 15). In der Praxis werden hiervon betroffene Bauverträge gleichwohl oft nicht beurkundet, ihre (zeitweilige) Unwirksamkeit nehmen die Beteiligten in Kauf. Sie wird nach 313 Satz 2 BGB geheilt durch Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Nach dem BFH- Urteil vom , BStBI 1994 II S. 409, unterliegt ein infolge unvollständiger Beurkundung unwirksames (nichtiges) Rechtsgeschäft gleichwohl der Steuer ( 41 Abs. 1 AO i.v.m. 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG), wenn die Beteiligten ihren Erklärungen gemäß auf die Erfüllung hinwirken (Pahlke/Franz a.a.o., 9 Rz. 15). Die zivilrechtliche Einheit von getrennten Verträgen führt zu einer Besteuerung des bebauten Grundstücks (Boruttau-Sack a.a.o., 9 Rn. 162 b). Die (schwierigen) Zivilrechtsfragen haben für die Grunderwerbsteuer an Bedeutung verloren, weil auch bei fehlender zivilrechtlicher Verknüpfung aufgrund der BFH-Rechtsprechung Gegenstand des Erwerbsvorgangs das bebaute Grundstück sein kann (siehe Ziffer 2.2). 2.2 Grunderwerbsteuerrechtlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstücksvertrag und dem Bauvertrag Der Bundesfinanzhof hat seine Rechtsprechung im Urteil vom II R 17/99 - (BStBl 2000 II S. 34) bestätigt. Er führt darin aus: Ob als Gegenstand eines Erwerbsvorgangs das zukünftig bebaute Grundstück anzusehen ist, kann sich (auch) aus den mit dem tatbestandserfüllenden Rechtsgeschäft in rechtlichem oder objektiv engem sachlichem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen oder Umständen ergeben, die insgesamt zu dem Erfolg führen, daß der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält. Dies ist nicht nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln und kann auch aus dem Zusammenwirken mehrerer auf der Veräußererseite folgen, wenn die Umstände des Zusammenwirkens ergeben, daß der Erwerber ein bebautes Grundstück erhält. Ist dies der Fall, so gehören alle Aufwendungen des Grundstückserwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung, die von ihm für die Verschaffung des bebauten Grundstücks gewährt werden. Auf die Motive, die zu der Vertragsgestaltung geführt haben, kommt es nicht an. Die Besteuerung der Bausubstanz wird daher nicht dadurch ausgeschlossen, daß eine Gemeinde in einem Baugebiet eine bestimmte sozial- und familienpolitische Zielsetzung verwirklichen will und die Grundstücke daher nur an Kunden der von ihr ausgewählten Bauunternehmen vergibt (Pahlke/Franz a.a.o., 9 Rz. 9). Eine den Wertungen des 4 Nr. 9 Buchst. a UStG widersprechende Doppelbelastung mit Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer liegt nach dem Urteil vom nicht vor. Seite 208 Heft 1/2001

9 Beratungsdienst für Kommunalbetriebe Fach 9/Blatt Die Veräußererseite besteht aus mehreren Personen Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen besteht, wenn die Veräußerer (Grundstückseigentümer, Makler, Bauunternehmer, Initiator usw.) ihr Verhalten aufeinander abstimmen und dadurch bewirken, daß der Interessent das Grundstück nur erhält, wenn er auch die übrigen Verträge abschließt. Es müssen also Absprachen bestehen, die auch mündlich erteilt sein können (Pahlke/Franz a.a.o., 9 Rz. 22). Für Absprachen sprechen folgende Indizien: Das Bauunternehmen wirbt in Anzeigen/Prospekten unter Angabe des Grundstücks; der Grundstückseigentümer und das Bauunternehmen sind miteinander verbunden (gesellschaftsrechtlich oder personell); die von einem Grundstückseigentümer verkauften Grundstücke eines Baugebiets werden von demselben oder einem ihm verbundenen Unternehmen bebaut; das Bauunternehmen wurde dem Kunden vom Grundstückseigentümer benannt Zeitliche Abfolge der Verträge Hat sich der Erwerber schon vor Abschluß des Grundstücksvertrags oder zeitgleich mit ihm durch einen Gebäudeerrichtungsvertrag gebunden, so ist - das Vorliegen von Absprachen vorausgesetzt - ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Vereinbarungen zu bejahen (BFH-Urteil vom , BStBl 1996 II S. 542; Pahlke/Franz a.a.o., 9 Rz. 19). Bei Abschluß des Bauvertrags nach dem Grundstücksvertrag ist ein sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen gegeben bei vorherigen Absprachen (Ziffer 2.2.1), bei einem faktischen Zwang (Ziffer 2.2.2) und bei Hinnahme eines von der Veräußererseite vorbereiteten Geschehensablaufs (Ziffer 2.2.3; vgl. Pahlke/Franz a.a.o., 9 Rz. 20) Faktischer Zwang Eine in einem einheitlichen Baukörper befindliche Eigentumswohnung kann nur zusammen mit den übrigen Wohnungen errichtet werden (Ausnahme siehe Pahlke/Franz a.a.o., 9 Rz. 21). Der Käufer einer noch zu erstellenden Wohnung ist daher regelmäßig gezwungen, in die bereits von den Vorerwerbern geschlossenen Verträge einzutreten. Bei Reihen- und Doppelhäusern kommt es darauf an, ob die einzelne Einheit für sich (also unabhängig von den benachbarten Einheiten) errichtet werden kann Hinnahme eines vorbereiteten Geschehensablaufs Die Hinnahme eines von der Anbieterseite vorbereiteten Geschehensablaufs durch den Erwerber indiziert nach dem BFH-Urteil vom (BStBl 1995 II S. 331) unabhängig von der zeitlichen Abfolge der Vertragsabschlüsse einen objektiven engen sachlichen Vertragszusammenhang. Ein vorbereiteter Geschehensablauf liegt vor, wenn der Grundstücksverkäufer und ein Bauunternehmen, ein Betreuungsunternehmen oder ein sonstiger Initiator zusammenwirken (durch Absprache) und dem Interessenten ein auf das betreffende Grundstück bezogenes konkretes Angebot zu einem im wesentlichen feststehenden Preis machen; bloße Bebauungsvorschläge genügen nicht. Der Erwerber kann die indizierte Einheitlichkeit der Verträge erschüttern, indem er nachweist, daß entgegen dem Anschein ein Zusammenhang nicht bestand. Ein bloßes Bestreiten reicht ebenso wenig aus wie die Vorlage von Gefälligkeitsangeboten anderer Bauunternehmen (Pahlke/Franz a.a.o., 9 Rz. 23). Heft 1/2001 Seite 209

10 Fach 9/Blatt 25 Beratungsdienst für Kommunalbetriebe Es ist nur ein Veräußerer vorhanden Die Frage, in welchem Zustand das Grundstück zu besteuern ist, stellt sich insbesondere dann, wenn der Grundstückseigentümer Bauunternehmer ist. Sind der Grundstücksvertrag und der Bauvertrag in einer Urkunde enthalten, ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs das bebaute Grundstück (siehe Ziffer 2.1). Getrennte Verträge können eine grunderwerbsteuerliche Einheit bilden, wenn der Bauvertrag vor oder zeitgleich mit dem Grundstücksvertrag geschlossen wurde (siehe Ziffer ) oder wenn - bei nachträglichem Abschluß des Bauvertrags - ein faktischer Zwang gegeben ist. Der Unternehmer ist in aller Regel auf den Bauauftrag angewiesen, der Grundstückshandel dient diesem Zweck. Das unbebaute Grundstück wird daher nur ausnahmsweise Gegenstand der Besteuerung sein, insbesondere bei einem nachgewiesenen Notverkauf zur Erhaltung der Zahlungsfähigkeit. Der Käufer muß aber stets nachweisen, daß er in der Auswahl des Bauunternehmens frei war und daß er hiervon auch Gebrauch gemacht hat. Innerhalb weniger Tage erstellte Angebote anderer Unternehmen sprechen für Gefälligkeitsangebote. 2.3 Erwerbe durch Funktionsträger Erwerben Funktionsträger mit bestimmendem Einfluß auf das Ob und das Wie der Bebauung Teile des Objekts (z.b. weil sich nicht genügend Interessenten gefunden haben), dann ist das Grundstück in dem Zustand zu besteuern, in dem es sich bei Vertragsabschluß befindet. Die künftig anfallenden Baukosten sind nicht zu besteuern (vgl. Pahlke/Franz a.a.o., 9 Rz. 28). 2.4 Baubetreuung Beschränkt sich die Tätigkeit des Baubetreuers darauf, die Bauplanung zu erstellen, die Baugenehmigung zu beantragen und die Finanzierung zu besorgen, dann ist das unbebaute Grundstück Besteuerungsgegenstand. Anders, wenn das Betreuungsunternehmen einen Festpreis garantiert oder/und Absprachen mit Bauunternehmen/dem Grundstückseigentümer getroffen hat, die bewirken, daß der Interessent das Grundstück nur zusammen mit der Bauleistung erhalten kann. Seite 210 Heft 1/2001