bfw liegenschaften JAHRESBERICHT

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1 bfw liegenschaften 2010 JAHRESBERICHT

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3 Auf einen Blick Kennzahlen nach IFRS Erfolgsrechnung Total Erfolg aus Vermietung in CHF Total Erfolg aus Neubewertung in CHF Total Erfolg aus Verkauf in CHF Betriebsergebnis (EBIT) in CHF Gewinn inkl. Neubewertungserfolg / latenten Steuern in CHF Gewinn exkl. Neubewertungserfolg / latenten Steuern in CHF '166 Eigenkapitalrendite inkl. Neubewertungen 1) in % 10.2% 5.2% Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertungen 2) in % 10.2% 3.9% Bilanz Bilanzsumme in CHF Eigenkapital in CHF Eigenkapitalquote in % 42.7% 35.3% Hypothekarvolumen in CHF Fremdfinanzierungsgrad in % 57.3% 64.7% Fremdbelehnung der Liegenschaften in % 61.3% 63.6% Net Gearing 3) in % 104.0% 178.9% Portfolio Total Liegenschaftenportfolio in CHF ' Bruttorendite 4) in % 7.5% 6.7% Nettorendite 5) in % 5.3% 5.1% Leerstandsquote 6) in % 6.6% 3.8% Durchschnittlicher Zinssatz in % 2.7% 2.5% Zinsspread in % 2.5% 2.6% Durchschnittliche Restlaufzeit Jahre Kennzahlen pro Aktie Börsenkurs der Aktie am 31. Dezember in CHF Net asset value (NAV) am 31. Dezember in CHF Gewinn je Aktie inkl. Neubewertung (EPS) in CHF Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (EPS) in CHF Definitionen: 1) Gewinn in Relation zum durchschnittlichen Eigenkapital 2) Gewinn abzüglich Erfolg aus Neubewertung zuzüglich zurechenbare latente Steuern im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital 3) Netto-Finanzverbindlichkeit in Relation zum Eigenkapital 4) Bruttorendite entspricht dem Mietertrag (SOLL) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) 5) Nettorendite entspricht dem Nettoertrag (Mietertrag (IST) abzüglich Betriebs- und Instandhaltungskosten) in Prozent des Marktwertes (Fair Value) 6) Leerstandsquote entspricht dem Leerstand ohne Mietzinsverluste in Relation zum Mietertrag (SOLL) 1

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5 Inhalt Referenzobjekte 4-11 Brief an die Aktionäre Strategie Portfolio 15 Persönlichkeiten Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Corporate Governance Jahresrechnung nach IFRS Bericht der Revisionsstelle Bewertungstestat des Immobilienschätzers Jahresrechnung nach Schweiz. Obligationenrecht Bericht der Revisionsstelle Informationen für Aktionäre und Medien 114 3

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7 Wohnen Anteil im Bestandesportfolio 56 % Sevelen, Arinstrasse 42 bfw liegenschaften 5 ag 5 Jahresbericht Jahresbericht

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9 Wohnen & Geschäft Anteil im Bestandesportfolio 28 % St. Gallen, Zürcherstrasse 84 / Schibistrasse 3, 5 7

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11 Geschäft Anteil im Bestandesportfolio 8 % Neuhausen am Rheinfall, Rundbuckstrasse 6 9

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13 Neubau Anteil im Bestandesportfolio 8 % Kreuzlingen, Romanshornerstrasse 32a-44a 11

14 Brief an die Aktionäre EBIT +66% auf CHF 28.3 Mio. Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre Wir freuen uns, Ihnen ein sehr gutes Jahresergebnis 2010 vorzulegen. Strategisch war die Berichtsperiode geprägt durch eine Reduktion der operativen Kosten, und durch die vom Verwaltungsrat beschlossene Portfoliobereinigung, die zum Verkauf von 28 Liegenschaften führte. Insgesamt konnte die im 2010 einen EBIT von CHF 28.3 Millionen und einen Gewinn von CHF 17.0 Millionen erwirtschaften. Unseren Aktionären schlagen wir an der Generalversammlung im April 2011 eine Ausschüttung aus der Reserve aus Kapitaleinlagen von CHF 0.90 pro Namenaktie Kategorie A und CHF 0.09 pro Namenaktie Kategorie B vor. Signifikante Ertragssteigerung Im Berichtsjahr 2010 wurden Netto-Mieterträge von CHF 25.2 Millionen erzielt gegenüber CHF 26.6 Millionen im Vorjahr. Der Rückgang ist mehrheitlich eine Folge des Verkaufs von drei Liegenschaften im Frühjahr 2010 und weiteren 25 Liegenschaften im Zeitraum zwischen Oktober bis anfangs Dezember 2010, die ab den entsprechenden Eigentumsübertragungen keine Mieterträge im Gesamtportfolio mehr beisteuerten. Der direkte Aufwand für vermietete Renditeliegenschaften reduzierte sich ebenfalls um CHF 1.5 Millionen auf CHF 6.1 Millionen gegenüber CHF 7.6 Millionen im Vorjahr. Dies ist zum Teil auf die verkauften Liegenschaften, auf zurückgehaltene Investitionen und auf die erfolgswirksame Auflösung einer nicht benötigten Rückstellung zurückzuführen. Der Erfolg aus Vermietung blieb mit rund CHF 19.0 Millionen unverändert gegenüber dem Vorjahreswert. Der unabhängige Immobilienschätzer KPMG hat per 31. Dezember 2010 eine Marktbewertung der insgesamt 56 Liegenschaften vorgenommen, die am Jahresende im Gesamtportfolio enthalten waren. Daraus resultierte ein Erfolg aus Neubewertung von CHF 0.6 Millionen gegenüber einem Neubewertungserfolg von CHF 2.2 Millionen im Operative Kosten um 42% auf CHF 2.4 Mio. gesenkt Der Brutto-Verkaufserlös für die im 2010 veräusserten Liegenschaften belief sich auf total CHF Millionen. Dieser Wert liegt CHF 13.8 Millionen oder 14.5% über den letzten DCF- Marktbewertungen durch den unabhängigen Immobilienschätzer und verdeutlicht die gute Marktverfassung und die fairen Bewertungen unseres Portfolios. Unter Berücksichtigung der Verkaufskosten (Grundbuch- und Handänderungskosten, Maklerhonorar, Vorfälligkeitsentschädigungen für frühzeitig aufgelöste Hypotheken, etc.) wurde ein Erfolg aus Verkauf von CHF 11.0 Millionen erzielt. Im Vorjahr wurden keine Liegenschaften verkauft. Der Personal-, Beratungs- und Verwaltungsaufwand konnte im 2010 um insgesamt CHF 1.8 Millionen auf CHF 2.4 Millionen gesenkt werden, gegenüber CHF 4.2 Millionen im Vorjahr. Dies ist mehrheitlich eine Folge des Verwaltungsratsentscheids, den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der bfw vermögensverwaltung ag per Jahresende 2009 zu kündigen und die Mitglieder der Geschäftsleitung ab 1. Januar 2010 direkt, bzw. im Mandatsverhältnis (CEO) bei der Gesellschaft anzustellen. Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erhöhte sich um 66% auf CHF 28.3 Millionen gegenüber CHF 17.1 Millionen im Vorjahr. Der Netto-Finanzaufwand blieb gegenüber der Vorjahresperiode unverändert bei rund CHF 6.8 Millionen. Die durchschnittlichen Zinskosten lagen bei 2.7% im 2010 gegenüber 2.5% im Vorjahr. Der Gewinn inkl. Neubewertungseffekte stieg um 111% auf CHF 17.0 Millionen gegenüber CHF 8.1 Millionen im Ohne Berücksichtigung der Neubewertungseffekte erhöhte sich der Gewinn um 174% auf CHF 16.9 Millionen gegenüber CHF 6.2 Millionen im Vorjahr. 12

15 Portfolio bleibt auf Wohnen fokussiert Der Wert des gesamten Liegenschafts-Portfolios belief sich per 31. Dezember 2010 auf CHF Millionen. Davon sind im Bestandesportfolio 40 Renditeliegenschaften mit einem Gesamtwert von CHF Millionen und ein Neubauprojekt mit einer Bewertung von CHF 25.3 Millionen enthalten. Der Portfolioanteil zum Verkauf bestimmte Liegenschaften enthielt per Jahresende noch 15 Renditeliegenschaften mit einem Wert CHF 41.0 Millionen. Gesamtportfolio nach Kategorien in CHF Mio. per 31. Dezember 2010 Strategisch bleibt unser Bestandesportfolio klar auf den Bereich Wohnen ausgerichtet. Wir erwarten, dass die Nachfrage nach attraktiven Wohnliegenschaften durch das Bevölkerungswachstum in der Schweiz und den heutigen Life Style in den kommenden Jahren weiter anhalten wird. Das Portfolio umfasst derzeit 23 Wohnliegenschaften, 13 Wohn-/Geschäftsliegenschaften und 4 Geschäftsliegenschaften. Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung beläuft sich auf über 81%. Im Berichtsjahr 2010 wurden die fertig erstellten Neubauprojekte in Thusis, Haag und St. Gallen in die Segmente Wohnliegenschaften bzw. Wohn-/Geschäftsliegenschaften integriert. Das noch verbleibende Neubauprojekt in Kreuzlingen ist ebenfalls auf den Wohnbereich ausgerichtet. Dieses wird in der ersten Jahreshälfte 2011 in das Segment Wohnliegenschaften überführt. Bestandes-Renditeliegenschaften Neubauliegenschaften 25.3 Zum Verkauf bestimmte Liegenschaften 41.0 Unser Portfolio ist zudem gut diversifiziert. 13 Objekte im Bestandesportfolio haben einen Marktwert von unter CHF 5 Millionen, 20 Liegenschaften einen Wert von zwischen CHF 5 10 Millionen und 8 Immobilien (inkl. Neubauliegenschaft) sind mit über CHF 10 Millionen bewertet. Die grösste Einzelliegenschaft, an der Seehalden/Wilerstrasse in Rorschacherberg, repräsentiert rund 11% des Portfoliowertes. Bestandesportfolio nach Anlagekategorie in CHF Mio. per 31. Dezember 2010 Die kumulierte Leerstandsrate aller Renditeliegenschaften (inkl. der im Berichtsjahr verkauften Liegenschaften) belief sich im Gesamtportfolio auf 6.6%. Sie liegt damit nach wie vor auf einem relativ tiefen Niveau. Die Nettorendite im Gesamtportfolio lag bei 5.3% und hat sich im Vorjahresvergleich um 0.2 Prozentpunkte erhöht. Zum Verkauf bestimmte Liegenschaften bereits weiter reduziert Seit Jahresbeginn 2011 wurden aus dem per 31. Dezember 2010 bestehenden Verkaufs-Portfolio im Zeitraum Januar/Februar bereits weitere 8 Liegenschaften zu einem Gesamtpreis von CHF 26.2 Millionen veräussert. Auch hier lag der Gesamt-Verkaufswert gut 11% über der letzten DCF-Bewertung. In dem Portfolio verbleiben derzeit noch sieben Liegenschaften. Wohnliegenschaften Wohn-/Geschäftsliegenschaften 88.8 Geschäftsliegenschaften 26.5 Neubauliegenschaften 25.3 Mit den erfolgreichen Verkäufen zu guten Marktwerten konnte die Gesellschaft ihre Liquidität substanziell verbessern. Der Verwaltungsrat hat daher beschlossen, zwei grössere Liegenschaften, namentlich in Glattfelden und Rorschacherberg, die beide in den kommenden fünf Jahren einen hohen Investitionsbedarf haben und ursprünglich ebenfalls in dem Verkaufs-Portfolio enthalten waren, wieder in das weitergeführte Bestandesportfolio zurück zu transferieren. Beide Immobilien liegen an attraktiven Standorten, haben tiefe Leerstandsquoten und weisen hohe Mietzinseinnahmen und ein gutes Entwicklungspotenzial auf. Sämtliche Instandsetzungsarbeiten gemäss Businessplan können aufgrund der verbesserten Liquiditätssituation der Gesellschaft wieder umgesetzt werden. Bestandesportfolio nach Anlagegrössen per 31. Dezember 2010 Liegenschaften unter CHF 5 Mio. 14% Zwischen CHF 5 bis 10 Mio. 46% Über CHF 10 Mio. 32% Neubauliegenschaften 8% 13

16 42.7% Eigenkapitalquote Portfolio Entwicklung Marktwert in CHF Mio. per 31. Dezember KPMG Real Estate AG bewertete das Liegenschaftsportfolio per 31. Dezember 2010 mit CHF Millionen. Durch den Verkauf von insgesamt 28 Liegenschaften innerhalb der Berichtsperiode ist der Gesamtportfoliowert zurückgegangen. Die positive Wertentwicklung des per 31. Dezember 2010 bestehenden Portfolios (inkl. zum Verkauf bestimmte Liegenschaften) beläuft sich auf 2.3% und ist auf die Wertentwicklung der Neubauprojekte (1.2%) und die innere Wertentwicklung des Gesamtportfolios an Renditeliegenschaften (1.1%) zurückzuführen. Die 1.1% der inneren Wertentwicklung sind auf die drei abgeschlossenen Neubauliegenschaften zurückzuführen. Die übrigen Bestandesliegenschaften haben sich gesamthaft nicht verändert. Für das Bewertungstestat des unabhängigen Immobilienschätzers verweisen wir auf Seite 100 dieses Jahresberichts. Solide Bilanzstruktur Per 31. Dezember 2010 belief sich die Bilanzsumme auf CHF Millionen. Als Folge der Verkäufe hat sie sich im Vergleich zum Vorjahr um CHF 44.7 Millionen reduziert. Die flüssigen Mittel beliefen sich auf CHF 42.1 Millionen gegenüber CHF 0.4 Millionen per Ende Das Eigenkapital stieg in der Berichtsperiode um CHF 14.3 Millionen auf CHF Millionen. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich auf 42.7% gegenüber 35.3% im Vorjahr. Der Net Asset Value pro Aktie erreichte CHF per 31. Dezember 2010 im Vergleich zu CHF per Jahresende Die Hypothekarschulden des Gesamtportfolios von CHF Millionen weisen per Bilanzstichtag 31. Dezember 2010 eine durchschnittliche Restlaufzeit von 2.3 Jahren auf, gegenüber 2.9 Jahren per Ende Insgesamt wurden im Berichtsjahr 2010 Hypothekarschulden von netto CHF 62.6 Millionen beglichen. Per Jahresanfang 2011 konnten wir die Zinsanbindung bei Hypotheken im Umfang von CHF 22 Millionen mit Laufzeiten von 10 Jahren verlängern. Dieses Zinsprogramm werden wir in 2011 bei entsprechenden Marktbedingungen weiterverfolgen, da wir in den kommenden zwei Jahren mit einem eher steigenden Zinsniveau rechnen. In der Bewirtschaftung des Kapitals weiten wir die Ziel-Eigenkapitalquote von bisher 35% auf neu 35% bis 45% aus. Damit streben wir eine höhere Eigenkapitalquote als in den vergangenen Jahren an, behalten aber gleichzeitig genügend Flexibilität, um bei sich bietenden Gelegenheiten das Portfolio auch wieder durch Zukäufe zu erweitern. Ausschüttung Aufgrund des sehr guten Ergebnisses mit einem Gewinn pro Aktie von CHF 3.36 hat der Verwaltungsrat beschlossen, der Generalversammlung vom 21. April 2011 eine Barausschüttung von CHF 0.90 pro Namenaktie Kategorie A und CHF 0.09 pro Namenaktie Kategorie B zu beantragen. Die Ausschüttung soll aus der Reserve aus Kapitaleinlagen erfolgen. Bezogen auf den Schlusskurs der Namenaktie Kategorie A per Jahresende 2010 entspricht dies einer Barrendite von rund 3.4%. Dank Im Namen des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung danken wir Ihnen, sehr verehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und Ihre Verbundenheit mit der. Mit freundlichen Grüssen Prof. Dr. Franz Jaeger Präsident des Verwaltungsrates Dr. Markus C. Egloff Chief Executive Officer 14

17 Strategie Portfolio Anlagestrategie investiert vorwiegend in Renditeliegenschaften in der Deutschschweiz. Im Zentrum stehen Objekte an Pendlerlagen um Wirtschaftszentren. Der Anlagefokus liegt primär auf Wohnliegenschaften. Es können auch Büro-, Geschäfts- und Gewerbeliegenschaften erworben werden. Die Objektgrösse beträgt in der Regel mindestens CHF 3 Mio. Bei den Investitionen wird immer ein angemessenes und ausgewogenes Rendite-/Risikoverhältnis angestrebt. Eine laufende Optimierung und Entwicklung des Immobilienportfolios soll die Rentabilität nachhaltig steigern. Über 81% Ertrag aus Wohnnutzung verdeutlicht den klaren Fokus auf den Bereich Wohnen Gesamtportfolio per 31. Dezember 2010 Gesamtportfolio CHF Mio. 56 Liegenschaften Wohnen CHF Mio 29 Liegenschaften Wohnen / Geschäft CHF Mio. 20 Liegenschaften Geschäft CHF 31.8 Mio. 6 Liegenschaften Neubau CHF 25.3 Mio. 1 Neubauprojekt Portfoliostrategie Mit einer breiten Portfoliodiversifikation nach Lage, Objektart, Nutzungsart der Flächen, Grösse der Objekte und Zustand der Bausubstanz wird eine optimale Ertrags- und Risikostruktur angestrebt. Das Gesamtportfolio enthält mindestens 40 Objekte. Der Mietertragsanteil aus Wohnnutzung entspricht mindestens zwei Drittel. Die Gesellschaft kann kurz- oder langfristiges Fremdkapital aufnehmen. Die eingesetzten Eigenmittel müssen mindestens 25% des gesamten Immobilienwertes betragen. Die Ziel-Eigenkapitalquote liegt zwischen 35% bis 45%. Der Marktwert des Immobilienportfolios wird halbjährlich durch einen unabhängigen Immobilienschätzer nach DCF-Methode ermittelt. Bestandesportfolio 1) per 31. Dezember 2010 Wohnen CHF Mio. 23 Liegenschaften Wohnen / Geschäft CHF 88.8 Mio. 13 Liegenschaften Bestandesportfolio CHF Mio. 41 Liegenschaften Geschäft CHF 26.5 Mio. 4 Liegenschaften Neubau CHF 25.3 Mio. 1 Neubauprojekt 41 Liegenschaften im Bestandesportfolio 1) Portfolio ohne die zum Verkauf bestimmten Liegenschaften 15

18 Persönlichkeiten Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Die Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung von links nach rechts: Prof. Dr. Franz Jaeger, Dr. Markus C. Egloff, Dr. Hansueli Raggenbass, Beat Frischknecht, Hans Jörg Brun, Reto Borner 16

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20 Corporate Governance 1. Gesellschaftsstruktur und Aktionariat Gesellschaftsstruktur Die (hernach auch «die Gesellschaft» genannt) ist eine Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht mit Sitz in Frauenfeld. ist eine Immobiliengesellschaft, die keine eigenen Tochtergesellschaften hält. Der Zweck der Gesellschaft ist gemäss Artikel 3 der Statuten der Erwerb, die Erstellung, die Veräusserung und die Bewirtschaftung von Immobilien. Die Gesellschaft kann alle damit zusammenhängenden Geschäfte tätigen und insbesondere auch Liegenschaftshandel betreiben. Bis Ende 2009 bestand zwischen der Gesellschaft und der bfw vermögensverwaltung ag, einer 100%-igen Tochtergesellschaft der bfw group ag, ein Dienstleistungsvertrag. In dessen Rahmen erbrachten die Mitglieder der Geschäftsleitung (Chief Executive Officer und Chief Financial Officer) der ihre Leistungen im Mandatsverhältnis. Zusätzlich regelte der Dienstleistungsvertrag die weiteren Managementdienstleistungen, Personalressourcen für die Administration, sowie die gesamte IT- und Büroinfrastruktur, welche die bfw vermögensverwaltung ag der Gesellschaft zur Verfügung stellte. Die Gesellschaft entschädigte die bfw vermögensverwaltung ag dafür mit einem entsprechenden Honorar (siehe auch Rubrik «Managementverträge» Teil 1 auf Seite 31). Der Verwaltungsrat der Gesellschaft hat diesen Dienstleistungsvertrag auf den 31. Dezember 2009 gekündigt. Seit dem 1. Januar 2010 sind die Mitglieder der Geschäftsleitung (Chief Executive Officer und Chief Financial Officer) der Gesellschaft grundsätzlich im Rahmen von Arbeitsverhältnissen direkt bei der angestellt. Der seit dem 1. September 2010 tätige Chief Executive Officer übt seine Funktion allerdings im Mandatsverhältnis aus (siehe Rubrik «Managementverträge» Teil 2 auf Seite 31.) Für die im Berichtsjahr 2010 benötigten IT- und Büroinfrastrukturdienstleistungen hat die Gesellschaft einen neuen Vertrag mit der bfw vermögensverwaltung ag abgeschlossen (Details dazu sind ebenfalls auf Seite 31 unter Rubrik «Managementverträge» erwähnt). Für die administrativen Aufgaben der Liegenschaftsverwaltung arbeitet die Gesellschaft im Vertragsverhältnis mit VERIT Verwaltungs- und Immobilien-Gesellschaft zusammen. Die VERIT ist über ihr Niederlassungsnetz schweizweit organisiert. Börsenkotierte Gesellschaft Die Namenaktien A der Gesellschaft sind seit dem 12. Juni 2007 an der SIX Swiss Exchange kotiert. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in CH-8500 Frauenfeld, Bahnhofplatz 65. Die Valoren der Namenaktien A haben folgende Details: Valorennummer , ISIN Nummer CH , Ticker-Symbol BLIN. Die Börsenkapitalisierung der Gesellschaft erreichte per 31. Dezember 2010 CHF Millionen. Die Gesellschaft hielt per 31. Dezember 2010 im Eigenbestand Namenaktien A, was einer Stimmrechtsbeteiligung von 1.26% und einer Beteiligung am Kapital von 2.36% gleichkommt. Die Stimmrechte auf diesen eigenen Aktien ruhen. Nicht kotierte Gesellschaften Der Konsolidierungskreis der Gesellschaft umfasst ausser ihr selber keine anderen Gesellschaften. 18

21 Bedeutende Aktionäre Das Aktienkapital der Gesellschaft besteht per 31. Dezember 2010 aus Namenaktien A mit einem Nennwert von CHF 7.50 pro Aktie und aus Namenaktien B mit einem Nennwert von CHF 0.75 pro Aktie. Die Namenaktien A sind kotiert. Der sind die folgenden Aktionäre bekannt, die per 31. Dezember 2010 direkt oder indirekt 3% oder mehr der Stimmrechte der Gesellschaft hielten und/oder mit 3% oder mehr am Kapital der Gesellschaft beteiligt waren: bfw holding ag, Bahnhofplatz 65, CH-8500 Frauenfeld hielt als Eigentümerin und wirtschaftlich Berechtigte sämtliche Namenaktien B sowie Namenaktien A der, mithin ein Stimmrechtsanteil von 52.01% und ein Kapitalanteil von 10.40%. Beat Frischknecht, Egelseestrasse 39, CH-8570 Weinfelden hielt als Eigentümer und wirtschaftlich Berechtigter: 100% des Aktienkapitals und der Aktienstimmen der bfw holding ag und dadurch indirekt die erwähnten 52.01% der Aktienstimmen, bzw % des Kapitals der 100 Namenaktien A der und damit direkt zusätzlich Stimmrechtsanteil 0.001% / Kapitalanteil 0.002% Pensionskasse SBB, Zieglerstrasse 29, CH-3000 Bern Namenaktien A im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragen Stimmrechtsanteil 7.05% / Kapitalanteil 13.16% LB (Swiss) Investment AG, Fraumünsterstrasse 25, CH-8001 Zürich Namenaktien A im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragen Stimmrechtsanteil 6.12% / Kapitalanteil 11.42% RE Investment Switzerland IC Limited, Mill Court, La Charroterie, GY6AZ Guernsey, St. Peter Port GB Namenaktien A im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragen Stimmrechtsanteil 3.10% (derzeit im Aktienbuch ohne Stimmrecht eingetragen) / Kapitalanteil 5.78% Deutsche Rückversicherung Schweiz AG, Schweizergasse 21, CH-8001 Zürich Namenaktien A im Aktienbuch der Gesellschaft eingetragen Stimmrechtsanteil 2.14% / Kapitalanteil 4.00% Im Berichtsjahr 2010 erfolgte durch die Gesellschaft bezüglich Offenlegung von Beteiligungen gemäss Art. 20 BEHG eine einzige Publikation: Mit Publikationsdatum 28. April 2010 veröffentlichte die Gesellschaft, dass LB (Swiss) Investment AG, Fraumünsterstrasse 25, CH-8001 Zürich, ihren Anteil an der Gesellschaft per 26. April 2010 durch Erwerbspositionen auf Namenaktien A, entsprechend einem Stimmrechtsanteil von 5.073%, erhöht hat (per 31. Dezember 2009: Namenaktien A, Stimmrechtsanteil 4.50%). Kreuzbeteiligungen Die hält keine Kreuzbeteiligungen mit anderen Gesellschaften. 19

22 2. Kapitalstruktur Kapital per 31. Dezember 2010 Ordentliches Aktienkapital CHF Namenaktien Kategorie A mit einem Nennwert von je CHF Namenaktien Kategorie B mit einem Nennwert von je CHF 0.75 Das Aktienkapital ist voll liberiert Genehmigtes Aktienkapital Die Gesellschaft hat kein genehmigtes Aktienkapital ausstehend. Bedingtes Aktienkapital Die Gesellschaft hat kein bedingtes Aktienkapital ausstehend. Kapitalveränderungen Übersicht der Eigenkapital Entwicklung nach IFRS: in CHF Aktienkapital Eigene Aktien Kapitalreserven Gewinnreserven Total Eigenkapital Aktienkapital Veränderungen im Berichtsjahr 2010: Die ordentliche Generalversammlung vom 20. April 2010 hat auf Antrag des Verwaltungsrates beschlossen, eine Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung von CHF 0.50 pro Namenaktie A und von CHF 0.05 pro Namenaktie B vorzunehmen. Entsprechend wurde der Nennwert pro Aktie der Namenaktien A auf CHF 7.50 und der Namenaktien B auf CHF 0.75 herabgesetzt. Aktienkapital Veränderungen im Berichtsjahr 2009: Die ordentliche Generalversammlung vom 21. April 2009 hat auf Antrag des Verwaltungsrates beschlossen, eine Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung von CHF 0.90 pro Namenaktie A und von CHF 0.09 pro Namenaktie B vorzunehmen. Entsprechend wurde der Nennwert pro Aktie der Namenaktien A auf CHF 8.00 und der Namenaktien B auf CHF 0.80 herabgesetzt. Aktienkapital Veränderungen im Berichtsjahr 2008: Die ordentliche Generalversammlung vom 15. April 2008 hat auf Antrag des Verwaltungsrates beschlossen, eine Kapitalherabsetzung durch Nennwertrückzahlung von CHF 1.10 pro Namenaktie A und von CHF 0.11 pro Namenaktie B vorzunehmen. Entsprechend wurde der Nennwert pro Aktie der Namenaktien A auf CHF 8.90 und der Namenaktien B auf CHF 0.89 herabgesetzt. 20

23 Aktienkapital Veränderungen in den Jahren : Datum Eintrag Handelsregister Kapitalveränderung in CHF (Nennwert) Aktienkapital nach Kapitalveränderung in CHF Kapitalstruktur Namenaktien A von je CHF Namenaktien B von je CHF Namenaktien A von je CHF Namenaktien B von je CHF Namenaktien A von je CHF Namenaktien B von je CHF Namenaktien A von je CHF Namenaktien B von je CHF Namenaktien A von je CHF Namenaktien B von je CHF Namenaktien A von je CHF Namenaktien B von je CHF Namenaktien A von je CHF Namenaktien B von je CHF Namenaktien A von je CHF Namenaktien B von je CHF Namenaktien A von je CHF Namenaktien B von je CHF 2 564'000 Namenaktien A von je CHF 10 1'250'000 Namenaktien B von je CHF Namenaktien A von je CHF Namenaktien B von je CHF Namenaktien A von je CHF Namenaktien B von je CHF Namenaktien von je CHF 1 Aktien Das Aktienkapital der Gesellschaft besteht aus ausgegebenen Namenaktien A (Stammaktien) mit einem Nennwert von CHF 7.50 pro Aktie und aus ausgegebenen Namenaktien B (Stimmrechtsaktien) mit einem Nennwert von CHF 0.75 pro Aktie. Die Aktien sind vollständig liberiert und rechtsgültig ausgegeben. Jede Aktie berechtigt, unabhängig vom Nennwert, zu einer Stimme. Stimmrechte können ausgeübt werden, sobald der Aktionär als Aktionär mit Stimmrecht im Aktienbuch eingetragen ist. Alle Aktien sind dividendenberechtigt. Partizipationsscheine Die Gesellschaft hat keine Partizipationsscheine ausgegeben. Genussscheine Die Gesellschaft hat keine Genussscheine ausgegeben. 21

24 Eintragungen im Aktienbuch per in % der Stimmrechte Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen Die Generalversammlung vom 21. Mai 2007 hat eine Anpassung der Vinkulierungsbestimmungen gemäss Art. 8 der Statuten genehmigt. Danach kann der Verwaltungsrat die Eintragung eines Erwerbers als Aktionär im Aktienbuch in folgenden Fällen ablehnen: Kategorie Schweizer 81.40% Kategorie Ausländer 13.64% davon mit Stimmrecht 9.30% Dispo-Aktien, eigene Aktien 4.96% Eintragungen im Aktienbuch per in % des Aktienkapitals Kategorie Schweizer 65.28% Kategorie Ausländer 25.47% davon mit Stimmrecht 17.35% Dispo-Aktien, eigene Aktien 9.25% sofern der Erwerber mit den erworbenen Aktien 10% des im Zeitpunkt des Gesuchs ausstehenden Aktienkapitals erwirbt, wobei juristische Personen und rechtsfähige Personengesellschaften, die untereinander kapital- oder stimmenmässig durch einheitliche Leitung oder auf ähnliche Weise zusammengefasst sind, sowie natürliche oder juristische Personen oder Personengesellschaften, die im Hinblick auf eine Umgehung der Eintragungsbeschränkungen koordiniert vorgehen, in Bezug auf diese Bestimmung als ein Erwerber gelten; solange die Anerkennung eines Erwerbers die Gesellschaft gemäss den ihr zur Verfügung stehenden Informationen daran hindern könnte, den durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 geforderten Nachweis schweizerischer Beherrschung zu erbringen, namentlich indem eine bewilligungspflichtige Person allein oder als Teil einer Gruppe durch die Eintragung den Schwellenwert von mehr als 5% der Gesamtzahl der im Handelsregister eingetragenen Aktien überschreitet oder die Gesamtzahl der von bewilligungspflichtigen Personen gehaltenen Aktien durch die Eintragung der erworbenen Aktien einen Drittel des im Zeitpunkt des Gesuchs ausstehenden Aktienkapitals überschreitet; sofern der Erwerber nicht ausdrücklich erklärt, dass er die Aktien im eigenen Namen und auf eigene Rechnung erworben hat. Zur Sicherstellung der Einhaltung dieser Grenzwerte wird bei Neuaktionären vor Eintragung im Aktienbuch eine Einschätzung über deren Eigenschaft als «Schweizer» im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) vorgenommen. Kann die Qualifikation als «Schweizer» nicht bestätigt werden, erfolgt eine Klassifikation unter der Kategorie «Ausländer». Im Oktober 2010 hat der Verwaltungsrat einstimmig und in Konkretisierung der statutarisch eingeräumten Kompetenz beschlossen, dass er bei Erreichen einer ausländischen Kapitalbeteiligung von 31% keine weiteren Ausländer im Sinne des BewG ins Aktienregister mehr eintragen wird. Der ausländisch beherrschte Anteil am Kapital berechnet sich dabei nach dem Kapitalanteil der mit und ohne Stimmrecht im Aktienregister eingetragenen ausländischen Aktionäre im Verhältnis zum Gesamtkapital der Gesellschaft. Im Einklang mit dem Gesetz und der Praxis werden namentlich auch juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, welche aber durch ein ausländisches Aktionariat beherrscht werden, als Ausländer klassifiziert. Mit dieser Eintragungslimite stellt der Verwaltungsrat sicher, dass die Gesellschaft ihre Flexibilität behält, gemäss den gesetzlichen Vorschriften auch in Zukunft Wohneigentum in der Schweiz zu erwerben. Der Fokus auf Wohneigentum entspricht der Anlagestrategie der Gesellschaft. 22

25 Per 31. Dezember 2010 beträgt der von der Gesellschaft berechnete Anteil der im Aktienregister mit und ohne Stimmrecht eingetragenen ausländischen Personen (natürliche und juristische Personen) 25.47% des Aktienkapitals und 13.64% der Aktienstimmen. Der Anteil an Dispoaktien und eigenen Aktien beträgt insgesamt 4.96% der Aktienstimmen bzw. 9.25% des Aktienkapitals. Im Berichtsjahr 2010 wurden keine Eintragungen verweigert und keine Ausnahmen gewährt. Die Statuten der Gesellschaft enthalten keine Bestimmungen betreffend Nominee-Eintragungen, es gelten auch hier die vorab erwähnten Ausführungen. Die Statuten enthalten zudem keine Bestimmungen betreffend Verfahren und Voraussetzungen zur Aufhebung von statutarischen Privilegien und Beschränkung der Übertragbarkeit. Wandelanleihen und Optionen Die Gesellschaft hatte per 31. Dezember 2010 weder Wandelanleihen noch Optionen ausstehend. 23

26 3. Verwaltungsrat per Name Jahrgang Funktion Mitglied seit Gewählt bis GV Prof. Dr. Franz Jaeger 1941 Präsident Hans Jörg Brun 1959 Mitglied Beat Frischknecht 1961 Mitglied Dr. Hansueli Raggenbass 1948 Mitglied Prof. Dr. Jaeger ist Professor an der Executive School der Universität St. Gallen. Franz Jaeger betreute als Ordinaris an der Universität St. Gallen bis 2007 den Lehrstuhl für Wirtschaftspolitik. Das von ihm 1988 gegründete Forschungsinstituts für Empirische Ökonomie und Wirtschaftspolitik (FEW-HSG) führte er bis im September 2007 als geschäftsführender Direktor. Dabei betreute er zahlreiche Projekte in der wirtschaftspolitischen Beratung sowie in der Grundlagenforschung. Im Rahmen seiner Forschungsschwerpunkte veröffentlichte Franz Jaeger in den letzten Jahren zahlreiche Arbeiten auf dem Gebiet der europäischen Integrationspolitik, der makroökonomischen Stabilitätspolitik, der Arbeitsmarkt-, der Wettbewerbs-, der Privatisierungs- und der Deregulierungsökonomie. Prof. Dr. Franz Jaeger Prof. Dr. oec., Verwaltungsratspräsident Nicht exekutives Mitglied des Verwaltungsrates, Schweizer Heute ist er als Hauptdozent in der volkswirtschaftlichen Ausbildung auf der Weiterbildungsstufe der Universität St. Gallen (u.a. EMBA, MBL, KMU) engagiert. Seit dem 1. November 2007 zeichnet er als Leitungsmitglied an der Executive School der HSG für die Gestaltung und Koordination der volkswirtschaftlichen Ausbildung in den Nachdiplomprogrammen sowie für die neuen Zertifikationsprogramme und für den Bereich Wirtschafts- und Gesellschaftspolitik verantwortlich. Er ist zudem publizistisch tätig, unter anderem für verschiedene Wirtschaftszeitungen. Seit 2004 wirkt er als Experte bei der RSN Risk Solutions Network AG, Zürich. Von 1971 bis 1995 war Professor Jaeger Mitglied des Nationalrates, wo er 1990/91 Präsident der nationalrätlichen Finanzkommission und von 1992 bis1995 Mitglied der Wirtschaftskommission (WAK) war. Von 2003 bis 2004 war er im Beirat der Stiftung Avenir Suisse. Hans Jörg Brun ist seit 2009 Direktor der Cornerstone Real Estate AG, Baar. Er ist ein versierter Immobilienspezialist und war zuvor über 20 Jahre lang für die Marc Rich Gruppe tätig. Von 2007 bis 2008 war Hans Jörg Brun Chief Executive Officer der Marc Rich Group. Er leitete von 1997 bis 2008 den Bereich Immobilien als Head of Real Estate der Marc Rich Real Estate GmbH. Zwischen 1985 und 1997 war er als Assistant Head of Real Estate ( ), Assistant Group Controller ( ) und Trainee Finance Department ( ) bei der Marc Rich Gruppe tätig. Von 2005 bis 2009 war Hans Jörg Brun zudem als unabhängiges Mitglied des Verwaltungsrates von Project 2, einer privaten Immobiliengesellschaft mit qualitativ hochstehenden Projekten in Belgien und Frankreich, tätig. Hans Jörg Brun Betriebsökonom HWV Nicht exekutives Mitglied des Verwaltungsrates und Vertreter der Namenaktien A, Schweizer 24

27 Beat Frischknecht baute seit 1992 die verschiedenen Gruppengesellschaften der bfw Gruppe auf. Davor war er bei der BSI Banca della Svizzera Italiana in Zürich (1992) und bei der Bank Sogenal ( als Leiter für Futures & Optionen/SOFFEX) tätig. Beat Frischknecht ist bei der insbesondere im Akquisitions- und Devestitionsprozess von Liegenschaften aktiv eingebunden. Er ist Mitglied des Verwaltungsrates in der nahe stehenden Gesellschaften und bekleidet weitere Mandate bei Gesellschaften der bfw-gruppe (vgl. nachfolgend "Wesentliche Geschäftliche Beziehungen"). Beat Frischknecht Kaufm. Ausbildung Nicht exekutives Mitglied des Verwaltungsrates, Schweizer Dr. Raggenbass ist seit 1979 Partner in der Anwaltskanzlei Raggenbass Rechtsanwälte, Amriswil und Kreuzlingen, mit Schwerpunkt Wirtschaftsrecht. Er ist unter anderem Mitglied des Verwaltungsrates folgender Gesellschaften: SWICA Gesundheitsorganisation und verbundene Unternehmen (Präsident), Remaco Merger AG, Internationale Treuhand AG, Elbet Holding AG und Plaston Holding AG. Er ist Präsident des Bankrates der Schweizerischen Nationalbank. Ferner hatte er das Amt als Präsident des Hauseigentümerverbandes Thurgau inne und ist Präsident der Sportstiftung Thurgau. Von 1991 bis 2003 war er Mitglied des Nationalrates. Dr. Hansueli Raggenbass Dr. oec. HSG, Rechtsanwalt, Steuerexperte Nicht exekutives Mitglied des Verwaltungsrates, Schweizer 25

28 Wesentliche geschäftliche Beziehungen Mit Ausnahme von Beat Frischknecht, der die operative Leitung der von 2000 bis Ende April 2006 inne hatte, war keines der nicht exekutiven Mitglieder des Verwaltungsrates je in der Geschäftsleitung der Gesellschaft tätig. Beat Frischknecht ist CEO der bfw vermögensverwaltung ag, CEO der Pretium AG (Immobilieninvestmentgesellschaft), sowie CEO weiterer Gesellschaften innerhalb der bfw group ag. Zudem ist er Eigentümer und wirtschaftlich Berechtigter der bfw holding ag, der Muttergesellschaft der bfw group ag und damit indirekt der bfw vermögensverwaltung ag. Für die vom Verwaltungsrat beschlossene Portfoliobereinigung wurde Beat Frischknecht mit dem Verkauf der definierten Liegenschaften beauftragt, wofür er mit einer Verkaufsprovision entschädigt wird (für weitere Details siehe Erläuterungen in Rubrik «Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen» auf Seite 33 bzw. «Transaktionen mit Nahestehenden» im Finanzteil auf Seite 73). Aus Beat Frischknecht s verschiedenen Funktionen innerhalb der bfw-gruppe bestehen potentielle Interessenskonflikte mit seinem Mandat als Verwaltungsrat der (für den Dienstleistungsvertrag mit der bfw vermögensverwaltung ag siehe auch Seite 31, Rubrik «Managementverträge»). Prof. Dr. Franz Jaeger, Hans Jörg Brun und Dr. Hansueli Raggenbass unterhalten derzeit keine wesentlichen geschäftlichen Beziehungen mit der und sind für keine der nahe stehenden Gesellschaften tätig. Wechsel im Verwaltungsrat Dr. Peter Hänseler, Vertreter der Aktionäre Kategorie A, ist per 1. März 2010 auf eigenen Wunsch aus dem Verwaltungsrat ausgeschieden. Reinhard Giger stand nach Ablauf seiner Amtszeit an der Generalversammlung 2010 für eine Wiederwahl nicht mehr zur Verfügung. Neu wurde durch die Generalversammlung vom 20. April 2010 Hans Jörg Brun als Vertreter der Aktionäre Kategorie A in den Verwaltungsrat der Gesellschaft gewählt. Wahl und Amtszeit Gemäss Art.19 der Statuten der Gesellschaft in der Fassung vom 20. April 2010 besteht der Verwaltungsrat aus einem oder mehreren Mitgliedern. Sie werden von der Generalversammlung für die Dauer von einem Jahr gewählt. Die Mitglieder des Verwaltungsrates sind jederzeit wieder wählbar. Wenigstens eine zur Vertretung der Gesellschaft befugte Person muss in der Schweiz wohnhaft sein. An der ordentlichen Generalversammlung der Gesellschaft vom 20. April 2010 wurde Hans Jörg Brun neu in den Verwaltungsrat gewählt. Prof. Dr. Franz Jaeger, Beat Frischknecht und Dr. Hansueli Raggenbass wurden in Einzelwahlen für eine weitere Amtsdauer von einem Jahr wiedergewählt. 26

29 Interne Organisation Der Verwaltungsrat arbeitet und entscheidet grundsätzlich als Gesamtorgan, ohne Zuweisung einzelner Verantwortlichkeitsbereiche. Bislang wurden keine Ausschüsse gebildet. Alle Mitglieder vertreten die Gesellschaft je mit Kollektivunterschrift zu zweien. Der Verwaltungsrat konstituiert sich selbst. Er bezeichnet seinen Präsidenten, sowie allenfalls seinen Vizepräsidenten und den Sekretär, der dem Verwaltungsrat nicht angehören muss und auch nicht Aktionär zu sein braucht. Prof. Dr. Franz Jaeger amtet seit Mai 2007 als Verwaltungsratspräsident. Der Verwaltungsrat hat keinen Vizepräsidenten ernannt. Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, solange die Mehrheit der Verwaltungsratsmitglieder anwesend ist. Jedes Mitglied hat eine Stimme. Beschlüsse des Verwaltungsrats werden mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, bei Stimmengleichheit hat der Vorsitzende den Stichentscheid. Für die Beschlussfassung über die nachfolgenden Gegenstände ist eine Mehrheit von 2/3 der Verwaltungsräte erforderlich: Abänderung des Organisationsreglements Konstituierung des Verwaltungsrates Verabschiedung der Jahresrechnung zuhanden der Generalversammlung Erstellen des Budgets Errichten von Tochtergesellschaften und Zweigniederlassungen Festlegen des Leitbildes Erstellen der Finanzpolitik und des Finanzplanes Beschluss über Massnahmen gemäss Art. 725 Obligationenrecht im Falle einer Überschuldung Der Verwaltungsrat trifft sich so oft, wie es die Geschäfte erfordern, grundsätzlich viermal pro Jahr (mindestens einmal pro Quartal). Die Verwaltungsratssitzungen dauern in der Regel einen halben bis einen ganzen Arbeitstag. Im Berichtsjahr 2010 fanden 5 ordentliche und 1 ausserordentliche Verwaltungsratssitzungen statt. Zudem wurden 5 Telefonkonferenzen abgehalten. An den Sitzungen des Verwaltungsrates nehmen der Chief Executive Officer und der Chief Financial Officer während der gesamten Sitzungsdauer teil. Die Mitglieder der Geschäftsleitung haben anlässlich der Sitzungen des Verwaltungsrates kein Stimmrecht. Sie haben hingegen ein Antragsrecht. Der Verwaltungsrat entscheidet je nach Bedarf über einen allfälligen Beizug von externen Beratern zur Behandlung spezifischer Themen. 27

30 Kompetenzregelung Dem Verwaltungsrat obliegt die oberste Leitung der Gesellschaft. In Ergänzung der unübertragbaren Aufgaben gemäss Art. 716a OR kommen dem Verwaltungsrat überdies folgende Aufgaben und Kompetenzen zu: die Festlegung des Unternehmensleitbildes, der Unternehmensstrategie, sowie der weiteren Strategien (z.b. Anlagestrategie und richtlinien) Durchführung der Kapitalerhöhungen im Rahmen des Beschlusses der Generalversammlung Beschlussfassung über Ausgaben ausserhalb des Budgets, soweit diese nicht in die Kompetenz der Geschäftsleitung fällt Festlegung der Anstellungsbedingungen der Geschäftsleitung Erwerb, Veräusserung oder Auflösung von Unternehmens- oder Betriebsteilen Erwerb, Veräusserung oder Belastung von Grundstücken Aufnahme oder Gewährung von Krediten, Eingehen von Bürgschaften oder ähnlichen Eventualverpflichtungen Der Verwaltungsrat hat die operative Geschäftsführung grundsätzlich an die Geschäftsleitung delegiert. Beim Erwerb bzw. Verkauf von Liegenschaften gelten folgende Kompetenzabgrenzungen: Der Chief Executive Officer und zusätzlich ein Mitglied des Verwaltungsrates sind berechtigt, einzelne Liegenschaften, Liegenschafts-Projekte oder ein Liegenschafts-Portfolio bis zum Betrag von CHF 10 Mio. zu erwerben. Ist der Betrag höher als CHF 10 Mio., so entscheidet der Gesamtverwaltungsrat abschliessend über den Kauf von einzelnen Liegenschaften, Liegenschafts-Projekten oder eines Liegenschafts-Portfolios. Über den Kauf von Grundstücken entscheidet der Gesamtverwaltungsrat in jedem Fall abschliessend. Der Chief Executive Officer und zusätzlich ein Mitglied des Verwaltungsrates sind berechtigt, eine einzelne Liegenschaft oder ein Liegenschafts-Portfolio bis zum Betrag von CHF 20 Mio. zu verkaufen. Ist der Betrag höher als CHF 20 Mio. entscheidet der Gesamtverwaltungsrat abschliessend über den Verkauf einer einzelnen Liegenschaft oder eines Liegenschafts-Portfolios. Der Chief Executive Officer ist berechtigt, selbständig mit Banken einen Kreditrahmen auszuhandeln, welcher der ermöglicht, bereits schon vor einer ordentlichen Kapitalerhöhung entsprechende Liegenschaften zu erwerben. Für das im Berichtsjahr 2010 gestartete Devestitionsprojekt wurde Beat Frischknecht beauftragt, wofür er eine Verkaufsprovision erhält (für weitere Details siehe Erläuterungen in Rubrik «Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen» auf Seite 106 bzw. «Transaktionen mit Nahestehenden» im Finanzteil auf Seite 73). 28

31 Informations- und Kontrollinstrumente gegenüber der Geschäftsleitung Die Mitglieder der Geschäftsleitung sind in der Regel an jeder ordentlichen Verwaltungsratssitzung (mindestens eine Sitzung pro Quartal) anwesend und berichten detailliert über den Geschäftsgang. Der Verwaltungsrat erhält zuhanden dieser Sitzungen jeweils einen ausführlichen Management Report. Dieser beinhaltet einen Bericht des CFO s und einen Bericht des CEO s. Der CFO gibt dem Verwaltungsrat anlässlich der Sitzungen ein Management Summary ab, welches einen Überblick über den Geschäftsgang gibt. Zusätzlich erklärt er die detaillierte Erfolgsrechung pro Monat in grafischer sowie in tabellarischer Form, die Entwicklung des Anlagevermögens, die Liquiditätsplanung für die kommenden 12 Monate, den Status und Ausblick über die Entwicklung der Eigenkapitalquote, die Zinskosten pro Monat und die erwartete Zinsentwicklung. Auf monatlicher Basis wird ein Finanz-Reporting erstellt (Erfolgsrechnung, Anlagevermögen, Liquiditätsplanung, Hypothekenübersicht, Zinskosten, erwartete Zinsentwicklung, Leerstands- Reporting), das dem Gesamtverwaltungsrat in der Regel am Ende des jeweiligen Folgemonats zugestellt wird. Das Risikomanagement der Gesellschaft umfasst insbesondere die Marktrisiken (speziell Zinsrisiken), Kreditrisiken (Mieter und Hypothekarbanken), das Liquiditätsrisiko und das Eigenkapitalrisiko. Über diese Risiken wird, wie oben erwähnt, mittels Management Summary anlässlich der Verwaltungsratssitzungen rapportiert. Weitere Angaben zum Risikomanagement sind in Erläuterung 4 des Finanzteils auf Seite 57 ff. aufgeführt. Zinsveränderungen, insbesondere Veränderungen des Hypothekarzinses, können die Kostenstruktur sowie die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft substanziell beeinflussen. Daher werden Zinsrisiko und Zinsentwicklung besonders beachtet. Durch einen speziellen Arbeitsprozess wird sichergestellt, dass die Einschätzungen zu Zinsrisiko und -entwicklung zwischen Verwaltungsrat und Geschäftsleitung auch im Zeitraum zwischen den ordentlichen Verwaltungsratssitzungen laufend abgestimmt werden. Des Weiteren rapportiert der Chief Executive Officer an jeder Verwaltungsratssitzung im Detail über mögliche Akquisitionsprojekte. Mit diesem Akquisitionsreporting und durch die Kompetenzabgrenzung (bei Akquisitionen bis CHF 10 Mio. muss immer ein Mitglied des Verwaltungsrates, bzw. über CHF 10 Mio. der Gesamtverwaltungsrat in den Kaufentscheid eingebunden werden) stellt der Verwaltungsrat die Einhaltung der Anlagerichtlinien sicher. Der CEO und der CFO nahmen im Berichtsjahr 2010 an allen sechs Sitzungen und fünf Telefonkonferenzen des Verwaltungsrates teil. Zweimal pro Jahr (per Bilanzstichtag 30. Juni und 31. Dezember) wird das Portfolio durch einen unabhängigen Immobilienschätzer bewertet. Über den Stand des Verkaufsprozesses und den Status der einzelnen Liegenschaften im Portfolio «zum Verkauf bestimmte Liegenschaften» liess sich der Verwaltungsrat im Berichtsjahr 2010 anlässlich von drei Verwaltungsratssitzungen direkt durch Beat Frischknecht informieren. Die Verwaltungsratsmitglieder können vom Chief Executive Officer auch ausserhalb der Verwaltungsratssitzungen Auskünfte oder Informationen verlangen. Üblicherweise erstellt der CEO in einem solchen Fall einen Statusbericht zum betreffenden Thema, der dann dem gesamten Verwaltungsrat zukommt. Die verschiedenen Dokumente und Daten des Liegenschafts-Portfolios können durch die Mitglieder des Verwaltungsrates jederzeit in physischer Form eingesehen werden. 29

32 4. Geschäftsleitung per Während dem Berichtsjahr 2009 waren die Mitglieder der Geschäftsleitung bei der bfw vermögensverwaltung ag angestellt. Ihre Arbeit für die Gesellschaft erfolgte im Rahmen eines Dienstleistungsvertrags auf Mandatsbasis. Für die Inanspruchnahme der Geschäftsleitungsmitglieder hat die Gesellschaft die bfw vermögensverwaltung ag jeweils entschädigt. Per 31. Dezember 2009 wurde der Dienstleistungsvertrag durch die Gesellschaft gekündigt. Seit dem 1. Januar 2010 sind die Mitglieder der Geschäftsleitung (Chief Executive Officer und Chief Financial Officer) der Gesellschaft grundsätzlich im Rahmen von Arbeitsverhältnissen direkt bei der angestellt. Der seit dem 1. September 2010 tätige Chief Executive Officer übt seine Funktion im Mandatsverhältnis aus (siehe Rubrik «Managementverträge» Teil 2 auf Seite 31). Name Jahrgang Funktion Mitglied seit Dr. Markus C. Egloff 1961 Chief Executive Officer September 2010 Reto Borner 1974 Chief Financial Officer August 2010 Dr. Markus C. Egloff ist seit dem 1. September 2010 bei der als CEO tätig und übt seine Funktion im Mandatsverhältnis aus. Er ist seit 2009 Partner der ImmoStrat GmbH, die unabhängige strategische Beratung für Immobiliengesellschaften anbietet. Dr. Markus C. Egloff Dipl. Bauingenieur ETH/SIA Chief Executive Officer, Schweizer Von 1989 bis 1995 war er wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Bauplanung und Baubetrieb der ETH Zürich. Von 1995 bis 2008 war er für die Credit Suisse Group in verschiedenen Positionen tätig: : Mitarbeiter Bau und Immobilien, verantwortlich für den Aufbau von Führungsinstrumentarien und Projektleiter Reorganisation Ressort Bau und Immobilien der Credit Suisse : Leiter Portfoliomanagement der eigen genutzten Liegenschaften der Credit Suisse Group in der Schweiz (Verantwortungsbereiche: Rechnungswesen und Controlling, kosten- und ertragsorientierte Bewirtschaftung des Liegenschaftsportfolios, Vertragsmanagement Outsourcing Facility Management ) : Leiter internationales Portfoliomanagement und Spezialprojekte im Real Estate Investment Management der Credit Suisse (Verantwortlichkeitsbereiche: Unterstützung ausländischer Tochtergesellschaften in Immobilienfragen, Prüfung, Entwicklung von grossen Immobilienprojekten, Aufbau, Führung von komplexen Bauprojekten und Investitionen als Gesamtprojektleiter, Geschäftsführer und Verwaltungsrat, Beurteilung alternativer Immobilieninvestitionen im In- und Ausland, Leitung von grossen Reorganisationsprojekten im Immobilienbereich) : Leiter Center of Competence Mittelland im Private Banking der Credit Suisse (Verantwortlichkeitsbereiche: Hypotheken, Finanzplanung, Investment-, Steuer-, Erbschaftsberatung, Beratung von vermögenden Kunden bei komplexen Vermögens- und Immobilientransaktionen) Es bestanden keine früheren Tätigkeiten für die oder deren nahe stehenden Gesellschaften. Markus C. Egloff besetzt keine Verwaltungsratsmandate und abgesehen von seinem Mandat bei der Gesellschaft keine Leitungs- oder Beratungsfunktionen für wichtige schweizerische oder ausländische Organisationen. Er hat im Übrigen keine wesentlichen amtlichen Funktionen oder politischen Ämter inne. 30

33 Reto Borner ist seit dem 16. August 2010 bei der als CFO tätig. Nach seiner Studienzeit an der HSG (Universität St. Gallen) begann er 2001 seine berufliche Laufbahn bei PricewaterhouseCoopers AG, St. Gallen, im Bereich Wirtschaftsprüfung und -beratung wechselte er zur PricewaterhouseCoopers AG, Zürich, und war seit 2008 Manager im Bereich Transaction Services. Reto Borner war weder im Rahmen seiner Tätigkeit bei PricewaterhouseCoopers AG noch sonst für die Gesellschaft oder ihr nahe stehende Gesellschaften tätig. Er besetzt sodann keine wesentlichen Verwaltungsratsmandate, Leitungs- oder Beratungsfunktionen für wichtige schweizerische oder ausländische Organisationen. Er hat im Übrigen keine wesentlichen amtlichen Funktionen oder politischen Ämter inne. Wechsel in der Geschäftsleitung Die früheren Mitglieder der Geschäftsleitung, Michael Müller (CEO) und Stephan Ehrsam (CFO), sind per Ende August 2010 aus der Gesellschaft ausgeschieden. Reto Borner Treuhänder mit Eidg. Fachausweis Chief Financial Officer, Schweizer Managementverträge Bis zum 31. Dezember 2009 hatte die Gesellschaft keine eigenen Mitarbeiter. Die bfw vermögensverwaltung ag (ebenfalls mit Sitz in Frauenfeld) erbrachte für die Gesellschaft verschiedene Dienstleistungen. Unter anderem stellte sie der Gesellschaft das Personal für die Geschäftsleitung, das Personal für die gesamte Administration der Gesellschaft und des Bestandes-Portfolios sowie die benötigte IT- und Büroinfrastruktur zur Verfügung. Die bfw vermögensverwaltung ag erhielt für die erbrachten Dienstleistungen ein jährliches Honorar von 0.5%, berechnet auf der Summe des Verkehrswertes aller Aktiven der Gesellschaft am 31. Dezember des Vorjahres, zuzüglich dem Verkehrswert aller Aktiven der Gesellschaft am 31. Dezember des aktuellen Jahres, dividiert durch zwei. Dieser mit der bfw vermögensverwaltung ag vereinbarte Dienstleistungsvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Laut Vereinbarung konnte der Vertrag von jeder Partei unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auf das Ende eines Kalenderjahres gekündigt werden. Der erwähnte Dienstleistungsvertrag wurde durch die Gesellschaft auf den 31. Dezember 2009 gekündigt. Im Berichtsjahr 2010 waren die Geschäftsleitungsmitglieder mehrheitlich direkt von der Gesellschaft angestellt. Dr. Markus C. Egloff, der seit September 2010 als CEO für die Gesellschaft tätig ist, übt diese Funktion im Mandatsverhältnis aus (Lebenslauf siehe Seite 30). Der Mandatsvertrag wurde mit der Firma ImmoStrat GmbH, CH-8610 Uster abgeschlossen, bei der Markus Egloff Partner ist. Weiterer Partner der ImmoStrat GmbH ist Reinhard Giger, der bis zur Generalversammlung 2010 dem Verwaltungsrat der Gesellschaft angehörte. 31