Praktische Erfahrungen der immobilienökonomischen Begleitforschung

Transkript

1 Praktische Erfahrungen der immobilienökonomischen Begleitforschung Olivera Obadovic I Bergische Universität Wuppertal Matthias Unholzer I Karlsruher Institut für Technologie EnOB-Workshop Frankfurt a.m., Folie 1

2 Immobilienökonomische Begleitforschung Neben der energetischen Qualität wird in EnOB die ökonomische Vorteilhaftigkeit untersucht. Forschungsfragen: 1. Sind die Baukosten energieoptimierter Gebäude höher als jene konventioneller Gebäude? 2. Treten durch Minderung der Energieverbräuche auch Einsparungen bei den Nutzungskosten ein? Abfrage und Analyse von Bau- und Nutzungskosten, die vom Energiekonzept des Gebäudes beeinflusst werden Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 2

3 Qualitätsanforderungen an erhobene Daten für Analyse Die Datenqualität ist maßgeblich für Auswertungs- und Vergleichsmöglichkeiten. Entscheidend ist die Transparenz, Art der Kostengliederung und Vollständigkeit inkl. Bezugsflächen von Kosten Häufige Ursachen für Hemmnisse:» Auf Abrechnungswesen und Unternehmensabteilungen ausgerichtete Dokumentation von Bau-/Nutzungskosten Transparenz Kostengliederung Bezugsflächen Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 3

4 Baukostenerfassung nach DIN 276 Relevante Baukosten:» Hauptsächlich KG 300 und 400» Ggf. KG 540 und KG 700 Baukostenkennwerte in EnOB (z.b. / m² BGF) = Baukosten Baumaßnahme (netto) (m² Brutto-Grundfläche a,b,c) Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 4

5 Methodik der Baukostenanalyse Vergleich von bereinigten Baukostenkennwerten der EnOB-Demogebäude» untereinander» Vergleich mit statistischen Kennwerten nach BKI (Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern) Bauwerke sind Unikate, deren Kosten neben der energetischen Qualität durch vielfältige Objektmerkmale (von Gründung bis Innenausbau) beeinflusst werden. Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 5

6 Baukostenvergleich Verwaltungsbauten EnBau Demonstrationsgebäude Verwaltung Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 6

7 Baukostenvergleich Verwaltungsbauten EnBau Demonstrationsgebäude Verwaltung BKI 2013 Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 7

8 Fazit Baukosten Verwaltungsbauten Innerhalb des BKI-Korridors ( /m²): 14 Objekte Oberhalb des BKI-Korridors: 2 Objekte mit 3% bzw. 11% darüber Unterhalb des BKI-Korridors: 1 Objekt mit 11 % darunter BKI-Kosten für mittleren Standard (1169 /m² BGF): 7 Objekte unterhalb oder nahezu gleich, 9 Objekte darüber Die Baukosten des BKI für niedriger Ausführungsstandard können selten erreicht werden. Jedoch entsprechen EnBau-Gebäude hauptsächlich mittleren und höheren Ausführungsstandards. Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 8

9 Baukostenvergleich weiterer Nutzungsarten, EnBau Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 9

10 Fazit Baukosten sonstiger Nutzungen Innerhalb des zur Verfügung stehenden BKI-Korridors: 5 Kategorien Oberhalb des BKI-Korridors: 2 Kategorien mit Einzelprojekten» Der Verbrauchermarkt: Baukosten von Verbrauchermärkten weisen allgemein einen sehr geringen Korridor auf, da es einfache und stark standardisierte Bauten sind.» Das Freizeit-/Erlebnisbad: Vergleichswert bezieht sich nicht nur auf Freizeitbäder sondern auch normale, einfachere Schwimmhallen Zu beachten: Kategorien mit Einzelprojekten sind nicht sehr repräsentativ; Vergleichsmöglichkeiten sind z.t. schwieriger Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 10

11 Zusammenfassung Baukosten I. Baukosten der EnBau-Bürogebäude liegen in der Preisspanne herkömmlicher Büroneubauten. II. Baukostenvergleiche anderer Nutzungen ergeben ein ähnliches Auswertungsbild und liegen im Durchschnitt auch innerhalb der Preisspannen herkömmlicher Bauten. Baukosten Herstellungsphase Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 11

12 Nutzungskostenerfassung nach DIN Kostenkategorien mit Bezug zum Energiekonzept des Gebäudes: Kosten für Ver- und Entsorgung Kosten der Instandhaltung Nutzungskostenkennwerte in EnOB (z.b. / m² NGF p.a.) = Nutzungskosten (Gebäude, netto) (m² NGF a,b,c) X Kalenderjahr Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 12

13 Methodik der Nutzungskostenanalyse Vergleich von Kostenkennwerten der EnOB-Demogebäude untereinander (intern) und mit geeigneten Vergleichsgößen/-korridoren Beispiele für externe Benchmarks (Vergleichsgrößen): Für Bürogebäude: OSCAR (Office Service Charge Analysis Report), Büronebenkostenanalyse von Jones Lang LaSalle fm.benchmarking Bericht, herausgegeben durch Prof. Uwe Rotermund (auch für Sondernutzungen) Vergleichsmöglichkeiten zu statistischen Größen sind bei Nutzungskosten eingeschränkter als bei Baukosten (kleinere empirische Basis, geringere Differenzierung von Gebäudetypen, fehlende oder unzureichende technische Daten zur Haustechnik) Praktische Erfahrungen in EnOB I Olivera Obadovic Folie 13

14 Kosten für Heizung (2013) Anmerkung: Bei Gebäuden ohne Angaben liegen keine auswertbaren Daten vor. / m² NGF p.a. (n netto) Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer Folie 14

15 Fazit Heizkosten 6 EnBau-Bürogebäude (Neubau) und 2 EnSan-Bürogebäude (Sanierung), zu denen auswertbare Heizkostendaten vorliegen, unterschreiten die OSCAR-Benchmarks für einfachen, mittleren und hohen Standard deutlich. Die ausgewählten Beispiele bestätigen die Erwartungen an energetisch hochwertige Gebäude. Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer

16 Kosten für Strom (2013) Anmerkung: Bei Gebäuden ohne Angaben liegen keine auswertbaren Daten vor. / m² NGF p.a. (n netto) Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer Folie 16

17 Fazit Stromkosten 6 EnBau-Bürogebäude (Neubau) und 1 EnSan-Bürogebäude (Sanierung), zu denen auswertbare Stromkostendaten vorliegen, unterschreiten die OSCAR-Benchmarks für einfachen, mittleren und hohen Standard. Ausreißer sind u.a. mit einer Mischnutzung (Büro-Mehrzweckgebäude) und nutzerspezifischen Stromverbräuchen zu erklären. Eine sinnvolle Beurteilung von Stromkosten setzt die Trennung von gebäude- und nutzerspezifischen Verbräuchen voraus! Das bedeutet u.a.:» hohe Anforderungen an die Datenqualität,» geeignetes Messkonzept im Gebäude notwendig,» Details zum Stromtarif müssen bekannt sein. Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer

18 Kosten für Wartung (2013) Anmerkung: Bei Gebäuden ohne Angaben liegen keine auswertbaren Daten vor. / m² NGF p.a. (n netto) Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer Folie 18

19 Fazit Wartungskosten Fast alle betrachteten Gebäude unterschreiten, soweit auswertbare Daten vorliegen, die OSCAR-Benchmarks für einfachen, mittleren und hohen Standard. 2 Bürogebäude (Neubau) liegen knapp über dem OSCAR-Benchmark für einfachen Standard. Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer

20 Fazit Wartungskosten Die vorliegenden, ausgewerteten Beispiele deuten an, dass bei energetisch hochwertigen Gebäuden nicht zwingend mit höheren Wartungskosten zu rechnen ist. Generell ist zu beachten, dass aussagekräftige Analysen nur anlagenspezifisch vorgenommen werden sollten. Zu überwindende Hemmnisse sind hier u.a.: Detaillierungsgrad der Daten, Verfügbarkeit von technischen Daten, Angaben zur Wartungsstrategie, Rückschlüsse auf Eigentümer und Betreiber (Datenschutzerklärungen). Nutzungskosten Nutzungsphase Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer

21 Weitere Nutzungsarten Heizkosten (2013) / m² NGF p.a. (n netto) Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer Folie 21

22 Weitere Nutzungsarten Stromkosten (2013) / m² NGF p.a. (netto) Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer Folie 22

23 Weitere Nutzungsarten Wartungskosten 2013 / m² NGF p.a. (n netto) Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer Folie 23

24 Weitere Nutzungsarten - Fazit Die Heizkosten von 2 EnSan-Wohngebäuden (Sanierung) liegen unter dem Niveau des bundesweiten Heizspiegels für fernbeheizte Wohngebäude (Abrechnungsjahr 2013, Die Strom- und Wartungskosten der übrigen Gebäude liegen auf moderatem Niveau. Das EnBau-Handelsgebäude (Verbrauchermarkt) fällt mit deutlich höheren Stromkosten auf. Der nutzerspezifische Stromverbrauch ist darin enthalten. Zwei EnBau-Schulen unterscheiden sich deutlich bei den Wartungskosten (Beurteilung der Einzelfälle nur mit Detailanalyse der Haustechnik möglich). Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer Folie 24

25 Praxisempfehlung Grundlagen zur LZK-Analyse schaffen Aufbau einer Kostenführung, die sich an der DIN 276 oder DIN orientiert Bau- und Nutzungskosten mit Angaben zum Gebäudetyp, den eingesetzten Energieträgern und den Technischen Anlagen erfassen Gebäudeinformationen systematisch zusammenstellen und verfügbar machen sowie kontinuierlich an Veränderungen am Gebäude und der Nutzung anpassen Zentrale Verwaltung und Management von immobilienökonomischen Aspekten und interdisziplinäre Zusammenarbeit Praktische Erfahrungen in EnOB I Matthias Unholzer