Rauchen in der Mietwohnung

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1 Seite 1 Rauchen in der Mietwohnung regeln Rauchen: des einen Freud, des anderen Leid Als Raucher hat man es nicht leicht. In Bars und Restaurants ist die Qualmerei längst verboten. Aber zumindest in den eigenen vier Wänden wollen die Raucher unbehelligt bleiben. Doch auch dort stoßen sie auf rechtliche Grenzen. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) soll es nicht unbedingt ausreichen, wenn sie extra auf den Balkon gehen, um ihrem Laster zu frönen. Zu entscheiden hatte der BGH einen Streit zwischen Mietern, die in über- bzw. untereinander gelegenen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses leben. Da die Mieter der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Raucher, die über ihnen wohnenden Nachbarn hingegen Nichtraucher sind, wurden die heraufziehenden Rauchschwaden zum Zankapfel zwischen den Parteien. Die Nichtraucher fühlten sich vom Geruch gestört und befürchteten Gesundheitsschäden durch das Passivrauchen. Sie haben vor den Instanzgerichten verlangt, dass den Nachbarn das Rauchen zu festgelegten Zeiten auf dem unter ihrer Wohnung gelegenen Balkon untersagt wird. Grundrecht auf Rauchen Die Kläger hatten sich unter anderem auf Besitzschutz nach 906 BGB berufen. Dieser kann nach einer früheren Entscheidung des BGH auch zwischen Mietern

2 Teil 3 Seite 2 Sorgenfreie Vermietung Anwendung finden (Urt. v V ZR 180/03). Sowohl das Amts- als auch das Landgericht waren der Auffassung, dass das verlangte Rauchverbot nicht mit dem Grundgesetz vereinbar sei. Das Recht auf Rauchen insbesondere in der eigenen Wohnung sei Ausdruck der in Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung. Staatliche Vorgaben dazu, wann und wo die Beklagten rauchen dürften, seien daher im Bereich ihrer Wohnung nicht möglich. Rauchen in einer Mietwohnung gehöre grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch. Anderes könne nur gelten, wenn die Parteien eine abweichende Regelung im Mietvertrag getroffen hätten. Auch einen Unterlassungsanspruch auf dem Nachbarbalkon wegen Gefährdung der Gesundheit hat das Landgericht Potsdam als Instanzgericht verneint. Dasselbe gilt für den Anspruch aus den Grundsätzen des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses in Verbindung mit Treu und Glauben. BGH auf Seiten der Nichtraucher Der Grundstückssenat des BGH hat in wesentlichen Punkten anders entschieden, den Streit jedoch an das Landgericht zurückverwiesen, da noch tatsächliche Feststellungen (zur Frage der Wesentlichkeit und der Gesundheitsbeeinträchtigung) zu treffen waren. Seiner Ansicht nach haben Mieter bei besitzstörenden Immissionen, wozu auch Tabakrauch zählt, grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch (Urt. v V ZR 110/14). Dass der Vermieter das Rauchen im Regelfall vertraglich nicht untersagt habe, ändere nichts an den Rechten des beeinträchtigten Nachbarn.

3 Seite 3 Entscheidend sei jedoch der Grad der Geruchsbelästigung im Einzelfall aus der Sicht eines objektiven Dritten. Wenn die Beeinträchtigung wesentlich sei, müssten die kollidierenden Interessen der Mietparteien gegeneinander abgewogen werden. Ein Ausgleich dieser Interessen ist nach Ansicht der Karlsruher Richter im Regelfall durch eine Gebrauchsregelung nach Zeitabschnitten zu erreichen. Wenn die Geruchsbelästigungen hingegen unerheblich sind, so ist eine derartige Abwägung nicht geboten, und ein Unterlassungsanspruch scheidet aus. Etwas anderes soll nur gelten, wenn der Nichtraucher eine konkrete Gefährdung seiner Gesundheit darlegen kann. Das Nichtraucherschutzgesetz entfalte jedoch Indizwirkung in die gegenteilige Richtung, weil danach das Rauchen im Freien gerade erlaubt sei. Wenn eine Gesundheitsbeeinträchtigung im Einzelfall dennoch nachgewiesen werde, so sei der Konflikt wiederum über eine Gebrauchsregelung nach Zeitabschnitten zu lösen. Salomonische Entscheidung Der Streit zwischen den Parteien geht weiter. Der BGH hat jedoch die Weichen für zukünftige Fälle bereits gestellt und vertritt eine salomonische Auffassung. Der Mieter darf auch auf dem Balkon seinem Laster frönen, solange sich andere Mieter nicht nachvollziehbar wesentlich gestört fühlen. Kommt es zu wesentlichen Störungen, müssten sich die Nachbarn über bestimmte Raucher-/Nichtraucherzeiten einigen. Die konkrete Ausgestaltung bleibt dabei den Instanzgerichten vorbehalten. Sind die Störungen hingegen unwesentlich, wird auch der Nachweis einer Gesundheitsbeeinträch-

4 Teil 3 Seite 4 Sorgenfreie Vermietung tigung wohl nur selten gelingen. Da es sich um zwei divergierende Grundrechte handelt, ist die Entscheidung zu befürworten. Die Abwägung der grundrechtlichen Interessen im Einzelfall kann und muss durch die Amtsgerichte getroffen werden. Mietrechtliche Konsequenz Der Streit wurde unmittelbar zwischen den betroffenen Mietern ausgetragen. In ähnlichen Konstellationen wird die Klage jedoch häufig gegen den Vermieter geführt, wenn Mieter wegen rauchender Nachbarn Mietminderung verlangen. Auch diese Situation ist rechtlich umstritten. So sieht die 67. Kammer des Landgerichts Berlin das exzessive Rauchen auf dem Nachbarbalkon als Mietmangel an (Urt. v S 307/12). Eine andere Kammer desselben Landgerichts vertritt hingegen die Gegenauffassung (Beschl. v S 470/08). Nikotin und Schönheitsreparaturen Zur Frage, wie Nikotin und Schönheitsreparaturen in Einklang zu bringen sind, vertritt der BGH den Standpunkt, dass das Rauchen in einer Mietwohnung nur in Ausnahmefällen eine Schadensersatzpflicht des Mieters auslösen kann. Dies sei nur dann anzunehmen, wenn durch Rauchen Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr mit Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern tatsächlich regelrechte Instandsetzungsarbeiten notwendig sind. Ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen durch

5 Seite 5 Tabakkonsum verursacht, verhalte sich grundsätzlich nicht vertragswidrig, vorausgesetzt, eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung liege nicht vor (BGH, VIII ZR 124/05). In dem Rechtsstreit ging es um die Frage, ob eine vom vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr umfasste Nutzung anzunehmen ist, wenn exzessives Rauchen des Mieters bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat. Rauchen grundsätzlich nicht vertragswidrig Das Karlsruher Gericht vertritt die Auffassung, dass das Rauchen in einer Mietwohnung nur dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und in der Folge eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Dies gelte auch unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht. Zu den Schönheitsreparaturen gehören danach das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Fußböden, Heizkörper mit Heizrohren, der Innentüren und der Fenster und Außentüren von innen. Diese Maßnahmen sind grundsätzlich wie im vorliegenden Fall ausreichend und geeignet, Spuren des Tabakkonsums zu beseitigen. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestehe daher nicht (BGH, VIII ZR 37/07).

6 Teil 3 Seite 6 Sorgenfreie Vermietung Das Gericht vertritt die Ansicht, dass der Vermieter nicht unbillig benachteiligt werde. Denn er habe im Wege vertraglicher Vereinbarung die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es allerdings an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, dann gehe das zulasten des Vermieters. Ähnlich argumentiert das LG Frankenthal (ZMR 2015, 553): Wären die Schönheitsreparaturen turnusgemäß durchgeführt worden, so wäre eine Vertiefung der Nikotinbeeinträchtigung infolge Zeitablaufs verhindert und einer Beschädigung der Mietsache entgegengewirkt worden. Toleranz gegenüber Rauchern hat abgenommen Im Übrigen lässt sich konstatieren, dass die Toleranz gegenüber Rauchern in der Öffentlichkeit abgenommen hat. Selbst das Bundesverfassungsgericht hat den Anti-Raucher-Gesetzen bereits Absolution erteilt (Beschl. vom BvR 2822/07). Ist aber das Rauchen in den öffentlichen Räumen rechtlich verboten oder sozial geächtet, erhöht sich der Druck dieses Themas im Rahmen der Wohnungsnutzung. Obgleich der BGH die Raucherfreuden bislang nicht grundsätzlich missbilligt hat, könnte gleichwohl in naher Zukunft ein Umdenkungsprozess einsetzen, insbesondere aufgrund der sensibilisierten Gesundheitsvorsorge vor den Gefahren des Passivrauchens. Auch wenn dem Rauchen in normalem Umfang zumindest in den eigenen vier Wänden noch ein höheres Gewicht beigemessen wird als den abstrakten Belangen der Volksgesundheit, ist ein alsbaldiger Stimmungsumschwung nicht ausgeschlossen.

7 Seite 7 Kündigung wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus Starker Tobak war Gegenstand einer weiteren BGH- Entscheidung (Urt. v VIII ZR 186/14). Die Karlsruher Richter befanden, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, im Einzelfall zwar eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen kann, insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. Allerdings konnte der BGH nicht beurteilen, ob eine die fristlose Kündigung gemäß 569 Abs. 2 BGB rechtfertigende nachhaltige Störung des Hausfriedens oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters vorlag, weil die vom Berufungsgericht (Düsseldorf) vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte. Der BGH hat die Sache deshalb an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden. Der 75-jährige Beklagte ist seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung der Klägerin in Düsseldorf. Die Klägerin hat das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, weil aus der Wohnung des Beklagten, der dort täglich 15 Zigaretten raucht, Zigarettengestank

8 Teil 3 Seite 8 Sorgenfreie Vermietung in das Treppenhaus gelange. Dies liege daran, dass der Beklagte seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüfte und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht leere. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dicke Luft am besten vertraglich abwehren Wer keine Raucher in seiner Immobilie haben will, sollte individuell ein Rauchverbot mit seinen Mietern vereinbaren, das für alle Wohnräume einschließlich Balkon gilt. Dass eine derartige Absprache rechtens ist, hat beispielsweise das Amtsgericht Nordhorn (3 C 1440/00) entschieden. Eine Ausnahme sollte auch nicht für das Rauchen am offenen Fenster zugelassen werden, weil die Zigarettengerüche in die darüberliegende Wohnung ziehen können (AG Hamburg 102 e II 368/00). Eine formularmäßige Verbotsklausel ist hingegen unwirksam. Ein derartiges Verbot kann sich problemlos auch auf Treppenhaus bzw. Hausflur erstrecken, sogar formularmäßig, wie das Amtsgericht Hannover (70 II 414/99) geurteilt hat. Einschränkung: Doch selbst mit einer individuellen Vereinbarung kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Besucher des Mieters in dessen Räumen oder auf dessen Balkon rauchen. Auch wird man dem Mieter das Rauchen vor dem Haus wohl nicht untersagen können. Ein gänzlich zigarettenrauchfreies Haus wird also auch weiterhin nicht möglich sein.

9 Seite 9 Der Vermieter sollte vor Vertragsschluss nicht auf eine Selbstauskunft des Mietinteressenten verzichten, in der dieser erklärt, dass er Nichtraucher ist. Bei falscher Auskunft könnte dies dann den Vermieter eventuell berechtigen, den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten (vgl. LG Stuttgart 16 S 137/92). Praxistipp Im Übrigen sollte der Vermieter die Mietverluste, die er deshalb erleidet, weil die Mitmieter die Miete berechtigterweise mindern, dem rauchenden Verursacher in Rechnung stellen.

10 Teil 3 Seite 10 Sorgenfreie Vermietung 1. Streit zw ischen Mietern in über bzw. untereinander gelegenen Wohnungen Rauchen auf dem Balkon der Unterliegerwohnung Rauchen als vertragsgerechter Gebrauch Rauchen als Gesundheitsgefährdung Unterlassungsanspruch des beeinträchtigten Mitmieters Grad der Geruchsbelästigung im Einzelfall Beeinträchtigung wesentlich oder unwesentlich Bei wesentlicher Beeinträchtigung sind die gegenseitigen Interessen abzuwägen. Gebrauchsregelung des Unterliegerbalkons nach Zeitabschnitten Streit zwischen Mieter und Vermieter Exzessives Rauchen auf Nachbarbalkon kann Mietmangel bedeuten und Mietminderung auslösen. 2. Schönheitsreparaturen Rauchen in einer Mietwohnung kann nur in Ausnahmefällen Schadensersatzpflicht des Mieters auslösen. Raucher verhält sich grundsätzlich nicht vertragswidrig. Ausnahmen liegen bei exzessivem Rauchen vor. Dies ist der Fall, wenn Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Fußböden, Heizkörper mit Heizrohren, der Innentüren und der Fenster und Außentüren von innen. Die Folge: Der Mieter hat die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen zu tragen. 3. Kündigung w egen Zigarettengeruchs im Treppenhaus Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch kann Störung des Hausfriedens sein. Ferner kann es sich um eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des rauchenden Mieters handeln. Zu hinterfragen ist, ob die Geruchsbelästigung durch einfache und zumutbare Maßnahmen abgewendet werden kann. Entscheidend ist die Intensität der Beeinträchtigungen. Grenze ist erreicht, wenn die Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreichen. Die Mitmieter des Hauses können die Miete mindern. Der Vermieter kann bei unbotmäßigem Verhalten des Mieters das Mietverhältnis (fristlos) kündigen. Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch kann Störung des Hausfriedens sein.

11 Seite Rauchverbot regeln Individuelle Klausel im Mietvertrag Rauchverbot in den Wohnräumen einschließlich Balkon. Rauchverbot am offenen Fenster Rauchverbot im Hausflur und Treppenhaus Formularmäßige Verbotsklausel unzulässig für die Wohnung zulässig für Hausflur und Treppenhaus Rauchverbot für Besucher des Mieters nicht möglich Selbstauskunft des Mieters vor Vertragsschluss einholen Hinw eis: Der Vermieter sollte vor Vertragsschluss nicht auf eine Selbstauskunft des Mietinteressenten verzichten, in der dieser erklärt, dass er Nichtraucher ist. Bei falscher Auskunft könnte dies dann den Vermieter eventuell berechtigen, den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten (vgl. LG Stuttgart 1 6 S 1 37/92). Im Übrigen sollte der Vermieter die Mietverluste, die er deshalb erleidet, weil die Mitmieter die Miete berechtigterweise mindern, dem rauchenden Verursacher in Rechnung stellen.