DIE SCHÖNSTEN MÄRCHEN FÜR VERMIETER. Dr. jur. Matthias Löffler Richter am Amtsgericht Copyright 2015

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1 DIE SCHÖNSTEN MÄRCHEN FÜR VERMIETER Dr. jur. Matthias Löffler Richter am Amtsgericht Copyright 2015

2 DIE MÄRCHEN Das Märchen vom qualmenden Mieter Das Märchen vom Küchenbrand Das Märchen von der Mieterhöhung Das Märchen vom Eigenbedarf Das Märchen von den Schönheitsreparaturen Das Märchen vom Steh-Pinkler

3 DAS MÄRCHEN VOM QUALMENDEN MIETER

4 Toleranz kann man nur von den Rauchern lernen! Oder haben Sie schon mal einen Raucher erlebt, der sich über einen Nichtraucher beschwert?

5 ES WAR EINMAL ein Vermieter, der hatte einen qualmenden Mieter. Und das war so: Der 75-jährige Rentner Friedhelm A. war seit 40 Jahren Mieter einer Wohnung in Düsseldorf. Aus der Wohnung des Mieters, der dort täglich 15 Zigaretten rauchte, gelangte Zigarettengestank in das Treppenhaus. Dies lag daran, dass der Mieter seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüftete und die Aschenbecher in seiner Wohnung nicht leerte. Der Vermieter hat das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt. Zu Recht?

6 DAS PROBLEM! Rauchen in der Wohnung gehört zu deren vertragsgemäßem Gebrauch und kann dem Mieter grundsätzlich nicht untersagt werden. Denn Rauchen ist als Konsequenz freier Willensentscheidung in der vom Mieter bewohnten Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Was ist jedoch, wenn der Zigarettenrauch ins Treppenhaus gelangt und dort die anderen Mieter stört?

7 BGH VIII ZR 186/14 Eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern kann, ist im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme), insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheits-gefährdendes Ausmaß erreicht.

8 ES WAR EINMAL noch ein Vermieter, der hatte qualmende Mieter. Und das war so: Die einen Mieter wohnen im ersten Stock, die anderen im Erdgeschoss. Die Balkone der Wohnungen liegen übereinander. Die Mieter unten sind Raucher und nutzen den Balkon mehrmals am Tag zum Rauchen. Die anderen sind Nichtraucher fühlen sich durch den aufsteigenden Tabakrauch gestört Sie verlangen deshalb von den anderen Mietern, das Rauchen auf dem Balkon während bestimmter Stunden zu unterlassen. Diese meinen jedoch, dass ein Rauchverbot mit der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung nicht vereinbar sei. Dies schließe auch die Entscheidung ein, unabhängig von zeitlichen und mengenmäßigen Vorgaben auf dem zur gemieteten Wohnung gehörenden Balkon zu rauchen. Haben sie damit Recht?

9 BGH V ZR 110/14 Einem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und Tabak-rauch), grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Tabak-rauch verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Liegt hingegen nach diesem Maßstab eine wesentliche Beeinträchtigung vor, etwa der fundierte Verdacht einer Gesundheitsbeeinträchtigung, besteht der Unterlassungsanspruch aber nicht uneingeschränkt. Es kollidieren zwei grundrechtlich geschützte Besitzrechte, die in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Einerseits steht dem Mieter das Recht auf eine von Belästigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung zu, anderseits hat der andere Mieter das Recht, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse - zu denen auch das Rauchen gehört - zu nutzen. Das Maß des zulässigen Gebrauchs und der hinzunehmenden Beeinträchtigungen ist nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu bestimmen. Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitabschnitten hinauslaufen. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf.

10 UND DIE MORAL AUS DER GESCHICHT? 1. Eine Kündigung bei exzessivem und rücksichtslosem Rauchen ist grundsätzlich zulässig. 2. Dies gilt, wenn der Mieter durch einfache und zumut-bare Maßnahmen wie Lüften verhindern kann, dass es zu einer Störung des Hausfriedens kommt. 3. Mieter können auch gegen andere Mieter einen Anspruch darauf haben, dass das Rauchen auf dem benachbarten Balkon nur zu festen bestimmten Tageszeiten gestattet ist.

11 DAS MÄRCHEN VOM KÜCHENBRAND

12 Es ist besser, eine Versicherung zu haben und nicht zu brauchen, als eine Versicherung zu brauchen und nicht zu haben.

13 Paulinchen war allein zu Haus, die Eltern waren beide aus. Als sie nun durch das Zimmer sprang, mit leichtem Mut und Sing und Sang. Da sah sie plötzlich vor sich stehn, ein Feuerzeug, nett anzusehn. "Ei'', sprach sie, "ei, wie schön und fein! Das muss ein trefflich Spielzeug sein. Ich zünde mir ein Hölzchen an, wie's oft die Mutter hat getan. (aus der Struwwelpeter)

14 ES WAR EINMAL ein Vermieter, der wollte nach einen Brandschaden nicht beseitigen. Und das war so: Ein kleines Mädchen erhitzte in einem Kochtopf Öl und verließ bei eingeschaltetem Herd die Küche. Das Öl entzündete sich und verursachte einen Brand. Die Haftpflichtversicherung der Mieterin verwies den Vermieter wegen des Schadens an der Wohnung an die Gebäudeversicherung - deren Prämien die Mieterin im Rahmen der Betriebskostenumlage anteilig zahlte. Die Mieterin minderte die Miete und begehrte vom Vermieter die Beseitigung des Brandschadens. Der verweigerte dies und verwies die Mieterin darauf, dass doch ihre Tochter den Schaden fahrlässig verursacht habe und daher selbst zur Schadenbeseitigung verpflichtet und damit auch eine Minderung ausgeschlossen sei. Zu Recht?

15 DAS PROBLEM! Sobald in einer vermieteten Wohnung ein Mangel auftritt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert und der Vermieter zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Mieter den Mangel schuldhaft durch vertrags- oder pflichtwidriges Verhalten verursacht hat. Insofern wäre hier eigentlich die Mieterin verpflichtet gewesen, die Brandschäden zu beseitigen und hätte die Miete nicht mindern dürfen. Die Mieterin machte aber geltend, dass der Vermieter verpflichtet gewesen sei, statt ihrer die Gebäudeversicherung zu ihren Gunsten in Anspruch zu nehmen, da sie diese über die Betriebskostenumlage mitfinanziere.

16 BGH VIII ZR 191/13 Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ( 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht.

17 UND DIE MORAL AUS DER GESCHICHT? 1. Der Vermieter muss in solchen Fällen die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen. 2. Deshalb muss der Vermieter (auf eigene Kosten) den Brandschaden beseitigen! 3. Bis dahin ist der Mieter zur Minderung berechtigt!

18 DAS MÄRCHEN VON DER MIETERHÖHUNG

19 ES WAR EINMAL ein Vermieter, der hatte verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und dann die Miete erhöht. Und das war so: Der Vermieter nahm nach Ankündigung umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vor (unter anderem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kellerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Klägerin sowie den Einbau neuer Rollläden). Er nahm entsprechend den Baufortschritten fünf Modernisierungs-Mieterhöhungen vor. Der Mieter wendet ein, die Miete dürfe nicht oder nur gering erhöht werden, da die Gebäudeteile sowieso hätten saniert werden müssen. Hat der Recht?

20 BGH VIII ZR 88/13 Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden. Aus der Modernisierungs-Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu aber nicht. Ausreichend ist, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen. Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

21 UND DIE MORAL AUS DER GESCHICHT? 1. Wenn der Vermieter mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann er nur den Kostenanteil, der auf die Modernisierung entfällt, nicht aber die kompletten Kosten auf den Mieter umlegen! 2. Es muss aus der Erklärung der Modernisierungs-Mieterhöhung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Hierbei ist aber keine umfassende Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung notwendig. Vielmehr ist es ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen!

22 DAS MÄRCHEN VOM EIGENBEDARF

23 Wir denken viel zu selten an das, was wir haben, aber immer zu oft an das, was uns fehlt. (Shakespeare)

24 ES WAR EINMAL ein Vermieter, der wollte seine Wohnung zurück. Und das war so: Er schloss einen unbefristeten Mietvertrag über eine Zweizimmerwohnung und kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf. Als Begründung gab er an, dass seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem Abitur ein Jahr in Australien verbracht hatte, nach Deutschland zurückkehren, hier eine Arbeitsstelle antreten und ein berufsbegleitendes Studium aufnehmen werde. Sie wolle nun eine eigene Wohnung beziehen. Der Mieter widersprach der Kündigung, da der Eigenbedarf für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages ja vorhersehbar gewesen sei. Stimmt das so?

25 BGH VIII ZR 154/14 Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Der Vermieter ist aber weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte Bedarfsvorschau ) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten.

26 BGH VIII ZR 154/14 Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer Bedarfsvorschau erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat.

27 BGH VIII ZR 166/14 Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen. Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche, hier Vierzimmerwohnung mit einer Wohnfläche von mindestens 125 m²) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls. Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen (22 Jahre alter Sohn) zu Eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.

28 UND DIE MORAL AUS DER GESCHICHT? 1. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur bei Rechtsmissbrauch rechtswidrig. 2. Der Vermieter darf kündigen, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für ihn zwar erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen habe. 3. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen etc.) zu machen. Es geht nur darum, ob der Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird und ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist. Denn der Vermieter wird durch sein Grundrecht auf Eigentum gemäß Artikel 14 Grundgesetz in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch enge Familienangehörige nutzen zu lassen.

29 DAS MÄRCHEN VON DEN SCHÖNHEITSREPARATUREN

30 Schön sind nur die Dinge, die uns nichts angehen. (Oscar Wilde)

31 ES WAR EINMAL ein Vermieter der meinte Schönheitsreparaturen seien vom Mieter zu tragen. Und das war so: Der Mietvertrag enthielt folgende Klausel: Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Ferner enthielt der Vertrag eine sog. Quoten-Klausel Der Mieter kündigte. Bei Rückgabe der Wohnung bemerkte der Vermieter, dass der Mieter die notwendigen Renovierungsarbeiten nicht durchgeführt hat. Er verweigerte diese, denn immerhin habe er die Wohnung im unrenovierten Zustand erhalten. Die vertraglichen Regelungen seien damit null und nichtig. Ist das so?

32 QUOTEN-KLAUSELN... kann der Vermieter bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen die Zahlung eines prozentualen Anteils an den Kosten für die Ausführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Der prozentuale Anteil richtet sich nach dem Zustand der jeweiligen Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses im Verhältnis zur Nutzungsdauer durch den Mieter seit dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen, längstens seit Beginn des Mietverhältnisses. Beispiel: Nutzt der Mieter einen Wohnraum innerhalb der Re-gelfrist von 5 Jahren ab, ergibt sich bei 3-jähriger Dauer des Mietverhältnisses eine Quote von 3/5 = 60% der Renovierungskosten.

33 DAS PROBLEM! Schönheitsreparaturen betreffen die malermäßige Instandsetzung der Wohnung und sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Sie sind Teil seiner gesetzlichen Instandhaltungsverpflichtung. Mit einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter jedoch seine Pflicht auf den Mieter übertragen. In den vergangenen Jahren hat der BGH hierzu viele Voraussetzungen an eine wirksame Vertragsklausel aufgestellt. Es war aufgrund eines Rechtsentscheides vom (VIII ZR 143/06) klar, dass eine zu Mietbeginn frisch renoviert übergebene Wohnung keine Voraussetzung für eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist. Ferner hat der BGH die Quotenklauseln bislang in vielen Entscheidungen für grundsätzlich zulässig erachtet und lediglich bestimmte Anforderungen an die Formulierung aufgestellt.

34 BGH VIII ZR 185/14, -VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13 Im Verfahren VIII ZR 185/14 wies der BGH die Schadensersatzklage des Vermieters ab, da die Wohnung zu Vertragsbeginn (teilweise) renovierungsbedürftig war. Im Verfahren VIII ZR 242/13 stellte der BGH auch klar, dass Quotenklauseln grundsätzlich unwirksam seien, weil der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne. Im Verfahren VIII ZR 21/13 machte der BGH noch einmal deutlich, dass ein auch nur teilweise "starrer" Fristenplan die Gesamtregelung unwirksam mache.

35 WANN IST EINE WOHNUNG UNRENOVIERT? Es kommt darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren bei Überlassung der Wohnung so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung noch den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. Die Beweislast dafür, dass eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, trägt der Mieter. Deshalb kommt besondere Bedeutung dem Übergabeprotokoll zu, aus denen eventuelle Mängel an der Wohnung bei der Übergabe zu entnehmen sind und anhand derer festzustellen sein wird, ob es sich noch um eine renovierte Wohnung handelt.

36 UND DIE MORAL AUS DER GESCHICHT? 1. Keine auch nur teilweise starren Fristen. 2. Quoten-Klauseln sind unzulässig. 3. Keine Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung.

37 DAS MÄRCHEN VOM STEH-PINKLER

38 Der Mann, der sich zum Pinkeln setzt, wird von der Hausfrau sehr geschätzt - und vom Vermieter!

39 ES WAR EINMAL ein Vermieter hatte als Mieter einen Steh- Pinkler, worunter der Marmorboden sehr litt. Und das war so. Der Vermieter hatte im WC ein Marmorboden verlegt. Sein Mieter urinierte ständig im Stand. Bei Auszug wollte der Mieter seine Kaution zurück. Der Vermieter zog aber fast ab, weil durch die Urinspritzer war der Marmorboden abgestumpft. Zu Recht?

40 AG DÜSSELDORF C 10583/14 Mieter dürfen auf der Toilette ihrer Wohnung im Stehen pinkeln. Dies gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung (s.o. Rauchen). Der Vermieter hätte den Mieter auf die besondere Empfindlichkeit des Bodens hinweisen müssen. Trotz der zunehmenden Domestizierung des Mannes ist das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden Brauch noch ausübt, muss zwar regelmäßig mit bisweilen erheblichen Auseinandersetzungen mit insbesondere weiblichen Mitbewohnern, nicht aber mit einer Verätzung des im Badezimmer oder Gäste-WC verlegten Marmorbodens rechnen.

41 UND DIE MORAL AUS DER GESCHICHT? 1. Eine Sitzpinkel-Klausel im Mietvertrag dürfte unwirksam sein. In derart privates Verhalten darf ein Vermieter nicht eingreifen. 2. Der Vermieter kann beim Einzug Pflegehinweise geben und auf die Empfindlichkeit der Böden hinweisen. 3. Mieter dürfen im Stehen pinkeln ein Mann bleibt ein Mann!

42 VERSUCH EINER BEGRÜNDUNG Beim Stehpinkeln zeigt sich der männliche Fluchtreflex: Denn nach Ansicht eines Urologen lässt sich die Vorliebe einiger Männer für das Pinkeln im Stehen mit archaischen Verhaltensmustern erklären: Es sei eine Überlieferung aus Urzeiten, dass Männer immer auf dem Sprung sind und einen sehr sensiblen Fluchtreflex haben. Das Sitzen verlangsamt aber die Flucht vor Feinden! Oder gibt es einen ganz anderen Grund???

43 FAZIT 1. Vermieter sein ist nicht leicht! 2. Gegenseitige Rücksichtnahme muss sein! 3. Verpassen Sie nicht die nächsten Märchen!