20. Pantaenius-Immobilientagung made by VNWI Hyatt Regency Hotel, Düsseldorf. Der Mieter als Störfall

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1 20. Pantaenius-Immobilientagung made by VNWI Hyatt Regency Hotel, Düsseldorf Der Mieter als Störfall Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietund Wohnungseigentumsrecht, Hamburg S. 1

2 Willkommen LG Hamburg, Urt. v , 333 S 11/15 S. 2

3 Vorgaben Der Mieter als Störfall i. S. v. Verhalten des M vertragswidrig, da nicht (mehr) im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Beschränkt auf Wohnraummieter. S. 3

4 Vertragsgemäßer Gebrauch - Gemengelage Bei Wohnungen bestimmt durch Zweck wohnen. Schutz des Art. 13 I GG: Whg. ist unverletzlich! Recht, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden. Eigene Whg. = Bastion, in der subjektive Vorstellungen zur Lebensweise verwirklicht. Vertragszweck: M gegen Entgelt Freiraum für seine Lebensführung zu gewähren (Wietz, WuM 2014, 518, 525). Dagegen streiten Grundrecht V aus Art. 14 GG und Grundrechte der Mitbewohner aus Art. 13 I GG. S. 4

5 Nutzung von Treppenhaus, Hausflur und Garten = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 5

6 S. 6

7 LG Hamburg, Urt. v , 333 S 11/15 Räuml. Bereich der Whg.: Kernbereich des BesitzR des M. Treppenhaus keine vergleichbare Bedeutung. Aber: MitbenutzungsR an Gemeinschäftsflächen. Ohne Vereinbarung: alle üblichen Benutzungen + alle mit Wohnen typischerweise verbundenen Umstände gedeckt (BGH, Urt. v , V ZR 46/06). Typische Grundfunktionen Treppenhaus: Zu- + Abgang, Individualisierung Whg stür durch Namensschild, Fußmatte als Schmutzfänger vor Whg stür. S. 7

8 Treppenhaus im Wandel Namensschild: früher: nur Familien- oder Name Haushaltsvorstand; heute: größer und alle Namen, incl. Kinder + Haustiere. Fußmatte: früher: nur Schmutzfänger; heute: Dekorationsobjekt incl. Botschaften. Treppenhaus: heute: auch Abstellen Kinderwagen (BGH, Urt. v , V ZR 46/06). S. 8

9 Wohnungstür: früher: nur Abgrenzungs- + Zugangsfunktion; heute: Dekorationszwecke, insbes. Ostern + Weihnachten, Vorfreude + Würdigung kirchlicher Feiertage. Willkommen ganzjährig = Erweiterung, aber - kein Eingriff in eigentl. Treppenhausbereich, - Beeinträchtigung rein optisch, - keine Meinungsäußerung, - keine Beeinträchtigung bei Feuer. S. 9

10 Bleibt für V: Mögliche Schwierigkeiten in zukünftigen Fällen (Nachahmer, Abgrenzungsfragen etc.). M: Wunsch, durch Dekorationsobjekt potenziellen Besuchern einen herzlichen Empfang zu bereiten. Letzterer überwiegt vom MitbenutzungsR umfasst. Willkommen = vertragsgemäßer Gebrauch. S. 10

11 Was geht noch im Treppenhaus + Hausflur? Abstellen von Whg seinrichtungen, z.b. Schuhregal, Garderobe, Pflanzen, Bilder, Mülltüten, Schuhe: vertragswidrig. Kinderwagen/Rollatoren/Rollstühle: Einzelfall! - grdsl. unzulässig, da nur MitbenutzungsR (nicht Mietobj.); - Ausnahme: wenn Zweckbestimmung (z.b. Fluchtweg) oder Mitbewohner in Nutzung nicht unangemessen beeinträchtigt, wenn also ausreichend Platz ist. Fahrräder: Verkehrsmittel, gehört nicht zum Wohnen kein vertragsgemäßer Gebrauch. Evtl. zulässig, Platz + keine andere Abstellmöglichkeit. S. 11

12 Rauchen = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 12

13 Rauchen in der Wohnung (V Raucher M) Grds.: Rauchen in Whg. = vertragsgemäßer Gebrauch, selbst wenn Nikotinablagerungen auf Fenstern. (BGH, Urt. v , VIII ZR 124/05) Sog. exzessives Rauchen Verschlechterungen, die nicht mit normalen Schönheitsreparaturen zu beseitigen: überschreitet vertragsgemäßen Gebrauch (Schadenersatz). Früherer Renovierungsbedarf unerhebl., da V Schönheitsreparaturen auf M abwälzen kann. BGH, Urt. v , VIII ZR 37/07 S. 13

14 Düsseldorfer Raucher: Friedhelm Adolfs Tägl. 15 Zigaretten in Whg. = vertragsgemäßer Gebrauch, da keine anderslautende (Individual-) Vereinbarung oder gesetzliches Verbot + keine Beschädigung der Whg. Mietvertragl. Gebot der Rücksichtnahme Pflicht des Rauchers, einfache + zumutbare Maßnahmen (Fensterlüftung) zur Vermeidung Beeinträchtigung Mitmieter. Rauchen + Verletzung dieser Pflicht: evtl. vertragswidriger Gebrauch, BGH, Urt. v , VIII ZR 186/14 S. 14

15 Dadurch verursachte Geruchsbelästigung: evtl. Störung des Hausfriedens fristlose Kündigung, 569 II BGB. Insbesondere dann, wenn Intensität der Beeinträchtigung - unerträgliches Ausmaß und/oder - gesundheitsgefährdendes Ausmaß Einzelfall! S. 15

16 Rauchen auf dem Balkon (Nachbar M V) Erhebliche Minderung Gebrauchstauglichkeit dadurch, dass M der darunter liegenden Whg. in erheblichem Maße* auf Balkon rauchen + Rauch zieht in Dachgaube + Whg. (nicht rauchenden) M s + dieser gezwungen, Belüftung seiner Whg. zu unterlassen, erheblicher Mangel, der Minderung um 5% rechtfertigt. Unerhebl. ob vertragsgemäß; dann unbehebbarer Mangel. LG Hamburg, NZM 2012, 806 * = 2 Zigaretten/h zwischen 7:00 und 23:00 Uhr S. 16

17 Rauchen auf dem Balkon (M & M) Abwehranspruch wg. Besitzstörung nach 862 I, 858 I BGB des NachbarM s gegen rauchenden M. Besitzstörung, wenn Besitzer bei Gebrauch durch Immissionen i.s.d. 906 I 1 BGB beeinträchtigt. Wird M - wie einem Eigentümer bei Lärm gewährt. Gilt auch für Ruß + Rauch. Rauchen auf Balkon: evtl. verbotene Eigenmacht gegenüber Nachbar, auch wenn vertragsgemäßer Gebrauch (M-V). BGH, Urt. v , V ZR 110/14 S. 17

18 Grds.: Vereinbarungen mit Dritten rechtfertigen Besitzstörung nicht. Anders: vertragl. Duldungspflicht bzgl. bestimmter Störungen aus MV des gestörten M i. V. m. Hausordnung (Musizieren, Haustierhaltung) Kein Abwehranspruch 862 I BGB. Grenze des Hinzunehmenden analog 906 I 1 BGB: keine oder nur unwesentliche Gebrauchsbeeinträchtigung. Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen: was ist diesem unter Würdigung anderer öffentlicher + privater Belange zuzumuten? S. 18

19 Tatsächlich nicht nur unwesentlich: 12 Zigaretten/Tag in bevorzugten Zeiten für Balkonnutzung. Aber: Rauchen ist freie Entfaltung der Persönlk., geschützt durch Art. 2 I 1 GG, + Immissionen sozialadäquat stets unwesentlich (z.b. AG Bonn, NZM 2000,33); BGH: nach Nichtraucherschutzgesetzen nicht mehr sozial adäquat. Deutlich (intensiv) wahrnehmbarer Rauch grds l. wesentl. Beeinträchtigung. S. 19

20 Aber Unterlassungsanspruch nicht uneingeschränkt. Gestörter M muss auf R des störenden M, auf Balkon rauchen zu dürfen, Rücksicht nehmen. Durch MV begründeten kollidierenden BesitzR e angemessener Ausgleich. Grenzen zulässigen Gebrauchs + hinzunehmender Beeinträchtigungen aus Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Gebrauchsregelung für die Zeiten der Balkonnutzung: rauchfreie und Rauchzeiten (auch stundenweise ohne Unterbrechung). S. 20

21 Gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch = wesentliche Beeinträchtigungen, nicht zu dulden, auch nicht im Verhältnis von Mietern untereinander. M, der wg. Gesundheitsschädlichkeit des Passivrauchens von anderem M verlangt, Rauchen auf Balkon zu unterlassen, muss das sich aus den Nichtraucherschutzgesetzen ergebende Indiz erschüttern, dass mit dem Rauchen im Freien keine solchen Gefahren einhergehen. S. 21

22 Haltung von Tieren = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 22

23 Die Tagesschauentscheidung 2013 Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam BGH, Urt. v , VIII ZR 168/12 S. 23

24 Tierhaltung - Einzelfall Konkrete Tierhaltung = vertragsgemäßer Gebrauch, wenn umfassende Abwägung der Interessen des V, des M und aller weiteren Beteiligten ergibt, dass diese Tierhaltung vertragsgemäß ist. Interessen M vielfältig: z.b. Therapie-, Blindenhund, oder einfach Hausgenosse. Interessen V: Hausfrieden, ungestörtes nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis. S. 24

25 Kriterien bei Abwägung Tier: Art, Größe, Verhalten, Anzahl. Wohnung: Art, Größe, Zustand, Lage im Haus, + Lage des Hauses. Mitbewohner / Nachbarn: Anzahl, persönl. Verhältnisse, Alter, berechtigte Interessen. Anzahl + Art anderer Tiere im Haus. Bisherige Handhabung. Besondere Bedürfnisse des M. S. 25

26 Leitlinien Gefährliche Tiere vertragswidrig: z.b. Bären, Hyänen, Wildkatzen, Krokodile, Riesenschlangen, giftige Schlangen + Spinnen, Skorpione, auch sog. Kampfhunde. Exotische Tiere vertragswidrig, wenn allg. Ekel, Abscheu + Angst (Störung Hausfrieden): z.b. Alligator. Kleintiere vertragsgemäß: z.b. Kanarienvögel, Kaninchen, Hamster, Fische, Leguane, Echsen, aber nicht: Frettchen oder Yorkshire Terrier. S. 26

27 Haltung von Angehörigen = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 27

28 Grundsatz Nach 540 I 1 BGB ist M nicht berechtigt, ohne Erlaubnis V, Dritte in Whg. aufzunehmen. Grds: Jeder, der nicht M = Dritter. Ausgenommen: - nächste Familienangehörige wg. Art. 6 GG + Bedienstete, die Teil des Hausstandes (besond. persönl. Beziehungen) - Besucher wg. Kürze des Aufenthalts. Für alle anderen gilt Erlaubnisvorbehalt des 540 I 1 BGB. BGH, Urt. v , VIII ZR 371/02 S. 28

29 Unentziehbarer vertragsgemäßer Gebrauch Aufnahme nächster Angehöriger: Ehegatten, eingetragene/r Lebenspartner/in, Verwandte in gerader Linie (str.), jdf. Kinder, Stiefkinder, Enkel, ggf. Eltern. Aufnahme Pflegepersonen bei pflegebedürftigem M. Nicht: Geschwister. Nicht: Lebensabschnittsgefährte, Verlobte. Aber Schutz durch 553 I BGB. Berechtigtes Interesse an Aufnahme: Begründung gemeinsamen Haushaltes reicht! S. 29

30 Jetzt noch einmal mitdenken 1. M verlobt sich mit Fräulein F + nimmt sie in Whg. auf. Darf er das? 2. M + F heiraten. V mahnt wg. unerlaubter Gebrauchsüberlassung ab + kündigt dann fristlos! Wirksam? 3. M + F lassen sich scheiden + teilen V mit, dass sie sich geeinigt hätten, dass F bleibt + M auszieht. V ist empört, mahnt ab, kündigt fristlos, erhebt Räumungsklage./. M + F. Mit Erfolg? S. 30

31 Dunkelnorm : 1568a III Ehewohnung (seit : Ablös. für HausratsVO) (3) Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt 1. zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder 2. mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. 563 Absatz 4 gilt entsprechend. S. 31

32 Urinieren im Stehen = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 32

33 - wohl nicht! S. 33

34 S. 34

35 LG Düsseldorf, ZMR 2016, 201 Beschädigung Marmorfußboden rund um Toilette infolge (bewusst oder unbewusst) nicht zielgerichteten Urinierens im Stehen Schadensersatzanspruch ja, (vertragswidriger Gebrauch) infolge zielgerichteten Urinierens im Stehen Schadensersatzanspruch nein, wenn V nicht über besondere Empfindlichkeit des Bodens + entsprechende Pflegehinweise aufklärt, (wohl vertragsgemäßer Gebrauch). S. 35

36 Allgemeine Lebenserfahrung: auch bei zielgenauem, sorgfältigem Urinieren im Stehen gelangen jedenfalls Kleinstspritzer im Radius um das WC-Becken auf Boden, + diese sind für den M nicht ohne weiteres erkennbar. M ( ) muss weder tatsächl. noch rechtl. putzen! -?????? S. 36

37 Sterben in der Wohnung = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 37

38 AG Bad Schwartau, NZM 2002, 215 Sterben in Mietwohnung + Beeinträchtigung infolge dieses Versterbens Überschreitung des Gebrauchsrechts an Mietsache. Selbst bei Substanzverletzung, ohne deren Beseitigung vertragsgemäße Rückgabepflicht verletzt, kein Schadensersatzanspruch ohne Verschulden des Verstorbenen oder seiner Erben. Frage an die Experten: Verschulden bei Selbstmord ohne Vorankündigung? S. 38

39 Danke, für Ihre Unterstützung und jetzt: vom Störfall zur Achillesferse Viel Spaß mit dem Versicherungsschaden! S. 39