Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietund Wohnungseigentumsrecht, Hamburg S. 1

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1 22. Pantaenius-Immobilientagung made by VNWI Hyatt Regency Hotel, Düsseldorf Mietrecht die aktuellen Entscheidungen aus Karlsruhe, Düsseldorf und Umgebung Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietund Wohnungseigentumsrecht, Hamburg S. 1

2 Pflicht zum Abschluss von Versicherungen Formularklausel im GewerberaumMV: M ist verpflichtet, ausreichende Versicherungen (z.b. ) abzuschließen und den Fortbestand der Versicherung nachzuweisen. M muss keine Versicherungen abschließen. Klausel benachteiligt M unangemessen, da offen, welche Versicherungen und mit welchem Versicherungsschutz. Klausel = unwirksam. OLG Düsseldorf, Beschluss v , I-24 U 25/16, 24 U 25/16, ZMR 2017, 161

3 Unterschiedliche MV-Exemplare Fall: Im MV-Exemplar des M ist lediglich die Umlage der Betriebskosten für Wasserverbrauch, zentrale Wärmeversorgung und Warmwasserversorgung vorgesehen, im MV-Exemplar des V deutlich mehr Positionen. Welches Exemplar ist maßgebend? LG Nürnberg-Fürth, Urt. v , 7 S 1846/16, WuM 2016, 739

4 Lösung: Dasjenige des M! Es gilt die für den Mieter günstigere Vereinbarung, wenn die Mietvertragsformulare vom Vermieter stammen. Denn Unklarheiten bei der Verwendung von Formularverträgen gehen zu Lasten des Verwenders. Die Beweislast für eine anderslautende Vereinbarung läge beim Vermieter.

5 Flächenabweichung in Köln Teil 1 Fall: Im WohnraumMV: vereinbarte Wohnfläche 68 m²; tatsächl. Wohnfläche: 73 m², tatsächl. Gesamtfläche: V rechnet ab mit 68 m²/1.190 m². M meint, BKA sei formal fehlerhaft und zahlt nicht. Wie sehen Sie das? LG Köln, Urt. v , 9 S 82/13, ZMR 2017, 249

6 Lösung: Vermieter gewinnt! Kein formeller Mangel der BKA, wenn dann nur materiell. Grundsatz der 10-%-Rechtsprechung: bei Abweichung von bis 10 % ist vereinbarte Fläche im Zähler zu nennen. Im Nenner: tatsächl. (und nicht vereinbarte) Gesamtfläche, (jedenfalls) wenn eine kleinere als die tatsächl. Fläche vereinbart ist. Offen was gilt, wenn die vereinbarte Fläche größer als die tatsächliche Fläche ist?

7 Flächenabweichung in Köln Teil 2 Fall: Bei Abschluss GewerberaumMV wissen beide Parteien, dass tatsächl. Fläche 174 m², vereinbaren als umlagefähige Fläche jedoch 140 m². V legte wg. einer Abweichung von mehr als 10 % der Abrechnung sodann 174 m² zugrunde. M wehrt sich! LG Köln, Urt. v , 6S 53/16, ZMR 2017, 311

8 Lösung: mit Erfolg! V muss mit 140 m² abrechnen. Grundsätze der 10-%-Rechtsprechung hier nicht anwendbar, da kein Irrtum. Kein Vertrag zu Lasten Dritter (der übrigen Mieter), da Differenz hat Vermieter zu tragen, was gesetzlich vorgesehen. Die Differenzfläche ist nicht von der Gesamtfläche abzuziehen.

9 Drogen in Nürnberg Fall: Haftbefehl + Durchsuchungsbeschluss gegen M wg. Handels mit BTM Aufbruch Wohnungstür ( 1570). Fund: 26,32 g Marihuana. Verurteil. zu 3 Monaten wg. vorsätzl. Erwerbs von BTM, aber Freispruch wg. Handels mit BTM. Schadenersatzanspruch V gegen M aus 280 I BGB? BGH, Urt. v , VIII ZR 49/16 S. 9

10 Lösung nach BGH: Schadenersatz verneint! Obhutspflicht des M: Mietsache schonend + pfleglich behandeln + alles unterlassen, was verschlechtern kann, es sei denn vertragsgemäßer Gebrauch. Verletzung Obhutspflicht durch - unmittelbares Einwirken, - Gebrauch, der schädigende Einwirkungen Dritter hervorzurufen geeignet ist, z.b. Aufbewahrung von Marihuana.... S. 10

11 Kein Schadenersatzanspruch, da keine Kausalität zwischen Pflichtverletzung + Beschädigung Wohnungstür (conditio sine qua non). Pflichtverletzung (Aufbewahren) nicht Grundlage für Ermittlungsmaßnahmen (Vorwurf: Handel). Schaden auch ohne Aufbewahren. S. 11

12 Eigenbedarf und Anbietpflicht 1. Eine teilrechtsfähige (Außen-) GbR kann sich in entsprechender Anwendung des 573 II Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung...). 2a.Der wg. Eigenbedarfs kündigende V hat im Rahmen seiner vertragl. Rücksichtnahmepflicht dem M eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vgl.bare Whg. zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung ). S. 12

13 2b.Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; ) BGH, Urt. v , VIII ZR 232/15 S. 13

14 Kündigungsausschluss in AGB Was halten Sie von dieser formularvertraglichen Regelung in einem WohnraumMV? Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig. BGH, Beschluss v , VIII ZR 23/16 S. 14

15 Lösung: wirksam! Formularmäßiger Kündigungsausschluss gem. 307 I 1 BGB unwirksam, wenn 4 Jahre überschritten. 4 Jahre vom Vertragsschluss bis Zeitpunkt, zu dem M erstmals kündigen kann. Wenn ordentliche Kündigung erstmals "zum Ablauf dieses Zeitraums" zulässig, so entspricht Klausel der gesetzl. Regelung des 557a III 2 BGB und ist wirksam. S. 15

16 Verspätete Kündigung? Fall: Offen Mieten Februar und April Mahnung V vom Schreiben M vom : räumen ein, Mieten nicht gezahlt zu haben und entschuldigen sich. Kein Ausgleich in der Folgezeit. Fristlose Kündigung mit Schreiben vom LG Düsseldorf wies Räumungsklage ab. Begründung: 314 III BGB! BGH, VU v , VIII ZR 296/15 S. 16

17 (1) (2) 314 BGB Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund (3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. S. 17

18 Lösung nach BGH: Kündigung wirksam Räumung! Gewerberaummiete: angewendet, ohne Anwendbarkeit zu problematisieren. (BGH, Urt. v , XII ZR 36/05) Nicht anwendbar auf (Wohnraum-) Mietverhältnis. 543, 569 BGB = abschließende spezielle Regelungen. Keine zeitl. Beschränkung, kein Verweis auf 314 III BGB. Aber: längere Verzögerung kann - Unzumutbk. der Vertragsfortsetzung entfallen lassen, - Verwirkung auslösen (Zeit- und Umstandsmoment!). S. 18

19 Was ist die richtige Miete? Rückständig 06/2016: 449,90, Mieterhöhung 07/2016 auf 453,04, gezahlt, rückständig 08/2016: 453,04. Fristlose Kündigung wg. Zahlungsverzuges aus Zeitraum, der sich über mehr als 2 Monate erstreckt, 543 II Nr. 3 b) BGB: Betrag, der die Miete für 2 Monate erreicht? Nicht Summe aus Monatsmieten, in denen Verzug, sondern das Doppelte der ungeminderten Monatsmiete, die im Kündigungszeitpunkt geschuldet ist. AG Lübeck, Beschluss v , 31 C 2199/16, ZMR 2017, 405 S. 19

20 Was ist rechtzeitig bei Überweisungen? Fall: Nach Abmahnung wg. verspäteter Zahlungen für März, April, Mai 2014 jeweils Bargeldeinzahlungen am 3. Werktag bei Dt. Post AG gleichzeitig mit Überweisungsauftrag. Klausel: Für Rechtzeitigkeit der Zahl. kommt es nicht auf Absendung, sondern auf Eingang des Geldes an. Kündigung wg. ständig unpünktlicher Mietzahlungen. Räumungsklage! BGH, Urt. v , VIII ZR 222/15 S. 20

21 Lösung nach BGH: Kein Räumungsanspruch, da pünktlich. 556b I BGB: Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten. Wie auch sonst bei Geldschulden muss Leistungshdlg. (bei Überweisung: Erteil. Überweisungsauftrag bei gedecktem Konto) rechtzeitig sein, nicht Leistungserfolg (Gutschrift). Europarecht (Zahlungsverzugsrichtlinie) unerheblich, da (Wohnraum) MV e mit Verbrauchern nicht umfasst. S. 21

22 MV-Klausel wg. unangemessener Benachteilig. nach 307 I 1 BGB unwirksam. Kundenfeindlichste Auslegung: M trägt Kündigungsrisiko auch bei Zahlungsverzögerungen, die nicht er, sondern sein Zahlungsdienstleister zu verantworten hat (Abweichung vom gesetzl. Leitbild). Anders Geschäftsraummiete (BGH, Urt. v , XII ZR ): wirksam, wenn nur lfd. Miete + beide Kaufleute. Nicht übertragbar auf (unverschuldeten) Whg sverlust. S. 22

23 Nachträgliche Zahlungen (2) 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Im Falle des Satzes 1 Nr. 3* ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (* = Kündigung wg. Zahlungsverzuges) S. 23

24 Kündigungsausschluss / Unwirksamwerden 1a. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in 543 II 1 Nr. 3 lit. a oder Nr. 3 lit. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach 543 II 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. 1b. Nach 543 II 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. BGH, Urt. v , VIII ZR 261/15... S. 24

25 Schonfristzahlung 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (3) Ergänzend zu 543 II 1 Nr. 3 gilt: 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a I befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. S. 25

26 1c. Die Schonfristzahlung nach 569 III Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus. BGH, Urt. v , VIII ZR 261/15 S. 26

27 Ortsübl. Vgl smiete Ortsübl. Vgl smiete Fall: MV-Ende durch Eigenbedarfskündig. am Rückgabe der Whg. am M zahlten vertragl. geschuldete Miete + HKV. V verlangen Differenz zur ortsübl. Neuvertragsmiete i.h.v Mit Erfolg? BGH, Urt. v , VIII ZR 17/16 S. 27

28 Lösung nach BGH: M müssen zahlen! Dauer Vorenthaltung: vereinb. Miete ( 546a I 1. Alt. BGB) oder für vgl bare Objekt ortsübl. Miete ( 546a I 2. Alt. BGB) = ortsübl. Vgl smiete i.s.d. 558 II 1 BGB (in letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert)? Streitig, jetzt BGH: maßgebend die bei Neuvermietung ortsübl. erzielb. Miete (Marktmiete). S. 28

29 Unerhebl., ob Selbstnutzung oder tatsächl. Vermietung. 546a BGB gilt - anders als 558 BGB - für alle MV e. Sinn und Zweck: 558 BGB Schutzwirkung zugunsten M; Bezugszeitraum 4 Jahre federt steigende Mietpreise ab. Bei 546a BGB: V wird an Erzielung ortsübl. Neuvermietungsmiete durch Vorenthalten gehindert, fällt in Risikosphäre M, der nicht auszieht. Druck für M, geschuldete Rückgabe zu vollziehen. Folgeproblem: was ist als Schonfristzahlung zu leisten? S. 29

30 Natürl. Lebensgrdl. auf Balkon im Süden Bergahorn in Erde auf Balkon 2-Zi.-Whg. mit 3 Ketten verankert in Hauswand gesichert. Wie bauliche Veränderung, da Höhe bis 40 m + Stammumfang bis 2 m: ungeeignet als Balkonpflanze. Optische Beeinträchtigung Hausfassade kann grdsl. Beseitigungsanspruch begründen (Parabolantenne). Art. 20a GG Grundrecht (Art. 5 GG); selbst wenn Abwägungsergebnis: vertragswidriger Gebrauch. Beseitigungsanspruch aus 541, 1004 BGB. LG München I, Beschluss v , 31 S 12371/16, ZMR 2017, 59 S. 30

31 Jetzt wird es noch gehaltvoller: Es gibt Mittagessen!