Beendigung des Mietverhältnisses

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1 Beendigung des Mietverhältnisses Von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Malte Monjé W I R Wanderer und Partner 6./7. September 2018

2 Themenübersicht Vorüberlegungen zur Kündigung Die außerordentlichen Kündigungen Die ordentliche Kündigung im Gewerberaummietverhältnis Die ordentliche Kündigung im Wohnraummietverhältnis

3 Vorüberlegungen zu Kündigung Mietverhältnisse können grundsätzlich ordentlich und außerordentlich gekündigt werden Es gibt fristlose und fristgerechte Kündigungen Die Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung (ggf. Vollmacht)

4 Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist möglich, wenn es zu einem Fehlverhalten des Mieters kommt Zahlungsverzug Sonstiges Fehlverhalten

5 Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges Rückstand mit den Mietzinszahlungen Rückstand mit der Kaution Rückstand mit Nebenkosten

6 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wenn 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

7 Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten oder mehr im Verzug ist; wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und dieser Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten stammt. Das Kündigungsrecht entfällt erst, wenn der Mieter den Rückstand vollständig ausgeglichen hat.

8 Wie muss / kann sich der Mieter bei kündigungsrelevantem Zahlungsverzug verhalten?

9 BGH vom Aktenzeichen: VIII ZR 261/15 vereinfachter Sachverhalt: Nach einer Modernisierung beachtete der Mieter die Mieterhöhung nicht. Nachdem ein beachtlicher Rückstand von mehr als zwei Mieten aufgelaufen war, kündigte die Vermieterin im Juli Mieter leistet vor Kündigungszugang Teilzahlungen. Im September 2014 erklärt der Mieter im Rahmen des Räumungsrechtsstreits die Aufrechnung mit angeblichen Betriebskosten-abrechnungsguthaben, und erklärt u.a., der Rückstand würde nach dieser Aufrechnung nicht mehr die Höhe zweier Monatsmieten erreichen.

10 Zum Sachverhalt BGH VIII ZR 261/15: Kündigungs- Zugang der Urteil lage Kündigung zwei Monate Kündigungserklärung Rechtshängigkeit der Räumungsklage

11 Aus dem Sachverhalt BGH VIII ZR 261/15: 1. Fallvariante vollständige Befriedigung vor Zugang der Kündigung Kündigungs- Zugang der Urteil lage Kündigung zwei Monate Kündigungserklärung Rechtshängigkeit der Räumungsklage

12 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

13 Aus dem Sachverhalt BGH VIII ZR 261/15: 2. Fallvariante unverzügliche Aufrechnung in voller Höhe Kündigungs- Zugang der Urteil lage Kündigung zwei Monate Kündigungserklärung Rechtshängigkeit der Räumungsklage

14 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

15 Aus dem Sachverhalt BGH VIII ZR 261/15: 3. Fallvariante Ausgleich aller Rückstände binnen zwei Monaten ab RH oder unbedingte Übernahme einer öffentlichen Stelle Kündigungs- Zugang der Urteil lage Kündigung zwei Monate Kündigungserklärung Rechtshängigkeit der Räumungsklage Heilung nur einmal alle zwei Jahre möglich! Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung.

16 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (3) Ergänzend zu 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 1. Im Falle des 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546 a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

17 BGH vom Aktenzeichen: VIII ZR 261/15 drei schulbuchmäßige Leitsätze: Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. Nach 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. Die Schonfristzahlung nach 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus.

18 Merke Für den Vermieter lohnt sich bei unregelmäßigen Zahlungen häufig ein genaues Studium des Mietkontos. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist oft möglich! Der Mieter muss im Falle eines kündigungsrelevanten Rückstandes strikt auf vollständige und pünktliche Zahlungen achten. Ist ihm schon gekündigt worden, hilft ihm die sofortige Aufrechnung und der Wohnungsmieter kann sich noch durch eine rechtzeitige Nachzahlung retten.

19 Anhang wegen jüngerer BGH-Rechtsprechung: Wann ist der Mieter überhaupt im Zahlungsverzug?

20 Urteil des BGH vom Aktenzeichen: VIII ZR 222/15 aus dem 1. Leitsatz: Gemäß 556 b BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt.

21 Urteil des BGH vom Aktenzeichen: VIII ZR 222/15 aus dem 2. Leitsatz: die Rechtzeitigkeitsklausel in Ihrem Mietvertrag "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. ist unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

22 Formulierungsvorschlag Neue Klausel im Vertrag In Anlehnung an Schmidt-Futterer/Langenberg zu 556 b BGB: Die Miete und Nebenkosten sind monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats, porto- und spesenfrei an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Geldes an. Bei unbarer Zahlung genügt der Mieter seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung allerdings, wenn nach dem normalen Verlauf mit rechtzeitiger Gutschrift auf dem vom Vermieter bestimmten Konto zu rechnen ist. Etwa verspätete unbare Mietzahlungen, die vom Mieter nicht zu vertreten sind (z.b. bei durch das Fehlverhalten von Zahlungsdienstleistern verursachten Verzögerungen!), gereichen nicht zum Nachteil des Mieters.

23 Erkenntnis zur jüngerer BGH-Rechtsprechung: Wegen der neuen Rechtsprechung kann der Vermieter weder am 4. noch am 5. Werktag eines Monats sicher sein, dass der Mieter im Verzug ist!

24 Miete 1.000,- Für Januar, Februar und März 2018 gar nicht gezahlt. Ja, es kann gekündigt werden. Rückstand 3.000,-, damit mehr als zwei Monatsmieten.

25 Miete 1.000,- Für Januar und März 2018 gar nicht gezahlt, Februar am vollständig Ja, es kann gekündigt werden. Rückstand 2.000,-, damit genau zwei Monatsmieten.

26 Miete 1.000,- Für Januar gar nicht gezahlt, für Februar vollständig am gezahlt, für März 500,- am gezahlt. Nein, keine Kündigung möglich. Rückstand 1.500,- und damit mehr als eine Monatsmiete aber nicht aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten.

27 Miete 1.000,- Für Januar gar nicht gezahlt, für Februar 500,- am 3.2. gezahlt, für März vollständig am gezahlt. Ja, Kündigung möglich. Rückstand 1.500,- und damit mehr als eine Monatsmiete aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten.

28 Miete 1.000,- Für Januar gar nicht gezahlt, für Februar vollständig am 3.2. gezahlt, für März 500,- am gezahlt. Ja, Kündigung möglich. Rückstand vom 3.3. bis ,- und damit zwei Monatsmieten. Dass heute der Rückstand nur noch 1.500,- beträgt ist unbeachtlich, weil nicht vollständig befriedigt.

29 Miete 1.000,- Für Januar und Februar wird die Miete um 20 % gemindert, 5 % wären richtig gewesen; im März wird wieder vollständig am gezahlt. Ja, Kündigung möglich. Rückstand aus Februar 150,- und die Miete für März war vom 3.3. bis offen.

30 Miete 1.000,- Für Januar gar nicht gezahlt, für Februar vollständig am 3.2. gezahlt, im März 2.000,- am gezahlt. Nein, die Kündigung ist nicht möglich. Rückstand vom 3.3. bis ,- und damit zwei Monatsmieten. Aber heute keinerlei Rückstand mehr, daher Vermieter vor Zugang einer möglichen Kündigung voll befriedigt.

31 Miete 1.000,- Für Januar gar nicht gezahlt, für Februar vollständig am 3.2. gezahlt, im März 2.000,- am gezahlt. Für April 2018 wieder kein Mieteingang bis heute ( ). Nein, die Kündigung ist nicht möglich. Rückstand aus April nur 1.000,-. Alle alten Rückstände waren vollständig ausgeglichen und sind damit unbedeutend.

32 Die Kündigung wegen Kautionsrückständen, bisherige Rechtlage bis 2013: a) Gewerbemietrecht (Urteil des BGH vom , XII ZR 36/05) Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, was bei einer erforderlichen Gesamtabwägung i.s.d. 543 I BGB ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht begründen könne. Der BGH ließ ein Abmahnerfordernis offen. b) Wohnraummietrecht (vgl. LG Berlin GE 2011, 1684; KG GE 2003, 525) Insoweit fehlt/e es an BGH-Rspr. Die jüngeren Entscheidungen der Instanzgerichte bejahten ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht gem. 543 I BGB, wenn dieser eine Abmahnung vorausging.

33 Wortlaut der Neuregelungen seit BGB (ausschnittweise) (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

34 Wortlaut der Neuregelungen seit Abs. 2 a BGB Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berück-sichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht.

35 Inkrafttreten der Neuregelung Gemäß Art. 229 EGBGB ist 569 Absatz 2 a BGB auf ein vor Inkrafttreten entstandenes Mietverhältnis nicht anzuwenden. Diese neue Kündigungsmöglichkeit findet daher nur auf jene Mietverhältnisse Anwendung, die nach dem abgeschlossen worden sind.

36 Heilungsmöglichkeit Eine zunächst wirksame Kündigung wird unwirksam, wenn innerhalb von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit eine Zahlung erfolgt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Zahlung vor oder nach Rechtshängigkeit erfolgt. Streitig ist, ob die Heilung bereits eintritt, wenn der Mieter die bis zum Heilungszeitpunkt fälligen Kautionsteile zahlt oder ob er gar nur dann in den Genuss der Heilung gelangt, wenn er auch etwaige Mietrückstände ausgleicht, auf welche die Kündigung gar nicht gestützt worden war.

37 Die Kündigung wegen Nichtzahlung von Nebenkostennachzahlungsbeträgen Dieses Kündigungsrecht wirft in der Praxis Zweifel auf und ist in der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht in allen Belangen entschieden. Ggf. ist zu differenzieren, zwischen der Möglichkeit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung einerseits und einer ordentlichen Kündigung andererseits. An beide sind unterschiedliche Tatbestandsvoraussetzungen geknüpft, sofern fristgerecht gekündigt würde, sind die Voraussetzungen eventuell geringer.

38 Der Rückstand sollte der Höhe nach mindestens eine Monatsmiete übersteigen (Wertung aus 569 III Ziff. 1 BGB). Der Rückstand sollte sich aus mindestens zwei Abrechnungsperioden verschiedener Jahre zusammensetzen. Es müssen weitere Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann (z.b. Nichtzahlung trotz Titulierung).

39 Die Kündigungen wegen sonstigem Fehlverhaltens Ständig unpünktliche Mietzinszahlungen Beleidigungen des Vermieters und/oder seiner Beauftragten Straftaten zu Lasten des Vermieters Unerlaubte Untervermietung Gefährdung der Mietsache

40 Die Kündigungen wegen sonstigem Fehlverhaltens 543 I BGB (1) Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

41 543 II BGB Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. (Zahlungsverzugsregelungen)

42 543 III BGB (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder

43 Es bedarf einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters, Es müssen also Auswirkungen vorliegen, die den Vermieter beeinträchtigen. Dabei kann es durchaus auch die maßgeblichen Auswirkungen zu Lasten des Vermieters geben, wenn sein Beauftragter oder Vertreter (etwa der Verwalter) oder ein Mitbewohner Geschädigter ist. Wird einer der gesetzlichen Fälle ( 543 Abs. Ziff. 1. und 2 BGB) bejaht, liegt stets eine erhebliche Rechtsverletzung vor.

44 Es ist zunächst eine Abmahnung oder Fristsetzung nach 543 Abs. 3 BGB erforderlich. Der Mieter ist unmissverständlich aufzufordern, das beanstandete Verhalten oder den daraus folgenden vertragswidrigen Zustand abzustellen. Die beanstandeten Pflichtverletzungen müssen so genau bezeichnet werden, dass der Empfänger sich danach richten kann.

45 Mit der Androhung der fristlosen Kündigung braucht die Abmahnung nicht verbunden zu werden. Ausnahmsweise wird das aber zu verlangen sein, bei der fristlosen Kündigung wegen wiederholter unpünktlicher Mietzahlung wenn die Vertragsverletzung zuvor über einen längeren Zeitraum hingenommen worden ist wenn dem Inhalt der Abmahnung nur entnommen werden kann, dass im Falle der Nichtabhilfe nur auf Unterlassung geklagt werde, dürfte eine dennoch ausgesprochene Kündigung unwirksam sein.

46 Entbehrlichkeit der Abmahnung bei verhaltensbedingten Kündigungsgründen kann vorliegen, wenn die andere Vertragspartei ausdrücklich oder eindeutig durch schlüssiges Verhalten es ernsthaft und endgültig abgelehnt hat, eine noch andauernde Pflichtverletzung einzustellen oder eine künftige zu unterlassen das erforderliche Vertrauensverhältnis nicht wieder hergestellt werden könnte, selbst wenn die Abmahnung vom Mieter befolgt würde (Beleidigung, Tätlichkeiten, regelmäßig bei allen Straftaten zu Lasten des Vermieters).

47 Die Kündigung sollte möglichst zeitnah nach dem ersten oder wiederholten Verstoß nach der Abmahnung und wieder mit konkreter Begründung erklärt werden. Ein zu großer Zeitabstand zwischen Vorfall und Kündigung kann dazu führen, dass die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr indiziert ist.

48 Allerdings: BGH Urteil vom , VIII ZR 296/15 Eine auf 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist auch dann wirksam, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt. Die Regelung des 314 Abs. 3 BGB, wonach der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat, ist nach Auffassung des BGH neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht nicht anwendbar.

49 Ordentliche Kündigung Die ordentliche Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses Die ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses

50 Kündigung Gewerberaummietverhältnis Anders als im Wohnraum ist Schriftlichkeit der Kündigungserklärung nicht notwendig (auch bei fristloser Kündigung nicht) Die Kündigung muss auch nicht begründet werden. Die Kündigungsfrist richtet sich nach 580 a BGB : bis zum 3. Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals

51 Kündigung Gewerberaummietverhältnis Die ordentliche Kündigung wird im Gewerberaum-mietverhältnis regelmäßig für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen Es ist 550 BGB zu beachten (Schriftform)

52 Kündigung Wohnraummietverhältnis Kündigung muss schriftlich erfolgen; 568 BGB; Fax oder Mail genügen diesem Erfordernis nicht Sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche (fristlose) Kündigung muss begründet werden Die Kündigungsfrist richtet sich nach 573 c BGB : bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats. Die Frist verlängert sich für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren um jeweils drei Monate

53 Kündigung Wohnraummietverhältnis Die ordentliche Kündigung des Wohnraumietvertrages ist dem Vermieter nur bei berechtigtem Interesse möglich, die gesetzlich normierten Fälle sind: Schuldhafte mehr als unerhebliche Pflichtverletzung Eigenbedarf Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Teilkündigung Kündigung im Zweifamilienhaus

54 Kündigung wegen mehr als unerheblicher Pflichtverletzung 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB Ein zur Kündigung berechtigendes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichtenschuldhaft nicht unerheblich verletzt hat

55 Kündigung wegen mehr als unerheblicher Pflichtverletzung Da es sich um eine fristgerechte Kündigung wegen Fehlverhaltens handelt (dem Vermieter ist zuzumuten, bis zum Ende des Kündigungszeitraums das Mietverhältnis fortzusetzen), spricht man von einem Stufenverhältnis zwischen der fristlosen und der fristgerechten Kündigung. Die fristgerechte Kündigung soll bei nicht ganz so schlimmen Verstößen möglich sein. Beispiel: ungenehmigte Hundehaltung soll ausreichen können

56 Kündigung wegen mehr als unerheblicher Pflichtverletzung Abmahnerfordernis? Nach der herrschenden Meinung ist der Wortlaut maßgeblich: es bedarf keiner Abmahnung. Nach dem BGH hat eine Abmahnung aber Bedeutung für die Frage, ob die Pflichtverletzung als nicht unerheblich einzustufen ist, der Verstoß gegen die Abmahnung verleiht der Verfehlung ggf. erst das nötige Gewicht. Beispiel: Hundehalter abmahnen (stellt die Hundehaltung ohnehin nicht ein!)

57 Kündigung wegen mehr als unerheblicher Pflichtverletzung Besonderheit: fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzuges Abmahnerfordernis? Nein, wenn schon fristlos ohne Abmahnung möglich, dann erst recht fristgerecht Neben fristloser Kündigung möglich?

58 Kündigung wegen mehr als unerheblicher Pflichtverletzung Urteil des LG Berlin vom Aktenzeichen: 66 S 90/17 Titel: fristgemäße Kündigung neben fristloser unwirksam Die Frage nach der Wirkung einer hilfsweise fristgemäß erklärten Kündigung entscheidet sich entsprechend den allgemein anerkannten Grundsätzen zur Wirkung rechtsgestaltender Verfügungen allein im Zeitpunkt ihres Zugangs. Entfaltet eine solche Kündigung zu dieser Zeit keine Wirkung, so ist dieses endgültig. Ein späteres Wirksamwerden der fristgemäßen Kündigung allein durch den Eintritt neuer Verhältnisse (etwa Eingang einer Schonfristzahlung) findet nicht statt. BGH-Entscheidung dazu am erwartet!

59 Kündigung wegen Eigenbedarfs 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Ein zur Kündigung berechtigendes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn 2. der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt

60 Kündigung wegen Eigenbedarfs Privilegierter Personenkreis: 1. Vermieter Natürliche Person (bei Personenmehrheit reicht, wenn für eine Person vorliegt) GmbH, AG, Verein: kein Kündigungsrecht ( Eine GmbH wohnt nicht ) GBR, OHG, KG: nach BGH analoge Anwendung, Kündigungsrecht für einen ihrer Gesellschafter (Grund: Nähe dieser Gesellschaftsform zur Bruchteilsgemeinschaft)

61 Kündigung wegen Eigenbedarfs Privilegierter Personenkreis: 2. Familienangehörige Ehegatte (Lebensgefährte strittig) Eltern Kinder Enkel Urenkel Geschwister Nichten, Neffen Schwiegereltern Schwager Stiefkinder

62 Kündigung wegen Eigenbedarfs Privilegierter Personenkreis: 3. Haushaltsangehörige Jeder, der seit längerer Zeit mit dem Vermieter auf Dauer in einer Hausgemeinschaft zusammenlebt (z.b. auch Haushaltshilfe, Pflegekraft) Raumbedarf für die Erstmalige Aufnahme etwa einer Pflegekraft in den eigenen Haushalt ist als Kündigungsgrund hier problematisch

63 Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB Ein zur Kündigung berechtigendes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

64 Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Es kann nicht mit der Begründung gekündigt werden, dass der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu einem höheren Mietzins vermieten will. dass der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum aufteilen und dieses dann leer verkaufen will. Gleiches gilt, wenn während des Mietverhältnisses umgewandelt wurde, und nun verkauft werden soll. Der Ausschluss soll dauerhaft gelten.

65 Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Tatbestandsvoraussetzungen der Verwertungskündigung: Der Vermieter muss die Absicht haben, die Wohnung anderweitig zu nutzen Die Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein Der Bestand des Mietvertrages muss der Verwertung entgegenstehen. Im Falle der Hinderung an der vorgesehenen Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten.

66 Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Anderweitiger Nutzungswunsch: Grundsätzlich sind alle Verwertungsabsichten mit Ausnahme der zuvor behandelten Ausschlüsse denkbar. Etwa: Verkauf ohne Mieter Vermietung als Geschäftsraum Abriss und anderweitige Verwertung des Grundstücks grundlegende Modernisierung / Sanierung Grundrissänderung

67 Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Angemessenheit der Verwertung Grundsätzlich ist die Verwertung nach dem BGH angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Über das Merkmal der Angemessenheit werden immer wieder als sozial gerechtfertigt erachtete Beschränkungen dieses Kündigungs-grundes eingeführt ( Was will der Vermieter mit dem Mehrerlös? ). Nach Beschluss des BVerfG vom darf damit aber nicht die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes ausgehöhlt werden.

68 Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Hinderung der Verwertung? Nur dann, wenn der Bestand des Mietvertrages die Verwertung hindert, kann gekündigt werden. Bestehen noch mehrere (etwa den Abriss) hindernde Mietverträge, können die Mieter mit diesem Einwand nicht gehört werden. Wichtiges Merkmal bei der Sanierung / Modernisierung: Mieter muss ohnehin dulden, warum ist der vorübergehende Auszug nicht ausreichend?

69 Kündigung wegen Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung Nachteil von erheblicher Bedeutung: Nur wirtschaftliche Nachteile von erheblicher Bedeutung können eine Kündigung rechtfertigen. Dazu gilt nach BVerfG ( ): Das Grundgesetz gewährt keinen Anspruch auf höchstmögliche Rendite, andererseits dürfen die Einbußen des Eigentümers aber keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile des Mieters durch den Verlust der Wohnung weit übersteigen.

70 Teilkündigung 573 b Abs. 1 BGB Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, 1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder 2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

71 Kündigung im Zweifamilienhaus 573 a Abs. 1 BGB Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

72 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Die aktuelle Power Point Präsentation zu dem heutigen Vortrag übermittele ich Ihnen gern. Auch für etwaige Nachfragen zu dem Vortrag erreichen Sie mich über: