25. Deutscher Verwaltertag des DDIV 7./8. September 2017 Estrel Hotel, Berlin. Vertragsgemäßer Gebrauch: Wohnt er noch oder stört er schon?

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1 25. Deutscher Verwaltertag des DDIV 7./8. September 2017 Estrel Hotel, Berlin Vertragsgemäßer Gebrauch: Wohnt er noch oder stört er schon? Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietund Wohnungseigentumsrecht, Hamburg S. 1

2 Willkommen LG Hamburg, Urt. v , 333 S 11/15 S. 2

3 Übersicht 1. Allgemeines 2. Bauliche Veränderungen 3. Tierhaltung 4. Aufnahme von Angehörigen und Untermietern 5. Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen 6. Rauchen, Grillen 7. (Unterlassenes) Lüften 8. Sonstiges S. 3

4 Vertragswidriger Gebrauch Unterlassung 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen. S. 4

5 Vertragswidriger Gebrauch Kündigung 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. S. 5

6 und für die Wohnraummiete 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (2) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. S. 6

7 Vertragswidriger Gebrauch Schadenersatz 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. S. 7

8 Vertragsgemäßer Gebrauch - Gemengelage Bei Wohnungen bestimmt durch Zweck wohnen. Schutz des Art. 13 I GG: Whg. ist unverletzlich! Recht, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden. Eigene Whg. = Bastion, in der subjektive Vorstellungen zur Lebensweise verwirklicht. Vertragszweck: M gegen Entgelt Freiraum für seine Lebensführung zu gewähren (Wietz, WuM 2014, 518, 525). Dagegen streiten Grundrecht V aus Art. 14 GG und Grundrechte der Mitbewohner aus Art. 13 I GG. S. 8

9 Bauliche Veränderungen = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 9

10 Einrichtungen Regel Einrichtung = bewegliche Sache, die in wieder trennbarer Weise mit Mietsache verbunden + ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen bestimmt sind. Z.B.: Durchlauferhitzer, Duschkabine, Waschbecken, Pflanzen im Garten, wenn zum Umpflanzen geeignet. I.d.R. vertragsgemäß Keine Genehmigung; aber fachgerechte und möglichst schonende Installation (Bohrungen möglichst in Fugen etc.). Z.B.: Teppichboden lose: genehmigungsfrei. S. 10

11 Einrichtungen Ausnahme Ausnahme: Genehmigungspflicht, wenn nach außen in Erscheinung tretend oder sonstige Interessen V betroffen. Z.B. Einbau Kamin, Bad, Vordach über Balkon. Erteilung oder Versagung Genehmigung abhängig von Interessenabwägung im Einzelfall. Bei vermieteter ETW Vorgaben aus TE, GO und Beschlüssen beachten. Bedingung zulässig: Sicherheitsleistung für Rückbau. Z.B.: Teppichboden verklebt: genehmigungspflichtig. S. 11

12 Das Bad in Hamburg 1. Bohren von Dübellöchern im Bad einer Mietwohnung ist grundsätzlich nicht als vertragswidrig anzusehen. 2. Hat V Bad gestellt, das außer den reinen Sanitärgegenständen Toilette, Bidet, Waschbecken und Badewanne keine sonstigen zur vertragsgemäßen Nutzung notwendigen Ausstattungsgegenstände enthält, nicht als vertragswidrig anzusehen, wenn M (hier) auch hohe Zahl von insgesamt 32 Dübellöcher bohrt. LG Hamburg, Urt. v , 307 S 50/01, juris S. 12

13 Bohrungen erfolgen, um Halter für Spiegel, Spiegelkonsole, Spiegellampen, Handtücher, Zahnputzgläser, Seifenschale, Klopapierrolle, Klobürste, Duschstange und Haltegriff an Badewanne anzubringen. Vertragsverletzung allein aus mieterseitigen Herstellung üblicher Sanitärausstattung nicht erkennbar. M. a. W.: Herstellung einer üblichen Sanitärausstattung im Bad gehört zum wohnen. S. 13

14 Das Spielhaus im Garten Errichtung Spielhaus im Garten Mietgrundstück. Keine Vereinbarung, die Verhalten untersagt. Keine unzulässige bauliche Veränderung. Bloß zeitweilige Umgestaltung mit Rückbauverpflichtung. Kein vertragswidriger Gebrauch. Kein Beseitigungsanspruch aus 541 BGB. AG Flensburg, WuM 2016, 486 S. 14

15 Spezialfall: Parabolantenne Allgemeines M muss in Whg. übliche Rundfunk- und Fernsehprogramme empfangen können, einschließlich ausländischer Programme (Informationsfreiheit, Art. 5 I 1 GG). Geschützt wird auch Anschaffung + Nutzung notwendiger Anlagen (Parabolantenne). Grenze Informationsfreiheit: allgemeine Gesetze einschließlich Eigentumsgrundrecht (Art. 14 GG) des V. Geschützt wird auch Anspruch des V auf Erhalt eines optisch ansprechenden Zustands des Gebäudes. S. 15

16 Gemeinschaftsantenne vorhanden: M darf grds l. keine Antenne (ohne Genehmigung V) installieren. Fehlt Gemeinschaftsantenne, oder hat M überwiegende Interessen, darf M Antenne installieren, mit Genehmigung und ggf. unter Auflagen. Ausländischer M: i.d.r. kein Anspruch auf Parabolantenne, wenn Breitbandnetz Dt. Bundespost. Anspruch bei folgenden Voraussetzungen: S. 16

17 Voraussetzungen nach OLG Karlsruhe: Gebäude kein Breitbandkabel oder Gemeinschaftsparabolantenne, oder Informationsbedürfnis des ausländischen Mieters wird nicht befriedigt. Kein Verstoß gegen Baurecht, Denkmalschutz, andere Rechte Dritter. Standortwahl V (geeignet + wo es ihn am wenigsten stört). Installation durch Fachmann. Keine erhebl. nachteiligen Auswirkungen für Substanz. S. 17

18 Freistellung V durch M von allen Kosten für Installation + von Haftung für Schäden + Aufwand für Beseitigung. Auf Verlangen V: Abschluss Versicherung für Risiken und Sicherheit für Beseitigungsaufwand. OLG Karlsruhe, RE v , 3 REMiet 2/93, WuM 1993, 525 S. 18

19 Parabolantenne Mieterinteresse zu leicht Kann der ausländische (hier: russische) Mieter 5 Heimatprogramme mittels eines von ihm zusätzlich anzuschaffenden Decoders über den hauseigenen Kabelanschluss empfangen und stört die geplante Parabolantenne am vorgesehenen Platz (hier: Metallgitter eines Fensters an der rückwärtigen Außenfassade) das Gesamtbild der Gebäudefassade, weil diese Seite Gehwegen, Parkplätzen und Nachbarhäusern zugewandt ist, ist es nicht zu beanstanden, wenn das Instanzgericht dem Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 GG den Vorrang einräumt, und zwar selbst dann nicht, wenn der Mieter zusätzliche Kosten in zumutbarem Umfang aufwenden muss (hier: 8 EUR monatlich). BGH, Urt. v , VIII ZR 118/04 S. 19

20 Parabolantenne kein grundsätzl. Vorrang 1. Zum Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, die Anbringung einer Parabolantenne am Balkon der Mietwohnung zu dulden. 2. Ein grundsätzlicher Vorrang des Informationsinteresses des Mieters vor den Eigentumsinteressen des Vermieters ergibt sich auch nicht aus dem Recht der Europäischen Gemeinschaften noch aus der Europäischen Menschenrechtskonvention. (Leitsatz 2 von der Redaktion der NZM) BGH, Urt. v , VIII ZR 5/05, NZM 2006, 98 S. 20

21 Parabolantenne - Treu und Glauben V kann wg. des durch Art. 5 I GG grundrechtlich geschützten Interesses des (ausländischen oder deutschen) Ms am zusätzlichen Empfang von Satellitenprogrammen nach Treu und Glauben verpflichtet sein, trotz hauseigenen Kabelanschlusses der Aufstellung einer Parabolantenne zuzustimmen, wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu erwarten ist (hier: tragbare Antenne auf dem Fußboden im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons). BGH, Urt. v , VIII ZR 207/04 S. 21

22 Parabolantenne fast aktuell Wenn die Gebäudesubstanz durch das Aufstellen der Parabolantenne durch den Mieter nicht beeinträchtigt wird und auch kein Schaden am Gebäude durch das Aufstellen der Antenne verursacht wurde, d. h. weder die Substanz der Außenwände, noch die des Balkons, noch die der Fenster/Balkontür beeinträchtigt wurden, weil der Mieter zur Verkabelung ein sog. Flachkabel verwendete, kann das Mieterinteresse aus Artikel 5 GG höheres Gewicht haben als das Eigentumsrecht des Vermieters. AG München, Urt. v , 412 C 11331/15 S. 22

23 Helfen Vertragsklauseln? Eine Klausel, die dem Mieter die Anbringung einer eigenen Antenne immer und ausnahmslos dann untersagt, wenn die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an eine mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteilanlage angeschlossen ist, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Denn damit werden auch Fälle erfasst, in denen das Informationsbedürfnis des (ausländischen) Ms durch vorhandene Anlagen nicht gedeckt wird. BGH, Urt. v , VIII ZR 207/04 S. 23

24 Anspruch M auf (eigene) Modernisierung Fall: In 3 Zimmern Kachelöfen, 1 Zimmer und Toilette nicht beheizbar, im Bad Elektroheizung, in Küche GAMAT- Außenwandheizgerät. V lehnt Einbau Gasetagenheizung und Zustimmung zum Einbau durch Mieter auf eigene Kosten mit Argument ab, er könne bei Neuvermietung höhere Miete erzielen. M klagen auf Zustimmung zum Selbsteinbau. BGH, Urt. v , VIII ZR 10/11 24 S. 24

25 Lösung nach BGH: ohne Erfolg! Grdsl. keine Pflicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung. Grdsl. kein Anspruch Mieter, dass Vermieter ihm bauliche Veränderungen zwecks Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts gestattet. Erlaubniserteilung = Ermessensentscheidung, die nicht rechtsmissbräuchlich sein darf. 25 S. 25

26 Deutliche Worte des BGH: etwaige Investitionen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit einer Neuvermietung vorzunehmen, hält sich im Rahmen der ihm als Eigentümer zustehenden Befugnis, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren. Durch Investitionen bei späteren Neuvermietung eine deutlich höhere Miete zu erzielen = eigenes legitimes Interesse des Vermieters. Erlaubnisverweigerung = kein Rechtsmissbrauch! 26 S. 26

27 Haltung von Tieren = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 27

28 Die Tagesschauentscheidung 2013 Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam BGH, Urt. v , VIII ZR 168/12 S. 28

29 Tierhaltung - Einzelfall Konkrete Tierhaltung = vertragsgemäßer Gebrauch, wenn umfassende Abwägung der Interessen des V, des M und aller weiteren Beteiligten ergibt, dass diese Tierhaltung vertragsgemäß ist. Interessen M vielfältig: z.b. Therapie-, Blindenhund, oder einfach Hausgenosse. Interessen V: Hausfrieden, ungestörtes nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis. S. 29

30 Kriterien bei Abwägung Tier: Art, Größe, Verhalten, Anzahl. Wohnung: Art, Größe, Zustand, Lage im Haus, + Lage des Hauses. Mitbewohner / Nachbarn: Anzahl, persönl. Verhältnisse, Alter, berechtigte Interessen. Anzahl + Art anderer Tiere im Haus. Bisherige Handhabung. Besondere Bedürfnisse des M. S. 30

31 Leitlinien Gefährliche Tiere vertragswidrig: z.b. Bären, Hyänen, Wildkatzen, Krokodile, Riesenschlangen, giftige Schlangen + Spinnen, Skorpione, auch sog. Kampfhunde. Exotische Tiere vertragswidrig, wenn allg. Ekel, Abscheu + Angst (Störung Hausfrieden): z.b. Alligator. Kleintiere vertragsgemäß: z.b. Kanarienvögel, Kaninchen, Hamster, Fische, Leguane, Echsen, aber nicht: Frettchen oder Yorkshire Terrier. S. 31

32 Und was ist mit Bienen? Bienenhaltung auf Balkon überschreitet grdsl. vertragsgem. Gebrauch. Schwärmen wg. Futtersuche in blühende Landschaften aus! Überwiegen Vermieterinteressen, da unzumutbare Störungen der Mitmieter. Wg. Schutz des Hausfriedens reicht Störung nur eines Mitmieters. AG Hamburg-Harburg, Urt. v , ZMR 2014, 802 S. 32

33 Haltung von Angehörigen = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 33

34 Grundsatz Nach 540 I 1 BGB ist M nicht berechtigt, ohne Erlaubnis V, Dritte in Whg. aufzunehmen. Grds: Jeder, der nicht M = Dritter. Ausgenommen: - nächste Familienangehörige wg. Art. 6 GG + Bedienstete, die Teil des Hausstandes (besond. persönl. Beziehungen) - Besucher wg. Kürze des Aufenthalts. Für alle anderen gilt Erlaubnisvorbehalt des 540 I 1 BGB. BGH, Urt. v , VIII ZR 371/02 S. 34

35 Unentziehbarer vertragsgemäßer Gebrauch Aufnahme nächster Angehöriger: Ehegatten, eingetragene/r Lebenspartner/in, Verwandte in gerader Linie (str.), jdf. Kinder, Stiefkinder, Enkel, ggf. Eltern. Aufnahme Pflegepersonen bei pflegebedürftigem M. Nicht: Geschwister. Nicht: Lebensabschnittsgefährte, Verlobte. Aber Schutz durch 553 I BGB. Berechtigtes Interesse an Aufnahme: Begründung gemeinsamen Haushaltes reicht! S. 35

36 Untervermietungserlaubnis, 540 I BGB (Auch) Für die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall einen Anspruch. BGH, Urt. v , VIII ZR 371/02 S. 36

37 Untervermietung und Lebensmittelpunkt Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat. M muss mit Untermieter nicht zusammenleben, um Anspruch aus 553 I BGB zu haben. MV soll aufrechterhalten werden, auch wenn M Whg. teilweise einem anderen überlassen möchte. BGH, Urt. v , VIII ZR 4/05 S. 37

38 Untervermietung an Touristen zulässig? Vermietung an Touristen = vertragswidriger Gebrauch, der zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, allerdings nur nach Abmahnung. Kein besonders schwerwiegender Vertragsverstoß, der Abmahnung entbehrlich sein lässt ( 543 III 2 Nr. 2 BGB), auch nicht aus Verstoß gegen Zweckentfremdungsgesetz. Ohne Abmahnung fehlt Erheblichkeit für ordentliche Kündigung nach 573 II Nr. 1 BGB. LG Berlin, Beschluss v , 67 S 154/15, WuM 2016, 559 S. 38

39 Jetzt noch einmal mitdenken 1. M verlobt sich mit Fräulein F + nimmt sie in Whg. auf. Darf er das? 2. M + F heiraten. V mahnt wg. unerlaubter Gebrauchsüberlassung ab + kündigt dann fristlos! Wirksam? 3. M + F lassen sich scheiden + teilen V mit, dass sie sich geeinigt hätten, dass F bleibt + M auszieht. V ist empört, mahnt ab, kündigt fristlos, erhebt Räumungsklage./. M + F. Mit Erfolg? S. 39

40 Dunkelnormen: 1568a I BGB 1568a BGB Ehewohnung (seit : Ablös. für HausratsVO) (1) Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder die Überlassung aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht. 17. Pantaenius-Immobilientagung am in Hamburg S. 40

41 Dunkelnorm : 1568a III Ehewohnung (seit : Ablös. für HausratsVO) (3) Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt 1. zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder 2. mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. 563 Absatz 4 gilt entsprechend. S. 41

42 Nutzung von Treppenhaus, Hausflur und Garten = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 42

43 S. 43

44 LG Hamburg, Urt. v , 333 S 11/15 Räuml. Bereich der Whg.: Kernbereich des BesitzR des M. Treppenhaus keine vergleichbare Bedeutung. Aber: MitbenutzungsR an Gemeinschäftsflächen. Ohne Vereinbarung: alle üblichen Benutzungen + alle mit Wohnen typischerweise verbundenen Umstände gedeckt (BGH, Urt. v , V ZR 46/06). Typische Grundfunktionen Treppenhaus: Zu- + Abgang, Individualisierung Whg stür durch Namensschild, Fußmatte als Schmutzfänger vor Whg stür. S. 44

45 Treppenhaus im Wandel Namensschild: früher: nur Familien- oder Name Haushaltsvorstand; heute: größer und alle Namen, incl. Kinder + Haustiere. Fußmatte: früher: nur Schmutzfänger; heute: Dekorationsobjekt incl. Botschaften. Treppenhaus: heute: auch Abstellen Kinderwagen (BGH, Urt. v , V ZR 46/06). S. 45

46 Wohnungstür: früher: nur Abgrenzungs- + Zugangsfunktion; heute: Dekorationszwecke, insbes. Ostern + Weihnachten, Vorfreude + Würdigung kirchlicher Feiertage. Willkommen ganzjährig = Erweiterung, aber - kein Eingriff in eigentl. Treppenhausbereich, - Beeinträchtigung rein optisch, - keine Meinungsäußerung, - keine Beeinträchtigung bei Feuer. S. 46

47 Bleibt für V: Mögliche Schwierigkeiten in zukünftigen Fällen (Nachahmer, Abgrenzungsfragen etc.). M: Wunsch, durch Dekorationsobjekt potenziellen Besuchern einen herzlichen Empfang zu bereiten. Letzterer überwiegt vom MitbenutzungsR umfasst. Willkommen = vertragsgemäßer Gebrauch. S. 47

48 Was geht noch im Treppenhaus + Hausflur? Abstellen von Whg seinrichtungen, z.b. Schuhregal, Garderobe, Pflanzen, Bilder, Mülltüten, Schuhe: vertragswidrig. Kinderwagen/Rollatoren/Rollstühle: Einzelfall! - grdsl. unzulässig, da nur MitbenutzungsR (nicht Mietobj.); - Ausnahme: wenn Zweckbestimmung (z.b. Fluchtweg) oder Mitbewohner in Nutzung nicht unangemessen beeinträchtigt, wenn also ausreichend Platz ist. Fahrräder: Verkehrsmittel, gehört nicht zum Wohnen kein vertragsgemäßer Gebrauch. Evtl. zulässig, Platz + keine andere Abstellmöglichkeit. S. 48

49 Branchenbücher im Treppenhaus Das Recht der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage von für die Mieter bestimmten Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht (hier: Ablage kostenloser Branchenbücher, die für die Briefkästen zu groß waren). BGH, Urt. v , V ZR 46/06 S. 49

50 Übliche Mitbenutzung des Treppenhauses umfasst Recht des M, Sendungen, die nicht in den Briefkasten passen, dadurch entgegenzunehmen, dass diese im Hausflur abgelegt werden. Auch, wenn Sendungen nicht individuell adressiert und für mehrere oder alle Mieter eines Hauses bestimmt, es sei denn Belästigungen (z.b. Vermüllung) oder Gefährdungen. S. 50

51 Rauchen = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 51

52 Rauchen in der Wohnung (V Raucher M) Grds.: Rauchen in Whg. = vertragsgemäßer Gebrauch, selbst wenn Nikotinablagerungen auf Fenstern. (BGH, Urt. v , VIII ZR 124/05) Sog. exzessives Rauchen Verschlechterungen, die nicht mit normalen Schönheitsreparaturen zu beseitigen: überschreitet vertragsgemäßen Gebrauch (Schadenersatz). Früherer Renovierungsbedarf unerhebl., da V Schönheitsreparaturen auf M abwälzen kann. BGH, Urt. v , VIII ZR 37/07 S. 52

53 Düsseldorfer Raucher: Friedhelm Adolfs Tägl. 15 Zigaretten in Whg. = vertragsgemäßer Gebrauch, da keine anderslautende (Individual-) Vereinbarung oder gesetzliches Verbot + keine Beschädigung der Whg. Mietvertragl. Gebot der Rücksichtnahme Pflicht des Rauchers, einfache + zumutbare Maßnahmen (Fensterlüftung) zur Vermeidung Beeinträchtigung Mitmieter. Rauchen + Verletzung dieser Pflicht: evtl. vertragswidriger Gebrauch, BGH, Urt. v , VIII ZR 186/14 S. 53

54 Dadurch verursachte Geruchsbelästigung: evtl. Störung des Hausfriedens fristlose Kündigung, 569 II BGB. Insbesondere dann, wenn Intensität der Beeinträchtigung - unerträgliches Ausmaß und/oder - gesundheitsgefährdendes Ausmaß Einzelfall! S. 54

55 Rauchen auf dem Balkon (Nachbar M V) Erhebliche Minderung Gebrauchstauglichkeit dadurch, dass M der darunter liegenden Whg. in erheblichem Maße* auf Balkon rauchen + Rauch zieht in Dachgaube + Whg. (nicht rauchenden) M s + dieser gezwungen, Belüftung seiner Whg. zu unterlassen, erheblicher Mangel, der Minderung um 5% rechtfertigt. Unerhebl. ob vertragsgemäß; dann unbehebbarer Mangel. LG Hamburg, NZM 2012, 806 * = 2 Zigaretten/h zwischen 7:00 und 23:00 Uhr S. 55

56 Rauchen auf dem Balkon (M & M) Abwehranspruch wg. Besitzstörung nach 862 I, 858 I BGB des NachbarM s gegen rauchenden M. Besitzstörung, wenn Besitzer bei Gebrauch durch Immissionen i.s.d. 906 I 1 BGB beeinträchtigt. Wird M - wie einem Eigentümer bei Lärm gewährt. Gilt auch für Ruß + Rauch. Rauchen auf Balkon: evtl. verbotene Eigenmacht gegenüber Nachbar, auch wenn vertragsgemäßer Gebrauch (M-V). BGH, Urt. v , V ZR 110/14 S. 56

57 Grds.: Vereinbarungen mit Dritten rechtfertigen Besitzstörung nicht. Anders: vertragl. Duldungspflicht bzgl. bestimmter Störungen aus MV des gestörten M i. V. m. Hausordnung (Musizieren, Haustierhaltung) Kein Abwehranspruch 862 I BGB. Grenze des Hinzunehmenden analog 906 I 1 BGB: keine oder nur unwesentliche Gebrauchsbeeinträchtigung. Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen: was ist diesem unter Würdigung anderer öffentlicher + privater Belange zuzumuten? S. 57

58 Tatsächlich nicht nur unwesentlich: 12 Zigaretten/Tag in bevorzugten Zeiten für Balkonnutzung. Aber: Rauchen ist freie Entfaltung der Persönlk., geschützt durch Art. 2 I 1 GG, + Immissionen sozialadäquat stets unwesentlich (z.b. AG Bonn, NZM 2000,33); BGH: nach Nichtraucherschutzgesetzen nicht mehr sozial adäquat. Deutlich (intensiv) wahrnehmbarer Rauch grds l. wesentl. Beeinträchtigung. S. 58

59 Aber Unterlassungsanspruch nicht uneingeschränkt. Gestörter M muss auf R des störenden M, auf Balkon rauchen zu dürfen, Rücksicht nehmen. Durch MV begründeten kollidierenden BesitzR e angemessener Ausgleich. Grenzen zulässigen Gebrauchs + hinzunehmender Beeinträchtigungen aus Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Gebrauchsregelung für die Zeiten der Balkonnutzung: rauchfreie und Rauchzeiten (auch stundenweise ohne Unterbrechung). S. 59

60 Gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch = wesentliche Beeinträchtigungen, nicht zu dulden, auch nicht im Verhältnis von Mietern untereinander. M, der wg. Gesundheitsschädlichkeit des Passivrauchens von anderem M verlangt, Rauchen auf Balkon zu unterlassen, muss das sich aus den Nichtraucherschutzgesetzen ergebende Indiz erschüttern, dass mit dem Rauchen im Freien keine solchen Gefahren einhergehen. S. 60

61 Helfen Regelungen im Vertrag? Individualvereinbarung: wirksam Allgemeine Geschäftsbedingung? Interessante Überlegung: Nichtraucherhaus - Beschaffenheitsvereinbarung? - Besonderer Mietzweck rauchfreies Wohnen? S. 61

62 Grillen = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 62

63 Schon 1996 in der WEG: Die Eigentümer im OG wollen gelegentliches Grillen auf der Terrasse der Whg. im EG unterbinden. Grillen = Nachteil gem. 14 Nr. 1 WEG, der über das Maß hinausgeht, das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich ist? Wandel der Verkehrsanschauung bzgl. Freizeitgestaltung: Grillen stellt in einer multikulturellen Freizeitgesellschaft, die von einer zunehmenden Rückbesinnung auf die Natur geprägt ist, eine übliche und im Sommer gebräuchliche Art der Zubereitung von Speisen jeglicher Art.., dar. S. 63

64 Grillen ist kein Relikt aus der Steinzeit. Aber: Beeinträchtigungen der Nachbarn durch Rauch- und Geruchsbelästigungen. Grad der Beeinträchtigung abhängig von jeweiligen Verhältnissen (Einzelfall!). 3 x im Jahr auf Terrasse (nicht Balkon) über durchschnittlich 2 Stunden (incl. Anfeuerphase) ist im Rahmen des Toleranzgebotes hinzunehmen. LG Stuttgart, Beschluss v , 10 T 359/96, juris S. 64

65 (unterlassenes) Lüften = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 65

66 Zumutbares Lüftungsverhalten des Mieters Morgens 2 x und abends 1 x Querlüftung: ja (OLG Frankfurt, NZM 2001, 39). 4 x Kipplüftung für 3-8 Minuten täglich bei 2 nicht berufstätigen Personen: ja (BGH, Urt. v , VIII ZR 182/06). 3 4 x Stosslüften auch für Berufstätigen (morgens 1-2 x, nachmittags + abends): ja (LG Frankfurt, ZMR 2012, 553). 2 x Stosslüftung im Neubau durch Berufstätigen: nein (BGH, Urt. v , VII ZR 493/00; Achtung: Bausenat). S. 66

67 Unterschiedliche Ergebnisse! Ergebnis der Auslegung vertragsgemäßer Gebrauch im Einzelfall nach den Kriterien: - Neu-/Alt-/sanierter Altbau, - berufliche und private Lebensumstände, - Anzahl der tagsüber anwesenden Personen, - bauphysikalische Gegebenheiten. S. 67

68 Problem: Fensteraustausch vor Anmietung Auslegung vertragsgemäßer Gebrauch anhand dieser bauphysikalischen Gegebenheit: Mieter muss bis zur Grenze der Zumutbarkeit Lüftungsverhalten darauf einstellen. Mehrmals täglich, im Abstand weniger Stunden durchzuführende Stosslüftungen: unzumutbar (AG Siegburg, ZMR 2005, 543). 5- bis 6-maliges Lüften täglich, insbes. bei Berufstätigem: unzumutbar (LG Hamburg, WuM 1988, 353). S. 68

69 Fensteraustausch nach Anmietung Mieter muss sein (Heiz-) und Lüftungsverhalten den geänderten bauphysikalischen Verhältnissen bis zur Zumutbarkeitsgrenze anpassen, vorausgesetzt Vermieter hat sachgerecht über Erfordernis aufgeklärt und präzise Hinweise zum Lüftungsverhalten gegeben. S. 69

70 Schimmel und keine Minderung 1. Ist Schimmelpilzbildung in einer Wohnung nicht auf einen Mangel der Bausubstanz, sondern auf ein - auch unverschuldetes unsachgemäßes Nutzungsverhalten des Mieters zurückzuführen, gibt der Pilzbefall dem Mieter kein Recht zur Minderung. LG Kiel, Urt. v , 1 S 102/11, ZMR 2012, 443 S. 70

71 Schimmel und keine Minderung 2. Ein Mieter kann die Einrichtung seiner Whg. grdsl. frei gestalten. Errichtet er einen Einbauschrank ohne Rückwand, muss er aber für eine ausreichende Belüftung der hinter dem Schrank befindlichen Mauer sorgen, um Schimmelbildung durch Kondensfeuchtigkeit zu verhindern. S. 71

72 Verwahren von Drogen = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 72

73 Drogen in Nürnberg Haftbefehl + Durchsuchungsbeschluss gegen M wg. Handels mit BTM Aufbruch Whg stür ( 1570). Fund: 26,32 g Marihuana. Verurteil. zu 3 Monaten wg. vorsätzl. Erwerbs von BTM, aber Freispruch wg. Handels mit BTM. SE-anspruch V gegen M aus 280 I BGB? Obhutspflicht M: Mietsache schonend + pflegl. behandeln + alles unterlassen, was verschlechtern kann, es sei denn vertragsgemäßer Gebrauch. BGH, Urt. V , VIII ZR 49/16 S. 73

74 Verletzung Obhutspflicht durch - unmittelb. Einwirken, - Gebrauch, der schädigende Einwirkungen Dritter hervorzurufen geeignet ist, z.b. Aufbewahrung von Marihuana. Kein SE-Anspruch, da keine Kausalität zw. Pflichtverletz. + Beschädig. Whg stür (conditio sine qua non). Pflichtverletz. (Aufbewahren) nicht Grdl. für Ermittlungsmaßnahmen (Handel). Schaden auch ohne Aufbewahren. S. 74

75 Bepflanzung Balkon = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 75

76 Natürl. Lebensgrdl. auf Balkon im Süden Bergahorn in Erde auf Balkon 2-Zi.-Whg. mit 3 Ketten verankert in Hauswand gesichert. Wie bauliche Veränderung, da Höhe bis 40 m + Stammumfang bis 2 m: ungeeignet als Balkonpflanze. Optische Beeinträchtigung Hausfassade kann grdsl. Beseitigungsanspruch begründen (Parabolantenne). Art. 20a GG Grundrecht (Art. 5 GG); selbst wenn Abwägungsergebnis: vertragswidriger Gebrauch. Beseitigungsanspruch aus 541, 1004 BGB. LG München I, WuM 2017, 14 S. 76

77 Berufliche und gewerbliche Nutzungen = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 77

78 Grundzüge 1. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Umkehrschluss: Was in der Wohnung bleibt, gehört zum vertragsgemäßen Gebraucht: - Unterrichtsvorbereitung Lehrer, - Tätigkeiten Schriftsteller, Journalist, etc.. BGH, Urt. v , VIII ZR 165/08 S. 78

79 2. Der Vermieter kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Außenwirkung, wenn in Whg. Kunden empfangen oder Mitarbeiter beschäftigt. S. 79

80 3. Anderenfalls Kündigung nach vorheriger Abmahnung wegen vertragswidrigen Gebrauchs gerechtfertigt. BGH, Urt. v , VIII ZR 165/08 S. 80

81 Der Hausmeisterservice im Einfamilienhaus M eines EFH = Inhaber Gewerbebetrieb: Hausmeisterservice / De- + Remontage von Aufzugsanlagen / Schwertransporte innerhalb von Gebäuden / Montage von Aufzugsanlagen / Bau von Montagerüstung. Wohnadresse angegeben als Betriebsstätte gegenüber Gewerbeamt + als "Geschäftsadresse gegenüber Kunden. Die nach erfolgloser Abmahnung ausgsprochene ordentliche Kündigung = wirksam, auch ohne konkrete Störungen. V muss nach außen in Erscheinung tretende gewerbl. oder freiberufl. Tätigkeiten ohne Vereinbarung nicht dulden. BGH, Beschluss v , VIII ZR 149/13 S. 81

82 Gitarrenunterricht V kann im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Offensichtlich nicht bei Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler. Kündigung MV wirksam. BGH, Urt. v , VIII ZR 213/12 S. 82

83 Urinieren im Stehen = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 83

84 - wohl nicht! S. 84

85 -? S. 85

86 LG Düsseldorf, ZMR 2016, 201 Beschädigung Marmorfußboden rund um Toilette infolge (bewusst oder unbewusst) nicht zielgerichteten Urinierens im Stehen Schadensersatzanspruch ja, (vertragswidriger Gebrauch) infolge zielgerichteten Urinierens im Stehen Schadensersatzanspruch nein, wenn V nicht über besondere Empfindlichkeit des Bodens + entsprechende Pflegehinweise aufklärt, (wohl vertragsgemäßer Gebrauch). S. 86

87 Allgemeine Lebenserfahrung: auch bei zielgenauem, sorgfältigem Urinieren im Stehen gelangen jedenfalls Kleinstspritzer im Radius um das WC-Becken auf Boden, + diese sind für den M nicht ohne weiteres erkennbar. M ( ) muss weder tatsächl. noch rechtl. putzen! -?????? S. 87

88 Sterben in der Wohnung = vertragsgemäßer Gebrauch? S. 88

89 AG Bad Schwartau, NZM 2002, 215 Sterben in Mietwohnung + Beeinträchtigung infolge dieses Versterbens Überschreitung des Gebrauchsrechts an Mietsache. Selbst bei Substanzverletzung, ohne deren Beseitigung vertragsgemäße Rückgabepflicht verletzt, kein Schadensersatzanspruch ohne Verschulden des Verstorbenen oder seiner Erben. Frage an die Experten: Verschulden bei Selbstmord ohne Vorankündigung? S. 89

90 Danke für Ihre Unterstützung S. 90