Mietrecht INHALTSVERZEICHNIS I

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1 Mietrecht INHALTSVERZEICHNIS I 1 EINFÜHRUNG 1 2 MANDATSANNAHME UND ERSTE SCHRITTE 2 A. Anforderungen an den Mietrechtsanwalt 2 B. Der Mietrechtsmandant 2 I. Mandantenstruktur 2 II. Mandantenakquise 3 C. Begründung des Mandatsverhältnisses 3 I. Grundsätzliches 3 II. Interessenkollision 4 D. Bevollmächtigung 4 E. Ermittlung der Ausgangsdaten 5 F. Führung des Beratungsgesprächs 7 G. Beachtung von Fristen 7 H. Kontakt mit dem Rechtsschutzversicherer 8 I. Grundlagen 9 II. Deckungsanfrage 9 I. Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe 11 J. Literatur 12 3 WOHNRAUMMIETRECHT 13 A. Abgrenzung von anderen Mietvertragstypen 13 B. Mietvertrag 14 I. Vertragsanbahnung Selbstauskunft Vorvertrag 15 II. Mietvertragsabschluss 15 III. Schriftform 16 IV. Vertragsparteien 17 V. Inhalt 18 VI. Unwirksamkeitsgründe 19 VII. Formularvertrag und Inhaltskontrolle (AGB) Begriff AGB Inhaltskontrolle 22 VIII. Änderungen und Ergänzungen 24

2 II INHALTSVERZEICHNIS Mietrecht IX. Wechsel der Mietparteien Tod des Mieters 25 a) Eintritt in das Mietverhältnis, 563 BGB 25 b) Fortsetzung des Mietverhältnisses, 563a, 564 BGB 26 c) Folgen von Einritt oder Fortsetzung Tod des Vermieters Veräußerung der Mietsache 28 a) Eintritt in Rechte und Pflichten 28 b) Haftung 29 c) Sonstige Rechtsfolgen 30 X. Mietzeit 32 C. Mietzins bzw. die Miete" (vgl. 535 II BGB) 33 I. Art und Inhalt 33 II. Miethöhe Grds. Vereinbarung der Miethöhe Grenzen der Mietpreisvereinbarung 34 a) 5 WiStG 34 b) Mietwucher, 138 II BGB Fehlende Mietpreisvereinbarung 36 III. Mietzahlung Fälligkeit Erfüllung Aufrechnung und Zurückbehaltung Verzug 38 IV. Finanzierungsbeiträge Baukostenzuschuss Mieterdarlehen Mietvorauszahlung 41 V. Durchsetzung des Anspruchs auf Mietzahlung Rückgriff auf Kaution Gerichtliches Mahnverfahren, 688 ff. ZPO Klageverfahren 42 D. Betriebskosten 43 I. Begriff 43 II. Übertragung auf den Mieter Ob" der Übertragung Wie" der Übertragung 45 a) Bruttomiete 45 b) Betriebskostenpauschale 45 c) Betriebskostenvorauszahlung 46 d) Fehlende Regelung über die Art der Betriebskostenbeteiligung 47

3 Mietrecht INHALTSVERZEICHNIS III III. Arten Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, Nr Kosten der Wasserversorgung, Nr Kosten der Entwässerung, Nr Heizkosten, Nr Kosten der Warmwasserversorgung, Nr Kosten verbundener Anlagen für Heizung und Warmwasser, Nr Fahrstuhlkosten, Nr Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Nr Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Nr Kosten der Gartenpflege, Nr Kosten der Beleuchtung, Nr Kosten der Schornsteinreinigung, Nr Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, Nr Kosten für den Hauswart, Nr Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage und der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Kabelverteileranlage, Nr Kosten der Wäschepflege, Nr Sonstige Betriebskosten, Nr IV. Abrechnung Ordnungsgemäße Abrechnung 56 a) Schriftform 57 b) Verständlichkeit 57 c) Mindestinhalt 57 aa) Zusammenstellung der Gesamtkosten 57 bb) Verteilerschlüssel 57 cc) Abzug der Vorauszahlungen und Berechnung des Mieteranteils 59 dd) Sonstige Anforderungen 59 d) Exkurs: Mietminderung im Abrechnungszeitraum Abrechnungszeitraum Wirtschaftseinheit Leerstand Getrennte Berechnung für gewerbliche Mieter Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Abrechnungsfrist, 556 III BGB Kontrollrecht des Mieters 68 a) Prüfungsrecht 68 b) Inhaltlich ordnungsgemäße Abrechnung 68 c) Fälligkeit des Nachzahlungsbetrages 68 d) Abrechnung anerkannt? 69 e) Anspruch auf Abrechnung 70 f) Rechte des Mieters bei nicht ordnungsgemäßer Abrechnung Einwendungsfrist 71

4 IV INHALTSVERZEICHNIS Mietrecht V. Erhöhung oder Ermäßigung von Betriebskosten Bruttomiete Betriebskostenpauschale Betriebskostenvorauszahlung Rückwirkende Erhöhung? 72 VI. Vermieter-/ Mieterwechsel Vermieterwechsel Zwangsverwaltung Mieterwechsel 73 VII. Heizkosten Verbrauchsabhängige Abrechnung Ausnahmen Kürzungsrecht Abrechnungsmaßstab Ablesung und Abrechnung Umlagefähige Kosten Ordnungsgemäße Abrechnung 79 E. Mieterhöhung 80 I. Mieterhöhung durch Vereinbarung Mieterhöhungsvereinbarung, 557 I BGB Staffelmiete, 557a BGB Indexmiete, 557b BGB 82 II. Mieterhöhung kraft Gesetzes Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete, 558 ff. BGB 83 a) Voraussetzungen 83 aa) Jahresfrist 83 bb) Ortsübliche Vergleichsmiete 83 cc) Kappungsgrenze 85 dd) Erhöhungsverlangen 85 ee) Kein Ausschluss der Mieterhöhung 86 b) Verfahren 86 aa) Zustimmung des Mieters 86 bb) Klage auf Zustimmung bei Ablehnung des Mieters 87 c) Sonderkündigungsrecht 89 d) Vertragliche Vereinbarungen Mieterhöhung bei Modernisierung, 559 ff. BGB 90 a) Voraussetzungen 90 b) Verfahren 92 c) Rechtsfolgen 92 d) Sonderkündigungsrecht 93 e) Vertragliche Vereinbarungen Mieterhöhung wegen Kapitalkosten-/ Zinserhöhung 93

5 Mietrecht INHALTSVERZEICHNIS V F. Mietgebrauch 93 I. Grundsätzliches Gebrauchsrecht Vereinbarung zum vertragsgemäßen Gebrauch Vertragswidriger Gebrauch 94 II. Einzelne Gebrauchsrechte, -pflichten und -schranken des Mieters Tierhaltung 94 a) Fehlen jeglicher vertraglicher Regelung 94 b) Vertragliche Regelungen Parabolantenne 96 a) Grundlagen 96 b) Praktische Durchsetzung 97. aa) Vorgehen des Mieters 97 bb) Vorgehen des Vermieters Lärm 98 a) Grundlagen 98 b) Praktische Durchsetzung 99 aa) Vorgehen des Mieters 99 bb) Vorgehen des Vermieters Berufsausübung 100 a) Grundlagen 100 b) Praktische Durchsetzung Gemeinschaftseinrichtungen 101 a) Grundlagen 101 b) Praktische Durchsetzung 101 c) Einzelheiten Anbringen von Schildern, Plakaten, Briefkästen Schlüssel Obhutspflicht des Mieters (Heizen, Lüften) Bauliche Maßnahmen und Einbauten des Mieters 103 a) Grundlagen 103 b) Anspruch auf Erteilung der Einwilligung 103 aa) Anspruch aus 554a BGB (Barrierefreiheit) 103 bb) Anspruch aus Treu und Glauben Reinigungspflicht und Winterdienst Besichtigungs- und Zutrittsrecht des Vermieters 105 III. Pflichten des Vermieters Verkehrssicherungspflicht Vorhalten und Liefern von Versorgungseinrichtungen, insb. Beheizung 107 IV. Gebrauchsüberlassung an Dritte Besuch Aufnahme in die Mietwohnung 108

6 VI INHALTSVERZEICHNIS Mietrecht 3. Untervermietung 109 a) Erlaubniserteilung nach 540 I S. 1 BGB 109 b) Anspruch auf Erlaubnis, 553 BGB 110 c) Kündigungsrecht des Mieters, 540 I S. 2 BGB 113 d) Folgen unerlaubter Gebrauchsüberlassung 114 e) Untermietverhältnis 115 G. Gewährleistung 116 I. Begriff Wohnungsmängel Sachmangel 116 a) Begriff 116 b) Fallgruppen Rechtsmangel Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft 118 II. Rechte und Ansprüche des Mieters Erfüllungsanspruch: Beseitigung durch Vermieter 119 a) Voraussetzungen 119 b) Rechtsfolgen 120 c) Ausschluss 120 d) Prozessuales Ersatzvornahme: Mangelbeseitigung durch Mieter und Aufwendungsersatz 121 a) Voraussetzungen 121 b) Rechtsfolgen 122 c) Ausschluss 123 d) Prozessuales Minderung 124 a) Voraussetzungen 124 b) Rechtsfolgen 124 c) Ausschluss 125 d) Fallgruppen beispielhaft 128 e) Taktische Überlegungen 130 f) Prozessuales Einrede des nicht erfüllten Vertrages (Zurückbehaltungsrecht) 131 a) Voraussetzungen 131 b) Rechtsfolgen 132 c) Ausschluss 132 d) Beispiel Schadensersatz 133 a) Voraussetzungen 133 aa) anfänglicher Mangel 133 bb) nachträglicher Mangel 134 cc) Verzug mit der Mängelbeseitigung 134

7 Mietrecht INHALTSVERZEICHNIS VII b) Rechtsfolgen 135 aa) Ersatz des Mangel- und Mangelfolgeschadens 135 bb) Mitverschulden 135 cc) Abzug Neu für Alt 135 c) Ausschluss 136 d) Aktivlegitimation: Dritte Außerordentliche Kündigung 137 a) Voraussetzungen 137 b) Rechtsfolgen 138 c) Ausschluss RückZahlungsanspruch 139 III. Beweisfragen 139 IV. Ansprüche des Vermieters Erfüllungsanspruch bzgl. Mietzahlung Feststellungsansprüche Ansprüche in Zusammenhang mit der Mängelbeseitigung Vom Mieter verursachte Wohnungsmängel 142 V. Exkurs: Elementarschäden Unbehebbare Schäden Unzumutbare Schadenbeseitigungskosten 143 H. Instandhaltung, Modernisierung und Barrierefreiheit 144 I. Instandhaltung und Instandsetzung, 535 I S. 2 BGB Einführung Umfang Duldungspflicht des Mieters Vertragliche Abdingbarkeit der Erhaltungspflicht 145 II. Schönheitsreparaturen Grundlagen Begriff der Schönheitsreparaturen Vertragliche Übernahme von Schönheitsreparaturen 147 a) Vertragliche Erweiterung von Begriff und Umfang der Schönheitsreparaturen 147 b) Übertragung der Pflicht zu laufenden Renovierungen 148 aa) Schönheitsreparaturen nach Fristenplan 148 bb) Schönheitsreparaturen nach Bedarf 150 c) Übertragung der Flicht zur Renovierung bei Vertragsende (Endrenovierung) 150 d) Quotenklausel (= Abgeltungsklausel) 152 e) Vereinbarung einer Anfangsrenovierung 154 f) Art der Renovierung 155 g) Einzug in eine nicht renovierte Wohnung 156 h) Rechtsfolgen einer unwirksamen Klausel 156 i) Klauselkombinationen 157

8 VIII INHALTSVERZEICHNIS Mietrecht 4. Typische Ansprüche bei Schönheitsreparaturen 158 a) Ansprüche während des Mietverhältnisses (sog. laufende Renovierung) 158 aa) Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Renovierung 158 bb) Anspruch auf Kostenvorschuss 159 cc) Anspruch auf Schadenersatz 160 dd) Kündigung 160 ee) Mieterhöhung 160 b) Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses 160 aa) Anspruch auf Endrenovierung 160 bb) Anspruch auf Schadensersatz bei Nicht- /Schlechtvornahme der Renovierung 161 cc) Anspruch auf Kostenbeteiligung aufgrund Quotenklausel 164 c) Schönheitsreparaturen ohne Verpflichtung 165 aa) Ansprüche des Vermieters 165 bb) Ansprüche des Mieters Unterscheidung zwischen Schönheitsreparatur und Schadenersatz Abnahmeprotokoll Erbenhaftung 167 III. Kleinreparaturen (= Bagatellschäden) Einführung Einschränkungen 167 a) Dem Grunde nach 167 aa) Vornahmeklausel 167 bb) Beteiligungsklausel 167 b) Der Höhe nach 168 c) Zu reparierender Gegenstand 168 d) Beispielklausel 169 IV. Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters Begriff der Modernisierungsmaßnahmen 170 a) Energetische Modernisierung, 555b Nr. 1 BGB 170 b) Nachhaltige Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder nachhaltiger Klimaschutz, 555b Nr. 2 BGB 171 c) Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs, 555b Nr. 3 BGB 171 d) Nachhaltige Gebrauchswerterhöhung der Mietsache, 555b Nr. 4 BGB, oder dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, 555b Nr. 5 BGB 171 e) Nicht vom Vermieter zu vertretende Maßnahme, 555b Nr. 6 BGB 172 f) Schaffung neuen Wohnraums, 555b Nr. 7 BGB 172 g) Modernisierende Instandsetzung 173

9 Mietrecht INHALTSVERZEICHNIS IX 2. Ansprüche des Vermieters 173 a) Duldungspflicht des Mieters 173 aa) Voraussetzungen 173 bb) Rechtsfolgen 178 cc) Durchsetzung der Duldungspflicht 179 b) Mieterhöhung Ansprüche und Rechte des Mieters 180 a) Sonderkündigungsrecht, 555e BGB 180 b) Unterlassungsanspruch 180 aa) Grundlagen 180 bb) Unterlassung nach Kündigung 181 c) Aufwendungsersatz 181 d) Mietminderung, 536 BGB 182 e) Schadensersatz, 536a BGB 182 f) Entschädigungsanspruch Vertragliche Vereinbarungen 182 V. Mietermodernisierung Grundlagen Anspruch auf Erteilung der Einwilligung 184 a) Anspruch aus 554a BGB (Barrierefreiheit) 184 aa) Voraussetzungen 184 bb) Rechtsfolgen 187 cc) Durchsetzbarkeit bei Wohnungseigentum 187 dd) Vertragliche Vereinbarungen 188 ee) Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes 188 b) Anspruch aus Treu und Glauben ( 242 BGB) 189 aa) Grundlagen 189 bb) Beseitigung der Modernisierung bzw. Wiederherstellung der Mietsache 190 cc) Vertragliche Vereinbarungen Ersatz von Mieterinvestitionen 191 I. Nebenpflichten des Vermieters 192 I. Schutz- und Aufklärungspflichten 192 II. Gleichbehandlungsgrundsatz 192 J. Vorkaufsrecht des Mieters 192 K. Kündigung und andere Beendigung des Mietverhältnisses 193 I. Kündigung Formalien 193 a) Kündigungserklärung 193 aa) Form 193 bb) Beteiligte Personen 194 cc) Inhalt 195 dd) Kündigungserklärungsfrist 196

10 X INHALTSVERZEICHNIS Mietrecht b) Kündigungsfrist 196 aa) Kündigung des Mieters 196 bb) Kündigung des Vermieters 196 cc) Abweichende Kündigungsfristen 197 dd) Berechnung der Kündigungsfrist 198 ee) Zugang der Kündigung 198 c) Kündigungsbegründung 199 aa) Kündigung des Mieters 199 bb) Kündigung des Vermieters Sonstige Wirksamkeitsvoraussetzungen 200 a) Bedingte Kündigung 200 b) Teilkündigung 201 c) Abtretung des Kündigungsrechts Kündigung durch den Vermieter 202 a) Ordentliche Kündigung 202 aa) Kündigungsschutz des Wohnungsmieters 202 bb) Berechtigtes Interesse 203 cc) Beschränkungen des Kündigungsrechts 218 b) Außerordentliche Kündigung 219 aa) Außerordentliche fristlose Kündigung 219 bb) Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Sonderkündigungsrechte) Kündigung durch den Mieter 230 a) Ordentliche Kündigung 230 aa) Grundlagen 230 bb) Kündigungsfrist und Formalien 230 cc) Ausschluss des Kündigungsrechts 230 b) Außerordentliche Kündigung 231 aa) Außerordentliche fristlose Kündigung 231 bb) Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Sonderkündigungsrechte) Aufhebung der Kündigungswirkungen 236 a) Widerspruch des Mieters aufgrund Sozialklausel 236 aa) Einführung 236 bb) Voraussetzungen des Widerspruchsrechts 236 cc) Ausschluss des Widerspruchsrechts 241 dd) Rechtsfolgen des Widerspruchs 242 ee) Prozessuales 243 ff) Vertragliche Vereinbarungen 244 b) Vertragliche Verlängerung 244 c) Stillschweigende Verlängerung 244 aa) Grundlagen 244 bb) Fortsetzung des Gebrauchs 245 cc) Kein Widerspruch 245

11 Mietrecht INHALTSVERZEICHNIS XI II. Beendigung durch Zeitablauf Befristung Qualifizierter Zeitmietvertrag 247 a) Wirksame Befristung 247 b) Mitteilung über das Bestehen des Befristungsgrundes 247 c) Späterer Eintritt bzw. Wegfall des Befristungsgrundes 247 d) Durchsetzung des Verlängerungsanspruchs Ende des Mietverhältnisses 248 a) Grundlegendes 248 b) Nachmieterklausel 249 c) Verlängerungsklausel Vertragliche Vereinbarungen 250 III. Mietaufhebungsvertrag Abschluss eines Aufhebungsvertrages Wirksamkeitsvoraussetzungen Inhalt des Aufhebungsvertrages 251 IV. Sonstige Beendigungstatbestände Rücktritt Bedingung Anfechtung 252 L. Abwicklung des Mietverhältnisses 253 I. Ansprüche des Vermieters Räumung, 546 BGB 253 a) Anspruch gegen den Mieter, 546 I BGB 253 b) Ordnungsgemäße Rückgabe 253 c) Anspruch gegen den Untermieter, 546 II BGB 255 d) Aktivlegitimation 255 e) Passivlegitimation 255 f) Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts Nutzungsentschädigung, 546a I BGB 257 a) Anspruchsvoraussetzungen 257 b) Rechtsfolgen Schadensersatz, 546a II, 571 BGB 258 a) Grundlagen 258 b) Fallkonstellationen 258 aa) Mietsache wird verspätet zurückgegeben 258 bb) Mietsache wird beschädigt zurückgegeben 259 cc) Unterlassene Entfernung von Einrichtungen und baulichen Veränderungen Sonstige vertraglich vereinbarte Ansprüche 260 II. Ansprüche des Mieters Wegnahmerecht, 539 II BGB 260 a) Grundlagen 260 b) Instandsetzung, 258 S. 1 BGB 261

12 XII INHALTSVERZEICHNIS Mietrecht c) Sicherheitsleistung, 258 S. 2 BGB 261 d) Ausschluss der Wegnahme 262 aa) Abwendung gegen Entschädigung, 552 I BGB 262 bb) Vermieterpfandrecht, 562 BGB 262 cc) Vertraglicher Ausschluss, 552 II BGB 262 e) Verjährung 262 f) Prozessuales Aufwendungsersatz, 539 I BGB 263 a) Grundlagen 263 b) Voraussetzungen 263 aa) Aufwendungen des Mieters 263 bb) Voraussetzungen der Geschäftsführung ohne Auftrag 263 c) Verjährung Verwendungsersatz, 818 II BGB 264 a) Grundlagen 264 b) Voraussetzungen 264. c) Problem: Aufgedrängte Bereicherung 264 d) Verjährung Rückzahlung der Mietkaution (s.u.) 265 III. Abwicklungsprobleme Selbsthilfemaßnahmen des Vermieters Auszug ohne Rückgabe bzw. Räumung Zurückgelassene Gegenstände 266 IV. Wohnungsabnahmeprotokoll 267 M. Sicherungsrechte des Vermieters 268 I. Mietkaution, 551 BGB Kautionsvereinbarung Kautionshöhe Kautionszahlung und Kautionsanlage 268 a) Barkaution 268 b) Verpfändetes Kautionssparbuch 269 c) Übergabe eines Sparbuchs 270 d) Bürgschaft Verzinsung Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten Rückzahlung der Kaution durch den Vermieter Verwertung der Kaution durch den Vermieter 271 a) Aufrechnung 272 b) Zurückbehaltungsrecht 273 c) Wiederauffüllen der Kaution RückZahlungsanspruch des Mieters 273 a) Voraussetzungen 274 aa) beendetes Mietverhältnis 274 bb) Fälligkeit 274

13 Mietrecht INHALTSVERZEICHNIS XIII b) Rechtsfolgen 274 c) Prozessuales 275 aa) Klage auf Rückzahlung der Kaution 275 bb) Klage auf Rückgabe der Bürgschaft Mietkaution bei Eigentümerwechsel 276 a) Veräußerung 276 b) Zwangsverwaltung 277 II. Mietbürgschaft 277 III. Vermieterpfandrecht Wesen und Inhalt Entstehen und Erlöschen 277 a) Voraussetzungen für das Entstehen, 562 I BGB 277. b) Erlöschen 278 c) Beweislast Sicherung und Verwertung 280 a) Selbsthilferecht, 562b I BGB 280 aa) Verhinderung der Entfernung, 562 I S. 1 BGB 280 bb) Inbesitznahme, 562 I S. 2 BGB 281 cc) Sonstiges 281 b) Herausgabeanspruch, 562b II S. 1 BGB 281 c) Herausgabeanspruch, 1257 BGB i.v.m. 1227, 985 BGB 282 d) Verwertungsrechte, 1257 i.v.m ff. BGB 282 e) Schadenersatz 282 f) Unterlassung 283 g) Vorzugsweise Befriedigung, 805 ZPO Abwendungsbefugnis des Mieters, 562c BGB Prozessuales Besonderheiten bei Sozialwohnungen (preisgebundener Wohnraum) 284 A. Allgemeines 284 B. Mietvertrag 284 I. Wohnberechtigung 284 II. Fehlbelegung 284 C. Mietzins 284 D. Betriebskosten 285 E. Mieterhöhung 285 F. Instandhaltung, Schönheitsreparaturen 286 G. Kündigung 286 H. Kaution 287

14 XIV INHALTSVERZEICHNIS Mietrecht I. Mietvorauszahlung und Mieterdarlehen 287 J. Baukostenzuschuss 287 K. Untervermietung 287 L. Abstands- oder Ablösevereinbarung 288 M. Wohnfläche Besonderheiten in den neuen Bundesländern 289 A. Allgemeines 289 B. Gewährleistung 289 C. Kündigung 289 D. Abwicklung des Mietverhältnisses Besonderheiten bei.gewerberaummiete 290 A. Allgemeines 290 B. Mietvertrag 290 C. Mietzins 290 I. Miete 290 II. Umsatzsteuer 290 D. Betriebskosten 291 E. Mieterhöhung 291 I. Mieterhöhung während des Mietverhältnisses 291 II. Mieterhöhung bereits im Mietvertrag Leistungsvorbehaltsklausel Staffelmietvereinbarung Gleitklausel (v.a. Indexklausel) Spannungsklausel 293 F. Mietgebrauch, Konkurrenzschutz 293 G. Gewährleistung 293 H. Instandhaltung und Schönheitsreparaturen 294 I. Modernisierung 294 J. Barrierefreiheit 294 K. Kündigung 294 I. Kündigungsform 294 II. Kündigungsgrund 295

15 Mietrecht INHALTSVERZEICHNIS XV III. Kündigungswiderspruch 295 IV. Kündigungsfrist 295 V. Kündigungsausschluss 295 L. Abwicklung des Mietverhältnisses 296 M. Kaution und andere Sicherungsrechte Verjährung und Verwirkung 297 A. Verjährung 297 I. Grundsätzliches 297 II. 6-monatige Verjährungsfrist, 548 BGB Schönheitsreparaturen Abwicklung des Mietverhältnisses 298 III. 3-jährige Verjährungsfrist, 195 BGB Betriebskosten Miete und Nutzungsentschädigung Unterlassung Rückgabe Kaution 299 IV. Verjährungsbeginn 299 V. Sonderregelungen 300 VI. Aufrechnung 300 B. Verwirkung 300 I. Grundsätzliches 300 II. Einzelfälle Mietrechtliche Besonderheiten des Verfahrens- und Vollstreckungsrechts 302 A. Der Mietprozess 302 I. Zuständiges Gericht Sachliche Zuständigkeit 302 a) Wohnraummiete 302 b) Sonstige Mietverhältnisse Örtliche Zuständigkeit Schlichtungsverfahren nach 15a EGZPO 303 II. Einzelne Klagen Räumungsklage 304 a) Aktiv- und Passivlegitimation 304 b) Klageantrag 304 c) Klage auf zukünftige Räumung 305

16 XVI INHALTSVERZEICHNIS Mietrecht aa) 259 ZPO 305 bb) 257 ZPO 305 d) Klagebegründung 306 e) Veränderung der Umstände nach Klageerhebung 306 f) Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters 307 g) Streitwert 307 h) Kombination mit anderen Klagen Zahlungsklage Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung 308 a) Klageantrag 308 b) Klagefrist 309 c) Veränderung der Umstände nach Klageerhebung 309 d) Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters Instandsetzungsklage Feststellungsklage 309 a) Klageantrag 310 b) Feststellungsinteresse, 256 ZPO Unterlassungsklage Fortsetzung des Mietverhältnisses 310 III. Selbständiges Beweisverfahren, 485 ff. ZPO Fälle Zulässigkeit, 485 ZPO Zuständiges Gericht Antrag Verjährungshemmung 312 IV. Mahnverfahren, 688 ff. ZPO Fälle Zuständiges Gericht Verjährungshemmung Widerspruch Einspruch 313 V. Einstweiliger Rechtsschutz, 935 ff. ZPO Fälle Zuständiges Gericht Antrag Hauptsacheprozess 314 VI. Rechtsmittel 314 B. Räumungsvollstreckung und Vollstreckungsschutz 315 I. Räumungsvollstreckung 315 II. Vollstreckungsschutz NichtVollstreckung über längere Zeit Änderung der Umstände beim Vermieter 316

17 Mietrecht INHALTSVERZEICHNIS XVII 3. Räumungsfrist 316 a) Grundlagen 316 b) Zukünftige Räumung 318 c) Verlängerung oder Verkürzung der Räumungsfrist 319 d) Sonstiges 319 e) Sonderfall: Räumungsfrist bei Räumungsvergleich Räumungsvergleich 320 a) Vorteile eines Räumungsvergleichs 321 b) Inhalt eines Räumungsvergleichs 321 c) Rechtsfolgen bei verspäteter Räumung 322 d) Räumungsfrist Sicherheitsleistung nach 711 ZPO Vollstreckungsschutz, 765a ZPO 323 a) Formale Voraussetzungen 323 b) Materielle Voraussetzungen Insolvenz im Mietrecht 326 A. Insolvenz des Mieters 326 I. Mietforderung Mietzinsansprüche vor Insolvenzeröffnung Mietzinsansprüche nach Insolvenzeröffnung 326 II. Schönheitsreparaturen Renovierungsanspruch vor Insolvenzeröffnung Renovierungsanspruch nach Insolvenzeröffnung 326 III. Beendigung des Mietverhältnisses Wohnungsübergabe vor Insolvenzeröffnung Wohnungsübergabe nach Insolvenzeröffnung 327 B. Insolvenz des Vermieters 327 I. Mietvertrag 327 II. Mängel 328 III. Kündigung 328 IV. Kaution Gebührenrecht 330 A. Rechtsanwaltsvergütung nach dem RVG 330 I. Allgemeines Rechtsgrundlage des Vergütungsanspruchs Aufbau des RVG Art und Umfang der anwaltlichen Tätigkeit Abgeltungsbereich der Gebühren, 15 RVG 331

18 XVIII INHALTSVERZEICHNIS Mietrecht 5. Dieselbe Angelegenheit 331 a) Begriff der Angelegenheit 331 b) Zeitlich aufeinander folgende Tätigkeiten Mehrere Auftraggeber Gegenstandswert 333 II. Beratungs- oder Gutachtenstätigkeit 333 III. Außergerichtliche Tätigkeit Geschäftsgebühr bei außergerichtlicher Vertretung 335 a) Anfallen der Geschäftsgebühr 335 b) Höhe der Geschäftsgebühr 335 c) Anrechnung Einigungsgebühr 336 IV. Gerichtliche Tätigkeit Verfahrensgebühr 337 a) Anfallen der Verfahrensgebühr 337 b) Höhe der Verfahrensgebühr 338 c) Verfahrensgebühr bei mehreren Mandanten 338 d) Verfahrensgebühr bei mehreren Ansprüchen 338 e) Anrechnung 338 aa) Beratungsgebühr 338 bb) Geschäftsgebühr 338 cc) Verfahrensgebühr im Beweisverfahren 339 dd) Verfahrensgebühr im Mahnverfahren Terminsgebühr 340 a) Anfallen der Terminsgebühr 340 b) Höhe der Terminsgebühr 340 c) Terminsgebühr bei Säumnis 341 d) Terminsgebühr beim Zusammentreffen rechts- hängiger und nicht rechtshängiger Ansprüche Einigungsgebühr bei Vergleich im Prozess 341 a) Anfall der Einigungsgebühr 341 b) Höhe der Einigungsgebühr 341 c) Einigungsgebühr beim Zusammentreffen rechtshängiger und nicht rechtshängiger Ansprüche 342 d) Widerrufsvergleiche 342 e) Keine Anrechnung 342 V. Tätigkeit im selbständigen Beweisverfahren Verfahrensgebühr Terminsgebühr Einigungsgebühr 342 VI. Tätigkeit in weiteren besondere Verfahrensarten 343

19 Mietrecht INHALTSVERZEICHNIS XIX VII. Tätigkeit in weiteren Instanzen Verfahrensgebühr Terminsgebühr Einigungsgebühr 343 VIII. Tätigkeit in der Zwangsvollstreckung 343 IX. Sonstige Gebühren und Kosten Hebegebühr Auslagen 344 a) Kopien und Lichtbilder 344 b) Post- und Telekommunikationsentgelte 344 c) Geschäftsreise 345 d) Aktenversendungspauschale Umsatzsteuer 345 X. Vergütungsvereinbarung, 4 RVG Inhalt Form 346 XI. Aufklärungspflicht des RA über die Kosten 347 B. Streitwert in Mietsachen 348 I. Verfahrensstreitwert 348 II. Gebührenstreitwert Allgemeines Wertfestsetzung Begriff der Miete" i.s.d. 41 GKG Wichtige Fallgruppen und Einzelfälle 349 a) Kaution 349 b) Bestehen, Dauer oder Fortsetzung des Mietvertrags 350 c) Geltendmachung von Mietzahlung und Nutzungsentschädigung 350 d) Kündigung 351 e) Klage auf Räumung und Herausgabe 351 f) Mängelbeseitigung 353 g) Mietminderung 353 h) Unterlassung und Beseitigung nach 541 BGB 353 i) Tierhaltung 354 j) Parabolantenne 354 k) Aufnahme des Lebensgefährten 354 I) Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen 354 m) Instandsetzungs- und Mängelbeseitigungsarbeiten 354 n) Zustimmungsansprüche des Mieters 355 o) Betretung und Besichtigung 355 p) Vermieterpfandrecht 355 q) Mieterhöhung 355 r) Betriebskosten 355 s) Abmahnung 356

20 XX INHALTSVERZEICHNIS Mietrecht 11 Anhang: Muster und Checklisten von A-Z 357 A. Mandäntenfragebogen 357 B. Vollmacht in Mietsachen 359 C. Deckungsanfrage bei Rechtschutzversicherung 361 D. Unterlagen für Beratungshilfe/PKH - Checkliste 362 E. Selbstauskunft 363 F. Übergabeprotokoll 365 G. Überprüfung eines Formularvertrages 367 H. Klage des Vermieters auf Mietzahlung 368 I. Betriebskostenabrechnungsformular 369 J. Betriebskosten - Checkliste 371 K. Zustimmungsverlangen des Vermieters zur Mieterhöhung 372 L. Abmahnschreiben des Vermieters 374 M. Gewährleistung - Checkliste 375 N. Mängelanzeige und Geltendmachung der Gewährleistungsrechte 376 O. Antrag im selbständigen Beweisverfahren 377 P. Bauliche Maßnahmen des Vermieters - Checkliste 379 Q. Modernisierungsmitteilung 380 R. Kündigung - Checkliste 382 S. Fristlose und fristgemäße Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs 383 T. Kündigungswiderspruch des Mieters 385 U. Mietaufhebungsvertrag 387 V. Abnahmeprotokoll beim Auszug 388 W. Räumungsklage des Vermieters 390 X. Räumungsvergleich 392 Y. Antrag des Mieters auf Gewährung einer Räumungsfrist 393 Z. Abrechnungsschreiben des RA 394