Die Mietrechtsreform 2013 in der aktuellen Rechtsprechung. Update Schönheitsreparaturen. Folgen und Auswirkungen

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1 Die Mietrechtsreform 2013 in der aktuellen Rechtsprechung Update Schönheitsreparaturen Folgen und Auswirkungen

2 I. Sicherungsanordnung ZPO (1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an., dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit 1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und 2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung. Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt. VorsRi`in LG Paschke (2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen. (3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen den Rechtsstreit beendigenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen. (4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. 717 Abs. 2 Satz 2 gilt entsprechend. 2

3 SiAO und gewerblicher Vermieter Der Fall: Die Vermieterin - die TAG Nord- Immobilien S.á.r.l., vertreten d.. Sitz: Avenue de la F., Luxemburg begehrt den Erlass einer Sicherungsanordnung für in der Berufung klageerweiternd geltend gemachte Ansprüche auf Zahlung von Mietzins. Die Mieter berufen sich auf Minderung und machen ferner ein Zurückbehaltungsrecht wegen der gerügten Mängel geltend. Die Entscheidung: 283 a ZPO (-) Arg. Kein besonderer Nachteil, weil im Prozess ansteigender Mietrückstand nicht ausreicht = allg. Prozessrisiko Schutzzweck : Privatvermieter (Altersvorsorge) Hier: Jurist. Person, die die wirtschaftl. Bedeutung der ausbleibenden Zahlungen i.e. darlegen müsste (Vgl. auch LG Berlin 63 T 18/14 und OLG Celle 2 W 205/13) VorsRi`inLG Paschke 3

4 Fazit Die Sicherungsanordnung dient vor allem dem Schutz von Privatvermietern, die den ungerechtfertigten Ausfall von Mieteinnahmen wirtschaftlich nur schwer kompensieren können, denn diese trifft die während des Prozesses fortbestehende Leistungspflicht besonders hart. Deshalb sind nicht entscheidend die zu erwartende Dauer des Verfahrens/das Risiko der späteren Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Der Vermieter muss vielmehr konkret dartun, welche besonderen Nachteile er über den Ausfall der Forderung hinaus zu erwarten hat. In die Interessenabwägung sind die Höhe des Zahlungsrückstands und die wirtschaftliche Bedeutung der Forderung für den Vermieter einzubeziehen, z.b. in welcher Relation die Höhe der zu sichernden Forderung gerade bei gewerblichen Vermietern - zu Größe und Umsatz des Unternehmens steht.

5 II. Räumung durch einstweilige Verfügung a ZPO (1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden. (2)Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. (3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung ( 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet. (4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören. VorsRi`in LG Paschke 5

6 Vermieter Der Fall: Der Verfügungskläger hatte ein Grundstück verkauft. Bevor es zur Eigentumsumschreibung gekommen ist, vermietete der Erwerber - der Verfügungsbeklagte - die auf dem Grundstück befindlichen Räumlichkeiten. Der Verfügungskläger hatte den Kaufvertrag angefochten und ein Räumungsurteil gegen die Mieterin Frau Y - erwirkt. Dieses Urteil konnte nicht vollstreckt werden, weil die Frau Y ausgezogen und der Verfügungsbeklagte selbst eingezogen war. Dessen Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Rücktritts vom Kaufvertrag ist durch bisher nicht rechtskräftiges Urteil abgewiesen worden. Das AG lehnte den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Räumung des Verfügungsbeklagten (Erwerbers) ab. Die Entscheidung: 940 a Abs. 2 ZPO (-) Arg. Hier: Die Norm setzt voraus, dass derjenige, der den Räumungsanspruch geltend macht, Vermieter des ursprünglichen Bewohners der Wohnung, gegenüber dem ein Räumungstitel besteht, war. Keine analoge Anwendung, da Ausnahmeregelung für Räumung von Wohnraum Der Verfügungskläger ist nicht Vermieter von Fr. Y!

7 Es muss sich nach dem Wortlaut um ein Wohnraummietverhältnis handeln, die analoge Anwendung auf Gewerberaum ist umstritten. Ein Dritter muss ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an den Räumen begründet haben, ob er Untermieter ist oder nicht spielt ebenso wenig eine Rolle wie die Frage, ob der Vermieter im Falle der Kenntnis dem Mieter die Untervermietung hätte erlauben müssen oder nicht. Der Verfügungskläger muss Vermieter des (ursprünglichen) Mieters gewesen sein. Fazit Der Vermieter darf bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung keine Kenntnis von diesem Dritten haben, sonst kann er ihn ja im selben Prozess auf Räumung verklagen. Die Unkenntnis des Vermieters muss dieser glaubhaft machen ( 294 ZPO, z.b. durch eidesstattliche Versicherung). Einzelheiten sind streitig: So wird auch vertreten, dass die Voraussetzungen für den Erlass einer Räumungsverfügung gegen den Mitbesitzer auch dann gegeben seien, wenn der Räumungskläger dessen Namen erstmals in der mündlichen Verhandlung erfahren hat. Das scheint zweifelhaft, weil eine Parteierweiterung auf den Mitbesitzer im Räumungsprozess noch möglich ist.

8 III. einstweilige Verfügung bei 862 Anspruch wegen Besitzstörung (1) Wird der Besitzer durch verbotene Eigenmacht im Besitz gestört, so kann er von dem Störer die Beseitigung der Störung verlangen. Sind weitere Störungen zu besorgen, so kann der Besitzer auf Unterlassung klagen. (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Besitzer dem Störer oder dessen Rechtsvorgänger gegenüber fehlerhaft besitzt und der Besitz in dem letzten Jahre vor der Störung erlangt worden ist. 863 Einwendungen des Entziehers oder Störers Gegenüber den in den 861, 862 bestimmten Ansprüchen kann ein Recht zum Besitz oder zur Vornahme der störenden Handlung nur zur Begründung der Behauptung geltend gemacht werden, dass die Entziehung oder die Störung des Besitzes nicht verbotene Eigenmacht sei. Modernisierung 906 Zuführung unwägbarer Stoffe (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenzoder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben. VorsRi`inLG Paschke 8

9 Gerüst am Haus Der Fall: Nachdem V angekündigt hatte, als energieeinsparende Modernisierungsmaßnahme unter anderem an der Außenfassade des Hauses eine Wärmedämmung anzubringen und zur Durchführung dieser und weiterer angekündigter Baumaßnahmen ein Gerüst aufgestellt hatte, hat M den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt, mit der V untersagt werden soll, die vorbezeichnete Maßnahme bis zu einer Entscheidung über den Duldungsanspruch vor dem Amtsgericht zu beginnen oder weiter auszuführen, weil die in der Ankündigung beschriebenen Arbeiten zur Energieeinsparung nicht geeignet seien. Das AG hatte die ev erlassen und zur Begründung ausgeführt, die sich aus dem Gerüstaufbau ergebenden Beeinträchtigungen durch Lärm und Einsichtsmöglichkeiten von Bauarbeitern und anschließend durch Lärm, Staub und Geruch bei der Aufbringung der Fassadendämmung seien nicht hinzunehmen. Ob eine gesetzliche Gestattung aufgrund nach 554 Abs. 2 BGB zu duldender Modernisierungsarbeiten vorliege, sei hingegen im Duldungsprozess zu klären. V legt Berufung ein VorsRi`in LG Paschke 9

10 Die Entscheidung: 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB (-) Arg. Der in jeder Hinsicht geschützte Besitz des Mieters i.s. v. 854 BGB beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang! Folge: Die bloße Tatsache von Arbeiten an der Außenfassade für sich genommen stellt keine Besitzstörung dar V ist insoweit allein Berechtigter! Denn: Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z.b. durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist. Als Störung i.s. v. 854 BGB sind daher nur erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere i.s. solche des 906 BGB anzusehen. Vertragsgemäßer Zustand bleibt mietvertraglich geschuldet - Verschattung der Räume aufgrund des Gerüsts, Lärmbeeinträchtigungen etc. führen für den Mieter jedoch ausschließlich zu Gewährleistungsansprüchen ( 536 ff. BGB). Achtung: Nach anderer Ansicht wird der Alleinbesitz des Mieters an der Wohnung durch Arbeiten außerhalb der Wohnung beeinträchtigt, was nur im Falle der vorherigen Ankündigung und Ablauf der Frist gestattet sei. VorsRi`in LG Paschke 10

11 Modernisierung in Treppenhaus und Der Fall: M wohnt im 2.OG. V lässt das DG ausbauen. Für eine angekündigte Modernisierung einer neuen Heizungsanlage werden im Treppenhaus Mauern aufgestemmt. Die Nachbarwohnung wird saniert. M wendet sich gegen den Lärm, den Schmutz im Treppenhaus und argumentiert, durch die Rohrverlegung würden vollendete Tatsachen geschaffen, denn die Ankündigung sei formell unwirksam, weil dort Raum und Anzahl der anzubringenden Heizkörper nicht beschrieben sei. Das AG Mitte untersagt V im Wege einstweiliger Verfügung die Modernisierung der Heizungsanlage, weil die Fotos von M Bauarbeiten erkennen ließen, daraus folgender Lärm/Schmutz gerichtsbekannt sei und M nicht zugestimmt habe bzgl. der Wohnung von M die Überschreitung des Lärms von 60 db(a), weil analog 906 BGB eine Beweislastumkehr zu Lasten von V gelte, so dass sein Bestreiten hinsichtlich der Überschreitung nicht ausreiche jeden Verstoß gg. das Gebot der gefahrlosen Nutzung des Treppenhauses, weil die Fotos von M Baustaub zeigte, der eine Besitzstörung sei; dass seit einer Woche Dachgeschoss Die Entscheidung des LG: (ER) Hinweis nach 522 Abs. 2 ZPO, Berufung danach zurück genommen Arg. Unwesentlichkeit von Beeinträchtigungen muss analog 906 BGB der V als Störer darlegen und beweisen daher hier Beweiswürdigung des AG nicht zu beanstanden Auf die Frage, ob M die Maßnahmen gem. 555 a, 555 d BGB als Modernisierungsbzw. Instandhaltungsarbeiten dulden müsse, komme es nicht an, weil gem. 863 BGB petitorische Einwendungen im einstweiligen Verfügungsverfahren unbeachtlich seien. Lediglich ein Duldungstitel sei nach 864 Abs. 2 BGB beachtlich. Angesichts des Vorliegens verbotener Eigenmacht sei die Dringlichkeit indiziert unstreitig kein Baustaub mehr liege, sei unerheblich. VorsRi`inLG Paschke 11

12 In der Instanzrechtsprechung gibt es unterschiedliche Auffassungen zum von 854 ff. BGB geschützten Besitz des Mieters: Wenn es im Wesentlichen nur der Alleinbesitz (= Wohnung bzw. Zugang zu ihr) ist, dann können nur dort widerrechtlich eindringende Immissionen (Staub, Lärm etc.) durch eine einstweilige Vfg. unterbunden werden. Der vertragsgemäße Zustand bleibt jedenfalls geschuldet - Verschattung der Räume aufgrund des Gerüsts, Lärmbeeinträchtigungen etc. führen für den Mieter dann jedoch ausschließlich zu mietrechtlichen Gewährleistungsansprüchen ( 536 ff. BGB). Fazit: Auch die Frage, ob für die Widerrechtlichkeit der direkt nur zwischen Eigentümern zur Anwendung kommende 906 BGB heran zu ziehen ist, wird unterschiedlich behandelt. Falls ja, wären lediglich Überschreitungen von Grenz- und Richtwerten (BImSchG, TA Lärm) zu unterbinden. Beweislast für die Einhaltung trägt V! Zum Teil wird der rein besitzrechtliche Charakter des einstw. Verfügungsverfahrens auf vertragliche Probleme Einhaltung der Ankündigungsfrist oder Duldungstitel bei Modernisierung erweitert. VorsRi`in LG Paschke 12

13 IV. Wende in der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen? Bisher galt seit 1987 folgender Grundsatz: Wird eine Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand vermietet, ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen und es sich nicht um einen "starren" Fristenplan handelt Folge war nach ganz h.m.: Die Fristen eines klauselmäßigen Plans im MietV begannen aus der Sicht eines verständigen Mieters mangels gegenteiliger Anhaltspunkte erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen; folglich erfassen sie somit lediglich eine vom Mieter und nicht darüber hinaus eine vom Vormieter verursachte Abnutzung. Vors Ri`in LG Paschke 13

14 Der BGH hat i.r. eines Rechtsstreits über eine Quotenklausel Bedenken dahin geäußert, dass u.u. bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung auch bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als den Mieter unangemessen benachteiligend anzusehen wäre. Denn auch durch eine solche Klausel würde der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat. Nach seiner Ansicht sei dann die Frage von Bedeutung, ob die Wohnung renoviert überlassen wurde oder nicht. Der BGH derzeit: Jedenfalls bei der maßgeblichen Quotenabgeltungsklausel sei fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei "normaler" Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkomme. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es dann nicht an. 14 Vors Ri`in LG Paschke

15 Problem: Eigentlich kann es auf den konkreten Zustand der jeweiligen Wohnung nicht ankommen, weil der BGH seit kurzem in einem anderen Rechtsstreit ausdrücklich klargestellt hat, dass für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen AGB-Klausel nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend sei, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt. Er ist damit ausdrücklich von seiner bisherigen Rechtsprechung abgerückt!

16 Jetzt: Nach Erledigung d. Hauptsache trägt V die Kosten gem. 91 a ZPO! Möglichkeit 1 Das könnte dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter aufgrund des Hinweises und der anschließenden Beendigung des Rechtsstreits durch Erledigung voraussichtlich unterlegen wäre, also der BGH jedenfalls von der Unwirksamkeit der Quotenklausel weiterhin ausgeht. Möglichkeit 2 Es wäre aber auch denkbar, dass zukünftig die Wirksamkeit der Klausel zur Überbürdung von der Frage abhinge, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Überlassung an den Mieter befunden hat. Vors Ri`in LG Paschke 16

17 Wenn der BGH die Wirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen von der jeweils konkreten Frage abhängig machen will, ob die konkrete Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, widerspräche das seiner jüngsten Ansicht, wonach auch im Individualrechtsstreit (nicht nur bei der Verbandsklage) bei der Auslegung von Klauseln jeweils die kundenfeindlichste Auslegung maßgeblich ist. Hinweis: Im MietV sollte der konkrete Überlassungszustand der Wohnung in einem Übergabeprotokoll festgehalten werden. Fazit: In Hinblick auf die Quotenabgeltungsklausel bedarf es zunächst ohnehin einer wirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturen, während die Frage des hypothetischen Abnutzungsgrads anschließend plausibel zu lösen wäre. Das scheint angesichts früherer Entscheidungen des BGH zu den Anforderungen an eine solche Klausel unmöglich. Hinweis: Keine Ansprüche aus einer Quotenklausel einklagen! Vors Ri`in LG Paschke 17

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