OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21. Mai U 18/12

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1 1. Scheitern die Verhandlungen über den Abschluss eines beabsichtigten langfristigen Mietvertrages, kann ein konkludentes Mitverhältnis auf unbestimmte Zeit in Betracht kommen, wenn das Mietobjekt dem Mieter schon vorab zur Nutzung übergeben wurde. 2. Für die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnraum und einem gewerblichen Mietvertrag kommt es bei einer gemischten Nutzung des Objekts darauf an, welche Art der Nutzung im Vordergrund steht. Entscheidend sind dabei die vertraglichen Regelungen und die Vorstellungen der Beteiligten bei Abschluss des Vertrages; ob der Mieter von einer vertraglich vorgesehenen gewerblichen Nutzung tatsächlich Gebrauch macht, ist für die Qualifizierung des Vertrages hingegen ohne Bedeutung. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21. Mai U 18/12 Zur Sache: I. Der Kläger und die beiden Beklagten verhandelten im Laufe des Jahres 2010 über einen Mietoder Pachtvertrag hinsichtlich des Anwesens E. in H. Das Grundstück hat eine Fläche von etwa m². Es ist mit einem Wohnhaus bebaut. Außerdem befinden sich auf dem Grundstück Nebengebäude (altes Sägewerk), die gewerblich genutzt werden können. Zudem gibt es größere Abstellflächen, für die eine gewerbliche Nutzung möglich ist. Die Parteien wollten einen Vertrag abschließen, welcher den Beklagten eine Nutzung des Grundstücks bis zum Jahr 2025 sichern sollte. Es waren auf dem Grundstück erhebliche Investitionen erforderlich, die im Wesentlichen von den Beklagten getätigt werden sollten. Die Parteien beabsichtigten einen schriftlichen Vertrag, in welchem unter anderem die Nutzungsdauer, die erforderlichen Investitionen und die Frage eines eventuellen Wertausgleichs zu Gunsten der Beklagten bei einem vorzeitigen Ende des Miet- bzw. Pachtvertrages geregelt werden sollten. Die Beklagten waren im Herbst 2010 an einem zügigen Beginn des Vertragsverhältnisses interessiert. Am wurde den Beklagten das Anwesen übergeben. Sie zogen in das Wohnhaus ein. In der Folgezeit bezahlten die Beklagten regelmäßig die vorgesehene Miete bzw. Pacht in Höhe von monatlich 680,00 Euro einschließlich 30,00 Euro Nebenkosten. Außerdem bezahlten die Beklagten eine Kaution in Höhe von 2.000,00 Euro. Die Parteien verhandelten in der Folgezeit weiter über den Inhalt des beabsichtigten schriftlichen Vertrages. Es kam zu drei verschiedenen Vertragsentwürfen (Anlage K 1, Anlage K 3 und Anlage K 4). Keiner dieser Entwürfe wurde von den Parteien unterzeichnet. Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom (Anlage K 5) forderte der Kläger die Beklagten zur Herausgabe des Anwesens E. in H. spätestens bis zum auf. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers erklärte in diesem Schreiben, er gehe davon aus, dass zwischen den Parteien ein Pachtvertrag zustande gekommen sei. Diesen kündige er außerordentlich fristlos wegen verschiedener Pflichtverletzungen der Beklagten. Hilfsweise kündige er das Pachtverhältnis ordentlich zum , höchsthilfsweise zum Das Anwesen wurde von den Beklagten bisher nicht herausgegeben. Im Verfahren vor dem Landgericht hat der Kläger Räumung und Herausgabe des Anwesens E. in H. von den Beklagten verlangt. Die Beklagten sind der Klage entgegengetreten. Zum einen sei davon auszugehen, dass das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien bis zum garantiert sein sollte, so dass eine frühere Kündigung nicht zulässig sei. Auf den Umstand, dass die schriftlichen Vertragsentwürfe nicht unterschrieben worden seien, komme es nicht an. Die Beklagten hätten keine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Kläger verletzt. Zum anderen handele es sich um einen Mietvertrag über Wohnräume, so dass eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse des Klägers nicht möglich sei. Hilfsweise haben sich die Beklagten auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Im Vertrauen auf ein langfristiges Vertragsverhältnis hätten sie Aufwendungen in Höhe von insgesamt ,00 Euro für Instandsetzungen der Gebäude auf dem Grundstück erbracht. Diese Aufwendungen seien vom Kläger zu erstatten. Das Landgericht hat die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Es liege ein Mietverhältnis über ein gewerblich genutztes Grundstück vor, da die gewerbliche Nutzung des Grundstücks im Vordergrund gestanden habe. Daher sei die Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne ein berechtigtes Interesse des Klägers wirksam. Auf eine längere Vertragslaufzeit könnten sich die Beklagten nicht berufen, da es an einer schriftlichen Vereinba-

2 rung fehle. Ein Zurückbehaltungsrecht stehe den Beklagten gegenüber dem Herausgabeanspruch nicht zu. Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie beanstanden, dass das Landgericht das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien als gewerblichen Mietvertrag gewertet habe. Es habe sich demgegenüber um ein privates Mietverhältnis über Wohnraum gehandelt. Die Nutzung des auf dem Grundstück befindlichen Hauses als Wohnung für die Beklagten habe im Vordergrund gestanden. Eine zusätzliche gewerbliche Nutzung des Grundstücks wäre vornherein nicht für die Beklagte Ziff. 1, sondern allenfalls für den Beklagten Ziff. 2 in Betracht gekommen. Tatsächlich sei das Grundstück im Übrigen auch von dem Beklagten Ziffer 2 nie gewerblich genutzt worden. Hierfür sei der Kläger verantwortlich. Denn auf dem Grundstück habe der Kläger eine Vielzahl von Gegenständen gelagert, die er entgegen den Absprachen zwischen den Parteien nie entfernt habe. Der Kläger verteidigt das Urteil des Landgerichts. Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. II. Die Berufung der Beklagten dürfte wohl keine Aussicht auf Erfolg haben. Der Senat erwägt daher eine Zurückweisung gemäß 522 Abs. 2 ZPO. Die in 522 Abs. 2 Ziff. 2, 3, 4 genannten Gesichtspunkte dürften einer Zurückweisung durch Beschluss nicht entgegenstehen. Maßgeblich für den Senat sind folgende rechtliche Erwägungen: 1. Die Beklagten sind gesamtschuldnerisch zur Herausgabe des Anwesens E. in H. gemäß 546 Abs. 1, 431 BGB verpflichtet. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigung des Klägers vom (Anlage K 5) zum beendet worden. a) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass zwischen den Parteien ein Mietvertrag zustande gekommen ist. Das Mietobjekt wurde den Beklagten am zur Nutzung übergeben. Die Parteien waren sich darüber einig, dass den Beklagten eine beliebige Nutzung, insbesondere auch zu gewerblichen Zwecken, möglich sein sollte. Ab dem wurde von den Beklagten die vorgesehene Miete in Höhe von monatlich 680,00 Euro bezahlt. Außerdem entrichteten die Beklagten absprachegemäß eine Kaution in Höhe von 2.000,00 Euro. Damit waren sich die Parteien über die wesentlichen Punkte eines Mietvertrages einig. Ab dem Vollzug des Mietvertrages, also ab dem , ist von einem konkludenten Mietvertrag auszugehen. Der Umstand, dass die Parteien den Abschluss eines langfristigen schriftlichen Mietvertrags mit einer Vertragsdauer bis zum Jahr 2025 beabsichtigten, ändert daran nichts. Es kommt auch nicht auf die Frage an, aus welchen Gründen letztlich die Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrages unterblieben ist. Zwar ist nach dem beiderseitigen Sachvortrag davon auszugehen, dass für den langfristigen Vertrag aus der Sicht beider Parteien eine Einigung über verschiedene Details notwendig war, zu der es letztlich nicht gekommen ist. Das betrifft insbesondere Regelung von notwendigen Investitionen, welche die Beklagten für Instandsetzungen und Umbauten auf dem Grundstück erbringen wollten, und eventuelle Ansprüche der Beklagten wegen solcher Investitionen bei einem vorzeitigen Ende des Mietverhältnisses. Das bedeutet jedoch letztlich nur, dass die Parteien für einen langfristigen Vertrag keine endgültige Einigung erzielt haben. Dem Zustandekommen eines konkludenten vorläufigen Mietvertrags, der nach den Vorstellungen der Parteien durch einen langfristigen schriftlichen Vertrag abgelöst werden sollte, steht dies jedoch nicht entgegen. Denn angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung für beide Parteien ist nicht davon auszugehen, dass die Übergabe des Mietobjekts am ohne vertragliche Grundlage erfolgen sollte. Für das Zustandekommen des vorläufigen (mündlichen bzw. konkludenten) Mietvertrags reicht es aus, dass sich die Parteien zu diesem Zeitpunkt über die erforderlichen Punkte des vorläufigen Vertrags (Mietobjekt, Zweck der Gebrauchsüberlassung, Miethöhe und Kaution) einig waren (vgl. zu ähnlichen Fällen LG Freiburg, WuM 1981, 81; OLG Karlsruhe 13. Senat, WuM 1991, 81; OLG Hamburg, WuM 2003, 84; BGH, NJW 2009, 433; anders in einem teilweise ähnlichen Fall OLG Düsseldorf, ZMR 2010, 677). b) Zutreffend ist das Landgericht von einem Mietvertrag und nicht von einem Pachtvertrag ausgegangen. Die Wortwahl der Parteien, die im vorgerichtlichen Schriftwechsel teilweise von einem Pachtverhältnis gesprochen haben, ist ohne Bedeutung. Abzustellen ist alleine auf den Inhalt des Vertrages. Vereinbart war lediglich eine Gebrauchsüberlassung des Grundstücks an

3 die Beklagten. Es fehlt an einer vereinbarten Fruchtziehung im Sinne von 581 Abs. 1 Satz 1 BGB. Von dem vorgesehenen Genuss von Früchten ist bei der Überlassung von Räumen oder bei der Überlassung eines Grundstücks nur dann auszugehen, wenn Inventar zur Verfügung gestellt wird (wie z.b. die Einrichtung einer Gaststätte), durch welches die Nutzung zu einem bestimmten Zweck ermöglicht wird. Auf dem vom Kläger überlassenen Grundstück befand sich jedoch kein Inventar, welches einer bestimmten gewerblichen Nutzung durch die Beklagten dienen sollte. (Vgl. zur Abgrenzung von Miete und Pacht bei der Überlassung von Räumen bzw. von Grundstücken insbesondere BGH, NJW-RR 1991, 906.) c) Der Kläger war zur Kündigung des gewerblichen Mietvertrags berechtigt gemäß 580a Abs. 1 Ziff. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift war die Kündigung allerdings nur zum Ende eines Kalendermonats zulässig, so dass sie mit Ablauf des wirksam geworden ist. Der Umstand, dass der Prozessbevollmächtigte des Klägers im Schreiben vom einen unzutreffenden Termin ( ) angegeben hat, ändert nichts daran, dass eine wirksame Kündigung zum vorliegt (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Auflage 2012, 568 BGB, Rdnr. 4). d) Bei einem gewerblichen Mietverhältnis gibt es für den Mieter keinen Kündigungsschutz. Das heißt: Der Kläger benötigte für die Wirksamkeit der Kündigung kein berechtigtes Interesse im Sinne von 573 Abs. 1 BGB. Die Kündigung war ohne Angabe von Gründen möglich, insbesondere kam es nicht auf eine eventuelle Pflichtverletzung der Beklagten an. e) Es kann dahinstehen, ob und inwieweit sich die Parteien bereits am verbindlich über eine Vertragslaufzeit bis in das Jahr 2025 einig waren, oder ob eine Vereinbarung der Vertragslaufzeit erst im Zusammenhang mit der Klärung anderer Details im schriftlichen Vertrag erfolgen sollte. Denn eine mündliche Einigung über die Laufzeit hatte ohne zusätzliche schriftliche Fixierung (mit Unterschriften beider Parteien) gemäß 578 Abs. 1, 550 Satz 1 BGB keine rechtliche Wirkung. Vielmehr ist in jedem Fall gemäß 550 Satz 1 BGB wegen fehlender Schriftform ein Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit zustande gekommen, welches jederzeit vom Kläger gekündigt werden konnte. Die (bei einer eventuell mündlich vereinbarten Vertragslaufzeit) geltende Frist gemäß 550 Satz 2 BGB (Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung) hat der Kläger eingehalten. 2. Die Beklagten können sich nicht auf den bei Wohnraum geltenden Kündigungsschutz berufen, da ein gewerbliches Mietverhältnis vorliegt. a) Für die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnräume und einem gewerblichen Mietverhältnis kommt es nicht darauf an, wie die Beklagten das Anwesen ab dem tatsächlich genutzt haben. Entscheidend ist alleine die vertragliche Vereinbarung. Das heißt: Es kommt darauf an, welche Art der Nutzung die Parteien vertraglich vorgesehen hatten (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff a.a.o., vor 535 BGB, Rdnr. 88; BGH, NJW-RR 1986, 877, 878). b) Die Beklagten sollten zum einen die Möglichkeit haben, in dem Wohnhaus auf dem vermieteten Grundstück zu wohnen. Zum anderen sollte der Beklagte Ziff. 2 unstreitig die Möglichkeit haben, das Grundstück gewerblich zu nutzen (Vermietung von Abstellplätzen für Wohnwagen und Einrichtung einer Werkstatt). Es liegt mithin ein Mischmietverhältnis vor. Wenn ein einheitliches Grundstück zu unterschiedlichen Zwecken vermietet wird, gelten für das gesamte Grundstück einheitliche Rechtsvorschriften. Maßgeblich für die Qualifizierung des Mietverhältnisses als Vertrag über Wohnräume oder als Gebrauchsüberlassung zu gewerblichen Zwecken ist der vorherrschende Vertragszweck. Es kommt darauf an, welche Art der Nutzung nach dem Parteiwillen bei Abschluss des Vertrages überwiegen sollte. Hierbei sind alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen (vgl. BGH a.a.o.; Palandt/Weidenkaff a.a.o., vor 535 BGB, Rdnr. 101). c) Unter Berücksichtigung dieser Kriterien ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass der gewerbliche Vertragszweck bei Abschluss des konkludenten Vertrages im September 2010 aus der Sicht der Parteien im Vordergrund stand, während die Nutzung des Wohngebäudes durch die Beklagten als nachrangig anzusehen war. Das Grundstück besitzt eine Fläche von

4 insgesamt m², von der von vornherein nur ein kleiner Teil für die Wohnnutzung von Bedeutung sein konnte. Der Beklagte Ziff. 2 hatte unstreitig die Absicht, eine Werkstatt einzurichten, die seiner unternehmerischen Tätigkeit dienen sollte. Außerdem sollte ein großer Teil des Grundstücks als Abstellfläche für Wohnwagen vermietet werden. Da es bei der Einordnung des Mietvertrages auf den vorgesehenen Vertragszweck ankommt, spielt es keine Rolle, ob der Beklagte Ziff. 2 mit dieser Nutzung unmittelbar nach Übergabe des Grundstücks im September 2010 oder erst später beginnen wollte. Die maßgeblichen Vorstellungen der Parteien ergeben sich insbesondere aus den vorliegenden Vertragsentwürfen. Die Entwürfe sind mit gewerblicher Mietvertrag oder Pachtvertrag überschrieben. Zwei der vorliegenden Entwürfe wurden von den Beklagten bzw. von einem Anwalt in deren Auftrag erstellt. Auch wenn die Bezeichnung Pachtvertrag letztlich im Hinblick auf die beabsichtigten Regelungen nicht zutreffend war (siehe oben), ergibt sich aus der Bezeichnung Pachtvertrag, dass auch die Beklagten die gewerbliche Nutzung des Grundstücks im Vordergrund sahen. Denn die Bezeichnung Pachtvertrag machte auch aus der Sicht der Beklagten nur einen möglichen Sinn im Hinblick auf die beabsichtigte Gewinnerzielung aus einer unternehmerischen Tätigkeit. Auch der spätere Schriftverkehr spricht dafür, dass die von den Beklagten beabsichtigte gewerbliche Nutzung im Vordergrund stand. Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat beispielsweise in den Schreiben vom (Anlage K 6) und vom (Anlage K 7) von einem Pachtvertrag bzw. Pachtverhältnis gesprochen, was nur im Zusammenhang mit einer Absicht zur Gewinnerzielung und im Zusammenhang mit einer unternehmerischen Tätigkeit erklärbar ist. Schließlich ist hinzuweisen auf eine von den Beklagten ab Juni 2011 geltend gemachte Mietminderung von 50 %. Die Minderung (vgl. den Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom , Seite 2, I, 91) wurde - allein - darauf gestützt, dass der Kläger verschiedene Gegenstände nicht vom Grundstück geräumt habe. Durch auf dem Grundstück verbliebene Gegenstände des Klägers konnte nur eine mögliche gewerbliche Nutzung durch die Beklagten beeinträchtigt sein, nicht jedoch die bereits vollzogene Wohnnutzung. Die von den Beklagten im Juni 2011 geltend gemachte Mietminderung bestätigt mithin die Bedeutung der beabsichtigten gewerblichen Nutzung für den gesamten Vertrag. d) Die Einwendungen der Beklagten in der Berufungsbegründung gegen die Qualifizierung des Vertrages als gewerblichen Mietvertrag haben keinen Erfolg. Auf die Frage, ob nur der Beklagte Ziff. 2 oder beide Beklagte auf dem Grundstück ein Gewerbe ausüben wollten, kommt es nicht an. Es handelt sich um einen einheitlichen Vertrag, der im Verhältnis zwischen den beiden Beklagten keine unterschiedliche Qualifizierung erfahren kann. Die Beklagte Ziff. 1 konnte ohne Weiteres Partnerin eines Gewerberaummietvertrages auch dann sein, wenn die gewerbliche Nutzung nicht von ihr selbst, sondern von dem Beklagten Ziff. 2 ausgeübt werden sollte. Aus den oben angegebenen Gründen kommt es auch nicht darauf an, ob und inwieweit der Beklagte Ziff. 2 mit der vertraglich vorgesehenen gewerblichen Nutzung auf dem Grundstück bereits begonnen hat. Für die Qualifizierung des Vertrags spielt es daher entgegen der Auffassung der Beklagten auch keine Rolle, ob und inwieweit die gewerbliche Nutzung vom Kläger (unterlassene Räumung des Grundstücks) vereitelt wurde. 3. Den Beklagten steht wegen der streitigen Verwendungen auf das Grundstück kein Zurückbehaltungsrecht zu. Beim Ablauf des Mietverhältnisses ist ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Herausgabeanspruch des Vermieters ausgeschlossen ( 570, 578 Abs. 1 BGB). Sofern den Beklagten Ansprüche gegenüber dem Kläger zustehen sollten, müssen diese gegebenenfalls anderweitig geltend gemacht werden. Aus den Gründen: I. Die Entscheidung beruht auf 522 Abs. 2 ZPO. Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat. Auch die Gesichtspunkte gemäß 522 Abs. 2 Ziffer 2, Ziffer 3 und Ziffer 4 ZPO stehen der Entscheidung des Senats nicht entgegen. Zur weiteren Begründung wird auf die Ausführungen des Senats im Beschluss vom verwiesen. Auch die Einwendungen der Beklagten im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom können der Berufung nicht zum Erfolg verhelfen. Entgegen der Auffassung der Be-

5 klagten ist für die Zeit ab dem von einem Mietverhältnis auszugehen, das nicht allein Wohnräume betraf, sondern auch eine gewerbliche Nutzung des Mietobjekts zum Gegenstand hatte, wobei dieser gewerbliche Vertragszweck aus den Gründen, die der Senat im Beschluss vom ausgeführt hat, im Vordergrund stand. Der Auffassung der Beklagten, man habe sich zunächst nur über eine Wohnnutzung geeinigt, während eine Vereinbarung über eine gewerbliche Nutzung desselben Objekts erst später erfolgen sollte, ist nicht beizutreten. Es kommt nicht darauf an, ob die gewerbliche Nutzung bereits ab dem möglich war, oder ob die Nutzungsmöglichkeiten zunächst noch eingeschränkt waren, weil bestimmte Gegenstände vom Kläger noch entfernt werden mussten. Ebenso kann dahinstehen, inwieweit die Parteien mit einer Verzögerung der gewerblichen Nutzungsmöglichkeit rechneten, und daher zu einem späteren Zeitpunkt eine höhere Miete gezahlt werden sollte. Entscheidend ist allein, dass die gewerbliche Nutzung von Anfang an beabsichtigt war. Der Kläger sollte auch nicht etwa frei sein in seiner Entscheidung, ob er eine gewerbliche Nutzung zulassen würde; vielmehr gingen die Parteien von Anfang an davon aus, dass der Kläger sofort zur vollständigen Räumung im Hinblick auf die beabsichtigte gewerbliche Nutzung des Anwesens verpflichtet sein sollte. Diese Betrachtungsweise einheitlicher Mietvertrag von Anfang an ergibt sich aus den vorliegenden Schriftstücken. Sämtliche vorliegenden Entwürfe für den beabsichtigten endgültigen Vertrag gingen von einem auf den rückdatierten einheitlichen Vertragsverhältnis aus. In den außergerichtlichen Schreiben vom (Anlage K7) und vom (Anlage K8) wies der Prozessbevollmächtigte der Beklagten selbst darauf hin, dass die gewerbliche Nutzung bereits verbindlich vereinbart sei. Auch die vom Beklagtenver-treter erklärte Mietminderung (Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom , Seite 2, I 91) zeigt, dass die Beklagten von Anfang an von einem einheitlichen Mietverhältnis, also auch zu gewerblichen Zwecken, ausgingen. Ohne Erfolg bleibt das Vorbringen der Beklagten auch insoweit, als sie erneut darauf hinweisen, dass der Beklagte Ziffer 1 selbst keine gewerbliche Tätigkeit entfalten wollte. Insoweit ist auf die Ausführungen des Senats im Beschluss vom Seite 10 zu verweisen. II. Die Kostenentscheidung beruht auf 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. III. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf 41 Abs. 2 GKG.