Optische Mängelbewertungen von Fassaden

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Hannelore Bergmann
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1 Optische Mängelbewertungen von Fassaden alsecco Forum 2005 Im Dialog mit der Wohnungswirtschaft Hinweis für die PDF-Datei: Die Qualität der Bilder ist teilweise eingeschränkt!

2 Der Begriff Optik griech. optike Lehre vom Sichtbaren optikos zum Sehen gehörig zu opsis das Sehen (Quelle: wikipedia) Die Lehre vom Licht Optische Mängelbewertung von Fassaden 2

3 Bewertungsfragen Optik ist Emotion ist Schönheit und Wertigkeit kann eine Gleichstellung zur Funktion haben verändert sich positiv/negativ Patina Verschmutzung Gebrauch Optische Mängelbewertung von Fassaden 3

4 Schadensverursacher Auszug aus Bauschadensbericht 2002 Materialfehler 4,3% Höhere Gewalt 2,7% Verschulden durch Dritte 1,5% Natürlicher Verschleiß 4,4% Nutzungsfehler 5,0% Bauüberwachungsmängel 18,1% Ausführungsmängel 43,6% Planungsmängel 20,4% Prozentuale Verteilung der Verursachung und der Verschuldner von Bauschäden (Dannecker, Meinhardt, 2001) Optische Mängelbewertung von Fassaden 4

5 Bewertungsfragen Technik Optische Mängel können technische Mängel bedeuten Schmutzabläufer = Planungsmängel Planebenheit = Ausführungsmängel Farbabweichungen = Produktionsmängel Risse = Feuchteeintrag/Wärmeverluste Frostschäden/Setzungen usw. Optische Mängelbewertung von Fassaden 5

6 Planung Ausführung: Praxisbeispiele Optische Mängelbewertung von Fassaden 6

7 Planung Ausführung Mangel? Vorderfront Rückseite Optische Mängelbewertung von Fassaden 7

8 Planung Ausführung: Anschlüsse Fenster Optische Mängelbewertung von Fassaden 8

9 Planung Ausführung: Luftdichtigkeit Optische Mängelbewertung von Fassaden 9

10 Planung Ausführung Optische Mängelbewertung von Fassaden 10

11 Planung Ausführung Hinweise aus Leitfaden zum Einbau von Fenstern, Fassaden und Haustüren RAL Gütegemeinschaften Frankfurt/Main Optische Mängelbewertung von Fassaden 11

12 Planung Ausführung Optische Mängelbewertung von Fassaden 12

13 Planung Ausführung UK oder Dämmstoffhalter? Optische Mängelbewertung von Fassaden 13

14 Planung Ausführung Fensteranschluss Dämmstoffhalter im Angebot Optische Mängelbewertung von Fassaden 14

15 Ausführung Starke Reinigungsspuren nach dem Ausrüsten Empfehlung: Montage der Bekleidung von Oben nach Unten bei gleichzeitiger Demontage der Rüstung Optische Mängelbewertung von Fassaden 15

16 (Positive?) Veränderungen durch Bewitterung Optische Mängelbewertung von Fassaden 16

17 Optik/Umfeld/Sicherheit Optische Mängelbewertung von Fassaden 17

18 Optik/Umfeld/Sicherheit Alte Asbestzementfassade Bj Optische Mängelbewertung von Fassaden 18

19 Optik/Umfeld/Sicherheit Asbestzementfassaden sind nach TRGS 519 zu behandeln. Sachkundenachweis erforderlich Kein Wiedereinbau statthaft Nietverbindung ausgebrochen Optische Mängelbewertung von Fassaden 19

20 Betrachtungsabstand Optische Mängelbewertung von Fassaden 20

21 Betrachtungsabstand Detailansichten Optische Mängelbewertung von Fassaden 21

22 Betrachtungsabstand Detailansichten Optische Mängelbewertung von Fassaden 22

23 Betrachtungsabstand WDVS-Fassade Optische Mängelbewertung von Fassaden 23

24 Betrachtungsabstand Natursteinfassade Optische Mängelbewertung von Fassaden 24

25 Übliche Betrachtungsabstände: Wand Details ab 1,0 m Farbspiel/Textur ab 4,0 m Bezug zu Kanten, Öffnungen, Planebenheit Mindestabstand 6,0 m Optische Mängelbewertung von Fassaden 25

26 Betrachtungsabstände: Dach(kanten) Betrachtung Dach nicht möglich (3-4 m) Ganzheitliche Betrachtung je nach Gebäudehöhe ab 8 m Optische Mängelbewertung von Fassaden 26

27 Optische Gesamtbewertung: Kriterien Gebrauchsüblicher Betrachtungsabstand Lesen, TV, Häuser, Landschaften Weitere Faktoren Tageszeit Licht/Schatten/Reflexion Witterung Regen/Tau/Raureif Umwelt Stäube/Pollen/Algen Umfeld Ensemble Optische Mängelbewertung von Fassaden 27

28 Vorgehensweise Optik Bewertungsmatrix nach AIBau* Gewicht des optischen Erscheinungsbildes Optische Minderung sehr wichtig wichtig unbedeutend unwichtig auffällig gut sichtbar Nachbesserung Minderung sichtbar kaum sichtbar Bagatelle * Prof. Oswald Aachen Optische Mängelbewertung von Fassaden 28

29 Vorgehensweise Optik/Technik Matrix zur Bewertung von Mängeln auf Basis einer Prozentskala gem. Oswald, Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten bei Gebäuden Optische Mängelbewertung von Fassaden 29

30 Bewertung von Aussenputzen Die Optik hat 30% Anteil Optische Mängelbewertung von Fassaden 30

31 Merkmale zur optischen Zielerfüllung von Außenputzen Abriebfestigkeit ++ Wasseraufnahme + Kantenausbildung ++ Rissigkeit ++ Ebenheit +++ Struktur +++ Farbe +++ Objektlage/Bedeutung des Objektes = sehr wichtig ++ = wichtig + = geringe Bedeutung Optische Mängelbewertung von Fassaden 31

32 Phase 1 Liegt ein optischer Mangel vor? 1. Feststellung IST-Zustand 2. Feststellung SOLL-Zustand Einzelvereinbarungen/Musterflächen/Verträge/Vergleichsobjekte 3. Allgemein anerkannte Regeln der Technik überprüfen 4. Negative Abweichung SOLL/IST 5. Ende bzw. Bewertung Abweichung Optische Mängelbewertung von Fassaden 32

33 Phase 2 Bewertung des optischen Mangels 1. Bestimmung des Grades der Beeinträchtigung Üblicher Betrachtungsabstand / Übliche Lichtverhältnisse 2. Bestimmung der Größe des beeinträchtigten Bereiches 3. Ist der Mangel hinnehmbar? (gem. Matrix) 4. Wenn nein Nachbesserung 5. Wenn ja Prüfung ob Bagatelle oder angemessenen Minderwert ermitteln Optische Mängelbewertung von Fassaden 33

34 Ebenheitstoleranzen geregelt nach DIN Tabelle 3 Grenzwerte Ebenheitsabweichungen Optische Mängelbewertung von Fassaden 34

35 Rechenbeispiel 1 Minderung Optische Mängel: Veralgung und Abzeichnen der Dämmstoffhalter Optische Mängelbewertung von Fassaden 35

36 Rechenbeispiel 1 - Minderung Ermittlung der Größe des beeinträchtigten Bereiches Aufmaß oder Architektenzeichnungen Verschmutzungen und Veralgungen Dämmstoffhalter Optische Mängelbewertung von Fassaden 36

37 Rechenbeispiel 1 - Minderung 1. Raster einziehen nach Erfordernis 2. Auszählen/Messen 3. Schäden zur Fassade in Prozenz 4. Wichtung nach Matrix Fläche: 16,0 x 6,50 m = 104 m² Beeinträchtigung über 80% (a) Gut einsehbar Wichtung 100% (b) Optischer Wertanteil 60% (c) Preis inkl. Nebenkosten 75,00 /m² Minderwert: F x a x b x c x /m² 104 x 0,8 x 1,0 x 0,6 x 75,00 = Wertanteil Optik Putz 48%! Optische Mängelbewertung von Fassaden 37

38 Rechenbeispiel 2 - Minderung Fläche ca. 10 x 8,5 m = 85,00 m² Mangel 6 Felder von 9 = 66% (a) Gut einsehbar Geltung 80% (b) Optischer Wertanteil 40% (c) Preis inkl. 65,00 /m² 85 x 0,66 x 0,8 x 0,4 x 65,00 = 1.167,00 Wertanteil ca. 21% Optische Mängelbewertung von Fassaden 38

Streitigkeiten Sichtmauerwerk Vorbeugen ist besser Eindeutige Beschreibung Nur eine Produktionsstätte/ Charge Planung von Öffnungen ½ steinigen Verband vorziehen

39 Streitigkeiten Sichtmauerwerk Vorbeugen ist besser Eindeutige Beschreibung Nur eine Produktionsstätte/ Charge Planung von Öffnungen ½ steinigen Verband vorziehen Definition Fugenfarbe/Verfugung Musterwände erstellen mind. 5 m² Verzicht auf Anstriche Stoßfugen 1 cm (Regel) Lagerfugen 1,2 cm (Regel) Optische Mängelbewertung von Fassaden 39

40 Problematik Risse Rissbildungen können lastabhängig und lastunabhängig sein Ursachenforschung Statik Setzungen Durchbiegungen Volumenveränderungen Behinderungen Bestimmung: Neuriss / Altriss / Veränderungen Optische Mängelbewertung von Fassaden 40

41 Optische sichtbare Risse ab 0,1 mm Unschädliche Risse Putz (Beton) Rissweiten unter 0,2 mm (0,4 mm) Einzelriss durch Zwängung Rissweitenbestimmung sinnvoll im Winter Netzartig in der Oberfläche Meist durch Mörtel mit zu hohem Wassergehalt / Verdursten Optische Mängelbewertung von Fassaden 41

42 Literatur/Normen DIN Toleranzen im Hochbau Visuelle Beurteilung von lackierten Oberflächen auf Aluminium (Verband der Fenster- und Fassadenhersteller e.v. VFF) AIBau Aachen Prof. Dr.-Ing. Rainer Oswald Arge Ziegeldach e.v. Ziegeloberflächen RAL-Gütegemeinschaften Fenster und Haustüren VOB Teil C DIN WDVS Ausgabe Jan VOB Teil C DIN Fassadenarbeiten Dez Stoff-/Herstellernormen und Richtlinien des Handwerks Optische Mängelbewertung von Fassaden 42

43 Objekte über Geschmack lässt sich (nicht) streiten Optische Mängelbewertung von Fassaden 43

44 Objekte Farbabweichungen Graffiti gegen Graffiti Optische Mängelbewertung von Fassaden 44

45 Zusammenfassung Nicht die Optik eines Hauses bestimmt dessen Wert, sondern die Qualität seiner Bausubstanz Optische Mängelbewertung von Fassaden 45

46 Zusammenfassung aber die Optik entscheidet über das Wohlempfinden seiner Nutzer! Optische Mängelbewertung von Fassaden 46

47 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Dipl.-Ing. Gaston Lemmé Bausachverständiger / Dozent Am Waldrand Wilhelmshorst Tel. und Fax ( ) info@gaston-lemme.de

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