Möglichkeiten zur Bildung eines Regionalindex Wohnkosten unter Verwendung von Angebotsdaten

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1 Workshop regionale Preisindizes Möglichkeiten zur Bildung eines Regionalindex Wohnkosten unter Verwendung von Angebotsdaten Dr. Reiner Braun Wiesbaden, 3. Juli 2009

2 Inhalt 1. Hintergrund 2. Anforderungen 3. Verfügbare Datensätze und Bewertung 4. Validität von Angebotsdaten 5. Regionaler Immobilienpreisindex 6. Kritik 7. Zusammenfassung 2

3 1. Hintergrund Hoher Einkommensanteil für Wohnkosten Große regionale Unterschiede Mehr als 50% aller Kredite durch Immobilien besichert Diskussion um KdU/Hart IV-Sätze 3

4 2. Anforderungen Statistische Ämter: Ost/West/Kreise, quartalsweise BaFin / BuBa: Transparenz, Kontinuität, Kreise, monatlich BMVBW und BSSR: Bestand/Transaktionspreise, jährlich Agentur für Arbeit: Gemeindeebene, 2-jährlich BMF: min. Gemeindeebene (Straßenzüge), jährlich Fazit: Großes Interesse, teils bereits eigene Bemühungen 4

5 3. Verfügbare Datensätze und Bewertung a) Öffentliche Institutionen Personen-/Haushaltsbefragungen MZ, EVS, SOEP Sozialstatistiken SGB II, WoG Mietspiegel Gutachterausschüsse 5

6 Verfügbare Datensätze und Bewertung b) Daten aus der Wirtschaft Wohnpreisspiegel IVD LBS-Preisspiegel Banken Angebotsdaten -> Zwischenfazit Hohe regionale Gliederung nur mit Angebotsdaten möglich Verzerrung durch Angebotspreise -> Validierung erforderlich 6

7 4. Validität von Angebotsdaten Referenz: Datensatz der LBS NRW n=5.944 Kauffälle im Zeitraum 07/ /2008 ETW und EZFH Verfügbare Variablen (Erst-)Angebots- und Transaktionspreis Verweildauer Objektcharakteristika 7

8 Preiskorrektur: Transaktions- vs. Angebotspreise - deskriptive Analyse - empirica ETW EFH Mittelwert -7,5% -8,1% Median -4,4% -5,9% N Abw. > 0 7% 4% Abw. = 0 27% 19% Abw. < 0 66% 77% Quelle: Datensatz der LBS NRW 8

9 Preiskorrekturen auf Kreisebene - deskriptive Analyse - empirica ETW EFH Quelle: Datensatz der LBS NRW 9

10 OLS-Regression: Korrekturen und Objektcharakteristika a) nur Objekteigenschaften ETW EFH Koeffizient Signifikanz Koeffizient Signifikanz Konstante -0,095 0, ,065 0,00 Verweildauer [Wochen] -0,001 0, ,001 0,00 <40qm -0,012 0,54 <80qm -0,009 0, qm -0,003 0, qm 0,004 0, qm -0,007 0, qm 0,004 0, qm -0,005 0, qm 0,013 0,14 >120qm -0,005 0, qm -0,003 0,78 >180qm -0,004 0,70 Baujahr ,013 0, ,017 0,03 Baujahr 40er -0,115 0, ,003 0,86 Baujahr 50er 0,006 0, ,012 0,17 Baujahr 60er -0,028 0, ,010 0,21 Baujahr 70er -0,014 0, ,012 0,17 Baujahr 90er 0,012 0,21.. 0,010 0,26 Baujahr 2000er 0,065 0,00.. 0,055 0,00 Quelle: Datensatz der LBS NRW 10

11 OLS-Regression: Korrekturen und Regionalvariablen b) Objekteigenschaften und Regionalvariablen empirica ETW EFH Var. 1 Var. 2 Var. 1 Var. 2 Konstante -0,029-0, ,062-0,021 Verweildauer [Wochen] -0,001-0, ,001-0,001 Wohnfläche nicht sifnifikant nicht sifnifikant Baujahr ,007 0, ,019-0,019 Baujahr 40er -0,113-0, ,003-0,003 Baujahr 50er -0,006-0, ,015-0,015 Baujahr 60er -0,037-0, ,015-0,014 Baujahr 70er -0,020-0, ,017-0,017 Baujahr 90er 0,008 0, ,008 0,008 Baujahr 2000er 0,061 0, ,053 0,053 Städt. Umland -0,003-0, ,005-0,015 Ländl. Umland 0,028 0, ,004-0,005 AL-Quote , ,002 - Veränd , ,077 W.-Saldo 2007 [1.000] 0, ,001 - Veränd , ,059 Quelle: Datensatz der LBS NRW 11

12 Kenngrößen: Dortmund und Oberbergischen Kreis -> repräsentieren oberes und unteres Ende der Skala empirica Kreis Mittelwert Median Varianz N ETW Dortmund -3,3% -1,6% 0,4% 42 Oberbergischer Kreis -14,5% -12,8% 1,8% 42 EFH Dortmund -4,8% -3,3% 0,6% 57 Oberbergischer Kreis -11,5% -9,1% 1,0% 89 Quelle: Datensatz der LBS NRW 12

13 Wanderungssaldo: Dortmund und Oberbergischer Kreis Oberbergischer Kreis Dortmund Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW 13

14 Zwischenfazit Angebotspreise grundsätzlich OK, trotz Abweichung von Marktpreis Baualter und Verweildauer haben hohe Bedeutung -> korrigierbar regionale Unterschiede in Abweichungen (-> korrigierbar), außerdem Strukturbrüche bedeutend (-> korrigierbar), insgesamt 15-17% der Abweichung erklärt 14

15 5. Regionaler Immobilienpreisindex auf Basis von Angebotsdaten Zeitraum: wie Referenzdatensatz Bereinigung um Ausreißer und Doppler nur Wohnungen mit qm Wohnfläche n=290 Tsd. ETW und 275 Tsd. EFH keine Angaben für Kreise mit n<30 15

16 Angebotspreise für ETW unkorrigiert korrigierte Werte Quelle: Datensatz der LBS NRW 16

17 6. Kritik LBS-Maklerdatensatz evtl. nicht repräsentativ Aber: bei IDN Infos über erstes und letztes Angebot Problem: IDN erfasst Verweildauer nur indirekt Lage unbekannt -> u.u. wichtiger Parameter für Abweichungen Keine Referenzdaten für Mietangebote -> Allerdings: geringe Abweichungen zu erwarten 17

18 7. Zusammenfassung regionale Preisdaten Hohes Interesse, nicht nur in Immobilienwirtschaft dem steht Flickenteppich gegenüber Idealer Index: Kreisebene und quartalsweise Gutachterausschussdaten gut, aber nur rudimentär genutzt und nur Kaufpreise Vorteil Angebotsdaten: zeitnah und quartalsweise verfügbar, hohe Fallzahl ermöglicht weitgehende Differenzierung Nachteil Angebotsdaten: Abweichung vom Marktpreis, aber Korrekturen möglich (Größenordnung ca. 8%) 18

19 Regionale Preisunterschiede in Deutschland Quelle: div. Landesämter für Datenverarbeitung und Statistik 19

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