Büroflächenentwicklung in der Airport City Frankfurt Chance oder Risiko für den Büromarkt Frankfurt/Rhein-Main?

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1 Büroflächenentwicklung in der Airport City Frankfurt Chance oder Risiko für den Büromarkt Frankfurt/Rhein-Main? Thomas Abraham Frankfurt am Main, 2. Dezember 2009

2 Angleichung der Lebensverhältnisse in der EU15 Wachstumsraten europäischer Regionen (NUTS-3; BIP/Kopf) 140% South-West Ireland 120% Dublin Wachstum relativ zum EU12 Mittelwert % 80% 60% 40% 20% Wolfsburg Hauts-de-Seine 0% Paris 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% -20% Serra da Estrella, PT Midlands Ireland Athen Karditsa, GR West Ireland Ireland Border Inner London West Ingolstadt LK München Düsseldorf Frankfurt/ Main Rhein-Pfalz-Kreis -40% y = -0,3032Ln(x) - 0, % Abweichung vom EU12 Mittelwert, 1995 Quelle: Eurostat, eigene Berechnungen 2

3 Exportbasisbeschäftigte im regionalen Vergleich (1) Bedeutung der Exportbasis für die Wirtschaftsentwicklung Lokale Wirtschaft: Versorgung der lokalen Bevölkerung Güter nicht handel-/ transportierbar z.b. Friseur, Kindergarten Keine regionalen Unterschiede im Niveau der Beschäftigten der lokalen Wirtschaft je Einwohner Exportbasis Entsprechend ist Exportbasis für regionale Unterschiede in Wirtschaftsleistung und Beschäftigung verantwortlich Produktion von Waren die überregional handelbar sind Entscheidend für Wirtschaftsentwicklung Kaufkraft fließt in Region, Bevölkerung wächst lokale Beschäftigung wächst 3

4 Exportbasisbeschäftigte im regionalen Vergleich (2) Ausgewählte Raumordungsregionen Exportbasisbeschäftigte [1980=100] München Mittlerer Oberrhein Hamburg* Bremen** Stuttgart Köln Rhein-Main Düsseldorf Quelle: empirica-regionaldatenbank * Stadt Hamburg zzgl. angrenzende ROR ** Stadt Bremen zzgl. angrenzende ROR 4

5 Bürobeschäftigung in Deutschland Entwicklung in den Raumordnungsregionen 1999 bis 2008 empirica Quelle: empirica-regionaldatenbank 5

6 Bürobeschäftigung in westdeutschen Kreisen Top-Ten und ausgewählte Großstädte Stadt-/Landkreis SVP-Bürobeschäftigte Veränderungen absolut in % Rang* Kreisnummer Bürobeschäftigtenquote Ingolstadt, Stadt ,0% 1 36,2% Erlangen-Höchstadt ,9% 2 36,6% Eichstätt ,3% 3 30,3% Heilbronn ,0% 4 31,6% Ebersberg ,3% 5 36,1% Freising ,1% 6 34,6% Würzburg ,9% 7 33,0% Wolfsburg, Stadt ,7% 8 30,0% Regensburg ,4% 9 29,3% Dachau ,2% 10 34,8% Karlsruhe, Stadt ,1% 65 47,4% Hamburg, Freie und Hansestadt ,9% 67 47,3% München, Landeshauptstadt ,9% 68 52,1% Düsseldorf, Stadt ,9% 81 52,6% Bremen, Stadt ,1% ,1% Stuttgart, Landeshauptstadt ,6% ,1% Frankfurt am Main, Stadt ,3% ,5% Köln, Stadt ,2% ,7% Quelle: empirica-regionaldatenbank * Rang unter 326 westdt. Stadt- und Landkreisen 6

7 Bürobeschäftigung in westdeutschen Regionen Top-Five und ausgewählte Regionen, Raumordnungsregionen ROR Nr. Name SVP-Bürobeschäftigung Veränderungen absolut in % 89 Ingolstadt ,1% 1 32,9% 90 Regensburg ,8% 2 30,7% 69 Franken ,6% 3 31,8% 74 Donau-Iller (BW) ,4% 4 33,5% 92 Landshut ,2% 5 28,4% ausgewählte Großstadtregionen 93 München ,7% 7 48,7% davon München, Landeshauptstadt ,9% 68 52,1% 70 Mittlerer Oberrhein ,7% 8 38,9% davon Karlsruhe, Stadt ,1% 65 47,4% 5/6/14 Hamburg zzgl. Umland Nord & Süd ,1% 12 42,2% davon Hamburg, Freie und Hansestadt ,9% 67 47,3% 11/15/16 Bremen zzgl. Umland & Oldenburg ,0% 24 34,9% davon Bremen, Stadt ,1% ,1% 72 Stuttgart ,8% 35 41,5% davon Stuttgart, Landeshauptstadt ,6% ,1% 44 Köln ,1% 36 41,5% davon Köln, Stadt ,2% ,7% 51 Rhein-Main ,6% 40 48,5% davon Frankfurt am Main, Stadt ,3% ,5% 42 Düsseldorf ,1% 53 40,7% davon Düsseldorf, Stadt ,9% 81 52,6% Rang* Bürobeschäftigtenquote 2008 Quelle: empirica-regionaldatenbank * Rang unter 74 ROR in Westdeutschland 7

8 Bürobeschäftigung in der Region Rhein-Main nach Wirtschaftszweigen, Vergleich zu westdt. Regionen Nr. Wirtschaftszweige (WZ 2003) SVP-Bürobes Rhein-Main Veränderung Verlags- und Druckgewerbe ,1% Nein 24 Herstellung von chemischen Erzeugnissen ,7% Nein 27 Metallerzeugung und -bearbeitung ,4% Nein 28 Herstellung von Metallerzeugnissen ,2% Nein 29 Maschinenbau ,0% Nein 32 Rundfunk- und Nachrichtentechnik ,8% Nein 33 Medizin-, Mess-, Steuer- und Regelungstechnik ,0% Nein 34 Herstellung von Kraftwagen und Kraftwagenteilen ,5% Nein 51 Handelsvermittlung und Großhandel (ohne Handel mit Kfz) ,8% Nein 52 Einzelhandel (ohne Kfz-Handel und ohne Tankstellen) ,3% Nein 62 Luftfahrt ,3% 10 1 Ja 63 Hilfs- und Nebentätigkeiten für den Verkehr; Verkehrsvermittlung ,2% Nein 64 Nachrichtenübermittlung ,6% Ja 65 Kreditgewerbe ,6% 74 3 Ja 66 Versicherungsgewerbe ,4% Nein 70 Grundstücks- und Wohnungswesen ,5% Ja 72 Datenverarbeitung und Datenbanken ,7% Nein 73 Forschung und Entwicklung ,3% Nein 74 Erbringung von wirtschaftlichen Dienstleistungen, a.n.g ,2% Nein 75 Öffentliche Verwaltung, Verteidigung, Sozialversicherung ,4% Nein 80 Erziehung und Unterricht ,6% Ja 85 Gesundheits-, Veterinär- und Sozialwesen ,5% Nein 91 Interessenvertretungen, kirchliche und sonstige Vereinigungen ,6% Nein 92 Kultur, Sport und Unterhaltung ,1% Nein Gesamt ,6% Nein Anzahl ROR* Rang Rhein-Main Unter den Top- Drittel der Regionen? Quelle: empirica-regionaldatenbank * Anzahl ROR mit mind. 100 SVP-Bürobeschäftigten 8

9 Trendprognose der Bürobeschäftigung (1) Region Rhein-Main Quelle: empirica-regionaldatenbank empirica 9 SV-Bürobeschäftigte SV-Bürobeschäftigtenquote 50,0% 49,5% 49,0% 48,5% 48,0% 47,5% 47,0% 46,5% 46,0% SVP-Bürobeschäftigte - Ist SVP-Bürobeschäftigte - Trendprognose SVP-Bürobeschäftigtenquote

10 Trendprognose der Bürobeschäftigung (2) Vergleich ausgewählter Regionen Index (2007 = 100) Mittlerer Oberrhein (ROR 70) München (ROR 93) Stuttgart (ROR 72) Bremen (ROR 11, 15, 16) Hamburg (ROR 5, 6, 14) Düsseldorf (ROR 42) Rhein-Main (ROR 51) Köln (ROR 44) Quelle: empirica-regionaldatenbank 10

11 Büromarkt Frankfurt / Rhein-Main (1): Bestand 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 empirica Region Frankfurt Wiesbaden Mainz Darmstadt 11 Büroflächenbestand in Mio. qm Quelle: Darstellung auf Basis von Feri

12 Büromarkt Frankfurt / Rhein-Main (2): Fertigstellung qm qm qm qm qm qm qm qm Darmstadt Frankfurt Hochtaunuskreis Main-Taunus- Kreis Offenbach Kreis Offenbach Wiesbaden Mainz Quelle: Darstellung auf Basis von Feri 12

13 Büromarkt Frankfurt / Rhein-Main (3): Leerstand empirica Quelle: IHK Frankfurt,

14 Büromarkt Frankfurt / Rhein-Main (4): Sockelleerstand Quelle: Colliers Marktreport Frankfurt - 1.Q /

15 Büromarkt Rhein-Main (5): Standorte empirica WI-Mainzer Str. Eschborn F-Europaviertel F-Niederrad F-Mertonviertel F-Banken-Fviertel Osthafen OF-Hafen OF-Kaiserlei Etablierte Bürostandorte Bürostandorte in der Entwicklung Zukünftige Bürostandorte MZ-Kisselberg MZ-Zollhafen Langen DA Europaviertel/TZ Rhein Main Quelle: Darstellung auf Basis von Google Earth Pro 15

16 Büromarkt Frankfurt / Rhein-Main (6): Positionierung durchschnittlich Repräsentativität (Image & Erscheinungsbild) gehoben durchschnittliche Erreichbarkeit, gehobene Repräsentativität Zollhafen (MZ) Kisselberg (MZ) 10 durchschnittliche Erreichbarkeit, durchschnittliche Repräsentativität Dernsches Gelände (WI) Mainzer Straße (WI) 10,8 Mertonviertel (F) 11,4 Bankenviertel (F) 27,5 Europaviertel (F) Hafen (OF) TZ/Europaviertel (DA) 10,3 Osthafen (F) 11,3 Am Blauen See (LK GG) Langen (LK OF) 8,2 Eschborn (MTK) 14,8 Neu-Isenburg (LK OF) 8,7 Kaiserlei (OF) 11,4 gute Erreichbarkeit, gehobene Repräsentativität Bürostadt Niederrad (F) 11,3 gute Erreichbarkeit, durchschnittliche Repräsentativität durchschnittlich Erreichbarkeit Flughafen (MIV & ÖV) gut Quelle: eigene Darstellung 16

17 Airport City FFM empirica Gateway Garden Airrail Center Cargo City Süd Mönchhof ein insgesamt hochwertiger Standort, bestehend aus einem Portfolio unterschiedlicher Standortqualitäten (Hauptmerkmale: Top Erreichbarkeit & Repräsentativität), mit einer entsprechenden preislichen Differenzierung, und einem darauf abgestimmten internationalen Vermarktungskonzept 17

18 Airport City FFM ist dann erfolgreich, wenn nicht nur die Standortanforderungen von Unternehmen erfüllt werden,... empirica 10 Top-Standortfaktoren für international tätige Unternehmen in dt. Flughafenregionen Angebot an qualifizierten Arbeitskräften Verkehrsanbindung durch Straße Verkehrsanbindung durch Luftverkehr Erschließung des deutschen Marktes Erreichbarkeit von Kunden Stabilität der pol. Verhälntisse/Sicherheit Erschließung anderer europ. Märkte Qualität der soz. Infrastruktur Flächenverfügbarkeit/Boden- /Imm.preise Anteil der befragten Unternehmen, für die der Standortfaktor "sehr wichtig" bzw. "wichtig" ist 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Verkehrsanbindung durch Schiene Quelle: EACD GmbH 18

19 sondern wenn der Standort Airport City FFM ein wichtiger Beitrag zum Unternehmenserfolg ist Start-up Wachstum Reife Schrumpfung abhängig von: Lebensphase Branche Strategie Personen Quelle: eigene Darstellung 19

20 Zielgruppenpotenziale der Airport City auf Basis der regionalwirtschaftlichen Effekte des Flughafens Regionalwirtschaftliche Effekte On-Airport direktes Umfeld Standorte weiteres Umfeld/ großräumig Wohn-/ Einkaufsort theoretisches Potential Airport City Wirtschaftsfaktor Direkte Effekte ++ 1) ++ 2) o 2) o hoch Indirekte Effekte o gering bis mittel Induzierte Effekte + o o ++ gering Katalytische Wirkungen Standort-/ Imagefaktor 3) o o hoch Tourismusfaktor + o ++ o gering ++ sehr starke Affinität zum Standort + starke Affinität zum Standort o schwache Affinität zum Standort 1) 2) 3) flughafenbezogene Unternehmen flughafenaffine Unternehmen indirekt-flughafenaffine Unternehmen Quelle: eigene Darstellung 20

21 Nachfrageart nach Büroflächen in der Airport City Systematisierung und räumliche Auswirkungen Nachfrage nach Büroflächen in der Airport City FRA aufgrund von empirica Nachfrageart Wachstumseffekt Flughafen Wachstumseffekt Region Standortfaktor Flughafen/Airport City Reiner regionaler Verlagerungseffekt Definition Zusätzliche Bürobeschäftigung am Flughafen aufgrund Flughafenwachstum (Steigerung workload unit) sog. direkte Effekte eines Flughafens. Zusätzliche Bürobeschäftigung am Flughafen aufgrund von regionalem Wachstum. Zusätzliche Bürobeschäftigung am Flughafen aufgrund a) Unternehmen von außerhalb, die sich nur wegen Airport City ansiedeln. b) Unternehmen von außerhalb, die sich nur wegen Flughafen in Region ansiedeln. Unternehmen mit Sitz in der Region, die ihren Standort aufgrund von Optimierungsprozessen in die Airport City verlagern Standortoptimierung. Räumliche Auswirkungen auf andere Standorte Keine Definitionsgemäß gesamte Nachfrage im direkten Flughafenumfeld Indirekt Zusätzliche Nachfrage in Airport City steht anderen Standorten mit ähnlicher Positionierung nicht zur Verfügung. a) Keine b) Indirekt Zusätzliche Nachfrage in Airport City steht anderen Standorten mit ähnlicher Positionierung nicht zur Verfügung Direkt Nachfrage geht direkt zu Lasten von Standorten mit ähnlicher Positionierung. Quelle: eigene Darstellung 21

22 Auch bei Verlagerungen innerhalb der Region streuen räumliche Auswirkungen sehr breit Bsp. Standorte des Großhandels Quelle: Markus Unternehmensdatenbank 22

23 Airport City Frankfurt Baustein einer regionalen Wachstums- und Wettbewerbspolitik Nationaler und internationaler Wettbewerb: Airport City verbessert Position von Frankfurt/Rhein-Main im nationalen und internationalen Wettbewerb Chance von überregionalen Unternehmensansiedlungen steigt Regionale Wohlfahrtseffekte Möglichkeiten der Standortoptimierungen vermindert die Wahrscheinlichkeit von Unternehmensabwanderungen erhöht die Wahrscheinlichkeit der Konzentration des Wachstums von Unternehmen mit mehreren Standorten auf die Region Rhein-Main 23

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! empirica ag Forschung und Beratung AG Kurfürstendamm 234, D Berlin Fon: 030 / Fax: 030 / berlin@empirica-institut.de empirica gmbh Qualitative Marktforschung, Stadtund Strukturforschung GmbH Kaiserstr. 29, D Bonn Fon: 0228 / Fax: 0228 / bonn@empirica-institut.de komet-empirica gmbh Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH Schreberstr. 1, D Leipzig Fon: 0341 / Fax: 0341 / leipzig@empirica-institut.de