Vereinfachter Prospekt

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1 Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art Immobilienfonds Vereinfachter Prospekt November 2016 Fondsleitung: Pensimo Fondsleitung AG, Zürich; Depotbank: Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich 1 Hinweis Dieser vereinfachte Prospekt enthält eine Zusammenfassung der wichtigsten Informationen über den Immobilienfonds. Die rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte sind abschliessend im ausführlichen Prospekt inklusive Fondsvertrag geregelt. Dieser regelt unter anderem die Rechte des Anlegers, die Aufgaben und Pflichten der Fondsleitung und Depotbank sowie die Anlagepolitik des Immobilienfonds. Dem Anleger wird empfohlen, den ausführlichen Prospekt zu konsultieren. Die Jahres- und Halbjahresberichte geben Auskunft über die Vermögens- und Erfolgsrechnung. Diese Unterlagen sind bei der Fondsleitung, der Depotbank sowie bei allen Vertriebsträgern kostenlos erhältlich. 2 Anlageinformationen 2.1 Anlageziel Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht grundsätzlich in der gemeinschaftlichen Kapitalanlage in schweizerische Immobilienwerte. 2.2 Anlagestrategie (Anlagepolitik) Der Swissinvest Real Estate Investment Fund investiert in Immobilienwerte in der Schweiz unter Wahrung des Grundsatzes der ausgewogenen Risikoverteilung. Der Swissinvest Real Estate Investment Fund diversifiziert seine Anlage nach Objekten, Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage. Der Immobilienfonds investiert in Grundstücke einschliesslich Zugehör. Die Fondsleitung darf Derivate ausschliesslich zur Absicherung von Zinsrisiken einsetzen. Rechnungseinheit des Swissinvest Real Estate Investment Fund ist Schweizer Franken. 2.3 Risikoprofil des Immobilienfonds Ausführliche Informationen zu den hier genannten Risiken enthält der ausführliche Prospekt. Die wesentlichen Risiken des Immobilienfonds bestehen in den Veränderungen der Kapitalmarktzinsen, insbesondere des Hypothekarzinssatzes, und der Inflation beziehungsweise Inflationserwartungen welche einen massgeblichen Einfluss auf den Wert der Immobilien und die Entwicklung der Mieterträge sowie auf die Finanzierungskosten haben. Weiter ist die Bewertung von Immobilien von zahlreichen Faktoren abhängig und unterliegt letztlich einer Einschätzung dieser Faktoren, was sich direkt auf das Fondsvermögen auswirken

2 kann. Die Realisierung eines oder mehrerer genannter und nicht genannter Risiken kann sich nachteilig auf die Ertragslage des Fonds und die Bewertung des Fondsvermögens auswirken. Der Nettoinventarwert der Fondsanteile des Swissinvest Real Estate Investment Fund und die Ausschüttungsbeträge sind somit Schwankungen unterworfen. Der Wert der Anlagen kann sowohl steigen als auch fallen, der Anleger kann möglicherweise sogar weniger als seinen Einsatz zurückerhalten. Weitergehende Informationen zu den hier genannten Risiken enthält der ausführliche Prospekt. 2.4 Performance des Immobilienfonds 1 Durchschnittliche jährliche Rendite 2006/07 2 bis 2015/16: 25.00% 20.00% Swissinvest SWIIT 20.91% 15.00% 12.01% 13.42% 9.75% 9.16% 10.00% 7.04% 7.67% 8.17% 7.39% 5.66% 5.91% 5.04% 5.00% 2.45% 1.95% 0.00% -1.11% -0.50% -3.87% -5.00% 2006/ / / / / / / / % 8.68% 7.76% 2014/ /16 Die durchschnittliche jährliche Rendite des Swissinvest beträgt für die letzten drei Geschäftsjahre 2013/14 bis 2015/ % (SWIIT: 9.32%), für die letzten fünf Geschäftsjahre 2011/12 bis 2015/ % (SWIIT: 6.22%) und seit Kotierung an der SIX Swiss Exchange am bis Ende Geschäftsjahr 2015/ % (SWIIT: 6.08%). Die in der Vergangenheit erzielte Performance ist kein Hinweis auf die zukünftige Wertentwicklung des Immobilienfonds. Diese hängt davon ab, wie sich die Märkte des Immobilienfonds entwickeln und wie erfolgreich der Asset Manager die Anlagepolitik umsetzt. 2.5 Profil des typischen Anlegers Durch die Kotierung an der SIX Swiss Exchange steht der Swissinvest Real Estate Investment Fund einer breiten Anlegerschaft zur Verfügung. Der Immobilienfonds eignet sich für institutionelle oder private Anleger, die bereits mit kleineren Beträgen an der Entwicklung eines Immobi- 1 Quellen: Performance Swissinvest gemäss geprüften Geschäftsberichten; Performance SXI REAL ESTATE FUNDS TR (SWIIT) von Bloomberg. 2 Die Performance für das Geschäftsjahr 2006/07 bezieht sich auf die Periode vom (Kotierung des Swissinvest an der Börse) bis zum Seite 2

3 lienportfolios partizipieren möchten. Zielkunden sind Anleger mit einer langfristigen Anlagepolitik von mindestens fünf Jahren. 2.6 Verwendung des Erfolgs Der zur Ausschüttung vorgesehene Nettoertrag des Immobilienfonds wird jährlich Ende Oktober in Schweizer Franken an die Anleger ausgeschüttet. 2.7 Anteilsklassen Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt. 3 Wirtschaftliche Informationen 3.1 Vergütung und Nebenkosten Angaben in % des Nettofondsvermögens Per Per Per Beim Erwerb und der Rückgabe direkt beim Anleger anfallende Vergütung und Nebenkosten Ausgabekommission max. 3.0% 3.0% 3.0% Rücknahmekommission max. 2.0% 2.0% 2.0% Laufend dem Fondsvermögen belastete Per Per Per Vergütungen und Nebenkos- ten Kommission der Fondsleitung - Verwaltungskommission der Fondsleitung (max. 0.7%) - Kauf Grundstücke - Erstellung von Bauten, Renovationen und Umbauten 0.38% 1% 1.74% 0.38% % 0.38% 0.98% 2.04% Kommission der Depotbank (max. 0.05%) Überwachung der Fondsleitung - Verwahrung der Effekten und unbelehnten Schuldbriefes sowie Zahlungsverkehr Weitere Vergütungen und Nebenkosten gemäss 19 Ziff. 3 bzw. 4 bzw. 5 des Fondsvertrages gemäss 19 Ziff. 3 bzw. 4 bzw. 5 des Fondsvertrages gemäss 19 Ziff. 3 bzw. 4 bzw. 5 des Fondsvertrages Total Expense Ratio TER REF -GAV 0.63% 0.64% 0.63% Total Expense Ratio TER REF -NAV 0.82% 0.82% 0.82% Seite 3

4 Die Fondsleitung und deren Beauftragte bezahlen weder Retrozessionen zur Entschädigung der Vertriebstätigkeit von Fondsanteilen noch Rabatte, um die auf den Anleger entfallenden, dem Immobilienfonds belasteten Gebühren und Kosten zu reduzieren. 3.2 Gebührenteilungsvereinbarungen und geldwerte Vorteile («soft commissions») Es bestehen keine Gebührenteilungsvereinbarungen. Die Fondsleitung hat keine Vereinbarungen bezüglich Retrozessionen in Form von sogenannten «soft commissions» abgeschlossen. 3.3 Steuerliches (Immobilienfonds) Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich weder einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer. Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber steuerfrei. Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sind ebenfalls nur beim Immobilienfonds steuerbar. Der Immobilienfonds hält Liegenschaften über die von ihm gehaltenen Immobiliengesellschaften und nicht in direktem Grundbesitz. Gewinn- und Kapitalsteuern werden nicht vom Immobilienfonds, sondern von den vom Fonds gehaltenen Immobiliengesellschaften entrichtet. Die vom Immobilienfonds aus der Veräusserung von Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten (beispielsweise kurzfristige, fest verzinsliche Effekten) realisierte Kapitalgewinne sind verrechnungssteuerfrei, sofern sie mit separatem Coupon ausgeschüttet oder in der Abrechnung an den Anleger gesondert ausgewiesen werden. Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene eidgenössische Verrechnungssteuer kann von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden. Ausländische Erträge und Kapitalgewinne können den jeweiligen Quellensteuerabzügen des Anlagelandes unterliegen. Soweit möglich, werden diese Steuern von der Fondsleitung aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen oder entsprechenden Vereinbarungen für die Anleger mit Domizil in der Schweiz zurückgefordert. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten. Seite 4

5 3.4 Steuerliches (Anleger mit Steuerdomizil in der Schweiz) Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds an in der Schweiz Anleger unterliegen der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Allfällige, mit separatem Coupon ausgeschütteten Erträge und Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz und Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten unterliegen keiner Verrechnungssteuer. In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklärung beziehungsweise durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern. Die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Anteilen am Immobilienfonds richten sich nach den steuerlichen Vorschriften im Domizilland des Anlegers. Für Auskünfte dazu wenden sich Anleger an ihren Steuerberater. 3.5 Steuerliches (Anleger mit Steuerdomizil im Ausland) Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds an im Ausland domizilierte Anleger unterliegen der Eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Allfällige, mit separatem Coupon ausgeschüttete oder in der Abrechnung dem Anleger gesondert ausgewiesene Erträge oder Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz und Kapitalgewinne aus Veräusserungen von Immobiliengesellschaften und übrigen Vermögenswerten unterliegen keiner Verrechnungssteuer. Anleger mit Domizil Ausland ist die Rückforderung der Quellensteuer gegebenenfalls im Rahmen von mit der Schweiz abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) möglich. Die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Anteilen am Immobilienfonds richten sich nach den steuerlichen Vorschriften im Domizilland des Anlegers. Für Auskünfte dazu wenden sich die Anleger an ihren Steuerberater. Der Immobilienfonds hat folgenden Steuerstatus: Abgeltende Quellensteuer Dieser Anlagefonds ist für die abgeltende Quellensteuer im Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Österreich nicht transparent, d.h. die Erhebung der abgeltenden Quellensteuer basiert nicht auf den konkreten Steuerfaktoren des Anlagefonds (Fonds Reporting), sondern wird aufgrund einer Ersatzbemessung erfolgen. EU-Zinsbesteuerung Die ausgeschütteten Erträge und/oder der beim Verkauf bzw. der Rückgabe realisierte Zins unterliegen in der Schweiz nicht der europäischen Zinsbesteuerung. Seite 5

6 FATCA Der Immobilienfonds ist bei den US-Steuerbehörden als "Qualified Collective Investment Vehicle" im Sinne der Sections des US Internal Revenue Code (Foreign Account Tax Compliance Act, einschliesslich diesbezüglicher Erlasse, "FATCA") angemeldet. 4 Den Handel betreffende Informationen 4.1 Preispublikation Der Ausgabe- und Rücknahmepreis bzw. der Nettoinventarwert mit dem Hinweis "exklusive Kommission" wird bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in der Neuen Zürcher Zeitung und im Internet unter publiziert. Weitere Publikationen erfolgen zudem unter Der Nettoinventarwert wird zudem im Internet unter monatlich jeweils am 15. Tag des Folgemonats veröffentlicht. Fällt der 15. Tag des Folgemonats auf ein Wochenende, wird der Nettoinventarwert am nächst folgenden Werktag veröffentlicht. 4.2 Art und Weise des Erwerbs und der Rücknahme von Anteilen Die Fondsleitung stellt mit der Kotierung der Anteile an der SIX Swiss Exchange einen regelmässigen börslichen Handel von Immobilienfondsanteilen gem. Art. 67 KAG sicher. Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern an. Die Fondsleitung bestimmt die Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für die bisherigen Anleger, die Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen Bedingungen in einem separaten Emissionsprospekt. Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile vorzeitig zurückzahlen. Falls der Anleger die vorzeitige Rückzahlung wünscht, so hat er dies bei der Kündigung schriftlich zu verlangen. Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von zwei Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres. Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres und bei jeder Ausgabe von Anteilen berechnet. Seite 6

7 5 Kurzdarstellung des Immobilienfonds Gründungsdatum des Immobilienfonds Gründungsjahr 1960 Immovit Schweizerische Investment Trust für Immobilienwerte Fusionsdatum des Immobilienfonds 1. Juli 2006 (Vereinigung der Immobilienfonds Immovit Schweizerische Investment Trust für Immobilienwerte und SWISSINVEST Schweizerische Immobilienfonds unter Umbenennung in Swissinvest Real Estate Investment Fund per 21. August 2006) Rechnungsjahr 1. Juli bis 30. Juni Valoren-Nummer ISIN CH Kotierung SWX Swiss Exchange, Zürich Laufzeit des Immobilienfonds Auf unbestimmte Zeit Handelswährung Schweizer Franken Fondsleitung Pensimo Fondsleitung AG, Zürich Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich Prüfgesellschaft Deloitte AG, Zürich Aufsichtsbehörde Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA, Bern Kontaktstelle Pensimo Fondsleitung AG Obstgartenstrasse 19 Postfach 246, 8042 Zürich Telefon Fax fsi@pensimo.ch Seite 7